金鹰国际花园整合行销方案

显国际品质，树金鹰品牌——金鹰国际花园2001年下半年整合行销企划案呈送：南京金鹰国际集团有限公司

金鹰专案目录一、市场分析二、项目研究三、竞争对手扫描四、目标消费者洞察五、品牌战略规划六、下半年整合战术推广七、创意接力棒八、媒介策略和有效媒体运用九、预算分配与费用统筹十、特别建议◆在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售◆创造出在南京市场的领导品牌地位和创新地产概念◆树立起轻松繁殖的个案品牌。行销目标一、市场分析——我们处在什么样的房地产市场中市场背景1、随着河西新区大规划、主城区东进南移、江宁撤县改区、迎华商大会等，南京住宅开发建设进入大好时期2、经过近几年的楼市热潮，南京消费者的购房理念越趋理性与成熟消费者的购房倾向（住宅类型、居室类型及面积、装修标准、配套设施）1、小高层变为市场以后的趋势2、100平米左右的面积最受南京人欢迎3、选择装修房会被更多的人接受4、配套成熟度越来越受关注市场竞争格局1、外地开发及行销商陆续进入南京，带来新的开发及行销理念和推广行为2、南京市场形成新的板块竞争，主要有河西、江宁、城东、城中等，但城中的成熟程度暂不可替代3、只有真正符合购房者心理密码的房子才能热销市场二、项目分析——我们自己怎么样项目介绍位置——位于市中心，真正的中央商务区规模——两栋34层，建筑面积近7万平米，共421套进度——目前在打桩，预计2003年5月交付建筑特征——采用中空玻璃，美观大方，有效隔音，闹中取静；外飘窗，视野开阔；观景平台，城市繁华尽收眼底无比优越的区位金鹰已有的品牌效应低于想象的价格完备的内外配套和完美的品质率先推出的“精装修房”国内一流的物业管家项目的SWOT分析——优势市中中心心的的喧喧闹闹和和空空气气的的浑浑浊浊绿化化和和自自然然景景观观的的不不足足高楼楼间间距距的的缺缺陷陷项目目的的SWOT分分析析————劣劣势势项目目的的SWOT分分析析————机机会会点点1、、城城中中板板块块内内并并未未出出现现有有绝绝对对竞竞争争力力的的其其他他楼楼盘盘，，竞竞争争环环境境对对金金鹰鹰有有利利2、、金金鹰鹰的的品品牌牌和和已已有有的的客客户户网网络络及及资资源源3、中国国将加入入WTO属于利利好因素素，大量量来华投投资、生生活的外外籍人士士将变成成金鹰后后期的主主要目标标客户之之一项目的SWOT分析———威胁胁点附近有开开盘和即即将开盘盘的高品品质的楼楼盘，分分流了部部分目标标群许多亲水水、亲山山的高档档别墅和和高楼对对部分精精英有很很大的吸吸引力金鹰交付付时间较较晚，消消费者对对先前的的其他品品牌已有有一定的的认识和和好感三、竞争争对手扫扫描——我们们的对手手怎么样样◆湖畔之之星规模与金金鹰接近近。可能能与金鹰鹰同时开开盘。已已有大量量广告铺铺垫。定定位明确确，靠近近月牙湖湖，周围围无高楼楼，视野野开阔，，交付较较金鹰早早，周边边社区成成熟。地地理稍偏偏。◆城市豪豪庭交付较金金鹰早，，价格和和金鹰相相当，与与周围高高楼间距距小。竞争楼盘盘举例四、消费费者洞察察——我们们的房子子卖给谁谁类型一———居居住自自用者中小企业业主和高高级白领领30—45岁左左右年收入十十万以上上受过高等等教育以南京本本地为主主他们出入入高级娱娱乐、消消费场所所，注重重周边配配套设施施看重身份份和地位位，注重重文化、、社交、、商务圈圈的认同同感关心楼盘盘的综合合素质，，价格并并非重要要的因素素消费者的的描述40—50岁的的有产阶阶级类型二———投投资置置业者拥有一定定的资本本和资产产企业主或或赚取了了第一桶桶金的人人消费者描描述有一定的的资本运运作经验验有很强的的投资意意识眼光敏锐锐，消费费理性类型三———非宁宁人士含外地和和境外的的人会考虑楼楼盘的素素质及发发展商的的实力消费者的的需要价值认同同感身身份的的象征升升值潜潜力楼楼盘的综综合素质质

