XXXX临汾某商业项目地块项目初步发展建议

五洲集团山西临汾师大地块

项目整体发展战略建议（初步）山西【2011】临汾〔师大商业项目〕GW/02

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临汾五洲城建开发有限公司顾问服务工作模块及分项工作体系四个层面共计21个模块根据要求灵活订制我们常常听到的问题通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求？启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？商业项目很难有绝对的成功，我们只有先界定阶段性或基于某种方向的成功标准，才能对成功与否做出评估；1总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。商业地产是“三高产品”：

——高风险、高回报、高技术含量。所以，选址成功、设计成功、建设成功、招商成功、开业成功、培育期实现盈利……作为开发机构，究竟需要哪些成功，必须提前界定清楚，才更利于在项目初期明确研究及资源投入方向。模拟定位原则：建议考虑对部分物业持有，按照主流城中心商业项目开发获取项目的全面成功；1项目整体规划、设计未最终定稿；项目位于临汾市核心区域，是城市未来发展主要交点；未来发展前景十分乐观。临汾市人口结构及临汾市商业现状分析；现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势；传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限；将项目建成临汾标志性商业建筑；将特定的人文景观、历史古迹与零售消费场所有机结合项目本身规划条件；临汾市消费者调查结果；临汾商业调查及竞争对手的调查结果；超市、特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力；综合性的购物广场应考虑各种业态及各种年龄层消费者需求；零售业态租金回报较餐饮、娱乐高，但零售业态需要餐饮、娱乐、超市等业态的人流支持，所以两方面比例适当；各行业各种零售业态的租金承受力水平；实现开发商利润最大化。定位背景定位思路定位依据临汾是山西省重心城市，城市历史悠久，是以能源、重化工为主的工业基地、是山西的财富中心。1临汾市位于山西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为邻；西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、吕梁毗连；南与运城市接壤。全市土地总面积20275平方公里，现辖2个县级市及14个县。2007年末，全市常驻人口417.2万人，其中，城镇人口151.7万人，占36.4%；乡村人口265.5万人，占63.6%。临汾以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。经济总量和财政收入位居全省第二，在中部六省同类城市中排名第16位。

临汾市是山西省以钢铁及能源为支柱产业的重工业中心，未来将实施“特色农业、工业优化、科教兴市、城镇扩张、民营经济、可持续发展”六大战略。1以临汾市为市域中心、侯马市为市域次中心，以中部五个重点县域中心和东西十个山区县城及重点中心镇为增长极点；以连接中部平川七县市的交通干线，引导各种生产因素和产业向增长极点和发展轴线集中布局，形成中部、东部、西部三个经济区，促进全市经济社会协调发展。1.大区位：为陇海——兰新地带成员城市，处于太原、西安、郑州等特大城市的多重辐射影响范围内；

2.中区位：地处山西省南部，为晋南地区中心城市之一，同时也是晋南地区的首位城市，是山西与西北、西南、中原联系的重要“节点”；

3.小区位：位于汾河下游、临汾盆地中部，是晋南北部中心和交通枢纽，是临汾市域的经济核心。市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张战略，西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质1河西区汾河生态区老城区东城区(1)河西区河西区是未来新城为市区的行政办公中心、商务中心、文娱中心和公路客运中心。新城总面积约15平方公里。(2)汾河生态区

总面积约9km2，该区域将规划把城市生态、科教、旅游、娱乐有机结合起来，形成城市新的经济增长点。形成生态文化旅游产业区。(3)老城区（铁西区）

铁西区为现状城市中心区，形成以商业服务、教育科研、文体娱乐为主的城市中心组成部分。充分展示城市历史文脉。(4)城东区（铁东区）

铁东区现状以临钢、临纺等大中型企业和部分高校组成。规划除保留临钢、临纺等大中企业用地外，拓展高校用地，以支撑铁东区的进一步发展。市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张战略，西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质1西至铁路、东至108国道，共计10平方公里，将108国道以东7平方公里统一进行了规划，目前东城区规划范围为17平方公里。尧都区政府迁移：现阶段，党政机关的东迁，已经实现了行政中心的转移。行政中心的转移必将带来商业贸易、文化娱乐中心的转移。未来发展方向：规划的东城区将是一个功能齐全、设施完善、特色明显、环境优美的全新城市，是尧都区政治、经济、文化的中心。城市未来配套：(1)搬迁铁路货场以及铁路沿线仓储用地至北站，形成北站铁路货运中心。(2)搬迁第三监狱，原址调整为公园用地。(3)铁东染料厂改为公共设施用地。(4)城南机床厂等企业改为生活居住用地。(5)搬迁五一路油库。(6)铁东区小麦研究所实验用地改为商业设施用地。规划建设2万平米市政广场突出未来河东四个工业园区，改造升级，逐步向生态型、环保型方向发展

