金地武汉四新项目营销策划报告(汇报稿)(NXPowerLite)

深圳世联地产顾问股份有限公司2010年5月金地

武汉四新项目营销策划提案壹○

背景Background01价值点1：城市新区规划，新中心。价值点3：金地品牌沉淀及号召力价值点2：特色产品拉动（创新、综合物业）本项目价值挖掘武汉新区，四新组团定位为服务武汉及至整个华中地区的生产性服务中心和高品质的人居中心。规划有武汉新区行政管理中心、企业总部基地、国际会议中心、国际博览中心等详细分析见附件11.9中容积率意大利风情社区；城市稀缺叠拼产品＋洋房产品+高层产品组合项目意向客户背景私营主——主要来自汉正街的私营主与汉阳有小厂房的私营主汉正街过晴川桥、汉水一桥、月湖桥即到汉阳，交通的便利，促进了小厂坊的发展，有很多家具、家私，五金制品的小厂坊在中环线附近生产。企业主——相对分散，主要来自汉口、汉阳、沌口城市发展后，大量的城中村改造，原住民财富增长，且不愿离开汉阳。他们显富、怕人瞧不起、人家有的我也要有、生活方式跟原来一样，追求财富证明。城中村居民——不愿离开汉阳，集中在汉阳中心片区沌口区产业集聚，以科技、制造业为主，龙阳大道集聚区药物流、汽车贸易、家具物流。随着东风总部的进入，大量企业涌入，区域内高端置业人口处于快速增长期。四新所处汉阳与沌口开发区的中间带，周边聚集大量产业高端客户，自身造富能力强。详细分析见附件2营销目标的市场思考。单价体现——城市别墅﹥城市高层豪宅﹥郊区别墅

总价体现——城市别墅﹥城市高层豪宅≈郊区别墅类别代表项目均价（元/㎡）面积（㎡）总价（万元）城市别墅中央公园30000165-210600-800水墨清华20000220-320330~600城市高层融科天城14500160-180230-270御江苑20000184-300260-600世茂锦绣长江11500170-300180-280郊区别墅千年美丽10000202-300160-400保利海上五月花8000170-220130-220宝安山水龙城10000200~264180-400总价160-300万总价330-600万总价200-300万0.8-1万1.1-2万2-3万①关于价格：项目启示1：跳出周边市场制约，进入城市豪宅的价值阵营！位置项目户型㎡均价(元/平米)开盘月销售月销售速度区域内（汉阳）水墨清华220-320160007套3套千年美丽202-3001000010套3套华润中央公园165-251300007套-----区域外（汉口、武昌）宝安山水龙城200-26410000155套万科高尔夫2481700010套-----保利十二橡树280~3601500015套10套纳凰溪谷220~3401500010套5套09年-10年高层项目销售价格与速度参考：项目一期：叠墅1.2万㎡，约55套，洋房1.4万㎡，约80套。别墅项目开盘销售率约20-30%月均销售速度约5~10套09年-10年别墅项目销售价格与速度参考：位置项目户型㎡均价(元/平米)开盘月销售月销售速度区域内（汉阳）华润中央公园90-1701200013080世茂锦绣长江82、101、120、

150、170、320㎡900012109年上半年110套/月，下半年50/套区域外（汉口、武昌）融科天城80、90、100、128、148、178㎡1450016050套/月御江苑177-1851200012045套/月复地江湖国际90~1601100010042套/月近期中高端的高层项目开盘销售率约50-60%月均销售速度约40-50套2010年收益保守测算：叠墅价格13000，开盘销售20%，月销6套，2个月可销售约0.62亿；多层价格8500，开盘销售50％，月销40套，2个月可销售约1.2个亿，项目可实现回款1.8个亿，完成1.5亿的销售目标！！营销目标的市场思考。②关于速度：武汉城市豪宅销售速度总结项目启示2：价格实现下，基于市场正常销售速度可达成销售目标——项目价格实现是关键！豪宅价值模式模式关键点典型项目打造核心要点①城市+资源山湖、公园等自然资源占有复地东湖国际、华润·中央公园、湖景、公园、生态环境、小区园林②城市+地段城市核心、商贸商务核心武汉天地、融科天城商业、地段中心③城市+产品高端物业类型、纯粹低密度产品十二橡树、纳帕溪谷、湖景、园林、产品项目缺乏资源条件，无法选择①；区域规划前景利好，但现状发展不成熟，产品类型多样，属于中密度组合物业，②③均无法吻合。营销目标的市场思考。③关于价值：武汉城市豪宅价值模式总结项目启示3：跳出现有武汉城市豪宅模式制约，建立项目的城市豪宅价值体系！如何建立项目的价值体系，成为项目营销的关键！世联观点——营销的核心达到项目10000元/平米均价实现2010年实现回款1.5个亿营销目标的两大关键点!①关于价格：跳出周边市场制约，进入城市豪宅的价值阵营②关于速度：价格实现下，基于市场正常销售速度可达成销售目标贰○

价值模式Valuesystem02全国豪宅视野>>>城市豪宅模式：模式分类模式核心打造关键点典型案例城市资源豪宅①景观型豪宅舒适1、规划的容积率分解与景观最大化2、产品尺度的舒适与空间舒适感营造3、园林与外部景观的结合与利用香蜜湖1号中粮海景壹号②极致型豪宅极致1、低密度的标杆产品营造2、高品质的建筑与公共空间3、人文风情的园林营造4、服务与配套的丰富与极致星河湾城市高层豪宅③品质型豪宅品质1、立面材质与公共空间的高品质化2、室内空间的高端精装修3、独一无二设计誉峰唐宁ＯＮＥ天玺、名铸④国际型豪宅国际1、全方位酒店式物业管理2、会所高功能配套3、产品智能化与精装修世茂滨江银泰中心柏悦居⑤综合体豪宅综合体1、品牌资源嫁接2、多种物业的相互增值华润幸福里恒盛尚海湾城市人文豪宅⑥异域人文风情1、建筑的立面与材质的原味异域化2、园林的风情营造龙湖长桥郡波托菲诺⑦城市人文精粹1、商业街与城市历史人文的嫁接2、建筑的沉稳、经典、人文感体现翠湖天地外滩九里⑧精神人文专属、圈层1、配套的圈层感营造2、服务体现的专属感星河丹堤蔚蓝卡地亚项目价格产品核心模式产品材质硬件配置园林室内公共空间华润中央公园1.2万/平米（高层）别墅+高层进口石材（高档非钻）国外进口配件（LG双色LOWE玻璃）1万平米美式园林6万平米内嵌张之洞公园豪华入户大堂进口水晶吊灯海棠口工艺复地东湖国际1.4万/平米（高层）别墅+高层干挂石材面砖断桥彩铝窗智能化安防社区园林超豪华入户大堂6米挑高，夜光信报箱万科高尔夫0.87万/平米（高层）别墅+高层高档面砖，局部涂料进口配件（钢化中空玻璃）红外双电地中海园林鹅卵石砌底豪华入户大堂水晶灯城市豪宅的四种发展模式1：初级∣资源模式核心价值：景观、产品武汉城市资源豪宅发展的主要模式：W酒店城市豪宅的四种发展模式2：提升∣品质模式城市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值——项目模式核心核心价值伦敦海德一号超五星级物管配置型银泰中心柏悦居国际顶级五星酒店服务配置型上海御华山“夜宴式”定制服务配置型广州领峰国际顶级设计酒店W酒店配置型深圳幸福里君悦酒店、万象城购物中心、华润大厦5A甲级写字楼配置型城市豪宅的四种发展模式2：提升∣品质模式城市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值——香港顶级豪宅天玺：高档材质与配件带来的豪宅品质。浴室采用进口品牌配置（如Roca浴缸），提供豪华舒适感新鸿基首个于豪宅外立面使用全钻石式玻璃幕墙设计，不仅降噪抗震，更充满了现代摩登风格。德国品牌厨具钻石玻璃幕墙，透光性更好天玺采用代家电全装修交房，在材质用料和硬件配置方面极尽奢华高档材质：外立面采用全幅落地玻璃幕墙，室内地板、窗台均铺设天然石材，国外进口实木地板顶级配置：名牌顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele、Roca及Sub-Zero等)香港顶级豪宅天玺：高端品牌嫁接+人性化的尊贵服务天玺II座的w酒店引入五星级酒店，实现了与高端品牌的成功嫁接天玺II座1-38楼引入著名的WHotel，共设有393个房间，包括一间2,152平方英尺的总统套房。酒店于2009年1月19日正式开业。酒店设施包括两间特式餐厅(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售卖W品牌产品的TheStore及在76楼设有香港最高的游泳池。依托酒店为住宅、公寓提供五星级物管服务天玺除W酒店以外的住宅、公寓业主，不仅可以享受自身物管公司提供的安保，餐饮、按摩、健身、游泳等生活服务之外，更能直接对接w酒店，享受免费送餐，预订机票、商务会议室、宴会定制、房间整理、健康诊疗等多重特色服务PremierPlus超星级服务聘用退休警司及3只退休缉毒犬护卫；另外，由于天玺有7个出入口，因此亦会采用八达通作为进出大厦的登记之用，以配合豪宅私隐需要。同时，为配合内地客及经常公干人士的需要，亦会有专人上门提取行李，协助送上地铁，以及于会所订购送饭上门等个人化贴身服务。

