XXXX年月铜陵奥莱国际广场前期沟通策划案

1铜陵奥莱国际广场

——前期沟通策划案联易盛地产机构（香港）有限公司2012年07月2中国房地产市场进入调控挣扎时期。中国的房地产市场近年来保持着高速度发展势头。不但吸引众多投资者，也引起了国家的高度重视。严厉宏观调控使房地产的发展更加平稳,对住宅的限购政策，必然会使部分资本转移到商业投资。未来谁主导了地区商业，谁就会在新一轮竞争中胜出。铜陵奥特莱斯项目属于现代商业地产；如何有效地利用自身资源——

将本项目打造成为铜陵乃至安徽商业地产的亮点？将本项目打造成为多区互动的特殊商业？本项目自持与销售各50%，如何做到利润最大化？如何使开发商得到名利双收？如何利用独特的行销策略——

将本项目产品快速销售完成？在项目的运营中效应最大化？以上是我们努力思考的方向!!!解读OUTLETS313233343635提纲33783项目自身研判铜陵市场调研项目销售及自持建议项目营销策略项目推广方程式项目商业定位及思考联易盛简介及优势项目组成员及合作方式94我是谁？——解读奥特莱斯解读奥特莱斯奥特莱斯三大法宝一、品牌，国际国内知名品牌，正品二、低价，1—6折三、方便舒适的环境奥特莱斯是英文OUTLETS的译音，意为出路、出口，最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。6奥特莱斯的发展——初期以工厂尾货为主，仓库就地直销店随着这种模式发展，多家工厂将直销店集中一起开设，还是以工厂直销为主成熟后，供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近.直销中心向大型购物中心开始转换。7奥特莱斯可涵盖三种业态首先，是人们熟知的名品折扣中心；第二，是二、三线品牌产品的展示直销中心，即厂家的新品展示与大量的库存处理中心；第三，是中间商品牌。即是将符合某种风格定位的品牌厂家库存集中起来，变为自已的品牌来销售。奥特莱斯已经形成一种品牌，实现三赢消费者——可以在这里卖到价廉物美的商品，享受淘货购物的乐趣，满足购买名牌的心理。品牌生产商——可以在这里进一步培育潜在的消费人群，扩大自己品牌的社会认知度。开发商——也无需在城市中心商业区拆迁，与政府合作共赢，较低成本获得土地。8奥特莱斯消费群分析中产阶级和青年一族，这部分人有较高的收入及较强的品牌需求，但尚不能称为富有，对于商场里的顶级品牌虽有需求经济上却难以承受。奥特莱斯的兴起实际上也是一种生活方式的改变，人们以前只习惯于在市中心逛街购物，而现在的白领因为日常工作压力较大，越发倾向于在繁杂中心之外，享受一种集合了休闲、旅游、购物的生活方式。

OUTLETS9奥特莱斯中国经营的机会与问题通过诸多品牌经营，满足消费者需求，与传统卖场错位经营，创立自己独特的经营模式品牌价格高高在上的时代，奥特莱斯全年折扣，对消费者极具吸引力给国际名品厂家提供一个拓展销量，降低积压损耗的空间给名品商家的过级、断码产品找到一个知名卖场，同时解决了与正价销售产品的冲突不会降低品牌档次厂商而言，奥特莱斯既解决了库存的处理方式，同时体面高效，给商家提供了品牌维护与提升的平台生活水平逐步提高，品牌消费增加。名牌价格高，客群较少，传统百货公司打折周期较长，这都给奥特莱斯带来极大的机遇中国的品牌消费属于中前期阶段，消费者有高档商品的消费冲动，但尚不具备真正高档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一种可实现的消费模式，10存在问题一进货渠道问题部分商品长期滞销，而一些商品却供不应求，进不到货。和正价商品相比，断码、过季的尾货商品在供货来源上有相当大的不确定性，且国际名品资源离我们比较远，存在运输不便、更替不接轨等问题，货源在时间上难以保证。上海奥特莱斯拥有众多直销厂家，但是其热销产品往往也是难以货柜空空，更何况一些以代理商为渠道进货的奥特莱斯了。二产品的真伪的疑惑假货A货长期大量的存在于市场，消费者对于产品的真伪心存疑惑，普通消费者无法辨别产品真伪。三高档定位和当地经济基础的矛盾目前中国300多家的奥特莱斯，经营突出的屈指可数，无不是处于经济发达的城市。11上海：青浦奥奥特莱斯品牌牌直销广场奥特莱斯经营营的选址是根根据它经营的的特性来确定定的，它有几几个特性，一一个是肯定要要跟旅游相结结合，上海旅旅游最成熟的的在西线，第第二个要交通通便利，他们们选址根据这这两个原则，，第三个特性性就是它必须须能跟比较高高档的住宅区区相结合。上海奥特莱斯斯位于上海市市青浦区。项项目周边高速速路网发达，，紧临沪宁高高速、沪青平平公路及上海海郊区环线。。项目距离市市中心约30KM，距离虹桥机机场约25KM。12国内品牌服饰饰、精品箱包、皮具；餐餐饮国际二线品牌牌服饰、精品、箱包、皮皮具；餐饮国际品牌服饰饰、精品、箱包皮具以品牌划分为为三个区，界界限明显。对对于消费人流流交叉循环不不利，A区（国际品牌牌）占据最核核心的位置，，但不利于人人流对项目整整体的拉动。。13项目参数备注总建面14万㎡包括配套用房店铺数量294间业种服装精品箱包鞋帽童装餐饮床上用品文体数码数量1944183011900合计294占比%72.931.5011.284.143.383服装比重较大大，业种较为为单一，其他他业种作为补补充不明显。。