XXXX中国城市综合体运营模式

2013中国综合体模式研究模式一：海岸城目录海岸城的城市副中心定位海岸城的周边发展环境、交通条件海岸城的突围方式海岸城资金模式海岸城成功总结同心圆式的环形道路放射形道路连接同心圆抑制了某些城区迅速提升其经济容量的可能性，缺少对中心城区的支持加强各区域之间的交通联系不利于土地资源的有效使用低等级设施重复建设发挥基础设施的效应，避免投资的分散和低水平的开发建设,有利于社会经济容量迅速提升城市交通“圈层式”发展开放式的组团(多核心)结构从“母体”中分离出更有活力的崭新个体同圈层新区所获发展机会均等变集中为分散单中心的一些功能合理分配到各个分中心各区域结合自有优势发展城市副中心的形成主城副城副城副城副城城市中心地位突出城市总体形象完整为城市母体提供发展支持发挥自身环境优势依托城市母体发展对城市母体发展业态提供有利互补。发挥自身环境特点，开发优势产业。与中心城区保持良好的连通性，带动区域经济发展。城市副中心特色从深圳南山城市副中心的发展历程来看，南山商业市场是由住宅开发和交通所带动的1990199520002005至今未发展时期新旧商业更替稳定发展期特征上世纪80年代末，地处深圳特区西部的南山区，还是一个相当偏僻的行政区域。交通不便。1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起尤其是蛇口、华侨城开始大力发展高端住宅。类似半山别墅、兰溪谷、波托菲诺等高端住宅建成，将原来居住在福田和罗湖的私企老板、企业高管、社会精英吸引到南山居住，其中一部分居住者开始将企业往南山迁移，为南山写字楼扩容提供了广阔的空间。铜锣湾、家乐福、五星级的希尔顿酒店等又开始了新一轮扩张。多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。发展模式时期到了1995年，深圳市中心区西移工程开始启动，南山的市场前景才得以受到关注。居民的消费主要依靠长期以来自然形成的小商业街和零散网点提供，商业发展处于封闭而又松散的状态。

人人乐南山总店开业为大商业形成的起点，世界零售业巨头“家乐福”进驻南山，区域初步形成了一定的商业辐射力，吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。写字楼市场之常被看成是整个深圳写字楼市场的软肋。发展期随着大量新增居民的涌入，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈逐步形成，沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。写字楼物业开始发展。交通不便老公房小商业交通发展商品房发展超市进驻高速公路成型高级住宅区地铁、西部通道通车别墅市场发展综合体形成商圈继续发展项目周边住宅地产发展成熟、商业地产发展初现端倪，紧邻科技创业园产业区，与深圳市中心及香港方向交通便利项目所处之南山商业文化中心区，周边除现有部分商业用地、商业办公用地及居住用地、娱乐用地之外，住宅用地基本已完全转让。而北片区，创世纪滨海花园、锦隆花园、中信海文花园住宅项目等已建成。西片区保利城花园、天悦园、青春家园、山海人家、海印长城等商住项目也已在建并发售。项目东临深圳湾海域，与香港隔海相望，北邻深圳大学和高新技术园区，南临南油工业区，滨海大道从中心区北侧通过，到深圳市中心区交通顺畅。华侨城住宅区深圳湾大桥蛇口经济开发区海岸城科技园西部通道通往香港拥有良好的消费环境，依托周边成熟的住宅区、及通往深圳市区和香港的便利交通为商业带来人气深圳市中心及香港的潜在消费人群12周边成熟高级住宅区白领3附近高科技产业园区的白领目标客户群体4高档住宅区的企业家带企业入驻南山写字楼市场本项目周边有竞争产业，所以要与周边区域同类产品类型差异互补，形成商业氛围，提升区域竞争力项目保利文化广场益田假日广场京基·百纳空间海岸城商业面积约2万平方米商业部分约10万平方米8.6万平方米购物中心约12万平方米商业街约4万平方米。业态组成百货、超市、餐饮酒店和商场以及写字楼三部分构成休闲、娱乐、餐饮写字楼、购物中心，风情商业街开发商保利集团华侨城京基地产海岸地产地址南山商业文化中心核心区东南角深南大道世界之窗对面白石路和沙河东路交界不远处南山区海德三道与文心五路交汇处最大亮点被誉为第五代商业项目，是深圳惟一以文化为主题的拥有博物馆和剧院的商业项目华侨城内首个高档商业最值得骄傲是商业位置海岸城购物中心的档次、规模以及定位可以说是后海片区最吸引眼球的海岸城突围方式紧紧围绕客户需求，从产品力、配套设施、软性服务以及对购物精神体验的营造来突破市场四：打造符合产品优势的特色氛围三：符合客户购物需求的专署服务体系二：强调购物体验的完整性及相关配套一：产品细节的打造及品质需求产品需求配套需求服务需求体验需求南山海岸岸城定位位建设地点点：深圳圳市南山山商业文文化中心心区总总用地面面积：68377.9m2总建筑面面积：约约29万m2建筑容积积率：3.07竣工时间间：2006年

