XXXX年合富东莞清溪项目前期定位报告

谨呈:盛和地产清溪项目前期定位报告合富辉煌房地产(东莞)2010年3月1日本报告要解决的核心问题：问题一：在市场及项目客观条件下,本项目适合做什么？问题二：从营销角度,如何顺利支撑项目高价?Part2、项目分析

Part3

、项目定位Part4、营销建议Part1、市场概况报告结构宏观市场分析清溪楼市分析竞争楼盘分析清溪客户分析Part1、市场概况1、宏观市场分析（全国）

2010年中国经济工作的总体要求：全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长质量和效益，更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力，更加注重改善民生、保持社会和谐稳定，更加注重统筹国内国际两个大局，努力实现经济平稳较快发展。2010年中国经济总体形势趋稳

。东莞以外向型经济为主导，受金融危机的冲击较大，在全国经济复苏的大背景下，东莞经济增速相对缓慢。1、宏观市场分析（东莞）09年固定资产投资稳定增长，经历前二年的房产投资井喷后，09年房地产开发投资相对不足。1、宏观市场分析（东莞）2008年2009年2010年1月16日到12月22日，央行9次调整存款准备金率（后四次下调）3月3日，广东省人民政府《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》支持房地产开发企业积极应对市场变化。3月12日，东莞市建设局颁布“交楼板房”制度，规范销售市场。1月4日，五部门出台开发商拿地首付50%政策。9月16日到12月23日，央行百日内5次降息5月20日，东莞市房管局首次购房114㎡以下可享1%契税。5月25日。国务院《关于调整固有资产投资项目资金比例的的通知》普通商品住房项目投资的最低资本全比例从35%调低至20%。1月10日，国务院办公厅发布通知，表示将加强和改善房地产市场调控，并再次强调二套房贷款首付比例不得低于40%。10月22日，契税可降至1%，首次购房贷款利率可低至7成6月13日，广东省政府办公厅发布《关于加快推进珠江三角洲区域经济一体化的指导意见》，指出2012年，初步实现经济一体化。2月2日，中国银行宣布调整信贷政策，首套房利率优惠由7折调整至8.5折，随后各大银行陆续跟进。12月17日，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，放宽二套房限制，购房超两年转让免营业税12月初，房地产行业除二手房营业税优惠缴纳时间由2年调整成5年，其他政策延续至2010年年底。12月14日，国务院颁布国四条，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。2月25日，金融机构人民币存款准备金率再度上调0.5个百分点。经过09年房地产市场井喷式的发展。中央开始密集出台打压楼市的政策，市场观望气氛浓重。1、宏观市场分析（政策）宏观市场分析清溪楼市分析竞争楼盘分析清溪客户分析Part1、市场概况2005－2009年清溪镇商住地成交情况表年份成交面积

（㎡）成交宗数总成交价（万元）地面单价（元/㎡）楼面地价（元/㎡）2005135201413835.891023454200693000.5931708618377352007219191625028518152009736413141501921926总计323761.591151321.89————05年至09年，清溪镇通过招拍挂成交的商住地总面积为32.4万㎡，年均成交量仅6.5万㎡，其中清溪08年没有商住地成交，09年共成交3宗商住地，总面积为7.4万㎡。清溪地价逐年上升，05年清溪镇商住地平均楼面地价为454元/㎡，09年升至926元/㎡，达到最高值。但相对周边其它镇区，清溪地价处于较低水平。2、清溪楼市分析（整体供应）区域成交面积（㎡）成交宗数总成交价（万元）地面单价（元/㎡）楼面地价（元/㎡）塘厦92674.632175023471971凤岗499586100472011845樟木头656731105201601.87612322009年清溪周边镇区商住地成交情况表年份供应面积(万㎡)供应套数(套)销售面积(万㎡)销售套数(套)销售均价(元/㎡)2007年14.1164512.6148042812008年1.892083.6741841072009年6.865875.7864140662010年1月————24138303520007-09年年清溪住宅整整体供求价07-09年年清溪住宅供供应量约22.8万㎡，，07年为供供应高峰,占占07-09年供应比比重62%。。07-09年清溪住宅宅销售量约22.05万万㎡，08-09年受供供应萎缩影响响，销售量相相比07年大大幅减少，销销售面积分别别为3.67万㎡、5.78万㎡,销售套数为为418套、、641套。。07-09年年清溪镇住宅宅价格维持在在约4100元/㎡。2010年1月，由于盛盛和新都会及及柏丽华庭的的入市，清溪溪住宅均价达达5200元/㎡。2、清溪楼楼市分析（（住宅供应应）从清溪住宅宅成交价格格看，前三三年均价约约4100元/㎡，，进入2010年，，由于入市市楼盘品质质较高，价价格得到较较大幅度的的提升。楼盘名称面积套数金额均价柏丽华庭749264686258636大绿地凤凰花园城21629146926464574283恒盈豪庭13522248490610923628丽景名门20935226831589893972御鹿华庭8071831437003896总计57800641235005004406609年清溪溪镇个盘销销售情况10年1月月清溪镇个个盘销售情情况2010年1月月清溪镇洋洋房均价达到4808元元/㎡，主主要受盛和和新都会入入市及丽景景名门加推推楼王单位位的影响。。楼盘名称面积套数金额均价柏丽华庭29978256363388554大绿地凤凰花园城16421181068304937恒盈豪庭8112997003700丽景名门250324131949005271盛和新都会16915259800532544732总计2413830312729102252732、清溪楼楼市分析（（住宅供应应）备注：柏丽华庭为为联排别墅墅，1月清清溪洋房整整体均价：：4808元/㎡丽景名门价价格出现跳跳涨，因前前期主要为为关系户购购买！