专一性强，目目的性消费明明确，随机性性消费吸引力力不强14以品牌划分区区域，界限明明显，虽有助助于客户根据据目标选择区区域，划分不不同层次的消消费群体，但但不利于人流流动线的交叉叉循环。位置最好的A区没有对整个个项目的人流流起到很好的的带动作用。。国内品牌服饰饰、精品箱包、皮具；餐餐饮国际二线品牌牌服饰、精品、箱包、皮皮具；餐饮国际品牌服饰饰、精品、箱包皮具1516北京：燕莎奥奥特莱斯北京奥特莱斯斯位于北京市市朝阳区东四四环南路9号，东四环与与东三环之间间。项目周边高速速路网发达，，通过东四环环可快速到达达京沈高速、、机场高速、、京开高速、、京石高速。项目距距离市中心约约10KM，距离北京首首都国际机场场约35KM。由ABC三幢建筑组成成，A座2层、B座2层、C座3层，总建筑面面积12万㎡，营业面面积10万㎡17项目参数备注总建面14万㎡包括配套用房店铺数量360间业种服装精品箱包鞋帽童装餐饮床上用品文体数码数量232815202732910合计353占比%65.722.274.255.677.659.072.552.83业种丰富，主主要体现在购购物方面，购购物性明确；；休闲娱乐业业种没有体现现。原因第一，规模大大、品牌较多多，业种较全全；第二，交交通便利，公公共交通发达，利于本本地区消费；；第三，本地地消费群体庞庞大，重复消消费率较大；；第四，品牌折折扣优势较为为明显。181F:著名品牌专卖卖店2F:二线品牌及国国内品牌专卖店3F:餐饮、书店及及精品1F:服饰、精品2F服饰、床上用用品1F:箱包、鞋帽2F运动服饰、儿儿童用品业种划分明晰晰，业种集中中，规模优势势明显,1920苏州奥特莱斯斯位于苏州市市金鸡湖东南南岸李公堤风风景区。项目目周边居住社区众多、、是衔接市中中心与工业园园区的地段。。项目距离市市中心约10KM，距离苏州火车车站约13KM。苏州奥特莱斯斯21项目参数备注总建面11万㎡包括配套用房店铺数量222间业种服装精品箱包鞋帽童装餐饮床上用品文体数码数量1561720292728260合计220占比%64.292.383.977.947.144.769.520总建面11万㎡，奥特莱莱斯占比较小小约7万平方米。其中定位于特特色餐饮部分分约有4万平方米，其其他例如物流流配套、休闲闲配套、旅游配套等建建筑设施相对对缺乏。餐饮的比例显显然超出了作作为奥特莱斯斯业态配套的的比例范围。。苏州奥特莱斯斯以餐饮、及及奥特莱斯双双引擎带动人人流具有一定定的创新性。。通过地处市中中心及风景区区的区位优势势发展餐饮对对于提升奥特特莱斯的人流流具有积极的的促进作用。。2223解读OUTLETS313233343635提纲33783项目自身研判判铜陵市场调研研项目销售及自自持建议项目营销策略略项目推广方程程式项目商业定位位及思考联易盛简介及及优势项目组成员及及合作方式92424城市概况篇铜陵商业市场场现状典型商业项目目分析251.铜陵，依托长长江，为“中国古铜都、、当代铜基地地”区位：位于安安徽省中南部部、长江下游游南岸行政区划：铜铜官山区、狮狮子山区、郊郊区，铜陵县，“三区一县”面积：1113平方公里人口：约74万人GDP总量：约466.6亿城市概况26262.铜陵国土面积积全省最小，，城区面积也也相对靠后安徽省各城市市区域面积（（2010年）安徽省各城市市建成区面积积（2010年）273.铜陵市常住人人口74万人，处于安安徽省各城市市末尾安徽省各城市市人口（2010年六普数据））(单位：万人））282000年2005年2010年0.93%铜陵市近期人人口变化图（万人）67.8905年以后铜陵人人口增长非常常缓慢，年均均增长率仅为为0.54%；同2000年第五次全国国人口普查相相比，每十万万人中具有大大学程度的由由5125人上升为11278人；具有高中中程度的由15580人上升为17698人。4.同2000年相比，铜陵陵人口增长缓缓慢，人口素素质有明显提提高74.1872.2229295.铜陵非农业人人口占比最高高，城市化率率全省第一资料来源：中中国城市统计计年鉴1985–2010，各地统计局局安徽省各城市市非农业人口口数量与城市市化率（2010年）30306.铜陵人均GDP和人均可支配配收入均排在在安徽省前列列安徽省各城市市人均GDP（2010年）（单位：万元元）安徽省各主要要城市人均可可支配收入（（2010年）（单位：元））31312011年安徽各城市市人均可支配配收入排行2011年铜陵实现GDP总值579.4亿元，财政收收入115.6亿元，人均GDP80028元，跃居全省第一；截止2011年9月底，铜陵机机动车保有量量逼近10万，增幅33.16%,其中私人汽车车保有量近2.5万量,同比增长65%。32327.依据铜陵城市市规划，北向向经济开发区区、东北向西西湖新区（新新城区）将成成为城市“十二五”期间主力拓展展区域。市委市政务将将迁址西湖新新区；铜陵经济开发发区为安徽省省继合肥、芜芜湖之后的第第三个国家级级开发区，是是铜陵实现产产业转移的主主要承载区域域，预计到2015年实现产业销销售额1000亿元；铜陵市西湖新新区规划总面面积46.8平方公里，空空间结构一区区两片，其中中西湖片24.7平方公里，车车站片22.1平方公里，规规划总人口40万。主城区东部城区南部主城区西湖片区车站片区铜陵新火车站338.