2022年行业分析从供需两方面调控房地产市场

从供需两方面调控房地产市场我国住房市场目前面临着房价居高不下，购房者还贷负担沉重，潜在购房者有效需求力量不足等严峻问题。目前，国内在解决上述问题时，主要寄盼望于政府加大对于房价的调控力度，但实际效果并不显著。而发达国家，尤其是英国在解决住房问题方面有很多好的做法。

保险机构关心居民还款，使居民不至于因短期的支付力量问题而失去住房；其财政部，通过保持合理的经济增长速度及合适的利率政策，保证居民住房支付力量逐步提高，保证居民购房贷款的还款额不发生大的变化；其环境交通和区域部，主要负责在住房政策的制定和实施过程中，保证公房建设与修理资金的安排及公房优先购买权政策的实施。同时，政府职能部门依据《住房法》的规定，切实履行监管职责，从开发商立项到房地产项目竣工有严格的期限限制，坚持房地产商信息公开化和透亮     化的原则，避开人为抬高住房价格。英国住房运行机制经受了两百多年的进展时间，在促进住房消费方面的胜利阅历，对于我国解决住房市场的难题有重要的借鉴意义。

在19世纪中叶前，英国政府对于住房体系实行的是放任自流的做法，完全依靠市场机制解决住房问题，但结果却并不抱负，大多数住房建筑质量较差。鉴于此，英国议会1832年通过CholeraAct，对住房市场实行政府干预。随着时间的推移，英国政府干预住房的形式也发生了很大的变化，现在主要是通过对住房供应和住房需求两方面实行干预措施。

改善住房供应是必要前提

政府引导和规制。政府通过建筑标准条件的社区住房，制定最低住房质量标准等形式，引导开发商根据市场的需求供应高质量的住房，同时政府部门对于新建筑住房的标准进行验收，代表居民打算开发商所建筑的住房是否达到居住标准，是否可以在住房市场上公开出售。政府引导和规制是力求在不干预和少干预住房市场运行的状况下，来避开由于住房供应商的缘由导致购房居民的权益受到侵害。

政府对住房生产供应补贴。政府为了保障中等收入居民都能够在市场上购买到性价比适中的房屋，引导住房开发商根据政府制定的住房标准建筑住房，通过加大公共支出中转移支付的力度，对住房生产商供应财政补贴，通过政府津贴的形式引导住房供应商提高建房标准，降低住房价格，减轻购房居民的负担，提高居民的居住舒适度。

政府生产和掌握。政府对于低收入者的住房问题，实行的是政府生产的形式，建筑适量的公共住房，出租给低收入者居住。政府部门严格审核居住公共住房居民的条件，每年依据家庭的年收入确定下一年租赁公共住房的标准。政府通过增加就业量，提高居民的收入水平，加大转移支付力度等手段削减低收入者的数量，掌握公共住房的规模，并逐年削减对于建筑公共住房的投入，政府职能由政府生产向政府供应方向转变。

干预住房需求有效缓解冲突

二战后，英国两党为了持续性的赢得大选的成功，始终对公民的住房需求比较关怀，政府依据选民的要求，不断地在调整对于住房需求的干预，包括保证充分的住房贷款资金，掌握住房的价格，增加住房的可获得性。英国政府从爱护与满意公民的住房需求的角度对住房需求进行干预。

制定影响住房消费的政策。英国政府通过多种形式的政策影响着公民对于特定住房的需求。简洁归纳有十种做法：调整居民获得住房的价格，调整公民的可支配收入，加大住房抵押贷款可获得性，稳定抵押贷款还款利率，对于住房产权人的信息透亮     化，充分考虑住房位置与公民上班的交通成本，掌握公共住房和私人住房的出租价格，多方面满意不同消费者对于住房形式、质量与坐落位置的需求，通过掌握住房价格变化的比率来鼓舞潜在购房者加入到住房市场中，保障住房产权的自由公平交易加快住房的流通速度。通过上述措施对于居民住房需求产生一贯持续的影响。

