XXXX年江都市利民北路地块项目定位报告

共生共长，江都地产破冰之道——华丰江都利民北路项目定位报告市场解读需求分析项目定位产品定位规划配套建议提案纲要提案纲要市场解读需求分析项目定位产品定位规划配套建议关键词：“天花板效应”“天花板效应”最初指的是设置一种无形的、人为的困难，以阻碍某些有资格的人在组织中上升到一定的职位。“天花板”一词最早出现在1986年3月24日的《华尔街日报》用来描述女性试图晋升到企业或组织高层所面临的障碍。后来广泛用于比喻事物发展会受到各种主客观因素的制约，事物存在明显的发展“瓶颈”。根据多年的操盘经验，同策认为三、四线城市的房地产发展具有典型的“天花板效应”同策观点1：三四线城市房地产发展“天花板效应”主要体现在以下四个方面：1、市场销售总量相对平稳，市场规模存在“天花板效应”2、市场需求和价格走势存在“天花板效应”3、市场对新观念的认知存在“天花板效应”，进行市场“教育”成本大，效果不理想4、市场竞争格局清晰，市场竞争的“天花板效应”三、四线城市通常缺乏充足的人口导入，居住的刚性需求变化不大，同时这些区域房地产投资价值不高，投资性的需求不大，因此市场通常以改善性需求为主。每年楼市的成交量比较稳定，宏观市场波动对城市的成交量影响不大。江都房地产市场规模的认知三、四线城市特征——江都市场总量认知——从08年9月-09年8月江都月度成交量走势来看，江都每年的成交总量在50-70万方左右，09年市场好成交量能够达到70万方，市场低迷的08年成交量也在50万方左右。每年市场总量比较稳定。因此在总量有限的市场环境下，吸纳现有市场远比创造新市场更有效。月均成交面积5.9万㎡月均成交面积3.1万㎡月均成交524套月均成交262套数据来源——数据来源江都房地产网江都楼市价格走势的认知三、四线城市通常房地产价格水平较低（江都目前成交均价在每平米4000多元，价格只有一线城市上海成交均价的3成不到）。在市场需求稳定的背景下，价格不会出现较大的增长，只是随着房地产市场的发展，购房客户收入水平的增长，房价小幅增长或者长期的稳定在一定的价格区间内。三、四线城市特征——江都房价走势认知——从08年9月-09年8月江都月度成交均价走势来看，房地产均价出现几次上下波动，但基本上围绕在4000-4200元/㎡的价位区间，从去年8月份以来，江都房价只有3-5%的涨幅。因此江都房地产市场价格比较稳定，短期内房价变动幅度不会很大。数据来源——数据来源江都房地产网涨幅3.5%江都市场创新观念的认知三、四线城市的市场客户普遍比较保守，通常对新事物和新观念的认知度和接受度都比较低。他们更习惯于接受已经形成的观念。对于接受新观念和新事物，需要长期的适应过程。短期内对新观念的抗性较大。在这种保守的思想下，市场产品往往出现严重“同质化”现象。三、四线城市特征——江都市场创新观观念认知———江都市场客客户也具有有传统三、、四线城市市购房客户户的特征，，他们也比比较保守，，对新事物物、新观念念接受度需需要较长的的过程。对对于创新市市场概念的的推广需要要投入大量量的“培育育成本”和和“培育时时间”，而而且一旦创创新概念市市场不认可可，将带来来巨大的市市场风险。。因此在江都都市场，紧紧贴市场已已形成的认认知远比创创造新的价价值观念更更加高效。。江都市场竞争格局的认知三、四线线城市房地地产市场客客户具有较较强的“地地域性”，，置业区域域通常选择择在自己工工作和生活活的区域及及周边，远远距离的、、跨区域的的置业可能能性较小。。城市外围围的乡镇客客户是三四四线城市的的重要客户户来源，这这些客户有有较强的““城市情结结”，他们们渴望享受受繁华的城城市生活，，距离乡镇镇较近的城城市板块将将成为这部部分客户的的首选置业业区域。三、四线城城市特征———江都竞争格格局认知———江都市场客客户的地域域性也比较较强烈，北北部区域的的购房主力力集中在城城区北部及及紧邻的周周边乡镇客客户。城市市南部区域域项目的目目标客户主主要来之区区南部区域域及南部乡乡镇。因此本案未未来的竞争争主要集中中在项目所所在的北部部区域，北北部及周边边乡镇将是是未来目标标客户最主主要的来源源区域。我们发现：在具备三、、四线城市市房地产发发展“天花花板效应””特征的江江都，满足市场现现有的成熟熟需求特征征是最有效效的市场法法则房地产在不不同发展阶阶段，市场场客户的需需求特征也也不同同策观点2：我们需要研研究江都房房地产所处处的发展阶阶段，准确确的把握这这一阶段江江都市场客客户真实的的需求特征征，为本案案开发把握握方向。南部开发区区楼市发展展房地产开始始阶段北部区域规规划江都房地产市场发展进程住宅商品化化房地产初期期房地产发展展阶段住宅刚刚实实现商品化化，江都市市民购房意意识淡薄。。主要集中中在中心城城区交通便便利区域置置业。南部区域开开发建设，，先期以学学区概念为为主的房地地产开发。。随着“中中远.欧洲洲城”开发发，引入欧欧式风格概概念和会所所概念。市市场客户逐逐步认可。。北部新行政政中心规划划，“春江江花都”““世纪景景园”将将园林景观观概念、欧欧式建筑概概念、体验验营销概念念等对江都都市场进一一步推广和和教育，市市场客户已已经基本认认同。江都房地产产市场目前的发展展阶段本阶段客户户：他们已经基基本认同欧欧式建筑风风格、会所所概念、园园林概念，，但只是留留于表面；；他们想要的的是能够展展示品质档档次的产品品，但苦于于市场只停停留在同质质化模仿阶阶段，因此，在原原有客户需需求基础上上，适当创创新，更具具有市场竞竞争力迎合市场现现有的成熟熟的需求特特征是最有有效的市场场法则在客户原有有需求的基基础上，适适当创新，，能够增强强市场竞争争力三、四线城城市的““天花板效效应”江都房地产产发展阶段段我们对江都都市场的解解读在江都这样样一个四线线城市，最最有效、最最有竞争力力工作方式式——在把握现有有的成熟的的市场需求求基础上，，适度创新新提案纲要市场解读需求分析项目定位产品定位规划配套建建议解析热销个个案，发现现市场热销销产品价格水平代表楼盘第一梯度4500-5500广源·世纪景园、心怡·春江花都、中远·欧洲城、明珠山庄、鸿益·千秋、上城国际、恒泰·贵筑第二梯度4000-4500广源·世纪花园、华丰·紫郡、世纪康城、香格里拉、碧水家园、水木南庭第三梯度3500-4000长江国际花园、建盈·国际城、建盈·御景花园、恒通·绿城、鸿达尚诚时代、怡景雅苑、锦绣丽都、金牛湾江都市目前前市场在售售的主力楼楼盘将近30个，基基本上形成成三个价格格梯度段。。本案未来来发展目标标将会锁定定“第一梯梯度”项目目档次上，，因此“第第一梯度””的项目楼楼盘将作为为本案的竞竞争参考。。本案的发展展目标锁定目标个案09年1-8月份销售排行表排名楼盘销售面积第1名中远.欧洲城46589第2名鸿益.千秋37306第3名心怡.春江花都27192第4名水木南庭21182第5名世纪花园20811第6名金域花园18859第7名香格里拉花园17223第8名建盈国际城15608第9名中远.美墅12783第10名恒通.绿城11249数据来源———数据来来源江都房房地产网锁定热销个个案心怡·春江花都/中远远·欧洲城/广源源·世纪景园目前市场上上热销楼盘盘市场热点楼楼盘，客户户预约强烈烈热销目标个个案——心心怡·春江江花都基本参数所处位置市政府对面，临近中心城区占地面积20万方建筑面积45.8万方项目规划配套高级酒店、集中的商业区建筑形态产品多样化，联排/多层洋房/小高层/高层/酒店/商业总户数2192套容积率1.7绿化率39.18%主力户型二房85-106㎡和三房122-135㎡开盘时间2008年3月推盘情况分4期开发，目前为第1期，近8万m2，包括11栋花园洋房及1栋小高层。