城市豪宅的四种发展模式3：高级∣异域人文模式城市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值——项目模式核心核心价值波托菲诺以意大利小镇Portofino为蓝本,营造人文气息的家园生活格调

异域型兰乔圣菲纯正的西班牙风情,社区体现出华贵而沉稳的气度

异域型纳帕溪谷综合了法兰西、意大利、西班牙等最具代表性的设计风格异域型纽约水晶楼深圳波托菲诺北京纳帕溪谷西安兰乔圣菲深圳顶级富人区：波托菲诺意大利《19世纪报》:“由于中国深圳华侨城人的发明，PORTOFINO广场的太阳照射到了中国。”

波托菲诺——意大利古利亚海湾东面的一个小镇。在这里，最典型的建筑就是沿海呈阶梯状排列的塔形房屋，每户人家至少有一扇窗户可以毫无遮掩地眺望大海，被称为波托菲诺风格的特有设计。意大利的波托菲诺深圳的波托菲诺深圳的波托菲诺问世，与地球另一边的波托菲诺是如此相似，同样的每户至少有一扇窗户可以毫无遮掩的看水景。原汁原味的意大利波托菲诺风情在华侨城得到了完美再现。自在闲庭丛林欢宴

密植千余株成年高树，绿意馥郁，花影石阶，自然的灵性奏响生命的乐章。用水的语言交流

4万平米的天鹅湖、7万平方米的燕栖湖，就嵌在华侨城波托菲诺里。会讲故事的坡屋顶建筑低矮而古朴，清一色坡屋顶，传统典型的意式建筑。注入艺术元素的上品沙龙

波托菲诺商业街区，在元素细节上进行欧式风格创作，植入大量艺术元素。波托菲诺——异域生活人文的解读城市豪宅的四种发展模式４：超越∣精神人文模式城市豪宅不同的发展模式具有不同的核心价值——项目模式核心核心价值星河丹堤构筑CBD第一原生居所精神型中信山语湖集度假、休闲、商务、居住等功能于一体的绿色环保生态新城

精神型麓山国际完美沉淀为中国最令人向往的高尔夫社区

精神型曼谷大都会纽约水晶楼新加坡吉宝湾广州中信山语湖成都麓山国际深圳星河丹堤星河丹堤营销推广——重塑区域价值，不断拔高客户定位，形成社会圈层标签。项目05年推广，之后建立“CEO官邸”的极致地位；08年，项目延续“CEO官邸”，通过高调推广，以“圈层感”引起目标客户共鸣，实现了定义客户阶层\项目市场影响力\项目居住者的尊贵地位的三重目的。以书的形式寻找目标客户炒作西银湖资源体系小众营销活动成熟大盘社区形象奠定以文化内涵引起客户共鸣和市场认可以市场补缺定位带来的稀缺性最终引爆市场圈层营销锁定客户，促进成交依托大盘成熟形象，进一步提升价值(以圈层感引起客户共鸣,突出居住者的地位和身份感)产品设计——专利申请+大空间高赠送，体现尊贵独特类坡地规划星河丹堤——深圳正统资源豪宅的炼成产品精细化：材料和做工，带来产品附加值。产品创新户型：产品发力，合府、冠邸、阔庭、厢庭、跃庭等产品申报国家专，以专利发布会形式，正式向市场推出项目的产品特点；大空间高赠送：基于对市场高端客户的访谈和调研，对产品设计提出高赠送的建议。六类产品建议赠送花园、地下室、观景阳台等，赠送面积从35～170平米不等类坡地规划：最大化的利用资源，提升项目价值；管道木栅栏下水管道精心布置外墙砖精心搭配合府、冠邸、阔庭、厢庭、跃庭产品专利项目模式思考>>>城市豪宅模式：资源不够强势复合型的物业模式非城市人文基础可考虑的项目模式方向叁○

价值主张Valueconstitute

03项目名称立面材质园林样板房千年美丽高级仿石涂料江南园林一般保利海上五月花一般进口涂料英伦风格一般卧龙丽景湾一般面砖简约欧式无大洋彼岸涂料、瓷砖、文化石纯水岸社区、千米生氧吧林一般长岛全石材混合园林豪华精装目前武汉产品，中低密度楼盘多为异域风格产品，且异域表面化卧龙丽景湾保利海上五月花人信千年美丽大洋彼岸长岛别墅异域表情丰富的武汉高端豪宅客户已形成的豪宅价值认知：“地段+资源＞产品+配套”思考：传统的高端豪宅客户价值体系下，项目现有“异域风”难以打动客户！差异化的客户思考，寻找项目突围价值路径……武汉高端豪宅客户购房的

真正需求是什么？他们是一群没有豪宅居住经验的人，他们在追求面子、标签的同时，也在追求着真正的豪宅化居住生活我们访谈了二十余组武汉高端客户，了解客户的置业需求及驱动因素！访谈时间：2010年4月20日-4月25日访谈对象：华润中央公园、融科天城、万科高尔夫、保利十二橡树、保利心语别墅、航天双城大平面客户……——他们是转型中的显富阶层——“他们是这个城市的财富拥有者，有着自己交际的圈层，希望在自己的圈子里面占一席之地。”——“他们非常注重面子感，但也非常务实。知道自己辛苦挣来的钱不能随便花掉，懂得节约，会争取每一分优惠。”——“他们传统、注得家族传承，看重风水，但也视野开阔，喜爱新兴的事物，对于居住，喜欢有创新和不同的居住体验。”——“他们有较强的家庭观念，注重家庭私密，十分在意安全性，尤其对于物业服务。”听听他们真实的声音：“追求居住圈层的纯粹性”华润中央公园业主骆小姐心声：“现居住汉口火车站对面的中南建材市场旁边，老小区，环境比较杂乱。马上想生孩子，并把父母接过来，所以还是想要一个舒适、品质、环境好，周围人档次高的社区，既适合他们的生活，又有益于将来孩子的成长。”华润中央公园业主邬女士心声：“坦白说，我每年赚了钱就买一套房子。所以除了做生意，我平时就到处看房子。前几年买房子纯粹是为了投资，现在买房子是真的需要了。我在汉正街也有房子，现在随着小孩子慢慢长大了，也懂事了，汉正街那边很多吸毒的，打架的，骂人的，小孩子很容易学坏，不想让孩子生活在那样的环境中，被周边的人影响；这边环境比较好，买在这里的人都是有钱人，而且都是比较有素质的人，跟这样的人住在一起，我觉得对小孩子的成长会比较好。”听听他们真实的声音：“渴望尊贵的人性化服务”万科高尔夫业主李先生心声：““其实只要物业服务的细致到位，是非常重要的，万科的服务多好啊，有礼貌，问什么都会细心的回答。”航天双城业主张先生心声：“记得上次到香港的朋友家玩，好像是叫什么阳明山庄吧，那里的服务生态度好多了，又是鞠躬，又是敬礼，我朋友一伸手，马上就跑过来问有什么需要帮忙的，听说物管还可以订票，送饭，帮忙洗衣服什么的，唉，跟内地这边的比，还是人家想的周全啊。”保利十二橡树庄园张先生心声：“现在的物业管理还应该要再严格些，这样住在里面才有安全感，可以考虑采用IC卡的方式，当然保安人员的素质也要相应提高；”听听他们真实的声音：“在意居住的产品升级带来的生活享受”保利十二橡树庄园阎先生心声：“感觉这里房间面积都还是小了，我现在住的房子卧室已经有50㎡了，里面有衣帽间、卫生间等，但是还是感觉小了，最看重卧室的空间，地下室的空间也就是作为影响啊、视听室之类的空间；”航天双城业主徐先生心声：“我是希望我的房不仅有洗手间，还能给我老婆摆个衣帽间，谁叫她老是买衣服，多的都不知道放哪里了。”融科天成业主陈先生心声：“以前在北京生活，现在因为工作需要搬来武汉，在这里买了房子，总体感觉还不错，就是觉得房间不够大。如果房间够大，带书房，配备齐全，住得也就宽敞舒服些。”听听他们真实的声音：“追求精神的归属，身份的彰显”万科高尔夫业主谢先生心声：“有些人开工厂赚了钱后，就想住最贵最好的房子，文化素质都不怎么高，很多时候看到他们随地吐痰或者满嘴粗口的，就会感觉到会把整个小区档次给降低。我希望住进来的都是素质相对较高的人，回到小区，都能感受到良好与和谐的气氛与氛围，与左邻右舍也不会感到层次有大的差距。希望住在万科，就能体现一种身份与价值。”保利十二橡树庄园业主马先生心声：“现在厂子开大了，自己到这里来住，其实也是想认识些有身份，有档次的人嘛，一来搞不好对生意有好处，二来感觉自己住的地方也高档一些，不会像一些便宜小区那么龙蛇混杂嘛，那多不安全啊。”他们是正在从舞台撤退到包厢的人他们正在从主角变成主人（主宰）可能在事业上已经完成了凯旋但在生活上，却还是在路上，并且可能遇到了阻击他们本想成为主人，却只是业主因为没有匹配他们欲望的房子赢取别人仰望，并非客户的核心欲望冲向塔尖的阶层，早用其他东西证明了自己他们要购买更高的享受，而彰显功能只是必备的赠品。他们更在乎自我的满足，而非大而空的身份符号。他们购买的是一个身处核心的内心体验他们一直在追求着最理想的终极居所。这就对内容提出了要求。走在引领的豪宅趋势上：“进入武汉城市豪宅圈层建立引领与彰显的精神人文”引领武汉豪宅的升级换代！金地四新项目以引领者的姿态，颠覆武汉传统豪宅认知模式的升级，

是一种关于生活的彰显与升级由异域人文上升

至精神人文的城市豪宅模式北纬29N的世界观形象主张本项目西班牙希腊意大利纽约东京湾北纬29度是世界上最受瞩目地国家最为集中的纬度带；在这个纬度上有着最诱人的资源与最美的城市，历史往往在这个纬度诞生与延伸；在这个带上，有着世界都会的纽约，有着地中海的西班牙、希腊与意大利；在着时尚之都的东京湾；位于北纬29度的武汉有着毗美世界的资源与历史沉淀，也应有着更大的视野与境界！北纬29度的世界生活主张主张1：世界级的至美之境项目理想1：“开启世界的至美之境”——崇高理想，与金地品牌高度符合，——崇高理想，建立项目独特价值，——崇高理想，成为时代的话题与焦点！1意大利风格为主题的外立面，引伸入项目的每个细节，成为意大利经典的延伸，从而再现国际浪温与奢华的文化气息开启世界至美之境项目价值观一开启世界至美之境项目价值观一[苏莲托Sorrento]感受无法抗拒“重归苏莲托”的心旅；建筑之美、景色之美、风情之美……[威尼斯Venice]湖的灵感，刚朵拉的舞台，意大利的水都；开启世界至美之境项目价值观一建筑之美、景色之美、风情之美……[卡璞瑞湾Capri]意大利的梦幻之湾，古罗马奥古斯都大帝的栖息地；[罗马Rome]文化艺术的复兴与再现北纬29度的世界生活主张主张2：世界级生活享受2北纬29度的世界生活主张主张2：世界级生活享受2当美食、音乐与葡萄酒成为生活标签的时候，当艺术与时尚成为生活语言，金地以“北纬29度的世界观”为系列展开新一轮的品牌之旅。项目理想２：“世界级价值生活主张”威尼斯皇家会所建立项目专属的炫耀社交场会所大堂放置最具欧洲精神的骑士雕像，配以施华洛世奇水晶大吊灯、大气的穹顶、意式壁画，打造最纯正的意式会所。价值感知点：俱乐部式的意式会所世界品位生活价值感知会所与泳池融为一体皇家私人宴会厅——1层一层设置具有意大利风格的下午茶餐厅，只对业主开放，为有需要的业主提供商务会客和举办小型Party场所。私人宴会厅与室外泳池连为一体，体现其尊荣感建立项目专属的炫耀社交场威尼斯皇家会所在酒窖内设置储酒区，为拥有者提供专业的储酒服务，配备名贵的葡萄酒，私人酒窖拥有者甚至还可在酒窖内举办一场私人酒会来与朋友、知己分享自己的藏酒，这已经在中国的精英名流中流行起来，成为一种休闲生活与高级社交方式。私家酒窖：会所设置酒窖，为业主提供专业的藏酒功能品酒台：为客户提供品酒空间，同时提供项目红酒出品服务以及餐饮服务私人酒窖——负1层建立项目专属的炫耀社交场威尼斯皇家会所庄园之心，武汉之醉。私家酒窖会所模式会所的地下室建有全武汉最大的恒温红酒窖家族光辉永不退色，红酒是贵族的血液，反复珍藏，留念醇香特设巴洛克式专业品酒区，古典红酒文化体验区在这片纯净的土地上，酝酿浪漫、风度承载贵族传统与族徽使命。酒窖价值：武汉最大的私人酒窖私人酒窖——负1层威尼斯皇家会所私人酒窖+巴洛克式品酒区+红酒文化体验馆+品牌联合托管酒窖运营私人酒窖在酒窖内设置储酒区，为拥有者提供专业的储酒服务，配备名贵的葡萄酒，私人酒窖拥有者甚至还可在酒窖内举办一场私人酒会来与朋友、知己分享自己的藏酒，这已经在中国的精英名流中流行起来，成为一种休闲生活与高级社交方式。巴洛克式品酒区：侧面演绎建筑风格。威尼斯皇家会所红酒文化体验馆：品牌托管运营以美酒定义历史，用品质鉴证非凡联合营销也叫合作营销，是指两个以上的企业或品牌拥有不同的关键资源，而彼此的市场有某种程度的区分，为了彼此的利益，进行战略联盟，交换或联合彼此的资源，合作开展营销活动，以创造竞争优势。