2006年2007年2008年2009年合计产品类型套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)别墅

51183215118321公寓

99260725

99260725洋房910890506538069420818829536502602307238833合计91089050164514141820818829587685813350317879清溪住宅供供应以洋房房为主，06-09年四年仅仅供应51套别墅,供应楼盘盘为柏丽华华庭联排别别墅；公寓主要在在07年供供应,供应应楼盘为恒恒盈豪庭,御鹿华庭庭07-09年清溪住住宅产品供供应情况2、清溪楼楼市分析（（产品供应应）从产品供应应看，07年供应最最大，洋房房占据核心心，并有少量公公寓及别墅墅的供应！！面积区间2006年2007年2008年2009年2010年合计存货31-4052381

4331941-5052160

2121251-60153

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1182232181-90162166104705024891-10056178104165240683101-110147192

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516754合计9101645208511104337846906-10年清溪住住宅供应区区间清溪住宅供供应以中小小户型为主主,主力面面积为80-140㎡二房和和三房.140㎡以以上供应较较少,清溪住宅产产品目前空空缺为：51-70㎡110-120㎡141-150㎡161-170㎡㎡备注:06年非全年年数据，10年为截截止2月份份数据2、清溪楼楼市分析（（户型供应应）面积区间07供应08供应09供应09销售31-403810014041-50160003251-605300061-70000171-808801182381-901661047013691-1001781041699101-11019207624111-12025001121-13016909038131-1406804344141-150840017151-160320041611804904431180以上00512总计164520851160309年清溪溪销售情况况09年81-100㎡户型销销售较好,以自住型型紧凑三房房二厅为主主；公寓销售较较好,体现现出09年年清溪公寓寓投资的兴兴起；2、清溪楼楼市分析（（户型销售售）备注：09销售，包包括前期市市场整体供供应！楼盘名称面积(㎡)类型面积区间备注柏丽华庭39965洋房80-200㎡加推金碧华庭42405洋房40-110㎡御鹿华城约140000洋房70-250㎡10年推货量约6万㎡盛和新都会62600洋房75-130㎡加推总计284970--备注：以上上数据截止止10年2月，因供供应预测存存在不确定定性，不排排除有其它它新增供应应楼盘；2010年年清溪镇商商住潜在供供应约20万㎡，是是2009年（6.8万㎡））的2.9倍，比供应最高高峰2007年年（14.1万㎡））高出约6万㎡，竞竞争非常激激烈！2、清溪楼楼市分析（（潜在供应应）宏观市场分分析清溪楼市分分析竞争楼盘分分析清溪客户分分析Part1、市场概概况从板块看，，清溪目前前在售楼盘盘主要分布布在老城区区;未来新增供供应主要集集中在新城城区；从产品看，，清溪主要要以洋房为为主，仅有有柏丽华庭庭一个别墅墅项目，恒恒盈豪庭有有少量公寓寓在售；目前清溪镇镇在售楼盘盘仅5个，其中中恒盈豪庭庭货量极少少。