XXXX武汉华侨城项目发展战略及定位报告

地产服务·投资管理·资产及商业管理封面本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目研究工作的阶段划分2009/02/012010/03/04第一阶段武汉市房地产市场调研第二阶段项目发展战略及定位报告第三阶段物业发展建议及经济测算工作最终成果宏观经济及政策背景研究武汉市经济及政策背景研究武汉市土地市场、房地产市场调研武汉市高端楼市的专题调研对高端客户、专家的深度访谈目标消费者问卷调查《武汉华侨城项目市场调研报告》2010/03/16前期工作至今工作项目自身及周边环境的深度分析项目属性的基本界定国内外案例的专题研究项目开发的整体战略项目定位初步物业建议及启动区的物业建议《武汉华侨城项目发展战略及定位报告》一座承载“龙头城市”的梦想城邦凤舞东湖，卓绝再造——武汉华侨城项目发展战略及定位报告“信息时代的太阳已经日薄西山——虽然如今的公司和个人尚未完全适应时代要求。人类的发展历经渔猎文明、农业文明和工业文明，而今，我们生活在以计算机为标志的信息时代。随之我们将面临第五种社会形态：梦想社会。”

《梦想社会》——丹麦哥本哈根未来学研究院院长罗尔夫·詹森PREFACE前言本项目的研究路线武汉华侨城发展环境问题住宅物业问题历史机遇下的武汉华侨城武汉华侨城集团资源分析住宅物业市场供需状况武汉华侨城价值体系构建新的市场环境下项目发展定位及发展总战略住宅物业价值体系构建项目规划问题项目规划总体思路及原则项目规划主题住宅产品设计典型案例借鉴武汉华侨城发展模式问题武汉华侨城发展模式研究新的市场环境下住宅物业定位及发展战略项目规划实施目录1、武汉华侨城发展环境问题2、武汉华侨城发展模式问题3、新的市场环境下项目发展定位及发展总战略4、住宅物业问题5、项目规划问题1、武汉华侨城发展环境问题1.1、历史机遇下的武汉华侨城宏观形势上：经济回暖、政策收紧、经济结构热点主要集中在环保低碳在城市发展趋向上：南中国三小时生活圈，中部龙头城市一、中部龙头城市的定位让武汉的聚集效应更明显

《武汉市城市总体规划》3月8日通过国务院正式批复。武汉在全国发展布局中的功能定位由上轮总规的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市”。“8+1”城市生活使城市吸附力更强。一：经济危机要求企业提高自身综合发展能力全球的金融危机将消弱市场投资和消费规模；对房地产而言，市民置业将更多选择，整体经济状况终将影响地产发展。二：中央相对积极的货币政策利于国有企业再次腾飞准备金率、贷款利率连续下调、基准利率优惠幅度扩大及契税和印花税减免，表明政府从紧货币政策开始转变，这对市场将是一大刺激。三：中央及地方政策利于旅游地产的开发全国及各大城市出台未来发展政策，集中在与环境保护产业和低碳经济方面。哥本哈根全球气候大会、上海世博会、2010年两会……二、高铁将使武汉成为中国三小时生活圈的核心区域是迄今为止世界上里程最长、运营速度最高的专线。总投资约1166亿元，里程总长为1068.6公里，时速达350公里，是《中长期铁路网规划》中京广客运专线的重要组成部分。2012年京广客运专线将会开通。

区域发展方向上：城市向东、国家级示范区的区域热点正在形成置业区域习惯上：交通的完善，三镇的融合，东部置业需求正在逐步放大1.1、历史机遇下的武汉华侨城一、国家级东湖自主创新示范区的建立，使区域经济结构有了较大的改变，区域经济热点正在形成。东湖区域将成为未来武汉经济、生态、人文汇聚的主要品牌区域。东湖高新区内的高新技术企业都是东湖自己内部培育起来的自主创新示范区，它的建设不仅带动内地其它高新技术开发区发展，也将促进第三产业，如旅游的大力发展。研发和转化一批国际领先的科技成果，做大做强一批具有全球影响力的企业，培育一批国际知名的品牌，推动资源节约型和环境友好型社会建设。

二、东湖区域经济的持续开发，不仅扩大置业需求，更提升置业人群承受能力及置业素质，中高端项目将成为区域未来主流项目定位。湖北省出台的科技进步条例，对科技进步成果的持有人在企业的股份可以达到70%，这在全国都是很少的。以技术持股的比例可以达到70%，按照国家的规定，这个比例大概是5%左右，如邮科院搞得股权激励试点就是在3%-5%之间，管理人员、科研人员5%的股权。

一、未来快速道路的系统，将大大缩短市民出行时间，快速道路周边的地产项目将受到置业者更多的青涞。按照2020年后远景规划，武汉轨道交通将由3条市域快线、9条市区线路构成。线路全长530公里。三条市域快线在中心城区相扣成环，将城市副中心、客运枢纽、王家墩中央商务区以及中央活动区等紧密衔接，实现三镇快速直达一体化均衡发展。二、东部区域的快速发展，拆迁用地的增加，将直接释放原住民的置业需求及购买能力，根据规划东湖开发区的面积要扩大，比现在要翻一番。巨大的固定资产投资及开发量将直接转化成社会购买力。特别是拆迁面积的增大，增大了市民的购买需求。