威尼斯皇家会所皇家健身中心——2、3层半开放的形式，以会员制的形式对外经营。提供各种各样的健身器材、桌球、水疗、按摩等系列服务。让业主在一天繁忙的工作后，在这里能够全身心的彻底放松。建立项目专属的炫耀社交场威尼斯皇家会所项目理想3：“居优越之上●让世界赞赏”——收藏世界的顶级生活，——让世界级的生活成为习惯，成为享受——崇高理想，成为时代的话题与焦点！3北纬29度的世界生活主张主张3：世界级的服务品质感受英式管家的起源和发展---

英式管家起源于法国，在英国完善了其服务理念，由于各方面的传统烙有明显的英国印记，因此被冠以“英式”二字。英式管家服务的是有着极高身份的人，有亿万富翁、社会名流、政界高官以及贵族。英式管家出现的早期——大约是在中世纪的时候，只有英国和法国的王室家庭或世袭的贵族和有爵位的名门才有资格正式雇佣，即便是再有钱的普通人也不被允许聘用英式管家。这种奢华生活的标志，尤其是在欧洲大约有六七百年的历史，几乎已经成了家政服务领域的经典名词。英式管家资格认证---英式管家需要极高素质，必须熟知各种礼仪、佳肴名菜、名酒鉴赏、水晶银器的保养等等，几乎要有上知天文、下通地理的本事。因此，其训练课程也是相当严格和全面的。准管家们接受的训练课程多达数十项，包括急救训练、保安训练、枪支保管训练、正式礼仪训练、雪茄的收藏与保养、酒的鉴别和品尝、插花及家居饰品的保养、西服及正式服装的保养、团队服务演练、人事组织构架……几乎涵盖了生活的各个方面，且尤有过之。

管家英式赋予项目专属服务标签提供最为专业、贴心的英式管家服务物管英式免费专属享受：商务服务、家镇服务有偿专属享受：汽车、宠物保养代管、私人派对助理物管英式专属最贵的特色英式管家服务打造最纯正英式管家团队：聘请英国专业管家协会作为物管团队专业顾问，负责物管人员培训和管理。将物管团队定期送往英国专业物管协会进行培训和学习。提供小型宴会策划方案：根据业主需求，可提供小型生日派对、商务宴会等策划方案及会场布置。与酒店合作，提供鸡尾酒会、冷餐会、BBQ等活动。英式管家服务是西方贵族高贵奢华生活的标志。培训英国管家最有名的机构要算英国专业管家协会了。它位于伦敦郊外的海林岛，成立于上世纪后期人性设计智能化配置指纹锁：自动上锁，入侵报警灯光控制系统：多光源开关集成，便捷操作中央地暖系统：人性化高端配置指纹锁灯光控制地热及中央空调系统服务项目服务内容保卫体制保障紧急事件召唤得知后10分钟内到达事发现场内部人员人事管理关注每位管家、保洁人员的变动情况，定时作人事知会，同时离开的工作人员不得进入小区保姆管理保姆带小孩或家中贵重物品外出，社区管家需要与业主确认，才可放行车库管理对业主的汽车进行登记，进入车辆严格管理/车库内设置手推车/司机等候间智能化安防系统第一层防护小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第二层防护车库设置访客停车区，对于来访客户，需经过业主确认后，由电瓶车直接送到业主家中第四层防护每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；第五层防护户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统；服务安全安防系统：智能系统+体制保障，重视对保姆等专类人员的管理提供最有保障的安全物管服务提升品质配置1：设备配置深圳香蜜湖案例借鉴：全面家居智能化系统智能灯光控制系统集成电路开关欧蒙特专用背景音乐系统室外可视对讲系统家居智能化系统：霍尼维尔家居智能化系统+ABB灯光、窗帘控制系统+LUCENT/AVAYA的无线网络组合成舒适、方便、完善的智能家居系统。系统可扩展远程网络控制家电；电话遥控家电；客厅内主机面板控制室内灯光、窗帘、AV设备；通过网络远程监控家内状况等。完善的菜单模式让业主随心所意地选择，全面的智能设备配套让业主心神舒畅地生活。——将以上系统进行组合，组成了先进的智能化家居生活。深圳香蜜湖案例：小区智能“一卡通系统”小区智能“一卡通”管理系统以计算机网络管理为核心，非接触式IC卡（Mifare-I卡）为信息载体，可实现多个子系统组成“一卡通”管理系统，如IC卡停车场管理子系统，IC卡门禁管理子系统，IC卡收费管理子系统等。在这些子系统中，业主和小区工作人员仅凭一张IC卡便可进行身份识别、门禁出入控制、停车场管理、消费管理等“一卡通”服务，既方便人员的出入，又杜绝外来人员随意进出，提高安全防范能力。一卡在手，畅行无忧：小区业主使用授权业主卡，可同时刷停车场系统、电梯门禁、自家门禁、会所消费等。智能停车场管理系统，功能强大：具备图像对比放行功能、远距离感应刷卡功能、防砸车设计，信息资料采用数据库管理，方便管理和查询。大堂门禁、电梯门禁双重安全保护：电梯门禁采用独特的点对点设计，即业主只能刷卡至自己所在楼层。智能“一卡通”系统：居优越之上，国际生活标准项目价值观三尊贵服务体验管家——全程负责统筹业主与会所、酒店等的预订、使用事宜，以及外联其他事情，比如机票预订等提供全方位的贴心服务：定期开展健康咨询服务、保姆培训服务、机票预定服务、协助制定旅游计划服务等；智能化——灯光控制、指纹锁、音乐控制系统。①尊崇的物管服务感知②贵族皇室——圈层感的优越感知1.开启世界至美之境：以“创新产品”为突破点2.品味世界价值生活：配套与生活营造①全方位配套生活服务②纯正生活情境体验建立本项目北纬29N的世界观精神下城市豪宅价值主张①建筑之美、园林景观之美3.居优越之上，国际生活标准：以贵族式服务建标签项目意象——与世界理念接轨房子已经不仅仅是一个居住的概念，它与生活密切相关，这将是本项目更为国际化的重要契机。北纬29°的世界观让你的生活成为别人的旗帜！肆○

