XX客户挖掘建议市场风云策略思考执行策略

升龙城客户挖掘建议市场风云/策略思考/执行策略第一章市场风云2010年06月25日08:03

搜狐网2010年上半年对于郑州楼市而言，是政策频出的半年。郑州市房管局、物价局共同出台《关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》，拉开楼市政策的序幕。最让人期待的就是省住房和城乡建设厅出台促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“省八条”），通知着重于房屋预售、验收交付、信用管理、住房保障等多方面加强调控。从总体上看，这8条内容和现行的有关规定及国家此前发布的措施大致相当。郑州版新政6月出台

6月7日，新政策“郑州版”终于浮出水面，郑州市政府做出决定，确保2010年至2012年，郑州市保障性住房和中小套型普通商品住房的年度开工量不低于各类住房年度开工总量的70%;2010年，全市住房建设总量为1400万平方米，90平方米以下的住房建设量不低于70%;郑州市新开工的经济适用住房150万平方米、竣工100万平方米；加大城中村村民安置住房建设力度，开工200万平方米。房管局对首次购买90平方米及以下普通住房的家庭，继续执行契税税率为1%的优惠政策。此次郑州新政策规定，凡商品房项目自取得预售许可或办理现房销售备案之日起，3日内必须一次性公开全部房源，实行明码标价、一套一标、公开对外销售。

楼市价格爱恨交织

2010年上半年的楼市价格伴随着众多因素，起起伏伏，让消费者爱恨交织。从1月的楼市价博弈，量跌价升，到2月份春节放假，郑州楼市迎来了销售淡季，但商品住宅均价首次突破5000元/平方米大关。3月份两会召开继续量价博弈论，量升价跌。4月份量价齐升。5月份郑州出台明码标价，一房一价备案，市场观望气息浓厚，市场冷却，住宅成交量跌价升。据房管局统计显示，5月份郑州市市区商品住宅销售5952套，比4月份少销售了3655套；商品住宅销售面积55.95万平方米，较上月下降36.99%.郑州商品房市场开始进入“量跌价涨”阶段，供求关系连续16个月首次逆转，成交均价的大幅攀升是由于信贷等宏观政策的作用，使郑州楼市成交结构发生较大变化，刚需产品成交比重下降，而高端产品受影响较小所致。今年气候状况报讯与往年相似的是，今年6月底，绿城的“火炉”就非常旺盛，根据郑州市气象台的预报，今日绿城依然高温不退，最高气温将超过37℃。昨日11时，根据自动气象观测站的适时监测，郑州的气温就已经达到34.6℃，河南省气象台、郑州市气象台6月21日12时20分发布高温橙色预警信号：预计郑州市区当天下午最高气温将升至37℃以上。果不其然，14时升高到36.9℃，到16时就已经达到37.1℃。这个高温在全省仅次于济源的38℃和洛阳、焦作的37.3℃。根据郑州市气象台昨日17时发布的郑州市短期天气预报，今天，郑州依然是晴天间多云的天气，偏南风3级，全市最低气温24℃～25℃，最高气温将再次达到36℃～37℃。从郑州近期土地成交以及房子价格走势我们可以看到，在经过新政洗礼后的市场中，钢性需求成交量将会得到一定缓解。思考在低迷的楼市状态以及如此炎热的夏季里，我们升龙城何以支撑起郑州楼市的热度？从愿景四环时代房产机遇

