XXXX年开封市通许项目发展建议报告

通许项目发展建议报告项目核心问题背景：通许县房地产处于初步发展阶段，整体规划及产品有待提升，现在通许县地产项目主要集中西区，分布在惠贾渠两侧，周边环境优美，区域认识度越来越高；北区板块正在崛起，现在只有一个中央公园，咸平湖环境资源丰富，将来是通许地产项目突出板块，相信将来一定会超越西区板块，本案紧邻咸平湖，自然环境，提升本案的区域价值。项目全案在通许承担一个什么样的市场角色？本案应该做什么产品来满足我们的目标客群？项目优点很多，我们采取什么样的营销策略吸引客户、塑造品牌；我们如何锁定我们的目标客户？本案需要解决的问题明确方向（企业战略、市场竞争下的策略）清晰思路（整体定位、营销思路）本案总体轴线宏观市场分析客户群定位营销策略市场环境分析项目物业发展建议竞争环境分析项目属性诠释整体产品定位通许北区，再造一座城50万㎡稀缺舒适住宅区如何树立核心？如何引领高尚？PART1：通许印象河南中心，开封相邻通许县隶属开封市，地处豫东平原，北临黄河，距省会郑州市100公里，七朝古都通许市45公里。通许县东接杞县、西连尉氏，南邻扶沟、太康，北交通许县。东西宽27.7公里，南北长34.8公里，总面积767.53平方公里。2008年，辖6个镇、6个乡：城关镇、竖岗镇、玉皇庙镇、四所楼镇、朱砂镇、长智镇、冯庄乡、孙营乡、大岗李乡、邸阁乡、练城乡、厉庄乡。309个行政村，611个自然村，62.46万人。民族汉族居多，占99.2%，回族和其他少数民族占0.8%。县人民政府驻城关镇。通许县扶沟太康尉氏杞县城市属性：通许位于河南省中部，紧邻通许，距通许仅45公里通许县区位优势明显，交通十分发达。西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里。地方铁路登杞线穿越境内，长达46公里。境内高速公路纵横交错，遍布全县，日南（日照至南阳）、大广（大庆至广州）两条高速公路交汇与县城东北3公里，内蒙古阿拉善旗至深圳高速公路纵贯全境，已开工建设的郑州机场至商丘高速成公路穿境而过。境内有S218、S325、S326省道3条，全县通车总里程已达1422.7万公里，公路密度每百平方公里185.8公里，现已形成了以高速公路、铁路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系城市属性：西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里，南兰、大广距城区3公里，交通便捷。通许县产业集聚区规划占地15.5平方公里，分城东和城北两个集聚区，已开发利用5.1平方公里，入驻企业35家，全部投产后可实现年产值46亿元，年获利税3.88亿元，可安排7000余人就业。区内基础设施日趋完善。已形成以电动车产业为支柱，纺织服装、机械制造、酿酒、化工、农副产品加工五大优势产业并存的良好局面。产业集聚区按照“统一规划、成片布局、整合资源、拓展空间”的要求，从基础设施建设、信息平台打造、服务环境的优化、优质项目的引进等方面高起点规划，高标准建设，最大限度降低企业入区成本，吸引项目向集聚区聚集，力争将两大集聚区建设成为通许县对外开放的“窗口”和招商引资的重要基地3产业园聚集区产业园聚集区城市属性：按照通许市委、市政府打好工业强市攻坚战的总体部署，通许县大力实施“开放引进”战略，全面出台各项招商引资优惠政策，打造“政策洼地、投资福地、兴业高地”。2011年1-11月份，通许县规模以上工业企业达到128家。截至11月末，规模以上工业共完成总产值1263835万元，同比增长25.8%；实现现价工业增加值334175万元，同比增长26.3%。（一）1-11月通许县规模以上工业发展情况

1-11月以来，全县规模以上工业发展呈现稳步上升的态势，尤其进入第二季度，由于各企业生产力度的不断增强，一批新建新增企业的加入，全县规模以上工业处于稳增速运行状态，三个月当月的总产值增长速度一直保持在23.7%以上，平均速度达到了23.8%，全县规模以上工业增加值获得了24.3%以上的增长速度。同时产销衔接良好，1-11份销售产值共完成1256692万元，产销率达99.4%，同比增长0.7个百分点，工业用电量平稳控制，1-11月共用电1955.5万千瓦时，同比下降7.6个百分点，远低于工业增加值的增长速度。12.5163030.9703601020304050607009年10年规划通许县城市化进程城市建成区城市化率城市属性：近6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速（二）2012年及及未来全县县规模工业业发展形势势展望鉴于通许县县工业结构构及传统发发展模式，，历来县规规模以上工工业发展会会在下半年年开始提速速，相应而而言每年的的下半年也也是同比基基数逐步加加大的时期期，给县规规模以上工工业增长的的压力也开开始逐步加加大。首先，老企企业增长空空间进一步步压缩，难难有潜力可可挖。