成都一级土地整理项目报告

崇州项目可行性战略研究崇州宏观分析河西地块街子镇地块崇州楼市分析地块定位财务分析财务分析地块定位街子区域及楼市分析目录崇州宏观分析河西地块街子镇地块崇州楼市分析地块定位财务分析财务分析地块定位街子区域及楼市分析崇州基本概况位置：崇州市位于成都市西面,受川西经济圈的辐射,距成都市区37公里,紧邻温江,都江堰;交通：成青路,川西旅游环线,正在修建的光华大道延线,规划轻轨等,交通十分便捷;人口：总人口65万人，其中城市人口15万人;综合实力:连续3年跨入全省“十强县（市）”行列，位西部县域经济竞争力的百强县之列;崇州区位分析即将通车的光华大道延线将通向区域并通向邛崃，将拉近与主城区的位置，将带动区域产业的发展；即将动工的轻轨建成后将加快区域融入城区的范围，为区域发展提供较好的发展机会；崇州位于成都西部上风放水之地，处于温江、邛崃之间，温江至邛崃在沿线已经逐步形成了川西的旅游黄金走廊，而崇州成为连接黄金走廊的纽带;金堂青白江新都龙泉驿双流新津温江郫县彭州崇州大邑邛崃都江堰蒲江川西旅游黄金走廊崇州宏观经济2003-2006年地区生产总值:

03-06年崇州市地区生产总值逐年增长,每年增幅度均在11%以上，增长幅度较为平稳。单位:万元经济总量对比分析2006年各地区生产总值比较:单位:亿元通过对比06年各近郊区县的生产总值可以看出,崇州市的经济水平还不是很高,具有较大的上升潜力。GDP产业结构分析年份第一产业第二产业第三产业200325.336.638.1200424.836.938.3200523.539.939.6200622.441.136.5城市的产业结构上看，该区域的经济主要是以第二产业为主，第三产业在第二产业的带动下发展迅速。

崇州资源分析自然景观：九龙沟、鸡冠山、凤栖山、鞍子河、白塔湖等美丽的自然风光;人文景观：街子古镇、李冰遗泽、三郎古镇、光严禅院、州文庙、文锦江、陆游祠、罨画池、元通古镇及各大广场等人文景色;

由于崇州具有悠久的历史文化底蕴和自然生态景观，是重要的旅游城市；崇州城市空间分析目前城市产业分布较为零散，不够集中；城市出现工业产业和居住产业较为混杂，整体的布局不是很合理；城市空间主要是集中在东岸，没有较好的利用其资源;主要城市发展方向主要城市发展方向旧城综合组团南河综合组团崇阳居住组团瓦窑居住组团崇州集中工业组团西江河综合组团城市规划分析崇州城市发展战略是以西河为界“向东发展，适度向南”，城市全面向东发展，形成多功能组团的块状发展模式；充分利用西河资源，优化城市生态环境，打造优质休闲,居住生活社区;同时重点集中发展工业,提高城市综合竞争力;

城市全面向东扩张，向纵深发展，充分利用水资源，塑造舒居生活。城市向东发展所带来的机会价值点较大;小结崇州岷江水系上风上水之地，凭借丰富的旅游资源、丰厚的文化底蕴和自优美的然景观,成为成都市的宜居宜乐之地，城市文明的大宅门。崇州宏观分析河西地块街子镇地块崇州楼市分析地块定位财务分析财务分析地块定位街子区域及楼市分析崇阳镇区域土地市场地块位置用地面积（亩）用途容积率起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）竞得商小东街3.076住宅兼容商业≦1.5148195成都市圣沅房地产开发有限公司唐安东路南侧60.484住宅兼容商业≦23595成都市圣沅房地产开发有限公司南河路与蜀州南路交汇处11.25住宅≤1.83896四川宏森房地产开发有限公司爱民街0.904商业≤2.487164四川九寨房地产开发有限公司永安路7.459商业≤3.050156四川宏森房地产开发有限公司(数据来源：成都市国土资源局)可以看出，目前崇州的土地价格基本上在103万/亩左右，项目周边的地价在90万/亩左右。崇州市区房地产市场分布图西江紫园西江明珠象牙海岸金色怡园锦绣天居倾城莲花春晓华庭愿景水涟漪峻领天下

可以看出崇州目前在售楼盘主要是集中在临河区域和老城区两个板块；其中临河板块的成为主要的供应区域。崇阳镇区域房地产市场情况项目名称占地面积(亩)建筑面积(万方)总套数(套)物业形态主力面积(㎡)均价(元/㎡)金色怡园2007.1231多层、联排71-2122700西江明珠202.5172多层80-1402400锦绣天居536.6546多层90-1602600倾城莲花（一期）1075.6184联排别墅290-3704800西江紫园3124独栋别墅4500

老城区板块：该区域楼盘规模较小，整体档次不高，主要是以多层为主，目前价格在2500元/平方米左右；

临河板块：该区域楼盘规模较大，基本上在100亩以上，其产品档次较高，主要是以别墅、花园洋房为主。目前区域均价在2700元/平方米;小结随着临河环境的打造，临河区域已经成为了房地产开发的重点区域；目前崇州的产品主要是以多层＋少部分的电梯为主，临河楼盘产品档次较高;区域价格上涨幅度较快,多层、电梯类物业集中在2400-2700元/㎡左右，别墅类物业集中在4500-4800元/㎡左右;区域目标客户为本地原住民,多以自住为主；崇州宏观分析河西地块街子镇地块崇州楼市分析地块定位财务分析财务分析地块定位街子区域及楼市分析项目基本情况地块位置：位于崇州市崇阳镇（崇州市区）河西片区南门大桥旁地块规模：A地块376.14亩，B地块419.09亩，合计795.23亩规划指标：容积率约二类住宅用地在1.8～2.8开发商目的：做土地一级整理崇州主城区AB项目资源分析生态资源：项目靠近西江河，紧邻临河生态广场，具有较好的生态资源；地块内部景观：地块内部有一条大河，具有较好的内部景观；配套资源：区域附近规划有学校、医院、公交站牌，具有较好的配套设施；交通条件：项目靠近南门大桥，临近交通要道，交通较为便利；AB项目优劣势分析优势：具有较好的生态自然景观；本项目是崇州比较临河规模较大的稀缺地块，具有较高的价值；项目是城市发展的主方向，具有较好的发展前景；项目周边已经形成了一定规模的高档社区；劣势：地块目前周边还不成熟，配套不够齐全，生活氛围不浓；目前项目周边属于农田和工厂，具有较为混乱；项目定位功能定位：崇州城市高档居住区形象定位：城市居住文化的载体产品定位：花园洋房＋电梯公寓＋少部分临河别墅AB崇州宏观分析河西地块街子镇地块崇州楼市分析地块定位财务分析财务分析地块定位街子区域及楼市分析说明方法：通过成本法对未来几年崇州土地价格进行评估，和确定土地可出让面积的估算，计算出土地的总价值，再结合成本，进行经济收益测算前提条件：估算未来几年的房价、未来几年的土地价格、土地整理的面积、土地整理成本等说明：本项目由于规模不大，我们预计在两年左右的时间整理完毕，为了实现利润最大化，建议整理第一年不进行出让，在第二年销售，实现整理两年出让两年房价预测——（增长率判断法）近年来崇州国民经济增长一般保持在11％左右，根据11％国民经济的增长率测算未来五年的房价。年份200720082009201020112012房价（元/平方）250027753080342037954215增长率-11%11%11%11%11%项目房价\土地价格增长趋势预测本项目可经营建设用地的入市价格水平变化根据11％国民经济的增长率测算未来五年的房价,并通过成本估算法反算出地价,地价每年增长20%-—30%。年份20082009201020112012房价（元/平方）27753080342037954215地价(万元/亩)90145175225280总面积:795.23亩公建配套面积:172.014亩实际可出让面积:623.216亩（根据地块的公建配套面积和绿地面积得出）项目地块实际可出让面积分析AB土地整理成本构成用地类型赔偿内容及标准总量费用（万元）征地拆迁费用农用地包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、耕地占用税；平均成本6万/亩根据标准及金堂政府提供经验值,项目征地拆迁费用平均成本18万/亩居住用地居民拆迁安置补偿费，以货币补偿为主，考虑四川实施办法，平均成本12万/人企业用地企业补偿费包括停产停业经济损失补助费、企业房屋拆迁补助费，平均成本15万/亩征地拆迁管理费用上述费用之和的2%0.36万/亩市政设施费用——包括设计施工等费用，8万/亩土地加工整理预估6万/亩

单位成本约32.5万/亩项目总成本2.7629亿元可出让土地单位成本44.3万/亩财务分析方法一按照整理多少出让多少的原则进行测算说明：1、统建办在08年开始整理，根据土地从整理完毕到上会销售预计在一年左右，所以08年整理的土地，预计要到09年才能进行出让；2、由于当年整理土地量必须压后,因此08年整理土地不能太多也不能太少的原则,整理200亩左右较为合适,按此计算08年所投入的资金约为8000万元;二八分成财务分析:统建二成三七分成财务分析:统建三成四六分成财务分析:统建四成四点五与五点五分成财务分析:统建四点五成统建办与政府：五五分成财务分析财务分析方法二按照出让和整理分开的原则进行测算统建办与政府：二八分成财务分析备注:2007年单位土地整理成本：32.5万元/亩;2007年可出让土地单位成本：41.46万元/亩统建分成比例：20%统建办与政府：三七分成财务分析备注:2007年单位土地整理成本：32.5万元/亩;2007年可出让土地单位成本：41.46万元/亩统建分成比例：30%统建办与政府：四六分成财务分析备注:2007年单位土地整理成本：32.5万元/亩;2007年可出让土地单位成本：41.46万元/亩统建分成比例：40%统建办与政府：四点五与五点五分成财务分析备注:2007年单位土地整理成本：32.5万元/亩;2007年可出让土地单位成本：41.46万元/亩统建分成比例：45%统建办与政府：五五分成财务分析备注:2007年单位土地整理成本：32.5万元/亩;2007年可出让土地单位成本：41.46万元/亩统建分成比例：50%小结两种计算方法由于投资额度的不同，导致结果有一定的差异。但通过综合分析比较，我们发现：“二八分成是内部收益率基本和利润持平”，不是最佳的理想模式。我们建议三七分成是底线，比较理想的五五分成通过财务分析，我们认为本项目总投入较少，投资汇报率较高，是完全可行的项目不确定因素从规划图纸上看，本项目是临河，而目前临河面还没有打造，如果政府要求统建打造，土地整理成本将大大增加；在地块上存在大量的市政公建配套，整理的成本具有不确定性；在本项目上存在厂房，在补偿上成本将可能上升；崇州宏观分析河西地块街子镇地块崇州楼市分析地块定位财务分析财务分析地块定位街子区域及楼市分析街子镇基本概况位置：位于崇州市西北角，距崇州市区23公里;交通：目前已经建成的成青快速路,川西旅游环线,规划轻轨等利好，交通便捷;人口：全镇人口３万余人,镇区人口12675人;中国具有代表性的历史文化古镇崇阳镇温江区街子镇区位分析街子镇东北毗邻都江堰，北临青城后山、高尔夫球场，西北毗邻九龙沟，向东通过成青快速通道到温江、市区，具有便利的交通条件。街子紧靠世界文化遗产、世界著名旅游圣地——青城山，同时作为文明古镇的街子，已经成为青城山的文化遗产中不可或缺的组成部分。青城山都江堰小结旅游重镇街子古镇依托青城山文化，已经成为青城山文化的重要组成部分，面向全国、全世界。高尔国际青城神韵高山流水大观镇街子镇新丽江力迅.我的部落天下青城中国青城碧水青城蜀绣青城青城雅舍青城风景环山路板块高尔夫板块东软板块该板块楼盘大多是已售完的老盘，主力户型为40-70㎡的小户型低层小洋房。代表项目：中国青城、假日青城、碧水青城、青城风景、蜀绣青城、青城雅舍该板块是青城山目前新兴的板块，由于东软学校和科技园的带动作用，该区域物业配套设施相对完善。主力户型为90-180㎡联排和双拼别墅。代表项目：上善栖、置信.芙蓉青城该板块是现在青城山地区高档新兴别墅的聚集地，是青城山地区真正的高档别墅区，以独幢和双拼别墅为主。同时也有一些中高档楼盘的小户型低层洋房掺杂其中。代表项目：天下青城、高山流水、高尔国际、新丽江、力迅.我的部落、青城神韵青城山镇置信.芙蓉青城青城白鹭州青城阳光青城皓庭翠朗园中兴镇上善栖青城山板块分布图青城山别墅板块分析青城山板块分布图高尔国际青城神韵高山流水大观镇街子镇新丽江力迅.我的部落天下青城中国青城碧水青城蜀绣青城青城雅舍假日青城青城风景青城山镇置信.芙蓉青城B区青城白鹭州青城阳光青城皓庭翠朗园上善栖置信.芙蓉青城A区中兴镇售罄在售未售各板块在售项目分析高山流水高尔国际青城神韵上善栖芙蓉青城中国青城800250200160140100804040—80100—14080-10050-120400—600110—150600500400300270—29021924716780—120165—180363—499380—80070平方米50—140平米段160—220平米段350平米以上段共计150套共计500套共计2300套2300套150套500套50—140平米段160—220平米段350平米以上段区域面积青城山别墅的主力面积段主要是三大块，总体呈“葫芦形”分布，其中50-140平米占比重较大。上善栖9000/㎡6500/㎡置信芙蓉青城A区16000/㎡7500/㎡中国青城18000/㎡1960/㎡8000/㎡环山路青城雅舍5300/㎡/3000/㎡碧水青城7500/㎡4500/㎡翠朗园7650/㎡3400/㎡青城阳光9000/㎡4000/㎡106省道蜀秀青城5500/㎡4300/㎡青城皓庭9000/㎡5500/㎡置信芙蓉青城B区估价千万以上四季青城5000/㎡3900/㎡大观镇高尔国际20000/㎡以上7000/㎡青城神韵5500/㎡3700/㎡新丽江6500/㎡4500/㎡东软大道东软信息学院街子镇高山流水20000/㎡6000/㎡10000/㎡区域价格区域周边的房价约在5000元/平方米左右周边土地市场分析街子镇尚未有土地以拍卖形式出让，因此选取07年周边青城山镇的土地拍卖成交结果作为土地市场的参考数据地块位置用地面积（亩）用途容积率起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）竞得商青城山镇五里村、大田村160.92居住70年

不大于0.528195四川龙湖地产发展有限公司青城山镇大田村

84.41

居住70年

不大于0.5

28

230

四川龙湖地产发展有限公司青城山镇大田村70.42居住70年不大于0.5

28186四川龙湖地产发展有限公司从07年青城山镇的土地拍卖市场来看：成交价与起拍价的比率高达7：1，开发商对土地的争夺非常激烈;龙湖、置信等大型知名开发商进驻青城山片区，促使片区整体价值的提升;对本项目而言，区域的土地市场是利好市场;目前青城山地价约为180万元/亩，而项目周边的大观近期拍卖的地价约为80万/亩;小结依靠青城山的生态人文资源，区域已经成为了成为成都的高档住宅区和旅游度聚集地，高档别墅产品成为区域的产品；由于别墅产品已经成为了稀缺产品，区域房价价格上涨幅度较快,区域土地具有较高的价值；区域目标客户群已经面向全国，且层次较高，需求量一直成上升趋势；崇州宏观分析河西地块街子镇地块崇州楼市分析地块定位财务分析财务分析地块定位街子区域及楼市分析街子镇地块基本情况街子镇地块位置:位于街子古镇附近,属于青城山板块,资源稀缺;规模:沿河分为大小不等四个地块,合计约1170亩;价值评价:资源稀缺,具有较高的历史文化背景,景观价值较高,区域辐射面较广,属于高档物业开发用地,同时已建成的成青快速路,轻轨等利好,还可享受街子镇的商业配套;整体价值较高,但各地块功能定位有所区分;１３42项目区域价值评定产业支撑：本项目属于青城山板块，主要以旅游业和休闲居住为主；资源环境：临近青城山，都江堰，生态环境较好，景观价值较高；交通价值：成青快速通道，川西旅游环线，交通方便，距成都仅３０分钟车程；区位优势：处于街子镇核心位置，区域价值很高，辐射面广；但目前周遍配套尚未成熟；１３42项目优劣势分析整体资源环境较好,辐射能力较强,适合休闲旅游,居住；但是,两岸地块有一定的距离,联系不够紧密；1,2号地块面积相对较小,且土地不够规则,整理有一定难度；3,4号地块位置略显靠后,景观资源略逊一筹,土地不规则；周遍配套尚未成熟;１３42本项目区域初步功能定位区域定位：该区域是集生态旅游、休闲居住的综合区，青城山的后花园,整体价值较高;居住定位：高档生态居住区。主要用于修建高档别墅;１３42说明方法：通过成本法对未来几年崇州土地价格进行评估，和确定土地可出让面积的估算，计算出土地的总价值，再结合成本，进行经济收益测算;前提条件：估算未来几年的房价、未来几年的土地价格、土地整理的面积、土地整理成本等;说明：本项目由于规模不大，我们预计在3年左右的时间整理完毕，为了实现利润最大化，建议整理第一年不进行出让，在第3年销售，实现整理3年出让3年;崇州宏观分析河西地块街子镇地块崇州楼市分析地块定位财务分析财务分析地块定位街子区域及楼市分析房价预测——（增长率判断法）主要是依据几年来区域产品价格的增幅进行推算年份20072008200920102011房价（元/平方）450060007500900010500增长率-33％23％20％16％项目房价\土地价格增长趋势预测本项目可经营建设用地的入市价格水平变化成本估算法反算出地价年份20082009201020112012地价(万元/亩)80115150185220可出让土地的面