生活活的品位位目标消费费者心理理分析金鹰能给给予的精英人士士居住的的圈子真真正的的中央商商务区城城市的的绝对中中心金金鹰集团团的鼎力力之作尽尽享各各种都市市生活之之优越金鹰项目目对于消消费者意意味着国际知名名度有有信心企业品牌牌力有有实力高质素值值得信赖赖智能化领领先的人性化温温情的个性化时时尚的高品质高品位产品的核核心利益益点消费者的的核心愿愿望项目对于于消费者者意味着着优区位、、高品质质拥有城市市的尊贵贵体现成功功的价值值五、金鹰鹰国际花花园品牌牌规划——怎样做做金鹰鹰的强强势品品牌，，以以精品品的形形象在在各地地繁殖殖品牌发发展规规划（（纲要要）品牌牌概概念念创创意意概概念念创创意意表表现现整整合合传传播播品牌定定位目标消消费群群定位位：商商务及及其他他置业业人士士产品定定位：：CBD典范精精英生生活圈圈品牌概概念：：城中中经典典，商商务精精英品品位之之选商贸零零售业业享受美美好生生活金鹰国国际金鹰品品牌家家族与与国际际花园园的互互动资资产房地产产业建筑美美好房房屋高科技技创造美美好生生活顶级购购物中中心顶级的的购物物环境境金鹰房房地产产金鹰房房地产产副品品牌资资产互互动星级酒酒店豪华的的星级级居处处智能化化写字字楼全能的的商务务办公公金鹰的的特有有客户户资源源商务楼楼用户户都是共共同客客户商场顾顾客酒店客客户信息认认知（（领先先的、、大气气的、、专业业的））楼楼盘盘好感感（高高档的的、尊尊贵的的、国国际标标准的的）价价值认认同（（适合合的、、超值值的））购购买买形成成（必必选的的、唯唯一的的)金鹰国国际花花园的的目标标价值值推进进六、下下半年年行销销推广广战术术与广告告策略略——我们如如何分分阶段段卖楼楼盘？？我们们如何何做广广告？？我们们怎么么促销销？广告目目的：：继续扩扩大知知名度度，引引导潜潜在客客户对对楼盘盘卖点点形成成准确确的认认知，，吸引引预定定,形形成开开盘前前的预预热广告策策略：：运用高高密度度、大大范围围的广广告运运动，，通过过深度度软文文及硬硬性广广告进进行信信息的的传递递和拉拉动购购房者者的关关注广告主主题：金鹰鹰国际际花园园，让让成功功者享享受更更好的的推广要要点：炒知名名度、、关注注度试销期期（预售售二期期后期期）—））软文稿稿广告主主题：：“好地地段””“配配套套全””“网网络生生活””“电电梯快快”““好车车位””“市市中心心的花花园””“闹闹中取取静””“装装修房房”““成熟熟的金金鹰生生活圈圈”““领领先的的生活活方式式”““成成功人人士的的象征征”““促销销活动动”““等””创作要要求：：幽默默自信信的文文案；；活泼泼理性性的设设计必备要要素：：主打打广告告语和和标志志硬性广广告1广告主主题：：高品品位的的生活活方式式广告调调性：：高档档的、、领先先的必备要要素：：通用用卖点点、区区位图图、效效果图图硬性广广告2广告主主题：：最经经典的的楼盘盘广告调调性；；尊贵贵的、、深情情的必备要要素：：通用用卖点点、区区位图图、效效果图图硬性广广告3广告主主题：：美好好的未未来广告调调性：：乐观观的、、自信信的必备要要素：：通用用卖点点、区区位图图、效效果图图硬性广广告4广告主主题：：经典典气质质、传传世品品质广告调调性：：慨叹叹的、、绝美美的必备要要素：：通用用卖点点、区区位图图、效效果图图促销活活动金鹰国国际花花园““购房房得金金卡””活动动（预预备十十一大大购物物）金鹰国国际花花园““懂你你”大大行动动及““梦想想家””样板板间意意见征征集专专项推推广媒体目目标根据““金鹰鹰国际际”房房产整整合行行销传传播给给定的的各个个阶段段（试试销期期、导导入期期、强强销期期、延延续期期）所所赋予予传播播的任任务，，制定定切实实的媒媒体目目标，，使媒媒体在在目标标的界界定上上有所所侧重重。行销阶阶段广告目目标媒体目目标试销期期强销期期导入期期延续期期扩大知知名度度强化认认知建建立好好感加强信信心触动消消费广泛地地区的的高到到达率率品牌维维持认认知与与记忆忆的传传送量量支援促促销所所需的的行程程制定定相应应的媒媒体传传送量量建立形形象媒体策策略—目标标阶层层的设设定★居住住自用用者★投资资置业业者★非宁宁人士士南京市市人口口中的的高收收入家家庭，，受过过高等等教育育，拥拥有一一定的的购房房资本本，年年龄在在30～50岁岁之间间。