全县县目前的128家规规模以上工工业企业中中，纳入统统计两年以以上的企业业有124家，基数数十分庞大大，而且经经过多年的的发展，其其产能利用用基本饱和和，部分企企业已经处处于下滑状状态，仅仅仅依靠企业业自身自然然的增长，，已经没有有多少空间间，正常情情况下能有有10个百百分点的拉拉动力已很很不错了。。其次，新新增企业规规模相对较较小，拉动动力不足。。2011下半年全全县共新增增企业4家家，预计规规模没有一一个亿元企企业，对全全年规模以以上工业增增长的拉动动力预计不不会太强。。鉴于上述情情况，可以以预期随着着去年同期期基数的逐逐步加大，，2012年县规模模以上工业业经济增长长的压力将将是空前的的，预计累累计增长速速度将会慢慢速提升。。城市属性：：近6年来来，尽管经经济总量仍仍然不高，，但经济增增长势头良良好，实现现了4年翻翻一番的较较快增速本案城市属性：：以打造生生态园林城城市为目标标，以创““三城”为为载体，按按照“两心心、两轴、、三带、五五大片区””的规划布布局区域属性：：北城区，，将成为一一座集居住住、工业、、办公、休休闲为一体体的生态型型新城；将将成为通许许未来的行行政中心与与发展重点点；将来对对通许市经经济发展的的价值逐渐渐展现，具具有良好的的发展前景景；西区居居住区逐步步形成。通许以北，，生态新城城通许新区核核心区是集集居住、工工业、办公公、休闲为为一体的生生态型新城城区。建设初建建成效，，区域崛崛起在即即从近几年年的发展展情况看看，西新新区高端端项目云云集，绝绝大部分分项目都都集中在在此，北北区生态态居住规规划已经经初步形形成，区区域崛起起在即，，相信将将来一定定会超过过西区区域属性性：北区区的崛起起，启动动了通许许县发展展的新篇篇章，将将成为通通许经济济未来发发展的新新兴区与与改革发发展的孵孵化器涵涵盖产业业、教育育、居住住、商贸贸等功能能产业聚集集区产业聚集集区居住区咸平大道道聚集行行政单位位，产业业园区聚聚集于此此，势必必会带来来强大的的人流，，咸平湖湖的建设设改造必必将提升升北区区区域价值值。区域属性性：而随随着北区区的建设设，通许许也将逐逐渐开始始共享部部分通许许市的优优势资源源，享受受通许20分钟钟城市圈圈的便利利区位优优势通许20分钟城城市圈2003年，为为了实现现建设小小康社会会和中原原崛起的的宏伟目目标，河河南省委委、省政政府制定定了《河河南省全全面建设设小康社社会规划划纲要》》，作出出了实施施区域性性中心城城市带动动战略、、加快中中原城市市群发展展、实现现中原崛崛起的战战略决策策，并确确定以郑郑州为中中心，一一个半小小时经济济圈内的的通许、、洛阳、、新乡、、焦作、、许昌、、平顶山山、漯河河、济源源9个省省辖市组组成中原原城市群群，同时时大广高高速和国国道到通通许仅需需20分分钟，享享受开封封老皇城城城市生生活圈。。未来的20分钟钟城市圈圈中心作为通许许到通许许的桥头头堡，通通许北区区新区将将与通许许西新区区一起成成为卡疯疯城市带带的副中中心，从从而共享享20分分钟城市市圈核心心带来的的巨大区区位优势势。20分钟钟生活圈圈项目属性性：本项项目地块块所属区区域位于于通许北北区咸平平湖景观观中心，，属于通通许新区区的第二二组团，，随着北北区道路路管网等等系统的的完善和和咸平湖湖改造建建设完成成，北区区组团即即将大规规模开发发；项目目发展机机遇明显显。咸平湖本案项目与城城市的关关系：项项目的发发展将推推动通许许房地产产市场的的升级，，提升通通许人居居水平并并奠定新新区的形形象，从从而奠定定核心区区的发展展基调主导通许许房地产产开发方方向，引引领新一一轮建设设热潮项目距兰兰南高速速不足5公里、、距S218不不足1000米米，未来来的城市市之门在在项目之之北，项项目未来来将承担担通许北北大门的的形象的的使命形成通许许新城形形象，奠奠定核心心区发展展基调作为核心心区启动动路的一一号路从从项目南南北贯穿穿，将带带动区域域与核心心区发展展共同建建设，极极大的推推进项目目的面世世进程。。升级通许许人居体体系随着核心心区的建建设，项项目将享享受核心心区域的的市政配配套与咸咸平湖湖湖景资源源，将成成为项目目开发的的巨大利利好项目与区区域的关关系：项项目位于于新区核核心区的的发展轴轴线上，，承载着着引领区区域强势势启动的的关键角角色咸平大道道次主轴轴线上，，通许北北门户项目紧邻邻上海路路，与咸咸平大道道不足500米米，10分钟直直达兰南南高速，，项目未未来将承承担通许许北大门门的形象象的使命命。咸平湖改改造、道道路建设设，北区区崛起在在即！咸平湖改改造方案案已经审审批，道道路管网网正在如如火如荼荼的将建建设，北北区崛起起指日可可待！PART2：通通许房地地产现状状通许县房房地产市市场洞察察（一）、、市场现现状随着政府府对城市市的重新新规划定定位，通通许县房房地产发发展迎来来了真正正的春天天，瑞通通嘉园、、、水水榭花都都、俪景景湾、、凯旋城城、假假日澜湾湾等一批规规模性住住区开工工建设，，通许楼楼市出现现了供销销两旺的的繁荣景景象。