xx市高层物业项目初步市场调查告

xx市高层物业项目初步市场调查报告专业决定高度理性决定价值目录一、xx市房产宏观市场分析二、xx市区域市场调查分析三、xx市房产类型调查分析四、项目周边区域的竞争楼盘分析五、项目概况六、项目分析七、项目认知一、xx市房地产宏观市场分析

2003年xx社会经济指标——GDP为1870亿元——社会消费零售总额771亿元——人均GDP2300美元

资料来源《统计年鉴》

2004年一季度xx房地产开发概况数量：新开盘项目共计35个（包含亮相项目）

供应总量约109.12万㎡

类型：小户型住宅商业物业

区域分布状况城西和郊区：（城西供应体量最大）城西房地产供给达34.16万平米城东和城南：（供给平淡）但万科金色乐章、华润翡翠城二期等大盘将在年内引起城东楼市井喷城北：（主要是商业地产项目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、亿家天下（筹备）等项目掀起了xx商业地产之革命。环域分布状况

一环内：20%一环到二环：17%二至三环：37%三环外及郊区楼盘：26%特征：楼市供应量较为均匀，二环到三环仍是商品房供给主力区域

03—04年度xx房地产小结

2004年1-2月：市区住宅供应面积：45.64万平方米，同比减少24.6%，销售面积：106.69万平方米，同比增长42.49%，供应缺口：

61万平方米+2003年的供应缺口=200万平方米（约2万户的需求缺口）2003年：xx的城市住宅地价为负增长，拍卖土地：60%为旧城改造置换出来的土地40%为新增土地市区内：住宅用地〈商业用地

大量的住宅开发转向郊外土地供应错位消费者研究降价敏感：40%的消费者认为未来两年内，xx的房价将平和下降60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度为10%34.2%的人认为不会因为涨价而冲动购房44%的则处于观望状态8.4%的会延后购买13.4%的会提前购买二、xx房地产区域市场分析