开发发商：深深圳市海海岸房地地产开发发有限公公司局局部合作作设计单单位：美美国凯里里森事务务所目前深圳圳西部经经营面积积最大、、功能最最齐全、、服务人人群最广广泛、最最具代表表性的集集购物、、休闲、、娱乐、、餐饮等等为一体体的大型型购物中中心类型所有权经营权统一经营权局部统一所有权分散，经营权分散产权属性产权单一产权分散产权分散经营属性所有权与经营权统一所有权与经营权局部分离统一经营所有权分散，经营权分散规模过大，一般难以经营租售特点只租不卖，或自行经营租售混合或全部销售全部销售开发商要求很强的商业经营管理能力不要求聘请专业经营管理公司不要求一般移交政府托管开发商职责负责商业经营与物业管理协助火聘请专业公司管理工作商业街管理移交政府不参与后期经营管理开发商利润点商业经营利润商铺销售收益商业经营收益分成商铺销售收益资金回收特点投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流快速回收部分投资快速回收全部投资适用范围大型百货、购物中心购物中心、主题街区临街铺面商铺只租租不卖，，整体包包装、提提升商业业档次从本项目目所有权权主体：：商铺只只租不买买，风情情商业街街及写字字楼进行行销售。。通过主力力店的导导入提升升整个百百货的档档次，并并通过特特色项目目提升项项目的关关注度以以及强化化人气的的聚集品牌主力力店吉之岛百百货：进驻面积积约23000平方米；；商品琳琳琅满目目，环境境好，号号召力强强。家乐福超超市：主力超超市，满满足附近近居民需需求。特色项目目嘉禾电影影院：面积约3000平方米；；约有7个影厅，，1900个坐位；；室内真冰冰溜冰场场：深圳西部部最大的的室内真真冰溜冰冰场，冰冰面面积积约1200平方米。。主题概念念餐饮：：约4000平方米；；独特异异国风味味佳肴，，荟萃美美食文化化。购物中心心整体业业态分布布比例为为零售约约65％，餐饮饮约20％，休闲闲娱乐约约15％在全球招招商过程程中，坚坚持以选选商的态态度，精精挑细选选最适合合海岸城城定位的的品牌商商家进驻驻。除率先进进驻的吉吉之岛、、嘉禾影影院、真真冰溜冰冰场及中中森名菜菜四大主主力店外外，陆续续进驻的的还有本本色音乐乐厨房、、顺电、、生活本本色、领领跑体育育、星巴巴克、棒棒约翰、、意粉屋屋、太兴兴新世代代、满记记甜品等等各式美美食，以以及KENT＆CURWEN、Durban、INTERMEZZO、CKJEANS、ESPRIT、JOY&；；PEACE、MIRABELL、Aee、ONLY、VEROMODA、JACK&；；JONES、G-STAR、CHEVIGNON、GIORDANO、BOSSINI、SWATCH、眼镜88等，近120家品牌精精选商家家已搭载载商业巨巨轮，开开始携手手同行。。丰富购物物、餐饮饮、娱乐乐体验提提升产品品竞争力力高写字楼楼物业装装修标准准提升物物业价值值卓越品质质：电梯：12部日立电电梯，客客梯配备备专用空空调，轿轿厢高度度2.7米，运行行更舒适适快捷，，体现人人性化细细节。LOW－E幕墙玻璃璃；通过线条条变化形形成光影影效果和和起伏的的轮廓线线，外型型现代、、时尚、、硬朗。。采用双双层LOW－E幕墙玻璃璃，具有有良好的的隔热、、隔音性性能，高高透光、、低辐射射，节能能效果显显著，优优化办公公环境。。高配比车车位：2层地下车车库，共共约499个车位，，平均约约每100平方米商商务空间间配备一一个车位位，出入入更自由由，商务务更便利利。环保空调调：采用环保保空调主主机，领领导健康康、节能能的办公公潮流。。利用组组合主机机的搭配配及高效效的无级级调节方方式，实实现商务务低耗高高效运转转。新风风系统让让室内空空气自然然流通，，和室外外一样新新鲜。休闲生活活广场聚聚集人气气，流畅畅交通路路线提升升客流，，双首层层商铺设设计提升升商业价价值·水——南北双广广场·通——双步行街街·聚——双首层·入——退台餐饮饮为各类演演出、聚聚会、商商业活动动和市民民的公共共休闲娱娱乐活动动提供了了宽阔空空间。四通八达达的人流流行走路路线，在在便捷高高效之余余，更让让区域消消费融会会贯通。。传统的“基础首层”可以聚集繁华华的商业人流流，更增加了了二层北面与与高架步行街街相连的“增值首层”。退台式餐饮设设计，丰富机机会性消费。。海湾水景生态态系统，突出出区域生态环环境优势充分运用了“水”这一元素，提提供给人们与与水亲密接触触的机会。南广场水景海湾系统生态港湾完善独立的非非机动交通体体系——自然海湾的步步行系统，包包括沿内湾的的红树林观赏赏线路（浮桥桥步道）、滨滨水步行道、、自行车道及及滨海商业步步行街等。拥有优良的港港湾景观资源源和开放的滨滨海公共空间间。南山内湾湾将在不久的的将来，成为为世界F1摩托艇冠军赛赛的分站地点点。海岸城项目产产品综合优势势目前深圳西部部经营面积最最大、功能最最齐全、服务务人群最广泛泛、最具代表表性的集购物物、休闲、娱娱乐、餐饮等等为一体的大大型购物中心心。具备30万平米的超大大体量处在地铁2号线沿线商业连通性好好，充分发挥挥商业价值拥有个性化的的特色规模大——深圳西部最大大的商业体量量，一站式购购物，辐射能能力强，认知知度高，商业业价值好。购物中心自主主经营，品牌牌效应好稀缺性——且购物中心并并不对外销售售、整体包装装，提升品牌牌价值，只有有海岸风情街街约290间独立商铺可可售。规划连通性好好——规划中充分考考虑了东西座座写字楼与购购物中心的连连通性，利用用“上盖步行街”及天桥将项目目相互联动，，将步行街与与购物中心连连成一体，商商业价值挖掘掘充分。交通好——西部通道、地地铁、滨海大大道、后海大大道、后海滨滨路、科苑大大道等城市主主干道与中心心城区及香港港充分连通。。滨海特特色——深圳唯唯一具具有滨滨海风风情特特色的的购物物中心心，纯纯甲级级写字字楼，，软硬硬件一一流。。