近两年，，通许县县房地产产市场虽虽然取得得了较快快的发展展并且势势头良好好，但直直到目前前，楼市市发展并并不完善，规模模性楼盘盘及私人人建房共共存，楼楼市整体体仍处在在“市场场发展的的初级阶阶段”。。作为一个个新兴市市场，民民权县房房地产市市场有着着自己鲜鲜明的个个性，同同时也存存在诸多多问题值值得关注注。通许县城城目前有有房地产产项目十十余处，，房地产产项目主主要集中中在在行行政路为为中心的的县城中中西部，，目前集集中了通通许县城城的大部部分楼盘盘。项目售楼楼处也主主要沿行行政路两两侧布置置，包括括俪景湾湾、名门门世家、、瑞通嘉嘉园及城城北新区区新亮相相的中央央公园等等。建筑形态态处在多多层向小小高层过过渡阶段段，居民民对小高高层产品品接受度度尚可。。房价水平平多层均均价2700-2800元/㎡，高高层均价价2800-2900元/㎡㎡。户型以常常规户型型为主，，水榭花花都有部部分创新新。市政无集集中供暖暖，采暖暖源以地地热资源源为主。。城北新区区范围内内有大块块闲置土土地，具具备良好好房地产产开发价价值。营销推广广水平一一般，以以常规户户外广告告牌、墙墙体广告告、围档档、单页页、短信信及观赏赏性活动动等为主主，广告告表现力力一般。。楼盘多多为开发发商自己己销售。。（1）市市场特征征中央广场场中央公园园本案水榭花都都水御景湾湾瑞通嘉园园迎宾御花花园凯旋城假日澜湾湾（2）通通许项目目分布图图西区板块块北区板块块中心板块块通许县项项目主要要集中在在西区，，即行政政路西段段，产品品以多层层为主，，部分项项目有少少量小高高层和高高层，如如凯旋城城是纯高高层项目目；整个个市场物物业档次次都不高高（除凯凯旋城外外），整整体包装装较一般般。北区和老城中中心项目较少少，北区只有有一个中央公公园，中心城城区中央广场场，但是北区区湖景资源较较丰富，道路路系统发达，，政府单位较较多，学校医医院等云集于于此，区域发发展潜力巨大大。各项目价格差差异不大，多多层从2300-3100元/平米米，价格超过过3200以以上将是提升升瓶颈，。均价元/平米2900俪景景湾（多层））,2600小高2700假日日澜湾（多层层）1.俪景湾、、水榭花都以以地段配套与与惠贾河水景景资源为依托托，引领市场场价格；2.中央广场场位于老城核核心，但产品品一般，整体体价位相对高高点；3.迎宾御花花园、瑞通嘉嘉园，自身品品质不突出，，价值处于洼洼地；2800中央央广场（高层层）2800—3100水榭榭花都（多层层、小高）地段、景观资资源、产品品品质、开发品品牌成为影响响价格的重要要因素通许在售楼盘盘价格列表2300迎宾宾御花园家（（多层）（3）通许价价格表现楼盘名称容积率建筑形式特色水榭花都1.8多层、小高层板式建筑，围合分布，中心优秀景观。俪景湾1.8多层、小高层兵营排布，无景观资源假日澜湾2.946.5层，11.5层后现当代板式布局。中央广场高层。点状排布、无亮点迎宾御花园1.5多层兵营排布，规划一般凯旋城2.6小高层、高层法式板式布局中央公园多层、高层南低北高、兵营排布多层占据市场场主导地位；；以小高层11.5层左右右高层为主，，市场接受度度一般。（4）各竞品品建筑指标（5）各竞品品产品特点楼盘名称两居室(㎡)三居室(㎡)四居室(㎡)户型特点水榭花都109—132㎡146—148㎡全明设计、，通透性好、观景阳台，户型合理。俪景湾100-130㎡130-240㎡南北通透、观景采光好。假日澜湾90、96㎡116、121、123、124三房两厅两卫104、113㎡三房两厅一卫宽阔舒适、布局合理。迎宾御花园89㎡118—135㎡130—137㎡精致布局、动静分区、通风采光好、观景好。中央广场95㎡126-146㎡空间利用率高、双阳台、南北朝向、百变空间。凯旋城120、115㎡宽步观景、全明设计、南北通透。□以三居室室（110-130㎡））为主，户型型设计以通透透、全明、布布局合理、观观景为最普遍遍特点。.（6）各竞品品建筑风格本案风格（古典简约））金蓝湾普罗旺世从建筑风格上上来看，各竞竞品建筑风格格特征不明显显，绝大部分分是现代或后后现代主义风风格、简欧，，只有凯旋城城是法式风格格；整体建筑造型型及形象一般般。琥珀名城郑开森林半岛岛青苑碧丽国都开元华庭俪景湾中央公园水榭花都凯旋城迎宾御花园瑞通嘉园（7）竞品园园林景观楼盘名称绿化率园林排布及特色水榭花都56%中央景观水系和外部惠贾河景观资源遥相呼应，各栋楼之间都有很多的绿化带环绕。凯旋城中央景观水系与周边景观排布合理，体现景观均好性俪景湾44%景观规划一般迎宾御花园38%景观规划一般中央广场无景观在售项目景观观规划一般，，没有很好的的体现项目景景观优势；项目可在营销销推广及销售售体验的过程程中强调景观观的优势。（8）售价及及销售特征市场消化以刚刚性需求为主主，140以以上市场消化化不佳，110-130㎡的三房最最受市场欢迎迎。楼盘名称成交价格产品去化特征水榭花都小高层2850元/㎡多层3000元/㎡109/132㎡三房去化较快，140以上去化较慢。俪景湾多层2900元/㎡小高层2600元/㎡100-130㎡去化较快，相对115㎡好卖假日澜湾多层2700元/㎡90、96㎡

两房去化相对不错，104、113㎡小三房接受度较高，116、121、123、124㎡较好卖。中央广场高层2800元/㎡通过销售人员员访谈及万科科分析获得（9）竞品客客户群分析各竞品之间客客群情况并不不统一，但均均离不开周边边客群及外地地客户对项目目销售的支撑撑；据了解，品牌牌、周边配套套、产品是客客户考虑置业业最关注的因因素（价格除除外）。项目名称成交来源区域置业目的客户关注点俪景湾通许50%.乡镇50%自住居住舒适性及周边配套水榭花都通许60%.乡镇40%自住居住舒适性及周边配套瑞通嘉园通许50%.乡镇50%，自住居住舒适性及周边配套中央广场通许50%.乡镇50%自住居住舒适性及周边配套竞品小结地段：未来城市中心心，配套较齐齐全，交通方方便；户型：户型设计上多多注重高尚而而不奢侈，首首次置业最佳佳户型选择较较为热销，片片区供应比例例不足；景观：景观设计特色色鲜明，注重重排布上的层层次和组合衔衔接的楼盘品品牌档次市场场反映更好；；主题：中高端楼盘都都具备项目独独特的主题（（如建筑、人人文、园林等等），把项目目优势融入到到项目主题推推广中。俪景湾项目案名俪景湾项目地址通许通许县行政路西段物业性质住宅+商业开发商河南兴晨置业有限公司销售公司上兵行销售楼电话0378-

32888773288677建筑设计景观及规划特点现代简约物管公司物管收费待定总占地面积3万㎡总建筑面积6万㎡容积率1.8得房率85%物业特征别墅式花园洋房小高层为主工程进度前四期以基本销售达到90%,目前在售第五期住宅情况住宅以多层和小高层为主，住宅面积从70平米到130平米之间销售价格开盘日期：年初，均价：2900元/平米汽车库售价待定销售现状前四期以基本销售达到90%,目前在售第五期优劣势分析紧邻主干道，交通便捷，但目前公交还不发达；周边配套规划较为齐全，但正在加强完善期间，升值空间比较大较同区位楼盘较为高端；毗邻市政景观河，环境优美。（二）个案楼楼盘分析2.迎宾御花花园项目案名迎宾御花园项目地址行政路和迎宾大道、与文卫路交叉口物业性质住宅+商业开发商通许宏海置业销售公司售楼电话0378-

3282222、3285555建筑设计景观及规划特点简欧物管公司物管收费待定总占地面积260亩总建筑面积30万㎡容积率1.8得房率85%物业特征别墅式花园洋房小高层为主工程进度住宅情况住宅以多层和小高层为主，住宅面积从110平米到137平米之间销售价格开盘日期：年初，均价：2800元/平米汽车库售价待定销售现状正在咨询阶段优劣势分析小区内环境优美，周边配套设施齐全，近20000平米商业风情街，满足日常生活购物所需，交通十分便利。3.水榭花都都项目案名水榭花都项目地址通许县行政路西段物业性质住宅+商业开发商通许林景房地产开发有限公司销售公司通许林景售楼电话0378-

4933333.4866666建筑设计景观及规划特点简欧物管公司河南建业物业物管收费待定总占地面积200亩总建筑面积20万㎡容积率1.8得房率85%物业特征别墅式花园洋房小高层为主工程进度住宅情况住宅以多层和小高层为主，以适中三房为主销售价格开盘日期：年初，均价：3000元/平米汽车库售价待定销售现状优劣势分析周边及小区内部环境优美，占据核心地段，不仅交通方便，而且周边的生活配套非常齐全，休闲娱乐设施也很完善。4.瑞通嘉园园项目案名瑞通嘉园项目地址通许县行政路西段物业性质住宅+商业开发商河南命冠房地产销售公司售楼电4968999建筑设计景观及规划特点现代简约物管公司星瑞物业物管收费待定总占地面积40亩总建筑面积20万㎡容积率2.0得房率85%物业特征多层为主工程进度前四期已封顶，目前在售第五期住宅情况住宅以多层为主，以两房及小三房为主销售价格开盘日期：年初，均价：2800元/平米汽车库售价待定销售现状目前在售房源为一期五栋优劣势分析位于新老城区结合部，所以周边各种生活配套齐全，已经开发到第五期，小区入驻率比较高，商业街给给生活带来了许多便利。5.假日澜湾湾项目地址：文文卫路西段原原西关造纸厂厂开发商：通许许县通富房地地产开发有限限公司销售热线：4988999/4930888绿化率：40.3%容积率：2.94项目概况：占占地22亩，，共计10栋栋楼，共户数数356户；；一批推出1、2、3、、5、6号楼楼，现仅6号号楼剩余一半半房源，其余余楼栋仅剩余余少数房源；；其中1、2号楼为六层层半，3、5、6号楼为为11层半；；房源细节：坡坡屋顶带阁楼楼；无暖气；；八角窗；大大阳台户型面积：116、121、123、124㎡㎡三房两厅两两卫，104、113㎡㎡三房两厅一一卫，90、、96㎡两房房两厅一卫均价：2700元/㎡左左右交房日期：2012年8月31日，，现工程部分分已封顶优惠：一次性性付款优惠6%；按揭首首付40%，，优惠1%，，首付50%，优惠2%，首付60%，优惠3%。项目小结：项项目体量较小小，有部分东东西户房源，，不易消化；；产品属于中中等，但是六六层半、11层半概念植植入较好，获获得市场认可可。多层产品目前前仍占据市场场主流，且在在户型功能、、户型面积、、价格等方面面存在雷同，，市场竞争比较较激烈；整体来看，市市场对居住品品质的提升要要求不高，地段、开发商商实力与品牌牌仍是吸引消消费者的重要要因素；通许本地消费费者住房消费费较为理性和务务实。通许西区部分分项目多层产产品已基本售售完，部分高高层项目由于于市场接受度度低、客户置置业习惯等去去化量少，销销售压力大。。随着后续高层层项目（如迎迎宾御花园、、凯旋城、中中央公园）的的集中推出，，加大了市场场投放量。通许市场总结结及启示启示：项目在营销过过程中应注重重主题概念的的统一，同时时充分传播城城市未来中心心最佳居住区区之一、配套套的优势、项项目产品的特特色、产品的的优势等。PART3：：本案SWOT分析区位：通许北新区，，城市发展方方向，站在城城市发展最前前沿；交通：紧邻上海路，，距咸平大道道不足300米，距兰南南高速仅10分钟、直通通开封，交通通便利；景观资源：本案与咸平湖湖仅一路之隔隔，随着咸平平湖的改造建建设，本区域域景观资源更更加丰富；居住：该区域居住条条件不成熟，，生活配套不不完善，但项项目周边行政政单位和医院院、学校较多多厚。（1）地段基基本情况解析析生活配套不齐齐全、生态资资源较好，城城市中心宜居居典范。咸平大道行政路人民路上海路解放路咸平湖本案（2）SWOT分析Strengths(优优势)地段优湖景资源丰富富升值潜力大紧邻上海路，，距咸平大道道不足300米，距兰南南高速仅10分钟、直通通开封，交通通便利湖景资源丰富富，是本案的的前花园闹处于通许新区区，未来升值值潜力巨大此地段入则宁宁静，出则繁繁华，将广受受客户的认可可，且临近行行政路和人民民路，出入城城区随心所欲欲；政策调控影响响消费者购买买信心和购买买欲望，整体体市场转淡。。区域市场不成成熟，周边配配套不成熟；；居住氛围不浓浓厚，客户认认识度低；weakness(劣劣势)区域市场不成成熟认识度不不高配套不完善“地段稀缺””：城市未来中心心土地稀缺，，可享四路方方便的交通；；“生态性”：：临近咸平湖，，环境佳；“未来优”：：政府招商引力力力度较大，，本区域招商商引资项目较较多，人流集集中地；“产品稀缺””：市场产品同质质化严重，我我们可走差异异化高端路；；opportunities(机会会)地段优势前景展望“大盘竞争””：水榭花都、瑞瑞通嘉园、中中央公园体量量更大，入市市更早，后期期产品将调整整与项目后期期产品形成直直接竞争；“城市理念””：目前开开封的的居住住理念念，多多层住住宅与与大宅宅仍紧紧密相相关，，客户户观念念需引引导；；“品牌牌与价价格””：项目即即将形形成标标杆性性的高高价盘盘，品品牌及及价格格将受受到市市场的的考验验；threats（威威胁））大盘竞竞争消费理理念SWOT分分析：：多利利用用优优势势多创创造造机机会会综合合策策略略SO策策略略：：打造造属属于于自自身身的的品品牌牌形形象象，，区区域域领领跑跑；；利于于户户型型、、居居住住的的舒舒适适性性等等优优势势，，分分客客源源，，抢抢客客源源；；项目目户户型型面面积积奢奢华华，，吸吸引引高高端端主主流流客客户户群群；；ST策策略略：：利用用优优势势的的资资源源打打造造宜居居概概念念利用用价格格策策略略、、产产品品推推售售组组合合策策略略竞争争突突围围；；产品品特特点点及及未未来来前前景景对对投投资资客客户户进进行行有有效效拉拉动动。。PART4：：目目标标客客户户分分析析及及定定位位中科科院院家家庭庭分分析析模模型型模型型解解释释：：中国国社社会会科科学学院院对对当当前前中中国国社社会会形形态态的的研研究究，，主主要要从从两两个个大大的的方方面面，，即即经济济阶阶层层和社会会阶阶层层来进进行行研研究究，，同同时时辅辅之之于于社会会组组织织资资源源和文化化资资源源两个个标标准准来来进进行行划划分分。。本项项目目客客户户群群主主要要为为社社会会中中层层以以上上加加农农民民。。地市市以以下下级级别别市市场场购购房房者者一一次次性性付付款款比比例例较较高高。。五大社会经济等级社会上层：高层领导干部、大企业经理人员、高级专业人员及大私营企业主中上层：中低层领导干部、大企业中层管理人员、中小企业经理人员、中级专业技术人员及中等企业主中中层：初级专业技术人员、小企业主、办事人员、个体工商户、中高级技工、农业经营大户中下层：个体劳动者、一般商业服务人员、工人、农民社会底层：生活处于贫困状态并缺乏就业保障的工人、农民和无业、失业、半失业者十大社会阶层国家及社会管理者阶层（拥有组织资源）经理人员阶层（拥有文化及组织资源）私营企业主阶层（拥有经济资源）专业技术人员阶层（拥有文化资源）办事人员阶层（拥有少量文化及组织资源）个体工商户阶层（拥有少量经济资源）商业服务员工阶层（拥有很少量三种资源）产业工人阶层（拥有很少量三种资源）农业劳动者阶层（拥有很少量三种资源）城乡无业、失业、半失业阶层（基本没有三种资源）1、、目目标标客客户户分分析析2、、客客户户定定位位：：购购买买力力范范围围10-40万万，，以以20-30万万居居多多家庭成员较为复杂新婚族小三口之家三代同堂二老空巢中产型经济型富裕型富贵型40-60万城市新移民（20—65）大三口之家都市新锐（25—30）品质家庭（30—50）健康养老（50以上）家庭结构购买力二老＋工作子女60万以上25-45万10-25万3、、客客户户基基本本特特征征置业业目目的的：：住宅宅：：自自住住为为主主，，改改善善性性需需求求；；商业业投投资资为为主主。。客户户描描述述：：年龄龄：：25——60岁岁为为主主；；家庭庭年年收收入入：：在在3万万元元以以上上；；家庭庭构构成成：：家家庭庭人人口口一一般般为为3——5人人；；客户户敏敏感感度度：：楼层层/价价格格：：无无论论自自住住或或投投资资客客户户，，对楼楼层层及及价价格格的的敏敏感感度度最最强强；；其他他依依次次为为：：外外立立面面、、产产品品品品质质、、景景观观、、物业业管管理理等等。。县城城55%乡镇镇、、农农村村迁迁县县城城及外外出出务务工工人人员员45%四类类核核心心目目标标客客户户群群政府府公公务务员员，，私私营营业业主主户型型面面积积：：120-160，，三三房房两两厅厅关注注因因素素：：环环境境、、交交通通、、品品质质购买买目目的的：：自自住住购买买心心理理：：面面子子企事业单单位高级级管理人人员，个个体户户型面积积：120-140，，三房两两厅关注因素素：交通通、环境境、品质质购买目的的：自住住购买心理理：面子子农村迁县县城富裕裕家庭户型面积积：110-150，，三房两两厅关注因素素：品质质、环境境、交通通、购买目的的：自住住购买心理理：经济济实惠外出务工工人员户型面积积：100-140，，两房/三房两两厅关注因素素：环境境、交通通、品质质购买目的的：自住住购买心理理：经济济实惠又又不失面面子项目整体体定位整体产品品定位PART5：项项目物业业发展建建议如何塑造造项目品品牌？如何打到到他们心心灵深处处？形象定位位要以怎样样的形象象出现在在目标客客户群面面前？要用什么么方式、、“语言”与他们沟沟通？本项目的的形象定定位是什什么？产品定位位——地地块因子子分析自自身资源源的匹配配度及及本项项目自身身档次的的初判以上分析析表明，，本项目目地块自自身因素素对楼盘盘的开发发档次有有一定优优势，适宜开发发中高端端产品的的住宅项项目；但是从从项目的的体量上上看，不不适宜开开发顶端端豪宅的的先天条条件。本项目开开发高档档产品必必须通过过产品的精精细化和对社区区内部环境境的营造造才能加以以改善。。项目开发发中低档档产品和和小户型型公寓将将会受到到成本、区区位、公公共效能能、品牌牌破坏等因素的的影响。。因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品小户型公寓对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无无对公共效能的依赖弱较弱一般较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求高容积率景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格一般地块匹配情况资源不支持不符合基本符合基本符合不支持区位不支持档次定位位初步判断断——中中高端住住宅物业业？本项目物物业档次次——中高档次、、中高品品质、科科技的、、极致的的精品社社区极致舒适适精品社社区（以差异异化产品品的打造造为核心心优势））本项目物物业档次次定位为为：产品功能能定位关关键词：：极致的、、舒适的的、精品品的、纯纯粹的产品定位位中高档、、中高品品质的解解决思路路和目标标对比片区区内竞争争楼盘而而言：超越和引引领对比市场场上高品品质楼盘盘而言：：精细、极极致、差差异化产品定位位形象定位位精细·生活·极致城市精工工建筑群群，极致致生活价价值观精细品质国际都市品味极致生活活科技从“城市运营营”到“文化运营营”的一次华华丽转身身——当整个区区域都在在叫器着着区域价价值时，，我们把把重心放放到“产品精细细化”，开始追追求一种种生活的的文化与与居住的的哲学。。打造产品品力我们给出出的物业业发展建建议并不不是设计计方案，，而是对对设计提提出的建建设性意意见，即即在控制制成本的的前提下下，最大大化客户户附加值值的因素素——原则：一切均基基于竞争争的价值值增加CVA(CompetitionValueAdded)体现项目目定位主主题(极极致精品品住宅)需要说明明的是产品规划划建议5.5F退台式式花园洋洋房“8+1”情景电梯梯洋房空中花廊廊联排小小墅创新产品品组合院馆级小小高层院馆级小小高层“8+1”情景景电梯洋洋房5.5F退台式式花园洋洋房空中花廊廊联排小小墅项目产品品类别配配比通过对通通许房地地产市场场的深入入调查与与研究，，结合本本项目区区域及消消费者需需求的特特征，建建议以上上几种产产品类别别配比如如下：产品类型产品配比户型面积区间院馆小高层20%80-115㎡5.5F退台花园洋房50%洋房110-150㎡8+1电梯洋房20%150—160㎡四房120-130㎡三房空中花廊联排小墅10%120-140㎡PART-1:项目住住宅投放放产品解解析产品一：：5.5退退台花园园洋房户户有花花园、洋洋味十足足的建筑筑风格住住宅层层退台台花园示意意层层退台台花园示意意层层退台台，退一步步的生活活哲学！！私享庭院院——有天天有地、、阳光、、清风、、花香、、室内外外交流的的家庭舞舞台露台文化化——营造第三三生活空空间入户花园园——进则则入户相相迎，退退则休闲闲、与庭庭院相约约地下私家家会所——专属空间间，私享享尊崇下沉式庭庭院共享庭院院示意创新共享享庭院设设计——对扣式庭庭院、彰彰显尊贵贵停车停车共享庭院人在平台台上活动动，车进进入地下下，可做做到各组组团内的的人车分分流；形成半私私密院落落空间，，重温往往日院落落情怀，，而且不不同的院院落通过过造景，，可形成成不同的的主题，，使居民民产生安安全感、、归属感感和领域域感；平台高出出地面1.2米米的部分分，采用用与草坡坡地面及及错落花花池相接接，可造造成小区区整体地地形的起起伏，营营造更加加丰富的的环境景景观；营造和谐谐的邻里里关系，，茶余饭饭后，园园中品茶茶纳凉、、观星赏赏月；通过院落落的门禁禁系统，，进行私私家庭院院的智能能化安全全管理，，营造别别墅的私私密性。。共享庭院院优势组团庭院院门禁管理理庭院内景景实景港湾式停停车一层私家家花园入入户亲地二层层一、二层层私家花花园关系系洋房三层层赠送超大大露台，，品茶纳纳凉，无无限清风风与阳光光洋房四层层超长露台台——超值值性价比比生活享享受洋房五层层挑高复式式——宽阔阔居住空空间、张张扬人生生气度星光露台台挑高客厅厅产品二：：8+1情情景电梯梯洋房特征：1、2、、3层具具备花园园洋房特特征，3、5、、7和4、6、、8进行行奇偶错错层设计计。观景电梯梯——尽览小区区内优美美景观，，回归自自然一层赠送私私家花园——独立的私家家花园入户户奇偶错层、、6米挑高阳光房下沉式庭院院下沉式地下下私家豪华华会所二层设置亲亲地花园一层二层二层亲地效效果示意产品三：空空中花廊联联排小墅开创别墅的的空中想象象第一次将亲亲地别墅的的建筑形态态叠拼于空空中的独门独院院、前庭后后院、叠跃跃宅院在高层、洋洋房、别墅墅之外第四种建筑筑形态奢华华抵临！空中花廊联联排特点——叠、跃跃、宅、院院叠：联排别墅叠叠拼于空中中的建筑形形态，享受受联排别墅墅同样的生生活元素。。跃：纯板式跃式式空间，客客厅部分挑挑高，挑高高前庭后院院，部分户户型一跃再再跃。宅：传承奢华宅宅邸精髓，，结合城市市现代栖居居要求，营营造别墅级级宅邸生活活空间。院：将“院”的的本质融入入空间的建建筑肌理，，多花池空空间，别墅墅级院落为为生活所享享。空中花廊独创以空中中花廊连接接各家门庭庭，从电梯梯到家门的的通路直享享阳光、花花木簇拥。。独门独院，，联排别墅墅式分户示示意标准的别墅墅式入户示示意6米挑高，，户前院落落﹑后院花花园前花园后花园6米挑高庭庭院室内叠跃复复式及空间间布局由前庭花园园进入户门门由楼梯至二二楼休息室室观景后庭院院二层卧室二层卫生间户型剖面示示意平面示意产品四：空空中院馆高高层不同于普通通高层———封闭的阳阳台，狭小小的室内空空间，以多多姿态的外外部造型、、大面积的的露台设计计，不仅丰丰富楼体外外立面造型型，更使室室内空间无无限延伸，，拥有更多多的阳光与与清风。巧妙的“奇奇偶错层””处理阳光房房奇偶错层空中观景台台架空处理——局部架空，，使景观更更通透星级酒店““入户大堂堂”空中庭院花花园2+1、3+1户型型设计PART-2:建筑筑风格建议议建筑表情在符合项目目整体定位位的前提下下，选择在在通许市场场独具特色色的建筑风风格，形成成本项目的的差异化、、个性化。。为了体现本本项目的尊尊贵典雅、、大气，不不失时尚、、流畅的质质感，故建建议以下两两种建筑风风格：1、现代法法式风格；；2、简欧风风格建筑是文化化的符号，，建筑是凝凝固的艺术术关键词———自然、田田园、浪漫漫、典雅清清新传承法式奢奢华贵族建建筑精粹现代法式风风格解析———特点：1、布局上上突出轴线线的对称，，恢宏的气气势，豪华华舒适的居居住空间；；2、贵族风风格，高贵贵典雅；3、细节处处理上运用用了法式廊廊柱、雕花花、线条，，制作工艺艺精细考究究；4、点缀在在自然中，，崇尚冲突突之美。关键词———优美、造造型别致、、雍容华贵贵延续欧式建建筑经典永永恒魅力简欧风格解解析——特点：1、简洁、、线条分明明、讲究对对称；2、运用色色彩的明暗暗、鲜淡来来对视觉进进行冲击；；3、在设计计上追求空空间变化的的连续性和和形体变化化的层次感感；4、建筑线线条部位装装饰为线条条或金边，，在造型设设计上既要要突出凹凸凸感，又要要有优美的的弧线。效果图PART-3:景观观规划建议议凝聚通许北北区浩瀚景景观视野景观与建筑筑应相互协协调，总体体风格要相相互匹配，，景观应进一一步表达建建筑规划对对户外空间间的要求，，注重景观与与建筑的融融合、共生生。根据项目所所处的区位位以及基地地的自然条条件、建筑的风格格等因素，，项目的整整体景观风风格定位：：别墅标准，，自然、生生态、恒湿湿景观体系系一轴∕两心心∕四大公公园打造通许百百年健康生生活核心概念景观大道水景中心四大公园森林公园主主题运动健康主主题码头景观主主题儿童乐园主主题1、横亘南南北景观大大道——林林荫大道景观大道2、两个水水景景观中中心3、四大公公园主题打造“四四大公园””主题社区区开创通许北北区生态健健康生活森林公园主主题运动健康主主题运动健康主主题儿童乐园主主题攀岩儿童乐园主主题码头景观主主题4、大门入入口景观开敞式入口口景观5、景观细细节营造组团树阵景景观会所景观会所景观景点细节营营造景点细节营营造林荫散步道道路边休闲椅椅景点细节营营造景观小品景观雕塑景点细节营营造井盖景点细节营营造井盖小型水幕电电影配合水景在在中央景观观区或会所所设置水幕幕电影车库景观部分高层设设置底部架架空停车场场，或半地地下停车场场，以满足足人车分流流的需求。PART6：营销推推广部分“案名”———不仅成为身身份的符号号，更是价值的的代号，是项目推广广主题与包包装概念集集中体现的的载体。命名原则：：沉稳、内内敛、韵味味十足，符符合项目地地位和楼盘盘形象。老子说：““道，可道道，非常道道。名，可可名，非恒恒名，无名名，万物之之始。有名名，万物之之母。”其其中深意，，或许是懂懂得“名””又能忽略略“名”的的商家悟得得。一、关于案案名案名建议花墅香堤1、项目含含合院别墅墅、5.5退台花园园洋房、8+1电梯梯洋房、空空中花廊联联排等特色色产品，花花园、大露露台、庭院院空间、花花香四溢，，营造别墅墅级的生活活空间，“花墅”一词与本项项目产品整整体基调相相吻合；2、“堤””即堤坝、、堤岸，本本项目临近近咸平湖公公园，未来来环境优势势明显，而而“香堤””一词含有有花香浓郁郁、水岸风风光、宜人人风景的美美好意境；；3、“花墅墅香堤”案案名，从项项目温馨浪浪漫的居住住理念与产产品规划角角度出发，，形象的向向客户勾勒勒出一幅花花香四溢、、如诗如画画的生活场场景，美妙妙顾盼，引引人入胜。。备选案名【紫园园】【巴黎春天天】【廊桥艺墅墅】【水岸观澜澜】二、项目推推广语综合以上分分析，结合合产品本身身，同时为为了让市场场感觉新鲜鲜的推广气气息，从而而让项目真真正脱颖而而出，特制制定以下推推广语——花园里的香香堤院落香堤院落，是我们创创造的一种种全新生活活方式，是是对通许居居住模式的的打破与革革新，也是是对本项目目产品的集集中概括，，“有天有地有有花园，有有庭有院才才是家”，花园景景观、滨河河风景、院院落情节、、洋房生活活，种种元元素叠加，，构架起本本项目独特特的推广基基调。备选推广语语中原首创生生态洋房生生活区三、整合营营销推广原原则★预测测未来把把握市场场★有的的放矢准准确定位位★整合合资源创创新营销销★组合合推广辨辨证实施施四、项目六六大营销手手段结合本项目目的推广主主题、整体体推广思路路，再结合合项目未来来在市场的的优势、规规划设计、、物业形态态、产品特特点等因素素，制定““项目六大大营销手段段”，内容容如下：1、“品牌牌先行”策策略；2、“持续续提升心理理价位”策策略；3、“提前前展示，充充分体验””策略；4、“话题题营销，强强势推出””策略；5、“创新新营销，全全员服务””策略；6、“紧俏俏发售”策策略。八大营销动动作激激情引爆市市场五、项目八八大营销动动作特色公开活活动热透市市场八大动作之之一法兰西生活活·文化艺艺术展览法国巴黎风风情时装秀秀法国风情表表演售楼部展示示法国著名名艺术品巴黎风情时时装秀法国风情表表演《以户外媒媒体构建战战略前线》》打造通许一一道靓丽风风景线车体广告市区至现场场公交站牌牌项目周边道道路道旗围墙广告售楼处大型型精神堡垒垒八大动作之之二以主流媒体体引导客群群：1、电视媒媒体——通通许电视台房产产栏目；2、DM直直投、派单单、高档场场所资料展展架。八大动作之之三推广物料创创新：找零零袋（或者地图图册、便签签本等）针对目标人人群的消费费习惯，向向通许及项项目地周边边的中高端端酒店分发发一些找零零袋，制作要精精美、高品品位。八大动作之之四八大动作之之六时间：2013年6—8月目的：通过过系列性活活动，为业业主之间提提供一个团团聚、交流流的机会，，同时针对对项目产品品进行宣传传，体现本本项目的产产品优势。。进一步提提升开发商商的品牌魅魅力，促进进后期销售售工作的顺顺利展开。。内容：（1）原来来生活也可可以更美———庭院装装修大讲堂堂（设计师师沙龙）（2）为生生活增色添添彩——““涂鸦DIY”活动动（3）亲手手点亮美好好未来———创意生活活DIY活活动（4）散播播爱的芬芳芳——无底底价爱心竞竞拍洋房生活艺艺术节-系系列活动庭院装修大大讲堂“涂鸦DIY”活动动创意生活DIY活活动无底价爱心心竞拍举办民间民民俗文化艺艺术展形式：民间间艺术展示示，邀请民民间艺人现现场制作展展现中国民民间艺术品品，如：剪剪纸、雕葫葫芦、制作作鼻烟壶、、陶艺、泥泥塑、布衣衣、刺绣等等，制作完完成后