初始登记业务培训课

房地产权初始登记业务培训课郭建荣培训的对象

我市房地产开发企业及其他企业的相关办证人员培训的时间

约一个半小时,其中,讲解时间约一个小时,剩下时间是互动。

培训的内容

今天与大家一起交流学习的内容主要是房地产权初始登记方面，分为四大部分:（一）什么是房地产权初始登记；（二）为什么要办理房地产权初始登记；（三）房地产权初始登记主要的三种类型，其中今天重点交流学习第二类即商品房屋权属初始登记；（四）平时大家咨询较多的一些登记内容。（一）什么是房地产权初始登记？

通俗地说就是土地的首次登记，以及在此土地上合法建成的房屋所有权的首次登记也是初始登记。其中新建商品房的初始登记即商品房屋权属初始登记是其中一种类型。（二）为什么要办理房地产权初始登记？根据《珠海市房地产登记条例》第二十二条：凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权属证书的房地产权利人，应当申请初始登记。(三）房地产权初始登记的类型

主要有三种：（1）国有或集体建设用地使用权登记；（2）商品房屋权属初始登记；（3）非商品房屋权属初始登记。今天讲解的重点内容是商品房屋权属初始登记。第一类、国有或集体

建设用地使用权登记

我们都知道，目前，我国土地性质有两种，即国有和集体土地，集体土地主要是农村集体经济组织的用地和农村宅基地，其它的都是国有土地。

不论是集体或国有土地，目前，我中心所办理的土地登记几乎都是集体或国有建设用地使用权登记，而土地所有权的登记只针对集体土地，目前在金湾、港区和斗门有办理，国有土地所有权属于国家，不作登记。1、什么是国有或集体建设

用地使用权登记？

简单地说就是办理土地证。地上房屋若已建成，根据《珠海市房地产登记条例》第五条规定，地上已有房屋的，该房屋与土地同时登记（即房地一起登记）。这类登记那就是接下来交流学习的第二类商品房屋或第三类非商品房屋权属初始登记。2、办理国有或集体建设用地使用权登记需要的资料（因时间关系，这里就不再说明，有兴趣的可以另外咨询）3、核发的产权证书类型

目前，我中心办理国有或集体建设用地使用权登记所核发的产权证与房地产权登记都用《广东省房地产权证》，但里面的内容不一样，国有或集体建设用地使用权登记核发的产权证里面，只有土地方面的内容，没有房屋的内容，如建筑面积、套内建筑面积、房屋结构、层数等。

因此，我们对国有或集体建设用地使用权登记所核发的《广东省房地产权证》，也俗称土地证。以前核发的土地证类型还有《房地产权证》、《国有土地使用证》、《集体建设用地使用权证》。第二类、商品房屋权属初始登记

这是今天重点要交流学习的内容

在谈此内容前，先说在现实情况中常遇到的一个问题，大家都知道，开发企业领取了商品房预售许可证，就可以对在建的商品房进行销售，并在我中心办理商品房预告备案登记。等到房屋竣工交楼后，有些购房业主误认为就可以申请办理产权登记领取《房地产权证》。

那为什么开发企业申请办理初始登记并经核准登记后，购房业主才能办理产权登记。除了前面所提的《珠海市房地产登记条例》第二十二条的规定外，《城市房地产管理法》第六十条和《城市房屋权属登记管理办法》第十七条对此都有规定。

也就是说，开发企业在房屋竣工以后，应当向登记机关申请办理商品房屋权属初始登记，并经核准登记后，才能为购房业主办证。通常我们所说的现楼就是指已办理初始登记的商品房。这不仅与购房业主办证并可以转让有关系，与双限政策也是有很大关系的。什么时候可以申请办理商品房屋权属初始登记？简单来说就是：