理想的居住地选择比例

31.1％购房者选择城西27％购房者选择城南17.6％购房者选择城东购房区域敏感性图城西西区区域域市场表现：：xx的传统统居住区域域城西成为为xx楼市市的一大亮亮点巨大的投放放量在短时时间内就被被市场消化化了近80％原因因：城西的生活活配套设施施的日益完完善，并且且房价低于于城南房价结构：：城西二环至至三环外住住宅价格在在3000元/㎡左左右浮动代表楼盘：：向左向右、、博瑞都市市花园、楠楠极地等特别提示：3000元/㎡左右的价价格是目前前市民的心心理价位！！城南南区区域域市场表现：：人南南延线线楼市发展展迅速，但但是由于大大量土地手手续办理还还需需要较较长的时间间，新城南南近年的开开发量不会会很大。所所以城南的的可供选择择的楼盘不不多。城南南的房价平平在xx一一直保持领领先。但住住房却一直直供不应求求。值得思思考！原因因：由于成熟的的城市配套套和高品质质的楼盘建建筑，形成成已久的居居住住偏好好，导致了了区域房价价的攀升和和高价位。。房价结构：：城南的房价价基本维持持在3500元/㎡㎡这个价格格线左右。代表楼盘：：玉林都市金金岸、sohu沸城城、水漪袅袅铜、棕北北国际等城东东区区域域市场表现：：向东发展总总体格局采采用带状形形式。2004年，，城东房价价急剧上涨涨。东湖片片区、建设设路、望江江路、蜀都都大道是城城东高价位位楼盘的主主要集中区区，华润翡翡翠城和万万科城市花花园的开发发，以及新新加坡吉宝宝集团的进进驻，使得得城东的楼楼盘品质得得到大幅度度提升。原因因：稀缺的城市市景观使得得目前越来来越重视居居住环境的的市民所追追逐的。房价结构：：二环路区域域内的楼盘盘价格普遍遍超过了3000元元/㎡代表楼盘：：蜀都花园、、万科城市市花园、南南府锦、中中海九眼桥桥项目、吉吉宝宝粼江峰阁阁等城北北区区域域市场表现：：城北的房价价已有提升升。城北的的城市配套套有待完善善，交通状状况也还不不怎么理想想，但是城城北是目前前离城区最最近，房价价最便宜，，住宅性价价比最高的的区域。下下半年万科科金色花园园的推出将将会进一步步提高城北北楼盘的品品质及房价价。原因因：由于旧城改改造、沙河河整治，新新的城市规规划，使得得该区域的的居住环境境有很大的的改善和提提升，房价价的上涨也也是预期的的事。房价结构：：城北二环路路区域内的的房价在2500元元/㎡———3200元/㎡左左右，城北北的房价还还有很大的的提升空间间。代表楼盘：：前锋项目、、迪康银色色诗典、金金荷花等典型项目解解读玉林·都市市金岸锦都一期缤纷假日水木光华··向左向右右华润·翡翠翠城蜀都花园典型项目解解读之一玉林·都市市金岸玉林都市金金岸该项目是一一栋位于xx市玉林林小区玉林林南街1号号的小高层层电梯公寓寓，总建面面6.8万万平方米，，户型面积积38-180，价价格3400-3500元/平方米左左右。小区区内有游泳泳池、综合合功能篮球球场、大型型中心园林林、大型活活动广场、、社区会所所中心。现代城市功功能时时尚人文典典范出入便利大型中心景景观园林典型项目解解读之二锦都一期少城新天地地市中心心大型风尚尚建筑集群群锦都近30万平方方米市中心心大型风尚尚建筑集群群。融合现现代与传统统，时尚与与古典的双双重姿态。。建筑xx时尚地标标、魅力生生活排场。。位于城市中中心，身处处宽窄巷子子历史文化化保护区坚坚持人文地地产理念，，传统文化化与现代城城市的理解解。城市休闲地地标。汇聚聚一线休闲闲娱乐时尚尚。空中院院落式公寓寓、新派写写字楼、物物色商业业广广场、咖啡啡馆、俱乐乐部、会馆馆、新潮娱娱乐及时尚尚风情餐饮饮。典型项目解解读之三缤纷假日中央商务区区地标建筑筑楼高60米米，建筑面面积38000平方方米。售价价5000元/平方方米完善的功能能布局和设设备配套商务生活的的第三空间间纯酒店式公公寓典型项目解解读之四水木光华··向左向右右精致/实用用：31－－55平方方米个性空空间，真正正实现都市市实用主义义生态/成熟熟：水木光光华13万万平方米大大社区，共共享空中花花园、森林林泳池，色色叶树林、、银杏林等等景观配套套，社区生生活丰富多多彩。休闲/舒畅畅：超大面面积阳光泛泛会所，浪浪漫摘星台台、乒乓球球打拼场、、完善周全全。舒适/人性性：锦绣物物管提供贴贴心服务，，令你感受受无比的优优越与舒适适。时尚/艺术术：2万平平方米风情情商业街，，休闲设施施、娱乐配套、、餐饮茶楼楼一应俱全全，展现时时尚生活魅魅力。潜力/良机机：紧邻西西南财大，，校园商机机无限典型项目解解读之五华润·翡翠翠城典型项目解解读之六蜀都花园xx市二环环路内最大大电梯公寓寓组团““蜀都花花园”，总总占地156亩，总总建筑面积积38万平平方米。与与澳大利亚亚的贝尔高高林、英国国的威格斯斯及上海同同策等合作作方的强强强连手使得得蜀都花园园这个房产产更具市场场竞争力。。低价位掀起起高层电梯梯公寓的价价格风暴配套设施完完备，以MALL的的形式出现现三、xx房房地产分类类调查分析析特征：百花齐放百百家争鸣（xx的的房地产开开发在表现现出极大的的兼容性和和包容性。。各种类型型的房地产产项都受到到追捧。）））类型：商业VS住住宅投投资VS自自用（各种业态态的地产项项目，多种种方式的下下单模式，，共同构建建了xx地地产的繁荣荣！）目标标：：知己己知知彼彼百百战战不不殆殆（本本节节单单独独对对住住宅宅地地产产项项目目进进行行专专项项分分析析，，以以期期对对““维维多多利利亚亚花花园园””提提供供市市场场考考证证！！））