同时时作作为为承承接接长长三三角角产产业业转转移移示示范范区区（（国国家家级级））主主轴轴线线上上的的主主要要城城市市，，铜铜陵陵面面临临优优越越的的发展展机机遇遇《皖江江城城市市带带承承接接产产业业转转移移示示范范区区规规划划》确立立了了以以长长江江一一线线为为“发展展轴轴”，铜铜陵陵等等6个沿沿江江城城市市是是承承接接产产业业转转移移的的主主轴轴线线。。皖江江城城市市带带及及周周边边区区域域消消费费市市场场广广阔阔；；皖皖江江城城市市带带投投资资需需求求潜潜力力巨巨大大；；皖皖江江城城市市带带吸吸纳纳劳劳动动力力就就业业的的空空间间大大。。《安徽徽省省现现代代物物流流业业发发展展规规划划》，指指出出全全省省将将发发展展三三大大物物流流区区域域，，其其中中铜铜陵陵市市属属于于皖江江外外向向型型现现代代物物流流产产业业带带，，并成成为为全全省省五五大大特特色色物物流流中中心心之之一一。。铜陵长江34城市市概概况况小小结结：：依铜建市，中国古铜都、当代铜基地国土面积、人口排在全省末尾，城市化率全省第一处于“长三角经济圈”与“武汉经济圈”交接地带，为承接产业转移示范区主轴线上的主要城市，面临重要发展机遇人均GDP和人均可支配收入排在安徽省前列，人均财政收入全省第一，消费能力强。西湖新区和经济开发区为铜陵“十二五”期间主力拓展区域城市化率高，房地产市场需求较为旺盛，但受人口数量限制需求增长趋势较为缓慢由于铜陵工业立市，污染较为严重，部分中产阶级将二、三次置业投向黄山池州等自然环境优美之地，从而缩减了在当地的投资。35城市市商商业业总总体体特特征征调调研研市区区商商业业供供应应特特征征调调研研主要要街街道道租租金金水水平平调调研研铜陵陵商商业业市市场场现现状状36城市市商商业业整整体体版版图图老城城区区核核心心辐辐射射区区内内，，是是商商业业经经营营的的价价值值高高地地，，尤尤其其长长江江中中路路，，人人气气很很旺旺；；其他他区区域域商商业业氛氛围围呈呈现现明明显显不不足足，，租租金金较较低低。。靠靠近近城城区区边边界界的的地地方方，，商商业业几几乎乎断断节节。。城市市商商业业总总体体特特征征调调研研37◆商商场场和和专专卖卖店店等等密密集集，，商商品品种种类类丰丰富富在长长江江中中路路上上，，商商业业元元素素较较为为丰丰富富，，休休闲闲娱娱乐乐类类、、家家居居类类、、服服装装化化妆妆类类、、日日用用百百货货类类、、食食品品类类、、文文体体类类、、电电讯讯类类、、交交通通工工具具类类商商品品融融合合在在这这条条街街道道上上，，它它满满足足了了铜铜陵陵市市人人民民生生活活的的各各方方面面需需求求。。大大部部分分的的商商业业业业种种都都希希望望依依附附于于长长江江中中路路。。◆某某种种单单一一业业态态经经营营单单街街扎扎堆堆特特征征明明显显◆业业种种分分布布与与地地势势有有着着密密切切关关系系◆休休闲闲、、娱娱乐乐业业遍遍地地开开花花建市市以以来来，，铜铜陵陵就就属属于于工工矿矿城城市市，，外外来来人人口口较较多多，，使使得得与与流流动动人人口口相相关关的的服服务务产产业业蓬蓬勃勃发发展展。。在在城城市市中中心心区区域域我我们们可可以以在在任任何何一一条条街街上上都都能能看看到到宾宾馆馆、、KTV、足足浴浴的的出出现现，，在在档档次次上上可可谓谓良良莠莠不不齐齐。。比比较较有有名名气气的的服服务务场场所所大大都都分分布布在在离离主主要要商商业业区区不不远远的的城城市市主主干干道道旁旁。。城市市商商业业总总体体特特征征分分析析38城市市商商业业总总体体特特征征调调研研市区区商商业业供供应应特特征征调调研研主要要街街道道租租金金水水平平调调研研铜陵陵商商业业市市场场现现状状百货货商商场场过过于于集集中中，，大大多多处于于转转型型期期铜陵陵市市区区百百货货商商场场有有3家,总规规模模在在19万㎡㎡左左右右;百货货商商场场主主要要集集中中在在长长江江中中路路;各百百货货商商场场经经过过业业态态调调整整及及相相关关经经营营策策略略改改变变,正从从传传统统百百货货向向新新型型百百货货(品牌牌经经营营与与特特色色主主题题经经营营、、注注重重环环境境改改善善与与人人本本主主义义相相结结合合等等)转变变;受自自身身物物质质条条件件的的限限制制,单纯纯依依赖赖软软件件方方面面的的提提高高使使得得发发展展空空间间相相当当有有限限。。市区区商商业业供供应应特特征征调调研研百货货商商场场超市市外外扩扩趋趋势势明明显显铜陵陵中中大大型型超超市市数数量量较较少少，，现现有有的的超超市市多多分分散散于于居居民民区区与与商商业业区区内内；；从铜铜陵陵城城市市发发展展角角度度，，结结合合居居民民住住宅宅区区及及超超市市(含中中大大型型超超市市及及小小型型超超市市、、便便利利店店)分布布情情况况,超市市向向东东向向南南扩扩张张趋趋势势明明显显;迄今今为为止止，，铜铜陵陵已已有有合合家家福福、、华华润润苏苏果果、、家家得得利利、、华华联联等等中中大大型型超超市市入入驻驻，，置置业业·财富富广广场场项项目目引引进进了了乐乐购购。。市区区商商业业供供应应特特征征调调研研超市市项目名称地理位置规模(m2)华联淮河大道2800合家福淮河大道13,000合家福义安北路2000华润苏果淮河大道15,000家得利淮河大道1,000铜陵中中、大大型超超市基基本情情况超市运运营状状况参参差不不齐华润苏苏果是是铜陵陵超市市业人人气较较旺、、经济济效益益最好好的超超市;合家福福是铜铜陵营营业面面积和和店面面数量量最多多的超超市；；超市租租金大大致在在0.5-1.2元/㎡·天左右右，视视超市市具体体区位位条件件及合合同签签订年年份而而定，，普遍遍不高高。