基于管理合同的饭店委托管理模式研究

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档基于管理合同的饭店委托管理模式研究目录：1、基于管理合同的饭店委托管理模式研究2、广场南区住宅合同及索赔管理研究题目：基于管理合同的饭店委托管理模式研究基于管理合同的饭店委托管理模式研究摘要：本文在分析饭店委托管理模式的基础上，通过总结万豪集团案例，结合我国饭店业的发展现状，试图给我国饭店业应用委托管理模式提供参考和借鉴。关键词：饭店；委托管理模式；管理合同一、研究背景（一）国际饭店集团委托管理的演进及现状在全球范围内，早期的国际饭店集团多是通过购买不动产方式达到扩张的，如希尔顿、喜来登等，自20世纪50年代起，希尔顿饭店集团和假日饭店集团分别以委托管理和特许经营的方式进行扩张，到了20世纪90年代，越来越多的饭店集团通过特许经营和委托管理模式发展，直到目前得以发展壮大。世界著名饭店集团中委托管理经营的代表如下：表12004年世界著名饭店集团经营模式状况饭店集团饭店数、房间数（万间）品牌经营模式万豪（美）2655/48万豪、万丽、万怡、丽嘉、华美达、新世界、行政公寓委托管理42.3％，特许经营占53.1％，带资管理及其它4.6％喜达屋（美）774/23.8圣·瑞吉斯、福朋、寰鼎、至尊精选、W饭店委托管理28.5％，特许经营41.8％，带资管理及其它29.7％雅高（法）3894/45.3老沃特尔、伊比斯、墨奇勒、索菲特、佛缪勒第1、汽车旅馆第6委托管理15.4%，带资管理46.5%；租赁饭店21.8%，特许经营16.3%洲际（英）

3250/53.6洲际、假日、皇冠、假日快捷、恒桥公寓、Candlewood委托管理约占6％，特许经营约占88.9％，带资管理及其它5.1％希尔顿（美）2142/34.5希尔顿委托管理3％，特许经营23.8%，带资管理及其它73.2％（二）我国饭店业运用委托管理的必然性长期以来，单体饭店一直是我国饭店业的主体部分。所谓单体饭店，是指由企业，组织或个人拥有并经营，不加入任何形式的联盟，也不属于任何饭店集团的饭店。其特点是单独，分散地存在于各城市和地区，独立进行营销活动和管理活动。与连锁饭店相比，此类饭店的经济效益相对低下。出现这种情况，除了供求关系的作用外，最主要的原因就是这些饭店的经营管理水平低下，饭店竞争力相对不足。然而目前我国大多数单体饭店自身缺乏足够的资源和能力来提升经营管理水平。因而，在未来相当长的一段时间内，通过"委托管理"获得饭店管理公司的支持，就成为那些自身缺乏管理经验，同时希望拥有饭店所有权的业主解决管理问题的首选方式。（三）目前委托管理模式中存在的问题一般来说，饭店管理公司或饭店集团具有成熟的管理模式，能够为单体饭店提供统一管理方式，统一广告宣传，统一销售网络，统一人力资源配置，统一采购等方面的优势。但是，我们也不能忽视，在饭店委托管理市场上，一方面饭店管理公司拥有的资源能力参差不齐，另一方面相当一部分饭店管理公司利用自身的专业优势，使签订的合同常常片面强调管理公司的各类收益，只管经营不包利润，导致业主与管理公司地位上的不对等。从世界范围看，在饭店委托管理模式发展初期，饭店管理公司由于其知识专业性，在与饭店业主的谈判中具有较强的话语权。但是伴随着饭店管理公司数量的增加以及饭店业主的日益成熟，饭店管理公司的话语权越来越弱。这就形成了另一种局面，出于对自身资产的风险控制，业主对管理公司的经营管理常常过度干涉，使管理公司与业主在经营权限及管理合同上出现意见分歧，导致双方产生矛盾，造成饭店委托管理合同提前终止。管理公司和业主如何优化互相的选择，处理好双方的关系，充分发挥管理公司的优势，达到共赢目的，成为饭店委托管理经营的重要课题。本文在分析饭店委托管理模式的基础上，通过总结万豪集团案例，结合我国饭店业的发展现状，试图给我国饭店业应用委托管理模式提供参考和借鉴。二、文献综述（一）国外研究1.饭店委托管理的相关概念研究美国康奈尔大学旅游管理学教授JamesJ·Eyster关于饭店委托管理概念的界定是最典型的。他认为，饭店委托管理是饭店业主和饭店管理公司之间签订书面协议，根据此协议，饭店管理公司受权以饭店业主的名义代表饭店业主经营管理饭店，并对饭店业主负责；作为回报，饭店管理公司得到管理酬金。他认为饭店委托管理的基本概念由三个基本要点组成:第一，饭店管理公司全权负责饭店的经营管理，不受饭店业主的干预；第二，饭店业主支付一切经营费用和财务费用，并承担所有权风险；第三，除重大疏忽或欺诈行为之外，饭店经营者的行为受饭店业主的保护。2.饭店委托管理的谈判策略及契约条款安排研究JamesJ·Eyster对饭店委托管理进行了追踪研究，1988年时发现，业主在委托管理中开始具备更多的讨价还价实力；1993年时，指出业主讨价还价实力增强的趋势变得更加普遍；1997年时，认为有利于业主讨价还价实力的这种变化趋势已经形成。KarenJohnson（1999）根据调查指出，随着过去几年行业的繁荣，利益的天平又在一定程度上转向了饭店运营商，但业主掌握了80年代时没有的一些权力（如预算审批、根据销售情况中止协议等）。RobertSchlup（2004）认为，双方对各自关键领域事项的相互理解是达成能够平衡双方利益的饭店管理契约的方法，这样才能保证双方实现各自的长期目标。3.饭店委托管理与其他饭店管理模式的比较研究CharlesA·Bell（1993）对饭店委托管理和饭店特许经营的起源和发展进行了论述，对饭店业主在与饭店管理公司谈判和与特许方签订特许经营协议时应实施的策略进行了探讨，并提出了一些建议。FarokJ·Contractor和SumitK·Kundu（1998）结合交易成本理论、代理理论、组织能力理论对饭店管理公司管理模式优化选择的决定因素进行了探讨，并运用规范分析法和一般化的LOGIT模型对这些因素在国际饭店领域的影响范围进行了分析。ChekitanS·Dev、M·KrishnaErramilli和SanjeevAgarwal（2002）对饭店管理公司在拓展国际饭店市场时，应该选择饭店委托管理模式还是选择特许经营模式的决定因素进行了探讨。AnaRamonRodriguez（2002）对西班牙饭店管理公司在国际市场上拓展业务时的进入模式进行了研究，重点对影响进入模式的关键因素进行了探讨。4.衡量饭店管理公司运营绩效的研究PeterRainsford（1994）通过对饭店业主选择饭店管理公司的标准、评价饭店管理公司绩效的标准和业主对饭店管理公司所提供信息的类型和及时性期望进行了论述。得出结论：饭店委托管理在近期将以运营绩效为基础并对饭店业主有利。JonathanBerger（1997）分别从饭店业主和饭店管理公司的角度对如何制定委托管理的绩效标准进行了探讨，并就委托管理中常用的绩效衡量标准对双方利益和对其他相关条款的影响方面进行了分析。Greg-oryA·Denton和BruceWhite（2000）探讨了如何引入平衡计分卡来协调饭店业主和饭店管理公司的目标，同时作为一种绩效测量工具对饭店运营状况进行评估、对饭店管理公司进行考核。CathyA·Enz、LindaCanina和KateWalsh（2001）分析了衡量饭店运营绩效的三个常用指标:每日房价、每间房收入和入住率，认为另外两个统计指标——饭店行业绩效指标的中位数（median）和最常见值（modalvalues）可以作为饭店行业的需求数据，并与营运绩效数据做对比，建立饭店的绩效衡量基准，以便饭店投资商和饭店管理公司做出适当的决策。5.对饭店委托管理司法判例的分析和研究Michael·C·Shindler（1997）通过对万豪、凯悦等三个饭店司法判例的分析，阐述了这些判例对饭店业主与饭店运营商关系的潜在影响，认为利益的天平正在向饭店业主一方倾斜。