X年昆明市汇杰项目入市营销总纲提报

汇杰项目08年入市营销总纲提报方案广州·博智房地产顾问有限公司呈兹

二00八年一月九日前言感谢此次贵司给与我司的第二次提案的机会，我司衷心的希望通过此次提案更加的奠定贵我双方关于今后项目合作的进行。由于现133地块还只是在意想阶段，所以还不可能有关于项目的详尽操作想法，但通过与陈总的多次交流，在了解了贵司的想法后，我司在本方案中就项目08年入市的市场及入市的方式作一简单阐述，从而为我们项目的成功上市做好基础。07年市场分析及08年市场预测在整个07年10月份以前，全国的房地产市场一片大好，无论是成交量还是销售单价都再次出现了行业新高，但是07年10月份以后，整个市场出现了疲软和销售低靡的现象，甚至代表行业的大部分城市，出现了罕见的降价，但降也无市的现象，这原因主要是因为物价上涨过高、房地产销售价格上涨过快、股票市场波动巨大、房地产金融系统的多次调息、买售房的政策打压等因素而产生的综合影响，同时据央行调查显示，现城市居民的储蓄意愿止跌回升，投资股票和金融的热降低，购房意愿将继续低位徘徊。全国市场北京住宅供应出现反弹，累计供应量同比仍呈降势。11月份，北京商品住宅上市面积125.15万平方米（11169套），环比上升27.4%，同比增长0.6%。1-11月份全市累计上市商品住宅面积1211.3万平方米（102218套），同比减少16.7%。上海重庆07年市场分析及08年市场预测

昆明市场07年当中，在全国一片火热的势头中，昆明这个房地产的三线市场的发展，也由初级的、低靡的、阶段过度到成熟并走向了辉煌，其发展势头也直赶中国的二线城市，市场上房价更是以300元/㎡/月的增长势头向前跳跃，并最终呈现出3、2、1环线区域内的4、5、1价格格局。同时有官方机构统计的数据显示昆明房地产指数数值名列全国前列，其市场购房人群也大大高于往年。虽然07年10月以后，昆明市场也陷入了同全国相似的销售瓶颈状况，但有另外一个原因，就是由于政府部门的调整，加强和提高了房地产项目报规、立项的门槛和审批，致使大量新盘无法入市，目前市场无新盘推出，导致购房人群停足观望，长期的市场停顿加上之前所述因素，给了购房人群冷静的思考期，最终出现了销售瓶颈，不过，通过我司对市场的仔细观察和行业经验判断，这都不代表明年昆明房地产市场的最终走向，原因为：云南只有一个中心城市，也只可能有一个中心城市——昆明；8、31大限后政策的明晰，准备就绪的新项目将陆续上市；昆明有大量用于开发的闲置土地，土地政策的严格执行，将加快这些土地的开发建设；昆明房地产市场起步晚、起点低，还处于初级发展中阶段；昆明房价相对于其它城市还处于较低水平；城市的快速扩张和发展将带动房地产行业的发展；云南市场的购房人群行为还未完全进入理智判断阶段；投资、炒房的购买行为普遍；旅游城市的特性带来大量外来购房及投资人群；陆续到来开发的外来知名的、具有实力、资金雄厚的开发商；综上综述，我司判断，至少在明年6月份之前全国大的房地产市场发展和销售将持续瓶颈状况，但是，一些二、三线城市及云南地州，因为其自身所处的房地产市场发展阶段的原因，虽然也会受到市场大环境的影响，但只是会放慢脚步，仍然将稳步持续上涨。但同时由于昆明房地产市场大禁后的解禁，所以预计08年上半年整个市场上仍然不会出现大量的新盘上市，加上受到大环境和政策的影响，昆明08年上半年（预计在5月之前）的销售和市场发展还是会受到一定的负面影响，这些都值得我们重视。随着呈贡新城的开发与建设，昆明市政府将于明年5月份搬迁呈贡新城；在市级行政中心的搬迁和城市都心的带动发展下，云南省民族大剧院将于08年迁移搬迁于项目对面；云南省博物馆目前正在施工建设阶段，预计08年底投入使用；为了促进东南片区城市的快速发展，政府决定08启动公交子君村车站和昆洛路快速公交系统，预计08年中旬正式投入使用；另外昆河铁路目前正在规划中，预计明年开始施工；云南—东盟国际商贸城预计08年中下旬正式对外招商；广福路、昆洛路片区即将新增的项目有7个，项目为汇郦境园、西能第壹家、金辰集团昆洛路800亩的项目、俊发石虎堆1116亩的项目、五甲塘地块世纪公园项目、广福商城项目、邮政集体筹建项目，其中金辰集团项目、俊发石虎堆项目，预计在明年5月中旬面市，另外第三城项目预计也在明年5月中旬面市；