市区商商业供供应特特征调调研超市市42专业市市场分分布图图铜陵现现有各各个专专业市市场地地址的的选择择，均均处于于主要要城市市“过过境公公路””沿线线：东东向交交通要要道（（铜都都大道道）和和北向向交通通要道道（北北京西西路））上。。汽车销销售市市场——铜都大大道南南段花鸟市市场——铜都大大道与与北京京东路路交口口西北北向铜陵大大市场场——铜都大大道北北段绿源农农产品品大市市场——铜都大大道北北段茂源大大市场场——北京西西路段段（家家具、、家居居、建建材等等）铜陵部部分专专业市市场没没有通通过政政府的的规划划来引引导,如汽车车销售市场场,是自发发形成成,因此需需要较较长周周期引引导与与布局局市区商商业供供应特特征调调研专业市市场次中心心或边边缘区区域对对专业业市场场吸引引力铜陵市市现有有专业业市场场总计计约10多个,总规模模在50万㎡左左右;专业市市场承承租能能力较较低,一般选选址在在城市市边缘缘区域域;租金价价格与与道路路交通通是专专业市市场选选址考考虑的的主要要评价价指标标与因因素;城市中中心或或次中中心区区域可可考虑虑精品品专业业市场场,以满足足特定定消费费人群群需求求,而且精精品专专业市市场具具备较较高承承租能能力。。市场经营规模(万㎡)汽车销售市场20多家销售企业花鸟市场0.3铜陵大市场13.6绿源农产品大市场15茂源大市场10专业市市场选址考考虑因素市区商商业特特征调调研专业市市场餐饮市市场主主要分分散在在三个个片区区据不完完全统统计,铜陵市市现有有大小小餐饮饮企业业1500余家,茶楼200余家；；杨家山山沿线线已形形成餐餐饮聚聚集气气候,但主要要以100㎡左右的的小面面积餐餐饮为为主;餐饮营营业面面积较较大的的的中中大型型餐饮饮店主主要集集中在在义安安北路路、淮淮海北北路、、石城城大道道上;随着铜铜陵人人均GDP的增加加及消消费者者消费费习惯惯的转转变,现有传传统的的消费费场所所将不不能满满足广广大消消费者者需求求，新新的市市场需需求空空间日日益扩扩大,有特色色的餐餐饮场场所将将成为为新的的市场场需求求。市区商商业供供应特特征分分析餐饮饮酒店名称餐厅容量育和大酒店豪华包厢30个及1个中餐宴会大厅和1个小型宴会厅，极度大酒店包厢30多间美华大酒店11个风格各异的大中小型宴会厅酒店餐餐饮(举例)餐饮市市场经经营良良好,中高档档餐饮饮较为为缺乏乏中高档档餐饮饮消费费基本本上都都集中中在义义安北北路、、长江江中路路、淮淮河大大道等等沿线线酒店店内;纯餐饮饮场所所大多多经营营定位位大众众消费费,档次不不高;酒店内内餐饮饮消费费形式式以婚婚宴、、节庆庆、企企业年年会与与商务务宴请请为多多;中高档档餐饮饮场所所承租租能力力大致致在1-2.5元/㎡/天;社区型型餐饮饮街铺铺租金金大致致在1-2元/㎡㎡/天。市区商商业供供应特特征分分析餐饮饮市中心心周边边为娱娱乐消消费首首选主要分分布在在长江江中路路、义义安北北路及及淮海海北路路周边边，靠靠近市市中心心；KTV、歌舞舞厅类类消费费场所所,从经营营比较较好及及知名名度较较高者者不多多；中高档档酒吧吧在铜铜陵不不多；；铜陵中中高档档桑拿拿洗浴浴场所所不多多；铜陵娱娱乐类类业态态租金金承受受能力力在1-5元/㎡/天左右右。市区商商业供供应特特征分分析娱乐乐47铜陵酒酒店市市场,竞争较较为激激烈，，在市市区范范围内内，包包括星星级酒酒店在在内的的酒店店总数数超过过50家。市区商商业供供应特特征分分析酒店店48序号酒店名称星级客房数（间）价格（元）空间分布配套1逸顿国际大酒店五星200新区集住宿、餐饮、会议、休闲、健身、娱乐为一体。2五松山宾馆四星138260-860市区3华亭四季大酒店四星120198-6084美华大酒店三星97168-598餐厅、足浴5铜都国际大酒店三星1436育和大酒店三星147275-760市区餐厅、会议室、大型会场市区商商业供供应特特征分分析酒店店49城市商商业总总体特特征调调研市区商商业供供应特特征调调研主要街街道租租金水水平调调研铜陵商商业市市场现现状50区域路段面积租金(元/㎡·月)业态淮海路北段5648.3电器1696.5小百货中段2880.8零售5180服务南段16110服务8129烟酒店义安大道中段18131文哲美术用品店4068三信国际电工82115颐佳爱家坊南段12128甲丽净灰指甲1533四川红高粱酒店1060鞭炮店长江中路