Michael·C·Shindler（1998）通过对喜来登饭店司法判例的分析，从法律角度探讨了在饭店管理公司持有饭店较少股份（仅为1%）的情况下，饭店业主单方面提前终止饭店委托管理的做法，揭示了饭店业主在委托管理谈判中的地位提升。TonyDelaCruz（2002）根据2002年纽约大学国际旅游业投资会议上有关专家的发言指出，饭店委托管理诉讼已经居于与饭店相关的各种诉讼之首，问题主要集中在对饭店管理公司的激励约束方面。MeganRowe（2003）对Charleston，W·V·诉万豪饭店案进行了分析，指出饭店管理公司在隐瞒关联交易、收受折扣、分摊计算机系统和培训费用方面的做法，使饭店业主对饭店管理公司的忠诚度产生了怀疑，从而导致相关诉讼案增加。（二）国内研究以“饭店委托管理”为主题在CNKI上进行搜索，共搜索到文献22篇，经过甄别，其中专门研究饭店委托管理的文章7篇。陈勇（2006）以国际旅游业专业研究文献为资料来源,梳理与分析了国外的酒店委托管理研究成果。在此基础上,本文对国外酒店委托管理的研究进行了评价,并从研究内容、研究思路和研究方法等六个方面指出了国外酒店委托管理研究对我国酒店委托管理研究的启示。张华友（2003）分析了我国酒店管理公司发展现状以及发展中存在的问题，并提出了相应的策略。黄红莉和潘年娇（2007）试图通过对现阶段委托管理在国内外饭店业发展现状进行分析总结，从业主方和经营方两个角度对中国饭店业委托管理经营模式障碍进行研究，并对中国饭店业委托管理经营模式的科学发展之路提出了建议。邹益民（2007）在文献研究与访谈的基础上,建立了成功实施单体饭店委托管理的关键影响因素的理论假设模型及指标体系,并通过问卷调查与统计分析进行了实证研究。研究结果表明,单体饭店委托管理成功实施的影响因素可分为5个维度:业主自身角色正确定位、饭店硬件匹配、合同全面合理、业主对管理公司准确选择和管理公司对合同有效实施,具体有27个关键影响因素。李秀娜（2006）从反垄断法角度审视饭店委托管理。提出我国正在制定过程中的反垄断法应充分考虑特许经营和饭店委托管理这种特殊的经营模式,在特定市场认定、市场力量界定等相关问题上深入研究,制定出既符合我国国情,又符合各种产业特点,包括特许经营业和饭店委托管理特征的“经济宪法”。王德秀（2009）分析了国际带资委托管理形式对中国酒店带来的的股权结构变化和委托代理问题，究其原因可以归结为中国酒店业在竞争力方面相对不足的劣势。只有通过培育并发展中国本土的酒店集团，引入更多的外资，完善委托管理的制定与管理以及加强对管理方的激励与约束等措施，才能弱化这类酒店公司治理中存在的问题。麦毅菁（2008）通过分析万豪酒店集团化发展的演变过程及相关启示，提出委托管理模式是十分适用于中国饭店集团化发展的一种方式。随着逐渐出现的中国委托管理模式的饭店集团的实践，相关的理论将更为丰富。（三）文献研究评价总体来讲，国内外研究的相同之处是：饭店委托管理相关文献远远少于饭店运营管理的文献。不同之处是：国外学者在饭店委托管理方面的研究更加深入，范围也更广泛，经历了研究领域不断扩展、研究内容不断细化、研究体系不断完善的过程。但国外学者对饭店委托管理的研究也有一定的局限性，他们的研究绝大部分以调查为基础，专注于饭店委托管理的契约条款、谈判策略、发展趋势、诉讼案例、管理模式、运营绩效等方面的实证研究，而缺乏对饭店委托管理的系统性理论分析和研究。而国内专门关于饭店委托管理的文献太少，而且研究角度太宏观，针对饭店委托管理模式在中国饭店集团的应用状况的系统研究还没有，各方面都有待进一步完善。三、饭店委托管理模式的具体分析（一）饭店委托管理模式的形成饭店委托管理模式的实质是所有权与经营权的分离，它是一种非股权式的饭店管理模式，属于委托代理型企业制度安排。具体地说，饭店委托管理模式就是通过饭店业主与饭店管理公司签署管理合同来约定双方的权利、义务和责任。饭店业主雇用饭店管理公司作为自己的代理人，承担饭店经营管理职责。作为代理人，饭店管理公司以饭店业主的名义，拥有饭店的经营自主权，负责饭店的日常经营管理，定期向饭店业主上交财务报表和饭店经营现金流，并根据合同约定获得管理酬金。饭店业主作为委托人，为饭店提供土地使用权、建筑、家具、设备设施、运营资本等，并根据合同约定承担相应法律与财务责任。饭店委托管理模式形成的前提是饭店管理知识的专用性。具体地说，饭店业主由于缺乏专业的饭店经营管理知识和经验，在实际经营中，面临诸多困难与问题，因此就产生了聘请专业饭店管理公司来经营管理饭店的需求，需求产生供给，专门从事饭店管理业务的饭店管理公司应运而生。二者通过饭店委托管理结合在一起，就形成了饭店委托管理模式。由以上可以看出，在饭店委托管理模式发展初期，饭店管理公司由于其专业性，在与饭店业主的谈判中具有较强的话语权。但是伴随着饭店管理公司数量的增加以及饭店业主的日益成熟，饭店管理公司的话语权越来越弱，这在饭店管理合同的发展趋势中可以体现。（二）运行机制饭店委托管理模式是通过输出管理，对下属饭店进行紧密的控制和直接的经营管理。其运作主要分为启动、计划、执行、控制和收尾这几个阶段。其运行机制包括以下几个方面：第一，在饭店业主与饭店管理公司签订管理合同之后，饭店管理公司雇用饭店总经理，并指导、支持饭店总经理的工作，饭店总经理就酒店经营成果对饭店管理公司负责，饭店管理公司对饭店总经理有很强的影响力。第二，饭店管理公司向业主提供财务收益，主要通过财务报表与业主沟通，业主则向饭店管理公司支付管理酬金。这两个实体的相互影响比较对等。第三，业主为饭店总经理和员工支付工资，饭店总经理则负责确保饭店的服务质量，业主可到现场检查饭店服务质量。（如图3-1）图3-1饭店委托管理运行机制简图（三）饭店管理合同分析从以上内容可以看出，饭店委托管理模式的核心和载体为业主与饭店管理公司签订的饭店管理合同，它是双方权利与义务得以实现的保证。因此，下文主要就饭店管理合同的相关内容进行分析。1.饭店管理合同的主要内容饭店管理合同一般包括五类条款：一般条款、财务条款、管理条款、经营条款和营销条款。具体地说，一般条款主要描述合同双方的缔约关系，即饭店管理公司和饭店业主的委托代理关系，合同期限，酒店名称的使用，必要的批准程序，业主对绩效要求，违约及合同终止，以及对东道国法律仲裁的维护。财务条款体现合同双方在财务方面达成的一致，包括基本管理费用、奖励管理费及支付方法，业主的财务目标，管理公司提高绩效的责任，固定资产折旧费和投资性质的费用摊销及更新基金，经营方案及财务预算，营运资本平衡，股本及负债，保险和风险防范，不可抗力，税务，开业前预算等。管理条款规定各种管理事项，包括档案和报告书，使用的记账系统及财务报告的递交频率，饭店人事安排，法律及资格认证，技术服务等。经营条款规定饭店在经营过程中的各种事项，包括经营计划，价格制定，提供的服务，采购，服务条款，质量标准及检查，开业前管理服务等。营销条款规定业主在营销方面对管理公司的要求，包括营销，广告及促销计划，预订系统和服务等。2．饭店管理合同的发展趋势本文主要从管理合同的初始期限、延期条款、基本管理费用、奖励管理费用、绩效条款、合同终止条款这几个方面来说明饭店管理合同的发展趋势，以下数据来自JonesLangLaSalleHotels发布的《GlobalHotelManagementAgreementTrends》中关于亚太地区饭店管理合同的部分（说明：样本来自8个国家的28个饭店管理合同，覆盖的客房9176间）。（1）初始期限较长的初始期限给合同双方提供了稳定性，但却降低了业主单方面更换管理公司的灵活性。较短的合同期限提高了双方的选择灵活性，但却对管理公司不利，因为管理公司想要在更长的期限内管理饭店，以收回前期投入，包括时间和精力上的。一般地，饭店集团下的管理公司由于具有一定的品牌认知度，业主与其签订的初始期限往往较长，至少8-10年。而对于单体饭店管理公司而言，如果管理新开业酒店，至少需要5年时间来收回前期投入，如果管理已开业酒店，则至少需要2-3年来收回前期投入。