XXX集团战略和管理体系提升咨询项目建议书

百年城集团有限公司

战略和管理体系提升咨询项目建议书2004年3月项目背景及目标项目的内容和思路项目主要工作步骤和成果项目安排和运作方式新华信相关咨询案例举例新华信管理咨询简介目录项目背景及目标项目的内容和思路项目主要工作步骤和成果项目安排和运作方式新华信相关咨询案例举例新华信管理咨询简介目录大连百年城1999年4月19日，大连百年城奠基，是纪念大连建市百年的标志性建筑。作为大连首座真正意义上的“城中城”--MALL，百年城以采购量大，持续经营管理，众多品牌云集等为旗帜，营造出时尚休闲的购物氛围，为市民提供一种全新的消费体验沈阳温州城百年城集团将投资20亿元，对南二中国小食品城进行整体改造，建设“沈阳温州城”。项目用地面积约为4.3万平方米，用地性质为商业和居住综合用地，拟建面积为28万平方米。百年城集团预计沈阳温州城将于2006年前竣工交付使用大连温州城百年城集团联手中国宝龙集团和中国华仪集团共同出资组建大连温州城商品交易市场，总投资额3亿元，建成后将是东北与环渤海经济圈最大的以温州经营模式为核心的“温州第一城”集团经营模式百年城集团作为一家商业房地产公司，主要的经营模式分为两种：以大连百年城为代表的开发＋经营的模式；以“温州城”为代表的只开发、不经营的模式百年城集团是一家商业房地产公司，目前主要有两种经营模式2003年全国商铺市场发展迅速，1至11月份完成商铺市场开发投资额为1,018.49亿元，比去年同期增加42.50%，完成商铺竣工面积达2,097万平方米，同比增长40.90%。商铺市场呈现以下四个特点：各地商铺市场蓬勃发展

2003年，北京商铺市场发展红火；上海市商铺市场中，品质竞争突出，其中住宅配套商业是零售物业市场发展的重点；重庆市重大项目的陆续开业，大大刺激了各商圈的快速形成；广州商铺市场新开的几个大型商场开始对外招租，使商铺供应量增加商铺租金水平走势各异商铺销售价格有升有降商铺空置量有所上升2003年各地商铺租金走势各有不同，北京的商铺在第三季度已经开始恢复；上海市商铺市场平均租金水平较高，2003年以来上海商业用房的租金平均增幅超过20%；天津市商铺租金平稳上升；重庆市商铺租赁市场走红；广州市大型商场的平均租金与去年基本持平2003年广州市商铺市场平均价格的下降，1至9月份商铺市场平均销售价格为9,810元/平方米，同比降低25.19%；2003年杭州各区域的商铺售价却不断上涨，目前杭州的商铺均价在每平方米两万元左右2003年上半年受SARS疫情影响，广州商铺市场在2003年第二季度出现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米。与此同时，商铺空置率也自5.9%跃升至15.9%。此外，重庆市商铺的空置率也较高，而且一部分商铺的空置时间长达五、六年之久2002年、2003年是商业房地产快速发展的两年，尤其是2003年掀起了商铺投资的热潮

商业房地产是复合房地产的类型之一复合房地产概念：复合房地产是利用房地产的包容性，通过对传统的房地产业与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合，并整合与之相关的无形资源和要素，形成各种“产业房地产”泛地产理论传统房地产理论其他产业概念化包容融合复合房地产商业房地产——开发出的房地产用于商业用途，是通过对经济现象和发展趋势的准确把握，把房地产和商业进行巧妙的嫁接，使开发商和经营商利益共享，实现双赢乃至多赢，商业房地产是在居住地产和写字楼之后更高一层的投资境界，其投资价值与所在的地点区域的商业氛围是否浓厚有关。商业房地产是一般房地产的一种整合和延伸。SHOPPINGMALL（购物中心）是商业房地产在国内的主要表现形式工业用房商铺写字楼公寓商业房地产类型SHOPPINGMALL（购物中心）集合商业房地产的开发经营包含很多风险国家宏观经济走势国家商业地产政策巨额资金投入出售招租风险商业地产的经营风险设计规划定位风险工程建设质量和周期风险……商业房地产在开发、经营、销售、管理的整个过程中都面临着许多风险我国的商业房地产市场呈现以下几个发展趋势商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长商业房地产的开发时机已经成熟随着市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别是象北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，土地成本较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市发展的新战略转移计划。实施二、三线城市的开发战略，不仅为公司的发展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液竞争加剧，向二、三线城市进军在商业房地产热火朝天的背后却是开发商缺少商业经营经验、轻视市场调查和业态规划，造成商业地产泡沫急剧膨胀，大量商业面积空置和资源浪费，更为严重的是造成房地产市场总体结构的不均衡发展。商务部已经认识到“商业网点需规划建设，不能重复建设”，我国将参照国际惯例，通过立法建立大型商业网点建设听证制度，控制内外资商业企业盲目布点。“通过制定城市商业网点规划，减少投资的盲目性，避免过度竞争。”房地产市场总体结构的不均衡发目前，我国的商业房地产经营模式主要有以下几种只租不售这样运作的好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以坐待物业增值，甚至可以将商业物业投入资本运作自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润与商家联营