营销策略Valuesystem04POWER（强势牵引）三分天下的豪宅营销模式PRICE/价格A+B+C+D=￥我觉得这里档次还不错（被动）水院＋廊院、大露台、送面积、海景、艺术园林……→自我解释说服＋加法效应收获价格、市场档次的叠加“卖点式”产品设计与营销VALUE/价值A+B+CＸD=♥我喜欢这里（主动）生活的味道、和谐的美（或socool……）→自我情感驱动×乘法效应收获价值生活意义改变“主题式”产品设计与营销OVERVALUE/溢价AＸBＸCＸD=♥我尚未感知的生活（牵引）国际的、远见的→打破的价格箱体3立方效应颠覆现有的生活认知“超越式”产品设计与营销CLASS（软性说教）FASHION（吸引眼球）POWERCLASSICFASHION本项目的营销调性：POWER+CLASSIC（软性说教→强势牵引）策略阶段策略阶段营销操作重点第一阶段（6-8月）高调起势快速建立市场对项目的认知，发现我们倡导生活的认同圈层第二阶段（8-9月）渠道营销以权益为主体，建立客户的牵引方式，扩大客户圈层第三阶段（9-10月）展示与体验“四两拔千斤”，有限展示演绎无限生活想像，体验生活是最好的讲述第四阶段（11－１２月）震撼开盘以震撼活动引动市场本项目的营销关键——第一阶段：高调起势。“一期=整体”是我们的公共知识，以强势的方式进行形象建立，让倡导的生活价值强势渗透。主：延续“强势牵引”—“大地走红、一夜倾城”（形象）辅：“价值主张”—（重新定义豪宅生活）－出书“城市的.我们的.远见时代。”北纬２９°的世界观“让你的生活成为别人的旗帜”１、形象居优越之上，让世界赞赏“让你的生活成为别人的旗帜”关键举措：区域改造——道旗、导示以树立道旗的形式界定项目的“专属边界”，一方面表现本项目都有的私密气质，另一方面也增加本项目的辐射度，摆脱地理位置较偏的不利影响。道旗内容建议：“欢迎进入专属领地”2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12J5道路拐点设标识牌或宣传牌指示方向江城大道1m*5m道旗占领地块沿江城大道及中环线树形象围板一期入口导示北纬29度城界建立！围墙上的各国时刻的挂钟！小区围墙上的文化牌关键举措2：区域改造——外围墙包装：2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12楼书创作【精神读本，楼书中的学术专著】从“产品”、“园林”、“圈子”等多个角度细致入微的解读产品，让客户对开发商“充满信任”——楼书从“粗放式指引时代”进入了“精细化时代”2、出书关键词：生活渗透通路:资讯生活手册以资讯为媒，吸引一个圈层的眼光以生活为题，迎接一个阶层的期待“北纬29度生活手册，精彩的人生旅程”2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12关键举措1：一本生活手册，世界精彩生活之旅SLOWCITY精英媒体营造时代热点话题经济观察报21世纪经济报道武汉晚报楚天都市报楚天金报航空杂志门户与地产网络——〈世界生活主张，挑战武汉〉——〈反思，武汉进入追求生活质量阶段〉——〈从欧美经济发展对比，看北纬29度生活的产生〉——〈借鉴国际经验，什么人适合北纬29度生活主张？〉系列社会话题，让武汉人打开眼界，了解项目北纬29度世界生活主张的源起与价值，让享受生活成为值得追求的生活观。武汉各地荟萃精采万象，为你搜罗吃喝玩乐、动静皆宜的极致之选●