1、商品房屋建成已通过房屋竣工验收备案、人防验收备案、消防和规划验收；2、已在城建档案馆完成相关资料的存档并出具存档证明；3、在国土部门办理了地价核缴手续；4、在地税契税管理处办理契税完税手续。1、申请办理商品房屋权属初始登记需要的资料（具体说明）（1）房地产权初始登记申请书、房地产登记询问表（原件）；（2）营业执照（复印件）；（3）法定代表人授权委托书（原件）；（4）法定代表人及代理人的身份证件（复印件）；（5）开发资质证书或开发批文（复印件）；（6）房地产权证或土地使用证（原件）；（7）规划总平面图、报建平面图（复印件）；（8）竣工总平面图及单栋平、立、剖面竣工图（经测绘部门盖章确认，原件)；（9）规划验收合格证（复印件）和规划验收测量记录册（原件）；（10）人防验收合格证（复印件）；（11）竣工验收备案表（复印件）；（12）房屋面积测量报告（原件1份）；（13）预售许可证（复印件）；（14）建设用地批准书、建设用地计费情况记录卡（原件和复印件）；（15）地名批复文件（复印件）；（16）地税部门纳税或免税证明（原件）；（17）公安部门核准门牌编制表（原件）；（18）预售与确权房号对照表（原件）；（19）城建档案馆存档证明材料，即计委立项批文、用地红线图、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、消防验收意见（对两种情况进行说明）等复印件；（20）旧村改造项目涉及回迁房的，应提交改建办出具的相关证明（原件）；（21）土地使用权设定抵押的，应提交抵押权人出具的同意申请办理登记的证明（原件）；（22）其他必要材料。2、核发的产权证书类型

商品房初始登记为什么不核发《房地产权证》，而是核发《商品房房地产权属证明书》，这在《广东省房地产开发经营条例》第二十二条是有规定。珠海市从1990年开始就对商品房核发《商品房房地产权属证明书》。

单从方便角度来说的，商品房在办理初始登记后，若是核发《房地产权证》，一栋房屋至少几十本，很不方便，而且大部分马上在办理商品房转移登记时，就又得把《房地产权证》再交回来注销，很浪费。因此，核发《商品房房地产权属证明书》非常实用。3、商品房屋权属初始登记中需要专门提到的问题

如：非人防地下室车位分割按车位套内面积登记、小区配套公共设施如物业管理用房配电房等只登记不发证、商业办公等按规划批准的最小单元登记。第三类、非商品房屋权属初始登记1、非商品房屋权属初始登记的类型

分为个人自建房屋权属登记和单位自建房屋权属登记（注意与商品房屋权属登记不同之处）；2、申请办理非商品房屋权属初始登记需要的资料（这里就不再交流学习，有兴趣的可以另外咨询）3、非商品房屋权属初始登记中需要进一步明确的问题，如工业、物流用地、酒店或其他有规定、约定等的房屋权属登记，是按栋进行登记发证。（四）最后谈谈平时大家咨询较多的一些登记内容1、土地来源

有两种，即划拨和出让土地。划拨土地绝大部分是在早期90年代或更早时期取得土地中存在，现在批准的划拨土地用于建设公用设施如学校、医院、公交车站及行政事业单位、军事用地等。划拨用地又分为无偿划拨和有偿划拨用地两种。

经营性用途的划拨用地在转让时经批准改为出让，要补交地价。目前我们遇到的很多都是出让土地，转让时是不需补交地价，特殊情况除外，如1990年以前购买的早期商品房等。这里还要特别说明的一种情况，产权来源属房改房或经济适用房（平价房），虽然土地是划拨，但转让时是不需补交地价的。2、土地使用期限

要结合土地用途和土地来源情况来确定：第一种情况是土地来源属划拨，不论哪种土地用途，土地使用期限都是未定期，也就是说若产权证出现划拨用地但有土地使用期限，这本证肯定是要更正的；

第二种情况是土地来源属出让，土地使用期限要结合土地用途来确定，起始时间是从政府出让土地给土地使用权人时起算，也就是说在办理用地手续时已由国土部门确定土地使用期限。我们登记时依此办理。

根据规定，从1999年3月1日起取得土地的，住宅70年，商业40年，办公、工业和酒店都是50年。但在之前办理的产权证，不论是什么用途，当时登记的土地使用期限都是50年。若属住宅，在换证时，土地使用期限顺延至70年，其它用途的土地使用期限保持不变。