与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营只售不租

出让产权，很快收回投资不租不售商业地产包括商业和地产两个概念。商业地产的赢利渠道包括：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润确定集团团未来几几年的发发展方向向和发展展目标1确定集团团核心竞竞争力的的来源，，建立并并巩固集集团的核核心竞争争力2制定公司司的发展展战略，，包括融融资战略略、人才才战略和和品牌战战略等内内容3规范公司司现有成成功、独独特的经经营管理理模式，，使之系系统化、、模块化化，成为为公司向向外拓展展业务的的坚实基基础4百年城集集团在商商业房地地产开发发领域内内已经取取得了较较好的成成绩，但但是为了了谋求跨跨越式的的发展，，集团还还应该加加强在以以下几个个方面的的工作分两个层层面建立立公司的的经营管管理体系系，包括括商业房房地产的的开发经经营管理理体系和和公司内内部运营营管理体体系，涉涉及流程程和制度度的建设设，以及及组织结结构调整整等内容容5短期目标标通过内外外部环境境分析确确定集团团未来的的发展方方向和发发展目标标确立并巩巩固集团团的核心心竞争力力制定集团团的发展展战略，，包括融融资战略略、人才才战略和和品牌战战略建立公司司商业房房地产开开发经营营管理模模式调整集团团的组织织结构，，以适应应集团未未来发展展需要，，并建立立相应的的管理流流程和制制度长期目标标为集团实实现跨越越式的发发展奠定定基础，，构筑管管理平台台使公司在在竞争日日益激烈烈的市场场环境下下保持稳稳固持续续的增长长和发展展通过项目目参与培培养内部部管理人人才，实实施人才才战略，，建立公公司的高高级人才才梯队新华信希希望能够够通过这这次咨询询项目，，为百年年城集团团未来的的发展指指明方向向，并构构筑坚实实的管理理平台项目背景景及目标标项目的内内容和思思路项目主要要工作步步骤和成成果项目安排排和运作作方式新华信相相关咨询询案例举举例新华信管管理咨询询简介目录本次咨询询项目整整体思路路分为五五个阶段段公司内部部环境分分析确定公司司核心竞竞争力来来源公司外部部竞争环环境分析析内外部环环境分析析确定公司司的经营营目标和和发展战战略建立商业业房地产产开发经经营管理理体系企业发展展和经营营管理模模式研究究建立商业业房地产产开发管管理流程程和制度度建立商业业房地产产经营管管理流程程和制度度国际同类类商业房房地产企企业发展展模式研研究国内企业业经营管管理模式式研究———深圳圳万科经经营管理理模式研研究确定公司司未来五五年的经经营目标标和发展展模式制定公司司的发展展战略，，包括融融资战略略、人才才战略和和品牌战战略公司组织织和管理理体系保保障公司组织织结构调调整方案案制定部门门职责建立公司司核心管管理流程程和制度度第一阶段段的主要要内容是是进行集集团内外外部环境境分析公司内部部环境分分析确定公司司核心竞竞争力来来源公司外部部竞争环环境分析析内外部环环境分析析确定公司司的经营营目标和和发展战战略建立商业业房地产产开发经经营管理理体系企业发展展和经营营管理模模式研究究公司组织织和管理理体系保保障新华信项项目小组组将根据据研究与与分析的的需要选择多种种方法的的组合来分析公公司内部部环境：：公司价值值链分析析公司比较较分析公司竞争争地位分分析公司面临临战略问问题分析析公司目前前战略运运行效果果分析公司成本本构成分分析公司核心心竞争力力分析公司利益益相关者者分析公司内部部要素矩矩阵及柔柔性分析析公司生命命周期矩矩阵分析析公司活力力分析公司经营营力分析析公司经营营条件分分析公司内部部管理分分析公司能力力分析/潜力分分析公司素质质分析公司特异异能力分分析公司资源源分析公司资源源竞争价价值分析析……举例注：项目目执行时时，将根根据实际际情况和和需要，，选取重重点影响响因素进进行深入入分析。。确定集团团发展方方向的前前提是对对集团的的经营状状况和内内部资源源的优劣劣势有全全面深入入的了解解资源禀赋能力力组织结构能力力环境制度能力力学习能力创新能力企业能力来源源及层次不可替代性逐逐渐加强其重点内容之之一是根据企企业能力的来来源及层次，，分析百年城城集团在企业业各方面的能能力百年城同行业最优者12345得分高低市场份额2003年收入市场地位资源优势内部管理能力工程管理能力地产经营能力品牌管理能力人才与政府关系示意重点内容之二二是分析百年年城集团在目目标商业地产产市场中与竞竞争对手相比比的竞争地位位并对比百年城城集团与竞争争对手的综合合竞争实力百年城竞争对手1竞争对手2关键因素权重评分加权分数评分加权分数评分加权分数主要销售市场工程质量工程管理市场认知度价格竞争力商业房地产经营管理能力赢利模式运营成本管理水平与政府关系财务状况融资能力总计示意重点内容之三三是对集团的的管理运营能能力进行评估估举例在内部分析的的基础上总结结公司核心竞竞争力的来源源知识与技能组织与管理核心价值观核心价值观：：是核心能力的的起源。