对于““金鹰鹰国际际”而而言，，社会会形象象风险险更高高，因因为投投入的的金额额会更更高，，而且且有能能力购购买““金鹰鹰国际际”的的族群群，在在社会会地位位上的的顾虑虑将高高于一一般平平价房房的消消费群群，周周边的的人将将以此此来评评判一一个人人的地地位和和形象象。媒体策略—目标阶层层及其媒体体接触行为为●目标阶层层的特征是是：富裕的的、接触媒媒体的积极极消费者●目标阶层层的媒体消消费习惯———媒体的的高消费者者，其中报纸列第一一，电视位位居其次。。媒体策略—竞争广告告状况南京市房地地产广告市市场投放特特征是：市市场活跃，，但电视广广告投放竞竞争性相对对较弱。1、南京市市房地产广广告市场纷纷繁活跃，，有很明显显的季节性性，投放主要集中在在5月～7月。（图图1）2、同类商商品的广告告竞争十分分激烈，对对手多达700家，，其中主要要竞争对手依次次为“湖畔畔之星”、、“城市豪豪庭”，它它们的投放放金额与去年同同期相比呈呈上升趋势势，广告市市场占有率率分别为0.58%、0.16%。3、绝大多多数竞争对对手集中在在报纸上投投放广告，，主要竞争争对手集中在本市发发行量较大大的报纸上上投放广告告（图2））。4、主要竞竞争对手在在电视上的的广告投放放多采用信信息的形式式，所获得GRP值值很低。品类投放季季节性分析析图1品类媒体选选择分析图2媒体策略—媒体资源源分配房地产行业业广告策略略是通过深深度信息的的传递，运运用分阶段段的卖点诉诉求拉动消消费者的关关注，其高高关心度的的商品特性性决定了首首选媒体的的形式：报报纸，以传传达真实新新闻/信息息为主，具具有较高权权威性与新新闻性的媒媒体，是““金鹰国际际”打开南南京和江苏苏市场、制制定营销战战略的首要要媒体。电视媒体具有画画与与文字说明明功能；可可用于“金金鹰国际””演出性示示范；同时时可以完整整的阐诉商商品功能，，说服力较较高，但电电视投入费费用较高，，不利于单单一商品的的销售，另另外电视信信息片的表表现形式，，也不利于于“金鹰国国际”品质质的认同。。广播媒体在传达悬疑疑神秘性创创意的承载载效果较佳佳，由于目目标阶层只只听到声音音，却看不不到具体实实物，具有有较大的想想象空间，，表现“金金鹰国际””高贵、典典雅、神秘秘的价值户外媒体，建立长期期品牌效应应的媒体，，发布周期期长，CPM值低，，是所有媒媒体类别中中最可能以以最大尺寸寸篇幅传达达创意的媒媒体，体现现“金鹰国国际”的企企业实力，，建立企业业品牌力。。媒介投放比比例NP:TV:RD:OD＝75%:5%:10%:10%投放行程比比例试销期:导导入期:强强销期:延延续期25%:40%:25%:10%媒体策略对消费者来来说，买房房置业是一一件必须深深思熟虑，，反复权衡衡才能作出出的重大决决策，因此此，房地产产广告往往往需要将尽尽可能多的的信息传达达给消费者者，这就要要求广告在在表现形式式和媒体选选择上表现现出众。媒体策略小版面的形形式，保持持一种“姿姿态”以各各种诉求面面目出现，，表现风格格的统一定定能给人留留下深刻的的印象，同同时广告本本身所带来来的人本关关怀更让人人意趣。半版彩色，，竖1/3版以及跨跨版双通的的多样表现现形式，给给予消费者者强烈的视视觉冲击，，大版面更更体现企业业实力本阶段传达达的信息含含量较高，，建议使用用报纸媒介介。《扬子子晚报》、、《金陵晚晚报》、《《现代快报报》三大主主流报纸媒媒体同期发发布，固定定版面，形形成持续记记忆。固定版面选选择：《扬扬子晚报》》置业安家家专版。针针对性强，，目标受众众明确，但但广告干扰扰较高，因因此采用在在周五。媒体策略试销期：强力推进，，构建焦点点效应报纸适当导导入刊登相相同内容，，并给予电电波媒体的的形象支持持，给消费费者造成无无处不在的的视觉印象象。