均价5000-5500元/m2（毛坯）酒店商业别墅高层小高层花园洋房小高层一期建筑立面风风格现代风格立立面，整体体形象较好好，江都购购房客户认可度较高高热销目标个个案——心心怡·春江江花都热销目标标个案———心怡怡·春江江花都产品线特特色江都最早早开始出出现“退退台式花花园洋房房”的项项目，强强调户户户有花园园典型的退退台产品品面积段段为146㎡㎡/135㎡㎡的四房房/126㎡㎡/108㎡㎡的三房房/85㎡的的两房三房二厅二卫138㎡三房二厅二卫126㎡二房二厅一卫85㎡入户花园空中花园入户花园三房二厅一卫108㎡入户花园主力户型型及销售售率二房、三三房绝对对主力户户型，两两种户型型比重达达到95%以上上二房主力力面积在在85-99㎡㎡和100-108㎡㎡的大大两房户户型；三三房户型型以129-135㎡㎡为主主一期共开开出729套，，目前去去化520套，，去化率率达71.3%08年3月开盘盘，销售售周期为为20个个月左右右，月均成交交套数在在26套套左右85-99㎡占占20%左右100-108㎡占28%左左右129-135㎡占30%左左右数据来源源——数数据来源源江都房房地产网网热销目标标个案———心怡怡·春江江花都项目总结结项目热销销分析1、区位位——距距离市区区最近的的北部板板块项目目，对面面是市政政府所在在地；2、产品品——江江都最早早推出的的“退台台式花园园洋房””产品，，市场认认可度高高；主力户型型花园洋房房主力面面积段85-135㎡㎡公寓主力力面积段段：85-99㎡的的常规两两房产品品，和100-108㎡大两两房产品品，三房房主力面积在122-135㎡以舒舒适型为为主。主力成交交客源以北区本本区域客客户为主主，占到到约四成成购房比比重，北北部乡镇镇客户量量也比较较大，近近三层购购房客户是是来至周周边乡镇镇；地段段临近市市区，位位于市政政府对面面，因此此也吸引引了将近近三层的的南部客户户；热销目标标个案———心怡怡·春江江花都热销目标标个案———中远·欧欧洲城基本参数所处位置城南开发区，临近江都中学占地面积36万方建筑面积40万方项目规划三大欧洲风情组团，5000m2会所建筑形态多层、小高层、高层、独栋别墅二期总户数1292套容积率1.12绿化率39%主力户型主力户型二房、三房开盘时间2008年5月推盘情况分两期开发，一期15方已经交房，二期目前约有100多套房源，后期推出高层目前价格多层5500-6000元/m2小高层5200-5900元/m2

周边配套套资源城南成熟熟的生活活区，周周边超市市、银行行、菜场场、医院院等生活活配套一一应俱全全重点中学学教育集集中区，，国家重重点中学学江都中中学、江江都实验验小学分分校、江江都国际际学校初初中部等等中远.欧洲城江都中学江都国际学校江都实验小学江都实验中学热销目标标个案———中远·欧欧洲城建筑立面面风格融合欧洲洲各国的的欧式建建筑风格格，法式式、英式式、意大大利风格格等整体上偏偏向于西西班牙风风格，市市场认可可度高，，口碑好好热销目标标个案———中远·欧欧洲城景观规划划社区规划划水景和和园林景景观通过社区区雕塑小小品来突突显欧式式风格建建筑的特特色园林景观观强调的的是林木木的种植植会所配套套5000平米左左岸时光光会馆规划有网网球场、、露天泳泳池、室室内羽毛毛球馆、、健身、、商务酒酒店、咖咖啡馆、、餐饮等等多种设设施目前，江江都市场场上最好好的项目目会所配配置热销目标标个案———中远·欧欧洲城热销目标标个案———中远·欧欧洲城主力户型型及销售售率三房产品品为绝对对主力户户型，其其次为两两房产品品，两种种户型比比重达到到93%以上二房主力力面积在在91-108㎡的的大两房房户型；；三房户户型以122-135㎡为为主二期共开开出1292套套，目前前去化944套套，去化化率达72%08年5月开盘盘，销售售周期为为18个个月左右右，月均成交交套数在在52套套左右数据来源——数据来源江都房地产网项目总结结项目热销销分析1、配套套完整———南区区成熟的的生活配配套，周周边江都都重点中中学江都都中学等等学区资资源2、景观观规划、、建筑风风格———大景观观规划，，水景、、园林景景观打造造，丰富富的欧式式建筑风风格3、社区区大型会会所规划划，江都都目前公公认的顶顶级社区区会所之之一，提提升项目目品质主力户型型二房、三三房是该该项目主主力户型型产品，，两种户户型占总总供给量量的93%以上上。其中中为二房房主力91-108㎡㎡三房以大大三房为为主，面面积在122-135㎡主力成交交客源主力客户户为南部部区域的的企事业业高端客客户为主主，占到到六成左左右比重重。以企企事业单单位公务务员和外外资公司高高管，以以及部分分私营业业主为主主。少量量的来自自北部市市区和南南部乡镇镇客户热销目标标个案———中远·欧欧洲城热销目标标个案———广源·世世纪景园园基本参数所处位置城北黄山路占地面积6.1万方建筑面积10万方项目规划四大组团和中央水景建筑形态花园洋房、小高层、别墅1290800套容积率1.6绿化率36%主力户型三房89-117㎡；四房134-148㎡开盘时间预计09年12月开盘推盘情况目前正在接受预约为多层和小高层目前报价4800-5200元/㎡（预售）建筑立面面风格法式风情情，咖啡啡色建筑筑立面，，整体色色调沉稳稳、大气气，市场场客户认认可度较较高热销目标标个案———广源·世世纪景园园景观规划划5000平米社社区公园园景观———爱琴琴湖公园园规划多个个社区广广场，凯凯旋广场场、协和和广场和和情侣广广场凯旋广场情侣广场协和广场热销目标标个案———广源·世世纪景园园会所和商商业街1000平米会会所和3000平米社社区商业业区会所规划划游泳池池、棋牌牌室、咖咖啡馆、、休闲餐餐厅以及及室外休休闲空间间、露天天咖啡茶茶座3000平米社社区商业业设立便便利超市市、咖啡啡吧、生生活沙龙龙等热销目标标个案———广源·世世纪景园园产品线特特色户型多样样化，其其中主力力产品为为退台花花园洋房房和电梯梯景观公公寓花园洋房房面积从从二房66㎡到到四房房134㎡；电电梯公寓寓以三房房117㎡、四四房148㎡为为主热销目标标个案———广源·世世纪景园园二房一厅一卫66.9㎡三房两厅一卫89㎡四房两厅两卫134㎡空中花园空中花园空中花园样板区展展示项目建造造7800平米米的样板板区社区景观观细节和和未来社社区生活活展示，，对江都都购房客客户有较较大的吸吸引社区道路业主大堂入口架空层架空层休息区热销目标标个案———广源·世世纪景园园项目总结结项目热销销分析1、外部部建筑风风格，色色彩较为为沉稳，，比较迎迎合江都都客户““口味””2、项目目景观规规划———社区公公园景观观和社区区广场的的打造3、产品品上推出出退台花花园洋房房，保证证户户有有花园的的户型格格局4、从社社区景观观到样板板房，整整体的样样板带打打造，展展示建筑筑细节，，提升了了项目市市场口碑碑主力户型型花园洋房房是项目目的主力力产品，，面积从从二房66㎡到到四房房134㎡电梯公寓寓三房主主力为117㎡㎡、四房房148㎡为大大户型为为主预约客户户80%的的客户来来至北区区本区域域和北部部乡镇，，多为中中小私营营业主，，部分为为政府官官员，南区客户户较少，，只占两两成左右右比例；；热销目标标个案———广源·世世纪景园园热销竞争争个案，，我们发发现多层产品品尤其是是退台式式花园洋洋房产品品受到市市场追捧捧，花园园洋房最最大面积积都不超过135㎡㎡四房户户型；二房、三三房是市市场热销销的主力力户型，，其中二二房90-100㎡和和三房110-130㎡户型销售售情况好好；欧式的风风格市场场接受度度最好，，色彩稳稳重的立立面风格格得到市市场的青青睐；市场客户户的“地地缘性””较强，，北部板板块客户户以市区区和北部部周边乡乡镇客户户为主，，南部区域域过来的的购房客客户比重重少；研究目标标客户，，透析客客户深层层次需求求本案目标标客户来来源核心客户户圈层首先是以以双钩镇镇为主的的北部板板块的改改善型需需求客户户，他们们习惯了了区域的的生活，，在选择择改善置置业时，，本区域域是第一一选择。。其次是中中心市区区板块改改善型和和婚房客客户，这这部分具具有较强强的经济济实力，，苦于市市区没有有新房供供应或者者价格因因素，置置业需求求向市区区外围转转移，这这将是本本案需要要争取的的重要客客户。根据本案案位置和和北区热热销楼盘盘个案客客户来看看，大致致可以分分为三类类客户圈圈层北部周边乡镇中心市区板块北区板块南区板块本案位置置核心客户户圈次级核心心客户圈圈可引导级级核心客客户圈南部周边边乡镇次级核心心客户圈圈以北部周周边乡镇镇改善型型客户为为主，这这部分有有较强经经济实力力乡镇客客户，““向往””城市生生活，想想在城区区置业，，“地缘缘性”的的置业习习惯，让让他们更更加愿意意在离家家较近的的城市板板块置业业。北部部板块是是其首选选。根据本案案位置和和北区楼楼盘个案案成交客客户来看看，大致致可以分分为三类类客户圈圈层周边北部乡镇中心市区板块北区板块南区板块本案位置置核心客户户圈次级核心心客户圈圈可引导级级核心客客户圈南部周边边乡镇可引导级级客户以南区板板块为核核心改善善型需求求客户，，这部分分客户主主观上不不愿意在在北区置置业，但但未来一一两年的的时间里里区域内内只有大大户型尾尾盘供给给，供应应量缺失失，供给给结构的的压力，，加上区区域价格格攀升较较快形成成价格挤挤压，未未来南部部客户有有较大可可能来到到北部置置业，因因此说这这部分客客户为可可引导级级别客户户，通过过引导可可以形成成有效的的客源。。根据本案案位置和和北区楼楼盘个案案成交客客户来看看，大致致可以分分为三类类客户圈圈层周边北部乡镇中心市区板块北区板块南区板块本案位置置核心客户户圈次级核心心客户圈圈可引导级级核心客客户圈南部周边边乡镇改善居住住条件，是目标标客户的的主要购购房动机机；同时时为子女女置业也也是促使使其购房房的重要要因素；；数据来源源——同同策调研研数据统统计目标客户户——购购房动机机目标客户户——物物业偏好好偏好多层产品品，对花园洋房房产品接受受度很高高，小高高层产品品也逐渐渐接受和和认可，，高层产产品市场场抗性相相对较大大数据来源源——同同策调研研数据统统计目标客户户——面面积偏好好江都当地地的受访访者中多多数偏好好110~130平方米米的三房房户型其次是80~90平方方米两房房产品。数据来源——同策调研数据统计当地的受受访者中中对于立立面建材材较为偏偏好面砖砖，对于于立面色色彩较为为偏好沉稳稳的深色色调目标客户户——建建筑风格格偏好数据来源源——同同策调研研数据统统计他们是30-50岁的的中青年年，已经经拥有家家庭。他他们更倾倾向于““40不不惑”的的年龄，，他们事事业已经经取得成成功，有有一定的的物质基基础，这这种基础础不是那那种不安安稳，不不是那种种夜半来来天明去去的投机机产物。。他们已经经拥有一一定的社社会地位位，而且且社会地地位与财财富都比比较稳定定，不再为为生存这这种浅层层次的问问题搏杀杀目标客户户内心需需求描述述他们人情炼达达、世事事洞明，在这片片土地上上游刃有有余他们们追求舒适适、安逸逸的生活活。除了文文化和物物质之外外，他们们骨子里有有一种城城市情节节，他们要要享受生活活；这样的的心机，，迫使他们要在在人群中中脱颖而而出【彰显尊尊贵】，，他们在在意【品品质】我们对市市场需求求的解读读客户需求求分析，，我们发发现热销竞争争个案，，我们发发现市场上洋洋房和多多层产品品销售最最好在建筑风风格上江江都市场场对欧式式风格认认可度较较高市场客户户对房地地产品质质产品的的认知暂暂时停留留在外部部，因此此外部形形象打造造至关重重要市场上客客户以改改善性需需求为主主，为之之女置业业的比重重也比较较大江都客户户喜欢稳稳重立面面，认为为这是档档次高的的标志江都客户理想想需求的面积积段二房面积积在80-90平米，三三房110-130平米米他们在内心层层面，需要的的是社会的认认可和尊重，，具有很强的的“外显性””，强调项目目的品质感【欧风】、【【尊贵】、【【品质】提案纲要市场解读需求分析项目定位产品定位规划配套建议议本案宗地分析析华山路人民北路项目地块利民北路嵩山路黄山路市中心方向2.5公里项目基本经济济指标项目占地面积积：67828.5㎡总建筑面积：：101742㎡容积率：1.5建筑密度：24.1%绿化率：35%楼板价：1500元左右右/㎡本案开发成本本基数高1.5的容积积率对于项目目高品质社区区打造有一定定的局限性城市北面，距距离市区2.5公里，距距离传统市中中心较远西面的利民北路西面为动拆迁户住宅项目地块地块上等待拆迁建筑项目周边环境境目前项目周边边是经济适用用房为主，缺缺乏生活配套套设施，交通通不便，地块块周边可利用用的资源较少少；所在的北部板板块区域，开开发较晚，江江都市民对该该区域认可度度低；本案宗地分析析板块规划未来江都新行行政中心区市政配套人民生态公园园、市政府、、洪全医院、、江都首个5星级酒店教育配套仙城中学、以以及规划中的的的实验中学学和小学生活配套农贸市场、大大型购物中心心本案宗地分析析项目宗地给我我们最深刻的的印象——高成本配套匮乏板块前景好1500元/平米的楼板板价，项目开开发成本偏高高。位于新的城市市居住开发区区，周边缺乏乏生活配套，，交通规划路路仍在规划建建设中，目前前居住氛围不不足。本区域作为江江都为来的行行政中心和居居住生活区的的规划已经开开始落实，区区域的发展前前景较好低认可度北区板块开发发相对较晚，，生活、教育育等配套欠缺缺，距离传统统的中心市区区较远，交通通不便，因此此江都购房客客户对北区的的认可度低。。紧贴市场热点点需求，保证证项目的“安安全性”适度创新，创创造差异化竞竞争“一步领先””，甩开对手手定位原则项目定位市场需求关键键词：欧风、、尊贵、品质质纯正的英伦风风格英国，拥有世世界上最富绅绅士气质的人人群一个鼎盛而辉辉煌的日不落落王朝他们，骨子里的贵族族，血脉里的绅士士。红砖墙、格栅栅窗、尖尖屋屋顶精致而充满优优雅与高贵的的气质他们是建筑中的贵族族这一切，与市市场需求相契契合江都首席纯正正英伦风情贵贵族品质质社区本案项目定位位这一形象，将将本案从市场场上欧风社区区中，脱颖而而出！我们的项目标杆江都欧风风建筑典范定义江都新贵贵族品质社区区诠释城市贵族族文化生活我们更深远的的目标打造江都中高端人人群的专属生生活圈层属于江都华丰丰的品牌价值值让其成为引领领江都房地产产发展和高端端生活形象的的旗帜提案纲要市场解读需求分析项目定位产品定位规划配套建议议项目产品线定定位产品线定位原原则：1、紧跟市场场需求原则，，根据市场需需求，做市场场接受度好的的产品2、价值最大大化原则，在在既定的容积积率下，实现现最优的产品品配置高层公寓>=2.0根据地块容积积率1.5，，可能的产品品组合判断花园洋房0.9-1.0叠加别墅0.8-0.9联排别墅0.5-0.8小高层1.5-1.8最佳产品线组组合1、根据同策策观察，江都都市场大面积积产品销售去去化速度慢，，别墅产品对对周边环境要要求较高；2、在1.5容积率下，，做别墅产品品是必要结合合高层公寓产产品。而高层层公寓销售难难，别墅去化化慢，影响项项目销售进度度。不建议做别墅墅产品1、对高层公公寓产品，江江都购房者还还处于认知阶阶段，对这类类产品的抗性性比较大，市市场上这类产产品普遍是销销售的难点不建议做高层层公寓在不损失容积积率的前提下下产品线：小高高层公寓+花花园洋房根据地块容积积率1.5，，小高层和多多层花园洋房房组合方案方案一、方案二、“小高层公寓寓+花园洋房房”：小高层公寓为为1.5-1.8，而多多层花园洋房房容积率范围围在0.9-1；以花园园洋房最大化化，用小高层层弥补整体容容积率属于”满排““方案，没有有建筑面积损损失，充分利利用容积率；；项目产品更更加多样，整整体建筑天际际线更加美观观，同时也能能够预留充足足的空间进行行社区景观打打造，提升社社区品质单一的花园洋洋房产品多层花园洋房房为0.9-1满排花园洋房房产品会产生容积率率的损失。如如果不损失建建筑面积排布布，势必排布布会相当密集集，项目的品品质很难提升升√×我们产品线的的建议地块容积率1.5“小高层公寓寓+花园洋房房”：花园洋房排布布最大化，少少量小高层预留充足的空空间打造社区区景观产品户型及配配比建议户型定位原则则：1、市场跟随随原则，设计计市场热销的的户型类型和和面积段2、控制面积积原则，在市市场接受的面面积区间内，，保证舒适性性前提，确保保面积最小3、附加价值值原则，为市市场客户提供供最大的产品品附加值小高层公寓和和花园洋房产产品，可做的的户型类别单身公寓60平米以下下三房110-130平米四房以上140平米以以上二房90-100平米市场需求强烈烈的户型1、大户型产产品总价高，，未来销售难难度大，销售售周期长。2、江都目前前市场上大户户型产品去化化较为艰难。。目前南部区区域在售的楼楼盘基本上剩剩下都是大户户型产品。建议少量大户户型1、单身公寓寓产品属于投投资性产品，，本案坐在的的北区没有学学区资源、生生活配套不足足，住宅的投投资性不强，，未来销售有有难度。2、同位于北北区的世纪花花园，单身公公寓产品市场场销售极为不不理想，07年末推出298套的单单身公寓目前前只销售了22%。不建议做单身身公寓产品从客户需求的的调研结果和和目前市场上上热销楼盘的的户型比例来来看江都市场三房房的需求要比比两房多我们产品线的的建议户型面积范围比例二房（2+1）80-90平米40%三房（3+1）110-120平米55%四房140平米5%两房两厅:90-100平方米1.拥有套套房设计，提提升产品品质质2.入户处处的花园，赠赠送面积在12平米左右右3.主卧落落地转角窗，，延伸了套内内的空间感产品品户户型型设设计计三房房二二厅厅:120平平方方米米1.房房型型布布局局方方正正，，套套间间设设计计提提升升居居住住舒舒适适性性2.赠赠送送近近10平平米米的的建建筑筑构构件件，，提提升升空空间间实实用用性性3.近近9平平方方米米的的宽宽大大的的阳阳台台使使生生活活更更怡怡然然自自得得4.北北面面花花坛坛可可作作为为餐餐厅厅的的补补充充空空间间产品品户户型型设设计计1.户户型型紧紧凑凑，，尺尺度度适适宜宜2.空空中中花花园园、、转转角角飘飘窗窗，，赠赠送送面面积积达达10平平方方米米两房房两两厅厅:90平平方方米米产品品户户型型设设计计135㎡㎡3+1R产品品户户型型设设计计135㎡㎡3+1R产品品户户型型设设计计一层层：：130㎡㎡二层层：：120㎡㎡产品品户户型型设设计计三层层：：100㎡㎡四层层：：90㎡㎡五层层：：80㎡㎡产品品户户型型设设计计项目目建建筑筑风风格格建建议议华润润.橡橡树树湾湾华润润橡橡树树湾湾创创新新性性的的将将花花园园洋洋房房产产品品进进行行改改良良，，创创新新性性的的叠叠墅墅设设计计，，融融入入新新英英格格兰兰风风格格元元素素，，以以较较为为温温暖暖的的色色调调作作为为外外立立面面色色彩彩，，外外立立面面经经过过双双层层挑挑高高挂挂窗窗处处理理，，整整体体形形象象具具有有极极强强的的品品质质感感。。新英英格格兰兰风风格格，，融融入入自自然然美美景景建议议整整体体色色调调以以深红红色色为为主主基基调调，体体现现其其稳稳重重、、大大气气。。采采用用石材材+面面砖砖的组组合合方方式式呈呈现现。。浅色色的的石石材材配配以以深深色色系系的的面面砖砖双双色色拼拼搭搭，，在在视视觉觉上上有有层层次次感感及及过过度度感感。。建筑筑立立面面建建议议斜顶顶红红墙墙栅栅栏栏玻玻璃璃窗窗等等建建筑筑风风格格细细节节营营造造外墙墙的的落落水水管管、、室室外外管管道道…………设设置置应应与与建建筑筑主主体体设设计计统统一一考考虑虑；；落落水水管管、、电电力力线线、、可可适适当当作作隐隐藏藏安安装装。。建筑筑立立面面细细部部建建议议提案案纲纲要要市场场解解读读需求求分分析析项目目定定位位产品品定定位位规划划配配套套建建议议入口口景景观观作作为为景景观观序序列列的的起起点点，，用用节节点点性性的的景景观观小小品品配配合合社社区区主主入入口口体体现现项项目目整整体体形形象象及及档档次次，，同同时时应应充充分分考考虑虑车车行行及及人人行行动动线线的的设设计计。。入口景观观建议由社区商商业为形形象展示示的重要要平台，，以条带带状商业业向外辐辐射，串串联社区区形象，，形成社社区生活活氛围的的外延展展示空间间，并配配合社区区主入口口形成展展开式的的社区广广场空间间。商业街展展示面文化广场场，社区区关键驱驱动之一一，是社社区精神神象征，，强调文文化与特特色，为为业主提提供公共共交流文化广场场社区中心心选择较较大空间间打造中中央生态态花园，，强调绿绿色植被被与生态态水系的的结合，，优化社社区环境境。中央生态态花园项目演丹丹大高速速一侧由由北向南南布置带带状水绿绿景观空空间，密密植林木木，隔尘尘降噪，，同时配配合贯穿穿社区内内部的商商业轴线线一起对对项目各各地块形形成串联联。绿化隔离离带项目每栋栋建筑下下均设置置架空层层，并设设置不同同主题架架空花园园，社区区重要亮亮点；主题架空空花园会所功能能定位运动娱乐乐休闲会会所充分考虑虑居民的的一般性性体育运运动：乒乒乓球、、羽毛球球、篮球球、游泳泳等体育育活动等等充分考虑虑以健身身活动为为主的空空间：舞舞蹈房、、器械房房、儿童童娱乐室室等适当考虑虑居民的的娱乐学学习空间间：棋牌牌室、图图书室、、影音室室等对内对外外经营对内对外外经营对内经营营健康主题题会所双语幼儿儿园双语幼儿儿园，年年轻的父父母们解解除后顾顾社区平面面图社区外主主干道社区内人人车道路路动线社区分区区标示楼栋号标标注基建设施施标注商业及配配套设施施提示主要路口口垂直引引导系统统社区配套套设施指指引社区分区区指引停车库指指引现场标识识精神符号号之标标识系统统统一社区区内部各各处的标标识及知知识系统统，把项项目视觉觉形象完完整化，，覆盖全全局，渲渲染社区区整体感感，同时时表现项项目的的规模性性和品牌牌性。1、整个个社区内内人行道道路形象象上形成成大致统统一，整整体风格格要求相相近；2、地面面以硬质质铺装为为主，形形象生动动，不同同等级道道路材料料方面可可产生一一定不同同形态和和色彩的的变化。。精神符号号之景景观道路路以文艺性性质的道道路铺装装，儿童童涂鸦墙墙，展示示LED等各种种形态，，打造社社区的文文化品质质氛围。。精神符号号之文文化空间间社区班车车班车也是是“俱乐乐”的场场所，特特征鲜明明的班车车不仅吸吸引眼球球，更能能快速营营造归属属感感谢聆听听敬请指正正9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。00:40:5400:40:5400:401/5/202312:40:54AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2300:40:5400:40Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。00:40:5400:40:5400:40Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:40:5400:40:54January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202312:40:54上上午午00:40:541月-2315