它反反映出企业的的经营理念、、企业文化、、企业行为规规范和企业价价值标准等，，对企业的所所有活动产生生重大影响组织与管理：：组织设计对核核心能力会产产生最直接的的影响。组织织灵活性强，，核心能力发发挥作用的范范围就广，企企业效率就高高，竞争优势势就便于巩固固。管理的作作用不仅影响响员工的情绪绪，而且对核核心能力形成成起到引导资资源积累和配配置的功效，，它保证了企企业产品质量量和各项工作作的有序性。。知识与技能：：它主要指企业业员工所具有有的知识、特特殊技术、技技能和对科学学的理解程度度，反映企业业员工的技术术素质和科研研、开发能力力。关于构成成核心能力的的知识，至少少应有三种：：科学知识（（公共知识））；产业独有有知识；公司司独有知识具体来说，商商业房地产经经营的核心竞竞争力体现在在两个方面商业房地产开发经营管理选址上与城市市规划配套前期的规划设设计工程项目管理理、成本控制制……管理模式管理流程和制制度人员素质……百年城集团的的核心竞争力力在哪里？在本阶段的最最后，还将分分析公司的外外部环境国际环境国内环境宏观环境中观环境微观环境国际经济环境境政治法律环境境社会文化环境境国际资本市场场环境分析国内经济环境境国内法律法规规/政策环境境国家投资政策策环境分析国家产业政策策导向分析行业变革驱动动因素分析行业成功关键键因素（KSF）分析行业经济特性性分析行业竞争结构构模型分析行业生命周期期分析行业特征评价价国外供应者压压力分析国外潜在进入入者分析国外替代产品品/服务提供供者分析国外用户压力力分析国外现有同行行业竞争者分分析国外利益相关关者分析行业吸引力分分析行业细分行业发展因素素分析行业结构变化化预测国内供应者压压力分析国内潜在进入入者分析国内替代产品品/服务提供供者分析国内用户压力力分析国内现有同行行业竞争者分分析国内利益相关关者分析举例注：项目执行行时，将根据据实际情况和和需要，选取取重点影响因因素进行深入入分析。外部因素分析析政府及政策方方面行业发展趋势势行业客户需求求变化竞争者方面行业核心成功功要素合作伙伴方面面客户方面公众压力方面面……评价矩阵关键外部因素权重评分加权分数机会：1、……2、……威胁：1、……2、……房地产行业属属于国家重点点监控调节的的行业，尤其其是商业房地地产目前正处处于探索开发发经营模式、、规范行业竞竞争的阶段，，研究国家有有关政策、行行业发展趋势势和竞争形势势将是外部环环境分析的重重点在此基础上对对百年城集团团利用外部机机会，规避外外部威胁或风风险方面的能能力作出评价价项目第二阶段段的主要内容容是研究房地地产企业发展展模式和经营营管理模式内外部环境分分析确定公司的经经营目标和发发展战略建立商业房地地产开发经营营管理体系企业发展和经经营管理模式式研究国际同类商业业房地产企业业发展模式研研究国内企业经营营管理模式研研究——深圳圳万科经营管管理模式研究究公司组织和管管理体系保障障目标企业选择择国际知名成功功企业，在发发展前期阶段段与百年城集集团类似，成成长过程对百百年城集团具具有较高的借借鉴意义发展模式研究究从公司的经营营模式出发，，划分企业的的发展阶段并并总结每阶段段的特点阶段战略及其其实施效果目前经营模式式和未来发展展趋势发展的内、外外部环境分析析……经验总结总结目标企业业发展的历史史经验和教训训，为百年城城集团制定具具有前瞻性的的战略目标体体系提供依据据房地产企业发发展模式研究究的对象是国国际知名房地地产企业国际同类商业业房地产企业业发展模式研研究：JonesLangLaSalle集团公司司公司介绍公司成立于英英国，目前总总部设在美国国芝加哥的国国际房地产集集团公司。JonesLangLaSalle集团公司包含含三个主要的的公司：JonesLangLaSalle,JonesLangLaSalle酒店和LaSalle投资管理公司司和多个专业业公司，在全全世界雇员超超过17,600人。公司凭借房地地产领先者的的资源和本地地化的市场知知识，提供创创新的房地产产服务和投资资管理服务。。公司全球的的业务包含了了5个大洲34个国家的的100多个个地区。业务范围JonesLangLaSalle提供房地产发发展、房地产产管理、房地地产项目管理理等服务。在全球范围内内帮助客户卖卖、买和管理理房地产；提供金融服务务，包括投资资银行、机构构金融服务、、房地产金融融服务。公司还为社会会机构、公司司、个人投资资者提供房地地产投资管理理服务。经营特点公司提供的房房地产服务涉涉及多种客户户范围，包括括多种行业和和不同资金种种类。1945年进进入房地产领域1957年开开始进入国际市场场1972年进进入商业地产领域域1783-1939年公司成立1783年，，JonesLangWootton公司建立，业业务为在PaternosterRow地区的拍卖人人，并经历了了三代人。1945年，，伦敦被二战战的炮弹毁坏坏的状态，JLW开始对土地采采取租赁和购购买方式，开开始进行房地地产开发。