类型型分分析析别墅墅———多数数人人拥拥有有的的居居住住理理想想，，少少数数人人拥拥有有的的诗诗意意栖栖居居小户户型型———“灵灵动动空空间间，，自自由由世世界界””，，繁繁荣荣之之下下暗暗流流涌涌动动多层层住住宅宅———“很很生生活活，，很很xx””，，当当前前xx市市民民的的住住家家首首选选电梯梯公公寓寓———“高高层层维维新新””，，代代言言都都市市居居住住的的时时代代正正在在来来临临（注注：：本本报报告告在在解解构构分分析析中中对对高高层层、、小小高高层层电电梯梯公公寓寓将将作作重重点点解解析析））类型型解解析析之之别墅墅篇篇区域域：：城西西、、城城南南、、城城北北的的三三环环和和外外环环周周边边城市市别别墅墅区区域域南延延线线、、牧牧马马山山、、温温江江光光华华大大道道、、龙龙泉泉、、大大丰丰、、新新津津近郊郊别别墅墅区区域域崇州州白白塔塔湖湖、、崇崇州州街街子子镇镇、、青青城城山山远郊郊别别墅墅区区域域类型主力客户主题卖点价格情况典型项目城市别墅城市成功人士、商务用途者便利、高贵5000元/平方米左右河滨印象、草堂之春、金林半岛近郊别墅城市中年高收入者便利、3000元/平方米起价维也纳森林别墅、远郊别墅中老年退养人群养生、度假、休闲2000元/平方米左右天下青城类型型解解析析之之小户户型型篇篇分布布区区域域：一一般般都都集集中中在在一一环环路路内内及及城城中中有少少量量的的小小户户型型分分布布在在城城北北和和城城南南的的一一环环和和二二环环之之间间城南南又又是是小小户户型型的的集集中中区区域域代表表项项目目：：SOHO沸城城、、花花样样年年华华、、单单人人房房··双双人人床床、、新新城城市市广广场场、、西西岸岸蒂蒂景景、、现现代代城城、、凯凯悦悦新新城城等等（目目前前高高校校小小户户型型开开发发热热潮潮正正在在兴兴起起，，其其销销售售状状况况都都比比较较良良好好））价格格表表现现：：小户户型型的的价价格格一一般般在在3000元元/平平方方米米以以上上破题题：：小户户型型供供求求关关系系发发生生巨巨大大变变化化，，小小户户型型物物业业正正逐逐步步走走向向饱饱和和。。值得得开开发发商商警警惕惕！！！！！！2002年的的小小户户型型的的销销售售率率基基本本在在95%以上上2003年上上半半年年的的销销售售率率只只达达到到了了85%左右右类型型解解析析之之多层层住住宅宅篇篇区域域分分析析城东东：：集中中在在建建设设路路——八八里里小小区区、、成成龙龙路路——东东湖湖两两个个片片区区。。万科科、、静静居居嘉嘉苑苑、、翰翰林林花花园园、、香香江江花花园园等等楼楼盘盘都都将将陆陆续续推推出出。。城南南：：集中中到到人人南南延延线线三三环环路路以以外外区区域域心怡怡房房产产、、深深长长城城、、远远大大等等大大盘盘将将是是城城南南多多层层住住宅宅的的主主要要供供应应商商。。城西：集中于二环路路至三环之间间，光华片区区、外双楠、、金沙等区域域博瑞地产、置置信地产、中中房地产继续续领衔区域的的多层之舞！！城北：驷马桥片区和和人民北路片片区有望成为为市场供求最最旺盛的区域域。多层住宅市场场破题xx市民的居居住习惯，决决定了多层是是xx市民的的良好选择。。所以xx的的开发商多以以多层住宅为为产品选择。。多层产品的海海量入市，导导致竞争的白白热化，赋予予住宅概念和和含义是测试试开发商对市市场应变能力力的有效因素素。川西名居、欧欧式风格、院院子、阁楼无数的居住样样式成为多层层住宅冠冕的的外衣！引导导居住风向的的同时，为xx住宅的发发展带来革新新的气息！大型多层住宅宅社区，成为为居住组团的的构成因子。。而居住大盘盘的外移开发发也正成为xx多层住宅宅开发的一个个趋势！一切便应起了了居居住郊区化！！！关键词：大盘、外移开开发、居住郊郊区化类型解析之多多层电梯公寓篇区域分分析城中：享受城城市，交通便便捷！（主要集中在在府南河沿岸岸及城区主要要街道上，，价格在3500~4000元/平平方米）城南：置业业首选，身身份的名片！！（分布区域玉玉林、新棕树树片区、桐梓梓林以及南延延线，价格在在3400元/平方米米以上）城西：环境制制胜！（金沙片区、、光华片区，，外双楠为为主要区域，，价格在3000元/平平方米以上））城东：逐渐形形成气候，充充分享受河景景！（玉双路沿线线、蜀都大道道沿线及川大大九眼桥，交交通便捷，沿沿线新项目不不少都是电梯梯公寓。价价格在不断上上涨，目前在在3200元元/平方米））城北：价格取取悦居民！（驷马桥片区区、人民北路路片区是电梯梯公寓出现的的热点区域，，价格在2900元/平方米以上上）电梯公寓破题题之法xx正渐渐形形成电梯公寓寓的居住热潮潮！电梯公寓寓在xx已经经度过其“冰冰河季”，市市民的购买热热情被电梯公公寓的“高瞻瞻远瞩”所调调动！因此，，开发商开始始对电梯公寓寓的开发情有有独钟！市中心的高层层项目开发，，写字楼、住住宅、商务酒酒店、商务公公寓等是主要要的物业类型型。而xx的的高层建筑主主要集中与城城市中心区域域！城市中心区域域的高层住宅宅开发主要是是小户型项目目，其中的代代表作为：长长富新城、时时代锦江等项项目！xx二环路以以外的高层项项目主要是居居住性项目，，但就目前的的市场状况看看，xx在二二环路以外的的高层住宅开开发项目还不不多。本项目正可以以填补市场空空白，是否可可以旗开得胜胜，还有待市市场检验！！！！四、项目周边边区域的竞争争楼盘分析玉林·都市金金岸凯莱帝景国际花园罗浮世家二期期棕北国际水漪袅铜玉林·都市金金岸玉林都市金岸岸该项目是一栋栋位于xx市市玉林小区玉玉林南街1号号的小高层电电梯公寓，总总建面6.8万平方米，，户型面积38-180，价格3400-3500元/平平方米左右。。小区内有游游泳池、综合合功能篮球场场、大型中心心园林、大型型活动广场、、社区会所中中心。现代城市功能能