海岸城城成功功必备备条件件规划核核心、、政府府支持持度高高，配配套成成熟第一、、地处处规划划南山山城市市副中中心，，政府府投资资力度度大、、重视视程度度高，，周边边配套套成熟熟。第二、、区域域交通通良好好，到到达深深圳市市中心心及香香港非非常方方便。。第四、、设计计业态态多样样，主主力店店面穿穿插，，规划划连通通性好好，特特色项项目经经营，，发挥挥生态态环境境优势势，如如果纯纯粹是是一个个shoppingmall，因为为经营营方法法的问问题就就会限限制很很多业业态经经营的的潜力力，海海岸城城的很很多业业态可可以互互补，，提升升了在在区域域间的的产品品竞争争力。。交通便便利区域高高端住住宅发发展成成熟第三、、华侨侨城住住宅区区、半半山别别墅、、兰溪溪谷、、东方方花园园、波波托菲菲诺等等别墅墅发展展带来来潜在在消费费市场场。差异化化产品品路线线、减减少竞竞争对对手都市综综合体体发展展趋势势中国城城市的的发展展与城城市化化进程程在经经历多多重曲曲折之之后，，其发发展的的轨迹迹愈来来愈清清晰，，其中中一个个最大大的变变化是是城市市发展展由粗粗放型型向集集约型型方向向的转转化，，精耕耕细作作的城城市营营运运运作模模式已已进入入各个个城市市的市市长们们的议议事日日程之之中。。由此此看来来，未未来城城市的的发展展中都都市综综合体体大有有用武武之地地。首先，，都市市综合合体对对区域域经济济的标标识性性与强强化作作用越越来越越显著著以“城市—区域”一体化化、城城市空空间多多中心心化的的发展展趋势势增加加了各各个城城市或或区域域中心心对都都市综综合体体的市市场需需求，，作为为城市市功能能集中中体现现的都都市综综合体体，对对区域域经济济具有有标识识性、、对城城市中中心具具有强强化作作用，，如东东莞第第一国国际，，不仅仅作为为东莞莞CBD的财富富中心心，成成为东东莞城城市的的象征征，而而且作作为华华南地地区“世界加加工厂厂”的城市市定位位，成成为区区域经经济的的标签签。其次，，都市市综合合体将将越来来越有有个性性，能能够体体现城城市的的特色色，能能够代代表城城市与与区域域的个个性形形象城市功功能多多样化化、城城市形形象特特色化化、城城市环环境生生态化化、城城市资资源集集约化化对都都市综综合体体的开开发模模式及及规划划设计计提出出了新新的要要求。。未来来的都都市综综合体体必须须具有有个性性，能能够体体现城城市的的特色色，能能够代代表城城市的的形象象。在在功能能上具具有多多样性性，具具有居居住、、工作作、休休闲、、娱乐乐、购购物等等多重重功能能，实实现城城市土土地集集约经经营效效益。。都市综综合体体发展展趋势势第三、、都市市综合合体所所聚合合的功功能将将越来来细分分具有有多样样性从都市市综合合体的的案例例研究究与德德思勤勤实践践案例例中可可以发发现，，都市市综合合体的的市场场也在在不断断细分分，其其内部部各种种聚合合的功功能也也有主主次关关系并并不断断演化化。如如按所所处的的位置置分：：有城城市成成熟中中心区区综合合体、、城市市新中中心区区综合合体、、规划划卫星星城综综合体体、城城市近近郊或或远郊郊综合合体。。按拿拿地的的性质质分：：有旧旧城改改造、、特定定产业业园区区、未未开发发也没没有特特定条条件的的土地地。按按综合合体内内各物物业比比例分分：有有以商商业为为核心心的综综合体体、以以商务务为核核心的的综合合体、、商业业商务务双核核心综综合体体、一一般住住宅综综合体体。按按综合合体配配套的的优势势分：：有地地铁概概念综综合体体、CBD概念综综合体体、产产业概概念的的综合合体等等。第四、、都市市综合合体将将越来来越以以可持持续的的发展展战略略，集集聚最最具前前瞻性性的规规划与与策划划理念念、最最先进进工艺艺技术术和高高科技技手段段，引引领城城市与与区域域的发发展可以看看到，，成功功的都都市综综合体体项目目在其其策划划与规规划设设计上上均有有超前前的理理念、、先进进的高高科技技手段段，以以达到到项目目长期期可持持续发发展与与项目目效益益最大大化的的目标标。这这些项项目从从开发发到最最后建建成，，在历历经10年、20年后后仍仍然然可可以以成成为为区区域域甚甚至至城城市市的的骄骄傲傲。。这这同同样样对对都都市市综综合合体体的的开开发发提提出出了了更更高高的的要要求求。。海岸岸城城收收支支状状况况：：成成本本约约20亿元元，，写写字字楼楼销销售售约约33亿，，购购物物中中心心12万平平方方米米租租金金收收入入另另算算支出单价面积合计（单位.万）收入单价面积合计（单位.万）拿地成本（写字楼）1600元/㎡13.5万㎡21600东座（05年）9000元/㎡8.57万㎡（商业街2万）77130拿地成本（商业）2000元/㎡16.5万㎡33000西座（07年）29000元/㎡9万㎡（商业街2万）261000建造成本3300元/㎡30万㎡99000专业人员费用99000×8％7920管理费用（21600+33000+99000）×3％4608财务费用（21600＋33000＋99000＋7920）×[（1＋6%/4）（2／2）×4－1]＝7416万元7416销售推广代理费用（261000+77130）×（1％＋2％）10143.9支出合计183687.9收入合计338130海岸岸城城资资金金链链，，主主要要注注意意东东座座写写字字楼楼的的销销售售回回款款，，支支持持项项目目推推进进发发展展拿地地销售售并并建建筑筑期期建成成期期发