在美国，饭店集团下的管理公司与业主签订的平均初始合同期限已经由原来的20年缩短为如今的15年，而单体饭店管理公司与业主协商的最大的初始合同期限为10年。从JonesLangLaSalleHotels发布的《GlobalHotelManagementAgreementTrends》（下文称“该报告”）中，笔者得知，2005年亚太地区饭店管理合同的平均初始期限为12年，大多数的管理合同的初始期限为10年，占样本总数的67.9%。此外，与三、四星级酒店相比，饭店管理公司与五星级酒店签订的期限更长。从2009年12月26（2）延期选择权延期选择权的归属问题也是业主和管理公司争论的焦点，目前，从全球范围看，延期选择权仍普遍地归属于饭店管理公司，但是伴随着业主市场话语权的提升，延期选择权正逐渐向业主倾斜，业主往往根据管理公司的经营业绩来决定是否延期。该报告显示，由管理公司决定是否延期的比例由2001年的41.7%降为2005年的5%，由业主决定是否延期的比例由2001年的11.1%上升到2005年的15%，由任一方决定是否延期的比例由2001年的36.1%降低到2005年的5%，由双方共同决定是否延期的比例由2001年的由2001年的11.1%增加到50.0%。从2001年的主要由管理公司决定是否延期，到2005年的双方共同协商是否延期成为主流，以及业主决定是否延期的比例的提升，这一过程预示着延期选择权的归属将逐渐过渡到业主。（3）基本管理费用基本管理费用是按总收入的一定百分比来计算，这个百分比随着管理期限的延长而增长。该报告显示，与2001年相比，平均的基本管理费用有所下降，并且零基本管理费用（17.9%）的趋势日益明显。此外，三星级酒店的基本管理费用高于四五星级酒店。（4）奖励管理费用奖励管理费用是按GOP的一定比例计算。一些管理合同规定，以固定的比例计算奖励管理费用，一般为7%、8%和10%。大多数管理合同以浮动比例来计算奖励管理费用，浮动比例一般在5-10%这一范围之内。此外，四五星级酒店的奖励管理费用高于三星级酒店，这与四五星级酒店的基本管理费用低于三星级饭店的状况一致。（5）绩效条款绩效条款要求饭店管理公司以饭店的星级标准、品牌标准经营饭店，同时达到合同规定的绩效水平。越来越多的业主要求饭店管理公司必须达到合同规定的绩效的最小值。有些合同通过GOP来规定绩效最小值，还有一些合同以固定的RevPAR来规定绩效的最小值。该报告显示，大多数业主要求管理公司必须达到预期GOP的80%。如果饭店管理公司连续两年达不到这一目标，饭店业主将终止合同。一般地，饭店管理公司将通过分析预期与实际情况的差距来说明未达到预期的原因，但这种情况只允许发生一次。（6）合同终止条款合同终止包括以下两种情况：第一，无理由终止。所有允许业主无理由终止条款的合同都要求业主给管理公司赔偿一定的费用，当然，前提是管理公司履行了条约。通常情况下，赔偿金的数额是以最近十二个月的管理费用的2倍或者某一特定阶段的预期管理费用金额为标准。随着剩余合同期限的减少，赔偿金减少。该报告显示，酒店星级越高，无理由终止发生的可能性越小。第二，资产变卖终止。当饭店业主想要出售饭店资产时，饭店管理公司通过以下途径来维护自身利益。要求新业主继续履行合同。饭店管理公司认为其在开发酒店价值中做出了贡献，因此理应继续进行经营。一般地，与单体酒店管理公司相比，新业主更愿意继续履行与饭店集团下的管理公司的合同。如果新业主不继续履行合同，管理公司将获得一定的终止赔偿费，终止赔偿费的计算以最近12个月的管理费用的2倍为基础，或者直接按照固定的金额支付。要求优先购买权或者优先叫价权。优先购买权给予管理公司优先购买的权利，具体地说，在第三方购买者提出购买条件后，只要管理公司在30-60天内提出相同的条件，管理公司就可以优先购买酒店资产，优先购买权对管理公司有利，因此，管理公司通常想要拥有优先购买权。而业主更愿意管理公司拥有优先叫价权，因为优先购买权抑制了业主更好地出售酒店，优先叫价权给予管理公司优先提供价格的权力，在给定的时间内，如果第三方购买者提供的价格超过管理公司提供的价格，业主就可以将酒店卖于第三方。从目前情况来看，尽管优先购买权的使用范围较为广泛，但优先叫价权条款正在越来越多地被使用。综上，在饭店管理公司与饭店业主的博弈中，延期选择权越来越取决于饭店业主，管理费用结构中基本管理费用比例的下降和奖励管理费用比重的上升，业主对管理公司达到经营绩效的要求越来越苛刻以及合同终止时越来越多地使用有利于业主的优先叫价权。这些趋势都表明，饭店管理公司正在逐渐丧失市场话语权。那么，饭店管理公司如何更好地生存呢？下文通过研究万豪委托管理模式的案例，总结其经验，并在此基础上，寻找我国饭店管理公司的发展方向。四、案例万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司和入选财富全球500强名录的企业。万豪集团以管理及特许经营方式等方式在全球管理或特许经营超过2800家酒店及度假村，约51500个房间和10000的产权度假别墅，成为当今世界酒店业的领军者。万豪集团所管理的酒店数量一直名列榜首，而且每年均呈稳定上升的趋势，其管理规模也不断扩大。（一）万豪饭店管理合同模式的发展过程万豪早期的经营方式以租赁酒店以及抵押酒店为主，当时这种方式在租用或兴建小型餐厅方面运作得比较好。到了20世纪70年代中期，当这种经营方式运用于大型餐厅、酒店时就行不通了。由于酒店要提供齐全的设备，其价格高达上千万美元，庞大的抵押费用，不但限制了兴建饭店的数量，也限制了股东的投资回报。因此，在1978年初，在几位财务专家的协助下万豪改革了整个饭店业的经营方式，其中最大的改变就是把公司定位成为饭店管理公司，而不是拥有饭店的公司。（二）万豪管理合同模式的发展的原因万豪采取扩张的方式上，比较喜欢管理合同的方式方法，通过管理合同模式以输出管理等方式使集团业务得到扩张，并成为全球十大酒店管理公司之一。万豪坚持单一输出管理的原则，很少参与控股，集团只输出管理不输出资金也是考虑了多方面因素。第一，考虑维持良好的业主关系。由于集团已经管理着许多酒店，如果再投资其他酒店，就会造成为业主管理酒店同时自己拥有酒店的情况，不可避免地带来利益性冲突。许多业主便会抱怨集团不肯把最好的管理人派到自己不参股的酒店，而且会认为两种酒店在客源、市场方面存在差距。所以，单一的输出管理对于业主更有吸引力。第二，结合自身的优势和不足，只输出管理使它们能够集中精力和资源，把管理做好做精。通过以管理型为主的人才，向全世界推广自己的管理理念。第三，还考虑到降低成本和降低风险的问题。管理一家酒店，投资只不过是技术更新、品牌维护、系统维护等开支。但参股一家酒店，从土地使用费、建筑费、硬件设施到装修更新等，每一项都是不小的开支。借助业主方拓展自己的品牌是集团扩大自己势力范围的良策之一。（三）万豪饭店管理合同模式应用的程序1.基本的流程万豪酒店管理集团受业主方委托，与业主方签订委托管理合同，并派出以总经理为首的经营管理团队对托管的饭店进行管理的一种经营方式。万豪集团对酒店的经营结果负责，并按照经营业绩定期从业主方获得管理费用。其基本的流程是:（1）对被委托管理的酒店项目进行考察评估，并出具市场分析报告和可行性分析报告；（2）根据分析报告，明确该酒店市场定位和星级标准，并结合万豪酒店管理集团各酒店品牌的相关标准，确定该酒店所适用品牌；（3）与酒店业主签订国际标准的酒店全权管理合同；（4）万豪酒店管理集团将任命和委派以外籍总经理为首的管理团队，并依据《万豪酒店管理标准手册》对被托管酒店实施全面管理。2.适宜万豪酒店管理集团介入酒店项目的几个阶段（1）设计阶段:万豪酒店管理集团建议酒店开发商在酒店设计的初期就与酒店管理公司确立合作关系，这样做是因为酒店管理公司的前期介入可以使酒店项目在设计、功能布局和建设过程中避免犯不必要的错误，从而避免在资金或人员方面产生不必要的浪费。（2）筹建阶段:针对尚处于筹建阶段的酒店项目，万豪酒店管理集团可以为酒店开发商提供专业化的国际酒店管理顾问及技术支持服务，其中包括:施工及设备配置要求、平面布局概念、酒店整体风格设计理念、建筑主题以及酒店文化的定位、员工的招聘和培训、策划筹办开业事宜等领域。（3）建造阶段:对于在建的酒店项目，万豪酒店管理集团可以对现有施工阶段或建筑结构进行评估和定位，以国际化的设计理念，结合酒店市场定位，以及就运营实际需求对原有规划设计进行分析和修订，从根本上提升酒店外在品质。（4）经营阶段:对于己经处于运营阶段的酒店项目，万豪酒店管理集团将首先借助于丰富的国际化酒店管理经验，对酒店现状进行全面分析，为酒店确立一揽子改进方案。该方案将结合雅阁国际化品牌优势、专业管理团队和服务管理标准，为酒店引入国际化营销系统、财务控制系统、培训系统以及服务运作系统等，从而彻底改变酒店经营管理状况。从根本上提升酒店的内在品质。万豪酒店管理集团根据每个酒店项目所处不同阶段，灵活应对以满足酒店开发商在酒店开发不同时期对酒店管理公司的需求。（四）万豪基于管理合同的盈利模式万豪在中国市场上主要以管理酒店为主，通常万豪只是受雇于合作伙伴，替投资方也就是业主来打理酒店，并不拥有酒店的所有权。通过输出管理，万豪集团可获取三部分的收入。第一部分是“基本工资”，就是和业主签订的合作协议上规定的管理费。第二部分是“奖金”，是当酒店业绩超过预期后的超额奖励。第三部分是“手续费”，业主通过万豪的全球酒店系统进行市场推广、房间预订、宣传等相关的收费。此外，万豪如果不能使酒店达到协议上写明的最低利润，也要向业主进行一定的赔偿。万豪通过输出管理从中获得三部分收入不仅数额可观，而且结构对万豪集团是非常有利:万豪的管理费在全球的酒店业界是首屈一指，这颗“定心丸”极大地降低了投资风险;超额奖励使万豪能像公司的独立董事一样无需入股便可以享受到经营的利润，很大程度上增加了提高管理质量和效率的积极性;而业主使用万豪的酒店系统又同时强化、扩大了其在全球的业务网络。五、中国饭店委托管理模式障碍分析关于委托管理的文献很多，委托管理模式的研究也已成型，学者都认为委托管理有益于酒店集团化经营，甚至跨国经营。但是国内目前有很多的单体酒店并没有进行委托管理，笔者分别从酒店业主、管理合同、酒店管理公司三方面来总结此现象的原因。（一）酒店业主方原因1.管理思想落后很多酒店所有者和管理者思想意识落后，或者出于一己之利，不愿意把自己的饭店置于别人的管理之下，哪怕是一家公认的、有名望的管理公司。我国大部分饭店尚未完成政企脱钩和产权明晰的制度变革，许多还是小作坊式的经营方式和经营思想，缺乏现代企业制度及思维方式，制约了饭店管理公司的发展。由于国内饭店管理公司接管的饭店多为国营中小饭店，它们中的大部分存在产权不明晰，造成所有权和经营权的缺位、错位和越位等，使基于现代企业制度下的受托管理难以维系。2.嫁接风险思想相当多的饭店要求管理方出资承包自己的饭店，自己只想着把风险完全转嫁;也有些饭店业主要求管理方必须购买饭店的一部分股份，成为股东，以为这样才能使双方真正成为利益共享、风险共担的共同体。这些条件是酒店管理公司接受不了的，故不利于委托管理的发展。3.集团区域化纵观我国的饭店集团，一部分是上海、北京等大城市的饭店集团；一部分是以省为单位组建的酒店集团.前者如锦江集团、新亚集团、建国饭店集团等;后者如华天酒店集团（主要在湖南）等。由于这些饭店集团大多数是由当地政府用行政手段划拨而成，旅游（饭店）集团大多带有接受政府授权管理国有资产的意思。由于地方政府只能划拨其管理区域范围内的饭店，因而就出现了区域性饭店集团多而全国性乃至跨国境饭店集团少的情况。如首旅集团，作为目前全国资产规模最大的旅游企业集团，业务涵盖旅游业中的饭店、旅行社、汽车营运、餐饮服务、旅游景点等诸多方面，总资产130亿元。以饭店为例，首旅集团所属饭店的95%均在北京，虽然管理水平比较先进，但基本没有网络化，而且一个饭店一个品牌，没有形成统一的集团品牌。更重要的事，由于同在北京，饭店等级和市场定位也比较接近，这些饭店内部本身就存在着直接的竞争。这些集团应该通过饭店的产权调整（如出售、置换等），把集团在北京的一部分饭店变现，然后用这部分钱去发展自己在外地的成员饭店，施行委托管理，壮大自己的饭店集团。4.二三线城市没有意识到委托管理的意义一方面，由于二三线城市的客源主要来自当地的政府部门、各个机关单位，而这部分客源业主比酒店管理公司更容易打交道，并且管理合同中规定与当地政府的关系由业主来处理；另一方面，正如前面所说酒店管理公司只管管理，不管效益，二三线城市比起一线城市，对于先进的管理理念，网络形成，业主更看重短期的经济效益及投资回报率。（二）酒店管理合同方面问题笔者主要从合同中酒店管理公司的工作某些条款来分析不利于委托管理的因素。1.“乙方派出业务骨干筹备酒店开业，作好开业前的各项准备工作，包括人员和设备运行与到位。”酒店管理公司的业务骨干素质如何，是否良莠不齐，有没有管理相似酒店的经验。2.“宾馆装修期间提出专业的整改意见和建议。”基于这一点，委托方应在酒店装修前就根据自己的市场定位和星际选择好酒店管理公司，在装修期间与管理公司联系，让他们参与到酒店的装修过程中来，以便于日后的酒店经营。3.“负责为宾馆建立相应的管理体系和服务体系，按照星级宾馆的标准实施全面质量管理。”全面质量管理是管理理念的一种创新，是一门管理科学，没有具体的指明酒店管理公司的工作，管理的程度更是不可衡量。4.“负责为宾馆的经营拓展客源市场，建立酒店自身销售网络系统，并利用乙方现有的酒店网络，积极使用电子商务，积极促销酒店旅游市场。”这一点正是北京、上海这类大城市的酒店业主选择国外酒店管理公司的重要原因之一。像这些大城市，酒店的大部分客源是来自国外的旅客，而业主认为国外的酒店管理公司熟悉这部分客源。5.“通过深入的调查研究和理论分析，向甲方股东提交酒店的年度预算、年度经营计划以及酒店最佳的产品组合内容和远景发展规划。”相对于目前来说，大部分业主在这方面的专业知识贫乏，由于信息不对称，酒店管理公司很可能敷衍了事，在没有对当地消费水平，市场需求进行调研的情况下，随便提出一份计划书。6.“乙方竭尽全力完善、维护好酒店的硬件设施，使之能良性循环，确保酒店常新、环境完美、不断完善和配套。”对于高星级酒店而言，设备更换费用占经营费用的很大一部分，而酒店管理公司在维护设备方面的责任并没有量化，很难去测量酒店管理管理公司的责任。（三）酒店管理公司方面问题1.数目过多过滥，知名者屈指可数到目前为止，我国饭店管理公司已经超过100家，其中旅游管理部门审批的有30多家，其余均为工商管理部门审批。从数量上看，我国的饭店管理公司不可谓不多，但如果说起知名的管理公司，那就屈指可数了。即便是业内人士，也只能列举诸如锦江国际酒店管理公司、建国国际酒店管理公司、（湖南）华天酒店管理公司、（广州）东方酒店管理公司，以及作为酒店联合体的中国名酒店俱乐部等，总数大概不会超过十家。很多所谓酒店管理公司在有关部门注册后就销声匿迹了，也有很多只是管理着一两家酒店勉强度日。造成这一现象的原因主要有以下几点:（1）很多人或单位确实看好酒店业和酒店管理这一领域，怀着很大的期望进入，希望有所收获，但是饭店集团管理却不是一件简单的事情，盲目进入的结果往往只能是失败。（2）很多酒店所有者和管理者思想意识落后，或者出于一己之利，不愿意把自己的饭店置于别人的管理之下，哪怕是一家公认的、有名望的管理公司。（3）饭店管理公司在审批上的政出多门也是造成管理公司过多过滥的重要原因。2.人员素质良莠不齐业主把酒店交给酒店管理公司，但是酒店管理公司的外派人员往往不能胜任工作，不了解此酒店所在城市的客源市场，往往套用一些理论性的东西，并不能做到管理思想的本土化。3.市场调研不客观公正酒店开业前需要调查所在城市的消费水平，市场需求，从而决定酒店该如何定位，这些需要酒店管理公司的配合，需要酒店管理公司做以前调查工作，但是好些酒店管理公司并没有经过详细的调查便拿出一份报告，这是导致酒店管理公司接收后经营不善的一个重要原因。（四）业主与酒店管理公司结下非理性“姻缘”由于这三方面的问题，我们出现了单体酒店单体经营的情况，也正是由于以上的这些问题，我们酒店业主和酒店管理公司签了管理合同，却结下了非理性“姻缘”。非理性“姻缘”的表现：1.业主与管理公司“捆绑成夫妻”由于业主往往出于对管理公司的不放心，总是希望能通过某种措施，将双方的利益捆绑在一起，以提高管理公司向自己负责的保险系数。例如：要求管理公司承诺经营指标，或投资回报额；要求管理公司带资管理承担连带责任；要求管理公司承包经营等。2．业主与管理公司“同床异梦”这包括以下几种情况：第一，业主利用管理公司开业，然后就中止合同。有的业主实际上就是想利用管理公司帮助他开业，一旦饭店运转起来便找出种种理由提出分手。这种情况不仅出现在与本土管理公司合作的过程中，而且也发生在与跨国管理公司的合作中。第二，想方设法策反管理公司方派出的管理人员，使之脱离管理公司直接为业主雇佣，然后便与管理公司分手。第三，管理公司不管项目状况如何，只要给管理费就行，进驻了再说。从个别管理公司来讲也有以拿到管理项目和多拿项目为目的。不管业主的要求是否有道理，应下来再说，签了合同就能先拿到管理费，何乐而不为。参考文献：陈勇.国外酒店管理合同研究新进展探析[J].外国经济与管理,2006,（12）:56-63.邹益民,鲍娟.单体饭店委托管理成功关键影响因素实证分析[J].旅游科学,2006,（3）:59-64.张华友,张宏宇.我国酒店管理公司的现状和发展策略[J].2003,（11）:56-57.黄红莉,潘年娇.中国酒店业管理合同经营模式探讨[J].现代商贸工业,2007,（4）:16-17.王德秀，张永安.国际带资管理合同对国内酒店治理结构的影响[J].饭店现代化，2009，（10）：54-57.李秀娜,李涛.反垄断法视角中的饭店委托管理[J].旅游学刊,2006,（6）:58-64.麦毅菁.基于管理合同模式的饭店集团研究[J].厦门大学硕士学位论文，2008.ChunkYimGee,A.J.Singh.InternationalHotelManagement（SecondEdition）[M].AmericanHotel&LodgingEducationalInstitute.JonesLangLaSalleHotels.2005GlobalHotelManagementAgreementTrends[R].2005王连勋.中外旅游饭店经营方式比较研究[J].大众商务，2009，（2）：8-9.精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档本科毕业（设计）论文（第一册）题目广场南区住宅合同及索赔管理研究学院建筑与土木工程学院专业工程管理学生姓名马巧微学号201210215230年级2012级指导教师杨平职称高级工程师2016年5月22日广场南区住宅合同及索赔管理研究专业：工程管理学号：201210215230学生：马巧微指导教师：杨平摘要：任何一个建设项目的实施，都是通过承发包商双方签订一系列的合同来决定的。合同确定工程项目的价格(成本)、工期和质量(功能)等目标，规定着合同双方责权利关系。合同管理贯穿于工程实施的全过程和工程实施的各个方面，有效的合同管理促进工程参建各方全面履行合同约定，对整个项目的实施起总控制和总保证作用。而索赔发生在在工程建设的各个阶段，对施工合同的双方来说，都能通过索赔维护自己合法利益的权利，双方应依据约定的合同责任，构成正确履行合同的制约关系。合同和索赔管理与建设工程项目密不可分，甚至作为一条纽带带动着中国建筑业的发展与庞大，因此加强合同和索赔管理是我国建筑业走进国际舞台的大势所趋。关键词：合同管理；索赔；建筑工程；工程管理ThemanagementstudyofResidentialSouthernDistrict’scontractsandclaimsSpecialty：EngineeringManagementStudentNumber：201210215230Student:：QiaoweiMaSupervisor：PingYangAbstract:Theimplementationofanyconstructionproject,bycontractingbusinessbothsidessignedaseriesofcontractstodeterminetheContracttodeterminetheprojectcost(price),constructionperiodandquality(function),theprovisionsofthecontracttherightsandresponsibilityofbothsidesrelations.Contractmanagementthroughoutallaspectsoftheimplementationoftheprojectprocessandprojectimplementation,effectivecontractmanagementtopromotethepartiesparticipatingintheconstructionprojectfullyfulfilltheircontractual,totalcontrolandtotalguaranteetotheimplementationofthewholeproject.Claimoccurredinthevariousstagesofconstruction,onbothsidesoftheconstructioncontractcandefendtheirlegitimateintereststhroughtheclaimright,thetwosidesshouldbebasedontheagreedContractresponsibility,constitutethecorrectperformanceoftheconstraintsofthecontract.Contractandclaimmanagementandconstructionprojectareinseparable,evenasabonddrivesthedevelopmentofChina'sconstructionindustryandlarge.Therefore,strengtheningthemanagementofthecontractandclaimisChinabuildingindustryintotheinternationalstagetrend.Keywords:contractmanagement;claim;constructionproject;projectmanagement目录绪论 11国内外合同管理及索赔现状 21.1国外合同管理及索赔现状 21.2国内合同管理及索赔现状 32建设工程合同管理概论 42.1建筑工程合同 42.1.1建筑工程合同概念 42.1.2建筑工程合同的特点 42.1.3建筑工程合同的内容 52.1.4建筑工程合同的文件组成 72.2建设工程合同管理的基本要求 92.2.1必须严格遵守国家的法律法规 92.2.2主体应严格 92.2.3工程合同条款应完备、准确与一致 92.3合同管理中应注意的几个环节

102.3.1合同管理的前期——签约

102.3.2合同签订 102.3.3合同管理中——履约 112.4建设工程合同管理的目的 112.5合同在建筑工程中的作用 122.6建筑工程合同管理的意义 142.7如何加强建设工程合同管理 143建设工程索赔管理概论 163.1索赔 163.1.1索赔概念 163.1.2索赔的特征 163.1.3索赔要求 173.1.4索赔的条件 173.2工程索赔管理应遵循的基本原则 183.2.1尽量减少索赔的立案数量 183.2.2纠正错误的投标策略 183.2.3及时解决索赔要求 193.2.4严格掌握索赔权的论证 193.3发生索赔的原因 203.4工程索赔的程序 213.5索赔与合同管理的关系 223.6工程索赔的作用 234结合广场南区住宅合同进行合同和索赔管理研究 254.1工程概况 254.2招投标阶段的合同管理 264.2.1对合同进行可行性分析 274.2.2认真履行实地勘察义务，发现问题做出对策 284.2.3针对技术标中存在问题及时做出应对措施 304.3进度管理 324.3.1下达开工令 324.3.2批准进度计划 324.3.3承包人应根据实际情况修改进度计划 334.3.4审查工程延期并相应提出解决措施 344.3.5结合结合本建设工程合同的进度管理研究 354.4质量管理 364.4.1加强事前控制 364.4.2完善事中控制 364.4.3注意事后验收 374.4.4结合本建设工程合同的质量管理研究 374.5成本管理 394.5.1在施工准备阶段的成本管理 394.5.2工程项目实施期 394.5.3竣工验收期 404.5.4结合本建设工程合同的成本管理研究 404.6风险管理 414.6.1重视合同谈判 414.6.2正确认识风险 414.6.3合理转移合同风险 424.6.4结合本合同进行风险管理研究 424.7分包管理 434.7.1分包的优点 434.7.2现阶段我国分包管理常见问题及解决办法 444.7.3结合本合同进行分包管理研究 444.8造价管理 454.8.1.合同总价 454.8.2工程支付及比例 454.8.3调价款 474.8.4变更价款 484.8.5固定总价合同、单价合同、成本加酬金合同的比较分析 494.8.6结合本合同进行采用总价合同管理研究 504.9索赔管理 524.9.1组建专业的索赔小组 524.9.2确定正确的索赔技巧和策略 534.9.3重视现场签证 534.9.4有关本工程合同主要条款的解读 544.9.5承发包双方索赔的内容 554.9.6结合本建设工程合同的索赔管理研究 565总结 58参考文献 59致谢 60绪论在我国改革开放不断深入和经济快速发展中，工程建设的投资占我国经济建设投资的比重越来越大。面对经济时代的经济全球化、产业国际化、市场一体化发展趋势，尤其是我国加入WTO后，给我国建筑行业带来的机遇和挑战，都对我国建筑也提出更高的要求。工程项目建设的合同管理，包含着广泛的内容，是一项复杂的任务，在每项工程的规划设计阶段，以业主为主体，由设计咨询工程师或总承包商具体完成可行性研究和工程设计等技术工作。在招投标阶段，在业主的指导下由咨询工程师编写工程项目施工合同文件，进行招投标工作，直至完成议标、授标和签订施工协议书。在施工阶段，即该工程项目施工合同条件及整套合同文件的实施时期，在咨询监理工程师的具体指导下，中标的承包商实施工程项目的施工任务，直至土建工程和永久设备的安装调试全部完成，项目正式投入运行。在运营阶段，承包商仍然承担着施工扫尾工作和修补缺陷责任，直至取得“履约证书”，施工合同圆满完成。只有做好开工前阶段、施工阶段和运营阶段的合同管理工作，才能保证整个建设项目的按期优质完工。然而，在建设过程中，当有权利、利益存在时，承发包商双方就要承担相应的经济责任，离开索赔，合同责任就不能体现，双方的权益关系就不平衡。索赔是由经济合同的性质决定的，也是合同法律效力的具体体现。发包商可以依据合同内容督促承包方加快进度，在合理工期内完成工作指标，节约工日和成本让工程尽快竣工发挥其价值从中获利。对于承包商来说，是一种保护自己，维护自己正当权益，避免损失，增加利润的手段。如果没有索赔和关于索赔的法律规定，合同实施不能得到保证，这样就会扰乱正常的社会经济秩序。因此，必须切实把索赔作为建设工程合同管理最重要的手段，索赔能够有效地帮助工程建设方、施工方工作更加紧密，对于共同目标的实现起了不可估量的作用。本文将通过对国内外建设工程合同及索赔管理现状进行探索和研究，对成功进行合同管理的案例给予借鉴，并结合具体索赔案例的剖析，旨在让建筑施工企业意识到合同管理不可或缺的重要性，在实际的建设工程中加强合同管理及索赔研究，利用科学有效的方式维护自己的合法权益。与此同时，政府行政管理部们必须加强建筑工程合同及索赔管理，规范市场主体交易行为，促进建筑市场的健康稳定发展，迎接市场经济和国际接轨的挑战。1国内外合同管理及索赔现状1.1国外合同管理及索赔现状在国外，从二十世纪七十年代初开始，随着工程项目管理理论研究和实际经验的积累，人们越来越重视对合同管理的研究。在发达国家，八十年代前人们较多地从法律方面研究合同；在八十年代，人们较多地研究合同事务管理（Contract

Administration）；从八十年代中期以后，人们开始更多地从项目管理的角度研究合同管理问题。国外许多工程项目管理公司（咨询公司)和大的工程承包企业都十分重视合同管理工作，将它作为工程项目管理中与成本（投资）、工期、组织等管理并列的一大管理职能。近十几年来，合同管理已成为工程项目管理的一个重要的分支领域和研究的热点，它将项目管理的理论研究和实际应用推向新阶段。在经济发达国家和地区，政府对工程合同的管理主要体现在以下四个方面：制定法规、授权专业人士组织编制标准合同文件；设置专门机构监督合同执行；调节机构、仲裁机构和法院处理合同争议；维护合同当事人的合法权益四个方面。在国际工程承包施工阶段的合同管理工作中，最关键就是“三控制”，即：进度控制，质量控制和成本控制。国外工程合同管理中对于主要条款责、权、利规定更加明细，且实施过程中更加严格，业主更关心的是，用最短的时间、最少的费用、得到最好的工程。如果某一方违约，造成另一方的损失，则另一方可依据合同条款，向对方索赔或采取合同规定的惩罚措施。从国际建筑市场近些年的情况看，市场的变化导致工程承包方式的变化，新的工程承包方式不断产生，目前比较流行的FIDIC合同条件对业主、承包商、工程师三方的权利、职责和义务规定的详细、具体而全面，它已经成为国际上通行的标准合同条件。在国际工程中，索赔是一项正常的合同管理业务。索赔实际上是重新分配合同双方职责权利的关系，重新定义双方的职责要求，它的解决结果也作为合同的一部分。它是承包商保护自己正当权益、补偿工程损失、提高经济效益的中药和有效的手段。许多国际项目，通过成功的索赔能使工程收入的改善达到工程造价的10%～20%，有些工程的索赔额甚至超过了合同额本身。“中标靠低价，盈利靠索赔”更是许多国际承包商的经验总结。国外资料统计，施工索赔无论在数量或金额上，都在稳步增长。如在美国有人统计了由政府管理的22项工程，发生施工索赔的次数达427次，平均每项工程索赔约20次，索赔金额约占总合同额的6%左右，索赔成功率占93%。1.2国内合同管理及索赔现状随着中国经济进一步融入全球体系中，我国的建筑业和基本建设管理体制的改革已经进行了十几年，我国建筑合同管理无论在内容上，还是在程序上已经于发达地区逐渐接近，但是还是和发达国家存在距离。工程建设的复杂性决定合同管理的艰巨性，目前我国建设市场制度还不健全，规章制度涵盖还不全面，管理体制的自我良性循环尚未建立。我国目前的建筑市场是买方市场，在供大于求的情况下，承发包双方的地位难以平起平坐，我国潜在存在的合同管理的主要问题如下：（1）示范文本的内容不能满足经济市场的要求，主要表现在:①合同文本不规范。②不遵守国内合同管理文件和相关法规执行，断章取义套用菲迪克合同条款。③示范文本适用范围窄。（2）业主方的“不平等契约”和“霸王条款”为合同的正常履行埋下隐患。主要表现在：①发包方普遍要求承包方带薪、垫资施工。②发包商执行最低价中标，执行固定总价合同，转移价格风险。③盲目压缩工期，留下建筑工程隐患。④发包商任意指定分包商或供货商，造成成本上升。（3）合同意识普遍薄弱，不注重合同管理，把罚款作为执法的主要手段。（4）现场签证制度不严格不及时。（5）合同管理人员法律观念不强，合同管理知识缺乏，不重视合同归档管理，专业合同管理人员缺乏。我国建筑业如今已经面对国际市场，参与国际竞争，但合同管理依然是我国国际承包工程管理中最薄弱的环节之一。我国从20世纪80年代开始，不断深化对建筑业与基本建设管理体系的改革，其中就包括对建筑市场和建筑合同制度的不断完善，然而施工合同的索赔问题也随之出现，取得索赔震撼效果的就是云南鲁布革水电站的引水工程了，这项工程加深了我国工程管理者对施工合同索赔的认识，对索赔也越来越重视。我国通过施工企业参与国际承包和一些国际贷款项目通过国际招标选择承包商，引入了一些在市场经济条件下进行合同管理的国际惯例，例如市场开拓、竞争投标、承包方式、合同计价、项目合同管理等，特别是国际咨询工程师联合会FIDIC条款在国内得到广泛的使用，但是还不能满足市场经济体制下建筑合同管理的需要，因为有必要通过国外国家和地区的建筑合同制度和索赔管理有关问题进行比较、研究、吸取、借鉴科学的经验。因此，我国的建筑企业要想适应市场经济的要求，面向国内国际市场竞争，没有高水平的合同管理和索赔管理是不行的，确立完整的合同管理制度，加强对索赔理论和方法的研究，严格依据合同条款进行索赔已经是大势所趋。2建设工程合同管理概论2.1建筑工程合同2.1.1建筑工程合同概念建设工程合同是建设工程活动中发包商与承包商之间为完成商定的建设工程项目的建设任务，而签订的明确双方权利和义务关系的协议交易的权利义务凭证，避免工程建设活动中，由于招投标、分包、转包、工程价款、工期、质量等纠纷造成合同履行障碍。建设工程合同管理，指在工程建设活动中，对工程项目所涉及的各类合同的协商、签订与履行过程中所进行的科学管理工作，并通过科学的管理，保证工程项目目标的实现的活动。2.1.2建筑工程合同的特点(1)合同标的的特殊性建筑工程合同的标的是各类建筑产品，建筑产品是不动产，建造过程中往往受到各种因素的影响。这就决定了每个建筑工程合同的标的物不同于工厂批量生产的产品，具有单件性的特点。所谓“单件性”指不同地点建造的相同类型和级别的建筑，施工过程中所遇到的情况不尽相同，在甲工程施工中遇到的问题在乙工程中不一定发生，而在乙工程施工中可能出现甲工程中没有发生过的问题。这就说明了每个建筑工程合同中的标的都具有特殊性，相互之间不可替代。(2)合同履行期限的长期性由于建筑产品体积庞大、结构复杂、施工周期都比较长、施工工期少则几个月，多则几年，在合同实施过程中不确定影响因素多，受外界自然条件影响大，合同双方承担的风险高，当主观和客观条件变化时，就有可能造成建筑工程合同的变化。因此，建筑工程合同的变更频繁，合同争议和纠纷也比较多。(3)合同内容的多样性和复杂性与大多数合同相比较，施工合同的履行期限长、标的额大，涉及的法律关系则包括了劳动关系、保险关系、运输关系、购销关系等，具有多样性和复杂性，这就要求施工合同在签订时条款应该尽量详细。(4)合同管理的严格性合同管理的严格性主要体现在：对合同签订管理的严格性、对合同履行管理的严格性、对合同主体管理的严格性。2.1.3建筑工程合同的内容合同的内容由当事人约定，这是合同的重要体现。《合同法》规定了合同一般应当包括的条款，但具备这些条款不是合同成立的必要条件。建设工程合同也应该包括这些内容，但由于建设工程合同比较复杂，合同中的内容往往并不是全部在狭义合同文本中，如有些内容反映在工程量中，有些内容反映在当事人的约定采用的质量标准中。合同的内容见下表：表2-1合同的内容序号合同的内容说明1合同当事人合同当事人指签订合同的双方，是合同的权利和义务的主体。当事人是平等主体的自然人、法人或其他经济组织。但对于具体种类的合同，当事人还应当具有相应的民事权利和民事行为能力，例如签订建设工程承包合同的承包商，不仅需要工程承包企业的营业执照（民事权利能力），而且还要有与该工程的专业类别、规模相应的资质许可证（民事行为能力）。2合同标的生产标的是当事人双方的权利、义务所共同指向的对象。他可能是实物（如生产资料、生活资料、动产、不动产等）、行为（如工程承包、委托）、服务性工程（如劳务、加工）、智力成果（如专利、商标、专有技术）等。如工程承包合同，其标的是完成工程项目，标的是合同必须具备的条款。无标的或标的不明确，合同是不成立的，也无法履行。合同标的是合同最本质的特征，通长合同是按照标的分类的。3数量数量是衡量合同标的多少的尺度，以数字和计量单位表示。没有数量或数量的规定不明确，当事人双方权利义务的多少、合同是否完全履行都无法确定。数量必须严格依照国家规定的法定计量单位填写，以免当事人产生不同的理解。施工合同中的数量主要体现的是工程量的大小。4质量质量是标的内在品质和外观形态的综合指标。签订合同时，必须明确质量标准。合同对质量标准的约定应该是准确而具体的，对于技术上较为复杂和容易引起歧义的词语、标准，应当加以说明和解释。对于强制性的标准，当事人必须执行，合同约定的质量不得低于该强制性标准。由于建筑工程中的质量标准大多是强制性的质量标准，当事人的约定不能低于这些强制性标准。5价款或者报酬价款或者报酬是当事人一方向交付标的的另一方支付的货币。标的物的价款由当事人双方协商，但必须符合国家的物价政策，劳务酬金也是如此。合同价款中应写明有关银行结算和支付方法的条款。价款或者报酬在勘察、设计合同中表现为勘察、设计费，在监理合同中则体现为监理费，在施工合同中则体现为工程款。6合同期限、履行地点和方式合同期限是指履行合同的期限，即从合同生效到合同结束的时间。履行地点指的是合同标的物所在地，如以承包合同为标的的合同，其履行地点是工程计划文件所规定的工程所在地。由于一切的经济活动都是在一定的时间和空间上进行的，离开具体的时间和空间，经济活动是没有意义的，所以合同中应非常具体地规定合同期限和履行地点。7违约责任即合同一方或双方因过失不能履行或不能完全履行合同责任而侵犯了另一方权力时所应负的责任，违约责任是合同的关键条款之一。没有规定违约责任，则合同对双方难以形成法律约束力，难以确保圆满地履行，发生争执也难以解决。2.1.4建筑工程合同的文件组成建筑工程合同是依据法律规定和合同当事人约定具有约束力的文件，构成建筑工程合同合同的文件包括合合同协议条款、中标通知书、合同往来函件、合同条件、工料规范及技术质量要求、合同图纸、已标价工程量清单、投标书、投标须知及标准、规范和其它有关技术资料和与本合同相关的附件组成。（1）合同协议条款是指结合具体工程，除合同条件外，经发包方和承包方协商达成一致意见的条款。合同协议条款是合同文件的最基本条款，主要阐明工程的主要范围，合同承包金额，付款方式、施工期限等内容。（2）中标通知书是指构成合同的由发包人和承包人共同签署的称为“合同协议书”的书面文件。（3）招投标期间合同往来函件是指双方根据合同条款及相关配套规定对履约过程中发生的各事件以具有法律效应的往来函件、纪要等形式业阐明各自立场和观点的一种行为，即通过谈判、会议、备忘录、往来信函等形式来关注和保护合同赋予给双方的权益。（4）合同条件合同条件阐明合同双方在合同履行期间所能拥有的各种权利以及所须承担的各种义务，同时，合同条件也为各类与工程有关的事项提供解释、定义及处理程序。合同条件是合同的具体条款，工程合同条件通常由一般条件和专用条件（特殊条件）两部分组成，前者为对每一项目都适用的通用条款，后者为针对某一具体项目问题的专用条款，业主提出的主要合同条件是招标文件的重要组成部分。合同条件是合同文件中最重要的组成部分，规定了再合同执行过程中当事人双方的职责范围，权利和义务，业主方委托参与项目管理一方的职责和授权范围，遇到各类问题是，各方应遵守的原则，程序和采取的措施等。