7898裴然布业8195陵江烟酒店18580服饰1店长江中中路作作为铜铜陵最最繁华华的街街道，，租金金价格格为最最贵。。主要街街道租租金水水平调调研51铜陵商商铺租租金特特征主主要体体现为为三个个方面面：第一，，城市核核心区区域的的高档档商铺铺，租租售价价格均均很高高，铺铺主大大多为为投资资经营营者，这一一类商商街主主要为为长江江中路路、义义安大大道中中段、、淮河河中路路、铜铜冠商商业广广场段段、石石城大大道与与北京京中路路交叉叉口为为代表表。这这一区区域商商铺平平均租租金可可达到到200元/㎡/月以上上。次次级中中心区区商铺铺租金金水平平在80-150元/㎡/月。第二，，城市核核心区区以外外的中中低档档商铺铺，租租售价价格相相对较较低，，铺主主多为为居家家经营营，购铺及及经营营主要要是为为了养养家糊糊口，，最低低租金金可低低至15-30元/㎡/月。第三，，城市市整体体商业业水平平，以以“长长江路路与人人民路路交叉叉口””为中中心高高点，，向四四周递递减。。核心区区集中中几乎乎大部部分商商业资资源，，向周周边递递减的的速度度极快快铜陵主主要街街道租租金水水平调调研521.2.3.4.生意很好，无转售、无转租，空置率为0，属于传统黄金旺铺。长江中路生意一般，少量转租，空置率为5%左右，靠近车站，人流量不如市区段。义安大道生意中等，少量转租，空置率约3%，人流量比较旺，地段尤佳。淮河路人流量不大，生意一般。空置率约5%。北京路中段铜陵主主要街街道饱饱和度度及态态势53主要街街道业业态调调研道路名称商铺数量备注长江中路61+70=131间两侧，在经营商铺义安大道33+10+16+19+37+43=158间北京路25+51=76间淮河路23+33+52+42=150间金山路24+17+29=70间（以上数据是通过‘扫街’获得）道路名称餐饮、酒店服饰休闲娱乐金融电器药房其他长江中路1067586332义安大道22211110292北京路241831435淮河路131714143584金山路142648小结：：铜陵陵市区区短期期内缺缺乏特特色中中高端端商业业休闲闲一体体化物物业！！5455专业市场10家大卖场5家家电市场：苏宁、国美、五星、宏达中高档夜总会较多中高档酒吧、量贩式KTV较少茶楼约200家餐饮行业约1500家酒店（星级以上）52家铜陵市市市区区主要要经营营场所所统计计总量不不大，，过于于集中中，档档次不不高56铜陵传统商业“三巨头”合百商厦铜陵商商城面面积约约90,000㎡㎡，以服服装服服饰80%、娱乐乐20%，为女女性居居多的的中档档消费费场所所，但但长江江二路路二楼楼出租租率不不高铜陵商城合百商商厦面面积约约32,000㎡㎡，服装装服饰饰74%、化妆妆品及及珠宝宝15%、超市市6%等，为为适合合各年年龄层层次的的中档档消费费场所所。铜冠商业广场铜冠商商业广广场面面积约约66,000㎡㎡，服装装服饰饰55%、餐饮饮娱乐乐20%、超市市及电电器25%，适合合各年年龄层层次消消费的的中档档场所所。123商业““三巨巨头””分析析典型商商业项项目分分析57一楼：：黄金金珠宝宝化化妆品品名名烟名名酒精精品品男鞋鞋时时尚女女鞋箱箱包包皮具具手手机数数码进进口口手表表麦麦当劳劳二楼：：精品品女装装淑淑女休休闲职职业业女装装中中老年年装饰饰品品三三楼：：精品品男装装商商务男男装西西服服休闲闲衬衬衫领领带男男士士精品品羊羊绒羊羊毛衫衫四四楼：：运动动服鞋鞋时时尚休休闲服服精精品内内衣家家居居服五五楼楼：床床上用用品童童装装童鞋鞋童童车玩玩具文文体体办公公国国产钟钟表工工艺艺品家家电电：彩彩电冰冰箱箱空空调洗洗衣衣机家家影影碟机机厨厨卫小小家电电电电脑电电工工电料料一一楼与与二楼楼之间间：合合家福福超市市合百商商厦典型商商业项项目分分析581F:名品世世界肯德基基、国国际名名品、、化妆妆品、、黄金金珠宝宝、名名表眼眼镜、、箱包包皮具具、名名品鞋鞋类、、烟酒酒茶2F：淑女女空间间时尚女女装、、少淑淑女装装、休休闲女女装、、女士士内衣衣、女女士配配饰3F：知性性花园园职业女女装、、时尚尚女装装、中中老年年装、、女士士配饰饰、精精品女女裤、、名品品文胸胸、SPA女士生生活馆馆4F：生活活汇馆馆男士正正装、、商务务休闲闲、西西裤衬衬衣、、运动动地带带、青青春休休闲、、牛仔仔服饰饰、羊羊毛羊羊绒、、儿童童世界界、床床上用用品、、男士士配饰饰5F：娱乐乐美食食馆主题餐餐饮、、特色色餐饮饮、快快乐电电玩、、飚歌歌KTVB1：国美美电器器、铜铜冠图图书音音像城城1-3F部分：：华联联超市市铜冠商商业广广场典型商商业项项目分分析59物业类类别：：服务务式公公寓/办公楼楼/餐馆、、食堂堂、咖咖啡馆馆、饮饮食广广场/商店、、购物物中心心、超超市建建筑筑面积积80000㎡㎡(酒店),40000㎡(零售),30000㎡(办公楼)物业类型型商业业项项目目描述兴兴建一一幢42层高的综综合楼,设有一个个三层高高的地下下室,总建筑面面积约为为150,000平方米,包括:*第1层至第6层为百货货商场*第第7层至第8层为餐厅厅和电影影院*第9层至第27层为写字字楼*第28层至第42层为公寓寓式酒店店已已于于2010年5月开工建建设,工期约36个月典型商业业项目分分析雨润国际际广场60铜陵商业业特性总总结商业地产产推广手手法乏善善可陈，，基本停停留在初初级阶段段发展中的的西湖新新城和开开发区呼呼唤城市市商业副副中心商业呈单单核（中中心区））状态，，城市框框架未拉拉开主城区商商业物业业一铺难难求，市市民投资资意识逐逐渐增强强地产行业业比较浮浮躁，缺缺乏文化化内涵和和积淀61解读OUTLETS313233343635提纲33783项目自身身研判铜陵市场场调研项目销售售及自持持建议项目营销销策略项目推广广方程式式项目商业业定位及及思考联易盛简简介及优优势项目组成成员及合合作方式式962项目所在在区域概概况项目区位位于铜陵陵市主城城区东面面（东区板板块）；；因该板板块内铁铁路铜陵陵东站在在09年11月1日已建成成投入运运行，区区域具体体规划范范围为北北至芜铜铜铁路线线，南至至青石山山、大青青山山脊脊线，西西至天山山大道，，东至青青山山脊脊线，总总用地约约18.74平方公里里，城市市建设用用地按11.28平方公里里进行控控制，居居住人口口约10万人。项目自身身研判63本案铜都大道火车东站