1954年，，JonesLangWootton成功开发了格格雷西姆街的的博灵顿房子子，接着又在在伦敦和一些些重要地区进进行了很多房房地产的开发发项目。1957年，，公司开始全全球扩张。1958年，，建立了悉尼尼和墨尔本办办公室。1960年，，公司进一步步向香港、新新西兰、新加加坡、日本等等亚太地区发发展。1968年，，公司业务开开始进入欧洲洲。1972年，，公司开始了了本地商业地地产业物和投投资服务业物物，并总部迁迁到芝加哥。。JonesLangLaSalleIncorporated(NYSE:JLL)，经过了200年的历史，，从二战后进进入房地产领领域，国际化化并介入商业业房地产业务务，在业务规规模化后发展展速度进入加加速期；公司司还在房地产产这一产业链链上发展了多多种业务。1994年，，成立不同的业务公公司1994年，成立BrownKleinwortBenson房地产咨询公公司；1996年，，成立房地产产投资公司;1996年，CIN成立房地产管管理公司1997年，成立Galbreath房地产发展管管理公司1998年，成立房地地产项目管理理公司。公司发展阶段段划分公司业务区域域扩张澳大利亚悉尼\墨尔本本房地产业务开开始欧洲美国亚太地区新新西兰、新新加坡、香港港和日本本地化经营地地产向产业链上下下游一体化，，并以成立专专业公司的形形式在各个业业务板块做精精做强商业房地产开开发和经营房地产咨询服服务房地产金融服服务成立专业公司经营JonesLangLaSalle公司的发展模模式：区域扩扩张＋在同一产业链链上下游一体体化并形成专专业经营态势势我国房地产企企业经营管理理模式研究：：万科的西点点管理模式——斯巴达+雅雅典斯巴达：早期期是培养军事事工程师的，，建造桥梁、、城堡。强调调规范化、数数字化。西点模式：斯斯巴达达（严格治理理军队）＋雅雅典（艺艺术、灵活））万科科西点军校斯巴达：就是是制度化、规规范化、专业业化的管理。。雅典：艺术和和灵活雅典：民主与与欢乐精神，，强调企业文文化、人文情情怀。在和平时代建建造美好家园园在战争争时代代建造造城堡堡斯巴达达—主主要表表现为为精细细化管管理和和标准准化提升产产品力力，集集中体体现在在集中中采购购、产产品标标准化化、研研究与与创新新、专专业集集成四四个方方面。。进行产产品标标准化化研究究。《《万科科住宅宅标准准》促促进了了万科科房屋屋新的的结构构形式式、施施工工工艺、、制造造流程程的探探讨，，从而而加快快项目目的操操作速速度。。万科专专业化化组织织机构构及管管理流流程已已基本本形成成雅典——主要要表现现在企企业文文化的的领域域构建企企业的的使命命：从“中中国（（内地地）房房地产产第一一品牌牌”、、“房房地产产行业业的领领跑者者”，，到形形成““面向向新经经济、、关注注普通通人””的企企业使使命。。从“控控制””，到到“解解放””的企企业文文化。在企业业里创创造一一种解解放思思想、、充分分发挥挥每一一个人人潜能能的环环境和和氛围围。让让员工工自己己去发发现自自身的的创造造力、、创新新力和和自我我组织织力；；培养养员工工创造造性工工作的的热情情和适适应力力。为了进进步，，勇于于尝试试的企企业文文化……万科企企业股股份有有限公公司对对信息息化的的“执执迷””程度度在国国内房房地产产业并并不多多见。。因近近年来来信息息化积积蓄起起来的的势能能，万万科已已经开开始在在经营营层面面直接接受益益。1987年年，万万科开开始财财务电电算化化；1995年年，万万科选选择了了一套套基于于PC机的电电算化化软件件；1997年年，万万科选选择金金蝶基基于Windows平台的的财务务软件件。1998年年，为为加强强计算算机应应用，，万科科专门门设立立了IT信息技技术中中心；；2001年年6月月成本本管理理系统统正式式上线线；目前在在万科科应用用系统统还有有：金金蝶家家族的的财务务管理理系统统、资资金结结算中中心管管理系系统，，物业业管理理系统统、销销售管管理系系统、、招标标采购购系统统。按照照万万科科的的信信息息化化规规划划，，接接下下来来还还要要实实施施知知识识管管理理系系统统、、项项目目开开发发管管理理系系统统等等，，最最终终实实现现一一个个覆覆盖盖万万科科企企业业各各个个业业务务环环节节，，协协调调高高效效运运转转的的信信息息系系统统。。万科的管理不不仅体现在管管理模式上，，还有突出的的几个具体方方面：精细化化管理和标准准化的辅助工工具—IT应应用万科的人才战战略开创初期黄埔军校多年来万科的的做法是：企企业内部培养养，从基层做做起。业务扩张海盗计划星火计划从社会上招聘聘高级人才：：招聘目光比比较远大，对对公司有信心心、对自己有有信心，在自自己的专业方方面都是专家家的人才。做好适度的人人才流动准备备培养人才，，一个人走了了，令一个人人就可以顶上上来，能够星星火传承，这这是‘星火火计划’。在不同的发展展阶段，万科科应用了不同同的人才策略略，保持其核核心竞争力.在项目的第三三阶段将制定定公司的经营营目标和发展展战略内外部环境分分析确定公司的经经营目标和发发展战略建立商业房地地产开发经营营管理体系企业发展和经经营管理模式式研究确定公司未来来五年的经营营目标和发展展模式制定公司的发发展战略，包包括融资战略略、人才战略略和品牌战略略公司组织和管管理体系保障障公司的经营目目标将包括以以下两个层面面的内容。首首先是确定公公司的定位和和发展方向商业房地产其他房地产？？其他产业？制造业？服务业？……考虑到房地产产开发，尤其其是商业房地地产面临着很很多开发商不不可控的风险险，新华信在在制定公司未未来发展方向向时将研究百百年城集团是是否在未来几几年考虑进入入其他产业，，也就是回答答相关产业和和非相关产业业多元化的问问题，并制定定实施时间表表降低公司整体体经营风险2004200520062007多元化决策选择多元化产产业制定进入战略略战略实施第二是确定公公司在未来几几年的经营发发展目标公司整体战略略目标业务A战略目标业务B战略目标销售收入利润率销售收入增长长率目标市场及客客户市场份额……销售收入利润率销售收入增长长率目标标市市场场及及客客户户市场场份份额额………销售售收收入入利润润率率销售售收收入入增增长长率率目标标市市场场及及客客户户市场场份份额额………经营营发发展展目目标标应应该该分分阶阶段段制制定定业务发展阶段划分投资计划资源配备发展目标分解计划检查监督……业务A业务B业务C……同时时，，还还将将确确定定公公司司未未来来商商业业房房地地产产业业务务的的赢赢利利模模式式和和发发展展模模式式确定定百百年年城城集集团团的的赢赢利利模模式式应应从从以以下下几几个个方方面面出出发发把握握好好项项目目的的市市场场背背景景，，认认真真做做好好市市场场调调查查，，进进行行准准确确的的市市场场定定位位，，做做到到不不同同质质化化，，不不跟跟风风考虑虑投投资资实实力力，，根根据据实实力力决决定定到到底底是是卖卖，，是是租租，，还还是是采采用用其其他他方方式式考虑虑公公司司有有无无经经营营商商业业房房地地产产的的人人才才和和管管理理团团队队，，是是否否有有能能力力经经营营管管理理好好一一个个商商业业房房地地产产的的运运营营设定定投投资资回回报报的的期期望望值值，，确确定定是是谋谋求求短短期期利利润润还还是是长长远远利利润润，，据据此此设设定定科科学学合合理理的的赢赢利利模模式式确定定公公司司采采用用不不同同赢赢利利模模式式的的原原则则和和判判断断标标准准，，并并确确定定公公司司的的发发展展模模式式：：在不不同同地地区区发发展展类类似似的的房房地地产产项项目目？？还还是是涉涉足足多多种种房房地地产产经经营营形形式式？？…………在本阶段的最最后，将制定定公司的发展展战略，包括括融资战略商业房地产开开发商面临的的最大困难是是缺乏资金，，在这种情况况下，开发商商无法长期持持有发展商业业项目以谋求求利润最大化化，只有尽快快出手回笼资资金，将风险险转嫁给投资资者。因而解解决融资难题题，将为公司司的发展拓展展更为广阔的的空间。融资资战略包括以以下几个方面面的内容：融资的的形式式和渠渠道引入战战略合合作伙伙伴；；引入入投资资方；；开发发信托托产品品；利利用金金融中中介；；上市市等利益分分配原原则确定利利用不不同融融资形形式的的利益益分配配原则则融资计计划根据公公司房房地产产项目目开发发计划划制定定融资资计划划计划实实施融资计计划的的实施施步骤骤和阶阶段目目标融资的的形式式和渠渠道包包括以以下几几种融资形形式发行股股票或或企业债债券利用金金融中中介引入风风险投投资者者建立战战略合合作伙伙伴联联盟……银行借借款联合信信托公公司发发行新新的信信托产产品为了能能够顺顺利实实现融融资战战略，，需要要从现现阶段段开始始在公公司运运营等等各方方面规规范运运作，，以满满足各各项融融资方方式对对企业业提出出的具具体要要求企业具具有一一定的的规模模，经经营业业绩好好资金、、财务务状况况良好好诚信经营，，市场和消消费者心中中口碑和形形象良好……规范管理和和运作实现融资战战略需要从从现在做起起公司的发展展战略还包包括人才战战略根据公司的的定位、发发展方向和和经营目标标确定公司司在未来几几年的人力力资源目标标，以及人人员招聘、、培训计划划人力资源战战略内容制定人力供供求平衡计计划制定人员征征聘补充计计划制定人员培培训计划人力使用计计划该计划应考考虑因业务务发展、转转变或技术术装备更新新所需增加加的人员数数量及其层层次；因员员工变动所所需补充的的人员数量量及其层次次；因内部部成员升迁迁而发生的的人力结构构变化内部提升或或向外征聘聘以何者为为先？外聘聘选用何种种方式？外外聘所选用用的人力来来源如何？？有无困难难？如何解解决？如果果是内部提提升或调动动，其方向向与层次如如何对内遴选现现有员工，，加强对员员工进行产产品专业知知识及工作作技能培训训；对外应应积极猎取取社会上少少量的且未未来极需的的人才，以以避免企业业中该类人人才的缺乏乏人力规划不不仅要满足足未来人力力的需要，，更应该对对现有人力力做充分的的运用。人人力运用涵涵盖的范围围很广，而而其关键在在于“人””与“事””的圆满配配合，使事事得其人，，人尽其才才和品牌战略略品牌战略品牌战略的的目的在于于为品牌规规划和管理理设立目标标、方向与与指导原则则，指引日日常的品牌牌建设活动动品牌战略规规划为实现公司司的品牌战战略而制定定的具体实实施步骤和和措施品牌化决策策品牌模式选选择品牌识别界界定品牌延伸规规划品牌资产管管理品牌战略略实施创建公司司品牌还还是项目目品牌？？品牌的结结构是怎怎样的？？品牌的理理念识别别、行为为识别和和符号识识别？