1(一)段店机电制造园区规划面积10000亩。主要发展机电、装备制造等行业，具体包括精密铸造、不锈钢深加工、铝镁合金深加工、法兰、玛钢、汽车零部件、重型机械产品、煤矿机械产品、纺织机械、电子机械及电子仪器等科技含量较高的领域。重点发展1000万元以上的高科技项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固定资产投资总额达到18亿元。(二)尧庙轻工物流园区规划面积5000亩。主要发展农产品深加工、木器制造、食品、药品制剂及汽贸物流等行业，具体包括乳制品加工、肉制品加工、果品加工、粮食加工、饲料工业、木器加工、酿酒、酿醋、饮料、成药及药品制剂、商贸物流等领域。重点发展500万元以上的轻工、物流项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固定资产投资总额达到12亿元。(三)贾得铸造化工园区规划面积10000亩。主要发展冶金铸造、化工建材等行业，具体包括各类铸造产品、生铁冶炼、精细化工(主要包括日化、涂料、染料、油墨、橡塑助剂、食品添加剂等)、电石乙炔化工、尿素、甲醇及下游产品、焦油加工及新型墙体材料等领域。重点发展1000万元以上的标准化精细化工项目，到2010年入园企业达到16户以上，入园企业固定资产投资总额达到25亿元。(四)屯里仓储加工园区规划面积10000亩。主要发展仓储业、加工业。重点发展500万元以上的仓储、加工项目，到2010年入园企业达到10户以上，入园企业固定资产投资总额达到5亿元。东城区区现状状以临临钢等等大中中型企企业和和部分分高校校组成成1临汾钢钢铁公公司：：太钢钢集团团临汾汾钢铁铁有限限公司司（简简称临临钢））是以以中厚厚板为为主导导产品品的大大型钢钢铁联联合企企业，，为山山西省省重点点工业业企业业和临临汾市市营业业额最最大、、上缴缴税金金最多多的企企业，，现有有资产产总额额58.2亿元，职职工1万余人。。山西师范范大学：：创建于于1958年，学校校设有20个学院，，全日制制本专科科生20000余人，研研究生2000人；有涉涉及10大学科门门类的46个本科专专业，62个硕士学学位点，，2个博士学学位点；；现有教教职工2000人,专任教师师1000人，师资资队伍数数量充足足。是是临汾市市唯一一一所正规规本科以以上正规规院校。。临汾GDP受国家大大势影响响，出现现短暂的的下调阶阶段，但但工业增增加值由由负转正正。人均均可支配配收入与与固定资资产投资资保持高高速增长长1GDP：09年年上半年年全市GDP完完成330.3亿元，，按可比比价计算算，同比比下降12%，，比一季季度降幅幅缩小6.5个个百分点点。工业增加加值：从规模以以上工业业企业4、5、、6三个个月当月月实现的的增加值值看，分分别为19.1亿元、、24.2亿元元、35.4亿亿元，月月均增加加8.2亿元。。6月份份当月同同比增长长0.7%，结结束了自自去年9月份以以来连续续9个月月的下降降趋势，，首次转转负为正正。全市固固定资资产投投资：：需求持持续稳稳定上上升。。上半半年，，全市市固定定资产产投资资累计计完成成153.8亿亿元，，同比比增长长47.2%，，增速速比同同期提提高1.6个百百分点点，比比一季季度提提高28.8个个百分分点。。全市城城镇居居民人人均可可支配配收入入：今年以以来全全市城城乡居居民收收入稳稳步增增加。。上半半年，，全市市城镇镇居民民人均均可支支配收收入达达到6358元元，同同比增增长9.1%；；农民民人均均现金金收入入2368元，，同比比增长长9.2%。矿产能能源业业的限限制发发展影影响了了临汾汾GDP的的整体体上升升，但但同时时，工工业产产值，，固定定投资资额以及及人均均收入入的迅迅速增增加。。为临临汾房房地产产的发发展奠奠定了了基础础。人均GDP的增长长与社社会消消费品品零售售额、、人均均商业业面积积飞速速增长长，未未来市市场潜潜力巨巨大。。并得得以迅迅速释释放。。反映映出临临汾市市的消消费水水平的的迅速速提高高。消消费意意识在在发生生着潜潜移默默化的的变化化1临汾市是山山西产煤第第一大户，，是山西GDP发展的重要要能源城市市。长期以以来，城镇镇人口的收收入现状为为贫富差距距拉大的市市场局面。。但城市仍仍然处于低低端消费力力的表现现现状。随着着国家政策策的进一步步引导，未未来消费呈呈现上升趋趋势。从人均商商业面积积的角度度来说临临汾市人人均商业业面积达达到了0.8，与内蒙蒙省会城城市相当当。这从从侧面反反映出当当地的消消费力强强劲，消消费需求求旺盛。。以2008年的数据据为准，，2008年，临汾汾市人均均GDP数据约为为2576美元，山山西省人人均GDP排名第三三位，快快速上涨涨的人均均GDP标准是消消费力上上涨的重重要基础础。2009年上半年，商业营营业用房房施工面面积由08年的的14.14万万平方米米增加到到32.21万万平方米米，增长长127.79%。全全市社会会消费品品零售总总额累计计完成134.4亿元元，同比比增长21.1%。部分城市人均商业面积据世界银银行研究究结果，，住宅需需求与人人均GDP有着密切切的联系系，当一一个国家家人均GDP在1000-4000美元时，，房地产产进入高高速发展展期；当当人均GDP进入4000-8000美元时，房房地产进入入稳定增长长期。