城市时间特色深圳西部华侨城1985年旅游业与文化紧密揉合，集旅游、居住、商务、工业等功能于一体深圳东部华侨城2004年世界级度假旅游目的地，国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区北京世纪华侨城2002年创建了全新的优质生活模式与片区综合运营系统，集旅游、居住、商业休闲及购物于一体的新城市繁荣经济体成都天府华侨城2005年西部地区规模最大、最具生态特色、最具时尚魅力的现代主题乐园上海华侨城2003年文化创意、休闲旅游、都市娱乐、商务办公和高档居住与一体的大型城市综合体江苏泰州华侨城2009年集温泉水疗、温泉酒店、商业街、体育公园和低密度住宅五大功能于一体的大型生态人文休闲度假项目企业发展目标上：武汉华侨城在全国布局上有着承上启下的重要影响，作为最新一代的项目，建设带有新的时代特征的项目成为武汉华侨城的主要目标。1.2、华侨城集团资源分析区域整合（（软性配套套）先于地地产项目的的开发，地地产项目成成为区域价价值整合的的直接受益益者无论区域内内做何种配配套建设和和开发多少少地产项目目，始终保保持区域““生态旅游游区”的总总体印象区域所有配配套的整合合是为带来来地产项目目房价的直直接上涨旅游及相关关配套的建建设与住宅宅的开发相相间进行，，目的是促促使区域整整体价值的的持续升值值、房地产产项目及相相关物业的的持续保值值和升值区域开发19年之后后开始了第第一轮的旧旧区改造和和二期新区区的开发第一轮第二轮第三轮第四轮开发频次区域价值普通配套中档住宅文化配套高中档住宅升级配套高档住宅再升级配套更高端住宅区域价值走高操作模式上上：配套先先行，地产产受益，区区域持续升升值、房地地产项目树树立区域价价格标杆，，仍是武汉汉华侨城可可运用的模模式及方法法。1.2、华华侨城集团团资源分析析1.2、华华侨城集团团资源分析析房地产开发运营

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投资策划土地获取土地开发规划设计施工管理运营管理产业链运营■研发能力设计能力生产能力展示能力销售能力服务能力产业综合城的运营政策对接：构建旅游综合化运营模式，对接高端政策品牌推广：依托区域化运营体系，进一步拓展合作网络专门组织：打造系统化人力架构，创新组织流程本项目所需资源企业资源上上：时代特特征的高目目标、成熟熟的操作模模式、较强强的项目操操作实力都都有武汉华华侨城高起起点规划、、高水平运运作提供了了坚实的保保障。1.3、项项目分析武汉火车站站中北路延长长线三环二环在建地铁4号线地理位置：：本项目位于于武汉东湖湖风景区北北部，东湖湖沿线一线线湖景黄金金地段。道路情况：项目北临局局部通车的的中北路延延长线，连连通二环、、三环，通通达性良好好。项目距距离武广高高速武汉火火车站15分钟车程程。正在建建设的地铁铁四号线一一期工程途途径本项目目。本项目目市内、城城际交通便便捷。区位配套上上：位于武武汉东湖沿沿线黄金地地段，市内内、城际交交通便捷，，紧邻徐东东商圈和东东湖风景区区，市政、、商业、生生活配套健健全。徐东商圈武汉火车站省委省政府东湖风景区商业配套：：徐东商圈：：有各大银银行、商业业百货、超超市等商业业配套资源源。景观配套：：东湖风景区区：有武汉汉梅园、磨磨山、东湖湖海洋世界界、博物馆馆等旅游景景点。教育及市政政配套：梨园小学、、东湖中学学、梨园医医院、湖北北中医学院院、中医学学院附属医医院、38中学等。。H地块环境境分析：1、西北角角临中北路路延长线及及二环线立立交交叉口口，城市交交通干扰相相对最大；；北侧已初初步形成较较为成熟的的住宅社区区的开发，，该处相对对地块而言言城市开发发度目前最最高；2、地块外外部景观资资源为东南南侧郭郑湖湖自然景观观、东侧欢欢乐谷人工工景观；3、中北路路延长线目目前正处于于施工阶段段，沿线现现有供电线线路对临近近建筑影响响较大较大大；东侧拆拆迁目前尚尚未完成；；4、西南侧侧原有建筑筑物对地块块影响较弱弱。A地块环境境分析：1、北侧和和西南侧一一定程度上上受中北路路延长线及及跨湖市政政道路交通通干扰；2、中北路路延长线目目前正处于于施工阶段段，沿线现现有高压供供电线路对对临近建筑筑影响最大大；3、该地块块东南侧紧紧邻小潭湖湖水域、西西南侧相邻邻项目右侧侧丁字河叉叉口及原生生态水杉林林，主题公公园人工旅旅游景观；；环境优美美、配套资资源丰富多多彩。AH1.3、项项目分析生态环境：：自然环境境相对原始始，外部景景观资源主主要集中在在东南向东东湖景观资资源，地块块内植被丰丰富，拥有有部分大面面积原生林林及小型河河道，为日日后内部景景观的营造造提供了良良好的条件件。1.4、武武汉华侨城城价值体系系构建在城市机遇遇上：武汉还没有有形成绝对对意义上的的城市名片片，武汉需需要新的城城市名片，，武汉华侨侨城以旅游游为主的核核心趋动力力具备打造造武汉名片的绝对实力力。武汉长江大桥磨山风景区海洋世界省博物馆武汉植物园华侨城在产品价值值上：通过旅游综合体体集聚效益益，以及各板块块价值的相相互传递，，共同打造造超越市场高高度的标杆项目目1.3、武武汉华侨城城价值体系系构建在文化价值值上：近年随着对对楚文化的的研究的深深入，其强强大的文化化力量逐渐渐成为区域域主导文化化，东湖之之滨的本项项目坐拥得得天独厚的的优势，楚文化的锲锲入将为本项目目提供提速速发展，扩扩大影响的的文化内核核及品牌支支持。在生态价值值上：通过中国最大的的城中湖““东湖”的各级生态态体系，提提升并充实实其生态内内容，持续续保护与合合理开发东东湖，达到到经济效益益与生态环环境和谐发发展的生态典型示示范区。1.3、武武汉华侨城城价值体系系构建区位交通新绿色经济济时时代代东湖湖之滨滨滨湖湖能能量量配配套套场场区域域经经济济动动力力引引擎擎生态态、、低低碳碳新新的的经经济济结结构构东湖湖武汉汉大大学学中部部经经济济龙龙头头千年年历历史史文文化化名名胜胜区区中部部唯唯一一、、不不可可替替代代、、可可持持续续发发展展的的““大大””价价值值体体系系大产产业业旅游游地地产产模式式东湖湖新新经经济济增增长长带带大资资源源大配配套套大体体量量大时时代代大文文化化楚文文化化智力力型型行行业业大企企业业通过过以以上上的的综综合合分分析析，，德德思思勤勤认认为为：：1、、武武汉汉东东湖湖迎迎来来了了最最好好的的历历史史机机遇遇，，武武汉汉华华侨侨城城将将成成为为地地区区经经济济、、文文化化、、热热点点置置业业区区域域新新的的动动力力引引擎擎。。