界定品牌牌未来发发展所适适宜的事事业领域域范围创建具有有鲜明核核心价值值与个性性丰富的的品牌是品牌战战略的实实施方案案，包括括组织保保障、实实施准备备工作在项目第四四阶段将制制定商业房房地产开发发经营管理理体系内外部环境境分析确定公司的的经营目标标和发展战战略建立商业房房地产开发发经营管理理体系企业发展和和经营管理理模式研究究建立商业房房地产开发发管理流程程和制度建立商业房房地产经营营管理流程程和制度公司组织和和管理体系系保障管理模式内容差异职能式管理模式基于流程的管理部门设置根据垂直职能划分部门以顾客为导向，强调全过程的协调和目标化管理关注重点重视职能管理和控制，部门之间缺少完整有机的联系关注公司目标和客户需求，对部门之间的协作要求高时间标准一般缺少时间标准，标准一般由部门领导来定流程管理重视时间效率，效率是流程最重要标准管理变革部门的重新划分，职能重新调整，人员的简单增减基于效率的流程整合和优化工作衔接职能相对独立，部门之间的工作衔接一般通过上一级来协调安排工作衔接一般根据流程标准进行，不需要上一级控制和协调组织体系金字塔型的层级命令控制体系以流程目标为导向的扁平化的网络状组织机构体系由于流程化化管理体系系更强调市市场反应速速度、部门门之间的协协作和效率率，更多公公司致力于于由职能式式的管理体体系转变为为流程化的的管理体系系新华信所做做的流程案案例举例适用范围：：本流程适适用于公司司投资决策策委员会议议事过程中中所涉及的的各项工作作控制目的：：本流程旨旨在规范公公司投资决决策委员会会议事过程程，特别是是明确各部部门在该过过程中的职职责执行部门：：项目申请请单位、公公司计划资资金部、各各业务主管管部门、投投资决策委委员会、审审计部门关键控制点点：4.1客客观观性：对投投资项目的的可行性研研究和经济济评价工作作要本着客客观、科学学的原则来来进行，力力求客观公公正4.2及及时时性：对投投资项目的的可行性研研究的审议议要迅速、、高效，以以抓住市场场机遇，获获取较高的的投资回报报率4.3谨谨慎性：：对投资项目目的审议要本本着谨慎的原原则，力求降降低风险，获获取较高的投投资回报率本流程的管理理者为公司计计划资金部

投资决策委员会议事流程（计划资金管理流程）流程编号

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项目生效日期修改版本编制人：

计划资金管理流程——投资决策委员会议事流程

失效序号序号日期举例主要步骤责任者具体操作1项目申请单位：主管副总经理由项目申请单位提出投资项目可行性研究报告和经济评价报告，以及其他投资项目文件和资料，报计划资金部审核2计划资金部：投资管理规划岗位计划资金部审核项目申请单位提出的投资项目可行性研究报告和经济评价报告，报投资决策委员会3投资决策委员会投资决策委员会召开审查会议4计划资金部：投资管理规划岗位计划资金部负责整理会议纪要，报投资决策委员会主任审核、签发5项目申请单位：主管副总经理由项目申请单位根据会议决定，落实会议决定要求事项，修改完善报审文件和资料，报计划资金部和投资决策委员会6计划资金部：投资管理规划岗位需上报国家主管部门批准的项目，投资决策委员会同意后，由计划资金部负责上报，并跟踪催办，对进展情况和结果及时向主管领导汇报7计划资金部：投资管理规划岗位投资项目被批准后，由计划资金部负责拟文批复8项目申请单位：主管副总经理对批准实施的项目，由项目申请单位负责执行，并严格做好项目进度、质量和费用的三大控制。在项目竣工后3个月内，项目执行单位负责编制项目决算及总结，上报业务主管部门和计划资金部9行政管理部：纪检监察岗位审计部门进行项目竣工审计，并将所有文件存档投资决策委员员会议事流程程（计划资金管管理流程）流程编号版本号举例项目申请单位位计划资金部业务主管部门门审核投资决策委员员会召开审查会议议会议记要审核签发根据会议决定定，修改完善善报审文件和和资料，落实实会议决定要要求事项督促检查督促检查国家主管部门门/总公司审核审核是否需上级批批准审核批准拟文批复是否执行项目竣工决算及项项目总结审核审核行政管理部项目竣工审计计存档存档可行性研究报报告投资项目经济济评价投资决策委员员会议事流程程（计划资金管管理流程）流程编号版本号举例商业房地产的的开发经营管管理体系分为为两个层面商业房地产的的开发经营管管理体系开发经营选址规划定位工程质量和进进度管理成本控制……商户招租物业服务商户管理与协协调人员管理……因而新华信将将从这两个层层面制定商业业房地产的流流程和管理制制度管理流程和制制度体系开发经营市场调研流程程和制度政策研研究流流程和和制度度选址和和定位位决策策流程程和制制度工程管管理流流程和和制度度成本控控制流流程和和制度度……商铺营营销流流程和和制度度商户管管理流流程和和制度度物业管管理流流程和和制度度人员管管理流流程和和制度度……注：项项目进进行过过程中中，项项目组组和百百年城城有关关人员员将就就项目目涉及及的主主要流流程和和制度度清单单达成成一致致在项目目最后后阶段段将根根据公公司的的定位位和发发展方方向，，调整整公司司的组组织结结构，，建立立公司司内部部管理理流程程和制制度体体系内外部环环境分析析确定公司司的经营营目标和和发展战战略建立商业业房地产产开发经经营管理理体系企业发展展和经营营管理模模式研究究公司组织织和