2008年临汾市人人均GDP已经达到17912元人民币，，按人民币币汇率计算算，约折合合2576美元，为巩固“煤煤炭霸主””地位，山山西引导煤煤炭和焦炭炭行业同业业并购，推推进优势产产业的横向向整合，打打造航母级级企业，加加快产业链链条延伸1山西08、09两年将向煤煤炭行业投投入1800亿亿元，这是全省省6500亿元经济济刺激方案案中的一部部分，将用用于48座座大型矿井井和206个循环经经济项目建建设；山西有4046家煤煤矿，其中中国有200家，要要关闭3000家，，只留1000家，，其中90万吨以上上的才能继继续生产，，其他的全全部关闭。。煤炭行业：：将形成二二至三个年年生产能力力达到亿吨级的特大型煤煤炭集团，，三至五个个年生产能能力5000万万吨级的大型煤煤炭集团。。焦炭行业：：组建数个千千万吨级的的焦炭集团团，同时规划一一批具有国国际先进水水平的焦化化一体大项项目。加快产业延延伸：600万吨吨以上大型高产高高效接替矿矿井……集集中推动一一批焦化行行业资源综综合利用项项目的建设设。主导产业发展、规模扩大上、下游企业需求扩大私营经济发展企业盈利能力、积累能力加强财富阶层产生财富阶层壮大但是要看看整治的的力度，，小煤矿矿现在基基本都在在停产状状态，一一停产当当地的政政府就没没财政收收入了，，所以很多多地方都都在请求求折中一一点的方方法，但是还还没有最最新的消消息，这这个事情情很难判判断，也也许煤老老板这个个称呼在在两三年年里就真真的没有有了。明明显感觉觉现在煤煤老板花花钱有所所顾虑了了，不像像前几年年把钱不不当钱。。但是煤煤老板没没有了还还会有新新的财富富阶层，，比如国有有煤矿的的矿长、、高管等等等，年年薪都在在小一百百万。部分能源源企业实实施转型型成功，，推动第第三产业业发展12009年1-4月，临汾汾市尧都都区第三三产业完完成投资资10.11亿元，同同比增长长70.4％，。。第三产业业投资在在交通运运输、房房地产、、租赁和和商务服服务、教教育、卫卫生、文文化、体体育、社社会保障障等行业业投资快快速增长长的带动动下，增增长大幅幅度提高高，占到到固定资资产总投投资的比比重为74.3%。向农业生生态工程程转型向养殖业业转型向教育产产业转型型向房地产产行业转转型向生态旅旅游产业业转型向金融业业转型向商贸服服务行业业转型2009年1-4月月份，尧尧都区辖辖区固定定资产累累计完成成投资13.62亿元元，同比比增长36.4％。从从三产业业看：一一产投资资同比下下降7.42%，占总总投资的的比重为为0.5%；二二产投资资同比增增长5.5％，，占总投投资的比比重为25.3%；三产投资同比增增长70.4％，占占到固定资资产总投资资的比重为为74.3%。城市宏观结结论：产业业调查重点点于第三产产业的发展展方向1晋南城市经经济群的扩扩大，将更更好地整合合各个城市市的资源协协调发展，，作为龙头头城市的临临汾，集中中西安、郑郑州、太原原三大城市市经济圈的的交汇点，，从发展前前景到城市市辐射力将将进一步提提高；城市目前处处于尺度框框架的扩大大和功能调调整的过程程中，项目目城东门户户的区位优优势越发明明显；临汾是以第第二产业为为主导的传传统资源型型城市，推推进优势产产业的横向向整合，加加快产业链链条延伸的的工作正在在紧锣密鼓鼓的进行中中；临汾市经济济发展迅速速，人民收收入水平持持续增长，，近期虽有有政策调整整，传统能能源产业有有所下降，，但转化后后的第三产产业得以迅迅速发展。。受支柱产业影影响，临汾市市场人口收入入结构呈典型型的沙漏型，，并影响其置置业需求1私营业主：源于山西人的经商天赋，从事于各行各业，企业规模或大或小，年收入从几十万到几千万。矿业相关人员：矿主、运销公司、设备供应商、大大小小的股东。权力公务员：临汾市公务员，周边县市公务员，隐形收入高。待遇好的事业单位：教师、医生、律师等高知收入人群。中端客户低端客户高端客户临汾市07-08城镇居民各项项收入支出分分析1从数据可以看看出，基本上上城镇人口的的收入与支出出都比07年年有了一定量量的上涨。食品仍然是人人均支出中消消耗最大的，，其次为服务务性消费支出出与人均储蓄蓄存款。居住住消费仅占9%。临汾房房地产市场仍仍然处于初级级阶段，人们们对房地产的的消费性仍然然未得到激发发。从07—08年，涨幅最最大的食品、、服务性消费费支出、房地地产三项。从从另一个侧面面说明房地产产市场在积极极的发展之中中。07—08年年收入支出消消费表（单位位：元）08年各项支支出消费占比比07—08年年各项支出消消费（单位：：元）临汾市各行业业平均工资水水平分析1从行业的发展展看（上一）），企业、事事业、机关三三者收入在08年市场中中占有份额基基本较为平均均。但提到的的是，企业人人口众多，机机关与事业单单位人口稀少少，相对收入入可观。对比与07年年，机关收入入的涨幅最为为明显（上二二）。从行业的收入入来看，采矿矿业、电力行行业、金融业业是现阶段临临汾各行业收收入最高的。。尤其是电力力燃气与金融融业，对比与与07年，涨涨幅最为明显显。采矿业相相对涨幅放缓缓。从08年占比比的情况看，，占比在6%以上的行业业有采矿业（9%）电力（9%）信息（（6%）金融融（10%））教育医疗（（6%）公共共管理（6%）等6大行行业。临汾市各行业业平均工资水水平分析-行业业分分析析————采采矿矿业业2009年1行业业背背景景介介绍绍：：采矿矿业业下下属属分分为为两两个个部部分分，，第第一一部部分分为为煤煤的的开开采采环环节节，，在在这这一一环环节节内内，，临临汾汾市市呈呈现现大大中中型型国国有有企企业业与与私私人人中中小小企企业业并并存存的的局局面面。。现现阶阶段段国国家家改改组组改改制制主主要要是是针针对对这这一一产产业业环环节节公公有有制制改改变变。。