利用用收收听听（（视视））率率较较高高的的电电波波媒媒体体导导入入的的电电视视广广告告片片，，配配合合于于平平面面，，给给人人以以动动感感，，全全面面塑塑造造品品牌牌形形象象。。利用用““十十月月黄黄金金周周””消消费费契契机机以以软软文文形形式式诉诉求求““懂懂你你大大行行动动””、、““看看房房做做贵贵宾宾，，购购房房得得金金卡卡””等等营营销销活活动动信信息息。。媒体体策策略略导入入期期：全面面引引爆爆，，塑塑造造形形象象利用用《《扬扬子子晚晚报报》》、、《《江江苏苏商商报报》》、、《《现现代代快快报报》》等等媒媒体体同同时时发发布布促促销销信信息息，，再再掀掀活活动动高高潮潮，，强强化化活活动动效效果果。。再再诉诉品品牌牌形形象象，，强强化化记记忆忆效效果果。。并并配配合合春春节节前前开开展展的的““世世界界行行””、、““白白领领俱俱乐乐部部*精精英英大大本本营营””等等活活动动进进行行软软硬硬性性报报道道。。媒体体策策略略强销销期期：促销销推推进进，，强强诉诉品品牌牌媒介介排排期期策策略略连续续式式投投放放广告告持持续续出出现现在在消消费费者者面面前前，，不不断断积积累累广广告告效效果果，，防防止止广广告告记记忆忆下下滑滑，，持持续续刺刺激激消消费费动动机机，，A、、树树立立品品牌牌形形象象，，建建立立品品牌牌效效应应。。持持续续一一月月的的投投放放，，有有效效建建立立““金金鹰鹰国国际际””的的品品牌牌形形象象。。B、、全全省省范范围围招招商商、、招招租租，，激激发发区区域域性性消消费费。。针针对对金金融融投投资资人人士士和和企企事事业业单单位位，，在在《《扬扬子子晚晚报报》》热热线线传传真真（（C2））版版刊刊发发小小刊刊头头，，引引发发该该类类消消费费群群体体的的关关注注，，为为““金金鹰鹰国国际际””全全省省范范围围招招商商、、招招租租和和南南京京市市民民地地区区消消费费做做准准备备。。媒介介选选择择策策略略《扬扬子子晚晚报报》》是江江苏苏省省委委批批准准发发行行的的省省级级晚晚报报，，江江苏苏省省内内发发行行最最大大的的报报纸纸，，在在全全国国晚晚报报发发行行量量排排名名中中位位居居第第二二，，在在全全国国所所有有公公开开发发行行的的日日报报中中居居第第七七，，日日发发行行量量突突破破160万万份份，，显显示示出出区区域域垄垄断断优优势势地地位位。。是是““金金鹰鹰国国际际””打打开开南南京京和和江江苏苏市市场场、、制制定定营营销销战战略略的的首首选选媒媒体体。。除全国版（A、B版）16个固定版版面以外，还还开设了多个个专版，如““置业安家””，拥有一批批稳定的阅读读人群，使我我们更有针对对性的制定““金鹰国际””广告策略和和投放媒体，，并能够最准准确的把握直直接目标受众众，最有效的的传达广告信信息，最大限限度避免广告告费用的流失失。《南京日报》》以新闻的权威威性、准确性性、可读性、、服务性而著著称南京媒介介，发行渠道道以单位机关关订阅为主，，全市98%以上的机关关、企业、社社会团体常年年订阅；发行行范围遍及南南京市区及五五县四郊；日日发行量26万份；版面面设置目前为为对开12版版彩色印刷，，每周五开办办《房地产周周刊》专版，，读者为省市市各级领导和和各级机关、、企事业单位位的干部、科科研、医护人人员及广大离离退休人员和和社会各个方方面的基层群群众。《南京京日报》的阅读率在南京京地区发行的的报纸中排名名第二。2001年5月份《南京京日报》共投投放136个个品牌，其中中品类投放排排名第一位的的是房产（推推算费用187.97万万元）。媒介选择策略略《现代快报》》面向全国公开开发行的综合合型早报，每每天在全国35个城市同同步发行。创创造过每天递递增1万份的的发行奇迹。。目前，总发发行量近70万份，仅在在南京地区日日发行量达40万份，为为江苏地区第第二大报。《现代快报》》以加大新闻闻报道力度、、拓展新闻报报道领域为重重点，成为关关注的焦点。。《现代快报报》报道内容容大都简短精精悍，正如它它的名字“快快报”的快节节奏报道，该该特色深受南南京市民的喜喜爱。