XXXX年大冶市百代银座广场策划提案

【百代银座广场】策划提案日期：二零零六年四月十六日1前言

由于各个商场项目的招商工作其步骤与方式、方法都大同小异，难以在操作上有所突破，对项目本身的针对性也不强。如何令到项目在市场中顺利进行招商工作，敝司认为关键要从项目的定位开始。进一步挖掘及提炼出更符合项目特色的定位，加强市场吸引力，将为项目的整体推广工作带来重要的作用，故敝司从本项目的实际情况出发，结合市场现状，对项目的定位部分作出详细的阐述，以更有利于项目的招商工作进行。2百代银座商业裙楼背景资料

本项目所在的大冶市的经济发展还比较滞后，商业网点匮乏，居住人口比较分散，人均收入属于湖北中等水平，但大冶目前消费习惯是中高档消费品主要去武汉和黄石市消费，本地消费品主要集中在底档和日常用品方面。而本商业项目又处于大冶的新城区，人口密度低，商业的经营风险大，需要准确的市场定位和一定的市场培育期。应市政府扩大商业网点，完善居民商业配套设施为原则，同时也为了对本项目社区居民的生活消费方面提供便利，规划建设了百代银座商业项目，力争将本项目打造成大冶甚至黄石市最有影响力的商业项目之一。

因发展商缺乏经营商业地产方面的经验，邀请本公司对该项目进行前期的项目策划和招商代理事宜，本公司专业、专注、高效、创新的原则力将把该项目各项工作做到位，完成发展商的重托，以下是对该项目如何运作的纲领性提议。待建立正式合作关系后再出祥细的报告。3黄石市简介：黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸。东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武昌县，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。境内村村通公路，对外通往全国各地，沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路，东连浙赣线，西接京广线；水路依托长江可出海对外交通便利，区位优势明显。。

4黄石经济发展及消费

2003年，全市国内生产总值完成248亿元，同比增长0.3%。经济运行质量和效益明显提高，经济效益综合指数达到101%，提高11.65个百分点；规模以上工业总产值完成166.2亿元，增长17.5%。高新技术产品产值达36.83亿元，增长27%。财政收入完成17.02亿元,增长11.1%。消费需求稳定增长，社会消费品零售总额91.8亿元，增长10%。城镇居民人均可支配收入6605元，增长14.9%，农民人均纯收入2230元，增长4.2%。农业产业化和农村产业结构调整取得新成绩，农业总产值完成18亿元，增长5.9%。固定资产投资完成54.45亿元，增长15%，全年共实施了95个较大的建设项目，其中投资过千万元的技改项目45个，有35个项目竣工，西塞电厂、山南铁路、华新六号窑等一批酝酿多年的重大项目正式开工，黄石新火车站正式进入国家武九铁路扩能改造计划。旅游、房地产、社区服务等服务业加快发展，第三产业增加值完成95.8亿元，增长10.1%。

5黄石人口结构状况

全市总人口为250.82万人,其中,城镇人口为124.41万人,农村人口为126.41万人。按常住人口计算,2003年我市城镇化率达到49.6%。

城乡居民收入稳步增加。城镇居民人均可支配收入7165元,比上年增加560元,增长8.5%;农民人均纯收入2335元,比上年增加105元,增长4.7%。

居民生活质量继续改善。城乡居民消费结构进一步优化,用于吃的支出比重继续下降,用于吃以外的居住、学习、文化娱乐、交通通讯等方面支出比重显著上升。2003年城镇居民和农村居民恩格尔系数分别为35.3%和47%,均比往年有所下降。居住条件继续改善,城镇居民人均居住面积达到20.03平方米,比上年增长8.7%;农民居民人均居住面积32.5平方米,增长0.8%。

6黄石市经济发展存在问题国民经济和社会发展中存在的主要问题是:出口需求对经济增长拉力减弱,经济增长的结构性矛盾依然存在,农民增收比较缓慢,劳动力供求矛盾依然突出,城镇就业压力较大,部分城乡居民生活比较困难。7大冶市简介