但但此此类类环环节节，，拥拥有有整整个个临临汾汾乃乃至至山山西西首首屈屈一一指指的的大大部部分分私私营营煤煤老老板板。。具具备备非非常常强强劲劲的的消消费费能能力力。。另一环节为黑黑色金属冶炼炼产业，主要要是煤产从属属的一系列产产业链发展。。该环节多数数为国有大中中型企业发展展，拥有员工工数较大，但但中高层管理理人员是本案案的主体消费费客群之一。。代表企业：同同世达、三维维集团、太钢集团、山山西焦化等单位：千元临汾市是山西西的能源开采采基地之一，，能源业为其其主导统治性性产业企业消费能力力较强；矿业业私营业主消消费性呈暴发发户性质企业的消费能能力增强，已已然成为临汾汾市房地产消消费的主要客客群构成临汾市各行业业平均工资水水平分析-行业分析———电力、燃气气2009年1行业背景介绍绍：临汾市的工业业电力需求日日益旺盛，促促使电网与电电源建设同步步前进。截至至2009年8月底，已经经形成了以以41座110千伏变电站、、12座220千伏变电站为为地市主网架架，两座500千伏变电站为为发展趋势的的区域电网。。2009年，临汾区域域内开工建设设的电网项目目110千伏及以上变变电容量及线线路长度分别别达到133万千伏和137.13公里，电网建建设投资总额额达9.6亿元(含农网)。电力行业坚持持走煤电一体体和热电联产产的路子，快快速推进已开开工的侯马热热电联产等5个项目建设，，积极做好浮浮山大唐国际际等5个项目的前期期准备工作，，力争两年内内建成和在建建的电力装机机容量达到800万KW以上，加快建建设坑口电站站基地；代表企业：山山西临汾热电电有限公司；；霍州煤电集团团、临汾尧电电电力有限公公司；临汾新新电电力有限限公司单位：千元由于工业的发发展，现阶段段临汾市的电电业创造了巨巨大的财富电力企业消费费能力较强未来随着重工工业的进一步步发展，电业业消费将继续续走高电业的消费能能力增强，已已然成为临汾汾市房地产消消费的主要客客群构成临汾市各行业业平均工资水水平分析-行业分析———信息行业2009年1代表企业：中中国移动临汾汾分公司；中中国联通临汾汾分公司；单位：千元由于工业的发发展，现阶段段临汾市的信信息通讯成为为了不可缺少少的环节从事产业职工工稀少，但收收入水平较高高从收入的角度度看，消费能能力较强行业背景介绍绍：临汾市形成以以煤炭、焦化化、冶金、电电力、装备制制造为骨干，，煤化工、旅旅游、农副产产品加工、物物流业为配套套的多元产业业体系，是山山西省新型能能源和工业基基地建设的重重要组成部分分。信息技术术在新型能源源和工业基地地建设产业做做为核心的环环节。取得了了长足的发展展与进步。现阶段，通信信信息行业作作为高新高科科产业配套的的发展，造就就了一批相对对收入可观的的客群。临汾市各行业业平均工资水水平分析-行业分析———金融2009年1代表单位：中中国农村信用用合作社、中中国建设银行行、中国农业业银行、中国国工商银行、、中国银行、、太平洋保险险、人寿保险险金融贷款成为为临汾产业发发展的基本保保障从事产业职工工稀少，但收收入水平较高高从收入的角度度看，消费能能力较强行业背景介绍绍：金融业对煤炭炭、焦炭、冶冶金、电力、、化工五大传传统产业，重重点支持其推推行新型化的的工程项目。。金融业支持新新兴产业、环环保产业和高高新技术产业业规模化发展展。在确保防防范信贷风险险的前提下，，支持煤化工工、机械装备备制造业、高高科技新技术术产业规模化化。拓展对旅游服服务业的金融融服务领域，，带动旅游相相关产业的发发展。临汾市金融类类产业具备一一定的特殊性性，银行仅有有五大银行，，即信合、中中行、农行、、建行、工行行五大银行，，其中农村信信合是当地主主要贷款融资资的首选银行行，具备较强强的实力。保保险业有太平平洋保险、人人寿保险等单单位。单位：万元临汾市各行业业平均工资水水平分析-行业分析———教育2009年1代表企业：山山西师范大学学、临汾职业业技术学院、、临汾一中、、临汾二中、、临汾三中、、平阳中学临汾教育产业业较为庞大，，教职工购房房意向较强收入水平较为为可观，消费费能力强就近消费观念念重行业背景介绍绍：临汾共有中小小学4062所（民办321所），其中普普通高中86所，职业高中中47所，初中360所，小学3569所。在校生79万，其中高中中9万，初中25万，小学45万。在职教师师46244名，高中5242名，初中15388名，小学25614名。学校设有20个学院，现现有教职工1900余人,专任教师900余名。其中，，博硕士生导导师261人，具有博硕硕士学位的教教师477人，具有高级级职称的教师师330人，省级学术术带头人13人，省级学科科带头人4人、山西省青青年拔尖创新新人才4人，省级教学学名师14人，单位：个单位：元教职工收入产业发展临汾市各行业业平均工资水水平分析-行业分析———公共管理与与社会组织2009年1代表单位：市市内各大机关关单位政府部门具备备市场熟悉度度，对房产了了解较为深入入从事产业职工工稀少，但收收入水平较高高从收入的角度度看，消费能能力较强行业背景介绍绍：市委、市政府府、尧都区政政府、发展和和改革委员会会、教育局局、科科技局、、公安局局监察局局、民政局、、