展展阶阶段段西座座写写字字楼楼建建成成，，购购物物中中心心建建成成现金金状状况况时期期东座座写写字字楼楼建建造造拿地地成成本本写写字字楼楼1600元/㎡㎡，商商业业2000元/㎡㎡，共共计计30万㎡㎡建筑筑及及销销售售成成本本合合计计3.9亿建筑筑期期销售售东东座座写写字字楼楼7.7亿，，回回款款7.3亿支出出共共计计9.36亿东写写字字楼楼建建造造销售售回回款款购物物中中心心及及西西座座写写字字楼楼建建造造2003200420052007至今今拿地地成成本本合合计计5.46亿东座座写写字字楼楼销销售售9000元/㎡㎡，购购物物中中心心及及西西座座写写字字楼楼开开建建回款款计计7.3亿建筑筑及及销销售售成成本本合合计计9.04亿支出出计计9.04成果果期期西座座写写字字楼楼销销售售29000元/㎡㎡，购购物物中中心心招招租租销售售西西座座写写字字楼楼26亿，，回回款款25亿回款款计计25亿拿地地销售售招招租租回回款款海岸岸城城现金金流流时间间前期期投投入入高高，，分分期期开开发发销销售售，，平平衡衡现现金金流流二期期开开发发销销售售，，商商业业持持有有运运营营增增值值，，回回款款时时间间较较快快海岸岸城城财财务务线线图图示示模式式二二：：万万达达广广场场万达达城城市市综综合合体体发发展展模模式式研研究究万达达集集团团的的转转型型历历程程万达达广广场场案案例例万达达第第三三代代产产品品特特征征万达达综综合合体体核核心心概概念念———订单单商商业业运营营模模式式分分析析万达达集集团团转转型型：：从从住住宅宅为为主主向向多多元元化化投投资资转转型型，，最最终终聚聚焦焦商商业业地地产产的的开开发发。。时间间轴轴第一一期期1989-1992产品品生产产是是受受计计划划指指导导，，住住房房成成为为紧紧俏俏产产品品，，万万达达把把楼楼板板搞搞成成混混凝凝土土现现场场浇浇铸铸工工艺艺，，稳稳定定性性好好而而且且还还防防渗渗。。质质量量获获得得当当地地市市场场认认可可住宅宅公司司特特征征住宅宅第二二期期1993-1997聚焦焦商商业业地地产产、、酒酒店店、、文文化化产产业业、、连连锁锁百百货货第四四期期2001-至今今核心心竞竞争争力力进入入到到93年“治理理整整顿顿”，很很多多房房地地产产企企业业都都垮垮掉掉了了，，93、94、95连续续三三年年，，全全国国房房地地产产整整体体行行业业利利润润率率为为负负，，那那时时很很难难做做，，模式式1989西岗岗住住宅宅开开发发公公司司1992年改改制制为为万万达达公公司司92年跨跨区区域域发发展展，，核核心心竞竞争争力力就就是是跨跨区区域域经经营营的的规规模模竞竞争争。。1992年去去广广州州商业业地地产产贡贡献献巨巨额额利利润润，，有有良良好好的的资资金金贷贷款款，，解解决决了了长长期期融融资资通通道道，，核核心心竞竞争争力力是是长长期期稳稳定定的的现现金金流流。。从01、02年开开始始，，万万达达第第二二次次转转型型，，进进入入商商业业地地产产，，一一开开始始就就决决定定规规模模要要大大，，建建上上万万平平米米的的大大型型的的购购物物中中心心。。因因中中小小企企业业诚诚信信度度比比较较低低，，现现金金流流也也不不稳稳定定，，租租户户尽尽量量选选择择大大企企业业，，第三期1998-2000多元产业业走多元化化发展。。房地产产开发，，还有足足球，还还有酒业业、药业业、贸易易、出租租车、酒酒店（作作为小股股东合作作奥的斯斯、变电电站设备备生产））区域开发发商，多多元投资资商大型企业业集团在中心城城区开发发住宅。。92年搞了全全国最大大旧区改改造项目目大连市市新开路路小区，，总规划划面积八八十几万万平方米米，企业业奠定了了发展的的基础。。房产开发发保持三三个全国国之最，，跨区域域开发最最多（在在25个城市开开发）每每年开发发面积最最大（一一年300万平米左左右）、、第三销销售额最最大（房房地产一一块一年年超过70亿销售额额万达转型型（4）受到政府府的欢迎迎。万达通过过“四个好处处”工程，在在与各地地方政府府谈判项项目过程程中，获获得有利利地位，，将土地地成本压压缩到最最低万达商业业地产拥拥有四方方面的竞竞争优势势赢得地方方政府信信赖的“四个好处处”工程第一：就就业工程程。购物中中心里最最大新增增1万人就业业，最小小有6、7千人就业业，符合合中国正正处于就就业高峰峰期及中中央号召召加强社社会稳定定的现实实国情第二：税税收工程程。购物中中心开业业后每年年有几千千万甚至至过亿税税收，稳稳定且能能随销售售的增长长而增加加。第三：招招商引资资工程：：让所在城城市的商商业水准准跟国际际接轨，，且带进进去的零零售商一一般是500强企业。。第四是形形象工工程，综合体成成为城市市标志性性建筑，，提升城城市形象象。（1）商业业地产产竞争争对手手少。万达达是唯唯一将将跨区区域开开发与与持有有型商商业地地产作作为主主要发发展方方向的的内资资企业业。（2）相比住住宅可可享受受双重重利润润。商业业地产产除了了每年年可以以收到到稳定定的租租金，，还能能在未未来变变现时时享受受未来来资产产价格格升值值和土土地升升值的的双重重利润润。（3）容易获获得项项目。。住宅开开发竞竞争激激烈，，一旦旦房地地产价价格升升值趋趋缓或或是停停止，，拍卖卖拿地地的模模式将将面临临巨大大风险险。而而商业业地产产容易易拿到到土地地。