时尚人人文典范出入便利拥有大型中心心景观园林凯莱帝景建筑设计既具具欧陆皇室建建筑之典雅，，兼得中华宫宫廷建筑之雄雄伟，巍峨耸耸立，豪气凌凌云。地址：xx市人民南南路四段桐祥祥林北路44号规划占地面积积：20001绿化率：30总建筑面积：108888平方米主力户型面积积：138.61平方米--304平方方米主力户型价格格：3480元/平方米--5800元/平方米交通状况：处于于城市中心轴轴线，有多路路公次车途经经，三条环状状交通干线和和多条南北干干道组成便捷捷完善的交通通网络，往返返市区内极为为便利。国际花园先进的开发理理念，优越的的地理位置，，成熟的社区区环境，合理理的价格项目地址：武武侯武候永永丰路24号号开发商：：林凤集团团占地面积：190000平方米容积率：：3.06建筑面积：60000平平方米绿化率：41.90%价格：3100元/平方米--3900元/平方米配套：众多的的休闲配套让让项目更人性性化。罗浮世家二期期罗浮世家，一一座30万平平方米的大型型景观社区,在尊重传统统，拥抱时尚尚的同时，呈呈现的是一次次关于美学、、关于建筑、、关于品味、、关于格调、、关于生活………的现代欧欧洲都会之旅旅地址：武侯侯高升桥路9号交通状况：紧紧临一环，交交通便利，四四通八达开发商：：xx达义义房产均价：3500元/平方米占地面积：53333平平方米建筑面积：227000平方米停车位：：913绿化率：50%户数：1353户棕北国际CBD核心，，与繁华为邻邻