司法法局、财政局局、人事事局、劳动和和社会保障局局、建设设局、交通局局、农业业局、水利局局、林业业局、商务局局、文化化新闻出版、、卫生局、计计生委委、审计局、、环保局局、广播电视视局、体体育局、统计计局、安安全生产监监督局、煤炭炭局、外外事旅游局、、民族宗教事事务局、文文物局、粮粮食局、物物价局单位：千元商品房客户的置业倾倾向……1投资趋向：不再关注物业业的短期回报报，而是将物物业作为一种种资产长期持持有，更看重重物业自身的的升值与保值值特性，在一一定程度上是是对于资源的的占有。支付趋向：拥有较强的支支付能力，都都能承受较高高的单价与总总价，不再被被卖方的打折折、赠送等方方式打动，愿愿为服务买单单。产品要求：一般选择户型型较大的产品品，更有效地地作为资产来来持有，在满满足日常生活活的基础上足足够舒适，以以及体现身份份，希望得到到更多的空间间，而不是单单纯的面积。。服务要求：体现尊贵舒适适的都市生活活，要求提供供的服务在高高品质的同时时，尽可能的的复合与完善善。同时保证证自身生活的的私密。经过几年的发发展，临汾房房产市场进入入快速发展阶阶段1人均GDP与房地产发展展关系小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长长与房地产发发展关系国际通用衡量量标准表明，，宏观经济增增长和人均GDP水平决定了一一个地区房地地产市场的发发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期09年临汾市人均可支配收入突破1000美元人民币;01年到06年,临汾GPD平均增长速度超过10%05年,临汾房地产施工面积及销售面积都超过100万平方米.06年,房地产投资突破100亿大关，比上年增长27.11％.08-09年土地市场较较萎靡，放量量不足，但仍仍有土地大面面积集中释放放，所有放量量均位于城西西汾河周边1123408年临汾土土地市场经历历了一场异常常的低潮期，，全年放量仅仅有尧庙镇西西赵村一块土土地；09年经过临临汾领导班子子的更换，上上半年土地放放量有所增加加，但均集中中在城西区域域，东城并无无放量；纵观2年来的的土地放量，，所有放量均均集中在滨河河东路周边，，可见市政府府的发展重点点仍然在此区区域。对于身身处东城的楼楼盘，会被城城西分流部分分客户，但板板块内部相比比城西未来竞竞争较小，较较之城西更具具有广阔的发发展前景。近年临汾市成成交面积及成成交价格走势势1近年销售面积积走势市场施工面积积07年到08年几乎成成倍增长，销销售面积增幅幅仅增24.7%。在售售房源有部分分属于上年积积压。持续积积累后可售房房源数目可观观，销售压力力将进一步增增大。近年成交价格格走势临汾市场商品品房成交均价价逐年增幅在在20%左右右。在08年年全国经济低低潮期，临汾汾商品房有这这样的表现，，利好方面是是市场受整体体大环境干扰扰小，但同时时说明临汾市市场还未融入入大市场，处处于较落后阶阶段。近年临汾商品房供需总结1土地供应市场场：所有放量量均集中在滨滨河东路周边边，可见市政政府的发展重重点仍然在此此区域。对于于身处东城的的楼盘，会被被城西分流部部分客户，区区域认同感的的进一步激发发是城东需要要解决的问题题；住宅销售市场场：2009年上半半年，，临汾汾市房房屋施施工面面积364.67万平方方米，，比上上年同同期的的208.97万平方方米增增加155.7万平方方米，，增长长74.51%。销售售面积积为58.2万平米米。增增幅仅仅增24.7%。在售售房源源有部部分属属于上上年积积压，，销售售压力力将进进一步步增大大；09年市场场价格格呈平平稳发发展趋趋势，，打折折促销销力度度较强强。区域市市场板板块趋趋向明明显，，由于于长时时间形形成的的区域域居住住观念念，居居住区区块概概念明明显。。销售售地缘缘性比比重较较重，，板块块竞争争成为为下一一步主主流发发展方方向。。空置率率继续续增加加，尤尤其在在城西西板块块居住住空置置率表表现较较为明明显，，投资资性住住房出出现一一定的的市场场，但但不足足以影影响主主流销销售方方向。。城市的的房地地产发发展呈呈现从从初级级市场场过度度到迅迅速发发展阶阶段，，逐步步向品品质化化、全全面化化的方方向发发展。。供应应量进进一步步加大大，销销售量量也进进一步步平稳稳上扬扬。市市场出出现良良性发发展阶阶段。。但供供应量量的激激增，，销售售项目目的迅迅速增增多，，致使使竞争争压力力的进进一步步增强强，市市场逐逐步进进入强强竞争争压力力下的的“强强者愈愈强，，弱者者愈弱弱”的的局面面。临汾板板块形形式图图1鸿安城市花园亚特兰世纪花园中雅苑博浩源华远铭邸九洲花园新东城莱茵半岛铜锣湾吉祥花园东安紫郡新世达兴沣源紫金花园洋洲花园府西家园家天下阳光尚都左岸空间金海湾城西板块新城炒作，环境较佳教授花苑御景水城城南板块旅游景观区带动区域发展城内板块配套成熟，寸土寸金城东板块区域放量逐步走高，认同度需进一步提高城西板板块：：政府大大力推推广的的新城城所在在，住住宅配配套大大力增增加，，沿河河环境境较好好，区区域认认可度度较高高城内板板块：：老城区区，区区域内内配套套非常常成熟熟，但但放量量较小小，区区域认认可度度高城东板板块：：区域未未来放放量全全市最最高，，但现现阶段段档次次较弱弱，区区域环环境较较差，，配套套不够够齐全全，档档次较较低。。认可可度较较低城南板板块：：借助尧尧庙的的旅游游资源源发展展的区区域，，但现现阶段段尚未未形成成规模模，影影响力力较弱弱。地产开开发板块界界定：：城内板板块由由于基基本构构架已已经完完全成成型，，未来来土地地放量量有限限，故故对本本版块块难以以造成成过多多威胁胁；城城西板板块属属新兴兴开发发区，，区域域本身身土地地供应应量巨巨大，，现阶阶段受受到政政府的的大力力支持持，未未来发发展前前景巨巨大。。属于于本板块的的直直接接竞竞争争对对手手。。模拟拟定定位位内内容容：：考考虑虑开开发发风风险险、、物物业业经经营营持持有有、、开开发发物物业业销销售售利利润润实实现现前前期期下下的的各各个个具具体体内内容容的的定定位位；1项目目定定位位的的总总体体目目标标基于于上上述述原原因因，，本本项项目目总总体体目目标标为为：：构建临汾汾市一个个集国际际名品视视窗（国国内一线线、国内内二线））、休闲闲购物、、文化娱娱乐为一一体的综综合性购购物广场场以“休闲闲消费、、餐饮娱娱乐”为为概念，，将各类类自然景景观、人人文景观观、历史史文化与与购物消消费有机机融合为为一体，，使消费费者在本本项目内内即可体体验到购购物、休休闲消费费的乐趣趣，在轻轻松、愉愉快的环环境中购购物消费费。