精彩建筑●豪华水疗●精至餐饮●秀丽山湖欢乐节庆●购物热点●特色酒店●最佳市集＋其他精选北纬29度——精彩生活之旅——圈层自己的生活语言——一分享，就进入了一个圈，有了这个圈的共同语言——圈层内部的分享与世界才俊分享生活体验第二阶段：渠道营销。以卡为媒，牵引金地渠道、世联高端客户；原点客户挖掘，精准营造建立区域外的客户渠道，墙外开花墙内香主：精准营销挖掘原点客户（精细化营销）辅：“客户拓展”—（重新定义的客户圈层）－宣讲主：启动世联与金地高端客户渠道（客户渠道嫁接与利用）关键举措1：客户资源整合运用，主动出击。2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12武汉世联：通过华润中央公园、万科高尔夫、融科天城等高端楼盘操作，积攒了大量村委、汉正街和工商会的联系方式、并有一批原点客户可供利用。项目客户群体客户积累量华润中央公园汉正街\企业事业单位\汉阳公务员\城市圈的私营主2000批万科高尔夫周边小私营\小型企业主\城市圈的私营主3000批融科天城汉口公务员\私营主\原住民1500批航天双城长委\常委\建材市场老板\3000批保利十二像树武昌高校教授\光谷产业园高管\城市的私营主500批行业商会\定向单位区域位置温洲商会汉正街浙江商会汉正街武烟集团汉阳海军工程大学硚口同济医院硚口长江水利委员江岸关键举措2：意见领袖小众推介会（老业主资源运用、世联客户资源运用）2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12参会人员：举办小型的产品推介会，以7人为一批，每天限定为2～3批，限定为预约客户、关系客户与邀约的少数顶级人士方式：以项目工程师亲临讲解配合宣传洗脑片的方式，深入细节的为客户解析精装修的精细化奢华品质目的：在意见领袖中率先树立知名度与影响力，从而形成高端圈层的迅速口碑传播2.发送产品楼书产品楼市设计体现奢侈品级别的精细化武汉最高标准的产品楼书：开发商、代理商、设计公司三房合作紧密配合，工程融入营销，数次修改，以高档印刷材质，配合精美细腻的图片客观详尽传递“产品＋服务”的价值理念，打造武汉第一本“产品说明书”，图文并茂的方式详解精装修定制品质细节与服务细节意见领袖小众推介会细节：1.金地家天下俱乐部会员招募推介会结束后，通过筛选，为高诚意客户发放家天下俱乐部vip会员卡，作为本项目后续养生会所开放的入场凭证，保证诚意客户的持续维护与跟进2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12关键举措3：世联全国高端渠道下的营销推广2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.121、世联2010年全国营销大事件“世联2010年全国房地产界营销盛事”以世联上市公司的高起点平台和巨大影响力，整合行业资源，策划全国性房地产行业营销评选大事件——“2010年度十大顶级豪宅评选”将御项目推向全国市场，比肩一线城市的顶级豪宅，树立项目的全国性豪宅形象2、杂志推广“世界生活”模式下的豪宅研究《LP地标》是一本迎合高层次消费者的顶级奢侈地产类双语杂志（英文和简体中文相对照）。该杂志面向在亚太地区以及世界上最有吸引力的房产市场上寻求顶级住宅的超级富豪们。以世联出版的专业刊物——地产评论与世联观察为依托，对绿色奢侈理念及御嶺湾进行推广通过对行业顶级专业杂志——LP地标进行定量投放宣传，将御嶺湾推向国际绿色豪宅的高度，提升项目形象与档次关键举措3：世联全国高端渠道下的营销推广2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12活动目的：销售现场展示不到位的情况下，建议在五星级酒店设置分展场，体现尊贵感。洗脑房内将重点展示国际豪宅生活方式及项目规划。活动时间：9月份启动具体活动：配合酒店展示，同时进行金地品牌造势，通过大型活动建立企业与项目知名度。3、设置临时展场（可考虑选择香格里拉等）模型展示区域客户接待区域关键举措3：世联全国高端渠道下的营销推广2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12酒店展厅设置洗脑房在展场内设置洗脑房，洗脑房内将重点展示为此专门拍摄的片子1、展示意大利厚重的文化历史和武汉的悠闲生活文化，二者具有异曲同工之处关键举措3：世联全国高端渠道下的营销推广2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12成都中粮御岭湾:在深圳设立分展场，整合世联客户资源，并通过异地购房团炒作刺激当地市场，实现客户挤压项目基础数据占地面积:60万方建筑面积:20万方容积率:0.34绿化率:54.9%建筑密度:14％总户数:800户车位数:1690个产品类型：独栋/双拼/联排户型面积区间280-550㎡位置：三环以外深圳产品发布会深圳香格里拉产品发布会世联深圳资源联动1、深圳世联代理部/世联行等联合客户推荐2、针对世联客户，精准CALL客，短信平台直击客户世联案例深圳营销时间在新政后的两个周末，共五天时间，在市场观望情绪浓厚的情况下，深圳分场到场客户163批，认筹8套，销售5套。5月16日开盘，成都市场销售13套，解筹率超50%！第三阶段：展示与体验。宗旨：市场初亮相，震撼展示+尊贵的服务接待流程，颠覆市场豪宅价值体系关键举措：（外功）营销洗脑体系；营销中心开放暨专场品鉴会；话题炒作；微缩意大利公园打造；会所功能展示（内功）完善尊贵豪宅接待流程洗脑通道——黑暗的狭长走廊空间，运用光、声、电等方式利用走道连续延展墙动态展示项目未来规划前景，强势植入未来区域认知。“黑房间”洗脑房：进入一个完全黑暗空间，播放宣传片，运用光、声、电等方式向客户展现项目的专属贵族生活方式未来即是现在，穿过时光的隧道，遇见最真实的未来关键举措ACTION1营销中心综合灌输洗脑影视厅——利用区域宣传片、项目宣传片，进一步加强客户对区域前景的认知，了解项目区域优势可在外墙设置可开启格栅，影片播放时自动关闭，影片播放完毕时，自动开启，保证室内自然采光的同时，增强与外界环境的互动。全息模型区——利用3D全息动画效果，展示未来区域生长过程，项目工程进展，加强客户信心利用3D投影效果，同时配合讲解，加深区域印象的同时，给客户留下深刻的项目印象。项目模型展示——实体模型与灯光、影像相结合，项目区位优势、资源完全展示可结合模型区墙体，利用投影真实展示项目与奥体新城的紧密关系，以及未来项目的城市景观资源。精细化的接待流程，层层递进，营造价值点连环脉压●区域价值：展示厅一楼区域价值讲解，强调未来中心区域价值，报告项目调性。●情感诉求：二楼影视厅播放项目宣传片，道出深圳人在喧嚣的都市中，沉重的压力下渴望已久的生活诉求，打动客户。●产品价值：对材质用料，人性化设计，异域风情的讲解，充分展示项目价值。●分批接待，一对一服务，体现尊贵感；●精细化分区域讲解流程，价值点逐一渗透；●体验式专属服务，展示高端形象一楼区域二楼区域一楼区域：《迎宾礼仪规范和统一话述》《金地企业长廊讲解话述》、《区域价值讲解话述》《意域生活讲解话述》、《区域地图讲解点》二楼区域：《影视厅统一话述》《楼体模型整体讲解话述》《外立面讲解话述》、《内部打造讲解话述》《小区规划讲解话述》、《园林会所讲解话述》《公共空间讲解话述》《户型讲解话述》关键举措ACTION2接待流程价值体验接待流程——物业服务体现奢侈品般的精细化统一定制符合项目气质的服装，建立标准化服务礼仪从客户体验出发，用细节感染客户用细节说话，魔鬼在细节之中！1、门童岗：客户到达展厅门口为客户开门，微笑迎宾，门童岗迎宾统一话述：欢迎光临金地项目；2、销售人员：一对一接待服务，体现尊贵感；3、区域模型处客服：配合销售进行模型调控，并为客户打开二楼通道处磁门；4、影视厅客服：在客户达到影视厅后，为客户提供饮品服务；5、二楼模型区客服：提供一对一专属服务，配合销售人员的讲解进行模型调控，做到贴身于无形；6、洽谈区客服：为客户提供饮品服务。销售团队管理1——“选美冠军”级别销售代表以选美比赛方式挑选形象气质优秀的销售代表，以专业礼仪公司集中培训，严格执行“合格上岗，竞争淘汰”的原则最终选拔精英销售代表关键举措ACTION3销售团队管理销售团队管理2——精细化话术讲解培训销售话述精细化，从不同角度演绎和渗透价值点，解答客户所有疑问，精确到细节！《首席城市豪宅生活家》《金地项目讲解话述》用举例和类比的方式与“首席城市豪宅生活家”概念相联系讲述的产品定制、服务定制与配套定制三大“定制”价值，，为客户描述未来的生活方式和蓝图通过反问和设问的方式回答客户关于区域抗性问题用讲故事的方式讲述开发商背后的用心“金地服务大使温馨提示：明日受台风空气影响，全市将有大范围降温，望您及时添加衣物，注意保暖防寒”金地服务大使温馨提示：金地养生会所9日隆重对外开放，贵宾凭此短信免费享受SPA体验，桑拿健身等，欢迎您的光临，我们将竭诚为您服务”金地服务大使温馨提示：在您缴纳诚意金成为我们尊贵的VIP客户之后，我们将全程为您服务，助您解决置业的一切疑问与麻烦，希望您能一个舒心愉悦的置业体验”销售团队管理3——绝无仅有的“专属服务大使”对诚意客户，实施全程跟踪服务，不仅包含营销互动的短信提示，购房全程指引服务，更有生活上的问候关心，体现项目的优质服务短信1：人性化关怀短信1：营销活动提示短信3：购房全程服务销售流程管理——尊享化销售流程●突破：打破传统一个模型上完成项目所有价值点的讲解，实现“精细化分区域价值点讲解”模式，层层递进，营造价值点连环脉压，给客户充分洗脑接待流程图：分批接待，一对一服务，体现尊贵感精细化分区域讲解流程，价值点逐一渗透体验式专属服务，展示高端形象接待流程及话述岗位设置定制话术定制展示关键举措ACTION4销售流程管理世界品位生活价值感知园林价值感知点1：园林演绎意大利的美丽CASE：“微缩意大利”公园

米兰大教堂，古罗马圆形斗兽场，水城威尼斯，西西里岛风光山川地貌、草木植被、城乡建筑、名胜古迹、交通线路1万株各色植物和17辆电动火车你可以看到按照1：25或者1：50的比例制作的270多个精致的微缩景观演讲者之角——19世纪以来，每星期天下午，有人站在装肥皂的木箱上发表演说，因此有“肥皂箱的民主”之说。中心喷水池——由一组青铜雕塑组成，中间高处的是一位手拿古琴的少年，他后面有扇型的喷水。“微缩意大利”的美丽元素：威灵顿拱门皇家驿道——道路两旁巨木参天，整条大道就像是一条绿色的“隧道”。J5圣马可广场在广场建造婚庆教堂，将圣马可广场打造成武汉婚纱摄影场所；同时可在广场上放养鸽子，聚敛人气，成为武汉人休闲放松场所。一个极具意大利风情的婚纱摄影首选地微缩意大利J5J5最具意大利皇室仪式感的 皇家驿道进入项目后，增加园林绿化层次感，体现尊贵私密感。项目入口，以充满仪式感的树阵树立皇家权利和权威感。配合英式雕塑，打造高贵、气派的英国皇家风情。金地微缩意大利皇家驿道尽头的玫瑰花海建议在皇家驿道尽头进入样板房前设置充满英伦浪漫风情的玫瑰花海。通过大面积，色彩鲜艳的玫瑰花展示区，给予客户强冲击性的视觉效果。低成本，强展示性！金地微缩意大利J5皇家驿道尽头浪漫风情的玫瑰园玛丽玫瑰园营销中心开放（专场品鉴会）关键亮点：“国旗班仪仗队，营造尊贵与面子感”国旗班仪仗队退伍人员成为项目售楼处开发的噱头，在开放典礼当天，列队在皇家入口，组成庄严的仪仗队，欢迎嘉宾入场，体现项目尊贵的服务关怀营销中心开放（专场品鉴会）关键亮点：精致邀请函，凸显品质与诚意珍藏礼品，彰显尊重与贵气第四阶段：开盘与引爆销售爆破期，强势营销活动的与事件聚焦，实现开盘旺销势头！叠墅、洋房产品发布及户型专利发布会活动目的：产品户型发布，炒作话题活动时间：10月具体活动：设计师团队讲解专利户型，向客户展示项目产品优势。2010.010203040506070809101112以纯正之名，建立尊贵ACTION1“改善城市人居环境，保持时代牵引力”