目前在售楼楼盘尚未上市楼楼盘售完代表楼楼盘汇景项目3、竞争楼楼盘分析（（整体概况况）老城区新城区3、竞争楼楼盘分析（（柏丽华庭庭）占地面积：：约3万㎡㎡建筑面积：：71877.13㎡项目概况：：51套联排别墅墅（面积340-370㎡））七栋小高层层洋房（约约360套面积80-200㎡）联排均价:8500元/㎡洋房预计2010年年9月上市市，均价预计约约5000元/㎡虽与清溪高高端别墅柏柏丽花园相相邻，但容容积率高，，别墅楼间间距较窄，，且项目后后期洋房周周边环境较较差，该项项目不具备备成为豪宅宅楼盘的条条件！占地面积：：39605.5㎡㎡建筑面积：：107885.2㎡项目概况:分两期开发发，07年年9月一期期上市，09年4月月二期上市市。整体均价4300元元/㎡，在在售均价4800元元/㎡面积区间（㎡）供应套数截止10年1月存货91-1001660111-1209012114011111141-150842151-160321171-1807934清溪在售洋洋房中凤凰凰花园城档档次最高，，户型面积积偏大，客客户接受度度较高！建建筑风格为为新古典主主义风格，，品质感较较强！3、竞争楼楼盘分析（（凤凰花园园城）占地面积：：21586㎡建筑面积：：65114㎡项目概况：：一期为3、4栋已已基本售罄罄，面积81-100㎡二房房及小三房房整体均价：：4800元/㎡目目前在售价价格：5300元元/㎡二期在售1、2栋情情况面积（㎡）供应余货备注9110466近期推出1065252后期推出1225227近期推出该项目体量量较小，位位于新城区区，周边配配套设施不不够完善，，但该片区区未来发展展潜力较大大。3、竞争楼楼盘分析（（丽景名门门）宏观市场分分析清溪楼市分分析竞争楼盘分分析清溪客户分分析Part1、市场概概况成交客户来来源分析清溪本地成交客户绝绝大部分来来源于清溪溪本地，另另有少量周周边镇区客客户（凤岗岗、樟木头头、塘厦）），深圳投投资客仅占占个别比例例。30-39岁20-29岁25-34岁中青年年成为购房房主力军，，其次为35-45岁中年客客户！成交客户年年龄分析4、清溪客客户分析（（成交客户户）客户职业主主要为个体体户、企业业管理人员员及公务员员成交客户职职业分析客户购房目目的分析以自住为主主要目的，，投资比重重较少4、清溪客客户分析（（成交客户户）客户区域客户年龄4、清溪客客户分析（（潜在客户户）家庭结构我们针对清清溪房地产产市场进行行了客户调调研。调研研样本共50个（其其中10个个为房产从从业人员+40位潜潜在客户））需求面积关心因素通过调查，，清溪潜在在客户主要要以本地中中青年为主主，他们大大多事业有有成，家庭庭观念浓厚厚，以三代代同堂为主主，需求三三房以上中中大户型单单位；主要要关注地段段/社区/园林及自自然景观；；另外，部部分年轻人人也会购买买70-80㎡二房房！4、清溪客客户分析（（潜在客户户）从宏观市场场看：2010年房房地地产产存存在在不不确确定定性性。从清清溪溪楼楼市市看看：现现阶阶段段没没有有高高端端豪豪宅宅洋洋房房项项目目，，主主要要以以中中低低档档品品质质的的楼楼盘盘为为主主。。从竞竞争争楼楼盘盘看看：各盘盘大大户户型型产产品品较较空空缺缺，，并并且且以以后后同同我我项项目目形形成成竞竞争争的的主主要要楼楼盘盘为为盛盛和和新新都都会会，，因因旧旧城城其其它它楼楼盘盘目目前前都都在在去去化化尾尾货货。。第第二二潜潜在在竞竞争争对对手手是是新新城城区区。。从成成交交及及潜潜在在客客户户看：：清清溪溪市市场场主主要要客客户户以以本本地地人人及及常常住住清清溪溪的的新新莞莞人人为为主主。。Part1、市市场场概概况况———小结结Part2、项目分析

