XX中心项目销售思路初次提报

望京锐创中心项目

销售思路初次沟通2007.12概述第一章：望京区域发展现状第二章：望京区域办公物业需求情况第三章：望京区域发展展望第四章：对于本案操作及销售主要思路第五章:营销团队及客户资源优势第一章：望京区域发展现状

望京基础设施日益完善：随着望京西路、湖光中街道路规划建设，阜通西大街沿线建设，花家地南街、花家地街与京顺路进出望京地区入口的改造，望京地区道路网络规划的完善，以及占地9.8万公顷的体育公园建成，京顺路两侧的近千米绿化带建设，道路等市政设施的配套完善，使得众多国际知名跨国公司落户望京科技园区。

望京产业发展已颇具规模爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部、摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心、德国西门子公司、加拿大著名电信设备供应商北电网络大中国区总部和北电网络研发中心、松下部品有限公司、LG研发中心、北方电信等跨国高科技企业聚集，使望京五环产业带初具雏形，产业的带动不仅将改变望京的现状，而这些企业带来更多的高素质人才将在这里工作居住，使区域内人口素质进一步提升。几大巨头齐聚望京，给望京注入高科技血液的同时，还将辐射亚运村商圈，连通望京和亚北商圈产业带。1、望京区域的基础设施建设及产业发展概况 望京基础设施的建设，道路改善，吸引了众多国际企业进驻，加快了望京的产业结构的形成，加速了望京国际化进程，增强了望京对北京的影响力。望京区域道路交通示意图2、望京人口状况描述望京区域规划总居住人口为33万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。目前该区域内居民的大体构成，首先是原来广营乡的农转非形成的城市人口，约有3万，占10%强；其次是在城市拆迁改造过程中安置的城市人口，此类人以当年的工薪阶层中的中低收入者为多数，占了社区中的20%左右；再者是在望京区域发展过程中，伴随着高档社区的开发建设，而不断涌入的中高收入人群，以及以韩国商民为代表的国际居民组成的，这部份居民约占整个社区居民的65%左右。今后望京的居住人群将以城市中高收入者为主体，这类人群有着很强的消费能力。有资料调查望京区域内每百户平均拥有３０辆私家车，是北京市平均水平的７倍。 随着产业结构的调整，望京人口结构发生了根本性改变，常住人口中，65%为高端人群。类别拆迁安置人员中高收入人群外籍人士农转非数据6万人12万人6.5万人3万人3、望京区域的产业优势电子城科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。其中，电子城西区的范围是东至溪阳东路、京包铁路，西至广顺北大街、利泽东二路，南至京顺路溪阳东路、望京东路，北至望和铁路，泛指望京区域；电子城科技园以电子信息业为主导产业，同时发展与其配套的相关产业和服务业。重点发展现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件和显示器、新型电子元器件。电子城西区以跨国公司研发中心、公司总部、留学人员创业园、孵化基地为主。国际大品牌的进驻，带动了大量的服务性中小企业的进驻，为望京写字楼市场带来了春天。 中关村电子城产业园区的定位，为望京的未来确立了新的蓝图，其中电子城西区400多家国际高新技术企业的进驻，为望京带来了大量的商业机会和就业机会。图例颜色注明：圈起部分为电子城规划用地范围，其中灰色：工业用地，土黄色：居住用地，红色：商业金融用地，绿色：绿地，其他略。望京酒仙桥区域用地规划图4、望京房地产发展状况

望京占地860公顷，总建筑面积1000万平方米，规模等同老北京城区面积的1/2；比欧洲袖珍国家摩纳哥的国土面积多出３倍。望京地区以北小河划分南北两段，北部地区为工业经济区，南部地区为住宅区。规划居住人口33万，是目前北京市规模最大的住宅小区。目前望京在售项目供给量近200万平方米，项目普遍以中小规模为主。望京开发面积达超过开发总面积的85%，在建面积约占总面积的10%，规划中还有的建筑面积约占总面积的5%。，目前望京区域的住宅、商业物业、写字楼三大市场呈如下趋势：望京住宅市场场现状概述：：大量的租客资资源保证了住住宅供需平稳稳，产品规划划差异化明显显，产品特征征更为明显。。双低成为优势势卖点吸引广广大居民，人人口密度低、、容积率低，，居住舒适度度成为凸显竞竞争优势的一一个筹码。针对中轻年客客户群需求，，预计未来将将有不少主打打小户型的项项目，出现酒酒店式公寓等等适于投资的的户型。而大部分项目目仍以两居、、三居为主力力户型，面积积适中，走实实用型路线。。