产品专利发布会上的国际名设计大师：样本房的设计主角现身说法的向武汉诠释什么是真正的世界品位生活方式什么是意大利的建筑装饰真谛！销售中心揭幕仪式暨微缩意大利公园开放展示ACTION22010.010203040506070809101112以纯正之名，建立尊贵邀请金地业主参加销售中心揭幕仪式及业主答谢会

销售现场展示：名车+珠宝产自1923年的IsottaFraschini汽车、罗马假日里的红色经典摩托车、世界级名车兰博基尼。销售中心开放：意大利奢侈品展

ACTION4以纯正之名，建立尊贵2010.010203040506070809101112意大利歌剧+“公爵”书赠送英式的老式唱片机，放着老式的重新制作包装的英国歌曲。出“公爵”书，介绍意大利的历史和人文，及武汉生活千丝万缕的联系ACTION5以纯正之名，建立尊贵2010.010203040506070809101112叠加样板房展示样板房的展示方面，做到尽可能的展示意大利最原始的贵族生活。建议从意大利直接搬运家私家具来装饰样板房。含有“意大利血统鉴定书”的样板房关键点：设计、装修的品牌故事

邀请国外之名设计师，并在装修上与高端品牌直接链接，采用全进口的原装高端装修材料、家具，每种材质的使用都附有品牌、材质、出产地、型号以及其包含的产品意义。赋予样板房最正宗的豪宅血统。ACTION6意式奢侈——皇室风格纯手工打造奢华羊毛毯以纯正之名，建立尊贵2010.010203040506070809101112两套别墅样板间，一套以罗马假日为灵感，邀请意大利顶级设计师Lino

Codato设计。另一套邀请香港顶级设计师梁志天以三代同堂为感设计。全意大利奢侈品软饰：Gucci、Fendi、Prada、SalvatoreFerragamo、GiorgioArmani、Versace、Ferrari……满足目标客户对展示品牌的敏感点，样板间充分运用国际一线品牌，结合最前卫、最大师级的设计理念、最时尚的家居展示，给到客户纯正的意大利时尚之都的现场体验。利用地下室演译一个家族的故事用意大利名牌填满的衣帽间绝对意大利的细节打造用故事串起的样板间叠加样板房展示ACTION7多层洋房Prada品牌样板房开放以Prada经典形象打造超奢华Prada品牌样板房，从窗帘、床上用品到室内设计融入品牌元素，英国原装进口定制家私，打造独一无二的Prada样板房。2010.010203040506070809101112以品牌之名，建立尊贵不同楼栋之间的样板房根据其设计风格，将有不同的香味。可在外墙设置可开启格栅，影片播放时自动关闭，影片播放完毕时，自动开启，保证室内自然采光的同时，增强与外界环境的互动。在武汉也将成为可能，因为我们会在空中花园内种植四季香花，在一年四季，你不是为满园玉兰袭人的幽香所倾倒（春季），就可能枕着荷花的清香入眠（夏季）；你要么沉醉于桂花/鸡蛋花浓郁馨香（秋季），要么就在水仙的开放中迎来新年（冬季）；为了让客户提前感受到香味住宅的意境，我们会在开盘时在园林里布置喷雾器，加上各种香料，散发出种种香味；我们还会将我们的样板房做成香味样板房，在这里可能会有薄荷香（男性化样板间）、有迷迭香（女性样板房）、烟草香（粗犷型）……ACTION7多层香熏样板房打造以品牌之名，建立尊贵项目专属的优越品味生活场微缩意大利公园J5皇家驿道圣马可广场玛丽玫瑰园威尼斯会所样板房圣马可广场皇家驿道威尼斯皇家会所玛丽玫瑰园皇室样板房品牌\香薰板房现场接持流程：销售代表选拔在世联内部和外部进行销售代表的选拔竞赛，制定较高的标准，例如男士175以上，女士165以上，相貌端庄，谈吐得体，有丰厚的操盘经验等。通过销售代表的选拔来造势，引起关注，同时提高销售代表的素质。建立严格细节的接待流程，体现品质的服务，以及对客户层层洗脑ACTION72010.010203040506070809101112以纯正之名，建立尊贵ACTION82010.010203040506070809101112叠墅开盘活动：意大利皇家家宴(与国际名模共餐)活动时间：11月开盘当天具体活动：由顶级大厨现场为您烹制，星级管家现场为您服务，可带上家人，邀上挚友，一同享受这最美丽的时刻。并通过抽奖或其他方式选中一位客户与素有意大利国际名模共进晚餐。以纯正之名，建立尊贵市场爆破期（11月）小结：宗旨：市场爆破，绽放新城市豪宅震撼影响力。关键举措：1、销售中心揭幕仪式暨微缩意大利公园开放展示2、意大利奢华体验会3、开盘——意大利皇家家宴4、样板房开放活动阶段主题目标活动要点一期预备期以“城市豪宅引领者”起势，以“北纬29度的世界观，生活方式”撬动市场将项目推出市场，打响知名度书籍出版、软文炒作、户外出街、道旗、入口改造，墙体包装一本书——生活方式倡导启动期展示世界品位生活环境、推广新豪宅标准，培养的意见领袖户外形象，营销中心开放典礼，微缩公园打造，软文炒作，案场管理、展示情境营造、销售接待管理户外形象、小众推介会、杨生活所体验客户联络、小众传播爆破期高价热销，树立新豪宅市场影响力产品发布会、奢侈品体验、开盘、皇室晚宴媒体联络、工期、现场人员管理项目总营销节奏：2010.6～2010.8

预热期营销起势“一本书，一种生活方式”外围形象2010.9～2010.10启动期置入营销、体验展示展示体验“品位世界价值生活”渠道构建，资源运用2010.10～2010.11爆破期事件营销“居优越之上，让世界赞赏”2010.6月2010.8月2010.9月2010.10月2010年11月一期营销排布让更多的人享受真正的地产服务世联地产2010.05Youenjoy.Weserve.附件一：项目背景及价值挖掘项目区位：四新板块●汉阳中心与沌口开发区的中间地带城市新区

项目地处地处武汉汉阳二环与三环之间，距市中心武汉广场仅10分钟，；区域中间项目位于武汉汉阳西南方向，是汉阳中心与沌口开发区的中间版块，客户认知不强的城市近郊区域气质：城市功能区代言武汉产业服务中心沌口开发区汉阳老城区汉阳城区沌口经济技术开发区㎡项目交通：三环●江城大道直达汉口中心●规划中的地铁三号线公路交通：