2、、华华侨侨城城的的企企业业资资源源为为本本项项目目打打造造成成为为具具有有新新的的历历史史特特点点的的、、可可持持续续发发展展、、国国际际领领先先水水平平的的旅旅游游示示范范区区奠奠定定了了坚坚实实基基础础。。其其唯唯一一的的、、不不可可替替代代、、可可持持续续发发展展的的价价值值体体系系是是项项目目的的核核心心竞竞争争要要素素。。3、、东东湖湖良良好好的的自自然然资资源源及及人人文文环环境境为为武武汉汉华华侨侨城城的的建建造造提提出出了了较较高高的的目目标标要要求求，，只只有有达达到到社社会会效效益益、、企企业业项项目目效效益益以以及及生生态态环环境境效效益益三三方方共共赢赢才才是是本本项项目目最最终终成成功功的的衡衡量量标标准准。。武汉汉华华侨侨城城不仅仅是是旅旅游游综综合合体体开开发发项项目目，，更更是是一一个个具具有有滨滨湖湖特特点点的的大大盘盘项项目目，，应应该该选选择择什什么么样样的的发展展模模式式和和功功能能组组合合来来切切入入多多方方共共赢赢的的造造城城运运动动？？………然而而本本项项目目………2、、武汉汉华华侨侨城城发发展展模模式式问问题题开发运作借鉴项目发展设想“旅游地产+滨湖区模式”案例研究功能组合借鉴

国内旅游地产/滨水区项目

国外旅游地产+滨水区项目2.1、、案案例例研研究究选选取取瑞典典马马尔尔默默法国国Sologne的的中中央央公公园园旅游游、、游游憩憩为为导导向向丰富富的的户户外外和和户户内内活活动动设设施施水系系贯贯穿穿整整个个项项目目功能能、、空空间间组组合合合合理理芜湖湖华华强强城城居住住、、游游憩憩为为导导向向临水水布布置置商商业业、、休休憩憩、、旅旅游游设设施施注重重滨滨水水公公共共空空间间主题题公公园园、、购购物物、、游游憩憩为为导导向向的的旅旅游游综综合合体体滨湖湖空空间间国内内领领先先的的以以声声光光电电电电子子娱娱乐乐为为主主的的主主题题乐乐园园国外外案案例例借借鉴鉴国内内案案例例借借鉴鉴天津津星星耀耀五五洲洲娱乐乐、、购购物物、、健健身身、、休休闲闲、、居居住住、、度度假假、、国国际际会会议议会会展展为为一一体体的的大大型型综综合合体体项项目目利用用地地形形地地貌貌的的独独特特创创意意项目目概概况况1993年年建建立立的的中中央央公公园园占占地地110公公顷顷(270英英亩亩)，，地地形形平平坦坦，，共共有有3500个个床床位位，，分分布布在在有有两两间间、、三三间间或或四四间间客客房房的的舒舒适适廊廊房房内内。。平平均均密密度度约约每每公公顷顷30个个床床位位。。公园里有17公顷面积的的湖面、池塘塘、沟渠，为为美化景观及及划船、垂钓钓之用。现在在的水面在公公园修建时期期曾用作临时时的入口道路路和材料仓库库，以保护树树木。只只有在运送行行李的地点才才允许使用汽汽车，使用后后汽车需停在在入口处。有有供出租的自自行车。道路路和小径都经经过精心设计计，廊房的布布局和设计的的目的是营造造一种相互独独立的感觉。。2.2、案例例研究----法国Sologne的中央公园园公园的主要组组成部分一个大型的玻玻璃穹顶直径约100m，被分成成两部分(1)水上乐乐园，有游泳泳池、人工造造浪、水流按按摩浴缸、溪溪流（流向室室外）等等(2)公园园广场，有6个酒吧/餐餐馆，6个商商店（包括供供旅客带回廊廊房享用的新新鲜食品)，，儿童娱乐设设施和自动洗洗衣店。这两两个两个部分分都经过精心心的设计，环环境非常优美美，有小池塘塘、小瀑布和和多种多样从从外国引进、、精心照管的的树木、盆栽栽、花卉，甚甚至鸟类。室内运动俱乐乐部(4500㎡)包括l个咨询询台和酒吧，，3个网球场场，3个壁球球场，2个儿儿童网球场，，1个保龄球球场，3个羽羽毛球场，1个健身房、、多功能厅，，台球室和乒乒乓球室，Sologne的中央公公园，合理的的功能组合和和空间组合是是项目吸引力力的关键2.2、案例例研究----法国Sologne的中央公园园商业商务区通过滨湖及交交通优势，带带动商务商业业，形成现代代服务业聚集集区综合功能区通过创意街区区、总部办公公等核心功能能的导入，形形成具有当地地特色的商住住办综合区居住社区结合规划主题题以及区域地地理属性等特特征，布局多多种主题风格格的居住社区区，形成富有有特色的大型型居住功能片片区旅游休憩区结合滨湖优势势及自然地形形，形成“南南动北静”两两大特色旅游游休憩片区通过研究，我我们发现Sologne的中央公园园的内部形成成商业商务区区、综合功能能区、居住社社区和旅游休休憩区4各不不同的组团，，且组团之间间相互贯通，，功能相互支支持配合。法国中央公园园分区2.2、案例例研究----法国Sologne的中央公园园项目改造背景景马尔默是瑞典典南部的经济济中心，其西西部滨海地区区原来是一个个有百余年历历史的旧工业业区，地势低低洼，污染严严重。2001年期，在在欧盟和瑞典典政府资助下下，马尔默市市筹备“Bo01”方方案，彻底改改造和发展其其旧港口区的的环境，并将将这个废弃的的工业区转化化为全面实现现可持续发展展新概念的优优美的新社区区。改造成果2009年11月，西港港新城获得联联合国颁给的的“生活环境境荣誉奖”。。在2010年年的上海世博博会上，马尔尔默将代表瑞瑞典参展上海海世博会“城城市最佳实践践区”。作为为唯一参展““城市最佳实实践区”的北北欧城市，马马尔默将展示示其“魔术盒盒”生态住宅宅。2.2、案例例研究----瑞典马尔尔默“Bo01”示范范区马尔默的西港港新城项目是是其最著名的的可持续城市市发展范例，，这个曾经的的码头经过改改造后成为了了一个可供近近万人居住和和工作的全新新城市区域。。