望京商业物业业现状概述：：近几年来商业业飞速的发展展，目前已投投入使用的大大体量商业约约为36万平平米，已基本本能够满足区区域内居民的的需求。而在未来几年年中，还有近近百万平米左左右的商业陆陆续建成并投投入使用，这这将使区域内内的竞争更为为激烈。望京办公物业业现状概述：：有限的供应量量，大部分项项目只租不售售，纯写字楼楼市场放量明明显不足，而而产业发展所所产生的需求求使望京区域域的办公物业业供应产生了了庞大的缺口口。第二章：望京京区域办公物物业需求情况况1、望京区域域产业结构分分析望京区域可开开发土地仅余余5%左右，，之前的土地地开发根据规规划已基本落落实，但大量量没有明确具具体使用用途途的综合用地地被大部作为为商业开发，，从而造成了了未来几年望望京区域大量量商业集中上上市的局面，，因此建议土土地开发应根根据市场需求求进行，应根根据区域内的的产业配套需需求加以合理理的利用。电子产业是望望京区域的支支柱产业从1994年年到现在,望望京的规划虽虽然在局部上上有所调整,但是主要内内容没有变。。规划中的望望京边缘集团团由望京新区区、望京工业业开发区和来来广营货流中中心三部分组组成，在望京京新兴产业开开发区内建设设望京商业中中心和望京高高科技创业园园，类似中关关村政策，吸吸引海外回国国人员创业和和新兴产业特特别是高科技技企业的进入入。产业区总总体规划面积积达8平方公公里，是一个个集高新技术术产业、科研研、教育、居居住、文化为为一体的新兴兴综合高科技技园区。望京区域主要要以第二、三三产业为主，，其中第二产产业又以北京京电子城科技技园为龙头形形成区域内的的主导产业。。2004年5月31日，，随着北京奥奥运经济重点点推介项目———加拿大北北电网络中心心，在望京中中关村电子城城科技园的正正式破土动工工，世界500强企业纷纷纷把视线转转向望京，摩摩托罗拉、三三星、西门子子、松下、LG等跨国企企业纷至沓来来。随着2007年6月月19日大唐唐控股、恒基基伟业和翔鹰鹰投资在望京京与中关村电电子城西区签签约在望京科科技园建设其其产业园和总总部基地，作作为朝阳区三三大功能区之之一的电子城城西区目前已已经入驻知名名企业达401家。文化产业集群群发展形成产产业链作为亚洲最大大的人居社区区，文化产业业也正在逐渐渐成为望京区区域经济中可可与电子科技技一争长短的的GDP新增增长力量。经经过十余年的的开发，望京京居住人口已已近30万，，其中年龄在在20—40岁之间的中中青年占73%。这部分分人不仅对文文化艺术有着着更强的需求求，同时也具具有很强的消消费能力。1995年中中央美术学院院由东城区迁迁至朝阳区酒酒仙桥中转，，以此为契机机，北京的传传统文化区域域产生变动，，798更成成为国际知名名文化艺术区区，成为北京京市最受关注注的艺术名片片。由于中国北京京的国际文化化艺术交往和和艺术活动呈呈几何级数增增长。中国艺艺术参与国际际展示日益频频繁，导致中中国艺术热在在世界形成，，也吸引大批批国际艺术家家及艺术机构构、艺术营运运者，进入北北京望京及周周边地区，一一个具有国际际水准，更具具有中国特色色，又充满了了北京新文化化气息的艺术术大区已逐渐渐成熟。甚至至有专家预测测，一个世界界文化艺术发发动机正在北北京东部———望京形成，，同时也大大大带动了周边边文化艺术产产业的发展，，望京未来的的文化产值不不可估量。整合文化资源源，建立人文文建制的艺术术园区，形成成跨国跨地域域的文化对接接、交流平台台，已经成为为望京区域文文化产业发展展的必然趋势势。2、产业链带带动小套型办办公物业的市市场需求望京区域内的的产业发展带带动了位于产产业下游的小小型服务性公公司在望京区区域聚集，以以电子城西区区为例，随着着今年6月19日大唐控控股、恒基伟伟业和翔鹰投投资在望京与与中关村电子子城西区签约约在望京科技技园建设其产产业园和总部部基地，作为为朝阳区三大大功能区之一一的电子城西西区目前已经经入驻知名企企业达401家，其中不不乏北电网络络、摩托罗拉拉、三星、西西门子等国际际五百强企业业。位于这些企业业下游的广告告、公关、软软件开发、展展览展示、外外地企业驻京京办事处、商商贸、科技、、咨询、物流流等小型服务务性企业近万万家，平均每每个大型企业业的服务型合合作公司近30家，产业业聚合力由此此可见。望京区域写字字楼供量调查查为电子城西区区企业服务的的近万家小企企业在望京区区域形成了庞庞大的办公物物业需求，假假设这些服务务型企业所需需的办公场所所平均为90平米，那么么仅电子城西西区所需要的的配套小办公公户型就接近近90万平米米。另外成长中的的文化产业链链对小型办公公物业的需求求也日益增加加，而望京区区域内的办公公物业供量明明显存在缺口口。