媒介选择策略略媒介载体选择择策略《扬子晚报》》—《置业安安家》专版每周二、四C9～C16版发行，报报道物业投资资、房地产消消费，家居装装修消费。关关注南京房改改动态、房地地产业界及家家庭装饰市场场的新动向，，向读者介绍绍家庭服饰装装修常识、经经验和各种新新型饰材与优优质饰材产品品的同时，发发布各类房产产开发楼盘平平面广告。媒介载体选择择策略《南京日报》》—《房产周周刊》专版每周五出版，，以南京楼市市热点透视，，现象解析为为主，立足于于南京房地产产市场，以对对南京本地的的地产市场的的全方位，多多层面报道、、点评、分析析为主，辅之之以重要的国国内行业信息息，版面内容容兼顾权威性性和可读性。。媒介排期广告目标：正式公开销售售。强化购房房者对楼盘的的认知，建立立客户对楼盘盘的好感，配配合促销活动动，形成订购购热潮广告策略：运用分阶段的的卖点诉求，，通过平面广广告和口碑搭搭载公关、促促销活动，完完成项目的认认知和美誉度度推广要点：比优势、说卖卖点导入期（强销一期））——2002.1）促销活动十一开放日，，有“私人管管家”服务巡巡礼秋季房交会金金鹰国际花园园国内外专家家展销会设计计讲解评“南京十大大成功人士””大型公关活活动广告目标：加强消费者购购买信心和对对楼盘的价值值认同广告策略：公布建设、销销售进度，进进一步明确楼楼盘卖点，并并通过已入住住者的亲身感感受，来触动动潜在客户的的情感并增进进他们的信心心。同时，利利用年底和新新春的强烈促促销活动驱动动卖场完成诱诱购，引发又又一次热潮推广要点：显销售人气、、让购房者说说话、树发展展商品牌强销期（强销二期））（2002.2—2002.5）促销活动金鹰皇冠酒店店白领俱乐部部和精英大本本营启动金鹰国际花园园世界行买金鹰国际花花园，住金鹰鹰皇冠酒店金鹰国际花园园客户招待会会广告目标：消除消费者隐隐忧，打动犹犹豫客户，促促使购买的最最终形成，推推动尾盘销售售广告策略：用直接的比较较性广告和面面对面的沟通通行为并配合合金鹰成立10周年的庆庆典来完成不不好户型和保保留精品的销销售，完成收收尾推广要点：用面对面的报报价和已有的的人气延续期（2002.5—2002.6）促销活动金鹰家具中心心和金鹰国际际花园联合促促销保留户型集中中推荐精装修建材品品牌大放送七、创意接力力棒——我们用什么样样的创意拉动动消费者购买买，并建立楼楼盘形象下半年广告风风格与方向前端品牌形象象广告良好，，现在起最重重要是广告有有必须信息传传递清楚、好好感不断累积积的力量，每每次单一诉求求并表现买点点，不忘沟通通要素：通用用卖点、区位位图和三维效效果图。更重要的是在在推动过程中中，必须符符合目标群的的接受风格，，帮助品牌建建立密码并有有效取得市场场区隔。品牌不是一张张广告的结果果，但每一次次沟通行为必必须能对品牌牌有所贡献，，更不能背离离品牌个性。。导入开盘期宣传主题：（1）发展展商——实力力与信心的保保证（2）CBD地段——钻钻石中心地段段与投资潜力力（3）楼盘———尊贵、中中心绝版（4）象征意意义——顶尖尖身份与价值值感广告调性与风风格：自信的，大气气的，充满底底蕴的强销期交通便利———想去哪里都都便利？竞争对手客户户分流篇———要住一辈子子，再等一阵阵子？消除地段和环环境不利影响响篇——晚上上我更喜欢窗窗外灯火阑珊珊的感觉。综合优势篇———让成功者者享受更好的的！广告调性与风风格：自豪的的、理性的与市场推广，，广告宣传配配合的创意表表现和媒体展展开－－金鹰世纪纪花园2001创意载体体树核心创意户外硬媒NP巨型海报楼书直效媒体车体软性文章广播让成功者享受受更好的！网络广告十、整合行销销特别建议提高销售均价价，争取更大大利润空间和和回报总额度度，以高涨价价格暗示升值值品质，增强强认购者信心心和投资者吸吸引力。使用更出色的的三维效果图图增强感召力力地面推广中更更多强调贩卖卖的是先进的的生活方式而而不仅仅是房房子整合行销特别别建议建议发售前3个星期，组组织3—5组组假客户（每每组2—3人人），进行培培训和模拟实实验；在周六六周日或节假假日等，营造造销售气氛建议周六周日日或节假日安安排专人拨打打洽谈热线（（双线则轮流流打），营造造现场气氛整合行销特别别建议建议制定业主主介绍的优惠惠政策，吸引引目标群（大大型外企等））的大宗购买买，利用某些些特定圈子的的影响力，促促使各行业各各圈子的客户户介绍客户，，加快销售进进度。