Part3

、项目定位Part4、营销建议Part1、市场概况报告告结结构构北：：医医院院、、邮邮政政局局南：：清清溪溪文文化化公公园园1、地地块块概概况况—项目目四四至至优差良中西：：电电池池厂厂地块块方方块块，，周周边边交交通通配配套套完完善善．．东：：岭岭南南中中央央商商业业街街地块块位位于于清清溪溪镇镇老老城城区区与与工工业业区区的的边边缘缘地地带带，，周周边边交交通通便便利利，，步步行行至至清清溪溪最最旺旺商商圈圈———香芒芒东东路路约约5分钟钟；；项项目目周周边边主主要要以以中中低低档档商商业业为为主主，，商铺铺空空置置率率较较高高！！1、地地块块概概况况—周边边配配套套规避劣势强化优势优势－Strength劣势－Weak清溪镇老城区交通便利南面为清溪文化公园与电池厂相邻地块规模较小楼面价较高机会－Opportunity本项目虽处于老城区，但规模不大，需借助清溪文化公园，打造一个高端豪宅项目！市场高档产品稀缺威胁－－Threaten2010年房地产存在不确定性供应量加大，竞争激烈2、、地地块块SWOT分分析析现有有核核心心价价值值“清清溪溪文文化化公公园园””的稀稀缺缺自自然然资资源源机会会点点1、精准准的的项项目目定定位位形成成的的错错位位竞竞争争2、产品品创创新新形成成的的差差异异化化竞竞争争3、项项目目核核心心价价值值探索索Part2、项目分析Part3、项目定位Part4、营销建议Part1、市场概况报告告结结构构前提提问题题思考考如何何做做高高端端豪豪宅宅项目目整整体体规规划划布布局局建建议议1、、前前提提项目目楼楼面面价价1580元元，，约约5000元元/㎡㎡成成本本！！预计计均均价价在在6000元元/㎡㎡以以上上！！基于于这这样样的的条条件件做什什么么项项目目才才能能突突破破客客户户心心理理价价位位？2、、问问题题突破破价价格格标标杆杆：：清溪溪市市场场前前两两年年的的洋洋房房整整体体均均价价是是为为4100元/㎡，目前前在在售售洋洋房房整整体体均均价价在在4800元/㎡。项目目自自身身条条件件：：项目目位位于于清清溪溪老老城城区区，，但但临临近近工工业业区区，，占占地地规规模模较较小小，，虽虽有有清清溪溪文文化化公公园园，，但但只只有有部部分分单单位位可可享享！！基于于此此，，我我们们从从两两个个方方向向思思考考！！3、思思考考这是是否否可可行行？？首先先，，让让我我们们来来看看下下清清溪溪的的商商业业市市场场！！方向向一一：：通通过过增增加加商商业业面面积积来来分分摊摊住住宅宅价价格格压压力力3、、思思考考本案案碧月月湾湾商商业业香芒芒路路商商业业新城城中中心心商商圈圈御鹿鹿华华庭庭老城城区区商商圈圈工业业区区商商圈圈3、、思思考考——商商业业市市场场清溪溪商商业业分分三三大大商商圈圈，，本本项项目目位位于于老老城城区区和和工工业业区区的的边边缘缘地地带带主要要商商业业：：华润润万万家家、、碧碧月月湾湾商商业业中中心心，，香香芒芒路路集集中中了了清清溪溪90%的的品品牌牌。。银银行行、、服服装装、、餐餐饮饮、、通通讯讯等等营业面积积：华润润万家10000㎡，碧月月湾商铺铺全部在在120㎡以以上。经营业态态：华润万万家，1F：国国美电器器2F：：生活超超市3F：健身身房及桌桌球馆。。碧月湾湾商业中中心以中中高档档餐饮为为主。租金价格格：大型商业业整体价价格120元/㎡，香芒芒路整体体价格150———230元/㎡老城中心心聚集了了清溪最最高端商商家，最最旺的商商圈。3、思考考—商业业市场（（老城商商圈）主要商业业：天和百货货，金阳阳广场营业面积积：天和百百货25000㎡，临近商铺铺60———80㎡，金金阳商贸贸广场40———120㎡经营业态态：1F：化妆品、、皮鞋皮皮具、首首饰、运运动服饰饰、休闲闲服饰等等2F：男男装、女女装、内内衣、童童装、家家居用品品、美容容院等3F：超超级市场场4F：低低端服装装大卖场场。临近近商铺全全部经营营较低档档服装和和日常生生活用品品。租金价格格：金阳商贸贸广场50—60元/㎡，，转让费费3-4万．租售情况况：临近近商铺内内街50%空置置，金阳阳商贸广广场20%空置置。客户群体体消费能能力较低低，商铺铺空置率率较高。。3、思考考—商业业市场（（工业商商圈）主要商业业：御鹿鹿华庭““台湾风风情商业业街”，，以杂货货店，餐餐饮为主主。