项目定位位的构成成一个项目目的成功功，跟准准确的定定位是密密不可分分的，而而一个商商场定位位不是单单一的，，它是由由其它几几个细分分定位组组成的，，构成一一个完整整的商场场定位。。如图所所示:目标市场场定位物业功能能定位项目形象定定位项目形象定定位经营方式定定位经营业态定定位开发特色定定位建筑规模定定位模拟目标市市场定位：：主流客群群为临汾市市辖区的内内需型消费费客户群；1目标市场定定位目标市场定定位可分为为区域市场场定位及消消费群定位位。区域市场定定位：根据市场调调查及临汾汾城市的辐辐射能力，，本项目的的目标区域域市场为以以临汾市为为中心，周周边城镇为为辅助，国国内外等其其它为补充充。1、临汾市辖区区、临汾汾市周边霍霍州地区、、侯马地区区、运城地地区等，两两小时交通通圈范围内内的城镇；；2、国内城市及及海外，主主要以游客客、商务人人士为主。。目标市场定定位物业功能定定位项目形象定定位项目形象定定位经营方式定定位经营业态定定位开发特色定定位建筑规模定定位模拟物业功功能定位：：按适度超超前临汾的的模式，功功能为大体体量集中式式商业；1现代商场已已不可能以以传统单一一的购物功功能满足消消费群、客客户群的需需要了。随随着人们消消费水平的的提高，休休闲、娱乐乐购物消费费已成为一一种趋势。。随着城市市节奏的加加快，人们们在购物的的行为上，，也有所改改变，“一一站式”的的购物成为为大多数消消费者所选选择的消费费因素之首首；因此，，购物场所所的不断变变化，也由由满足人们们日常购物物的需求发发展到现在在不但要满满足人们的的购物需求求，还要满满足人们的的休闲、娱娱乐、饮食食等各方面面的要求。。目前或以以后的购物物广场不但但讲究规模模，也要讲讲究业种的的搭配，购购物广场不不再是单纯纯的商品交交易，而且且将生活的的空间也搬搬进了商场场。基于此此，以体现现现代购物物中心的特特点，本项项目将几大大功能融为为一体：目标市场定定位物业功能定定位项目形象定定位项目形象定位位经营方式定位位经营业态定位位开发特色定位位建筑规模定位位购物功能物业功能休闲功能娱乐功能服务功能旅游功能模拟项目形象象定位：借用用政府形象，，“绑架”政政经要员；1本项目所在区区域是未来临临汾市发展的的中心，政府府给予了很高的期期望值，本项项目实际上也也是这个城市市的亮点工程程。为配合项项目达到外部部客观要求，，以及结合消消费群、经营营者的特征与与习性，本项项目在形象上一定要具有有一个新的概概念，新的特特色商业，新新的商业文化化融入在其中中。通过塑造造商场的整体体形象，打造造临汾购物新新时尚。目标市场定位位物业功能定位位项目形象定位位项目形象定位位经营方式定位位经营业态定位位开发特色定位位建筑规模定位位商场的形象主主要通过三方方面来表现：：商场的建筑规规划设计：如如建筑外观、、人流组织、、内部柱网跨跨度、结构影影响及调节可可行性、楼层层高度、机电电功能配置、、颜色等；商场购物气氛氛：如内部购购物环境布局局设计、宣传传感染、橱窗窗设计等；商场的经营管管理：如商品品价格、质量量、服务、物物业管理及推推广、促销策策略等。临汾国贸购物物中心？模拟经营方式式定位：持有有部分物业经经营保障全面面成功，部分分产权销售增增加开发资金金保障，联营营减弱经营压压力；1经营方式的定定位根据企业实力力实际情况、、经营目标、、承受风险能能力等因素考考虑，建议项目以招租为为主，产权销售、联联合经营营管理为为辅的三种方方式进行行。主要要考虑因因素：销销售可以以快速回回收项目目投资资资金，有有效运用用到下一一个项目目中去；；招租作作为长期期投资，，可以提提高收益益，降低低经营风风险；联联合经营营管理保保证商场场经营的的持久性性，以及及保证项项目收益益的效果果。目标市场场定位物业功能能定位项目形象象定位项目形象象定位经营方式式定位经营业态态定位开发特色色定位建筑规模模定位模拟经营营业态定定位：百百货+超超市+专专营店做做适度超超前的业业态组合合；1业态定位位本项目以以综合购购物中心心概念定定位。因因为它不不仅仅是是一种全全新的商商业模式式，也体体现了未未来城市市新区商商业功能能的完善善及现代代人的生生活方式式，不但但可以抢抢占市场场的空白白，同时时将生活活的空间间融入本本项目内内，满足足消费者者一站式式的消费费需求。。从档次次定位上上目前主主要以中中档（临临汾地区区）为主主，将来来随着市市场的变变化产品品档次将将由中档档向中高高档趋势势发展。。在业态态上目前前以购物物、娱乐乐、餐饮饮、旅游游占有的的比例较较大，主主要是为为了一个个新的商商业能更更快、更更好的适适应市场场尽快让让商业聚聚集人气气。但市市场是千千变万化化的，将将来在业业态上也也要随之之不断更更新变化化才能保保持长久久的生命命力。考虑到商商业结构构、消费费群结构构、需求求动向等等因素，，本项目目的商业业主要有有如下业业态：综合百货货：其特点点是经营营规模较较大、经经营品种种较为丰丰富，主主要以服服装、皮皮具、化化妆品、、首饰、、精品等等为主。。超级市场场：规模不不大，以以生鲜为为主，特特价商品品聚集人人气。独立店铺铺：作为大大型购物物中心的的补充，，丰富商商品组合合特色。。目标市场场定位物业功能能定位项目形象象定位项目形象象定位经营方式式定位经营业态态定位开发特色色定位建筑规模模定位模拟开发发特色定定位：大大体量集集中商业业的参与与性休闲闲特点、、娱乐性性及商品品种类与与服务多多样性为为项目的的开发特特色；1主题特色色定位由于临汾汾市商业业发展较较北京、、深圳、、上海等等地区落落后，商商场多以以裙楼商商场及临临街店铺铺为主，，纯商业业建筑有有限，所所以目前前临汾商商场普遍遍内部装装修档次次低，但但外围环环境少绿绿化、少少景观，，户外广广场少。。