建议实施责任任户数业绩法法，让销售人人员自定或公公司规定责任任户数；并于于每周一做统统计，完成或或超出者即奖奖现金，以资资鼓励。整合行销特别别建议“梦想家”的的样板间推广广大力影响社社会参与度，，以轰动效应应波及目标群群增强现场销售售捕捞能力，，由卓越培训训《有效的售售楼处内部管管理》《互动动式威力售楼楼十九法》及时检测广告告效果，有效效调整销售方方式我们的服务方方式卓越导入顾客满意系统统和AGD负责制制管理体系，以发现和挖挖掘消费者需需求，整合企企业有效资源源，籍由整合行销传播播之理念，以“有价值的策策略，有创意意的表现”服务客户，从从事市场调研、行行销整合企划划、广告运动动企划、直效效行销、企业业绩效评估、、营销管理咨咨询等全面服务（（FullService）。在恰当的时间和和地点，以恰当的方式，将恰当的产品销售给恰当的顾客。卓越房地产顾顾问服务专业业理念：关于卓越理念阐释：恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识恰当的方式恰当的时间与地点关于卓越卓越地产投资资顾问服务体体系：前置服务概念设计整合传播销售控制地块评估/区域供给评估顾客需求评估/基本假设楼盘概念建议/案名与VI接待中心与样板概念顾客生活形态分析接触管理/品牌网路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理/销售顾问整合销售与传播关于卓越市场研究市调方案设计计调查执行数据录入与分分析调查报告(口口头/书面)概念测试与修修正投资可行性分分析项目定位规划建议功能定位身份定位目标顾客定位位服务菜菜单单项目营销整合合管理项目特性分析析目标顾客分析析销售策策略价格定定位销售目目标与与进度度控制制入市时时机与与姿态态销售方方式、、付款款方危机应应对方方式导入视视觉管管理案名设设计基础系系统设设计应用系系统设设计VI手手册制制作宣讲资资料与与道具具设计计制作作售楼书书、海海报等等户外看看板、、市内内展示示板等等价目表表、合合同等等销售培培训销讲资资料编编写培训计计划拟拟订销售员员招聘聘与执执行销售员员基本本素质质培训训销讲培培训与与应对对培训训销售接接待中中心概概念设设计工地包包装方方案与与执行行样板房房概念念设计计售楼处处概念念设计计营销及及传播播效果果监开盘及及阶段段信息息反馈馈整理理阶段反反馈信信息分分析下阶段段应对对措施施广告效效果测测评共计：：10大项项45小项项项目传传播整整合管管理传播对对象设设定与与测试试传播概概念设设定与与测试试传播策策略接触管管理与与传播播管道道设定定阶段广广告计计划与与执行行阶段公公关计计划与与执行行阶段直直效行行销计计划与与执行行阶段促促销计计划与与执行行阶段媒媒介计计划与与执行行推优势势，显显档次次，说说体验验金鹰国际商商城2001年下半半年推广企企划案一、市场分析—商务楼趋势势高智能化程程度越来越越受欢迎硬件设施成成为考量因因素：网络设施冷冷却机房房电电力设施施广广场绿地二、项目分分析基本介绍国际商城矗矗立于新街街口，高60层商城包括商商住楼、酒酒店、购物物中心、艺艺术中心等等商住楼目前前起租价0.48美美元/平米米/天，起起售价8350元/平米，价价格都有浮浮动项目的S.W.O.T分析——优势成熟而优越越的区位真正的CBD商圈周围配套的的完备高品质的现现房销售一流的物业业管理税费减免政政策已经拥有的的口碑和旺旺盛的人气气开发商的实实力和深入入人心的品品牌形象分析—劣势势硬件（包括括高科技设设施）需提提高房子的可拓拓宽空间不不够租售、物管管、停车等等费用较高高项目的S.W.O.T分析——机会金鹰的至尊尊品牌在不不断延伸一些新楼盘盘开发商的的知名度还还不