2010年上半年也是郑州市城市建设突飞猛进的半年。郑州地铁2号线工程招标公告显示，2号线工程计划开工日期为今年6月16日，竣工日期为2013年7月15日。地铁2号线与1号线相继开工，预示郑州的地铁时代越来越近。郑州市城乡规划局公示显示，2010年上半年郑州三环线上将再添3座立交桥，分别位于花寨路、航海路和索凌路处，以缓解这些区域日益紧张的交通压力。郑州四环路的即将贯通则是2010年郑州城市建设的重大突破。据悉，到今年年底，当您驾车行驶在全长80余公里的东西绕城公路（四环）时，绕郑州一圈只需70分钟，与其他中部城市相比，郑州将提前进入“四环时代”。四环线的形成，将把郑州城区面积拉大到550平方公里，城市建设的迅猛推进，将为郑州房地产发展提供更多机遇。从区域域西区商商业曙曙光重重现郑州西西区的的蓬勃勃发展展不仅仅带来来住宅宅市场场的飞飞跃，，也给给西区区的商商业地地产发发展提提供了了最好好的机机会。。2010年年上半半年，，商业业曙光光重现现，对对于西西区而而言无无疑是是调控控之中中的利利好消消息。。据中中原区区商务务局提提供的的一份份已签签约大大项目目资料料显示示，郑郑州西西区将将有18个个涉及及商业业的超超亿元元大项项目，，郑州州西区区商业业曙光光有望望重现现。而而与之之对应应的郑郑州商商业地地产也也迎来来新的的现象象，商商用物物业的的自持持现象象增多多。业内人人士认认为，，自持持现象象的增增多，，不仅仅预示示着商商业地地产群群体意意识的的觉醒醒，更更预示示着郑郑州商商业地地产将将来新新的发发展时时代。。居统计计，2010年年共有有32个新新楼盘盘入市市.较较2009年的的27个楼楼盘还还略有有增长长。那么在在西区区如此此众多多的产产品竞竞争中中，在在产品品品质质不分分伯仲仲的前前提下下，在在燥热热难当当的火火炉季季节升龙城城又何何以脱颖而而出，傲视群群雄?第二章策略思考郑州是是一个个深水区区整体市市场环环境严严峻，，片区区市场场竞争争较激激烈要在对对手重重重的的市场场上激激起浪浪花要让潜潜水的的观望望人群群浮出出水面面我们需需要引引爆，，深水炸炸弹！！得天独厚的地理优势西区的价值不言而寓深入人心的占位优势升龙的气势锐不可当区位愿景价值剖剖析升龙城城=地地利+天天时时+人人和和物质属属性………………………………精精神属属性让我们们看看看升龙龙周遍遍的楼楼盘是是如何何抢占占人和和的。。开盘当当日以以抽奖奖的形形式吸吸引客客户，，穿插插舞台台表演演等形形式持持续热场增强互动；视气节节炎热热举办办夏令令营活活动，，并嫁嫁接至至开盘盘优惠惠中一石二二鸟。。从古至至今，，能够够同时时拥有有天时时地利利的人人不计计其数数，然然而真真正成成为王王者的的却屈屈指可可数。。人和，永远远是一一堂最最难掌掌控的的必修修课。。现在，让我们再次圈定我们本轮提案的目标群体的特征与范畴。目标客客群共性特特征解构：：有那么么一群群人，，他们们平凡凡，但但不平平庸；；他们追追逐浮浮华，，也重重视生生命本本质；；他们或或许不不能被被贴上上标签签，但但他们们确实实属于于同一一STYLE………他们必必须在在城市市中获获取某某种途途径，，地点点和方方式并并不重重要，，重要的的是，，他们们需要要更多多地““暂停停”下下来，，使身体体和精精神重重新焕焕发活活力，，并使使他们们的世世界观观不断断更新新。都市生生活经经验让他们们：既既讲求实实在，，又怀怀有梦梦想。对新生生事物物有较较高的的接受受度，，对时时尚感感冒；；追求有有质感感有内内容（（务实实）的的生活活；希望精精神生生活更更加充充实饱饱满。。从升龙国际中中心、中原新新城以及以往往升龙的项目目的成交情况况来看，主体体目标群体来来自27区，，但紧随BRH线以及地地铁线的日趋趋成熟，这样样一群人的范范围也在不段段扩大以致辐辐射整个郑州州。So……ourplan：上演“双城计”老客户27区新老客户郑州QUESTION1:优惠，抽奖，，夏令营人人人可为，我们们凭什么领引引先机，独占鳌头？QUESTION2:将“空城计”演变为“双城计”我们需要具具备哪些逆否否条件？影响了林永强强一生的话：：人做我不做，，杀出新血路路。也许，我们不不需要如此气气势磅礴，也也许，我们不不需要那么的的注重敌人。。我们需要的的只是被一次次又一次的树树敌，一次又又一次的想方方设法去再一一次打败自己己。启示：任何具具备价值的东东西都需要有有一个铿锵有有力的支撑点来支撑。支点太弱的话话？易断！“给我一个支点，我可以撑起整个地球。”