铜都大道是外地进入铜陵的必经之路，从火车东站进入铜陵市区也必经本案。本项目是车站新区商业中心。项目区位位分析铜陵山体体公园64市中心本案铜陵大市场绿源大市场交通对本本体分析析65项目周边边人口该区域规规划3-5年内入驻驻人口达达10万人，日日后重点点消费在在生活配配套、休休闲娱乐乐、亲子子教育等等方面。。注：蓝色代表已建项目，绿色代表未建项目66项目SWOT分析67优势分析析：1、项目位位于城市市干道铜铜都大道道与铜井井路交汇汇处，为为交通枢枢纽；2、铜都大大道为城城市干道道，芜铜铜路必经经之道，，距离火火车东站站较近，，交交通很便便捷；3、青石山山，植物物园，项项目自然然与人工工环境绝绝无仅有有；4、其他专专业市场场：绿源源大市场场、铜陵陵大市场场；5、项目距距离市中中心核心心商业圈圈也较近近，进则则自然，，出则繁繁华；6、项目规规划合理理，产品品定位精精准，将将为项目目成功奠奠定坚实实基础；；7、其他配配套：铜铜陵中医医院，银银行，城城市公交交，太阳阳历文化化广场；；68劣势分析析：1、项目北北部环境境交差，，区域昭昭示性欠欠缺2、青石山山为未开开发野山山对于消消费者来来说难以以亲近融融合享受受；3、铜陵众众多商业业项目集集中在楼楼盘附近近，本项项目为纯纯商业项项目；4、核心商商圈的服服务升级级，本项项目在后后期下必必然难以以抗衡；；5、商业项项目服务务配套单单一，附附近景观观规划难难以成规规模，攻攻击力较较弱。69机会分析析：铜陵经济济辐射力力很强，，商贸流流通业的的蓬勃发发展，产产业特点点突出，，城市化化进程加加快带给给本案的的发展机机遇正逐逐渐凸显显。国家实施施“中部部崛起””战略、、大力发发展循环环经济、、安徽省省实施““东向发发展”战战略、优优先发展展沿江经经济带，，为铜陵陵市提供供了难得得的政策策机遇。。区域配套套设施得得到完善善、规划划中的城城际铁路路引入等等因素得得以实现现，本区区将实现现与城市市新区板板块在同同一区位位水平高高度。本案位于于铜陵市市东北部部，与铜铜陵经济济技术开开发区相相接，属属于政府府规划建建设新区区地带。。70威胁分析析：远离传统统商业核核心区，中间没有有商业带带连接人人气。在在城市规规模不大大、消费费者已经经形成购购买习惯惯的地区区，这个个距离是是偏远的的。根据项目目周边现现有人口口调研，，以项目目为圆心心、真正正处于传传统理解解范畴的的“项目核心心商业圈圈”内新住宅宅小区的的交付、、入住尚尚需时日日，目前前固定人人口密度度不大、、消费偏偏低。难难以支撑撑6万平米规规模的传传统商业业中心。。现阶段火车站的的聚客效效应未能能充分体体现，而而铜陵二桥桥（公铁铁两用））的建成，，有可能能加速城城市向东东南方向向发展。解决好以以上困境境带来的的课题，，是项目目立项之之本71经过调研研比对，，依据铜铜陵的经经济发展展水平，，项目不不具备纯纯正奥特特莱斯经经营的条条件，因因此需要要因地制制宜结合当地地消费水水平、消消费习惯惯，做出出如下建建议：72加大娱乐乐休闲配配套比重重项目所处处城市经经济发展展程度，，消费特特性，应应增加娱娱乐休闲闲配套，，打造成成集休闲、购购物、娱娱乐、餐餐饮、旅旅游于一一体复合合型商业业类别。打造奥特莱斯斯生活圈圈以国际知知名品牌牌作为项项目引爆爆点，国国内品牌牌作为主主力，知名品牌牌占营业业单位的的比例小小，与国国外奥特特莱斯知知名品牌牌占比差差距大，，客户的选选选择空空间较小小；知名品牌牌在国内内较少，，分布面面窄，招招商难度度大，国内品牌牌作为补补充，但但因其销销售渠道道广阔，，客户购购买方便便。73丰富业种种类型A.家居；B.儿童用品品（衍生生产品））C.精品、文文体数码码。设置工厂厂店概念念板块A.品牌资源源利用；；B.外贸订单单内销处处理；做足配套A.B.C.D.发展低成本、快捷、辐射范围广的购物专线交通；引进公共交通线路；（预留大巴车位，旅游接待区）；儿童游乐、特色休闲游乐设施吸引随机消费人流提升项目人气；免费停车，物流区。74A.B.与旅行社合作利益共享，设置旅游拓展、接待及制定带客到店激励计划；与周边城市旅行社发展短线旅游项目；购物与休闲旅游相结合，提高项目的吸引力解读OUTLETS313233343635提纲33783项目自身身研判铜陵市场场调研项目销售售及自持持建议项目营销销策略项目推广广方程式式项目商业业定位及及思考联易盛简简介及优优势项目组成成员及合合作方式式976项目商业业主题概概念商业主题题概念充充分体现现项目商商业的功功能定位位，使得得消费者者能够通通过主题题概念加加深对商商业功能能的了解解，进而而加深其其消费观观念，培培养其消消费习惯惯。第六代商商业模式式——生活方式式中心LifeStyleShoppingCenter77生活方式中心心模式解析被称为继传统统门店、百货货商城、购物物中心、步行行街、MALL之后，全球第第六代商业模模式的生活方方式中心Lifestylecenter，生活方式中中心是在人们们生活方式日日渐多元化前前提下，为了了满足人们购购物、休闲、、娱乐、餐饮饮等更加多元元的生活消费费需求而诞生生的。