随着呈贡新城的开发与建设和市级行政中心的搬迁和城市都心的带动发展下，南市区市的开发和建设已呈现出“领跑全城“的势头，通过我司的周密调研得知，未来片区有以下事项将要面市：市场利好消息

虽然通过上诉市场的情况，我们可以对08年昆明的市场报以相对乐观的态度，但是风险仍然存在，那么如何规避风险，如何可以在08年冲出包围圈，脱颖而出，最终取得项目的胜利呢？知己知彼、百战百胜，我们先将我项目08年入市的风险总归为以下几类：08年我项目入世风险第一类：国家政策对于全国房地产市场的整体影响；第二类：昆明房地产市场特有的高压禁盘现象；第三类：区域强大对手林立的市场竞争；项目名称户型面积物业类型价位销售率橄榄谷100—300㎡双拼别墅、联排别墅、叠加别墅及多、高层住宅多层均价：5300元/平方米高层均价：4800元/平方米联排均价：15000元/平方米双拼均价：17000元/平方米苹果谷60--120㎡高层均价：每平米4700元/平方米银海•畅园小高层及少量花园洋房4900元/平方米开盘滇池印象100—260㎡小高层、联排别墅、双拼别墅、花园洋房及临街商铺别墅均价:8000元/平方米,洋房均价:4200元/平方米,未开盘项目名称户型面积物业类型价位销售率云大知城连院别墅、退台景观洋房和高层电梯洋房别墅：5500—6000元/平方米;电梯洋房：2600—2800元/平方米;花园洋房：3200元/平方米90%世纪城201—250㎡高层小高层及少量的多层2600-3100元/平米左右95%彼岸130—208㎡叠加别墅,联排别墅,花溪叠墅,多层,小高层小高层2700元/平米左右，花园洋房3500元/平米，别墅5000元/平米中林华都120—200㎡小高层一期3700二期3600目前剩余产品滇池卫城150—210㎡多层、别墅、小高层4800—15000元/平方米67.88%良晨水逸150—250、320㎡房建筑为多层，面积150平米－250㎡左右。共9栋,其余为三层双联设计,带车库,320㎡左右.二期属于商业银行购房,现已全部认购完，均价2200元/平米。未开盘盛高·大城高层4500元/平方米未开盘08年年我我项项目目入入世世取取胜胜攻攻略略通过过对对市市场场风风险险的的归归类类我我们们可可以以看看到到，，第第一一和和第第二二类类风风险险是是我我们们不不可可以以化化解解的的，，唯唯一一可可以以突突破破的的只只有有第第三三类类，，我我们们也也知知道道了了，，昆昆明明08年年的的市市场场因因为为其其特特有有的的条条件件和和因因素素不不会会过过多多的的受受到到大大政政策策的的影影响响，，更更多多是是来来自自本本土土市市场场的的发发展展竞竞争争，，那那么么我我们们如如何何在在这这样样的的一一个个市市场场中中取取胜胜呢呢？？结结合合我我项项目目的的自自身身情情况况和和我司司三三年年来来在在区区域域内内的的操操盘盘（（新新亚亚洲洲··体体育育城城））经经验验，，制定定出出如如下下攻攻略略，，以以确确保保我我项项目目08年年入入市市的的成成功功。。那么么我我们们如如何何让让项项目目在在市市场场上上””鹤鹤立立鸡鸡群群““呢呢？？产品品特特色色攻攻略略入市市时时机机攻攻略略我们们的的攻攻略略价格格攻攻略略营销销攻攻略略攻略略解解析析产品品特特色色攻攻略略在大大环环境境、、大大背背景景一一致致的的市市场场情情况况下下，，面面对对着着强强大大的的竞竞争争对对手手，，我我们们一一个个新新兴兴的的房房地地产产公司司和和一一个个全全新新的的房房地地产产项项目目，，在在市市场场中中如如何何才才可可以以让让客客户户接接受受，，并并最最终终将将其其的的关关注注行行为为变变为购购买买行行为为呢呢？？我我司司认认为为产产品品是是最最为为重重要要的的，，也也是是成成功功的的一一切切手手段段的的基基础础。。作出出市市场场差差异异，，造造真真正正老老百百姓姓买买的的起起的的、、性性价价比比最最好好的的房房子子什么么是是真真正正的的好好房房子子呢呢？？一个个好好的的居居住住空空间间，，人人会会有有回回家家的的愉愉悦悦感感，，会会想想安安安安静静静静的的发发呆呆，，会会想想在在月月光下下与与家家人人漫漫步步，，或或于于不不经经意意中中找找到到与与自自己己相相同同的的人人群群，，在在我我们们的的住住所所里里，，每每天天忙碌碌的的人人们们，，能能更更自自我我、、更更感感性性、、更更幸幸福福。。我们们卖卖的的不不是是钢钢筋筋水水泥泥的的复复合合物物，，而而是是舒舒适适、、轻轻松松的的生生活活心心情情。。我们怎么么才可以以做到呢呢？建筑规划园林规划户型规划简单、轻轻快、活活泼的““后现代代建筑风风格”简约、视视野通畅畅、林水水环绕、、小桥流流水的““新加坡坡园林景景观风格格”有特色、、使用率率高、面面积适中中的经济济舒适型型户型设设计，70%的的90㎡㎡建筑规划划及园林林景观建建议小高层高层配套用地主入口二房户型型参考图图户型建议议三房户型型参考图图样板房装装修建议议入市销售均价：3900元/㎡中盘销售均价：4100元/㎡终盘销售均价：4300元/㎡涨价幅度依据市场情况，实际制定！价格攻略略入市时机机攻略房地产项项目成功功的关键键主要是是项目入入市时机机的选择择，对了了就赢，，错了至至少也会会影响项项目销售的的速度，，从而对对资金回回流产生生阻碍，，从目前前昆明市市场情况况来判断断，08年的4月之前前不会有大量量的新盘盘入市，，整个市市场应当当还是处处于瓶颈颈和观望望阶段，，那么显显然是不不易入市市的，但是市场场是不能能永远停停至的，，我司判断断08年年5月以以后整个个市场会会有一轮轮新的浪浪潮———新盘齐齐齐亮相，，那么这这个时候候就是我我项目入入市的最最好时机机——坐坐顺风车车，但同同是还要要考虑同同市场中其它竞竞争对手手的开盘盘时间，，只有错错开时机机，合理理的规避避了竞争争风险，，我项目目就可以以一炮冲天了。。营销攻略推广活动包装销售周期销售手段以施工许可证为时间节点，提前三个月入市宣传，这样可以达到最大化的市场认知度，整个宣传分为三个阶段：一、企业品牌的市场推广；二、项目品牌及认知的市场推广；三、项目销售前期的吸客推广。营销攻略推广活动包装销售周期销售手段活动的目的是为了能够快速打造企业品牌和促进项目的销售，我司根据贵公司和项目的实际情况，暂制定活动分为两类：一类为事件活动，如房展会、地产论坛、企业公告等；一类为假日促销活动，如五一、十一、中秋、教师等。营销攻略推广活动包装销售周期销售手段08年开年之后，工地围墙包装即可启动，先以企业名称作为主要元素，起到企业的市场关注度，从而挑起市场对项目的关注欲望。营销攻略推广活动包装销售周期销售手段根据以往往的操盘盘经验，，再结合合项目和和市场本本身，我我司将项项目的销售周期期定为14个月月，具体体阶段控控制见下下表：内部认购秋交会4月中6月9月3月积累25-30%85－90%60－85%4月2008年2009年清盘2008年2008年2008年阶段控制制品牌渗透客户积累强势出击

水到渠成展开销售顺势而为收官解筹30－50%春交会亮亮相7月50-60%2008年12月2008年8月2008年解筹营销攻略推广活动包装销售周期销售手段挤压式卖卖场：使客户没没有多余余的思考考空间，，加上我我司的定定价及控制经经验，确确保开盘盘完成大大量成交交。高频次、、多放量量开盘方方式：确保项目目销售火火热持续续，增快快消化速度。。谢谢谢！博取众人人所长以以智智慧赢得得天下9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。01:58:5501:58:5501:581/5/20231:58:55AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2301:58:5501:58Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。01:58:5501:58:5501:58Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2301:58:5501:58:55January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20231:58:55上午01:58:551月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:58上上午午1月-2301:58January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/51:58:5601:58:5605January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。1:58:56上午午1:58上午午01:58:561月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。01:58:5601:58:5601:581/5/20231:58:56AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2301:58:5601:58Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。01:58:5601:58:5601:58Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2301:58:5601:58:56January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20231:58:56上上午午01:58:561月月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。一月月231:58上上午午1月月-2301:58January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/51:58:5601:58:5605January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。1:58:56上上午1:58上上午午01:58:561月-239、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读一一切好书