大冶市位于湖北省东南部，长江中游南岸，地处武汉、鄂州、黄石、九江城市带之间和湖北“冶金走廊”腹地，地跨东经114°31′—115°20′，北纬29°40′—30°15′。西北与鄂州市为邻，东北与蕲春、浠水县隔江相对，西南与武汉市、咸宁市毗邻，东南与阳新县接壤。距省会武汉仅90公里，由湖北省第二大城市黄石市代管。全市总面积1566.3平方公里，辖1个乡、10个镇、3个街道办事处、1个国有农场。大冶矿藏资源丰富，得天独厚，素以“百里黄金地，江南聚宝盆”著称于世。境内已发现和探明的大小矿床273处，其中大型矿床30多处。大冶工业发达，门类齐全，形成了以冶金、机械、建材、煤炭四大行业为主，以化工、轻纺、电力、食品、饲料等行业为辅的工业体系，许多工业产品形成了拳头产品8大冶市经济发展及消费2004年，大冶全市生产总值达到95.96亿元产业完成增加值12.37亿元，增长4.1%；第二产业增加值52.60亿元，增长14.3%；第三产业增加值30.99亿元，增长11.2%。全市人均生产总值首次突破万元大关,达到10684元，增长16.7%。经济综合实力明显增强。2004年全市实现工业增加值44.80亿元，比上年增长12.6%。其中：国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业（以下简称规模以上工业）完成增加值26.23亿元，增长28.9%,增速比上年提高13.0个百分点。其中，轻工业实现增加值5.88亿元，增长1.0%；重工业增加值达20.32亿元，增长37.1%。重工业发展快于轻工业。重工业经济在规模以上工业中所占的比重达77.47%。建筑业快速发展。全市全年完成建筑业增加值7.80亿元，比上年增长24.6%,提高5.6个百分点。全市资质经上建筑企业房屋建筑施工面积187万平方米，房屋建筑竣工面积128万平方米。9大冶市人口与收入

2004年，全市年末人口为89.98万人。全年出生人口0.74万人，出生率为8.24‰；死亡人口0.43万人，死亡率为4.77‰；净增长人口0.31万人，自然增长率为3.47‰。

城乡居民收入增加，生活水平明显提高。全市城镇居民人均可支配收入6916元，比上年净增564元，增长8.9%；城镇居民人均消费支出5528元，比上年增加629元，增长12.8%。农民人均纯收入3047元，比上年增加336元，增长12.4%；农村居民人均生活消费支出2352元，净增加260元，增长12.4%。

10项目SWTO状况况（详细分析析待市场调调研后再提提供）优势：1、得到政政府的支持持，在政务务和税务方方面可以增增加项目竞竞争力。2、规模达达到了一定定的体量，，利于主力力店的引进进并产生规规模效应。。3、商场硬硬件结构良良好，通透透性高利于于商业经营营和招商。。4、交通通通畅快捷，，停车位充充足，符合合商业经营营要求。劣势及威胁胁点：1、整个大大冶居民习习惯去武汉汉和黄石消消费，短时时间内难以以改变。2、本项目目处于城市市新区，周周边居民居居住分散，，没有形成成商圈。商商业经营风险大3、大冶属属于县级市市，人口规规模和人均均收入远未未能达到知知名商家的的开店要求，招商难难度大。11项目运作思思路本项目虽然然有很多先先天不足之之处，但也也有很多机机会点。比比如能得到到政府优惠惠政策，入入驻门槛低低，市场空空间大等。。但如何把把有利因素素充分发挥挥出来，避避免不利因因素，降低低开发风险险，如何使使项目能顺顺利运作，，少走弯路路。这就需需要与具有有丰富商业业地产运作作经验的商商业管理公公司参与进进来。由商商业管理公公司跟据其其丰富的商商业运作经经验，对本本项目的市市场状况做做充分的研研究后会找找到本项目目准确的市市场定位。。再根据定定位，利用用商业管理理公司丰富富的客户资资源完成该该项目的招招商甚至直直接接管后后期的商业业经营管理理。现将商业管管理公司参参与后的工工作内容和和流程简单单说明如下下：12商业管理公公司接洽流流程1、初访阶阶段:根据项目资资料及专家家对现场状状况进行评评估论证，，对物业现现场进行观摩和和初步考察察，提出业业态组合框框架及合作作方式。2、提案阶阶段：免费提交项项目初步运运作的提案案报告，洽洽谈合作条条件，最终终完成委托代代理合同，，建立正式式合作关系系。3、调研阶阶段：对项目进行行祥细的市市场调研，，最后提供供策划报告告进入招商商阶段。4、招商准准备工作阶阶段：完成项目组组筹建→提提交项目组组成员→提提交总体进进度表→提交具具体执行工工作计划→→提交初步步招商及销销售策略→→安排驻场事宜宜→招商工工作、销售售工作全面面展开。5、运行阶阶段：履行合同责责任义务，，调整计划划偏差确保保项目运作作成功。6、项目完完成阶段：：项目成功完完成后，提提交全程工工作记录和和相关数据据给发展商，完成交交接。7、评估阶阶段：双方评估合合作结果，，弥补不足足，总结经经验，为以以后再次合合作做好准备。。13商业管理公公司服务内内容市场调查（（详细了解解市场）市场分析（（对市场数数据深入研研究）项目定位（（确定项目目运作方向向）项目策划（（确定如何何有效地实实施）项目推广（（保障顺利利完成招商商、销售、、营运的依依托）项目招商（（整合社会会资源顺利利完成筹建建）项目销售（（套现开发发资金，实实现预期利利润）项目营运（（精心打造造品牌，实实现良性开开发）14市场调研和和市场分析析的重要性性商业地产项项目在开发发或招商的的前期应对对地块的价价值、投资资开发环境境、市场供供需状况、、市场竞争争状况等各各种市场变变量进行分分析和研究究，以期对对项目进行行整体的可可行性分析析并对市场场定位提供供依据回避避风险。商商业房地产产因为其客客户需求的的特殊性、、利益协调调的多样性性和开发商商赢利模式式的不确定定性，所以以更需要在在开发前期期进行市场场调查和研研究。但是是，从市场场调查和研研究本身并并不能得出出市场定位位的结论，，他们的作作用仅限于于验证或者者为市场定定位寻找依依据，其结结论在市场场分析后才才会有一个个清晰的定定位。从我们在客客户的顾问问的过程中中总结包括括经济环境境的分析和和研究、区区域城市结结构调查与与发展规划划、商业发发展规划和和政策研究究、区域零零售市场调调查与分析析、典型性性调查与研研究、未来来商业地产产的供应量量分析、消消费者消费费行为的调调查与研究究、立地条条件研究、、商圈的确确定和研究究以下几方方面内容，，希望和大大家一起探探讨。15招商工作与与开发前期期工作的说说明虽然本项目目开发前期期可能也做做了一部分分的市场调调研工作，，但有很多多不足之处处需要弥补补：1、前期调调研的时间间跨度太长长（已是几几年前做的的调研）失失去了时效效性。2、针对的的出发点不不同（主要要针对开发发为调研目目的，并非非以招商为为目的，从从原报告中中未能对主主力店做深深入分析可可看出立场场）。3、前期调调研报告未未能起招商商指导性作作用（其主主要针对市市场的摸底底，对如何何进行招商商如何进行行营运只字字未谈，同同时对商业业项目的定定位和规划划也未做研研究，说明明该公司长长于住宅开开发，不长长于商业规规划、招商商和营运））。4、前期的的调研、定定位与后期期的招商和和营运是一一个完整的的运作体系系，不能分分开运作，，否则会出出现运作理理念和思想想的衔接偏偏差，导致致执行的困困难或无法法顺利执行行的状况。。基于以上种种种原因，，为了顺利利完成招商商工作，本本公司认为为必须对该该项目进行完整而专专业的招商商运作。本本公司全盘盘负责后续续部分的工工作。16本项目目前前要做的营营销工作确定专业商商业管理公公司全程代代理制定全盘营营销策略执行专业的的市场调查查工作执行专业的的市场分析析工作出具完善的的项目策划划工作制定专业的的项目推广广方案制定专业项项目招商策策略并负责责执行制定专业的的项目销售售策略并负负责执行（（如果发展展商有意愿愿销售）组建项目营营运管理班班子并负责责完成各营营运指标的的达成。17市场调查与与市场研究究工作内容容经济环境的的分析和生生活结构研研究区域城市结结构调查与与城市发展展规划调查查与分析区域零售业业结构的市市场调查与与分析商业发展规规划和政策策研究消费者消费费行为的调调查与研究究未来商业地地产的供应应量分析商圈的确定定和研究商业项目租租售价格和和条件的调调查的研究究招商对象的的调查和研研究交通环境的的调查和研研究18商业项目的的整体策划划工作具体体内容第一阶段：：市场调研研分析部分分商业项目策策划第一阶段：：市场调研研分析第第一项市市场调调研

1.1市场概概况

1.2经济发发展状况1.3房房地产及城城市规划发发展分析1.4未未来经济展展望第二项商商业市场-

外部部环境调查查

2.1

商业市市场现状2.2零零售行业业分析（大大型购物中中心、百货货公司、超超市大卖场场、主题商商场、专业市市场、连锁锁专卖店、、餐饮、娱娱乐及美容容、休闲、、旅游）2.3供供应量分分析及未来来供应量分分析

2.4

租金金趋势及未未来发展趋趋势2.5竞竞争对手分分析19第三项终终端消消费者市场场研究3.1终端端消费者结结构

3.2终端消消费者行为为分析3.3终端端消费者访访谈第四项租租赁商户户市场研究究

4.1租赁客户户投资动态态

4.2重点客户户发展计划划

4.3商户访谈谈第五项总总体业业态研究5.1总总体商业定定位

5.2业态组组合5.3核心心商户组合合商业项目的的整体策划划工作具体体内容第一阶段：：市场调研研分析部分分20第六项总总体商商业总体布布局策略61（包包括人流，，物流及车车流动线，，广告牌及及指示系统统建议）6.2规规划构想6.3空空间检讨第七项财财务指指标分析7.1财务结论论租赁价格格检讨7.2协助助发展商进进行项目财财务及投资资策略分析析商业项目的的整体策划划工作具体体内容第一阶段：：市场调研研分析部分分21第一项项项目定定位要素1.1定位背景景1.2定位依依据1.3市场场定位1.4目目标消费群群体定位1.5消费群体体所占比例例1.6总体档档次定位第第二二项商商业定位位要素2.1主主要业态档档次定位2.2功能布局局定位2.3铺铺型间隔布布局2.4行业业组织比例例定位2.5承租租户组合2.6主主力店位置置2.7餐饮、娱娱乐及其它它专门用途途的位置商业项目的的整体策划划工作具体体内容第二阶段：：项目定位位及风险评评估22第三项投投资分分析与风险险评估3.1项目目租赁与销销售方案比比较3.2项目目自行经营营项目及比比例3.3项目目租售比例例及分布区区域3.4项目目租金及销销售收益估估算商业项目的的整体策划划工作具体体内容第二阶段：：项目定位位及风险评评估23第一项招招商准备备1.1制定定招商计划划：

明确确推广目标标、推广进进度、实施施时间表等等1.2确确定租赁时时机：租租赁对象、、租赁渠道道、租赁限限期、租赁赁价格及其其细则、租租赁责任任等条款主主力店招招商：主主力店商家家的选择与与联络项项目招商包包装建议主主力店引引进谈判协协助

主合合同对接协协助

技术术对接（合合同）协助助商业项目的的整体策划划工作具体体内容第三阶段：：招商组织织及实施24品牌店招商商：

整体体招租策略略

招商进进度设计品品牌店商商家的规划划、选择和和联络品品牌店商家家租金设定定及付款方方式设计各各阶段租租金运行策策略及促销销策略品品牌店招商商工作洽谈谈

主合同同对接协助助

技术对对接（合同同）协助商业项目的的整体策划划工作具体体内容第三阶段：：招商组织织及实施25品牌店招商商：

整体体招租策略略

招商进进度设计品品牌店商商家的规划划、选择和和联络品品牌店商家家租金设定定及付款方方式设计各各阶段租租金运行策策略及促销销策略品品牌店招商商工作洽谈谈

主合同同对接协助助

技术对对接（合同同）协助第二项项项目推广2.1推推广渠道，，广告策略略，推广活活动

2.2选定广广告公司2.3指指导广告告公司进行行广告宣传