宁波万万达广广场概概况区位：：宁波万万达广广场位位于鄞鄞州中中心核核心区区，东东面紧紧临城城市主主干道道天童童北路路、北北靠四四明中中路、、南依依贸城城中路路毗邻邻鄞州州区政政府、、西至至宁南南北路路，是是宁波波迄今今为止止投资资额最最大、、占地地面积积最大大、停停车位位最多多的商商业项项目。。构成：万达达广场场由国际购物中中心、、国际际商务酒店、、城市市公寓三大功功能板板块构构成，，总占占地面面积21万平方方米，，总建建筑面面积47.5万平方方米，，投资资20亿元。。其中商商业广广场面面积27万平方方米，，引入入沃尔尔玛、、百安安居、、HOLA特力屋屋、喜喜百度度、苏苏宁电电器、、石浦浦酒楼楼、神神采飞飞扬电电玩城城、大大歌星星KTV、万达达国际际影城城、银银泰百百货等等11家主力力店。。效应宁波鄞州中中心区区开发发的楼楼盘已已经超超过３３０００万平平方米米，但但由于于周边边配套套设施施还不不是很很完善善，楼楼盘入入住率率相对对较低低，2006年5月万达达广场场开业业后，，加速速了鄞鄞州中中心区区地块块的成成熟和和人口口、资资源聚聚集，，并使使之成成为继继天一一商圈圈之后后宁波波市的的又一一商业业中心心。案例之之一宁波万万达广广场宁波万万达广广场内内部商商业街街及广广场从05年开始始，万万达尝尝试在在城郊郊结合合部做做大型型的商商业项项目，，宁波波项目目是万万达在在城郊郊结合合部的的第一一个项项目项目周周围常常住人人口5万，离离宁波波市区区有10公里左左右。。万达达拿地地和开开业后后，出出现两两个万万达现现象第一，，周围围的住住宅，，房地地产项项目知知道万万达拿拿项目目后迅迅速提提价，，二手手房价价立即即往上上涨。。第二个个现象象，宁宁波万万达入入住后后，万万科、、中海海、金金地等等大牌牌住宅宅开发发商看看到万万达商商业未未来给给这个个片区区带来来的价价值和和配套套，一一年以以内全全部在在旁边边拿地地，距距离都都在1公里范范围之之内。。万达的的互动动效应应：中中高档档的住住宅群群体起起来以以后，，又会会把中中高档档的人人群带带过来来，这这样消消费层层次就就会一一点一一点高高起来来“我们决决定去去做宁宁波。。因为为是新新规划划开发发区，，是城城市发发展方方向。。行政政中心心搬过过去了了，整整个25栋楼，，周边边规划划正在在建一一个大大学城城，包包括全全国首首家境境外办办的大大学。。我们们购物物中心心建设设要两两年，，等建建设起起来，，周边边人口口起码码50万。长长远看看宁波波这个个购物物中心心可能能是效效益最最好的的。——万达董董事长长王建建林销售型型产品品——万达广广场48克拉Mini公寓“万达广广场48克拉”是一幢幢总高高159米，总总层数数为48层的超超高层层精装装MINI公馆。。位于于万达达商业业广场场东侧侧，西西南面面是已已经交交付入入住的的万达达广场场公寓寓，与与五星星级索索菲特特万达达大酒酒店共共同组组成万万达广广场酒酒店商商务区区，是是万达达广场场的重重要组组成部部分。。项目指指标总占地地面积积为30378平方米米，总总建面面积为为70000平方米米左右右，总总套数数为1148套。项项目产产品规规划为为，主主力面面积50平方米米左右右的精精装MINI公馆。。位置：地处处五角角场核核心位位置，，用地地范围围东临临凇沪沪路，，南靠靠邯郸郸路，，北依依政通通路，，西侧侧为国国宾路路。规划：：广场平平面呈呈“品”字形布布置，，划分分为五五幢大大型业业态的的商用用群楼楼和三三幢甲甲级高高层办办公楼楼。其其中商商业面面积26万平方方米，，三幢幢甲级级办公公楼约约8万平方方米商业模模式：万达达采用用订单单式的的商业业地产产运作作模式式，汇汇聚沃沃尔玛玛购物物中心心、ＨＨＯＬＬＡ家家居、、香港港新世世界巴巴黎春春天百百货、、食品品广场场、国国际影影院、、黄金金珠宝宝城、、宝大大祥青青少年年购物物中心心、新新华书书城等等八大大主力力业态态，以以及近近百家家各具具特色色的精精品专专卖、、餐饮饮休闲闲品牌牌。案例之之一五角场场万达达广场场五角场场万达达广场场地上上总建建筑面面积约约33万平方方米，，是五五角场场副中中心目目前体体量最最大、、业态态最全全、商商气最最旺的的商业业项目目。五角场场万达达广场场主力力业态态体现现了万万达广广场第第三代代产品品的特特征：：即购购物、、娱乐乐、餐餐饮、、休闲闲、运运动为为一体体，满满足不不同年年龄客客群的的”24小时“消费需需求主力店位置及建筑面积新华书店靠近国宾路，在万达国际影城大楼二楼。沃尔玛购物广场：靠近淞沪路和政通路，高四层建筑面积约2.8万m2巴黎春天百货：靠近淞沪路和邯郸路，高七层，建筑面积约4.3万m2；第一食品广场：靠近邯郸路和国宾路，高五层建筑面积约2.1万m2；万达国际影城：靠近国宾路，共设置十个放映厅、建筑物总建筑面积约3.75万m2；地下一层休闲购物广场：将引进国内外包括特色餐饮、娱乐休闲、精品时尚等行业内著名连锁品牌店进场经营。建筑面积四万余平方米，和乐国际家居广场通路与国宾路口，高五层建筑面积约3.3万m2。同处五五角场场的百百联和和万达达，两两个隔隔街相相望的的商业业项目目，商商品其其实差差不多多，但但万达达人气气更旺旺？原原因是是使万万达做做商业业产品品的时时候，，我们们更注注重这这样几几个问问题，，第一一个就就是休休闲娱娱乐设设施要要丰富富。人人们现现在不不再物物资短短缺，，不是是为了了购物物而去去购物物，大大家周周末没没有事事情做做，我我要找找个地地方去去逛，，我们们通过过引入入更多多的休休闲娱娱乐的的商户户，第第二、、非常常注重重广场场的建建设，，所谓谓的广广场建建设就就是我我们会会在每每一个个项目目留3000-5000平米的的广场场，人人们需需要沟沟通和和交流流的。。万达广广场开开发的的三个个时代代省会或核心城市的城市核心商圈占地1.2-2万m2，建面4-6万m2单体盒子式建筑，地下一层，地上四层主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院业态按层分布，1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院南昌万达、长沙万达省会或核心城市的核心商圈占地6万m2