而广大大消费者者的需求求却不同同，人们们对娱乐乐、休闲闲和回归归自然的的追求，，逐渐模模糊商业业、居住住、购物物之间的的界限，，消费者者希望在在一个宽宽松、舒舒适、休休闲的大大环境中中购物、、消费，，三五知知已或一一家老少少游遐于于小桥流流水，鸟鸟语花香香，绿草草清波之之间，寓寓购物、、餐饮、、娱乐、、休闲于于绿荫清清波中。。随着城市市节奏的的加快，，人们在在购物的的行为上上，也有有所改变变，“一一站式””的购物物成为大大多数消消费者所所选择的的消费因因素之首首；因此此，购物物场所的的不断变变化，也也由满足足人们日日常购物物的需求求发展到到现在不不但要满满足人们们的购物物需求，，还要满满足人们们的休闲闲、娱乐乐、饮食食等各方方面的要要求。目目前或以以后的购购物广场场不但讲讲究规模模，也要要讲究业业种的搭搭配，购购物广场场不再是是单纯的的商品交交易，而而且将生生活的空空间也搬搬进了商商场。目标市场定定位物业功能定定位项目形象定定位项目形象定定位经营方式定定位经营业态定定位开发特色定定位建筑规模定定位模拟开发特特色定位：：大体量集集中商业的的参与性休休闲特点、、娱乐性及及商品种类类与服务多多样性为项项目的开发发特色；1本项目以““时尚消费费、休闲文文化”为主主题，充分分挖掘三晋晋历史文化化，特别是是晋商文化化，配合自自然景观及及人文历史史，让消费费者感受到到前所未有有的购物、、饮食、娱娱乐新体验验（ShopperEntertainment）；通过各各类活动感感受晋商文文化与现代代都市文明明的乐趣，，成为临汾汾首创的国际·文化·个性·休闲·时尚本案有别于于传统的购购物中心，，它是自然然风景与购购物融合为为一体，诣诣在为市民民提供一个个环境优美美、交通便便利的公共共商业空间间和活动场场所，即市市民节假日日购物、休休闲、娱乐乐的理想去去处，又是是游客了解解地方风俗俗民情、历历史文化、、采购特色色商品的旅旅游观光景景点，具有有文化性、、平民性、、休闲性、、旅游性的的特色，营营造出一种种“坐享现现代文明、、体验城市市风情”的的新型商业业氛围。目标市场定定位物业功能定定位项目形象定定位项目形象定定位经营方式定定位经营业态定定位开发特色定定位建筑规模定定位模拟建筑规规模定位：：本项目商商业经营面面积规模总总量可达到到6万平米米；1规模定位（商圈人流量量法）商场的规模越越大，它所能能覆盖的商圈圈范围越大，，但商场的规规模也并非越越大越好，适适当的规模才才能得到经营的最优，，商场规模定定位要考虑以以下因素：从人流量来看看，综观国内内经济发达城城市如深圳、、北京、上海海、广州，繁繁华商业地段段的商业面积积与人流量的的关系大约维维持在1.5：1，结合合临汾的经济济状况和商业业发展水平，，临汾繁华商商业地段的商商业面积与人人流量的关系系比例大约可可维持在1.3：1。临汾师大地段的日常平平均人流达5万人次，随随着未来城市市规模发展，三年之后，，该片区内的的商业购物环环境将有较大大改观，预计计人流量将激激增50%左左右，如此而而来，临汾师大商圈的总商业业面积可在10万平方米米以上（保守测测算）据调查初步调研商圈圈内辐射能力力有效的商业业面积不超过过4万平米；；综合考虑，本本项目的商业业规模可在6万平方米以内内。目标市场定位位物业功能定位位项目形象定位位项目形象定位位经营方式定位位经营业态定位位开发特色定位位建筑规模定位位模拟建筑规模模定位：本项项目商业经营营面积规模总总量可达到6万平米；1规模定位（社会人均可可支配消费计计算法）从商圈购买力力来看，本项项目一级辐射射商圈内约85万人口，是整整个临汾市区区域；二零一零年临汾人均可可支配消费支支出：￥12240.70元，除去去居住、教育育、医疗三项项，实际生活活支配占70%。二级辐辐射商圈内约约350万人人口整个临汾汾地区。由此可计算本本项目商圈的的购买力为：：12240.70×85万×70%=728,322万元。现时临临汾商场单位位面积的营业业额平均约￥￥22,000元每平米左右，从从经营状况来来看，较大面积的商商业营业额相相应会高些，，临街店铺相相应会更高些些。以购买力来推推算，核心商圈的商业面面积可在33万平方米左右右，扣除现有有20万平方米具有一定辐射射能力的较大大商业物业，商圈内仍有13万平方米的商商业空间,按照人均消费费总额计算本本地商业网点点面积供应有有较大机遇。从主力店构成成来看，按照照国内大型购购物中心商业业特点，单个个大型主力店店（面积在3,000平平方米以上）），可支撑总总商业面积为为其自身2倍倍左右。超市1.5万万+1.5*3（百货放放大系数）=6万平米综合以上，以以及结合目标标市场定位，，本项目的商商业规模可在在6万平方米左右右。目标市场定位位物业功能定位位项目形象定位位项目形象定位位经营方式定位位经营业态定位位开发特色定位位建筑规模定位位可持续发展是是商业项目最最终成功的关关键，商业销销售成功、招招商成功、开开业成功等阶阶段性的成果果表现，并不不能意味着商商业项目的开开发成功；2商业地产项目目重在后期经经营管理。商家也会选择择好的开发商商，有些拥有有很长经营历历史的商家，，一旦发现适适合的商业项项目就会想方方设法进场。。找到客户不不等于就能完完成招商。开开发商要有一一个懂得商家家需求的团队队，包括客户户关系管理内内容。怎么让这个商商场可持续发发展？这是是在后期经营营中很重要的的内容。当然然物业经营管管理是最基本本的，对于物物业经营管理理必须要高标标准。