据调查，，望京现有办办公物业不足足24万平米米，具体如下下：叶青大厦爱慕大厦洛娃科技大厦望京大厦博泰大厦卷石天地望京区域现有有办公物业调调查表项目名称总建面（万平米）主要租赁客户叶青大厦5西门子培训中心、鼎桥通讯TD正汇科技大厦1.8中辰大厦1.7众运科技大厦2爱慕大厦2.1爱慕自用60%面积洛娃科技大厦1.5洛娃自用70%面积博泰大厦2.4路桥集团、银科博星科技、好莱坞影业集团、北斗律师事务所望京大厦3.4西门子、明基研发中心占用了70％以上面积四强写字楼0.5卷石天地5合计23.5万望京区域目前前写字楼供应应情况约为23.5万平平米，远不能能满足服务型型企业的办公公需求，另外外现有的办公公物业户型多多为200——600平米米左右，且户户型面积偏大大，不适宜中中小企业的需需要。望京区域在建建办公物业调调查未来几年，部部分在建办公公项目将陆续续投入使用，，总量约为33万平米，，可略为缓解解区域内对办办公物业的需需求情况，但但对于日益发发展的电子科科技产业链和和文化产业链链来说依然杯杯水车薪。望京区域在建建办公物业调调查表项目名称位置在建写字楼建面嘉美风尚望京新城B1区约4万平米方恒国际中心望京阜通东大街与望京街交汇处东南角写字楼为2.8万融科橄榄城望京A2区5.4万东亚望京中心广顺南大街与阜通西大街交汇处6.7万博雅国际北五环与广顺大街交汇处东南约3万平米悠乐汇广顺南大街和阜通东大街交界处11万平米合计32.9万平米望京现有写字字楼与在建写写字楼总量约约为56.4万平米，只只能满足区域域内50%的的办公需求。。这就造成了了一大部分的的服务型企业业游离在望京京以外的区域域办公，增加加了区域内的的交通压力；；而另外还有有一部分企业业在商住楼或或者民宅内办办公，这又违违背了国家““民宅禁商””政策。因此，解决产产业链中下游游的服务型企企业的办公需需求便成为当当务之急。在售小套型办办公物业销售售情况调查从现下在售的的小套型办公公物业的销售售情况上也可可以反映出市市场需求：以东亚望京中中心和悠乐会会为例，东亚亚望京中心总总建筑面积8万多平米，，其中30-90平米的的小套型办公公产品占7万万多平米，自自06年12月16日开开盘至今，已已基本售罄，，日均销售近近400平米米。悠乐汇可售办办公物业共11万平米，，自06年11月3日开开盘至今，其其中两栋40-80平米米的小套型办办公产品仅余余10套左右右。项目名称办公面积售价开盘时间销售情况东亚望京中心7000010000（毛坯）2006.12.16基本售罄悠乐汇11000016800（精装/毛坯）2006．11.3C、D、E座基本售罄通过东亚望望京中心和和悠乐汇的的销售情况况，也进一一步印证了了小套型办办公物业的的市场需求求庞大，区区域内小套套型办公物物业的稀缺缺也拉升了了现有办公公物业的租租赁价格。。据悉，叶叶青大厦的的租金现在在大约为4元/平米米/天，作作为乙级写写字楼，如如此高的租租金价格，，即使CBD区域也也无法与之之相比。办公物业的的高租金导导致中小企企业的办公公成本上升升，使其进进入望京区区域的门槛槛上升。综综合看来这这并不利于于区域内的的经济发展展。小结结由于电子科科技产业链链和文化产产业链的成成长，促进进了位于产产业链中下下游的中小小型服务型型企业对办办公物业的的需求，而而望京区域域内已投入入使用和在在建的办公公物业面积积总和不足足60万平平米，只能能满足约50%的市市场需求。。鉴于区域域内小套型型办公物业业的匮乏，，建议本项项目仍然坚坚持以市场场为原则,做好投资资办公物业业文章。第三章：望望京区域的的发展展望望未来，电子子城科技园园西区所形形成的电子子科技产业业链的不断断发展，科科技园内大大型企业陆陆续进驻，，以及文化化产业的发发展，产业业聚合力将将更加明显显。只要办公物物业供应充充足，更多多的中小型型服务公司司将跟随其其服务对象象进入望京京区域，届届时望京、、乃至整个个朝阳区的的经济将呈呈现飞速成成长的态势势。另外，望京京区域现有有和在建的的超过130万平米米的商业体体量将成为为区域内文文化娱乐行行业发展的的承载体，，随着市场场需求情况况，届时商商业业态将将呈多元化化发展。届时的望京京不再单单单只是亚洲洲最大的居居住区，随随着第四使使馆区的建建设和国际际企业的进进驻，望京京将成为北北京国际化化分为最浓浓的区域、、成为CBD、中关关村之后，，北京发展展最为迅猛猛的新商圈圈。