，建面15万m2每个主力店为一幢单体盒子，由多个主力店构成主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院，沈阳万达、天津万达省会或核心城市的城市副中心或新区中心占地10-20万m2

，建面40-80万m2，其中商业15-20万m2由星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成，建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等宁波万达、上海五角场万达第一代代：单单体店店选址第二代代：组组合店店第三代代：城城市综综合体体体量业态案例建筑优势缺陷选址优优势：：12个万达达商业业广场场建在在省会会城市市或直直辖市市，3个建在在经济济发达达的单单列市市，所所有的的商业业广场场都在在核心心商圈圈的黄黄金商商业地地段。。规模优优势：：商业业面积积在100000平以上上有9个，50000平左右右有6个，在在当地地都算算较大大的商商业。。商户优优势：：“订单式式商业业”为其引引来了了国际际知名名的商商业企企业进进驻经经营，，如沃沃尔玛玛、美美凯龙龙、百百盛等等，吸吸引大大量消消费人人流经营贡贡献前前2代的万万达商商业广广场是是万达达在营营项目目的主主力，，有12个，从从开发发层面面上是是成功功的，，但占占总面面积20%的销售售散铺铺，给给万达达制造造了许许多问问题，，部分分项目目目前前运营营仍较较困难难，如如长春春、沈沈阳、、武汉汉等。。万达广广场第第一、、二代代产品品的优优劣势势分析析商业地地产定定位，，一、、二代代建筑筑形式式单一一，购购物环环境较较差；；业态态单一一，90%以上为为购物物，缺缺乏休休闲与与娱乐乐；与与HOPPINGMALL的距离离相差差较大大，消费特特征及及业态态组合合，一一、二二代产产品以以目的的性消消费业业态为为主，，商业业价值值较低低；业业态组组合上上的不不科学学，沃沃尔玛玛、美美凯龙龙与精精品店店的组组合，，无法法互动动；主主力店店占到到70%以上，，租金金过低低，影影响收收益；；过分分依赖赖主力力店的的拉动动效应应，而而忽视视经营营；商业建筑筑及规划划、在建建筑形式式上主力力店之间间，主力力店与独独立街铺铺之间没没有形成成较好的的互动、、动线规规划普遍遍较差，，平面循循环与立立体交叉叉的动线线不好；；租售模式式、独立立商铺销销售价格格过高，，散铺投投资收益益预期无无法实现现，没有有解决好好目的性性消费（（超市、、建材））与非目目的性消消费（精精品店））的人群群组合。。万达广场场第三代代产品——城市综合合体开发发模式特特征建筑构成成商业业态态组合规划特色色建筑面积积一般地地上面积积14万平方米米以上，，地下7万平方米米以上城城市综合合体（HOPSCA）一般包包括Hotel酒店、Office写字楼、、Pubulicspace公共空间间、Shoppingmall购物中心心，ulture&recretion文化娱乐乐休闲设设施、Apartment公寓以及及停车场场等产品品，广场场中心为为商业步步行街，，主力店店均围绕绕步行街街布局，，形成良良好动线线和公共共空间商业中零零售和非非零售的的比例各各占50%，零售娱娱乐和餐餐饮比例例控制在在4：3：3，在竖向向上，不不同的业业态在不不同楼栋栋进行纵纵向业态态组合，，例如家家具、家家饰、家家纺和建建材在一一起，娱娱乐、网网吧、电电玩城在在一起，，形成客客流搭配配和时间间的连续续性效应应。步行街的的零售商商铺形成成主力店店的补充充，为消消费提供供延续性性消费同同时提供供租金收收入采用万达达标准化化模式设设计，同同时结合合项目做做适应性性调整，，采用街街坊式布布局，购购物中心心做到主主题化和和休闲化化，人流流动线尽尽量避免免盲点，，形成闭闭合的内内部回路路。建筑筑设计突突出体现现城市意意向和地地标式建建筑。步步行街为为综合体体的灵魂魂和纽带带万达综合体集集中体现了“聚合规模效应应”即城市中心点点建设将带动动商铺在短期期之内的价值值至少有10%的提升。在经经营两年之后后，它整体商商铺租金有20%，与万达类似似的北京国贸贸、上海新天天地，都对周周边的物业价价值生活品质质有明显提升升，开发商也也从中获得增增值收益第三代向第四四代的转型：：未来会加入入展示、文化化、展览等业业态进去，除除购物休闲之之外，还可以以有一些文化化熏陶开放性的对外交通第三代万达综合体特征开放性公共休闲场所相对闭合的内部通道回路休闲与购物良性互动商业办公酒店住宅第三代产品物物业组合第三代产品结结构特征购物、娱乐、、休闲、交流流、展示、文化为一体第四代产品万达综合体的的核心商业模模式：订单商商业万达订单地产产历程：1、初期和沃尔尔玛合作2、5-6年后，万达积积累了大批各各种业态领先先的商户。