租金价格格：30—80元/㎡租售情况况：空置置超90%。新兴商业业区，人人流量较较少,主要服务务御鹿华华庭和附附近小区区业主，，未来商商业发展展空间较较大。3、思考考—商业业市场（（新中心心区商圈圈）老城商圈圈香芒路和和聚富路路为老城城区核心心地段，，也是商商业最集集中区域域，但周周边商铺铺有部出出租转让让空置状状况。工业区商商圈新城商业业圈因配套设设施不完完善，目目前片区区商业处处在起步步阶段，，以杂货货店和餐餐饮为主主，主要要服务周周边小区区业主，，随着新新兴片区区成熟，，商业空空间较大大！根据上述述商业状状况，我我们得出出：除老老城区商商业相对对较旺，，清溪商商业市场场整体经经营状况况一般3、思考考—商业业市场以天和百百货为核核心，整整体商业业档次较较低，主主要满足足工厂从从业人员员需求，，商铺空空置率较较高。本项目虽虽处香芒芒中路，，但已经经离开了了老城区区的核心心商圈，，属于靠靠近工业业区的边边缘地带带。据了解，，附近商商铺租金金较低（（50元/㎡之内），，且空置置率非常常高；剩剩余商铺铺生意较较差、在在商业经经营上属属于走下下坡路的的区域，，如果本本项目做做商业，，可能需需要投入入非常高高的代价价才能以以一己之之力挽救救整个片片区的商商业氛围围，这是是很困难难的！项目所在在片区商商业现状状3、思考—商业市场场商业规模商业规模香芒中路4050香芒东路10300华润超市3500富升百货2800银湖四路4250大新百货4500商业街6500万家福4500聚富花园底商2000星光商业广场7700富佳百货8600金阳广场街铺34000鹿湖西路4000华润万家12500天和百货30000恒盈豪庭商业8000嘉信广场商业38000碧月湾商业中心6000盛和和新都会20500台湾风情街41000合计211700清溪知名名商业约约22万万㎡，整整体商业业体量约约40万万方（包包括潜在在供应）），清溪溪总人口口约为35万人人。人均均商业面面积约1.1㎡㎡/人，，而深圳圳商业人人均面积积1.02㎡㎡/人，，可见清清溪商业业空间已已经饱和和!3、思考考—商业业饱和度度因此，我我们认为为本项目目不适合合做大量量商业。。方向二：：本项目目是否可可打造真真正的高高端洋房房项目呢呢？3、思考考清溪大户户型产品品较稀少少，市场场无纯粹粹的高端端洋房豪豪宅；有一个凤凤凰花园园城，只只是中高高档产品品！2010年凤凰花花园城出出现最高高售价为为5800元/㎡！如果做6000元/㎡以上的高高端豪宅宅，有市市场空间间。从市场看看（市场分析析已详细细分析））：3、思考－－住宅市市场高端客户户关注：：地段、、园林/景观及及品质！！从客户看看（市场部分分已详细细分析））：3、思考考－住宅宅市场南向为清清溪文化化公园从项目看看（市场部分分已详细细分析））：基于这样样条件——我们建议议本项目目做真正正的高端端豪宅！！那么怎样样做呢？？3、思考－－住宅市市场首先看看我们们面临的的重大问问题是什什么？3、思考－－住宅市市场1、目前，，清溪整整体洋房房市场价价格为4800元/㎡。2、本项目目如何实实现整均均价6000元/㎡以上呢？？让我们先先看一个个和本项项目条件件相似的的成功豪豪宅案例例。2001年，当广广州华南南板块楼楼盘售价价为4000元/㎡时；广州星河河湾一期期通过引引进2000元/㎡““精装修””，实现现6000元/㎡；将只有在在香港/上海的高高档“精装修””首次复复制到华华南板块块，让广州人人震惊，，顺理成成章的实实现高价价热销！！我们不是是要学星星河湾做做高档““精装修修”；而而是想学学习的是是这种打打破市场场常规状状态的营营销理念念！案例：广广州星河河湾4、如何做豪豪宅华南区板块广州番禺毛坏售价4000元/㎡星河湾一期售价6000/㎡其中装修价2000元/㎡将市场公公认的豪豪宅精典典营销理理念，成成功运用用到清溪溪，引领领清溪豪豪宅洋房房市场，，打造清溪溪前所未未有的产产品，这就是本本项目做做真正豪豪宅的核核心!4、如何做豪豪宅那么，如如何打造造豪宅？？——必须从园园林、““门面””、配套套、户型型等去突突破，做做清溪没没有做过过的项目目。4、如何做豪豪宅例如：我我们可将将广州誉誉峰的““园林””引入清清溪！4、如何做豪豪宅广州誉峰峰占地面积积：22693

