XXXX房地产开发流程概况

山东豪才律师事务所

房地产开发流程概况

主讲人：刘国敏律师

2011.5.141一、房地产项目开发概述房地产项目

开发企业（人）

项目融资（钱）

取得土地（地）2人之篇：房地产开发企业房地产开发企业专营企业兼营公司项目企业3钱之篇：房地产开发融资融资方式银行贷款土地储备贷款开发贷款住房按揭贷款股权融资PE基金

REITSBT/BOT项目融资合作开发融资发行股票和债券4地之篇：土地使用权的取得取得土地使用权划拨出让廉租房公租房协议出让挂牌拍卖招标使用权转让商业开发旧村改造中的安置房5项目篇：房地产开发类型房地产开发类型住宅开发商业开发城市基础设施开发旅游开发6城投济南市城市建设投资有限公司旧投济南市旧城改造投融资管理中心济南市旧城改造投资运营有限公司小清河济南市小清河开发建设投融资管理中心西区济南西区建设投资有限公司7洋房

建筑风格多为欧洲和北美风格容积率一般小于18独栋别墅

独门独院历史最悠久

9双拼别墅

10联排别别墅又称TOWNHOUSE，或三个个以上上的单单元住住宅组组成价位较较低中产阶阶级中中上层层人士士及新新贵阶阶层联排别别墅于于19世纪四四五十十年代代发源源于英英国新新城镇镇时期期，欧欧美普普及。。在欧欧洲原原始意意义上上的Townhouse是指在在城区区联排排而建建的市市民城城区住住宅，，这种种住宅宅均是是沿街街的，，由于于沿街街面的的限制制，所所以都都在基基地上上表现现为大大进深深小面面宽，，层数数一般般在3层至5层，而而立面面式样样则体体现为为新旧旧混杂杂，各各式各各样。。11叠拼别墅墅Townhouse叠拼式的的一种延延伸由多层的的复式住住宅上下下叠加在在一起组组合而成成，下层层有花园园，上层层有屋顶顶花园，，一般为为四层带带阁楼建建筑12低层住宅宅3层的住宅宅13多层住宅宅6层以下住住宅7层以上需需有电梯梯在现阶段段我国的的都市里里，多层层住宅多多属于中中高档住住宅，购购买者一一般是为为了追求求较高的的生活品品质，合合理的户户型设计计和优美美的社区区环境是是关注的的焦点。。14小高层在建设部部有关规规定中，，没有小小高层这这个概念念，它是是人们的的习惯称称谓。《民用建筑筑设计通通则》根据楼房房的层数数、高度度不同分分：１—３层称低低层、4—6层为多层层、7—9层为中高高层、10层及以上上为高层层、建筑筑高度大大于100米为超高高层。12层以下住住宅15高层住宅宅12层以上住住宅需安装消消防电梯梯高层住宅宅的优点点是可以以节约土土地，增增加住房房和居住住人口。。不足之处处：投资资大，上上下不便便，安全全性差，，在高层层生活的的家庭有有一种孤孤独和封封闭感，，多幢点点式高层层住宅建建在一起起，会产产生不规规则的高高空风。。16超高层40层以上住住宅建筑高度度大于100米17公寓集合式住住宅普通公寓寓精装公寓寓酒店式公公寓公寓是商商业地产产投资中中最为广广泛的一一种地产产形式。。公寓式式住宅最最早是舶舶来品，，相对于于独院独独户的别别墅，更更为经济济实用。。18跃层式住住宅两个楼层层内部楼梯梯跃层式住住宅的优优点是每每户都有有较大的的采光面面；通风风较好，，户内居居住面积积和辅助助面积较较大，布布局紧凑凑，功能能明确；；相互干干扰较小小。在高高层建筑筑中，由由于每两两层才设设电梯平平台，可可缩小电电梯公共共平台面面积，提提高空间间使用效效率。19复式住宅宅在概念上上是一层层，并不不具备完完整的两两层空间间，但层层高较普普通住宅宅(通常层高高2.8米)高，可在在局部拘拘出夹层层，安排排卧室或或书房等等用楼梯梯联系上上下其目的是是在有限限的空间间里增加加使用面面积，提提高住宅宅的空间间利用率率20错层式住住宅用30-60cm的高差进进行空间间隔断层次分明明立体性强强适合大面面积住宅21城市综合合体城中之城城市中心地地区居住办公商业娱乐结合22新概念节节能建筑筑低能耗建筑地源热泵泵毛细排风风系统建筑保温温材料光电节能能23二、房地产产开发流程程及法律风风险1项目的前期开发阶段2项目的建设施工阶段3项目管理阶段4物业管理阶段5商业管理阶段24取得土地前前期流程立项征收收储出让招拍挂成成交确认认书出让协议土土地地移交确认认书25城市房屋征征收与补偿偿（一）征收收法律适用用国有土地—《征收》；集体土地地—《土管法》（二）征收收主体国有—市、县政府府（三）征收范围公共利益（四）补偿偿方式安置补补偿：协商选定；；多数选定定；随机选选定；先补偿后搬搬迁（1价值补偿款款2搬迁费3安置费4停产停业损损失补偿5补助费6奖励费）（五）实实施单位委托不不以营利为为目的的单单位（六）流程程：征收决定公公告补补偿行政复议评评估行政诉讼26项目的前期期开发阶段段（1）房屋征收与与补偿（3）可行性研究究（5）建设项目方方案的分项项审批流程（2）立项（4）取得建设项项目选址意意见书（6）取得土地使使用权（7）取得建设设工程规划划许可证27房地产工程程建设的前前期准备流流程图28建设项目的的建设施工工阶段（1）建设工程程招标投标标（3）建设工程程施工流程（2）建设工程程勘察设计计（5）验收结算算（4）工程监理理29建设工程招招标投标流流程图30建设工程勘勘察设计流流程图选址勘察初步勘察详细勘察施工勘察总体设计初步设计技术设计施工图设计计31建设工程施施工流程图图开工令质量控制进度控制成本控制合同管理签证制度安全管理总包分包转包32建设工程监监理流程图图监理日志监理的证明明作用33验收结算流流程图四方验收综合验收备案竣工结算设计勘勘察施工监监理分期验收综合验收小小组城建、规划划、工程质质量监督等等相关部门门保修34建设项目的的管理阶段段（1）商品房预预售（3）商品房交交付（5）房产抵押押流程（2）商品房销销售（4）房屋权属属登记35商品房销售售流程商品房销售认购预售现房销售尾盘销售36物业管理阶阶段（1）前期物业业管理（3）后期物业业管理流程（2）物业管理理