棕北国际际，坐享周边边成熟的公建建、生活配套套和便捷的交交通，得天独独厚地兼纳科科华、棕北、、棕南三大商商圈的繁华便便利。沿城市的轨道道，与时间赛赛跑城市交通枢纽纽，一环、二二环、人南路路、科华北路路气宇轩昂品品质出众在xx，领事事馆路是著名名的涉外街区区；在棕北我我们是最高的的建筑。洗练练的线条，冷冷峻而又细腻腻的色彩在园林美景间间自在悠游棕北国际的园园林布局，以以现代城市广广场为主风格格，运用现代代造园艺术手手法由五岳房产开开发，位于锦锦绣路33号号总建5万余余平方米，共共300多户户，均价3800元/平平方米，主力力户型由90平方米左右右的二居室的的户型为主金茂礼都王者领域，知知本英雄，逐逐鹿CBD金茂礼都以多多功能的商务务小户型，6星级酒店工工服务品质、、CBD新商商务带形成的的商务氛围和和交通优势、、良好地理位位置的结合，，体现出新一一代国际商务务公寓风范。。开发商：xx市开元房地地产开发有限限责任公司xx市投资公公司房地产开开发公司地址：武侯区区洗面桥下街街20号目前项目尚未未开盘面积及及售价不详该项目周边配配套齐全，交交通便利，价价格应该在4000元/平方米左右右五、项项目概概况本项目目位于于xx市高高新区区，在在二环环与三三环之之间。。项目目占地地面积积181.73亩，，净用用地面面积116.8亩，，总建建筑面面积197250㎡㎡。住宅183875㎡㎡，会会所2000㎡㎡，综综合商商业9180㎡㎡，农农贸市市场2000㎡㎡，其其他195㎡。。该项目目容积积率2.53，，绿地地率45%，住住宅总总户数数1733，共共有1155个个停车车位。。80--95㎡㎡的两两房和和110——130三三房为为主要要户型型，其其建筑筑形态态是欧欧式风风格小小高层层电梯梯公寓寓。六、项项目SWOT分分析优势势经济实实力强强劲,开发经经验充充足,企业信信誉力力高.产品质质量及及售后后服务务的强强力保保障.项目开开发周周期短短:从开工工到呈呈现现现房只只需半半年.大体量量,快消化化:181.73亩总用用地,197250平米总总建面面,1733户总户户数,10个月内内清盘盘.入市时时机良良好:使销售售高峰峰期与与市场场疲软软期避避开.市场总总体销销售均均价较较年初初已逐逐渐开开始回回升.引导了了下半半年xx市市房地地产市市场又又一高高峰期期的出出现,再次掀掀起购购买及及投资资风暴暴.项目SWOT分分析劣势势项目周周边环环境较较差.规划布布局多多为围围合式式建筑筑,异异型房房较多多,采采光及及通风风会有有一定定影响响.销售价价格较较高.销售计计划周周期短短.景观及及内环环境特特色不不够鲜鲜明,特点点不够够突出出.区域竞竞争较较为激激烈.项目SWOT分分析机会会xx房房地产产市场场的良良性发发展xx房房价的的不断断提升升城南社社区电电梯公公寓住住宅的的稀缺缺性政府对对高新新区的的政策策扶持持项目SWOT分分析威胁胁1、国家家对房房地产产政策策的调调整2、银行行金融融机构构对房房地产产信贷贷的政政策调调整3、项目目地的的附加加指标标使得得建筑筑成本本较高高，得得地率率较少少4、目前前xx市的的电梯梯公寓寓开发发项目目较多多5、较多多的xx市市民喜喜欢多多层住住宅七、项项目认认知风险与与机遇遇并存存高品质质的国国际精精英社社区大体量量能形形成规规模效效应绿地品品牌创创造附附加值值地处高高新区区腹地地，得得天独独厚建筑风风格的的欧化化，提提升楼楼盘品品质9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。02:14:4502:14:4502:141/5/20232:14:45AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2302:14:4502:14Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。02:14:4502:14:4502:14Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2302:14:4502:14:45January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20232:14:45上上午02:14:451月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232:14上上午1月-2302:14January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/52:14:4502:14:4505January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:14:45上午午2:14上午午02:14:451月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。02:14:4502:14:4502:141/5/20232:14:45AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2302:14:4502:14Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。02:14:4502:14:4502:14Thursday,January