管理理体系保保障公司组织织结构调调整方案案制定部门门职责建立公司司核心管管理流程程和制度度组织结构构调整需需要遵循循以战略略导向为为核心的的一系列列基本原原则精于高效效原则在保证公公司任务务完成的的前提下下，应力力求做到到机构简简练，人人员精干干，管理理效率高高权责利对对等原则则公司每一一管理层层次、部部门、岗岗位的责责任、权权力和激激励都要要对应客户导向向原则组织设计计应高保保证公司司以统一一的形象象面对顾顾客，并并满足顾顾客需要要有效管理理幅度原原则管理人员员直接管管理的下下属人数数应在合合理的范范围灵活性原原则保证对外外部环境境的变化化能够作作出及时时、充分分的反应应专业分工工和协作作原则兼顾专业业管理的的效率和和集团目目标、任任务的统统一性执行和监监督分设设原则保证监督督机构起起到应有有的作用用管理明确确原则即避免多多都指挥挥和无人人负责现现象以战略为为核心的的组织管管理实施施以公司战战略取向向决定组组织管理理体系和和功能的的设置，，而组织织管理实实施应保保证战略略的有效效实施新华信调调整公司司组织结结构的主主要原则则公司组织织结构调调整的程程序和内内容互动型各职能单位之间的合作依赖形式所要求的组织协调方式决策链标准化流程规章制度计划和时间表事先安排会议计划部门间负责联络的角色 非计划性的会议工作小组任务负责组项目经理客户流水线型客户合伙型客户具体到职职能部门门的设置置，新华华信将根根据百年年城的战战略要求求和业务务特点，，按照各各职能单单位之间间的依赖赖程度来来设计组织结构构调整后后，新华华信将制制定部门门职责部门职责示意主要职能能：1.为为保证公公司各项项经营活活动的正正常进行行，制定定各项财财务管理理制度并并负责实实施。2.财财务预算算与核算算管理2.1负负责编编制财务务预算并并监督财财务预算算的执行行，及时时向各部部门提供供预算执执行情况况等相关关财务信信息；2.2负负责会会计核算算工作；；2.3负负责成成本计划划、核算算、分析析和考核核，进行行决算分分析，提提交决算算报告；；2.4参参与制制定公司司财务考考核指标标。3.资资金计划划管理和和资金支支出管理理3.1公公司资资金的调调度，合合理安排排资金的的使用；；3.2负负责全公司司现金流量量的计划、、预测，合合理安排现现金流，编编制资金使使用计划；；3.3对对资金计划划的执行情情况进行监监督和控制制。4. 实施施日常的出出纳和会计计工作，并并进行财务务报表的编编制和统计计4.1财财务报表及及会计科目目明细表的的编制；4.2有有关收入的的单据审核核及账务处处理；4.3各各项费用支支付审核及及账务处理理；4.4应应收账款账账务处理；；4.5负负责审核会会计凭证，，编制公司司对外会计计报表和内内部管理报报表，并向向有关部门门上报统计计资料；4.6进进行财务结结构以及财财务状况分分析，为公公司管理层层提供决策策依据。5. 税收收和保险工工作5.1协协调与税务务、银行等等部门关系系；5.2办办理公司保保险业务。。6. 固定定资产和物物资的管理理工作及账账务处理6.1负负责固定资资产的清查查盘存工作作；6.2负负责库存核核算情况的的汇总分析析。7. 负责责提出公司司财务的各各类岗位专专业培训、、技能培训训计划，并并按照有关关部门的要要求组织实实施。8. 承办办公司领导导交办的其其他工作。。部门名称财务部部门负责人财务部部长直接上级 总经理编写日期 编写部门最后制定公公司内部管管理流程和和制度投资决策管管理流程和和制度财务管理流流程和制度度人力资源管管理流程和和制度……融资管理流流程和制度度公司内部管管理流程和和制度注：项目进进行过程中中，项目组组和百年城城有关人员员将就项目目涉及的主主要流程和和制度清单单达成一致致项目背景及及目标项目的内容容和思路项目主要工工作步骤和和成果项目安排和和运作方式式新华信相关关咨询案例例举例新华信管理理咨询简介介目录阶段一：工工作步骤主要工作步步骤:项目启动项目启动会会明确并相互互介绍项目目组成员，，以及项目目组成员的的工作责任任说明阶段性性工作完成成时间和阶阶段汇报时时间明确访谈对对象，确认认实地采访访计划以及及工作内容容公司内部环环境分析分析企业能能力分析公司与与竞争对手手相比的竞竞争地位评估公司的的管理运营营能力确定公司核核心竞争力力来源从商业房地地产行业的的角度出发发，总结公公司核心竞竞争力的来来源公司外部竞竞争环境分分析政府政策分分析行业发展趋趋势分析行业竞争形形势分析根据项目进展情况可能进行调整项目启动公司内部环环境分析确定公司核核心竞争力力来源公司外部竞竞争环境分分析阶段一：主主要工作成成果工作成果项目启动会会资料公司内部环环境分析报报告阶段二：工工作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步步骤:国际同类商商业房地产产企业发展展模式研究究确定研究企企业对象研究对象信信息收集研究对象发发展模式分分析研究对象发发展经验总总结国内企业经经营管理模模式研究确定研究企企业对象研究对象信信息收集研究对象经经营管理模模式研究研究对象经经验总结国际同类商商业房地产产企业发展展模式研究究国内企业经经营管理模模式研究阶段二：主主要工作成成果工作成果国际同类商商业房地产产企业发展展模式研究究报告国内企业经经营管理模模式研究