第四章：本本案操作及及销售主要要思路1、项目SWOT分分析优势：地理位置成成熟，周边边配套区域域较为成熟熟，背靠良良好的大环环境；项目目自身硬件件设施较为为齐全劣势：项目目建设周期期限制威胁：周边边同类产品品机会：需求求机会较为为明显销售重点：：统一销售执执行，迅速速销售回款款销售难点：：未达入住条条件，解决决客户渠道道2、本案销销售重点及及难点集中统一营营销外部推广和和内部渠道道结合按照前期客客户状况进进行分组整层、半层层、散售相相结合从上到下进进行分组划划分；上层层部分主要要以大中客客户为主，，中下层以以散户为主主采用菜单式式装修方式式，办公、、家居自由由随心3、销售总总策略4、实现价价格水平入市整体均均价：15000元元/平方米米（按照目前前时点，实实现销售状状态）整体实现均均价(带装装修):16000元/平方方米5、销售周周期及回款款销售范围：：E7楼，，9-22层销售面积：：可售14层，单层层可售约2075.56平方方米，面积积29057.84平方米销售方式：：按照楼层层划分销售售，根据该该类物业的的销售特点点，划分区区域销售，，9-14层散售，，根据要求求先推9层层，15-20优先先半层售，，20-22优先整整售销售周期：：一年销售时间：：2008年1月-2009年1月销售总回款款：约4.7亿望京项目操操作内容策划构架区域市场解读项目分析SWOT分析目标客群分析产品建议品牌定位推广方案案名建议价格定位价格策略资源销售执行第五章:营营销团团队及客户户资源优势势本营销团队队的主力成成员具有5－10年年的地产实实战操盘经经验；所操作的楼楼盘主要集集中在北京京及二、三三线城市；；产品类型包包括普通住住宅、高档档公寓、别别墅、写字字楼等；经过多年的的历练，不不仅积累了了丰富而实实用的营销销经验，而而且有着很很强的执行行力。人员履历与与技术支持持人员履历与与技术支持持丰富的经验验+完善实实践体系+准确市场场把握+良良好项目操操作水平超大规模项项目的成功功服务=营销团队组组织架构营销总监销售总监客服总监策划总监设计总监内业项目核心管管理团队营销策划团团队广告设计团团队设计文案广告经理策划市场策划经理客服经理客服销售经理置业顾问业绩住宅类物业业商用类物业业资源优势客户资源优优势快速客户资资源通道整合资源优优势ThankYou!9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:09:5801:09:5801:091/5/20231:09:58AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2301:09:5801:09Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。01:09:5801:09:5801:09Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2301:09:5801:09:58January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20231:09:58上上午01:09:581月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月231:09上午午1月-2301:09January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/51:09:5801:09:5805January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:09:58上上午1:09上上午01:09:581月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。01:09:5801:09:5801:091/5/20231:09:58AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2301:09:5801:09Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。01:09:5801:09:5801:09Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2301:09:5801:09:58January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20231:09:58上上午01:09:581月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月231:09上午午1月-2301:09January5,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/51:09:58