3、万达在全国国已经有30多个商业广场场，具备实力力后，主力商商家如果不进进某个广场，，后面广场都都不能进。4、目前进入万万达的都是国国内或国际上上的大牌商户户。订单地产定义义：在开发建设设的时候，90%的商户已经全全部确定。订单地产的优优势1、缩短建设周周期、降低建建造成本。招商先于建设设避免了招商商时发现建筑筑体与招商条条件不匹配，，导致二次改建成本本浪费招商在先，定定制开发，也也避免建筑方方案中出现无无效出租面积积。2、新项目开发发可利用商家家经验进行可可行性研究，，万达建设项目目前，请主力力商家派商业业调研团去现现场调研，确确定未来能否经营营成功，借助助商家专业选选址经验，万万达确定开发发可行性3、提前获得租租金优惠。主力商家在全全国与万达有有战略合作，，可获得优惠惠租金，而先先租后建的模式令万万达提前获得得预付租金收收益。订单地产万达和17家跨国企业（（其中10家世界500强企业）签订订联合发展协协议，约定包包括目标城市市的选择、面面积的要求、、租金条件等等条款。共同选择城市市和地块，万万达先选址，，商家对每一一个店址大家家提出意见，，书面确认。。选址后进进行技术对接接（店面层高高、面积、出出入口、交通通体系、设备备等）。每个个战略合作伙伙伴出专业人人员与万达规规划设计部技技术对接，设设计图纸确定定之后，商家家给万达一个个正式具有法法律效力的确确认并打一笔笔保证金，反反悔要赔偿万万达一年的租租金万达与所有合合作的伙伴约约定一个前提提条件，要求求接受平均租租金概念。即即将全国的城城市分三等租租金（北京上上海广州深圳圳为第一等，，省会等二线线城市算第二二等），事先先约定租金水水平，改变分分别主力谈判判对发展速度度的制约。正式开工建设设前先签租约约，要求商家家要先交保证证金，或者开开具保单。之之后万达建设设，计租方式式：商业广场场开业90天或是对方进进场90天就开始计租租。购物中心心只要开业，，一两个月就就能收到租金金。广场一旦旦运营，商家家不管开不开开业，进不进进场都必须付付租金联合协议共同参与平均租金先租后建。“订单地产”四个要素——联合协议、共共同参与、平平均租金、先先租后建。万达董事长王王健林提出，，做商业地产产有三好三难难:管理难：商业业必经培育期期、收租率（隔街死、一一步差三成））长期稳定的现现金流回报三好三难经济周期影响响小享受资产升值值双重回报门槛高：资金金需求大、人人才要求高风险大：定位位与招商难123123低成本资金来源中长期金融支持项目自身滚动商业创新创新：万达列列为全国房地地产金融改革革试点企业，，允许异地贷贷款，不受地地域的约束，，单笔贷款在在5亿之内无需审审批，两天三三天可以批款款。万达电影院占占全国15%的份额，对集集团资金支持持1-2%左右。有金融支持的的情况下，万万达模式的融融资主要通过过整合以下三三个渠道实现现“低成本拿地”“订单商业预收收租金”“先建销售型物物业后造持有有型商业”基金：成立麦麦格里万达中中国基金，得得到优良评级级后，在海外外发债只要募募资3.3%的成本。银行：工商银银行，中国银银行总行、农农业银行总行行给万达巨额额的授信。商业管理公司司将管理费和和租金分开算算，通过节约约增效，开展展招商营运，，每年产生几几千万的利润润。商业地产出出租为主，，且在没有有金融支持持的情况下下，有三种种途径可获获得现金。。途径一在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。途径二一个核心区旁边没有地做住宅可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。途径三不能做写字楼或公寓，用地性质仅有商业，把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。销售散铺劣劣势：商铺销售售需要三权权分离。产产权、经营营权、管理理权分离，，对散铺而而言经营时时，往往受受制于小业业主的租金金限制或者者业态要求求，无法实实行下去销售散铺好好处：因为中国国没有房地地产信托，，也没有房房地产基金金，万达购购物中心只只好卖一点点，如果完完全只租不不售会导致致负债率太太高，以后后银行更不不愿意贷款款。通过万达广广场的规模模化开发，，解决了开开发商普遍遍面临的“短债长投”问题，形成成低成本资资金良性循循环万达的教训训：在2001年开始做商商业地产的的时候，万万达以房地地产开发的的惯性思维维思考问题题。从银行行贷款，贷贷二年期，，就来做购购物中心。。2004年，遭遇宏宏观调控，，短融长投投的弊端显显现，国家家把购物中中心列入限限制发展的的七大行业业之一，资资金链变得得紧张。在在2004年1月开了一个个总裁办公公会，决定定除了已开开工的购物物中心，暂暂停其它购购物中心的的建设，集集中精力寻寻找长期资资金管道，，我们找到到了一个战战略投资者者，拿到几几十亿元，，在银行催催债前解决决了问题。。在全国开发发大量综合体物业稳稳定租金获得低成本本融资早期销售大大卖场底层小商铺铺回笼资金后期综合体体商业出租租为主，靠销销售住宅和写字楼回回笼资金银行贷款为为主国外封闭基基金债权低成本拿地地商业创新融融资订单商业提提前收租商业管理公公司盈利商业地产是是一个复合合型的产业业，它包括括地产、商商业、投资资、金融等等，其中最最需要的就就是资金，，而且是低低成本的、、能长期使使用的资金金。