报报告阶段三：工工作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步步骤:确定公司未未来五年的的经营目标标和发展模模式确定公司的的定位确定公司的的发展方向向确定公司在在未来几年年的发展经经营经营目目标确定公司司的赢利利模式和和发展模模式制定公司司的发展展战略制定公司司的融资资战略制定公司的的人才战略略制定公司的的品牌战略略确定公司未未来五年的的经营目标标和发展模模式制定公司的的发展战略略阶段三：主主要工作成成果工作成果公司未来五五年的经营营目标和发发展模式报报告公司的发展展战略报告告阶段四：工工作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步步骤:建立商业房房地产开发发管理流程程和制度与客户共同同确定商业业房地产开开发的核心心管理流程程建立商业房房地产开发发核心管理理流程建立商业房房地产开发发核心管理理制度建立商业房房地产经营营管理流程程和制度与客户共同同确定商业业房地产经经营的核心心管理流程程建立商业房房地产经营营核心管理理流程建立商业房房地产经营营核心管理理制度建立商业房房地产开发发管理流程程和制度建立商业房房地产经营营管理流程程和制度阶段四：主主要工作成成果工作成果公司商业房房地产开发发管理流程程报告公司商业房房地产开发发管理制度度公司商业房房地产经营营管理流程程报告公司商业房房地产经营营管理制度度阶段五：工工作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步步骤:调整公司组组织结构确定调整公公司组织结结构的原则则确定公司组组织结构调调整方案制定部门职职责制定公司新新组织结构构的部门职职责与公司有关关人员沟通通最终确定公公司各部门门的部门职职责建立公司核核心管理流流程和制度度与客户共同同确定公司司核心管理理流程建立公司核核心管理流流程建立公司核核心管理制制度调整公司组组织结构制定部门职职责建立公司核核心管理流流程和制度度阶段五：主主要工作成成果工作成果公司组织结结构调整方方案报告公司部门职职责公司核心管管理流程报报告公司核心管管理制度项目提交成果果汇总提交文件阶段一项目启动会资料公司内部环境分析报告阶段二国际同类商业房地产企业发展模式研究报告国内企业经营管理模式研究报告阶段三公司未来五年的经营目标和发展模式报告公司的发展战略报告阶段四公司商业房地产开发管理流程报告公司商业房地产开发管理制度公司商业房地产经营管理流程报告公司商业房地产经营管理制度阶段五公司组织结构调整方案报告公司部门职责公司核心管理流程报告公司核心管理制度整个项目阶段相关培训资料（视情况而定）*注：在项目进进行过程中，，新华信将根根据公司和项项目需要，提提供2次（内内容待定）相相关培训。项目背景及目目标项目的内容和和思路项目主要工作作步骤和成果果项目安排和运运作方式新华信信相关关咨询询案例例举例例新华信信管理理咨询询简介介目录问题分分析的的深入入性项目内内容的的具体体性双方沟沟通的的及时时性员工访访谈的的充分分性项目成成果的的可行行性成果执执行的的持续续性新华信信认为为项目目的成成功依依赖于于以下下六个个关键键因素素：项目董董事和和总监监二名项目经经理一名项目成成员三名支持人人员按项目目要求求配置置*2新华信信百年城城集团团*1待定待定待定待定*注：：1、配配备百百年城城集团团项目目人员员的目目的：：协助助新华华信项项目组组与公公司内内部人人员进进行沟沟通；；利用用公司司内部部人员员的行行业经经验、、对公公司的的深入入理解解以及及其它它成功功经验验，使使项目目解决决方案案更具具有针针对性性、实实用性性和借借鉴性性；有有选择择地帮帮助新新华信信项目目组完完成基基础性性工作作，同同时为为公司司培养养管理理人才才。2、支支持人人员属属项目目组编编外人人员，，按需需要为为项目目组提提供数数据收收集和和分析析支持持，工工作地地点在在新华华信。。项目小小组人人员构构成总体项项目把把握在各阶阶段讨讨论主主要建建议及及方案案每月一一次讨讨论项项目进进程组组织内内部沟沟通清除项项目进进程中中遇到到的障障碍决策每月按按项目目安排排访谈安安排根据需需要安安排随随机沟沟通主要责责任沟通时时间具体制制定工工作计计划领领导项项目进进展日常工工作的的协调调内部沟沟通至少每每周一一次访谈安安排根据需需要随随时沟沟通非正式式沟通通收集数数据资资料数据分分析相关人人员访访谈提出建建议及及方案案制作相相关报报告文文件访谈安安排根据项项目需需要随随时沟沟通项目经经理项目成成员项目董董事项目人人员职职责注：项项目正正式启启动后后，经经双方方协商商后，，不排排除对对每阶阶段的的内容容和计计划进进行调调整共12周时时间项目时时间安安排周1阶段一一阶段二二项目启启动第一次次汇报报制定部部门职职责第二次次汇报报阶段四四确定公公司未未来五五年的的经营营目标标和发发展模模式终期汇汇报23456789101112国际同同类商商业房房地产产企业业发展展模式式研究究国内企企业经经营管管理模模式研研究制定公公司的的发展展战略略建立公司司核心管管理流程程和制度度阶段三公司内部部环境分分析确定公司司核心竞竞争力来来源公司外部部竞争环环境分析析建立商业业房地产产开发管管理流程程和制度