平方方米容积率：：6.81户型面积积：250-290平平方米均价为：：35000元元/平方方米与本项目目相似度度：南临珠江江公园、、规模不不大、园园林面积积小该项目核核心亮点点：五星星级酒店店式度假假园林！！五星级酒酒店式度度假园林林打造特特点一、层进式式立体园园结构二、全全球化化选料料以及及手工工三、原原创性性艺术术塑造造景观观层进式式立体体园林林：2.75米米、5.4米、、10.6米三三个立立体层层面的的层进进式园园林景景观，，使客客户置置身不不同高高度时时，获获得以以外的的景观观收获获。通过细细节打打造出出意境境园林林。借鉴之之处：：意境境园林林细节节的打打造，，意境境的味味道、、禅意意的内内涵。。由于项项目占占地仅仅1万平米米，需需要通通过一一些细细节精精细的的禅意意园林林做支支撑。。原创性性艺术术塑造造景观观错落有有致的的园林林布局局，移移步换换景的的精心心规划划，带带水底底音响响的恒恒温室室内泳泳池等等酒店店式园园林细细节更更为住住户带带来舒舒适享享受；；全球化化选料料手工工打造造来自大大江南南北的的火山山石、、金麻麻黄、、十吨吨选两两吨的的扁平平鹅卵卵石、、印尼尼进口口的泳泳池地地砖，，人工工模压压的墙墙面雕雕塑，，广泛泛应用用在大大堂会会所之之中。。户型方方面：：每户均均设有有大型落落地窗窗户及高达达6米米的空中花花园；大面积积的户户外空空间巧巧妙地地将室室外的的庭院院引入入客厅厅。亮点：：空中中花园园南对对珠江江公园园项目主主入口口形象象4、如何做做豪宅宅项目入入口处处:设置标标志墙墙，附附项目目LOGO，加种色色彩鲜鲜明的的花卉卉（如如：红红色、、黄色色、紫紫色的的草花花）。。花阵及及项目目形象象墙4、如何做做豪宅宅项目架架空层层会所所因园林林空间间较小小，做做独立立会所所，可可行性性不大大！建议把把部分分架空空层做做为项项目会会所，，通过过后期期玻璃璃等隔隔断，，形成成独立立又开开放、、功能能齐全全的会会所配配套！！4、如何做做豪宅宅项目架架空层层会所所休闲空空间特色雕雕塑墙面隔隔壁示示意休闲茶茶吧4、如何做做豪宅宅项目入入户大大堂入户大大堂是是体现现项目目“豪豪华””的直直观印印象！！建议议如下下：做10米高的挑挑高大大堂，，设置置大型型水晶晶吊灯灯，增增强气气势！！做双入入户大大堂，，为地地下车车库直直接入入户的的业主主提供供尊贵贵感！！10.8米米高双大堂堂设计地下车库直直接入大堂堂大堂结合地地下室天井井设计同时，架空空层层高5.4米10.8米米庭院第二大堂第一大堂5.4米4、如何做豪宅宅项目入户大大堂双大堂案例例：万科虹虹溪诺雅+约10米米挑高双入入户大堂，，约4米挑高高阳光地下下车库。4、如何做豪宅宅项目入户大大堂地下入户大大堂4米高挑空空地上入户大大堂借鉴：香密密湖一号装装饰在材质上凸凸显住户身身份感、尊尊贵感，体体现高品位位的格调大大堂入口对面整整面的落地地玻璃窗引引入自然光光线，使室室内外景观观交融；天花灯箱设设计，令大大堂光线更更柔和，大大型水晶吊吊灯，营造造奢华/尊尊贵金黄色调的的整体氛围围，雍容和和谐；水晶吊灯通透玻璃项目入户大大堂地下车库是是高档豪宅宅容易忽略略之处，建建议如下：：（案例珠海华华发新城））阳光园林车车库－－泊泊车也能呼呼吸新鲜空空气，享受受靓丽的风风景!地面使用专专业地面漆漆，提升车车库档次！！4、如何做豪宅宅项目地下车车库4、如何做豪宅宅项目户型建建议目前清溪市市场没有真真正的豪宅宅洋房项目目，所以在在产品户型型方面缺乏乏创新和豪豪宅气质，，因此我们们建议：在产品户型型方面进行行创新。关键词：强强调资源最最大化利用用：空中院院馆/景观观厨房/前前后双阳台台/270°圆弧景景观阳台/主仆分离离经典户型：（香密湖湖1号）经典：180㎡四房房亮点：四面通透性性内庭院（（空中院馆馆）受到客客户热烈追追捧景观厨房，，功能空间间，同时享享受外界景景观资源4、如何做豪宅宅项目户型建建议最后，我们们系统回顾顾一下上述述建议：第二步：园园林第三步：会会所第四步：大大堂第五步：户户型以上各步均均按“豪宅宅”标准配配置，这是是本项目在在清溪打造造高端项目目的核心！！