解决不不了长期资资金的问题题，商业地地产是很难难做的，即即使能做，，也走不远远。万达广场模模式的四个个运作环节节说明1、三点一线线定位2、提前招商商3、规划环节节4、业态调整整及管理结合中国实实际，选择择中心城区区开店。四个环节控控制规划设设计订单商业，，降低成本本，降低风风险三年培育期期，随时调调整万达广场的的定位关注注“地址、规模模、主力店店”三大要素，，确保基本本成功选址体量主力店依靠经验，，包括零售售人员、物物管人员与与开发设计计人员智慧慧。选址需长时时间多次考考察确定，，如一年的的黄金季节节、非黄金金季节，一一天的中午午、晚上时时间。解当地城市市规划和城城市发展方方向。现状状人口少不不要紧，预预计几年后后会怎么样样。大势确确定后，新新区也可以以选择国外购物中中心理论10万平米以内内为最佳规规模，按中中国国情和和快速发展展态势，15万平米是最最佳上限。。15万平的商业业，至少要要5家不同业态态的主力店店和超过20家次主力店店来组合。。中国零售售业态匮乏乏，1万平以上的的超市、建建材主力店店多，但1000—2000平的次主力力店少规模与效益益相关，规规模越大，，租金越低低。规模体体量要求最最佳，不求求最大，比比较效益目目标优先。。不同业态对对区位要求求（市中心心核心商圈圈、副中心心、郊区））不同。核核心商圈不不能搞建材材、家居，，大卖场。。郊区不适适合做百货货、珠宝，，副中心要要选新兴业业态，核心心尚圈尽可可能选租金金比较高的的业态，郊郊区尽量选选聚人气的的业态。购中心“四大功能”为购物、、休闲、运运动、交际际。全球趋趋势是更多多向文化、、休闲、健健身的业态态方向发展展。国外购购物中心有有近一半的的面积都拿拿出来做休休闲娱乐文文化健身。。万达购物物中心中娱娱乐、休闲闲功能做得得好，购物物中心就成成功，因为为文化娱乐乐功能可增增加人群滞滞留期间。。1万达广场的的选址：集集中于城市市核心区或或未来城市市拓展区。。万达广场的的选址未照照搬发达国国家在郊区区选址惯例例，而主要要考虑中国国人的消费费心理：1、亚洲人、、中国人好好热闹不喜喜欢冷清，，购物中心心基本都在在城区2、中国人去去购物中心心不完全是是购物，还还有情感交交流，把逛逛街当成快快乐的事情情。3、受人口密密集和城市市交通条件件限制。中中国只能发发展大交通通，不能敞敞开私家车车，4、中国土地地紧张，不不可能像国国外到郊外外大规模征征地1、市中心商商业已经非非常饱和，，竞争激烈烈。2、中心区成成本太高，，对未来更更好地持续续经营不利利。3、在边缘区区域能实现现板块带动动。4、根据订单单商业模式式，与住宅宅开发不同同的是，万万达要考虑虑主力经营营商的意见见，而并非非刻意向边边缘区转移移万达广场从从市中心核核心商圈向向副中心和和外围转移移的原因开发选址五五要点一看传统，首选传统统商业地段段。最好不不去新创造造商气。商商业地段商商气形成最最重要的是是历史，而而不是购物物中心自身身建设规模模和体量。。消费者心心理觉得某某地方值得得去买东西西就去了，，历史心理理发生作用用。二看租金，选择租金金或预期租租金比较高高的地方。。区域环境境面貌整洁洁与否并非非决定租金金高低的因因素，许多多城市不起起眼的区域域租金却很很高，三看交通。购物中心心一定要两两边或者四四边都是大大马路，因因购物中心心停车位最最少是几百百个，多的的几千个，，对交通影影响非常大大。四看周边人人口。现状人口口多且居住住人口占大大多数是重重要因素，，因为购物物中心服务务半径为5公里到10公里，所以以周边人口口数量需在在30万以上。五看规划。宁波万达达并非传统统商业区，，选址原因因是位于新新规划开发发区，是城城市发展方方向。购物物中心建设设需两年周周期，未来来周边人口口发展规模模可以满足足人口条件件选址1、业态决定定体量，万达广场场商业体量量恒定，一一般体量大大概在10-15万平米，稍稍微大一点点的城市规规模大的会会到20万平方米，，原因在于于基本主力力业态包括括百货、超超市、影院院、餐饮街街、精品店店、电子游游戏房等，，此类业态态再加地下下空间，仅仅需15万平平方方米米。。2、不不同同阶阶段段有有不不同同商商业业档档次次。万达达广广场场在在开开业业的的时时候候，，以以适适合合周周边边人人群群消消费费能能力力来来确确定定招招哪哪些些商商户户进进来来，，万达达不不会会先先引引入入高高档档商商品品，，再再慢慢慢慢聚聚集集高高档档人人群群，，而而是是在在等等高高档档人人群群出出现现以以后后再再调调整整我我的的商商品品。。3、业业态态调调整整与与人人群群的的动动态态适适应应。超超市市不不需需要要考考虑虑周周边边的的人人群群，，对对百百货货的的影影响响都都不不会会大大。。主主要要调调整整的的是是商商业业配配套套，，在在区区域域周周边边的的房房地地产产开开发发成成熟熟后后，，消消费费者者有有跑跑顺顺腿腿的的消消费费适适应应过过程程，，跑跑顺顺后后每每周周就就会会定定期期去去万万达达并并自自然然形形成成消消费费，，此此时时再再根根据据消消费费需需求求调调整整业业态态，，万达达广广场场业业态态组组合合的的确确定定方方式式业态态将招招商商提提前前到到工工程程土土建建之之前前可可以以谈谈判判提提高高租租金金、、减减少少无无效效出出租租面面积积，，避避免免主主力力店店排排他他性性协协议议1、做做一一个个购购物物中中心心，，一一般般有有七七、、八八家家主主力力店店，，主主力力店店一一定定要要考考虑虑不不同同业业态态的的组组合合方