XXXX-成都-平乐古镇旅游区项目-策划投标

平乐古镇旅游区总体策划

1世联对本次投标工作的理解战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，区域开发所面临的问题不能用点式分析来寻找解决方案，必须基于区域整体发展角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。作为区域开发，必须要有核心功能区，要有区域活力中心；区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值，并且同时要考虑到土地增值因素。用建筑的语言创造性地将前期战略思想和定位的理念进行落地深化，付诸实施。必须通过建立区域边界以解决周边项目竞争问题，同时建立区域形象基础，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造价值。总体定位层面战略层面12规划层面3运营层面4营销层面5其本质是盈利模式，即我们必须明确在区域开发中，不一定要赢得每一回合，而是从战略上明晰什么是用来建立区域形象与品牌的，什么是获得现金流的。对于4.5平方公里的大规模古镇改造项目，我们不能简单地一蹴而就，必须基于区域整体发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。2我们的研究范围：平乐镇城镇规划区面积4.5平方公里及周边景区区位：距离成都市西南93公里，车程约1.5小时，距离邛崃市西南18公里处历史：迄今已经有2000多年的历史旅游资源：素以“秦汉文化，川西水乡”之称，拥有23.54万㎡的明清建筑群，拥有九古风情和四大自然风景区殊荣：全国历史文化名镇；四川省十大古镇之一；成都市十大魅力城镇；成都市十佳景区1.5小时车程邛崃市3交通：外部交通便利，通达性好成都邛崃市区双流机场G318成温邛高速平乐1、成温邛高速，从成都直达邛崃，经卧龙直达平乐。2、318国道，从成都，经双流、新津到邛崃，然后经南河、孔明、下坝，到平乐。两条线路路况均良好，适合自驾游。成温邛高速318国道车程距离：平乐——成都市区约90分钟平乐——双流机场约平乐——邛崃市区约20分钟4镇区内以明清建筑民居为主，旅游资源丰富，形成了以镇区为核心的“九古”景点资源，有“秦汉古镇、川西水乡”美誉九古：古民居、古寺、古桥、古道、古堰、古坊、古树、古风、古歌现存明清建筑23.54万㎡，保持明清古街风貌的街道22条，保持完好程度为85%，规模之大，风格之统一居西蜀之冠。5镇区外围围绕着秦汉驿道风景区、芦沟风景区、金华山风景区、花楸山风景区和齐口风景区等五大风景区，自然风景优美金华山风景区芦沟风景区花楸山风景区、齐口风景区秦汉驿道风景区6政府及项目主体对本区域的目标和期望是我们工作的前提和基础重点打造“天府古镇”。包括“天府之国”水上枢纽——黄龙溪、茶马古道遗迹——平乐、第二大客家人聚居地——洛带以及安仁、街子等名古镇。最终打造成为具有中国传统文化特色，代表四川原生态文化代表性的文化、体验、观光、休闲、度假为一体的多元旅游体系。——成都市委市政府平乐镇的城镇性质为邛崃市西南片区的中心城镇，发展定位是大力实施“旅游兴镇”战略，按照“规划先行、政府引导、政策扶持、市场运作、部门支持、全民参与”的原则，打响“南方丝绸之路第一站、茶马古道第一镇”品牌，打造“金华佛山、芦沟幽谷、秦汉驿道、乡土人家、千年古镇”。——邛崃市平乐镇总体规划实现区域的增值，资产增值以及资金的良性运作。通过平乐古镇的改造，实现平乐古镇总资产的增值，并能够维持资金的良性运作和滚动开发。——项目开发主体7目标的解读——打造可持续发展，具竞争力的旅游区域；通过旅游带动平乐经济，从而形成城镇新的繁荣旅游业兴起关联产业群城市功能的延伸旅游新城的繁荣成熟期发展期起飞期根据市场需求提供有竞争力的旅游产品，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能；灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。游客重复光顾率高、逗留时间长；围绕旅游业形成特色产业群；常住人口和就业人口逐步增长，最终成为新城；产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣。8平乐

困境19拥有着丰富人文和景观资源的平乐古镇，旅游发展形势迅猛平乐古镇知名度扩大，外地游客增多。来自雅安、绵阳、德阳等省内城市游客逐步增多，部分海外游客也开始光临平乐。平乐古镇历年旅游人数和旅游收入天台山平乐古镇南宝山临邛古城平乐古镇、天台山、临邛古城等已经形成和谐共生、共存共赢局面。10困境一：““周末游”现现象明显，观光过客经济济，区域活力不可可持续平乐古镇游客客逗留时间旅游客群以成成都市内邛崃崃市外的游客客为主，省外外游客所占比比例不多。旅游时间较短短。一日游游游客占78.5%，二日日游游客占17.7％，，三日及以上上游客仅占3.8％。人人均旅游天数数1.2天。。近半数游客选选择双休日到到访，周末短短期游现象明明显。