第一步：入入口4、如何做豪宅宅除了建筑等等硬性方面面。目前，清溪溪的物业服服务整体水水平不高，，但真正的的豪宅，软软性服务也也是重要因因素！邀请品牌物物业公司做做全面管理理或顾问管管理！销售期间，，提高销售售人员形象象、服务人人员素质！！服务提升从语言、接接待礼仪等等方面全面面提高销售售人员形象象、服务人人员素质，，有利于提提高项目综综合品质。。4、如何做豪宅宅服务提升服务体系细节分类主要内容搭建专属价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通物业服务热线，提供异地紧急援助前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……我们建议本本项目按以以上豪宅物物业服务标标准去做。。按上述建议议，我们的的产品完全全可以打造造成高端豪豪宅！引领并“震震撼”清溪溪！那么我们具具体应该怎怎么打造出出规划亮点点？先回顾一下下地块指标标！5、规划思考指标思考指标名称数值强制性指标指导性指标用地面积13839.344㎡√容积率2.4√绿地率≥40%√建筑密度≤40%√最大层数15层√最大高度60米√按限高60米，理论论上最高可可做20层层！但最大层数数只能做15层！虽然这是指指导性指标标但我们必须须思考如何何有效利用用“指标””第一：我们们建议项目目整体拔高高约4-5米，一方方面可形成成有气势的的主入口；；另一方面面可做“阳阳光地下停停车场”！！第二：我们们建议架空空层做5.8米(超超过6米计计二层），，一方面使中中心园林通通过架空层层与清溪公公园形成通通透的景观观视觉效果果；另一方方面，利用用高差做下下沉式立体体会所！第三：大户户型楼王单单位，建议议层高做3.2米，提升楼王王的居住品品质！其它它楼栋层高高建议做3米！指标思考5、规划思思考5、规划思思考如何利用规规划指标，，进行创新新因项目限高高60米，限层15层，所以高高度还有可可利用空间间，利用项项目整体抬抬高：第一一：整体抬抬高部分做做停车位；；第二：抬高高部分顶上上做“空中中花园”式式园林景观观；第三：临路路面做一个个“坡地人人行入口””，营造“高台府邸邸”的尊贵仪式式；同时，从成成本角度考考虑！如果果做空中花花园和架空空车库的建建筑成本比比普通地下下室和地上上园林成本本要低！入口示意整体抬高部部分坡地人行入入口园林5、规划思思考商铺入口示示意图入口示意临路商铺人行入口:建议宽8-10米,进深10-15米;有一定坡度度!香芒中路平台花园平台花园4-5米15米商铺整体抬高一一层，如图图片所示：街铺铺与地下停停车室平齐齐，临街面面与正常布布置一样！！如街铺进进深太长，，可通过天天井采光，，增加街铺铺附加值如商铺进深深在15㎡以上，可通通过设置天天井采光!5、规划思思考公路5、规划思思考建筑局部示示意图（大大堂、车库库、架空层层）高5m高5.8m大堂高10m车库空中花园路面架空层清溪公园楼王车行人行车库大堂入户大堂5、规划思思考车行入口示示意图住宅架空层平台空中花园香芒中路高力电池厂近路口可做商铺地下车库车行线5、规划思思考会所示意图图二楼以上为为住宅会所二楼车库空中花园香芒路负一层会所所下车可直达达会所一楼楼沿香芒路可可直达会所所一楼沿空中花园园直达会所所二楼会所香芒路公园岭南中心商业街区位示意图图5、规划思思考会所示意图图会所建议在在沿岭南商商业街一侧侧：一是可从香香芒中路进进入（多入入口通达)；二是保证临临公园一侧侧全部做架架空层，让让空中花园园与公园形形成一条视视觉通道！！三是会所面面积可自由由组合，根根据市场定定具体面积积！电池厂清溪文化公公园香芒中路岭南商业街街会所空中花园最后，我们们如何规避避电池厂影影响电池厂地块20米宽车行入口靠近电池厂厂一侧建议议种植一排排大树！5、规划思思考Part2、项目分析