——阿基米德支点剖析地基质地新颖深度挖掘自身身价值以及强强有力的支撑撑点是解决所有问题的关键所在。。第三章执行策略7月67月127月208月158月28以“你去过美美国第五大道道吗？你去过过法国巴黎香香榭丽舍大街街吗？你去过过香港太古城城吗？来升龙龙城售楼中心心带你到上海海世博一一亲亲临“等信息息的释放面向向全郑州的客客户来炒作造造势，吸引客客户到售楼现现场增强人气气。以”想参加世世界上绝无仅仅有的郑州世世界杯延长赛赛吗？来升龙龙城售楼中心心即可参加““的信息释放放吸引客户去去售楼中心参参加桌上足球球活动，借此此炒作。以”你见过最最为危险的英英雄救鱼吗，，升龙城售楼楼中心今天盛盛大面世开放放，来了就可可参加英雄逐鹿“的信息释放放吸引客户去去售楼中心参参加捕鱼活动动，参观售楼楼中心以及增强互动。原则：不仅要要造势，还要要借势。以”七夕与你你相约，请到到升龙城售楼楼中心来揭开开她的神秘面面纱”为中心心吸引客户去去售楼部，并并宣告8月20号的样板板区公开，可可以穿插赠送送游泳票、VCITY物物料等方式。。植入VCITY概念，以以“想观看看史上最震撼世世界独一无二二的3D电影影VCITY吗？来升龙城城售楼中心即即可体验，并并与名流同座座”的信息释释放最终引爆爆市场。操作总纲与细细节主体媒介短信、电话CALL客、、海报、展板板、软文炒作作以及活动物物料。“双城计”以“老带新””的口径传播播，对老客户户进行分成批批（截止到7月20号前前售楼中心开开放每日均等等发放给不同同的客户）CALL客，，以及发放针针对老客户的的短信；同时批量发放针对对整个郑州地地区的非老客客户的短信吸吸引新客户。。配合物料传播VCITY概念的遮遮阳帽、游泳泳票、气球以以及一些活动动物料等。操作总纲与细细节7月6：活动主题””升龙城带你你周游世界““，以短信投投放以及海报报等形式启动动活动。现场要求：对新老客户户洗脑展示升升龙城的情况况（接下来每每一轮活动的的前置条件）），并且售楼楼部需展示世世博会的各个个国家特色介介绍以及一些些风靡世界另另人神往的商商圈展板、液晶电电视等。如美国第五大大道，法国巴巴黎香榭丽舍舍大街，香港港太古城等，并参与抽奖奖发放世博会会门票（每日日设置一定名名额），持续续到7月20号。预期效果：人气储备阶阶段，后期活活动的导火线。操作总纲与细细节7月12：以“世界杯杯唯一的延续续赛场”为概概念引导客户户来售楼中心心现场参加桌桌上足球竞赛赛。现场要求：展示世界各各支著名球队队与球员的介介绍与获奖记记录等，同样样可以展板或或者液晶电视视等形式传播播。同时售楼楼部需要陈列列5台左右的的桌上足球机机可供有兴趣趣的来访客户户使用竞赛。。与此同时搭搭建摆设“世界杯高峰论论坛”为球迷提供供交流平台，，并视天气状状况提供适量量啤酒解暑（（温馨关怀））。活动时间间为期一天。。预期效果：人气储备第第二阶段，是是上一轮活动动的引信，是下一轮活活动的伏笔。操作总纲与细细节7月20：依托“最刺刺激火爆的英英雄救鱼”来来启动售楼楼中心的面世世仪式，可嫁嫁接”消暑水水上乐园“的的概念执行。。现场要求：通过销售人人员以及展板板向新老客户户传播消暑常常识，搭建规规模足够的橡橡胶蓄水池。。可以互动游游戏的形式（（见图示及说说明），走到到最终的池子子中抓鱼，并并可将捕捉到到的鱼以奖品品的形式发放放给成功过关关的客户。预期效果：人气储备第第三阶段，是是上一轮活动动的升华，是下一轮活活动的引擎。三人一组首个个到达终点的的人可进行记记时捕鱼环节节操作总纲与细细节8月15：依托“我与与升龙有个约约会，揭开她她的神秘面纱纱”为主题题进行七夕暖暖场，并宣告告8月20号号的样板区开开放。现场要求：销售中心需需布置罗曼蒂蒂克的花卉来来打造节日氛氛围。销售代代表向每位了了解完升龙城城状况的新老老客户（限单单身人士）赠赠送一支花朵朵来烘托主题题，并最终揭揭开神秘面纱纱——VCITY。为期期一天。注：当VCITY亮相完完毕后到8月月28号期间间为来访客户户限量派发””V“主题物物料，包含遮遮阳帽，游泳泳票等消暑物物料以及气球球、手帕等一一般物料。通通过物料来辐辐射整个27区以及郑州州其他区域。。预期效果：看似平淡无无奇的暖场活活动，实质上上孕育着不可可预计的最大爆发！操作总纲与细细节8月28：”世界上独独一无二的最最为火爆刺激激的3D大片片“。现场要求：导入尊贵名名流的特殊身身份荣誉（口口径为抽到的的幸运客户））。