拥有二环线、三环线，江城大道、龙阳大道（318国道）等骨干交通路网，区域交通便利；车行便捷：沿江城大道直通解放大道仅10分钟；

走二环至武汉市内各区仅半小时距沌口经济开发区仅3分钟，

距月湖桥5分，

武广中心10分钟，

王家墩CBD10分钟地铁规划：

3号地铁线有望5年内建成，交通印象：区内路网发达、交通便利，地铁规划利好。沌口经济开发区武广商圈王家墩CBD周边概况：工业新区●商业中心●科教中心●体育中心周边印象：开发区附近，产业园区集中，组团经济集中市场中心科教中心行政中心体育中心出口加工基地物流基地工业新区武汉经济技术开发区位于武汉市汉阳区西南；经过13年的开发和建设，已基本建成以汽车及汽车零部件为主导，电子信息、电气机械、造纸印刷包装、食品饮料、生物医药等多元产业蓬勃发展的现代化工业新区；各功能组团沿主要交通轴线向周边展开；商业中心两大商业中心，沌口与王家湾科教中心以江大、东风设计院为代表J5地块四至：南面是中环线，西面是芳草路，北面四新农场空地，东面是江城大道，区域内无房地产开发芳草路江城大道四新农场空地中环线项目位于汉阳规划新区，客户心理距离相对较远；四新区域内基本无房地产开发项目，处于地产开发的真空地带；项目给人偏远、陌生、配套差的印象，市场认知度极低；地块建筑面积（㎡）产品面积区间（㎡）项目一期1.4万㎡花园洋房136-1801.2万㎡叠加别墅210-240合计2.6万㎡——项目基本技术指标占地面积：306656㎡建筑面积：58万㎡容积率：1.9建筑形态：叠加别墅、联排别墅、花园洋房、高层指标分析：中低密度大盘社区J5项目一期项目背景汉阳中心区与沌口开发区的中间地带代言城市生产性服务的功能新区区内路网发达、交通便利，地铁规划利好开发区附近，周边产业园区集中，组团经济集中区域内基本无房地产开发项目，给人偏远、陌生、配套差的印象，市场认知度极低附件二：客户背景分析四新客户认知极低板块，周边产业发展集中，区域内外有着造富能力较高的客群四新组团定位为服务武汉及至整个华中地区的生产性服务中心和高品质的人居中心。规划有武汉新区行政管理中心、国际会议中心、国际博览中心等，区内大量经济组团，有着造富能力较高的置业群体。汉阳区域客户对于片区的认知：兰先生：年龄50岁，夫妻2人，有私家车，东风中层管理，华润中央公园业主

“四新片区就是一块空地嘛，什么配套都没有怎么居住？“现在有江城大道，开车还是蛮快的”；外区域客户对于四新的认知：韶先生：年龄40岁，证券公司经理，保利心语业主“汉阳四新区啊，不了解，感觉很偏远啊，我汉阳都去的很少，政府炒作而已。”

“哦，是不是原来四新农场的那个位置啊，听你说那是原来是一片坟岗改造的？’四新所处汉阳与沌口开发区的中间带，周边聚集大量产业高端客户，自身造富能力强，四新生产性服务中心规划面积46平方公里。该组团为新建区，主要培育新的城市功能，为武汉新区发展注入新的活力规划以江城大道、四新大道为轴，建设以武汉新区行政管理中心、企业总部基地、国际会议中心、国际博览中心等为依托的“十字形”发展轴，形成辐射华中地区的生产性服务中心集中展现武汉市二十一世纪建设发展水平的现代和谐新城，基础设施超前，建设节约型社会，将实行区域冷热电三联供，能大幅度提高系统能源利用率沌口区产业集聚，以科技、制造业为主，龙阳大道集聚区药物流、汽车贸易、家具物流小厂主十里汽车长廊国内最大的区药物流港知名家具、家私旗舰店沌口区域以汽车及汽车零部件为主导，电子信息、电气机械、造纸印刷包装、食品饮料、生物医药王湾商圈加工、制造业厂及小型私人厂坊健民制药、钟家村商圈四新组团客户特征1：汉阳客户为主力，约占六成左右；客户特征2：汉口客约占20%，郊县客户约占20%客户特征3：高端项目的汉口客户比例更高；客户构成：区域总体成交汉阳客户占六成，汉口、郊县客户约占两成，资源型高端项目汉口客户比例超过六成根据各项目所了解的情况结合客户区域，商端项目的客户主要有三类：1、企业主，2、汉正街私营业，3、区域内原居民（城市村村民）小厂主城中村：城市发展后，大量的城中村改造，原住民财富增长，且不愿离开汉阳磨山、汉桥、汉江、陶家岭、龙阳、燎原、仙山沌口区域内的城中村五里墩、十里铺、铁桥、鹦鹉、五里墩、十里铺、前进、铁桥、鹦鹉、磨山、江堤、汉桥、汉江、邓甲、陶家岭、龙阳、燎原、仙山等14个村的村湾改造项目。以上各改造行政村处于二环线以内（少数处于二环线外），地理位置优越，土地资源可利用率高，并享受相关城中村改造优惠政策。江堤、邓甲瞬间拥有了城市财富，爱显富，怕人瞧不起典型客户案例分析购买驱动因素：1、儿子结婚；“儿子找了个媳妇，要房子结婚啊，”2、面子感：“找了个从外国留学回来的，儿子嫌屋里环境不好，老子就跟他买个别墅，再环境好了咧！”3、喜欢样板房“这个样板间好漂亮，蛮喜欢这种装修，到时候我的房子你们能否装修！”背景：蔡甸人，50岁左右，穿着一般，戴着一根很粗的项链，有几十间门面出租，目的：为子女购房（结婚）购房过程：跟老婆一起到项目现场，感觉项目蛮好，有面子，但一听说是高层，就嫌小了，后来通知儿子过来看现场，觉得环境挺好，然后选定怡庭，谈定后用现金买房；客户姓名：朱先生成交项目：华润中央公园

成交面积：251㎡成交金额：450万关注点：样板房、环境、面子感、此类客户身价丰厚，注重面子感，容易被现场的展示打动典型客户案例分析一起的朋友都买，自己也不能落后；作为一种炫耀品，追求财富的证明购买驱动因素：1、离家近，离朋友近；“我就是这附近的人，在这里住习惯了，朋友们都在这里，打牌都方便些”2、攀比心理购买。“我一起的都买了，他们买得起，我也买得起”3、拆迁：“我们这里马上房子都要压了”背景：龙阳村村民，40岁左右，穿着张扬；在龙阳有多栋私宅出租，目前住在自己的七层楼住宅里。目的：自住、炫富购房过程跟朋友一起到项目现场，看了一会，跟朋友海吹了一翻，随后也跟着买了一套。客户姓名：邱先生成交项目：水墨清华

成交面积：312㎡成交金额：500万关注点：圈层、地缘性、拆迁、方便此类客户属于爆富，攀比心理重，只要周边的人买就跟着，有从众心理目标客户的定义：城中村村民目标客户的价值观描述：显富、怕人瞧不起、人家有的我也要有、生活方式跟原来一样，追求财富证明他们是瞬间拥有大量财富的人，是依靠城市发展，土地增值而爆富的人他们有着惊人的消费能力，向往别人富裕的生活，但却不知道怎么办，只是一味的模仿着，只知道人有我亦有，家里摆满了最新的电器他们会经常的去一些高端场所，却不知如何消费，到香格里拉酒店里面只点像泡菜苕肉丝一样的大众菜品牌对于他们来说，只是一种有钱的标志，而不会去关注其形成的过程，或者那意味着什么，会到香港买有着很大标志“LV”包客户描述客户特征：瞬间爆富、老汉阳、不原意离开、好面子、怕人瞧不起他们会经常到香港去玩，但不是去旅游，只是到赌场里面去玩博彩沌口区域企事业高管钟家村商圈个体中环线加工、生产企业主小型厂坊业主私营主：来自汉正街的私营主与在汉阳有小厂房的私营主，汉阳商圈内做生意的小老板汉正街过晴川桥、汉水一桥、月湖桥即到汉阳，相对较近，有很多家具、家私，五金制品的小厂坊在中环线附近生产汉正街私营主王家湾商圈个体追求稀缺，贪赠送，喜欢小区环境，为改善居住环境而买单典型客户案例分析购买驱动因素：1、离汉口最近：“离汉口近啊，生活方便；我买房主要是用来自己住的”2、英伦社区：“外