对购房者进行补贴和税收减免。政府公共支出政策由补砖头向补人头方向转变。政府的住房公共支出政策从对正统住房方案的补贴，转变为社会福利方案中的住房补助和对自有住房的支持。包括从面对公共部门到支持住房自有者，从住房建设投资到住房补贴，从补贴公共住房建设到补贴住户住房消费等一系列转变。另外，对于政策性住房金融机构的住房抵押贷款实行利息免税，并免征住房出售后的资产所得税和公房出售折扣价部分的财政收入损失。

保持住房自有率稳定，促进租赁住房消费方式的增加。英国政府在较长时间里，住房自有率始终维持在70%左右，在欧洲处于平均水平。英国政府并不盲目扩大住房自有率，而是依据实际状况，通过对租赁住房的居民供应津贴等形式，鼓舞未拥有住房的居民实行租赁的形式解决住房问题，在供应可供租赁的公共住房同时，还通过租赁补贴鼓舞居民在住房市场上租赁房屋，以缓解住房供需冲突，同时也解决了劳动力转移的问题。

提高公民的融资购房力量

对于大多数人而言，靠积蓄一次性付清房款特别困难，而住房金融的功能就是提高了公民的融资购房力量，延展了支付期限，在肯定时期内减轻了购房居民的还款负担因此，住房金融对于英国住房市场的进展起到至关重要的推动作用。

大力支持住房协会等政策性非盈利机构的进展。英国住房协会的进展已经有两百多年的历史了，从产生到进展，英国政府始终对住房协会赐予了大力支持。譬如：对于从住房协会取得的股息与存款利息，英国政府始终实行减免税优待，这样居民就情愿在住房协会进行投资，解决了住房协会资金来源的问题；英国政府对于住房协会发放的住房抵押贷款利息实行减免税优待，使住房协会可以发放低息贷款，这样居民也情愿从住房协会贷款，解决了住房协会资金的使用与保值增值问题。

在取得政府支持的同时，住房协会并没有停止进展的脚步，住房协会不断坚持在创新中求进展。住房协会以客户需求为导向，供应多种偿还抵押贷款的方式供客户选择，其中独具特色的一种方式使抵押贷款与借款人的定期人寿保险相结合，借款人在整个抵押期间，只是每月偿付利息，但同时要缴纳人寿保险费，这样等到人寿保险到期的时候，借款人就用其到期的保险收入来偿还抵押贷款。

鼓舞商业性金融机构进入住房金融市场。英国的商业银行、专业抵押贷款银行、投资银行、保险公司等商业性金融机构和外国金融机构上百家，都参加到了英国居民的住房抵押贷款中。商业性住房金融机构虽然贷款利率偏高，但凭借供应的抵押贷款品种多种多样，依据购房居民的收入水平，还款期限及偿还方式的喜好，为购房居民量身打造抵押贷款合同，因此和政策性住房金融机构绽开了激烈的竞争。通过市场化的竞争，提高了商业性住房金融机构的服务质量和服务水平，丰富了抵押贷款品种，满意了不同购房居民的抵押贷款需求。

股权房屋方案草案。2022年5月，英国政府推出了股权房屋方案草案，通过股权房屋的形式，动用政府基金和抵押贷款放款机构的资产削减首次购房成本，实现英国5年之内提升住房拥有率至75%的目标。这一方案引入了“股权”的概念，对于参加该方案的100万人，可选择在购房时支付房款的75%，其余25%的房款由政府和抵押贷款放贷机构共同支付，即双方各付12.5%，共同享有其余25%的股权。

提高潜在购房者的住房消费力量。英国住房金融制造条件降低购房首付款，一般购房居民在专业性的非营利住房金融机构可以贷到房价款的90%，有的住房甚至可以贷到100%的房价款。贷款额一般为年家庭工资的3-3.5倍；还款期一般为20-25年，特别状况下可以放宽到30-35年；还款方式有固定利率，也有浮动利率。同时，政府对低收入者购房赐予贷款利息津贴和减免税收等优待。这些措施都有助于提高居民的购房力量，在肯定程度上提高潜在购房者的有效需求水平。

降低购房者的还贷负担维持住房贷款利率的稳定，避开利率波动的风险加重