当日售楼楼部服务体贴贴最大化，安安保撑伞护送送客户下车并并送至售楼中中心内部红地地毯处，客户户由红地毯（（路的2边有有泡泡机持续续喷泡）走到到签到墙上签签字后根据导导视系统走到到休息区域领领取3D红绿绿眼镜，并等等待次序进场场观看VCITY的3D宣传片。等等待过程中客客户可品尝活活动红酒并由由销售人员强强化巩固区域域价值、升龙龙城的价值和和VCITY价值前景。。注：需检查查3D影片片制作的可可行性。预期效果：概念嫁接接完毕，客客群蓄储完完毕，一鸣惊人的的支点引爆爆了市场的的深水炸弹弹！操作总纲与与细节8月29（（抑或可在在28号举举行）：”万人V手势收集集“。现场要求：留有足够够的场地招招集所有到到场客户进进行摄影，，人越多尤尤佳。并将将照片展于于售楼中心心内部的展展墙上永久久存放。并并通过网络络、报社等等媒体投放放软文炒作作，引起整整个市场轰轰动。预期效果：深度演绎绎VCITY概念，，并通过互互动的形式式把“人和“发挥到淋淋漓尽致。。操作总纲与与细节其他他事事宜宜：：销售售人人员员的的口口径径培培训训：：针针对对老老客客户户与与新新客客户户之之间间的的不不同同。。物料料的的前前期期准准备备：：赠赠送送物物料料以以及及线线上上推推广广所所需需要要的的物物料料,软软文文炒炒作作的的必必要要性性以以及及节节奏奏把把控控。。价格格预预算算的的可可行行性性：：涵涵盖盖奖奖品品设设置置的的数数量量、、场场地地规规模模的的控控制制、、物物料料赠赠送送的的频频率率以以及及活活动动轴轴密密集集程程度度的的支支撑撑力力等等。。其他他执执行行暂暂略略…………THANKS9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:25:5201:25:5201:251/5/20231:25:52AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2301:25:5201:25Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。01:25:5201:25:5201:25Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2301:25:5201:25:52January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20231:25:52上午午01:25:521月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月231:25上午午1月-2301:25January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/51:25:5201:25:5205January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:25:52上上午1:25上上午01:25:521月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。01:25:5201:25:5201:251/5/20231:25:52AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2301:25:5201:25Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。01:25:5201:25:5201:25Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2301:25:5201:25:52January5,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月20231:25:52上上午01:25:521月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。一月231:25上午午1月-2301:25January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/51:25:5201:25:5205January2023