够，消消费者存在在一定的信信心不足项目的S.W.O.T分析——威胁大集团已经经介入新楼盘的品品质很高，，配套先进进价格适中有些楼盘的的区位相当当不错已有大量的的广告作铺铺垫三、竞争对对手分析（品牌、定定位、利益益、市场规规模）苏宁环球大大厦是全国家电电行业的巨巨头—苏宁宁集团的鼎鼎力之作金鹰最有力力的竞争对对手，目前前有许多金金鹰的住户户移到苏宁宁9月份封顶顶时销售价价格将接近近金鹰，但但出租价格格比较低由于新建，，许多硬件件都超过金金鹰有大量的广广告宣传目前只剩40%的空空房，销售售业绩非常常好竞争对手分分析商茂世纪广广场金鹰的又一一有力对手手，为南京京第一高楼楼位于绝对的的市中心，，并在新街街口地铁站站出口处自认为品质质超过金鹰鹰价格低于金金鹰，为7000多多元/平米米起售，封封顶后上浮浮到近8000元。。由英国VIGERS集团提供供物管目前只售不不租，明年年6月交付付已售了两个个月，一期期已售完竞争对手分分析*隆盛大厦厦、正洪商商城品质不如金金鹰地段不错，，地铁出口口处，位于于新街口商商圈价格便宜，，适合中型型企业，会会分流小部部分企业四、现有消消费者描述述跨国及外地地在宁的大大企业、本本地有实力力的企业等等，看重档档次和身份份感，考量量物业与配配套。行业的分布布包括：高高科技、商商贸、通讯讯、金融、、货运等写字楼素质质与目标群群需求空间无强制制分隔，可可根据实际际的档次自自由组合，，层面高，，无压抑感感物业管理成成为重要考考量因素写字楼的社社会形象更更被租户买买家看重五、产品或或品牌定位位CBD至高高点,成成功新起起点推广策略：第一阶段：：主要针对对新客户（（8月8日日——9月月10日））利用品牌号号召力，先先强调档次次与形象，，吸引潜在在客户再以金鹰的的综合优势势吸引他们们入住，辅辅以已住户户的成功业业绩、人气气和号召力力推广策略：第二阶段：：主要针对对新老客户户（9导入业主现现身说感受受“让我们们谈金鹰””系列推广广，打消潜潜在和现实实客户的犹犹豫和不满满再次强调品品牌的尊贵贵感，以品品牌力和标标杆形象吸吸引新用户户，留住老老客户第一阶段系系列和报广广宣传主题题1、传递租租售信息。。主题：租得得有道理，，买得更得得意2、解释潜潜在客户的的最大疑虑虑主题：贵贵得有道理理3、进一步步增强潜在在客户的信信心主题：金金鹰，帮帮你谈生生意、和和500强的跨跨国企业业在一起起4、广告告风格：：大气、、豪华，，配实景景高楼第二阶段段系列和和报广宣宣传主题题一、物业业好一点点，心情情好一片片——租户户爱立信信行政总总监谈物物业服务务二、身处处金鹰，，事事有有保证——业主主某某国国际请你你谈配套套优势广告风格格：可信信感人物物现身说说法十理理性长文文章专业的事事，交给给专门的的人专心心去做！！相信专业业，选择择卓越，，共同成成长为领领导品牌牌！谢谢大家家！通过辛勤的的工作获得得财富才是是人生的大大快事。一个人一生可可能爱上很多多人，等你获获得真正属于于你的幸福后后，你就会明明白以前的伤伤痛其实是一一种财富，它它让你学会更更好地去把握握和珍惜你爱爱的人。12月-2216:0116:01:59人只有为自己己同时代人的的完善，为他他们的幸福而而工作，他才才能达到自身身的完善。每项事事业成成功都都离不不开选选择，，而只只有不不同寻寻常的的选择择才会会获取取不同同寻常常的成成功。。16:01:5916:0112月月-22论命运运如何何，人人生来来就不不是野野蛮人人，也也不是是乞讨讨者。。人的的四周周充满满真正正而高高贵的的财富富—身体与与心灵灵的财财富。。人生没没有彩彩排，，每一一个细细节都都是现现场直直播。。对产品品质量量来说说，不不是100分就是是0分。成功的的经理理人员员在确确定组组织和和个人人的目目标时时，一一般是是现实实主义义的。。他们们不是是害怕怕提出出高目目标，，而是是不让让目标标超出出他们们的能能力。。管理就是决决策。16:0116:01:5912月-22经营管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一点。