“生活方式中中心”产生于于21世纪欧美一些些大中型城市市，有别于传传统的shoppingmall,它不是简单地地将多种业态态堆集在一个个大的封闭空空间中，而是是将景观、业业态、建筑、、功能等各种种因素科学地地结合在更开开放的环境中中。而LifestyleCenter的开发地理理位置，则则通常在非非传统商业业区，在那那些接近交交通要道和和大规模中中高档住宅宅区、升值值潜力较大大的区域。。国际购物中中心协会（（ICSC）指出Lifestylecenter必须具备下下列要素：：1、接近有影影响力的居居住社区；；2、中高档以以上的定位位，迎合本本商圈消费费者对休闲闲的追求；；3、与Mall和传统的商商业步行街街相比，LifestyleCenter更加注重环环境和建筑筑设计；非封闭形态态，并且至至少有5000平方米以上上的面积是是由全国性性的连锁专专业店使用用。78生活方式中中心特点LifestyleCenter的消费者定定位主要是是中高端消消费阶层。。LifestyleCenter相对于传统统商业，所所有的LifestyleCenter都是开放式式的，建筑筑形态人性性化；面积积相对来说说不大，商商户是由比比较高档的的专卖店、、餐饮和娱娱乐等多种种元素构成成，其中购购物功能与与传统购物物中心相比比，被明显显弱化。“生活方式式中心”具具有四大特特征：第一，休闲闲第一。所谓休闲，，广义包括括餐饮、娱娱乐等服务务功能。该该服务功能能是用来满满足消费者者在精神层层面所追求求的各种““生活方式式”的，也也是Lifestyle购物中心的的灵魂所在在。第二，环境境第一。与Shoppingmall和传统的商商业步行街街相比，LifestyleCenter更加注重环环境和建筑筑设计，突突出合理的的布局、特特色的风格格和舒适、、优雅的环环境，追求求与消费者者阶层生活活品位、消消费习惯相相匹配。第三，规模模适中。美国的LifestyleShoppingCenter规模平均在在5万~6万平方米左左右。第四，业态态专精。LifestyleCenter从业态上更更接近于集集百货店、、超市、专专业店、专专卖店等有有店铺零售售业态与休休闲、餐饮饮、娱乐服服务等为一一体的集合合体。79生活方式中中心定位思思路生活方式中中心是未来来取代MALL的一种新型型商业模式式，是一种种新生复合合业态，也也是一种新新的经济增增长方式，，不以人流流量多少作作为判断依依据，而以以高端消费费和利润率率作为经营营考核，与与铜陵新区区规划的入入住群体的的高端客户户群符合。。生活方式中中心有着良良好的业态态兼容性和和广阔的发发展前景，，结合项目目现状，以以目的性消消费带动本本区域人气气，推动项项目及周边边的建设进进程。“生活方式式中心”以以新业态、、新理念、、以符合铜铜陵人的特特点和需要要的模式运运作，易于于形成强大大的吸引力力和培养传传统业态无无法比拟的的核心竞争争力。“生生活方式中中心”蓬勃勃的生命力力决定其将将会是商业业业态中最最具竞争力力的业态。。80著名生活方方式中心GroveLifestyle购物中心作为洛杉矶矶最时尚的的购物中心心，Grove是洛杉矶最最酷、最流流行、最时时尚的商业业热点，仅仅2006年Grove就吸引了约约1800万的观光客客和消费者者。Grove建筑面积有有57.5万平方米，，每一栋建建筑都有着着各自的特特色。81新加坡“欢乐城”著名生活方方式中心“欢乐城”是新加坡最最大的零售售休闲项目目，建筑面面积高达110万平方英尺尺，拥有近近450家不同业态态的商户，，从食品到到饮料再到到户外娱乐乐表演。在在“欢乐城”不但可以观观赏新加坡坡湾的风景景，还可以以远眺美丽丽的Sentosa岛，旁边还还建有圆形形的罗马风风格大厅。。82著名生活方方式中心北京蓝色港港湾在北京朝阳阳公园的西西北角，一一个全新的的更具国际感的体体验场所即即将惊艳登登场，它将将成为中国国最具时尚尚感和国际际领先水准准的，融合合娱乐、休休闲、购物物、餐饮多多种业态的的商业中心心。它就是是蓝色港湾湾SOLANA——中国第一个个符合国际际标准的LifestyleShoppingCenter，未来北京京最具魅力力的地方。。著名生活方方式中心红街完全摈摈弃了孤立立于城市中中心的传统统百货大楼楼式的单体体商业，它它将购物、、旅游、休休闲、娱乐乐及文化展展示高度熔熔铸，集于于一体，堪堪称六安商商业王国的的“百业之之窗”。红红街的商业业组合，涵盖了购物物体验、时时尚生活、、休闲娱乐乐、主题餐餐饮四大功功能区。以以“文化体体验、休闲闲体验、情情景式消费费体验三位位一体”的的体验式思思想，来指指导商业业业态的规划划和景观产产品的设计计，南北分别规规划以“主主题百货””、“黄金金珠宝名品品城”为龙龙头商业，，发挥商业业带动作用用，街区内内设计主题题馆状物业业为主力商商业群，通通过龙头核核心与主力力商业群的的业态组合合规划，引引导并带动动线形沿街街商铺的业业种布局，，打造以集集中商业为为主力，线线形独立商商业为辅助助，红色旅旅游、市民民休闲、爱爱国主义教教育影视、、地域民俗俗等文化特特色产业为为依托的新新一代城市市复合型商商业项目。。安徽六安红红街84项目商业形形象定位铜陵首席生生活方式中中心现代的，时时尚的，个个性的，与与时俱进的的定位思路：：注重和强调调一种新的的生活方式式，新的价价值观念，，新的文化化品味，以以暗示铜陵陵的蓬勃发发展带来新新的经济和和生活方式式，而本项项目倡导与与新铜陵一一起与时俱俱进，享受受新铜陵时时尚生活商商业体验。。