平乐古镇游客客来源游客选择来平平乐的时间11困境二：区域功能单一一，项目开发、经经营不可持续续单纯的自然发发展让镇区经经济活力不足足，集中在白白沫江两侧，，难以带动大大面积的开发发，对镇区经经济辐射有限限；旅游产业的缓缓慢发展已经经较为严重地地影响到古镇镇物业的价值值；古镇游客集中中区12困境境三三：：吃吃饭饭、、喝喝茶茶、、聊聊天天，，千千年年古古镇镇正正在在逐逐步步沦沦为为千千篇篇一一律律的的“农农家家乐乐””———““天天府府古古镇镇””形象象不不可可持持续续旅游游消消费费不不高高。。人人均均每每日日旅旅游游消消费费90元元左左右右，，花花费费的的方方向向主主要要集集中中在在餐餐饮饮、、交交通通、、住住宿宿、、娱娱乐乐和和购购物物上上。。游客客参参与与性性不不强强。。主主要要的的活活动动集集中中在在餐餐饮饮和和喝喝茶茶上上。。旅游游商商品品种种类类偏偏少少，，且且档档次次较较低低，，不不能能代代表表本本地地特特色色，，对对游游客客吸吸引引力力不不强强。。游客客在在平平乐乐古古镇镇主主要要的的活活动动一顶顶遮遮阳阳伞伞、、几几把把休休闲闲椅椅，，成成为为平平乐乐古古镇镇主主要要的的旅旅游游服服务务形形式式；；13困境境四四：：““农农家家乐乐””的的旅旅游游开开发发形形式式将将直直面面竞竞争争，，难难以以突突出出重重围围，，古镇镇发发展展不不可可持持续续市场场已已形形成成的的竞竞争争格格局局十大大古古镇镇还还在在陆陆续续加加入入农农家家乐乐的的行行列列洛带带古古镇镇泰安安古古镇镇安仁仁古古镇镇黄龙龙溪溪古古镇镇街子子场场悦来来古古镇镇………红阳阳猕猕猴猴桃桃基基地地郫县县农农科科村村刘家家花花园园农家家乐乐青白白江江花花园园沟沟龙泉泉挑挑花花故故里里三圣圣乡乡五五朵朵金金花花温江江花花博博会会………………如果果沿沿用用““农农家家乐乐””的的开开发发思思路路，，平平乐乐古古镇镇将将不不可可避避免免地地陷陷入入低低档档次次的的““红红海海””之之争争！！14平乐乐古古镇镇旅旅游游发发展展转转型型势势在在必必行行————跳跳出出红红海海，，开开创创““蓝蓝海海””现有有的的开开发发形形式式现状状……旧有有的的小小修修小小补补将将难难以以改改变变平平乐乐古古镇镇，，只只有有注注入入新新的的功功能能和和元元素素才才能能让让平平乐乐古古镇镇焕焕发发新新的的生生机机！！自然然景景观观历史史人人文文资资源源小镇镇生生活活氛氛围围区域域活活力力不不可可持持续续项目目开开发发、、经经营营不不可可持持续续“天天府府古古镇镇””形形象象不不可可持持续续古镇镇发发展展不不可可持持续续传统统的的发发展展模模式式遭遭遇遇市市场场瓶瓶颈颈。。平乐乐必必须须跳跳出出红红海海，，开开创创古古镇镇旅旅游游““蓝蓝海海””世世界界导致致的的结结果果：：四四大大不不可可持持续续特点人群发展驱动力成都市区区旅游人人群四川省内内内旅游游人群观光型旅旅游发展展模式农家乐市市场的自自然外溢溢15平乐机机遇216机遇一：：随着城市化进进程的深深入，人人类对审审美的需需求逐步步发生变变化发展特征征演变阶段段城市化初初期城市化后后期后城市阶阶段人口集聚聚，城市市区域扩扩张都市住区区与重叠叠、拥挤挤、密集集和视觉觉超载联联系在一一起城市功能能丰富浓浓缩；多元文化化、建筑筑风格的的冲突且且融合；；城市化景景观和郊郊区化城城市的混混合体城市扩张张缓慢，，人口向向郊区转转移；严重空气气污染、、生活费费用的高高涨生活方式式描述居住环境境自然透透气，高高科技实实现了对对人类尺尺度的充充分尊重重，多元元文化混混合、多多元个性性兼容，，工作生生活的共共融等充分享受受便利多多彩的都都市生活活，节奏奏快、居居住环境境重叠密密集、建建筑的视视觉超载载、出现现审美疲疲劳居住购物物工作仍仍然将生生活割裂裂为三个个互不相相容的部部分；渴渴望远离离都市的的尘嚣；；努力寻寻求精神神的依托托城市化中中期大量农村村人口进进入城市市工业进程程加快，，商业开开始繁荣荣进入城市市成为身身份的彰彰显；强强烈地摆摆脱古老老传统的的束缚，，投身现现代都市市世界的的渴望审美需求求集体主义义，观点点趋同；；追求现现代元素素、爱新新鲜；传传统“土土气”，，现代时时髦在现代建建筑的视视觉超载载中不断断追求寻寻找现代代、时尚尚、潮流流的最高高峰古老传统统符号被被认为是是精神回回归的依依托，偏偏爱传统统质朴元元素现代时尚尚、传统统古典完完美融合合的多元元主义，，精神家家园的个个性化满满足城市感都市感生态感回归感17中国的消消费者已已经开始始由追逐逐都市感感向生态态感转变变，传统统、古朴朴的自然然元素将将成为新新的向往往城市化进进程下由由追逐都都市向生生态转变变城市剧烈烈扩张，，空气污污染、视视觉污染染、交通通压力等等已经让让都市人人不堪重重负；城市中的的快节奏奏使得都都市人身心疲惫惫；经济上的的富余让让多数消消费者有有条件追追求更高层次的的体验需需求古老传统统符号被被认为是是精神回回归的依依托关注点远离都市市的喧嚣嚣忘却城市市的烦恼恼涤荡烦躁躁的心灵灵寻找精神神的回归归市场典型型代表乌镇\周周庄\阳阳朔\平平遥\丽丽江\束束河18地震的爆爆发改写写成都旅旅游格局局，保存存完好的的川西古古建筑群群落将成成为恢复复成都旅旅游市场场的重要要突破口口都江堰青青城山生生态旅游游区川西民居居历史文文化旅游游区珍稀野生生动物探探寻旅游游区市区风光光和市区区文化游游在汶川地地震灾害害中，川川西古镇镇因其传传统的建建筑文化化(全木木结构)而受影影响较小小；因此此震后正正是大力力发展和和营造““天府古古镇”品品牌的良良好契机机，以此此来振兴兴灾后四四川成都都的旅游游产业。。