Part3

、项目定位Part4、营销建议Part1、市场概况报告结构形象定位及及案名建议议营销思考讲区位：中中央讲档次：五五星级、精精典、首席席这就是清溪溪项目楼盘盘的形象定定位！我们需要一一个什么样样的形象，，占领市场场高位呢？？1、形象定定位及案名名建议凤凰花园城城：中央··花园·生生活盛和新都会会：清溪中中央·龙头头商业·精精典名宅丽景名门：：五星级··中央美美宅柏丽华庭：：中央·首首席·别墅墅领地形象定位1、形象定定位及案名名建议公园华府●豪门风范公园,项目目最核心的的价值点!形象定位“豪门”匹匹配高端客客户群需求求!主推：1、形象定定位及案名名建议一城之尊●名门府邸唯一与尊贵贵，表明项项目是清溪溪最高端的的项目，形象定位表明项目高高档属性，，匹配高端端客户需求求！辅推：1、形象定定位及案名名建议盛和●公园华府提升品牌，，与盛和新新都会相呼呼应!公园：揭示示项目最大大的卖点！！案名建议主推：辅推：盛和●中央公园盛和●公园1号1、形象定定位及案名名建议高贵的，家家族的项目目形象！1、形象定定位及案名名建议有品质感的的项目形象象！1、形象定定位及案名名建议有了“豪宅宅”的产品品！有了“豪宅宅”的形象象！那么有何营营销策略呢呢？2、营销思思考思考：按1月清溪溪洋房整体体均价4800元/㎡计如果本项目目要实现6000元元/㎡以上上的均价显然跨度偏偏大，超越越客户心理理预期那有什么办办法能让客客户自然接接受本项目目的“高价价”呢？顺势而为两个前提：：第一：09年清溪洋洋房均价4066元元/㎡，2010年年1月清溪溪洋房整体体均价4800元/㎡；这是是因为盛和和新都会以以较有档次次的品质产产品入市，，导致市场场价格上涨涨较快；第二：清溪溪在售项目目不多，而而盛和地产产旗下有三三大项目，，其中二个个住宅项目目，完全具具备影响市市场价格的的能力；2、营销思思考顺势而为所以我们提提出新的营营销建议：：项目互动，，顺势而为为！新都会后期期产品以中中大户型为为主，建议议售价提高高至5500元/㎡㎡一方面，目目前部分单单位已售5800元元/㎡，，客户基本本能接受该该价格另一方面，，可实现盛盛和新都会会项目利润润最大化；；最后，为本本项目实现现6000元/㎡㎡以上价格格做铺垫！！2、营销思思考顺势而为2、营销思考考从我司服务的的高端项目看看客户圈层消费费非常明显这给本项目带带来较大启示示我们先看一下下万科城的客客户圈层特征征圈层推广万科城成交业业主关系网关键词：朋友友、亲属、搭搭档。圈层消消费特征明显显2、营销思考考圈层推广那么我们如何何做圈层推广广呢？例如举行私房房菜（邀请知知名厨师及特特定客群）体体现无限尊贵贵感！2、营销思考考圈层推广以上仅是营销销思考建议，，后续在项目目执行阶段，，提交具体执执行方案！THEＥＮＮＤ！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。00:30:0600:30:0700:301/5/202312:30:07AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2300:30:0700:30Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海