营销推广中原逆市营销成功案例分享

逆市营销成功案例分享前言：多次调控下，市场从2011年初开始出现萎缩，4月的限价令令一手房市场小幅回升，7月份限价令出台加强版、二手房评估价征税，双重调控政策后市场转向低迷，成为市场变化的分水岭后，中原一手房、二手房客户成交量及价格明显下滑。深圳市场景象：8月开盘成交率下降至55%；9月市场陷入低迷，部分楼盘降价也未能被市场接受：首地容御9月10日推出2栋B座93套非合拼户型，195-207平米的3房和4房，卖出13套，折扣为98*98，折后价为3.8万/平米；金地天悦湾9月10日开盘共推出81套单位，其中叠加产品32套，面积段在240-260平之间，复式49套，当天共成交38套，成交15套叠加，均价4.5万，复式25，均价3万兰亭国际9月10日加推2栋F、G共60多套单位，单价22000元起，开盘共销售38套。市场低迷量价齐跌万科清林径和黄都会轩华侨城香山里首地荣誉和谐家园上东湾逆市飘红项目分享：逆市下的营销方式、操作方法项目情况：万科清林径2区最后3栋高层于9月17日开盘，主推33栋116套，推出楼王临湖洋房，带豪华装修，开盘当天售出90多套，户型为精装110-146平3-4房，均价约14000元/平，享受万团大战1万元优惠“万科清林径新房价低于原报价两成”万科清林径清盘期，以自然消化为主83—121平米的别墅里近湖洋房，9月24日加推36栋，销售约90余套，均价13000元/平，带2000精装修国庆期间，通过“万科比房行动”，带来3000批客户到场，至今为止每周消化约10套。清林径如何做到的呢？市场不好，客户量不够的时候，我们怎么做？临近开盘，我们是如何梳理客户的？清林径各阶段的“标签”如何应用？……万科清林径客户上门量不足，蓄客压力大；以价格口径诱导客户！你知道刚刚开售的“金色沁园”项目买多少钱吗？你知道现在龙岗中心城楼盘均价是多少吗？那你觉得以清林径这样的社区环境、这样的品牌和产品，值多少钱？客户预期价格11000元/平米网上散播“79万起抢购88平米大三房”。均价还不到9000元/平米；最终实现均价10000元/平米一：客户量不足，怎么办？释放低价信息吸引客户!万科清林径“万科清林径新房价低于原报价两成”——“海吃一吨”大行动以活动带动人气！广撒网、病毒式营销！短信散播：业主+新客户趁低买进森林公园稀缺资源！【万科清林径】85平米精装大三房全城开放，凭短信本周日前上门获赠50元油费，每日限100人！25771666小投入，入住生态别墅大社区！【万科清林径】85平精装大三房周末绽放！凭短信本周日前上门可获50元油费，每日限一百人！25771666病毒邮件全面释放：全方位覆盖万科业主、合作方资源周上门客户最高达1000批客户！万科清林径二：诚意客户梳理方法常规梳理手段，折扣吸引，时时梳理！两度升级客户，两周蓄客600余批！第一次：验资，享受开盘99折；第二次：办理“购房基金”，享受在售项目97折优惠。与政策打“擦边球”利用“在售项目”为避风港，向客户收取5万元“购房基金”。购房基金口径：客户凭该“购房基金”可享受购买清林径在售产品97折优惠；注意事项：现场统一口径，让客户理解“在售项目”的内在含义；不能给客户留下任何证据，包括收据上面一律不能出现将售项目任何字眼；万科清林径梳理方式：银行现场值班，诚意客户提供齐全所有的按揭资料（身份证复印件、收入证明、社保卡等），即可领取开盘3个点优惠折扣券。经验之谈：这次客户梳理并不是只有中原团队客户水分非常多，是整个清林径销售团队客户诚意度都没法把控，主要原因如下：大部分客户没法提供齐全所有的按揭资料，不能领卡；随后，由于时间仓促的原因，客户量无法达标，只要收到客户身份证就给客户领取折扣券；方法更正：后期上门客户以“验资10万元”领取折扣券折扣券，优惠点数吸引客户，梳理客户！万科清林径三：“标签”应用与落地清林径三期从别墅走到大平面天际墅，再到最后的中小户型。