马尔默的改造造主题及模式式为建造内涵涵丰富、生态态可持续发展展的生态之城城马尔默的改造造理念为展现城市精精神创造条件件，即鼓励和和体现不同人人群和文化的的碰撞和交融融；采取渐进式开开发，以小规规模地块规划划，提供不同同的居住环境境；提供大量信息息，有神秘感感，令人惊奇奇，创造多种种独特而且积积极的城市空空间；同时在在大尺度空间间和亲切的小小尺度空间间之间形成一一种强烈的张张力。规划各种类型型的绿化空间间，从私家花花园，到浓荫荫密布的沿沿着水道贯穿穿全区的公共共绿化带。1-欧洲村2-旋转的主主体3-学生公寓寓4-斯堪尼亚亚广场5-沙龙住宅宅6-自由屋7-海峡散步步道街坊8-海峡景观观街坊9-海洋住宅宅10-海岸岸0111-维特鲁鲁威12-砖城堡堡13-10号号街坊14-入口街街坊15-海伦16-探戈17-全木住住宅18-单纯住住宅19-红白楼楼20-LB住住宅21-于斯哈哈特别墅22-仓房23-核心在这种改造理理念下，公园园、滨水步行行道、街道、、广场和小庭庭院都得到精精心的设计，，建筑在空间间塑造和设计计方面也体现现出多样化的的特点。Bo01的公共共空间旨在吸吸引马尔默各各处的人们，，数千人来到到这里的水滨滨、公园和餐餐馆。2.2、案例例研究----瑞典马尔尔默“Bo01”示范范区欧洲村——9个欧洲国家家通过住宅建建筑展示了它它们的传统文文化、建筑设设计、科学技技术和建筑材材料。这些住住宅既具有各各国的典型特特征，又符合合马尔默当地地的气候特点点和建设条件件。挪威住宅———太阳能供供热、雨水再再利用建筑师：布约约恩·拉尔森森，挪威基地面积：187㎡住住宅使用用面积：213㎡在挪威住宅中中，传统木屋屋和现代玻璃璃幕墙建筑的的特点和谐地地统一在一起起。该住宅还还以生态学原原则为基础，，使用经济可可行的适用技技术。整栋建筑都考考虑对太阳能能的收集和利利用，建筑里里还有收集生生活垃圾的装装置和对雨水水再利用的设设备。每层都都有通风良好好的悬挑在外外面的宽敞阳阳台，南立面面则全部是玻玻璃。住宅有有两层，平面面为纵向3个个开间。最外外侧朝南的““玻璃盒”用用于收集太阳阳能，调节室室内温度。木木质实体外墙墙蓄热能力大大，可以减小小室内的昼夜夜温度波动。。捷克住宅———低能耗、、天然气及太太阳能供热建筑师：吉尔尔·苏措美尔尔，利贝雷茨茨工学院建筑筑系，捷克基地面积积：273㎡㎡住宅宅使用面积：：206㎡该住宅按照低低能耗的要求求设计，木质质和钢质的结结构构件都很很轻巧。为了了减少能量散散失，窗户等等玻璃构件不不仅有双层密密封，而且大大部分是不能能开启的。住宅内有一个个天然气锅锅炉，为地板板中的管道供供热水，为住住宅供暖。屋屋顶上的太阳阳能集热板收收集的热量为为住宅供应生生活热水。从从屋顶排下的的雨水也被收收集起来，用用于冲洗厕所所和浇灌花花园。波兰住宅———结构轻巧善善用木材材基地面积：273㎡住住宅使用面面积：175㎡波兰住宅的开开敞空间和私私密空间之间间的关系有很很强的趣味性性。该住宅结构轻轻巧，基础用用轻质砌块建建造，建筑本本身是木结构构，地面层则则是混凝土。。立面材料是是较宽的水平平拼贴的木板板，涂有透明明漆的木材颜颜色比自然颜颜色要深一些些。入口现现浇的混凝土土的台阶上面面铺着深色硬硬质地砖。室室内设计同样样着意于表现现木材。地面面和楼梯上使使用了不同同色调的浅色色木材。厨房房里的家俱用用涂过油的硬硬质木料制制成，是意大大利现代风格格，用宽宽的的格架代替了了橱柜。2.2、案例例研究----瑞典马尔尔默“Bo01”示范范区斯洛文尼亚住住宅——多变变几何门窗全全木结构构建筑师：布拉拉尼斯拉夫··拉伊克，斯斯洛文尼亚基地面积：291㎡住住宅使用面面积：186㎡斯洛文尼亚住住宅的特别之之处包括屋顶顶平台、局部部玻璃屋面、、充满趣味的的几何形窗，，可以使人放放松的一套完完全的健身身房和桑拿浴浴室。这座三三层的住宅是是全预制的木木结构。立面面多处出现色色彩斑斓的金金属构件装饰饰，屋面采用用陶瓦。该建筑的沿街街立面在首层层的入口周围围稍稍向内斜斜进去，形成成一个免受风风雨侵袭的内内陷的门斗。。在沿街立面面上，入口上上方的各层都都有法式落地地窗，使立面面更醒目。建建筑面向花花园的部分为为两层，上面面是带绿化的的屋顶平台，，平台与工作作室、健身房房和设施完善善的桑那浴室室相连。瑞典住宅（钢钢结构）———使用干作业业技术、易于于改造及回收收建筑师：斯达达方·普来米米尔特,建建筑师事务所所，瑞典基地面积：273㎡住住宅使用面积积：211㎡㎡是一个轻型结结构的独户住住宅，共有3层，为钢结结构。它的立立面设计独特特，采用玻璃璃幕墙和纤维维水泥板，与与悬挑出来的的阳台和谐统统一，阳台的的位置总能能接受到阳光光。建造过过程没没有使使用有有机材材料，，干作作业技技术能能有效效地防防止止潮湿湿。所所选用用的安安装配配件易易于以以后的的改造造，或或有朝朝一日日拆拆除建建筑时时，可可以很很方便便地将将不同同建筑筑材料料分开开回收收。卫生间间等潮潮湿房房间的的踢脚脚都是是用焊焊接的的不锈锈钢板板制成成，，磨砂砂玻璃璃墙面面，不不锈钢钢洁具具镶嵌嵌着木木面。。金属属地面面上铺铺着松松木板板，这这些木木板经经过防防腐处处理，，也可可以随随时移移开。。瑞典住住宅（（实木木别墅墅）———用用料经经济、、内部部空间间灵活活建筑师师：本本格特特·安安德森森-里里塞里里尔斯斯，怀怀特建建筑师师事事务所所，瑞瑞典基地面面积：：273㎡㎡住住宅宅使用用面积积：189m2实木别别墅旨旨在从从环境境保护护、资资源利利用和和人体体健康康等方方面的的观点点出发发，挖挖掘木木材作作为建建筑材材料使使用的的内在在潜力力。建建筑为为坚硬硬的实实木结结构，，放在在桩基基础上上。基基础墙墙用轻轻型膨膨胀陶陶粒砌砌块建建成。。墙体的的外部部是木木质面面板，，内部部是实实木，，用纤纤维制制品作作为保保温材材料。。住宅宅的各各空间间单元元全部部预制制，不不但用用料最最为经经济，，而且且安装装拆卸卸也十十分方方便。。住宅的的内部部空间间很灵灵活，，围绕绕着居居于中中心位位置的的楼梯梯，既既可以以在开开敞的的空间间中组组织起起居活活动，，也可可以隔隔成独独立的的房间间，例例如作作为孩孩子的的房间间。第第三层层上有有宽大大的屋屋顶平平台，，可以以向东东边和和西边边眺望望。2.2、案案例研研究----瑞瑞典马马尔默默“Bo01””示示范区区沙龙住住宅街街坊———在在较小小的尺尺度里里创造造生活活和工工作的的综合合空间间设计理理念：：小尺尺度大大创意意该住宅宅面向向码头头和大大海，，建筑筑有良良好的的观景景视野野和充充足的的光线线。除除了可可持续续发展展的总总要求求之外外，这这一项项目还还追求求两个个重要要的目目标，，即在在较小小的尺尺度里里创造造生活活和工工作的的综合合空间间，以以及设设计服服务于于不同同业主主的多多种类类型住住宅。。建筑设设计：：居住住和工工作空空间巧巧妙结结合朝向码码头的的建筑筑中间间有一一个由由天井井采光光的楼楼梯间间。沿沿码码头散散步道道的建建筑首首层空空间是是商店店或办办公室室。有有一处处商店店可以以与其其楼上上的公公寓相相连，，使得得拥有有居住住和工工作空空间结结合起起来。。花园公公寓是是庭院院内部部的联联排住住宅，，设计计为3栋坡坡顶住住宅宅，有有独立立的入入口直直接从从花园园穿过过私人人前院院。每每套住住宅都都有宽宽敞明明亮的的起居居空间间，里里面有有一间间阁楼楼用于于卧室室或者者工作作。““联排排小屋屋”也也适合合作为为工作作室。。2.2、案案例研研究----瑞瑞典马马尔默默“Bo01””示示范区区海岸01———严整整和自自由的的变换换在建建筑细细部充充分体体现，，立面面变化化丰富富，业业态态有机机组合合设计风风格：：简洁洁质朴朴严严整和和自由由和谐谐有序序住宅建建筑““海岸岸01”简简洁而而质朴朴。面面向大大海的的建筑筑外形形像一一组塔塔，用用轻质质混凝凝土砌砌块建建成，，内外外均采采用涂涂料。。建筑筑设计计以少少而明明确的的手法法为基基础。。仓库库建筑筑的圆圆形庭庭院受受到别别墅式式的建建筑的的庇护护，和和仓库库刚硬硬的几几何外外形形形成鲜鲜明对对比。。从城城镇规规划到到建筑筑细部部，到到处都都可以以见到到严整整和自自由的的变换换。建筑设设计：：立面面变化化丰富富功功能能业态态多样样在面向向大海海的边边界地地带，，为了了屏蔽蔽海风风，该该建筑筑比后后面的的建筑筑要高高些。。建筑筑群面面向大大海朝朝西的的部分分是5层楼楼，一一梯两两户，，大大部分分住宅宅的内内部有有两层层。墙墙体用用轻质质混凝凝土砌砌块建建成，，内外外墙面面均用用涂料料。双双层高高的玻玻璃使使得建建筑的的立面面很有有特色色。通通过采采用反反射对对称的的处理理手法法，立立面显显得变变化丰丰富。。与较高高的临临街建建筑垂垂直的的位置置有一一个较较低的的侧翼翼，一一层可可作为为咖啡啡馆等等不同同的用用途。。二层层为两两套两两室的的小公公寓，，三层层为一一套7个房房间的的公寓寓，有有单独独的屋屋顶平平台。。在在围合合的庭庭院另另一侧侧，矩矩形仓仓库的的后面面，有有一狭狭长的的建筑筑，内内有两两套各各161㎡㎡的住住宅。。2.2、案案例研研究----瑞瑞典马马尔默默“Bo01””示示范区区砖城堡堡———外立立面巧巧妙规规避海海风及及恶劣劣气候候的影影响，，方形太太阳能能电池池板悬悬挂设设计，，储存存能量量同时时装饰饰细节节。项目概概况该建筑筑的住住宅面面积共共2164㎡㎡，有有21个住住宅单单元。。在在庭院院中还还有一一座附附属建建筑，，作为为社区区活动动空间间。建筑的的首层层既有有包括括一个个餐馆馆在内内的商商业用用途，，也有有居住住空间间。建建筑中中有两两种住住宅单单元供供选择择：朝朝西带带一个个温室室花园园的双双层公公寓，，或者者南向向可以以看到到沙滩滩的2.5个房房间的的公寓寓。设计风风格：：厚重重、怀怀旧该住宅宅的设设计回回归到到经过过多年年锤炼炼的老老的建建筑模模式，，厚厚重的的墙体体，基基本的的生活活空间间，独独立的的厨房房。所所有主主要房房间的的地面面都铺铺着红红色地地砖。。建筑设设计：：规避避气候候的影影响节节能设设计暴露在在海风风和恶恶劣的的气候候中是是该住住宅建建筑设设计中中重点点体现现和处处理的的问题题。西西侧立立面带带有折折线，，形成成受到到保护护的小小凹口口，凹凹进的的部分分装有有大窗窗，将将海景景引入入室内内。在南立立面上上，多多个由由真空空玻璃璃管组组成的的方形形太阳阳能电电池板板悬挂挂在的的入口口上方方。这这些太太阳能能电池池板不不但可可以储储存能能量，，同时时也是是建筑筑装饰饰。2.2、案案例研研究----瑞瑞典马马尔默默“Bo01””示示范区区联排住住宅———设设计风风格融融合传传统与与现代代，内内部空空间可可灵活活分割割设计风风格：：传统统与现现代的的融合合4栋3层的的台阶阶式联联排住住宅，，深受受英国国和荷荷兰传传统台台阶式式住宅宅的影影响，，凸窗窗上明明快的的红色色和强强烈的的立体体感使使建筑筑充满满现代代和时时尚感感。建筑筑设设计计：：内内部部空空间间灵灵活活细细节节丰丰富富位于于端端头头的的住住宅宅面面积积为为123㎡㎡，，在在中中间间的的两两栋栋住住宅宅面面积积均均为为171㎡㎡。。由由于于原原有有平平面面的的开开放放式式设设计计，，每每栋栋住住宅宅的的居居住住空空间间都都可可以以分分隔隔为为3～～5个个房房间间。。每栋住宅宅的中心心位置有有一部楼楼梯，从从首层通通到顶层层，楼楼梯间有有采光拱拱顶。所所有的居居住空间间都可以以通过阳阳台、庭庭院或或屋顶平平台与室室外相连连。从首首层一直直到顶的的玻璃窗窗、凸窗窗以及及玻璃阳阳台，使使室内的的光影十十分丰富富。室内内的设施施和细部部经过精精心设计计，多用用美观坚坚固的材材料，简简洁而纯纯净。2.2、、案例研研究----瑞瑞典马尔尔默“Bo01”示示范区设计理念念：全木木建造风风格轻轻盈全木住宅宅是完全全由木材材建造的的住宅综综合体，，最基本本的设计计理念是是发挥木木头的材材料特性性，表现现出轻盈盈而且灵灵活的风风格。木木头既作作为建筑筑的结构构材料，，又是内内部装饰饰的基调调。4个个主体木木结构内内共有32套套住宅，，既有联联排住宅宅也有单单元住宅宅。建筑布局局：U形形布局建建筑筑各有特特点全木住宅宅综合体体采用一一个部分分开敞的的U形布布局，处处在河滨滨公园和和周围建建筑的环环抱之中中。综合合体由4栋不同同的建筑筑组成，，每栋建建筑各有有鲜明的的特点：：4层的住住宅楼：位于河河边，容容易到达达。最小小的住宅宅单元面面积为55㎡。。两栋两层层高的联联排式住住宅：每栋住住宅中间间有一个个楼梯，，较低的的一层作作为公共共空间，，有厨房房、起居居室和用用餐空间间，起居居室内局局部空间间有两层层高。每每栋联排排住宅有有自己的的院子。。一排3层层联排住住宅：位于迎向向新住宅宅区中心心的位置置，每个个住宅单单元都有有一个私私人小花花园。顶顶层有一一处明亮亮的工作作室，朝朝西的宽宽敞平台台可观海海和享受受夕阳的的。3层联排排住宅：：通过一个个门廊与与一座4层小塔塔楼相连连。小塔塔楼内有有6个个住宅宅单元，，使用面面积从53㎡㎡～91㎡不等等。塔楼楼中的所所有住宅宅单元都都有可以以封闭起起来作为为冬季花花园的阳阳台。全木住宅宅——完完全由木木材建造造的住宅宅综合体体，每栋栋建筑都都有各自自鲜明的的特点。。2.2、、案例研研究----瑞瑞典马尔尔默“Bo01”示示范区探戈———不仅能能让住户户掌握室室内环境境，控制制生活开开支，同同时提供供相当大大的展示示个性的的空间，，留给住住户多重重选择权权力。项目概况况住宅单元元数量：：27总总面面积约：：3400m2外立面设设计：色色彩的魔魔法盒揉揉合合传统文文化该建筑外外侧的立立面十分分严谨肃肃穆，带带有醒目目的凸窗窗，而而面向庭庭院的一一侧，一一些玻璃璃塔色彩彩斑斓，，类似一一个魔法法盒。该该项目中中较高的的四层建建筑位于于地块东东侧，而而西侧向向住宅区区中心和和海峡打打开。色色彩主题题的来源源于阿根根廷布宜宜诺斯艾艾利斯市市拉波卡卡（LaBoca））街区明明艳的城城市色彩彩，同时时也揉合合了瑞典典南部悠悠久的传传统。建筑设计计：使用用各种高高技术措措施展展示个个性的空空间大这栋建筑筑使用多多想高技技术措施施，能让让住户掌掌握室内内环境，，并控制制开支。。如一道道多功能能并带有有“技术术性”的的分隔墙墙将卧室室、浴浴室等私私密空间间和厨房房、起居居室等开开敞的公公共空间间分隔开开。起居居室和阳阳台之间间是一扇扇巨大的的滑动玻玻璃门。。绿化庭庭院的主主体是一一个带有有象征意意义的小小岛。庭庭院还能能回收和和重复利利用雨水水。“探戈－－魔法盒盒”留给给住户的的多重选选择权力力、外表表沉静内内部活跃跃的创意意，以及及各种高高技术措措施的使使用形成成了这座座住宅的的个性。。2.2、、案例研研究----瑞瑞典马尔尔默“Bo01”示示范区马尔默的的改造模模式的启启示———可持续续发展的的城市概概念具有有强大的的吸引力力改造后的的马尔默默布局紧紧凑，可可持续发发展的概概念体现现在各个个街坊的的设计中中。尽管管房价高高出之前前的价格格两倍，，但是人人们仍愿愿意排队队购买。。当地能源源100%可再再生：绝大部部分热能能由海水水和地下下水提供供，并由由太阳能能补充。。生态循环环：对原有有的排水水系统加加以改进进，在专专门的工工厂中提提取废水水中的营营养物质质和重金金属，对对水质加加以净化化，提取取出来的的物质用用于相应应的生产产。交通：最大限限度地减减少交通通需求和和对汽车车的依赖赖。自行行车交通通是交通通系统中中最重要要的因素素。生态建筑筑：建筑的的结构和和外形都都各有特特点，符符合可持持续发展展概念的的建筑材材料、施施工技术术、建筑筑设备配配置、环环境设计计、不同同的生活活方式等等都以不不同的形形式体现现在各个个住宅街街坊的设设计中。。例如使用用环保的的可回收收的材料料、建筑筑自身收收集或产产生可可再生能能源、进进一步节节能的舒舒适的住住宅、高高质量的的预制装装配式住住宅技术术、智能能住宅、、小型人人工湿地地、满足足居住与与工作结结合的住住宅类型型。图：全木木住宅2.2、、案例研研究----瑞瑞典马尔尔默“Bo01”示示范区通过研究究，我们们发现瑞瑞典马尔尔默当地地能源100%可再生生，通过过引入先先进系统统进行水水、资源源和废物物的循环环利用，，实现了了可持续续发展的的生态之之城的发发展目标标。改造造后的马马尔默住住区热销销充分展展示了通通过信息息技术的的恰当运运用和优优美的环环境，能能够使得得可持续续发展的的城市概概念具有有强大的的吸引力力。2.2、案例例研究----瑞典马尔尔默“Bo01”示范范区地理位置安徽省芜湖市市长江大桥综综合开发区项目规模总占地面积3.3平方公公里，其中华华强城占地1.64平方方公里，建筑筑面积260万平米物业类型华强城、华强强城市广场、、方特假日酒酒店、方特欢欢乐世界项目定位以国际水准的的高科技主题题公园为核心心支撑，进行行以主题公园园旅游为主，，服务、居住住、教育等多多层次的综合合性旅游开发发。华强城·德邑邑风尚华强城·澳然然天成华强城市广场场方特假日酒店店方特欢乐世界界2.2、案例例研究----芜湖华强旅游游城国内首个以声声光电电子娱娱乐为主“高高科技主题公公园”旅游城城从芜湖华强旅旅游城发展历历程来看，旅旅游及地产项项目资源未得得到有效整合合，区域的价价值提升效果果不佳。2007年2008年2009年至今6月30日，华城会会员卡开始发放，以不同的会员卡来明晰客户所能享受的不同的优惠和服务。10月15日，“华强·醇美华城”一期“德邑风尚”开盘，推出多层单位。开盘现场火爆，项目开盘取得销售258套房源的佳绩。10月17日，“华强城市广场”试业。10月18日，“方特欢乐世界”试业迎宾。1月20日，华强醇美华城•德邑风尚二期发售，推出362套单位。3月12日，“方特假日酒店”试业。4月18日，芜湖华强旅游城“方特欢乐世界”开园。5月3日，华强“醇美华城·澳然天成”一期公开发售。均价3978元/㎡。当日开盘就销售近百套。5月31日，华强·醇美华城推出德邑风尚三期196套住宅房源及9套商铺。8月3日，澳然天成推出“奋斗卡”，09年6月28日，澳然天成两栋湖景洋房47#、48#楼及两栋珍稀多层36#、37#楼房源正式开盘销售。09年10月16日，华强城澳然天成稀缺多层开盘，推出136套房源，。10年1月23日，华强·澳然天成再度开盘，212套精品单身公寓公开发售，优惠后均价3988元/㎡。关键举措发展结果10月中下旬华强·德邑风尚一期、华强城广场、方特欢乐世界相继入市或试业，在当地引发了广泛的关注，“华城会”在当地积累了一批会员。住宅项目德邑风尚二、三期及澳然天成多次开盘，前者以高端形象吸引具有一定实力的客户，后者通过合理的价格和借势明星见面会吸引首次置业客户。方特假日酒店及方特欢乐世界正式开园澳然天成多批次推出房源，以合理的价格吸引首次置业客户。通过研究，我我们发现芜湖湖华强旅游城城开发的理念念具有前瞻性性，各功能的的布局合理，，“高科技主主题公园”概概念的引入为为项目的运营营做了有力的的支撑。但但同时，操作作中也存在以以下失误：1.在项目推推广方面，未未形成统一的的标识及旗帜帜，内部各板板块使用的VI系统关联联度低，项目目的认知度较较低。2.项目内部部主题公园、、酒店、住宅宅等各板块的的资源并未得得到有效的整整合，相互之之间的支撑力力度不够，整整体的区域价价值未得到应应有的提升。。3.在住宅宅推售方面，，澳然天成未未延续德邑风风尚的高端定定位，且推售售时间交错，，容易造成消消费者对整体体住宅物业定定位的混淆，，给项目后期期的操作带来来一定压力。。2.2、案例例研究----芜湖华强旅游游城芜湖华强旅游游城对本项目目的启示———主题型旅游游地产的指导导思想应注意意以下原则。。分分阶段：以旅游为核心心进行区域开开发，分阶段段逐步完善配配套，打造集集旅游、购物物、居住、运运动为一体的的都市综合体体分重点：住宅项目依托托旅游来提升升物业价值总统一品牌：反映项目的统统一标识及旗旗帜，统一VI系统。统一形象：反映项目的综综合性、多样样性特质。统一文化:反映城市特有有的文化资源源，提供大量量的信息，提提升项目的品品质与内涵。。总总体资源调控控：将旅游与购物物、商务、文文化有机合理理结合起来，，科学合理配配比城市标签：成为城市旅游游业发展的里里程碑，打造造成为其城市市名片。统一主题和形形象的基础上上，分阶段分分重点进行主主题公园和房房地产开发，，以统一的主主题把分散的的地块进行多多组团同时开开发。旅游资资源边际效应应提升了房地地产价值，配配套逐步完善善，提升了社社区的居住氛氛围。2.2、案例例研究----芜湖华强旅游游城天津星耀五洲洲项目概况地理位置项目地处天津津市津南区西西南部，距离离天津市外环环线约19公公里，距项目目驻地最近的的津港高速公公路约3.5公里。项目规模建筑占地4100亩，建建筑面积300万平方米米，7000亩水面销售情况2009年该该项目商品房房销售面积达达33万㎡项目规划及定定位——世界界花园、世界界建筑博览园园以及世界桥桥梁博览园结合项目的对对各种产品丰丰富性、多样样性和特色性性的要求，以以及对该项目目的高品质定定位，将五个个地块设计为为功能多样、、个性鲜明的的五大洲板块块，并分别以以亚洲、欧洲洲、北美洲、、南极洲、大大洋洲、非洲洲各自的建筑筑特色、地域域文化、景观观名胜及风土土人情来定位位和设计，进进而形成一个个集娱乐、购购物、健身、、休闲、居住住、度假、国国际会议会展展为一体的大大型综合体项项目。2.2、案例例研究----天津星耀耀五洲天津星耀五洲洲项目规划———各板块功功能相互独立立，同时相互互依托、支撑撑；在实现项项目文化创意意的同时，保保证住宅项目目的居住舒适适度。分区物业类型相关配套北美洲板块住宅（高层、公寓、别墅）、商业步行街、写字楼、酒店休闲娱乐中心（室内滑雪场、风情餐饮中心、水上娱乐中心）、万人和平广场、会所南美洲板块住宅（公寓）、酒店企业会所、运动会所亚洲板块住宅（别墅、高层）会所欧洲洲板块住宅（高层、别墅）、商业街、酒店运动会所、企业会所大洋洲板块住宅（公寓）、风情酒店企业会所、医院、学校非洲板块住宅（高层、公寓）、酒店运动会所、企业会所该项目充分利利用天嘉湖独独特的生态环环境优势，打打造包括星级级酒店、会展展中心、医院院、休闲娱乐乐中心、购物物、居住、度度假为一体的的大型综合合体。各板块块功能相互独独立而又相互互支撑、影响响。该项目结合地地块限制、区区域特点及项项目本身文化化创意的需要要，形成环湖湖生态绿环、、运动公园绿绿环和花园主主题环，保证证大部分住宅宅项目的良好好朝向、通风风采光、景观观引入，体现现出以人为本本的规划理念念。2.2、案例例研究----天津星耀耀五洲通过研究，我我们发现星耀耀五洲在尊重重基地存在状状态的前提下下，结合地块块限制、区域域特点及项目目本身文化创创意的需要，，将项目规划划为地理五大大洲板块，引引入世界各洲洲的文化精髓髓，最终达成成文化创意与与生态人居的的融合，并逐逐步得到市场场的认同。2.2、案例例研究----天津星耀耀五洲内部重组模式式复合开发模式式向外扩张模式式保留原有的空空间格局,通过内部空间间重组与优化化重振港区工业业和商业功能能原有工业与居居住区迁出引入商业与娱娱乐休闲产业业对滨水区进行行彻底的改造造在城市空间整体开发的角度内部与外部模模式同时展开,协调发展空间复合从开发模式上上：以休闲、游憩憩为主导打造造现代化滨水水游憩区的复复合开发模式式是我国及世世界当今滨水水城市建设的的主要导向。。采用两种不同同的开发模式式小规模的改造造与调整水平重叠，营营造面向水面面的开阔空间间垂直重叠，立立体化绿化与与交通功能复合2.3、案例例研究总结从功能发展上上：将原本单一的的滨水地区发发展成为多功功能综合区，，从而进一步步成为城市经经济发展的催催化剂，达到到城市更新改改造和结构调调整的目的。。居住商业商务休闲较快收回成本本树立城市形象象最活跃部分城市魅力体现现日常主要经济济来源提升房产价格格满足人与社会会交流丰富空间效果果联系不同功能能组团特色功能区域核心位置置塑造标志性空空间城市经济贸易易中心与城市紧密联联系文化娱乐功能能建设为主导导公共空间博览会展以新公共空间间原型为特色色提供符合现代代生活的设施施发掘历史建筑筑的潜在资源源超大规模滨水水建筑建设多功能复合型型综合区2.3、案例例研究总结新城功能商务功能商业功能居住功能公共服务功能旅游休憩功能

金融贸易总部经济会展会议购物休闲娱乐餐饮酒店居住居住配套文化体育教育医疗行政旅游度假主题公园休憩法国Sologne的中央公园

瑞典马尔默芜湖华强城星耀五洲

从功能选择上上：根据滨湖新城城功能区的案案例分析，可可以发现滨湖湖综合旅游项项目的功能组组合上，重点点通常集中在在商业、居住住、旅游、酒酒店、休闲娱娱乐和公园等等，并配合开开发文化教育育、商务办公公等。2.3、案例例研究总结滨水区公园——标志性的节点点，与老城区区之间建立起起多种联系。。滨水广场——公共艺术展示示公共亲水步道道——开放、充满生生机的步行场场所滨水林荫道——城市绿化的自自然延伸休憩设施——遮阳设施、长长椅、秋千和和钓鱼平台文化设施——建造或利用原有设施施改造从特色空间塑造造上：通过对对滨水地区自自然、社会、、文化特征的的挖掘，用一一系列的公共共空间把居住住、商业、文文化娱乐等功功能组织起来来，展示当地地特有的生活活场景，营造造多样化的滨滨水空间滨水广场。周围用草坪地地带分隔，大大部分空间被被抬高，为人人们提供了更更宽阔的视野野滨水公园。。为节日活动动和相关买买卖提供场场所。长满满玫瑰的花花格棚架连连接人行道道与公园地地下空间步行空间。满足潜在娱娱乐需要，，提供观海海望远镜等等设施喷泉公园。。位于步行区区中心，三三面由花格格凉亭环绕绕，凉亭为游人人观光提供供了阴凉、、休憩场所所滨水公园。。标志性节点点，与老城城区间建立立联系，设设置遮阳设设施、长椅椅、秋千和和钓鱼平台台滨水人行道道。旁种有一排排排蒲葵棕棕搁树。公共亲水步步道。开放、充满满生机、拥拥有漂亮景景观雕塑公园。。城市公共艺艺术展示，，设置长椅椅等休憩设设施小型儿童活活动场地。。以趣味设施施、新奇形形象吸引儿儿童游玩2.3、案案例研究总总结以旅游功能能为核心，，多元化的的产品形式式满足消费费者的不同同需求，为为区域聚集集人气。通通过各板块块的有机融融合满足文文化生活的的不断升级级要求，形形成各项城城市功能的的并行均衡衡发展。空间组合：依据环境境保护为主主导思想的的可持续发发展的原则则，根据地地势条件引引入水系、、建立湖滨滨敏感区域域保护带等等，对居住住空间进行行多样的处处理，丰富富产品结构构。依托自然，，以人为本本，通过水水系的横向向引入，使使整个区域域形成良好好的生态环环境、游憩憩及居住功功能。带动动项目的持持续发展，，形成不断断升级的良良性循环。。开发运作：：总体规划划-分重点点实施-总总体协调在统一主题题和形象的的基础上，，分阶段分分重点进行行主题公园园和房地产产开发，以以统一的主主题把分散散的地块进进行多组团团同时开发发。旅游资资源边际效效应提升了了房地产价价值，配套套逐步完善善，提升了了社区的居居住氛围。。功能复合:以旅游游为衔接点点，商业、、酒店、公公寓、旅游游四大块有有机联系和和融合，并并以公共空空间进行各各功能组团团的融合2.3、案案例研究总总结3、新的市场环环境下项目目定位及发发展总战略略3.1定定位思考考社会形态演演变史公元一万年年前渔猎文明第1种社会形态态形式：居住住不固定原料：自然然生物表现：人类类借助物力力用牛和马耕耕地从井里打水水喝农业文明第2种社会形态态形式：村屋屋、城镇出出现原料：土壤壤、田地和和家畜表现：借助助水力和风风力把谷物磨成面粉粉、灌溉庄庄稼以减轻体体力劳作。。公元八千年年前工业时代第3种社会形态态形式：工业业城市中心心出现原料：煤、、铁和钢表现：掌握握的物理学学知识制造蒸汽机，，蒸汽机可可以用于长途途客运和货货运十八世纪末末信息时代第4种社会形态态形式：经济济中心出现现原料：数据据、信息和和知识表现：电脑脑和智能型型机器不仅能执行简简单的日常常工作，被赋赋予最先进进的任务。60年代中中期梦想社会21世纪及及未来社会会，社会将将会步入第5种社会形态城市形态：：城市不但拥拥有单一的的经济和商商业中心，，而且拥有有对于经济济文化和商商业文化的的诉求。社会形态：：是一种完全全新型的社社会，其中中的企业、、社团和个个人都凭借借自己的故故事扬名立立业，而不再仅仅仅依赖于数数据和信息息。梦想社会并并非痴人狂狂想，它在在许多企业业己初露峥峥嵘—未来来产品必须须打动人们们的心灵，，而不仅仅是是说服人们们的头脑，，产品和服服务将会赋赋予情感价价值。表现形式：：从信息时代代的数据