再实践。2022/12/3116:01:59世上并没有有用来鼓励励工作努力力的赏赐，，所有的赏赏赐都只是是被用来奖奖励工作成成果的。除了心存存感激还还不够，，还必须须双手合合十，以以拜佛般般的虔诚诚之心来来领导员员工。2022/12/3116:0116:01:59预防是解解决危机机的最好好方法。。我们不一一定知道道正确的的道路在在哪里，，但却不不要在错错误的道道路上走走得太远远。不要把所所有的鸡鸡蛋放在在同一个个篮子里里。用他，就就要信任任他;不信任他他，就不不要用他他。沟通再沟沟通。31十十二月2022多挣钱的的方法只只有两个个：不是是多卖，，就是降降低管理理费。我所做的的，就是是创办一一家由我我管理业业务并把把我们的的钱放在在一起的的合伙人人企业。。我将保保证你们们有5%的回报，，并在此此后我将将抽取所所有利润润的50%。请示问题不要要带着问题请请示，要带着着方案请示。。汇报工作不不要评论性地地汇报，而要要陈述性的汇汇报。2022年12月31日日在漫长的人生生旅途中，有有时要苦苦撑撑持暗无天日日的境遇；有有时却风光绝绝项，无人能能比。沟通是管理的的浓缩。12月-2216:01:5916:01员工培训是企企业风险最小小，收益最大大的战略性投投资。人类被赋予了了一种工作，，那就是精神神的成长。企业业发发展展需需要要的的是是机机会会，，而而机机会会对对于于有有眼眼光光的的领领导导人人来来说说，，一一次次也也就就够够了了。。12月月-2212月月-22发展展和和维维护护他他们们的的家家;至于于女女子子呢呢?则是是努努力力维维护护家家庭庭的的秩秩序序，，家家庭庭的的安安适适和和家家庭庭的的可可爱爱。。犹豫豫不不决决固固然然可可以以免免去去一一些些做做错错事事的的可可能能，，但但也也失失去去了了成成功功的的机机会会。。管理是一一种严肃肃的爱。。12月-2216:0112月-22选择?选择这个个词对我我来说太太奢侈了了。没有商品品这样的的东西。。顾客真真正购买买的不是是商品，，而是解解决问题题的办法法。一个人被被工作弄弄得神魂魂颠倒直直至生命命的最后后一息，，这的确确是幸运运。从管理理的角角度来来讲，，两点点之间间最短短的距距离不不一定定是一一条直直线，，而是是一条条障碍碍最小小的曲曲线。。16:0112月月-2216:01:59自觉心是进进步之母，，自贱心是是堕落之源源，故自觉觉心不可无无，自贱心心不可有。。31-12月-2212月-2212月-22切实执行你你的梦想，，以便发挥挥它的价值值，不管梦梦想有多好好，除非真真正身体力力行，否则则，永远没没有收获。。一个有坚强强心志的人人，财产可可以被人掠掠夺，勇气气却不会被被人剥夺的的。时间和结构。。16:0112月-2212月-22南怀瑾瑾说：：“心心中不不应该该被蓬蓬茅堵堵住，，而应应海阔阔天空空，空空旷得得纤尘尘不染染。道道家讲讲‘清清虚’’，佛佛家讲讲空，，空到到极点点，清清虚到到极点点，这这时候候的智智慧自自然高高远，，反应应也就就灵敏敏。””16:0116:01:5912月月-2216:01你不能能衡量量它，，就不不能管管理它它。拖延将将不断断滋养养恐惧惧。2022/12/3116:01:5916:0116:01:59想法)，而是你是是不是愿意意为此付出出一切代价价，全力以以赴地去做做它一直证证明它是对对的。2022/12/3116:01:5912月-22谢谢各位！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。16:01:5916:01:5916:0112/31/20224:01:59PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2216:01:5916:01Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。16:01:5916:01:5916: