XXXX某汽车路电视塔商业项目调研与定位

长安路项目商业畅想——调研、定位1．我们经过深入的市场调研、分析，充分的对项目周边的商业现状进行整理，为项目的商业定位提供依据。2.名利双收:我们有信心将本项目打造成西安地区付商圈的代表性商业集合体中心!实现“五出”（出业绩、出声誉、出影响、出品牌、出形象）目标.本次策划的目标报告目录西安市市场分析一项目SWOT分析三项目商业定位四项目商业状况分析二第一章西安市市场分析宏观经济发展趋势1西安市商业基本状况2商圈列举3经济形势长期看好，中、短期则喜忧参半12345国际金融危机影响下，2009年国际经济低速增长的基本面不会改变房价下跌和成交量萎缩的情况，预计会延续到2010至2011年才结束整个房地产行业艰难过冬的时候，商业地产却成为了避风港国家连续性利好政策的出台，4万亿资金落实的细节为长期发展打下基础西安市做为内陆城市和西北的标志，所受到的“寒冬”影响是较小的6地区间产业转移不断推进，西部地区传统服务业升级转型加剧人口：2006年：常住人口823万，年均增长2％

2010年：市域955万；市区695万；主城区525万2020年：市域1030万；市区765万；主城区600万用地：2010年：市区695平方公里；主城区525平方公里2020年：市区788平方公里，主城区600平方公里经济：2006年：GDP1450亿元，增长13％2020年：国内生产总值5670亿，人均国内生产总值7590美元，人均可支配收入2万元城市规模现辖9区4县2020年：城市化率达80%，经济达我国中等发达城市水平城市分析——规模宏观经济发展趋势1西安市商业基本状况2商圈列举3城市分析——定位产业：高新技术、装备制造、旅游、现代服务、文化等西部：新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区陕西：省会中国：重要教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市定位历史：世界闻名的历史文化古都、旅游名城西安新“四化”：国际化、市场化、人文化、生态化城北城南城西城东浐灞生态区长安西咸秦岭二环路地铁2号线解读大西安市场曲江人文生态生活区西高新技术产业开发区东西大街、南大街生活娱乐商业区南郊小寨生活商业区东郊轻工业小商品商业区西郊老工业生产区北郊新兴工业生产开发区城内宏观经济发展趋势1西安市商业行业状况2商圈列举3城市分析析——商商业面向全国国型商业业辐射性性集中地地钟楼、东东大街、、西大街街、书院院门仿古文文化街、、南大街街、康复复路面向西安安市区域域辐射性性商业地地段小寨、土土门、电电子城、、科技路路西安区域域型商业业地段东：东新新街、交交大电脑脑城、轻轻康商圈圈西西：土门门商圈、、丰庆路路食品批批发南南：小小寨、长长安路北北：：龙首商商圈社区型商商业点西安市市商商业体体系系一级商商业业服务务网网二级商商业业服务务网网三级商商业业服务务网网中心心商商业业区区区域商商业业中心心二环环商商业业带带三环环商商业业带带卫星城城商商业圈圈市区社社区区商业业城镇镇商商业业区区商圈名称人均流数（万人/天）客单消费范围（元/人）市场销售均价（万元/平方米）租金（元/月/平方米消费者结构钟楼商圈80~10090-6002.5--5.5700~800中高消费者较多小寨商圈30~5045-1201.8--2.4280－580年轻消费群体为主康复路商圈2035-751.2--2.5250-320个体经营者为主土门商圈15~2025-551--1.4200-250工薪阶层高新电子城商圈10~3045-1601.2--1.8300-450工薪阶层、白领人士西安新““小寨商商圈“拥拥有极高高的市场场消费提提升空间间注：数据据来源为为创典数数据库第二章项项目商商业状况况分析地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析析4项目地西西接长安安南路，，是目前前小寨商商圈最繁繁华的主主商街，，也是西西安市连连接南北北的交通通大动脉脉。众多多的高校校及机关关坐落周周边。地地铁2号号线也即即将投入入使用。。南面眺望望的是长长安区及及大学城城，而与与项目地地相邻的的曲江会会展中心心是目前前西安市市乃至西西北地区区影响力力最大也也最富盛盛名的场场馆，其其间经常常举办的的各项会会展及活活动吸引引了大批批本地及及外地的的客商和和人群。。未来规规划的地地铁5号号线将穿越越其间为为本地区区的大量量客流提提供了便便捷的交交通方式式。商业用地地规划为为50亩亩用地，，但是应应同整体体项目做做为“城城市综合合体”进进行统统一布局局项目的东东、北方方向除目目前大量的行行政性村村落聚集集区外，，未来的居居住性规规划用地地及大量的常驻驻性人口口，也是是极大的市场消消费潜力力的来源源。同时天坛遗遗址保护护中心区区的设立及道路路的贯通通也会为为商业带来众多多的流动动性消费费人口。。项目目前前除住宅宅用地之之外。商商业土地地实际所所有为20亩用用地。由由于预计计还有30亩相相邻的商商业用地地，因因此在商商业规划划时应按按照整体体性统一一规划。。容积率率5.7预计商商业总面面积为189810平平方米，，地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析析4处于政府府规划的的新‘小小寨、长长安街‘‘干字型型主商圈圈中。占占据绝佳佳的地理理优势。。东临曲江江0.5公里；；西距高高新3公公里；南南至大学学城2公公里；北北入西安安市市区区。华东服饰饰广场麦德龙仓仓储超市市三森家居居建材曲江会展展中心百安居易初莲花花华润万家家超市结论一区域地处处冲要，，是重点点发展的的城市附附中心，，为商家家经营持持有的必必争之地地。地铁2号号线的即即将建成成，以及及未来5号线的的投入，，使得项项目所在在地成为为了小寨寨商圈南南扩的又又一有力力支撑。。在缓解解交通压压力的同同时，也也带来了了大量的的异区域域消费。。由于整个个商圈内内，公交交线路繁繁多；504、、229、239、527、、704、408、217、、k631、215、、600、19、323、44、603等等近30路公交交车连通通四面八八方，使使得西安安市各个个方向的的消费者者在有需需要的情情况下能能够非常常便捷、、顺畅的的到达这这里。而而南三环环的近在在咫尺也也为各类类商业的的发展提提供了有有利的运运输条件件结论二区域交通四通通八达，随着着城市性功能能的提高，流流通性将会不不断持续满足足需求。地区周边是西西安市各大高高校的汇聚之之地，陕西师师范大学、西西安外国语学学院、西北政法大学学、西安邮电电学院以及邻邻近区域的西西安交大医学学院、长安大大学等。均在便捷的立立体交通体系系中，是核心心商圈及二级级商圈的主力力消费群体。。而周边的企事事业单位、行行政村落，以以及不断涌现现的各个新的的居民社区、、楼盘更是提供了了大量的常住住性消费人口口，而且其消消费时间上也也在被周边的的消费需求有效的延长长。同时长安区的的延伸性购买买及曲江会展展中心的旅游游、会议性消消费也为商业业的运营范围扩展展了极大的空空间。结论三消费人口的集集中及区域人人口的素质优优良，为发展展更高级别的的商业中心提提供了基础由于商业的聚聚集性特性，，各业态、业业种的加剧性性集中，在形形成繁荣性加加剧的的同时时，也为各业业态业种的不不断深入优化化提供了发展展的温床。项目所在地区区的各类中、、小型商业经经营单位使得得本地区的商商业用房极度度紧张，在形形成了高租价价、高售价的的是成格局之之后，也是的的经营性的垂垂直立体流成成为了现实。。结论四中小商业的聚聚集发展，为为升级型商业业提供了资源源并打下了持持续性发展的的基础随着地区各类类传统商业的的进一步发展展，消费人口口的能力、素素质的进一步步提高，交通通运输能力的的进一步扩大大。也使得许许多非传统意意义的商业（（如快捷连锁锁酒店、汽车车餐厅、精装装SOHO等等）不断的涌涌现出来，形形成的商业业业态的行业多多元化格局，，也为进一步步的城市商业业附中心的升升级换代准备备了充足的资资源。结论五商业行业多元元化的发展，，为城市副中中心的集成化化商业提供了了最大限度利利用性地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析4根据国家统计计局西安调查查队发布的《《从回归模型型分析点击西西安消费》报报告显示，未未来几年西安安消费仍有很很大上升空间间，对西安经经济增长的拉拉动力量会由由弱走强。其其中‘吃‘‘居首位，，而增长幅度度最大的却是是同百姓生活活消费最密切切相关的杂品品及服务；同同时教育文化化、娱乐服务务和交通通讯讯等的持续增增长，也充分分说明了在物物质逐渐丰富富之后，人口口素质和精神神提高也成为为了新的消费费理念及追求求。个案指标分类街道卖场长安路南段会展路麦德龙华城新天地华东总建面积14-500m220-1000m3.3万m2近5万m22.7万m2店铺相关指标经营品种数量近200家店铺近80家店铺2.5万分为主题商城及步行街0.8万公摊无无48%54.5%实际使用面积配套临街商铺部分装修优良临街商铺部分装修优良近300个停车位单层经营中央空调,自动扶梯空调、宽带、两部直梯、八部扶梯销售方式是否出售否否否全产权出售否商铺经营方式出租/自营/委托经营出租/自营/委托经营出租/自营/委托经营自营出租/自营出租/自营价格售价1.8万--2万元/m2租价60—340元/m240—120元/m250-140元/m220—180元/m2物业管理费5-10元/月m215元/月m2周边商业项目目商业业种通过数据分析析可以看出：：1、周边销售售型商铺稀缺缺，且销售利润空间间较为理想；；2、地区整体体商业经营活活跃，租赁汇报比较较理想；3、餐饮、电电子、服饰类类占比较高，具备提提升性经营空空间。主

流消

费

群体体周一~周五（工作日）本区域学生区内政府、机关人员其他商务性消费者当地中小企业老板当地中高收入白领和个体老板区域内居民重要性需求引发商务餐饮、娱乐特色、休闲餐饮精致生活体验商务配套服务周六、周日（节假日）区域内居民、新家庭周边区域居民、学生过境、休闲的商务、旅游客其他区域中高消费力的居民重要性时尚潮流服饰、配饰、精品生活、家居、家电、百货休闲餐饮、娱乐配套服务引发需求花费最多的店店铺类型———按年龄年轻人更喜欢欢到现代销售售渠道购物，，这与他们的的生活方式和和收入无关。。未来年轻人人会继续选择择现代销售渠渠道购物，这这将进一步削削弱传统销售售渠道的重要要性。根据花费金额将消费者分为三类：第一类：29%，第二类：32%，第三类：39%54%51%58%58%花费——按消消费金额平均每月支出出：食品（包包括新鲜食品品、杂货、个个人护肤用品品）服装、休闲娱娱乐、用品等等。平均每月新鲜鲜食品的支出出量为最高。。小结——消费客群统统计——年年轻人及外外来商务性性流动性人人口高年轻一代更更具影响力力的购物者者随着现代业业态的发展展，消费者者更经常的的到上述超超市、大卖卖场及专卖卖店购物年轻一代更更倾向于在在现代商业业所提供的的便捷的渠渠道购物，，而且购物物消费所针针对的品类更强强（如：品品牌服饰、、电子产品品等）；而周边的常常住性消费费群体———更多是是在生活方方式和收入入的反映，，购物的倾倾向性是更多的针针对优质的的日常家庭庭生活所需需的用品及及食品；我们认为随随着他们的的日趋提高高，这群人人将继续加加大在现代代渠道消费费主要问题是是：他们目前在在本地区核核心商圈内内仍缺少相对高端集集中的消费费场所地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析4华东服饰广广场位于贯贯通南北的的长安南路路上，是目目前该地区区最大的商商业体，经营面积近近3万平方方米，分为为七层。负负一层至四四层分别经经营百货服服饰类商品，五六层层为配套电电玩休闲、、文教类商商业。租金价格物业费押金负一层50-70元/平方米15元/平方米1-1.5万一层180元/平方米15元/平方米1-1.5万二层100-120元/平方米15元/平方米1-1.5万三层50-70元/平方米15元/平方米1-1.5万四层25-45元/平方米15元/平方米1-1.5万注：五、六六层为整体体性租赁。华东服饰广广场第三章项项目SWOT分析析项目SWOT分析1项目综合评价及项目发展策略2项目商业运运作SWOT分析优：项目整体做做同一规划划运作，占占据先发优优势，规模模在本区域域内也具代代表性；地块周边交交通便利，，地铁两条条线路的站站口紧邻项项目；整体规划较较为超前，，适应性较较强；项目面对曲曲江会展中中心，具有有相当的集集客能力。。劣：商业体量较较大，加大大项目的招招商和培育育难度；目前20亩亩商业用地地之外的商商业用地还还未取得；；现阶段周边边特别是东东、北两侧侧是自然村村落商业形形象及经营营规模均极极低；周边规划道道路还未开开建，地铁铁投入使用用还需时间间。机会：西安市政府府的宏观经经济规划中中，对本地地区的城市市未来副中中心期望极极高；区域内良好好、足量的的消费群体体将是商业业繁荣的基基本保证；；大量的新建建住宅也使使得相应的的城市配套套不断提高高为项目的的商业发展展提供保障障；众多新兴商商业的落户户意愿强烈烈。威胁：未来新兴项项目的入住住，会进一一步增加市市场的竞争争力度；大体量的商商业相应的的会带来与与之相应的的市场性风风险；其他专业性性市场的设设立经营会会带来一定定程度上的的市场分流流。项目SWOT分析1项目综合评价及项目发展策略2通过对项目目的商业SWOT分分析，结合合商业聚集集性及习惯惯性等特性性，建议项项目的整体体商业同项项目的其他他区域进行行统一规划划运作。做大做强局势市机强强联手强者恒强区域差异项目的商业做为未来城城市副中心心，要达到到充分的发发展，必须须规划采用用什么样的的整体商业模模式才符合发展展需求？第四章项项目商业定定位总体定位方向1商业经营业态、业种定位2

租、售建议3豪布斯卡（（HOPSCA）的的商业模式式豪布斯卡的的开发新模模式和定位位标准豪布布斯卡，一一种源于欧欧美的造城城理念，1986年年最先诞生生于巴黎的的拉德芳斯斯，后兴于于纽约之心心脏——曼曼哈顿，东东京之核心心——六本本木，是现现代地产所所能达到的的最高形态态。“豪布斯卡卡”（HOPSCA）是一种多业业态的标准集合合体酒店（HOTEL））写字楼（OFFICE）停车场（PARKING）大型综合购购物中心（（SHOPPINGMALL）娱乐空间（（CONVENTION）国际公寓（（APARTMENT）HOPSCA豪布斯斯卡与城市市的经济有有着密切的的联系，这这一切都需需要HOPSCA豪豪布斯卡与与城市之间间必须有快快速便捷的的交通网络络做纽带，，保证在HOPSCA豪布斯斯卡内的人人员工作的的便利性。。标准一：豪布斯卡（（HOPSCA）的选址与兴兴建却有着着严格的要要求和标准准。通过其其标准可以以看到本项项目的的商商业是否适适合该模式式HOPSCA豪布斯斯卡属于综综合性物业业，由于对对其建筑密密度及容积积率有特定定的要求，，所以HOPSCA豪布斯卡卡一般分布布于城市边边缘地区，，这样才能能使得HOPSCA豪布斯卡卡建筑密度度降低，以以保证有足足够的空间间实现低密密度的建筑筑模式；标准二：作为HOPSCA豪豪布斯卡必必须有大面面积的绿化化作为其营营造园林景景观的基础础；标准三：结论通过前文分分析及标准准列举，可可以看到HOPSCA豪布斯斯卡模式是是非常适用用的总体定位方向1商业经营业态、业种定位2

租、售建议3根据豪布斯卡（（HOPSCA）选址与兴建建的要求、标准准和周边地区区状况的五项结论，结合商品品市场的业种需求增增长的表现。最大化的发发掘该项目所在在地段唯一一性的价值值最大化的发发掘地块特异性性的价值最大化建立立竞争优势，，避免劣势势，以降低低专业风险险推论：商业高端集集合体HOPSCA模式的的有效规划划三大主力卖卖场电子+OUTIETS+净菜菜海鲜大卖卖场结合休闲、、娱乐、文文教类机构构高端娱乐+影院+品品牌培训暂定名（曲曲江不夜城城）曲江不夜城总体定位方向1商业经营业态、业种定位2

租、售建议3商业地产的的本质是资本运营，，那么本项目目资本回笼笼的三种适适合的方式式列举：商业部分进进行整体或或分割式销售，之后后由社区物物业公司进进行管理商业部分进进行长期的的持有性经经营组建商业管管理公司进进行专业管管理将商业部分分进行纵向向分割，适适当出售小部分，组组建管理公公司长期持持有大部分分物业优点：如能能实现销售售，则可以以快速的进进行资金回回笼缺点：销售售压力极大大，对市场场大势依赖赖强优点：可以以长期有效效的获取稳稳定的递增增效益缺点：初期期阶段对资资金及管理理压力极大大优点：在缓缓解前期资资金压力的的同时，也也获得了长长期递增的的经营性收收益缺点：对前前期规划、、主力店引引入的要求求极高，增增加了商业业管理的难难度建议第三种方式式为目前适适用性较好好的方式，，只要进行行足够的重重视做好前前期的各项筹筹备工作，，此方式会会达到极其其理想的项项目预期效效果。END9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。23:52:0723:52:0723:521/4/202311:52:07PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2323:52:0723:52Jan-2304-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。23:52:0723:52:0723:52Wednesday,January4,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2323:52:0823:52:08January4,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。04一月月202311:52:08下下午23:52:081月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:52下下午1月-2323:52January4,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/423:52:0823:52:0804January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:52:08下下午午11:52下下午23:52:081月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。23:52:0823:52:0823:521/4/202311:52:08PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2323:52:0823:52Jan-2304-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。23:52:0823:52:0823:52Wednesday,January4,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2323:52:0823:52:08January4,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。04一一月月202311:52:08下下午午23:52:081月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月2311:52下午1月-2323:52Janu