在实际工程中，业主可以按照需要自己（通常委托咨询公司）起草合同协议书（包括合同文件），也可以选择标准的合同文件，还可以通过特殊条款对标准标准文本做修改、限定或补充。（5）总包招标技术要求是指华润置地（太原）广场南区一期项目施工总承包招标技术要求，包括工程范围、招标范围及内容、进度要求、技术要求等为了完成本项目的一切有效管理措施。（6）工料规范是指本合同文件内的工程说明，工程质量及技术要求，中华人民共和国现行的有关国家标准与规范、工程基本要求项目，以及在工程进行期间，由业主方进一步提供的任何一般或详细工程规范与要求。若规范之间或规范与技术要求之间有所差异，以标准较高的规范或技术要求为准，总承包单位不得增加费用。（7）投标须知本投标须知和发给投标单位之投标邀请书是用以向投标单位介绍和说明本项目的投标方法、要求及过程。（8）工程量计算规则及单价说明本工程量计算规则是指工程量清单的计算规则及单价或价款应包含的费用。本计算规则适用于工程进行前合同单价表/工程量清单之编制，亦适用于工程进行中工程变更、签证核算及完成后之决算。（9）合同图纸是指由发包人按照合同约定提供或经发包人批准的设计文件、施工图、鸟瞰图及模型等，以及在合同履行过程中形成的图纸文件，图纸应该按照法律规定审查合格。（10）组成投标总价的工程量清单是指构成合同的承包人按照规定的格式和要求填写并标明价格的工程量清单，包括说明和表格。工程量清单作为合同文件的一部分，其主要功能是全面详细地列出所有可能影响工程造价的项目，并对每个项目的性质给予描述和说明，以便所有投标单位能在同一个统一标准基础上计算工程量及作出报价，并用“暂定数量”来注明某些未能准确确定和计算的项目。（11）其它有关技术资料和与本合同相关的附件是指经合同当事人约定的与工程施工有关的具有合同约束力的文件或书面协议，合同当事人可以在专用合同条款中进行约定。双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为协议书的组成部分。由于合同文件包含的文件数量多，而且大多数这些文件都不是同一时间形成的，所以文件中写明的内容和约定难免存在着相互冲突的地方，同时还有在合同履行中补充的协议或说明。像施工合同这样长期而且复杂的合同，都要约定一种方式，让当事人不会产生合同纠纷，如合同文件各部分条款之间发生不一致，应按上述文件的顺序作优先解释。比如本合同中在协议条款中工程名称为华润置地广场南区住宅项目一期总承包工程，在中标通知书中合同名称为太原置地广场南区一期总承包工程一标段，在总包招标技术要求中却是置地广场南区一期项目，工程名称混淆不清，让承包商对此存在误区。根据合同文件解释的优先顺序，协议条款比中标通知书和总包技术要求中更具有优先权，故本合同的名称最终确认为：华润置地广场南区住宅项目一期总承包工程。2.2建设工程合同管理的基本要求2.2.1必须严格遵守国家的法律法规如我国法律规定，工程合同禁止肢解发包、转包与非法分包。在工程的招标与投标中，禁止低于工程成本的报价投标。2.2.2主体应严格关于工程承包的主体资格，国家法律有严格的规定。首先自然人不能成为工程承包的主体，其次，承包方的资质条件必须合格，否则所签订的合同无效，其所得为非法所得，国家将依法予以没收。当前，在建筑活动中表现最为突出的就是挂靠问题，既无资格或资质条件不够的自然人和企业以资质合格建筑企业的名义承揽工程，这种行为在当前的建筑活动中具有一定的普遍性。2.2.3工程合同条款应完备、准确与一致所谓完备，主要指合同条款的完整，不能有漏洞；合同的内容齐全，具体详细，不能笼统。所谓准确，主要指合同的条款应该定义准确、清楚，并应是肯定的、具体的、可执行的不能含糊不清；对双方责任的约定应明确，特别是对具体问题的约定，各方该做什么，不该做什么，谁负责，谁承担费用等，都有十分明确的约定。所谓一致，主要指合同条款前后约定一致，双方对合同条款解释一致，切记合同同一条款会产生两种甚至两种以上的解释。(1)应按照合同的约定严格履行义务签订合同的目的是为了履行合同，因此必须按合同的约定全面履行自己的义务，否则就要承担违约责任。(2)应采用合同示范文本合同的示范文本是指为了实现经济合同签订的规范化，由政府职能部门或权威部门将各类经济合同的主要条款、式样等定制出的规范化、具有指导性的合同文本，用以推广使用，它具有规范性可靠性完备性适用性的特点。(3)工程合同文本应标准化《合同法》第12条规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”推广合同示范文本制度，能使当事人订立合同更加认真、更加规范，对于提示当事人在订立合同时更好地明确各自的权利义务，尽量减少合同约定缺款少项，防止合同纠纷，起到了积极的作用。2.3合同管理中应注意的几个环节

2.3.1合同管理的前期——签约

建设工程所特有的属性，决定了工程承包合同形成的严肃性，合同签订前：（1）发包方：要认真考察承包方的施工经历、资质等级、技术力量、设备状况及市场信誉，是否与发包的工程项目相适应，是否具有充分的履约能力。（2）承包方：要了解发包商工程项目的真实性，如建设文件是否齐全，投资计划的落实程度，细致了解工程项目的周边环境条件、地质条件和资源条件，详细阅读工程设计文件及图纸，做好预算书。搞好图纸会审，做到签约时心中有数。

2.3.2合同签订（1）使用标准的施工合同文本，以保证合同的完备性和准确性。

（2）结合合同条款，认真阅读合同条件的内容，对合同的每一条款做到涵义清晰，内容明确。

（3）认真进行合同审查工作，工程承包合同各方要派专人对合同的内容逐一进行审查，以确保合同的完整性、严密性和准确性。

2.3.3合同管理中——履约合同签订后，并不是合同管理活动的终结，伴随着项目工程的进度，围绕履约的变量因素逐渐增多，合同管理的重心将移向合同全面履行和合同纠纷的处理。因此，在这个阶段很重要，应做好以下工作：

（1）要注意建立收集和整理完整的合同档案，建立施工合同档案，既是合同管理的继续，也是为索赔工作的开始提供资料和依据。

（2）要对合同进行充分的分析理解，准确掌握合同词语涵义，重点掌握合同文本索赔有关的条款。在合同实施过程中，对不同的干扰事件和变量因素要有针对性地进行分析，选择侧重点，合同分析对整个索赔工作有着不可忽视的作用。2.4建设工程合同管理的目的（1）发展和完善社会主义建筑市场经济在我国，建立社会主义市场经济，就是要建立完善的社会主义法治经济，欲达到此目的，必须加强对工程建筑合同的法律调整和管理，依法严格地履行合同，并强化工程项目承发包双方及有关第三方的合同法律意识，认真做好建设工程管理工作。（2）实现对工程建设事业的科学管理，推进建筑领域改革我国建设领域推行项目法人制、招标投标制、工程监理制和合同管理制。这些改革体制中，合同管理是核心内容，是其他基本制度管理的依据。因为项目法人之中的民事责任主要是基于合同义务的合同关系责任，招投标制实际上要确立一种公平、公正、公开的合同订立制度，工程监理法律关系也是依靠合同来规范业主、承包人、监理单位相互之间的联系。所以，建设工程合同管理的健全完善无疑有助于推动建筑领域的其他各项改革。（3）规范建设程序和建设主体首先是对工程项目中包括可行性研究、勘察设计、招标投标、建筑施工、材料设备采购等经济活动，以合同的形式加以确定；其次是为了促进建筑市场的繁荣健康发展，建筑领域中的第三产业如工程咨询公司、工程监理公司、招标代理机构、预结算中心等中介组织，也应以合同或委托合同的形式产生双方的法律关系。（4）提高工程建设的管理水平工程建设管理水平的提高体现在工程质量、进度和投资的三大控制目标上，这三大控制目标的水平主要体现在合同中。在合同中规定三大控制后，要求合同当事人在工程管理中细化这些内容，在工程建设过程中严格执行这些规定。同时，能够严格按照合同要求进行管理。（5）避免和克服建筑领域的经济违法和犯罪建筑领域是我国经济犯罪的高发领域，加强建筑工程合同管理