——《关关于灾后后促进旅旅游产业业恢复发发展的暂暂行意见见》19针对“天天府古镇镇”的一一系列政政府作为为将直接接推动成成都“古古镇旅游游”市场场的加速速到来……推广广新线路路、新产产品（熊熊猫家园园之旅、、天府古镇镇之旅、朝佛休休闲之旅旅、竹海海探奇之之旅、香香格里拉拉风情之之旅），，展示成成都旅游游形象、、旅游产产能和实实力。。——《关关于灾后后促进旅旅游产业业恢复发发展的暂暂行意见见》黄龙溪：：中国十大大水乡古古镇之一一；悦来古镇镇：与西岭雪雪山相邻邻；街子场：：青城后花花园；平乐古镇镇：南方丝绸绸之路上上的重镇镇；安仁古镇镇：中国最后后的庄园园；西来古镇镇：相伴千年年古榕；；洛带古镇镇：西部客家家第一镇镇；火井古镇镇：井上煮煮盐的古古镇；三道堰：：川西水乡乡；丹景山：：丹岳岱宗宗、古唐唐胜迹；；白鹿：“小成都都”之称称。20机遇二：：随着经经济发展展水平的的不同，，旅游市市场存在在5个发发展阶段段指标人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人均GDP<3000$3000<人均GDP<5000

$人均GDP>5000$阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群。观光旅游占据主导地位。观光旅游增长减缓。休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及。休闲度假产品供应相应增长。观光旅游保持平稳。休闲度假目的地向远程及跨国化发展。休闲度假目的地向置业目的地发展。休闲度假产业逐步成熟。旅游市场场发展规规律成都处于于休闲度度假规模模化发展展阶段，，且开始始向高层层次发展展阶段演演进。21成都旅游游开发市市场的现现状：““自然风风景观光光+低端端配套””发展模模式旅游景区区开发高配套物业业设施开开发高国色天香香金马度假假村西岭雪山山青城山旅旅游区三圣乡““五朵金金花”石像山省省生态风风景区银厂沟黄龙溪古古镇倚靠青城城山资源源，形成成了青城城山旅游游区、银银厂沟、、石象山山省生态态风景区区、西岭岭雪山等等旅游景景区。凭借区位位优势，，配合农农家乐低低端配套套，形成成国色天天香、三三圣乡、、金马度度假村等等近郊度度假区域域。22“自然风风景观光光+低端端配套””的发展展模式将将成都陷陷入“农农家乐””的印象象中，成成都旅游游亟待升升级自然风景景观光+低端配配套依托资源源劣势优势成本低，，风险小小自然景观观为主，，辅以农农家乐配配套设施施易于被替替代，吸吸引力不不强；辐射力不不强，难难于开拓拓市场；；吸引力有有限，游游客逗留留时间短短，消费费价值低低。旅游消费费价值低低。旅游总收收入的增增幅明显显大于人人均旅游游收入的的增幅，，旅游总总收入的的增长主主要还是是依赖旅旅游人口口的迅猛猛增长，，旅游产产品本身身没有档档次上的的明显提提升。城市形象象差。成都陷入入大型““农家乐乐”的城城市形象象中。成都游客客平均消消费增长长23成都未来来旅游发发展方向向：提升升旅游消消费价值值的高品品质复合合型休闲闲度假开开发高溢价驱动型高价值驱动型（品牌、服务）单一功能/产品驱动复合功能/产品驱动产品经营营程度高低复合功能能/产品品组合单一功能能/产品品转型提升升旅游消消费价值值成都的现现状24平乐古镇镇作为新新兴“古古镇旅游游”市场场中的排排头兵，，有责任任承担创创新古镇镇旅游开开发模式式，提升升成都旅旅游档次次的使命命成都古镇镇旅游发发展模式式升级休闲度假阶段旅游休闲阶段旅游观光阶段自然发展阶段简单的的景点点开发发，依依靠自自然景景观吸吸引游游客以自然然景点点观光光为主主，辅辅以少少量休休闲产产品休闲度度假为为主，，景点点观光光为辅辅25平乐独独特地地理构构造、、便利利的交交通以以及已已有的的旅游游知名名度使使其有有条件件承担担这一一历史史使命命的价价值基基础区位价价值资源价价值旅游知知名度度平乐古古镇的的价值值基础础位于龙龙门山山脉非非地震震带成都““后花花园””成都半半小时时经济济圈拥有着着纯朴朴的田田园风风光和和优美美的自自然山山水风风光“秦汉汉文化化”、、“川川西民民俗文文化””，文文化底底蕴丰丰厚，，源远远流长长古镇所所体现现出来来的悠悠闲小小镇度度假生生活氛氛围已已经被被众多多游客客所向向往，，已经经形成成了一一定的的旅游游吸引引力和和比较较优势势26本项目目可以以创造造全新新的市市场，，成为为古镇镇开发发的创创新先先锋，，成就就国际际一流流古镇镇休闲闲度假假区创新价值产品运运营创创新功能组组合创创新战略定定位创新高低创新价价值金金字塔塔价值实实现功能组组合战略定定位产品运运营针对项项目资资源优优势，，寻找找独特特的价价值定定位在价值值定位位的指指导下下，区区域实实现最最优的的功能能和产产品组组合根据项项目定定位，，实现现最佳佳的运运营模模式寻求创创新的的运作作模式式，全全力提提升项项目的的运作作效率率和效效果区域运运作创创新区域运运作27应摒弃弃原有有观光光旅游游发展展思路路，抓抓住发发展的的有利利时机机，发发展成成为具具备民民族特特色，，国际际一流流的高高品质质古镇镇休闲闲度假假旅游游区，，成就就成都都旅游游新起起点！！——天天生丽丽质，，蓄势势待发发平乐古古镇28全球视视野野3世联对对于国国际知知名历历史古古镇发发展研研究York，，EnglandLeavenworth，WaColmar，，France29英国约约克（（YORK）小小镇30约克小小镇是是英国国著名名的历历史小小镇，，浓缩缩了英英格兰兰的历历史，，也是是美国寻寻根者者的圣圣地地理位位置位于英英国中中部的的乌斯斯河畔畔，距距伦敦敦322km，，处于于伦敦敦与爱爱丁堡堡的中中心，，是连连接南南北的的交通通枢纽纽，自自古是是英国国中北北部的的首府府，地地理位位置显显要历史悠悠久拥有1900年年的悠悠久历历史，，最早早由罗罗马人人于公公元71年年建立立，罗罗马的的军队队总部部和王王宫层层设于于此。。约克克镇是是英国国历史史的缩缩影，，同时时也是是美国国纽约约市的的“前前身””。著名建建筑－－约克克大教教堂、、城墙墙、博博物馆馆约克大大教堂堂是英英国中中世纪纪最大大的建建筑，，历经经250年年时间间建成成；城城墙建建于中中世纪纪的古古罗马马时代代自然环环境静静的的乌斯斯河缓缓缓穿穿过小小镇，，美丽丽的田田园风风光约克小小镇伦敦爱丁堡堡322公里里31围绕着着寻根根主题题，约约克小小镇完完全保保留了了早期期的约约克大大教堂堂和古古城墙墙，供供游客客参观观建于罗罗马统统治时时期，，以约约克大大教堂堂为中中心，，绕城城墙一一圈大大约需需要2个小小时，，是整个个英格格兰古古城墙墙中保保留最最完整整、最最长的的古城城墙。。标志物物代表表着小小镇悠悠久的的历史史和古古老的的文化化，充充满神神秘感感，大大多建建在小小镇幽幽静的的一角角，四四周园园林幽幽美。。32充分挖挖掘城城市遗遗迹，，通过过遗物物公布布、故故事传传颂等等来追追寻小小镇历历史的的点点点滴滴滴喷泉修修道院院和斯斯塔德德利皇皇家公公园的的精神神之旅旅面向公公众提提供宗宗教服服务，，如祈祈祷、、沉思思和反反思；；有组组织的的团体体礼拜拜的圣圣诞颂颂歌服服务。。考古行行动挖掘韩韩盖特特地下下古城城遗址址，致致力于于发现现更多多关于于城市市历史史的遗遗物艺术空空间收藏品品和视视觉艺艺术作作品展展出博物馆馆全新新互动动展览览纽约人人的故故乡关于寻寻根故故事的的传颂颂33规划上上注重重历史史文化化的保保留与与延续续，将将“根根”留留住；；旅游游区与与居民民区相相互独独立又又互相相渗透透，形形成多元开开放的空间间12346581、铁铁路博博物馆馆2、主主城门门3、入入门街街道4、约约克大大教堂堂5、石石头街街6、珊珊宝街街7、乌乌斯河河8、克克利福福德塔塔约克大大教堂堂历史保保护区区商业配配套区区居民区区英国约约克（（YORK）小小镇以约克克最有有名的的建筑筑为核核心，，形成成核心心历史史保护护区。。以约克克小镇镇为原原点，，向周周边扩扩散，，囊括括博物物馆、、两条条著名名历史史街道道、乌乌斯河河等众众多景景点，，形成成动线线清晰晰的旅旅游观观光路路线。。旅游区区和居居民区区相对对独立立，但但通过过商业业区进进行过过渡，，既独独立又又相互互渗透透734每年吸吸引超超过200万的的游人人，成为为仅次次于伦伦敦的的旅游游城市市，英英国代代表性性的旅旅游目目的地地之一一17世世纪时时，为为了逃逃避宗宗教迫迫害，，英国国清教教徒逃逃往新新大陆陆成为为美国国移民民，后后来越越来越越多的的英国国人加加入移移民潮潮；思思念故故乡的的他们们纷纷纷用英英国故故乡小小镇的的名字字命名名新大大陆的的定居居点，，新约约克（（NewYork））即美美国纽纽约，，便是是其中中之一一。现在在每每年年约约有有200万万以以上上的的美美加加移移民民回回到到约约克克寻寻根根。。35美国国小小西西德德村村（（LEAVENWORTH））小小镇镇36小西西德德村村（（Leavenworth）），，美美国国华华盛盛顿顿洲洲著著名名的的节庆庆文文化化旅游游小小镇镇，，因因德德国国巴巴伐伐利利亚亚风风格格建建筑筑而而得得名名小西西德德村村位位于于华华盛盛顿顿州州内内、、西西雅雅图图东东侧侧Leavenworth小小镇镇最最早早是是由由1860年年左左右右的的淘淘金金热热而而繁繁荣荣发发达达起起来来的的。。1960年年小小镇镇的的居居民民为为改改变变当当时时的的经经纪纪困困境境，，引引入入旅旅游游观观光光业业来来重重振振小小镇镇的的经经济济。。小镇镇人人口口情情况况2000年年2074人人2002年年2095人人2003年年2120人人2004年年2165人人2005年年2180人人2006年年2195人人西雅雅图图37节庆庆活活动动：：每每年年3月月举举办办狂狂欢欢节节，，人人们们戴戴上上面面具具，，举举行行宴宴会会、、舞舞会会和和花花车车游游行行，，在在大大街街上上轻歌歌曼曼舞舞、、手手舞舞足足蹈蹈每年年3月月定定期期举举办办狂狂欢欢节节，，人人们们会会专专门门举举行行宴宴会会、、舞舞会会、、游游行行，，并并戴戴上上面面具具，，纵纵情情欢欢。。节日虽为短短短的四天，但但早在节日前前的一个月，，小镇的主要要街道就披上上了节日的盛盛装舞者服饰各异异，争芳斗艳艳，随着舞曲曲，边歌边舞舞。舞者神采采飞扬，观者者如痴似呆，，不论是舞者者还是观者，，人们忘记一一切烦恼38节庆活动：每每年5月举办办音乐节，届届时举办摇滚滚音乐会，吸吸引了众多热热爱音乐的游游客夏日将至的时时候，便是户户外摇滚音乐乐节热辣展开开的时候………摇滚是一种音音乐，更是时时尚年轻人的的生活方式众多摇滚流派派，为年轻朋朋友们献上视视觉听觉盛宴宴：朋克Punk、金属属Metal、雷鬼Reggae、、爵士Jazz、哥特Gothic、英式Indie39节庆活动：每每年9月举办办秋叶节，届届时将会举行行大型的巡游游活动小西德镇的秋秋天景致是这这里的特色之之一，因此每每到9月底10月初，就就会举办“华华盛顿州秋叶叶节”，节庆庆中有丰富的的游行活动和和街头表演，，十分热闹40节庆活动：每每年11月举举办感恩节，，届时小镇到到处举行化装装游行和戏剧剧表演每年11月的的第四个星期期，小镇会举举办感恩节，，届时到处举举行化装游行行、戏剧表演演和体育比赛赛等，学校和和商店也都按按规定放假休休息。小镇居民与游游客共同庆祝祝节日，并邀邀请游客去家家中就餐火鸡是感恩节节的传统主菜菜。41节庆活动：每每年12月举举办圣诞灯饰饰节，这是小小镇最负盛名名的节日每年12月，，小镇最负盛盛名的圣诞灯灯饰节即拉开开帷幕。镇上上所有的商店店，餐厅，旅旅馆等建筑，，都用灯饰布布置得五光十十色绚丽缤纷纷，令游人感感受到浓郁的的圣诞气氛。。穿行在那一一栋栋仍保留留着浓厚的德德国巴伐利亚亚传统色彩的的建筑间，令令人仿佛觉得得是在欧洲的的某个小镇上上欢度圣诞。。42小镇每年举办办20多个大大型活动，一一年四季节庆庆活动不断，，使得小镇充充满生机活力力，成为小镇镇的核心吸引引力每年超过200万的观光光客慕名而来来参加小镇的的节庆活动12月的圣诞诞灯饰节9月的秋叶节节4月的合唱节节3月的空碗节节8月的品酒节节5月的青鸟节节43法国科尔玛（（COLMAR）小镇44科尔玛是法国国著名的运河河古镇，以浪漫文化为为主题，处处鲜花点点缀，犹如童童话世界colmar位置：位于法国东北北部与德国接接壤的地方，，距离巴黎440公里。。人口：65，000人历史：在16世纪时时期，曾是阿阿尔萨斯的葡葡萄酒贸易中中心，是著名名雕塑家巴托托迪的故乡。。印象：Colmar被誉为小威威尼斯,小河河蜿蜒,柳荫荫深处保存完完好的半木造造房子,家家家庭院花木扶扶疏,处处充充满小桥流水水人家的悠闲闲气氛。小镇镇处于运河交交错的地区，，也是许多花花匠聚集的地地方，小镇称称得上是水上上花城散步之城、葡葡萄酒产地、、运河小镇440公里45小镇建筑图案案鲜明，色彩彩斑斓，独具具特色；在各各种鲜花的衬衬托下，更具具法兰西热情情奔放的风情情，颇具浪漫漫气息得益于当地政政府重视保护护古镇风貌，，科尔玛至今今仍完整的保保存着许多古古风古味的中中世纪房子和和数条河道，，让人回味无无穷；科科玛仍然保留留着16世纪纪的建筑风格格—木筋屋，，由木材搭建建的多面形屋屋顶、凸肚窗窗，独特的设设计，每栋皆皆具个人品味味。一座座木木屋，使小城城充满着浓郁郁的阿尔萨斯斯风情。位于马肯街与与梅西耶赫街街的路口的MaisonPfister是科科玛最具特色色的建筑。46鹅卵石铺成的的街道小镇的街道沿河岸的步行行道鹅卵石街道两两侧人行道设设置长椅，随随时可以休息息，三到四层层的楼房底层层有一些小商商店，沿河道道的步行道处处处装点鲜花花鹅卵石铺就古古色古香的街街道中，点缀缀着鲜花，休休憩的石墩，，散落着各式式各样的商铺铺，浪漫闲适适如此铺开………47规划上注重历历史文化的保保留与延续，，以旅游区为为中心向周边边辐射，形成成开放式的布布局小镇是一个有有许多广场组组成的广阔步步行区，广场场之间的道路路穿插着普菲菲斯特楼、人人头屋、博物物馆、圣马丁丁教堂等名胜胜古迹，传承承小镇悠久的的历史文化。。整个旅游区以以圣道明教堂堂为中心，涵涵盖了小镇主主要的旅游景景点。旅游区、配套套区和居住区区按右里往外外顺序进行排排列，相互独独立，但又互互相渗透。圣道明教堂旅游区市政配套区居住区48沿着运河打造造了大量的亲亲水路边小吧吧，充分展现现小镇的休闲闲浪漫氛围，，构成小镇的的开放空间遮阳蓬，鲜花花栏杆，几个个椅子就限定定了沿河道的的路边随意布布置的休闲场场所，有很大大灵活性49充分利用其特特有的葡萄酒酒资源，于于每年9月举举办葡萄酒节节和泡菜节，，让葡萄酒的的芬芳传递浓浓浓的浪漫意意味每年9月有葡葡萄酒节(FoireauxVinsd‘Alsace)。。为期两周的的科尔马酒节节是酒乡中最最负盛名的，，届时白葡萄萄酒、德国啤啤酒和多种酒酒产品可以让让人品尝个够够。9月还有泡菜菜节，可以看看到穿著传统统黑白服饰的的阿尔萨斯男男女跳着传统统舞蹈，节庆庆的主角泡菜菜是一种用白白葡萄酒腌渍渍的甘蓝菜，，吃起来有特特别的酸味。。体味纯正的葡葡萄酒文化50案例结论（一一）：通过案案例的研究，，总结出历史史古镇成功发发展的KPI体系区域的主题需需要进入深入入挖掘，与区区域存在天然然的联系。开放空间提供供吸引人气的的空间；功能多样化才才能保证区域域活力持续；；与城市有渊源源的文化才有有深度和厚重重感。与区域内其他他部分相互独独立并互相渗渗透主题定位的渲渲染有足够多的开开放空间具有鲜明的主主题功能复合，多多元化保证区区域的活力成功的历史古古镇KPI体体系城市某种文化化渊源的载体体整合精神归属感活力51案例结论（二二）：从中得得出平乐古镇镇发展的关键键词——人文文主题、开放放、多元化规划、功能布布局充分挖据当地地的自然景观观和人文历史史资源形成鲜鲜明的主题文文化，围绕主主题进行功能能设置，充分分突出项目主主题以形成差差异化，构成成吸引力。关键词二：开开放的规划布布局在布局上保证证旅游者和市市民的可进入入性和可参与与性，提升区区域活力，并并保证与周边边区域形成联联系。关键词一：鲜鲜明人文主题题定位关键词三：多多元化立体功功能体系多元化和功能能复合能保证证区域在不同同的时间内都都有人的活动动，这是区域域聚集人气的的软件准备因因素。52平乐古镇的人人文资源是什什么？我们选择怎样样的人文主题题作为区域发发展的主线？？53发展

方向4资源审视区域发展方向向平乐古镇开发发思想区域发展核心心驱动力54资源审视（一一）：平乐古古镇被誉“南南丝绸之路第第一站，茶马马古道第一镇镇”，秦汉文文化得以体现现以“秦汉驿道道”为主题公公园的形式将将无法形成区区域活力！秦汉驿道长约约两公里，路路面宽约4米米，呈鱼脊形形。中央用平平顶大鹅卵石石砌成一条笔笔直的中心线线，两旁鳞次次栉比地用鹅鹅卵石铺砌路路面，十分牢牢固，显示出出当时设计施施工者的智慧慧和匠心。这条路是当时时由成都、经经邛州、雅州州通往吐蕃、、党项、南诏诏等少数民族族地区的交通通要道之一，，当地老人称称驿道遗址为为“剑南道””或“马道子子”，而现在在一般称之为为中国的“南南方丝绸之路路”。55资源审视（二二）：平乐有有着“川西水水乡”的美誉誉，处处体现现着川西的民民风民俗平乐现存明清清建筑23.54万㎡，，保持明清古古街风貌的街街道22条，，保持完好程程度为85%，规模之大大，风格之统统一居西蜀之之冠。饮食、建筑等等都是川西文文化最好的载载体；民风民俗在平平乐也有多种种多样的载体体继承和光大大。腊肉川西民居特色手工制品品56“明清建筑群群+川西民俗俗风情”的文文化已经得到到了很好的挖挖掘和演绎川西民俗文化化作为成都的的主流文化已已有诸多的载载体！黄龙溪：中国十大水乡乡古镇之一；；街子场：青城后花园安仁古镇：中国最后的庄庄园57资源审视（三三）：邛崃素素以“爱情之之城”著称，，卓文君和司司马相如演绎绎的中国经典典爱情故事““凤求凰”就就诞生在这里里邛崃，古称临临邛，是西汉汉才女卓文君君的故乡，卓卓文君与司马马相如演绎了了中国千古爱爱情绝唱“凤凤求凰”。如今邛崃依然然保留了大量量关于“卓文文君和司马相相如”的爱情情故事和遗址址。文君井：司马马相如与卓文文君开设“临临邛酒肆”时时的遗物。58平乐的鱼市拐拐码头则是司司马相如和卓卓文君忠贞不不二爱情的最最好见证平乐古镇，是是当时司马相相如和卓文君君私奔的地方方，也是爱情情开始的地方方。尽管经历了千千百年的岁月月，远方扎着着红绳的渡船船，依稀可以以幻映出这对对才子佳人的的背景……59而他们相知相相爱、相依相相守的动人故故事依然回荡荡在古镇上空空，让一代又又一代人为之之动容“凤兮凤兮归归故乡，遨游游四海求其凰凰”（《凤求求凰》）一曲凤求凰，，以琴通意，，文君为琴音音所动，夜奔奔相如。“文君当垆、、相如身自著著犊鼻褌，与与庸保杂作，，涤器于市中中”（《史记记·司马相如如列传》）一个文弱书生生，一个富足足千金，爱情情冲破了金钱钱关系的牢笼笼，贫贱生活活中追求爱情情生活的至高高境界。“茂陵多病后后，尚爱卓文文君”（《琴琴台》杜甫诗诗）司马相如万年年退居茂陵，，虽已年老多多病，而对文文君仍然怀着着热烈的爱，，一如当初，，丝毫没有衰衰减。“卓文君与司司马相如故事事，实系千秋秋佳话，故井井尤存，令人人向往”（《《题文君井》》郭沫若）司马相如和卓卓文君相依相相守、不离不不弃的千古爱爱情故事，引引得文人骚客客赋诗赞美，，千古流传60司马相如和卓卓文君动人的的爱情故事，，平乐古镇可可以加以应用用并进行放大大支撑一：千年年的爱情故事事与平乐的关关联性是不容容置疑，形成成了一定的知知名度。支撑二：形成成差异化竞争争，跳出目前前川西民俗文文化竞争圈，，开辟蓝海市市场。爱情主题支撑三：打造造以爱情婚庆庆为主题，易易于产业化，，便于通过旅旅游带动经济济增长。依托司马相如如和卓文君的的爱情故事，，将“爱情””这一美好的的主题在平乐乐放大并丰富富61平乐古镇将荟荟萃古今中外外爱情元素，，淋漓尽致演演绎爱情主题题古镇古今中外爱情情元素——爱情主题教堂民族婚俗蜜月村玫瑰广场婚姻殿堂相思林情人节鹊桥许愿树承诺岛玫瑰拱爱河七夕节古琴台62平乐古镇的开开发理想：中国爱情第一一镇爱在平乐，天天长地久平乐，见证司司马相如和卓卓文君忠贞爱爱情的地方。。时光流转，，曾经的甜蜜蜜和温馨仍能能在触手间依依稀感受。如今，这座风风光妩媚的小小镇和动人的的爱的故事，，聚集成了它它的爱情之源源——成群结队的人人们来此寻找找爱情，感受受爱情，深化化爱情，巩固固爱情……体体验爱情的幸幸福与欢悦；；成百上千的俊俊男靓女来到到这里举行婚婚礼或拍下一一张张美丽的的新婚纪念照照片；浪漫的爱情故故事在这里生生根发芽………63观光、娱乐、、休闲、度假假——复合的功功能，给与多多元的体验最多元体验的的平乐古镇从本地旅游向向国际性休闲闲度假进行转转变国际性度假的的平乐古镇具备足够吸引引力使人停留留和居住具备长久活力力的平乐古镇镇能够保证区域域发展的持续续经营和再发发展可持续发展的的平乐古镇世联对于区域域发展方向的的观点（1/2）是度假假休闲闲的天天堂而而非观观光旅旅游区区域休闲度度假的的平乐乐古镇镇64世联对对于区区域发发展方方向的的观点点（2/2）多元复复合的的高品品质度度假体体系强有力力的人人文主主题资资源未来区区域发发展的的核心心驱动动力65项目构构想想5整体功功能布布局二级项项目分分布66根据世世联研研究，，世界界一流流旅游游度假假区可可以分分为三三类旅游度度假区区基本本可分分为三三种类类型：：居住住度假假型、、酒店店度假假型和和娱乐乐度假假型，，它们们在游游客接接待强强度、、度假假区功功能比比例、、空间间布局局和度度假区区内酒酒店房房价表表现上上有明明显的的差异异。游客接接待强强度度假区区功能能比例例度假区区内酒酒店房房价表表现娱乐度度假型型WaikikiKuta居住度度假型型AmeliaIslandKapuluaKaanupali酒店度度假型型NusaDuaLagunaCancun度假区区空间间布局局67居住度度假型型、酒酒店度度假型型和娱娱乐度度假型型旅游游度假假区在在住宅宅、酒酒店、、商业业、旅旅游设设施和和公共共空间间上的的用地地功能能比例例各不不相同同住宅用用地酒店用用地商业用用地旅游设设施公共空空间AmeliaIslandKapaluaLagunaNusaDuaKuta世界一一流度度假区区用地地功能能比例例（%）居住度度假型型娱乐度度假型型4094272032366323酒店度度假型型sentosa239342410152228251068平乐古古镇属属于娱娱乐度度假型型，后后期兼兼容居居住，，我们们确定定古镇镇合理理的用用地功功能比比例如如下：：住宅用用地酒店用用地商业用用地旅游用用地公共空空间项目用用地功功能比比**未包包含弹弹性预预留用用地30%10%10%25%25%69功能布布局原原则（（一））：根根据地地形地地貌和和周边边资源源情况况来设设置区区域，，高效效整合合现有有资源源项目南南部和和西面面望山山濒水水，基基础设设施配配套完完善，，处于于天台台山旅旅游环环线两两侧，，临近近秦汉汉驿道道风景景区，，开发发利用用价值值极高高，拆拆迁量量小，，土地地增值值空间间大；；设置置度假假居住住区能能够充充分体体现地地块价价值。。项目西西北面面临近近芦沟沟风景景区，，竹林林风光光优美美，可可加以以利用用。项目东东北面面为农农田区区域，，可因因地制制宜，，发挥挥农业业产业业优势势。70功能布布局基基本原原则（（二））：最最小小化拆拆迁现现有居居民，，最最大化化利用用古镇镇遗留留的人人文和和自然然资源源最小化化拆迁迁成本本。保保证现现有居居民点点拆迁迁最小小化。。小镇镇居民民是小小镇活活力和和人气气的重重要保保证。。最大化化利用用古镇镇遗留留的人人文和和自然然景观观资源源，还还原千千年古古镇的的生活活氛围围。71功能布布局基基本原原则（（三））：其其他他原则则布局基基本原原则动静静分分区区与与相相互互融融合合：：动动区区即即公公共共活活动动区区域域、、活活力力区区域域主主要要分分布布在在小小镇镇的的北北部部，，在在生生态态资资源源较较好好的的南南部部设设置置度度假假别别墅墅等等，，使使整整个个小小镇镇既既相相互互融融合合又又有有所所隔隔离离；；以利利于于游游人人行行进进为为原原则则设设置置交交通通组组织织；；连续续开开放放的的公公共共空空间间，，如如广广场场和和街街区区是是增增强强区区域域活活力力不不可可或或缺缺的的空空间间。。72琴瑟瑟和和鸣鸣心心心相相印印美丽丽邂邂逅逅执子子之之手手比翼翼齐齐飞飞相识识相知知相恋恋相守守相依依布局局理理念念设设想想：：以以爱爱情情的的五五个个阶阶段段为为主主线线，，设设置置五五大大功功能能区区，，整整合合区区域域资资源源，，渲渲染染浓浓烈烈、、浪浪漫漫的的爱爱情情氛氛围围73美丽丽邂邂逅逅————作为为古古镇镇观观光光旅旅游游的的核核心心部部分分，，以以修修复复再再造造等等手手法法，，营营造造开开放放的的公公共共空空间间，，提供供给给游游客客游游玩玩平平乐乐的的第第一一形形象象认认知知区区美丽丽的的邂邂逅逅，，爱爱情情的的开开始始…………核心心项项目目构构想想－玫玫瑰瑰广广场场（（玫玫瑰瑰水水晶晶体体））－古古琴琴台台&凤凤求求凰凰－艺术中中心剧场场－众览情情界塔琴瑟和鸣鸣心心相印印美丽邂逅逅执子之手手比翼齐飞飞74玫瑰广场场——以以大型广广场为核核心，最最大面展展示古镇镇建筑风风貌，并并提供开开场的公公共活动动空间象征着爱爱情寓意意的玫瑰瑰花造型型广场，，凸现爱爱情这一一永恒的的主题。。

以99朵玫玫瑰为主主题的玫玫瑰花葶葶是广场场的中心心。周周围围绕绕着以玫玫瑰花造造型为主主的水晶晶玻璃体体。75锦城来的的郎君，，你不必必用琴来来挑我的的心，我我就是横横陈在你你膝上的的琴………古琴台&凤求凰凰——千千古爱情情故事的的见证千载停弦弦渡，一一曲凤求求凰。76艺术中心心剧场－饕餮大餐餐，每晚晚7点准准时上演演77众览情界界塔－登高望远远，情界界万物，，一目了了然78琴瑟和鸣鸣——以以田园风风光为主主要吸引引点，将将公众活活动与农农业产业业化相结结合，提提升区域域价值在古镇美美丽的山山水中加加深彼此此认识核心项目目构想－浪漫爱爱河－九味爱爱情－田园闲闲趣园琴瑟和鸣鸣心心相印印美丽邂逅逅执子之手手比翼齐飞飞79浪漫爱河河——悠悠悠摆渡渡中，绵绵绵情意意心中生生80爱情九味味餐饮街街——爱爱情的味味道，你你最欣赏赏哪一味味？沧州“笑笑口常开开”———纯情情的初恋恋重庆火锅锅——轰轰轰烈烈烈的爱情情天津大麻麻花———网络爱爱情北京烤鸭鸭———富足者者的乏味味爱情新疆的馕馕——平平凡人的的爱情东北拔丝丝苹果———降降温后的的理智之之爱云南过桥桥米线———相濡濡以沫的的神圣爱爱情广东莲子子百合———直奔奔主题的的爱情蒙古奶茶茶——久久入芝兰兰之室不不闻其香香的爱情情81田园闲趣趣区——将爱情畅畅游在天天地之间间……关键项目目：－滑草游游乐园－农科大大观园－野战俱俱乐部82澳大利亚亚原装滑滑草设备备在青青草草地上体体验滑雪雪乐趣的的同时，，情愫渐渐生………83养殖园田园认养养采摘园田园度假假村篝火晚会会树木成林林，鸟语语花香，，纯朴的的农家情情，让爱爱情一尘尘不染84心心相印印——针针对短期期旅游客客群，提提供时尚尚性的休休闲娱乐乐和度假假设施，，展现古古镇风姿姿绰约之之美海誓山盟盟，心心心相印核心项目目构想－爱舍空空间－甜蜜情情侣巷－相思林林&婚纱纱摄影基基地－承诺岛岛琴瑟和鸣鸣心心相印印美丽邂逅逅执子之手手比翼齐飞飞85爱舍空间间——设设计型酒酒店，给给爱一个个私密的的时尚空空间隐隐绰绰绰的浪漫漫建筑设计感极极强的甜甜蜜空间间在爱舍空空间中，，年轻人可可以彼此此倾诉甜甜蜜的爱爱情，中年人可可以寻觅觅到失落落已久的的爱情，，老年人可可以追忆忆往昔的的青春………lovehotel86情趣各异异的环境境，舒适适写意的的情怀，，与知心心爱人共共享如痴痴似梦的的缠绵辗辗转········87甜蜜情侣侣巷———在中式式为表西西式为里里，古代代为表现现代为里里的空间间中，为为情侣们们提供中中西文化化相融，，古今交交错的体体验式生生活景观观大道鲜花店精品首饰饰店巧克力店店浪漫餐厅厅酒吧街娱乐KTV88相思林&婚纱摄摄影基地地——说说相思，，道相思思，此物物最相思思相思欲寄寄无从寄寄，画个个圈儿替替。话在在圈儿外外，心在在圈儿里里。单圈圈儿是我我，双圈圈儿是你你。你心心中有我我，我心心中有你你。月缺缺了会圆圆，月圆圆了会缺缺。整圆圆儿是团团圆，半半圈儿是是别离。。我密密密加圈，，你须密密密知我我意。还还有数不不尽的相相思情，，我一路路圈儿圈圈到底。。89承诺岛———专为为情侣山山盟海誓誓提供实实物、场场所与创创造恰如如其分的的环境的的小岛90执子之手手——围围绕婚庆庆主题进进行设置置项目，，加入异异域元素素，提升升区域旅旅游的趣趣味与品品味举办一场场世纪婚婚礼，留留下永生生难忘的的瞬间三大主题题项目构构想－婚庆殿殿堂－喜市街街－蜜月村村琴瑟和鸣鸣心心相印印美丽邂逅逅执子之手手比翼齐飞飞91三大主题题之婚庆殿堂堂——世纪婚礼礼举办场场所………关键项目目：－玫瑰拱拱－西式婚婚庆教堂堂92玫瑰拱———象征征着幸福福的开始始在玫瑰拱拱前，父父亲将新新娘交给给新郎；；新娘抛抛出手中中的捧花花；新人人们共同同迈步进进入爱的的殿堂。。93西式婚庆庆教堂———在众众人的见见证下，，开始新新的人生生旅程94三大主题题之喜市街——婚纱影楼楼婚宴喜礼礼婚庆服饰饰花卉礼仪仪婚礼策划划婚庆用品品专营婚庆庆特色产产品的景景观大道道，荟萃萃全球婚婚庆商业业精华。。首个每月月表演世世界各主主要国家家与民族族的婚礼礼婚庆活活动的专专门舞台台景观大大道。95三大主题题之蜜月村——全国首座座五星级级蜜月村村…..关键项目目：－各地民民族婚房房－民俗民民风96荟萃世界界各民族族婚房，，体验全全球“洞洞房花烛烛夜”的的乐趣97极具异域域情调的的美食、、民俗，，尽显别别样的人人生各地闹洞洞房民俗俗表演风俗小品品异域美食食98比翼齐飞飞——美美轮美奂奂、自然然生态的的顶级度度假、养养生别墅墅，全面面提升古古镇度假假品质品味生活，共享享慢慢变变老的甜甜蜜核心项目目构想－悦榕庄庄酒店－养生度度假别墅墅琴瑟和鸣鸣心心相印印美丽邂逅逅执子之手手比翼齐飞飞99悦榕庄－最完美的的度假享享受，成成就区域域顶级形形象100室外温泉泉室外温泉泉特色温泉专业spa水水疗顶级SPA、、芳香疗法顶级SPA，，宣言自然奢奢华主义101养生度假别墅墅－在这里，陪你你一起慢慢变变老102最终形成“一一轴五区多亮亮点”、开放放多元化的规规划格局，将将“中国爱情情第一镇”主主题充分演绎绎区域项目设置一轴白沫江爱河爱河摆渡五区美丽邂逅玫瑰广场、古琴台&凤求凰、艺术中心剧场、众览情界塔琴瑟和鸣田园闲趣区、九味爱情餐饮街心心相印爱舍空间、情侣巷、相思林&婚纱摄影基地、承诺岛执子之手婚庆殿堂、喜市街、蜜月酒店比翼齐飞悦榕庄度假酒店、养生别墅琴瑟和鸣美丽邂逅执子之手比翼齐飞心心相印103运营

思考6小镇开发运营营过程中需要要注意的问题题104掌握区域开发发控制权，实实现小镇统一一规划，保证证定位的落实实和区域整体体形象的树立立成功案例代表表——深圳华华侨城失败案例代表表——海口国国贸深圳华侨城位位于深圳市南南山东部，整整体用地面积积450公顷顷。已建成四大主主题公园，成成为中国主题题公园最集中中、整体效益益最好的著名名旅游城。海口国贸片区区属于典型的的规划案例。。90年代初海海南经济过热热，国贸片区区的土地基本本上都零散卖卖给了单个开开发商，导致致目前国贸片片区设施严重重缺乏，城市市形象差。105考虑多种赢利利模式，以保保证古镇的滚滚动开发和持持续运营意义风险退出机制制：在开发过程中中，一旦企业业出现资金压压力或其他经经营困难，可可通过土地转转让方式退出出核心利润实现现：在区域价值得得到提升，区区域已经被市市场认可的基基础上进行大大规模房地产产开发，实现现项目开发利利润区域价值营造造：在区域价值相相对较低的情情况下，通过过旅游项目、、农业产业化化和特定经营营物业的运作作，提升区域域价值，树立立区域形象、、品牌盈利策略土地转让土地转让盈利