危机管管理对商场相相对更重要，，这种场所的的公众性非常常突出，任何何一个意外可可能对这个商商场形成致命命的影响。商业项目最终终是否成功，，影响因素繁繁多，在每个个阶段都有特特定的关键问问题需要处理理，技术之复复杂性可见一一斑。模拟商业管理理公司介入：：超市租赁与与建筑设计优优化，招商先先行与定向开开发；2作为复复合业业态的的购物物中心心，超超市有有着聚聚集人人气与与持续续经营营保障障的双双重作作用超级市市场的的进驻驻条件件与工工程界界面息息息相相关，，柱间间距与与楼板板负荷荷、层层高和和消防防要求求都是是超市市考虑虑的重重点因因素；；大润发发（RT-MART））是由由台湾湾润泰泰集团团于1997年年创立立的超超市品品牌，，具体体由大大润发发流通通事业业股份份有限限公司司负责责经营营。截截至2008年年，大大润发发在中中国大大陆开开设有有101家家店，，年实实现销销售额额335.67亿元元，在在2008年中中国连连锁百百强榜榜上排排名第第七，，在外外资连连锁零零售企企业中中排名名第二二，仅仅次于于家乐乐福。。大润发发已经进进驻临临汾沃尔玛玛已有有意向向，但但是也也必须须入驻驻符合合工程程界面面还有美特好好超市的的进驻驻对于于精品品百货货的招招商有有着重重要意意义，，对于于店铺铺的销销售有有很强强的号号召力力；（我方方具备备招商商代理理能力力）模拟商商业管管理公公司介介入：：精品品百货货主力力店招招商与与建筑筑设计计优化化，定定向开开发；；2主力店是是从美国国传来的的，英文文叫做ANCHOR。。ANCHOR是什么么意思呢呢？是船船的锚。。一个船船没有锚锚就飘浮浮不定，，有了锚锚就可以以稳定住住船、定定准位置置。如果果一个购购物中心心里面没没有主力力店，那那么商场场的定位位就做不不出来。。一般百货货店选址址面积都都要3－－4万以以上（建建筑面积积），这这也是一一个瓶颈颈。现在在开发商商招商同同时都面面临一个个很大的的难题和和矛盾，，就是最最好的位位置一般般都给了了百货，，占的面面积很大大，百货货店的品品类招商商与MALL的的招商相相互抢资资源是避避免不了了的。第第二个问问题，百百货店给给的租金金比较低低，签约约租期时时间长，，百货店店谈判难难度是比比较高的的。在国国内基本本上一大大半以上上都是以以综合百百货为主主。像主主题百货货、精品品百货、、时尚百百货选择择不多。。还有外外资百货货进入国国内，像像连卡佛佛、新世世界、香香港的恒恒隆、他他们进入入的并不不多，招招商的时时候遇到到很多的的难题（（很多发发展商的的项目定定位都是是--国国际顶级级品牌的的百货，，首先从从定位上上就会形形成--资源紧紧张的竞竞争）。。所以发发展商在在百货主主力店招招商上要要考虑仔仔细，财财务上的的预测要要做的很很准确。。（我我方方具具备备招招商商代代理理能能力力））模拟拟商商业业管管理理公公司司介介入入：：主主力力店店与与精精品品百百货货招招商商与与业业态态布布局局要要点点；；2注明明：：对对于于实实际际使使用用面面积积对对建建筑筑设设计计规规划划有有一一定定的的借借鉴鉴意意义义关于于租租金金数数据据采采集集采采用用的的是是一一线线城城市市数数据据，，不不具具有有参参考考性性。。各行行业业商商户户租租金金水水平平及及承承租租面面积积基基本本规规律律最高高最低低其次次最小小化妆妆品品、、服服装装、、珠珠宝宝、、皮皮具具、、鞋鞋、、钟钟表表、、眼眼镜镜、、通通信信最大大美食食广广场场、、百百货货公公司司、、超超市市、、大大型型中中式式酒酒楼楼、、娱娱乐乐中中心心、、电电影影院院电器器、、音音像像、、美美容容中中心心、、家家居居用用品品、、运运动动用用品品、、健健身身中中心心租金金面积积零售售商商铺铺特色色主主力力店店大型型主主力力店店2大型型超超市市大大型型主主力力店店，，带带动动人人气气，，汇汇聚聚人人流流1:租租金金内内不不含含空空调调及及管管理理费费，，其其收收取取标标准准为为32元元/平平方方米米（（建建筑筑面面积积计计））一线线城城市市的一一些些案案例例数数据据2大型型超超市市特特征征分分析析*注注：：-签签约约年年期期一一般般为为10-15年年，，从从第第三三年年起起开开始始递递增增，，幅幅度度不不超超过过5%；；-一一般般采采取取纯纯租租金金形形式式，，较较少少采采用用抽抽成成的的形形式式。。2主力力百百货货特征征分分析析2大型型中中式式酒酒楼楼大大型型主主力力店店*注注:酒酒楼楼签签约约年年期期一一般般为为9年年(3+3+3);递递增增幅幅度度通通常常不不超超过过10%。。2大型型主主力力店店娱乐乐中中心心、、美美食食广广场场、、电电影影院院2大型型主主力力店店承承租租特特征征总总结结娱乐、美食、影院大型中式酒楼大型超市百货公司承租租面面积积递增增趋趋势势娱乐、美食、电影院大型超市大型中式酒楼百货公司承租租水水平平递增增趋趋势势2大型主主力店店承租租特征征总结结百货公公司———承承租面面积最最大，，承租租水平平最高高，放放在商商场最最佳位位置；；超市———承承租面面积大大，承承租水水平低低，放放至地地下既既可满满足面面积需需求，，又可可聚集集人流流，向向上辐辐射；；娱乐、、美食食、电电影院院———承租租能力力最低低，但但能聚聚集人人流，，设置置在商商场高高楼层层，既既能满满足面面积需需求，，又可可将人人流引引导上上来，，同时时提升升周边边商铺铺价值值；大型中中式酒酒楼———承承租水水平低低，要要求面面积大大，但但可提提供消消费者者休憩憩、餐餐饮场场所，，是购购物中中心必必要因因素，，一般般放至至最高高楼层层。2下首层总体承租能能力较低，，一般放在在商场中层层以上，如如3F以上上首层二层特色主力店店承租特征征总结大型家居用品店电器城健身中心体育运动用品专门店、美容院三层四层五层承租能力高、承