85时尚之都，，敢于城市市潮流之先先说到时尚，，人人心里里都充满喜喜悦与激情情，它是潮潮流所向，，因此，拥拥有时尚，，就拥有了了生活的激激情。生活方式中中心，当今今世界最先先进、最潮潮流、最时时尚的商业业模式，荟荟萃顶级商商业业态，，海纳百川川，潮流所所向，活色色活香的时时尚之都，，时尚由他他们代言。。项目商业形形象演绎86开放中心，，全景生活活随心所欲欲从北京的王王府井到上上海的南京京路再到海海尔滨的中中央大街，，都是以开开放街区以以及高人气气而驰名海海外，开放放式街区才才是街区发发展必然。。生活方式中中心，开放的中中心，海纳纳百川的包包容世界，，让我们深切切体会到的的就是开放放和繁华。。每天都是是人声鼎沸沸，人流穿穿梭。项目商业形形象演绎87基础功能精品购物配套功能特色中西餐餐饮奥莱国际广场配套功能创意主题酒酒店主题功能休闲+娱乐项目以精品品购物部分分为基础，，以休闲娱娱乐为龙头头，异域风风情的休闲闲方式及特特色娱乐的的充分挖掘掘，是我们们在本项目目的功能定定位上必须须选择的，，且唯一正正确的方向向。项目商业功功能定位88国际接轨，，高瞻远瞩瞩代言城市市国际是一个个非常常见见的政治用用语，它的的直接意思思是“国家家之间的””，国际的的内涵，首首先是跨越越国界的，，接轨世界界潮流；其其次是国际际融合的，，吸收国外外的精髓内内涵，融贯贯中西，引引领潮流。。生活方式中中心，国际际、开放、、交流、高高端、时尚尚的国际生生活体验场场，城市繁繁华新地标标，高瞻远远瞩，比肩肩国际，代代言一座城城市。项目商业功功能演绎89奥莱广场，，中高端人人群交流场场所夜色降临，，暖暖温和和的灯光下下，三三两两两的人围围坐一起，，言谈举止止间即现豁豁达、开怀怀、成熟和和优雅的气气质。高端端商务会所所，著名酒酒吧，高档档休闲娱乐乐场所，都都是奥莱国国际广场里里一抹亮丽丽风景，更更是高端人人群工作时时、闲暇时时聚集交流流的场所。。此等所在在，当数最最知名的北北京三里屯屯和后海，，此外还有有南京1912等。项目商业功功能演绎90一、各商业业行业的品品牌领导者者二、以城市市小资为代代表的中高高端消费群群体三、有一定定经济实力力的投资客客户（区域域覆盖周边边县市、全全省乃至全全国）项目商业客客群定位面向市场是是最为写实实的说法，，也是项目目操作最为为关键的所所在，而项项目给市场场的映像也是是不容忽视视的，如何何吸引客户户同样更关关键！91消费者投资者经营者奥莱国际广场本项目的三三类目标客客户项目商业客客群定位92项目消费者者定位1）消费者人人群确定●铜陵各行业业个体老板板●铜陵大中型企业白领领人士●铜陵政府公公务人员及医疗、教育等行业业高收入人人群●外地来铜陵陵商务、公公务人员●外地来铜陵陵旅游、务务工人员2）消消费费动动机机品味味生生活活的的基基本本满满足足和朋朋友友一一起起进进行行休休闲闲娱娱乐乐招待待商商业业客客户户（（商商务务往往来来））进行行社社交交活活动动娱乐乐性性活活动动观光光旅游游的的必必然然消费费体验验式式消消费费项目目商商业业消消费费者者定定位位93项目目投投资资客客户户定定位位1））目目标标投投资资客客户户确确定定专业业高高新新收收入入者者，，以以IT、、电电信信医疗疗、、教教育育、、公公务务员员、、房房地地产产企业业高高管管等等为为主主。。个体体业业主主自由由职职业业者者企业业主主政府府官官员员富裕裕农农民民2））投投资资客客户户地地区区描描述述铜陵陵原原住住居居民民铜陵陵外外来来高高收收入入群群体体周边边镇镇区区投投资资客客户户铜陵陵市区区投投资资客客户户周边边省省市市投投资资客客户户项目目商商业业投投资资客客定定位位解读读OUTLETS313233343635提纲纲33783项目目自自身身研研判判铜陵陵市市场场调调研研项目目销销售售及及自自持持建建议议项目目营营销销策策略略项目目推推广广方方程程式式项目目商商业业定定位位及及思思考考联易易盛盛简简介介及及优优势势项目目组组成成员员及及合合作作方方式式995项目目鸟鸟瞰瞰图图961#楼2#楼6#楼7#楼9#楼10#楼8#楼3#楼4#楼5楼#11#楼12#楼物业业组组团团分分布布97商业业物物业业自持持建建议议：：1、建建议议销销售售1、2#楼商业业定定位位：：精精品品高高端端配配套套银行行、、知知名名快快餐餐、、通通讯讯服服务务、、酒酒庄庄、、茶行行等等＞理理由由：：1、2#楼为为沿沿街街商商业业物物业业，，形象象展展示示面面好好，，人人流流量量大大、、商业业价价值值较较高，，可可以以提提高高商商业业销销售售单单价价以以获获取取开开发发的高高额额利利润润率率。。另另外外，，沿沿街街商商业业经经营营受受项目目整整体体商商业业运运营营的的影影响响不不大大，，对对项项目目商业业后后期期的的运运营营不不会会因因为为销销售售，，导导致致产产生产产权权和和经经营营权权分分离离等等的的障障碍碍。。98商业业物物业业自持持建建议议：：2、可可持持有有、、可可销销售售3、4、5#楼：：商业业定定位位：：奥特特莱莱斯斯主主题题购购物物部部分分品牌牌服服装装、、服服饰饰、、珠珠宝宝、、化化妆妆品品等等理由由：：3、4、5#楼为为本本项项目目商商业的的灵灵魂魂部部分分，商商业业价价值值较较大大，，