每一个推售时间段都有一个让客户非常接受的“形象标签”；三期64套纯双拼坡地别墅：葡萄墅；三期104套约200高层阔景大宅：青云（空中墅→天际墅→峰景墅）三期35、36、37号楼标签：37号楼：抄底！35号楼：“夜光盘”、抢手货；36号楼：园中央，我在清林径！掌握目标客户群体心理诉求，与客户进行无代沟对话！价低、销快等口号吸引客户关注！万科清林径病毒邮邮件：：让清林林径标标签像像病毒毒一样样地传传播！！转发十十封邮邮件，，即可可到清清林径径领取取1斤斤新鲜鲜荔枝枝凭邮件件打印印明信信片即即可获获得1斤荔荔枝！！散播““海吃吃一吨吨”、、“全全城热热恋””活动动信息息，吸吸引客客户上上门并并转发发邮件件给亲亲友！！短信邮件暖场活活动﹦低廉营营销渠渠道及及费用用释放放“低低价””信息息，“标签签”落落地———实实效传传播渠渠道万科清清林径径没有大大型营营销活活动，，没有有大肆肆宣传传推广广!清盘期期，以以自然然消化化为主主公司平平台：：内部短短信平平台：：转介介信息息，最最新销销售战战况等等；公司内内网：：每周周战报报、网网络通通栏、、新盘盘介绍绍、微微博……公司邮邮箱：：二三三级市市场全全体，，转介介信息息；公司销销售周周报：：项目目推介介CCES首首页平平台；；公司海海报+易拉拉宝公司销销售例例会会会前推推介；；……“标签签”落落地———实实效传传播渠渠道万科清清林径径没有大大型营营销活活动，，没有有大肆肆宣传传推广广!清盘期期，以以自然然消化化为主主开盘后后周均均成交交10套左左右■引发发全民民置业业思考考，理理性看看房更更为比比房■比不不怕，，不怕怕比，，怕不不比：：深圳圳顶级级资源源大盘盘万科··清林林径利利用国国庆期期间展展开的的“比比房行行动””，吸吸引了了近8000人人参与与网上上问卷卷评价价。趁趁着秋秋交会会期间间，活活动前前五天天，上上门参参与活活动的的客户户更是是超过过3000人，，成交交50套。。比房活活动聚聚人气气！万科清清林径径“比比房计计划””国庆营营销活活动最最成功功的楼楼盘活活动之之一此次清清林径径启动动比房房活动动，让让客户户既得得比房房实惠惠，又又有奖奖品拿拿，万万科让让大家家“比比”得得实在在，帮帮助客客户选选到一一步到到位的的房子子5万元元诚意意金逼逼定客客户：：3天可可退定定，或或转为为定金金将享享受折折扣！！万科清清林径径比房房计划划方案案（10月1日---10月8日））客户进进入深深圳房房信网网首页页，点点击网网络条条幅即即可进进入万万客会会的““比房房计划划”的的页面面，比比房页页面填填写相相应的的打分分标准准，3项以以上即即可获获得短短信一一条，，凭此此短信信至销销售中中心领领取价价值2000元元的旅游游套票票。比信心心——3天退退订：：10月1日起起，对对清林林径在在售产产品有有意向向者，，可缴缴纳5万元元诚意意金认认购单单位，，同时时签订订《比比房信信心保保障补补充协协议》》，协协议说说明，，即签签订之之日起起，三三天内内转为为定金金即可可享受受意料料之外外的打打折优优惠，，第四四日可可选择择退款款或转转为定定金。。比经验验——500元加加油卡卡：活活动期期间，，凡缴缴纳5万元元诚意意金，，即可可在办办理退退款或或转为为定金金时即即可获获得500元加加油卡卡（如如未足足定者者，退退款不不可获获得加加油卡卡，足足定后后方可可获得得）比运气气——大大奖天天天抽抽：国国庆期期间，，到场场即可可参与与抽奖奖，百百分百百中奖奖率；；另外外:选选择3个评评分项项目以以上即即可乘乘坐““清林林径看看楼车车”至至销售售中心心参与与百万万大奖奖抽取取万科清清林径径深圳圳房信信网比比房计计划主主页龙岗区区域内内楼盘盘进行行对比比打分分，最最少三三个楼楼盘对对比，，如果果微博博转发发三条条本活活动网网站链链接，，或可可获旅旅游套套票，，每周周末可可至营营销中中心进进行抽抽大奖奖。万科清清林径径“比比房计计划””5万元元诚意意金逼逼定客客户：：3天可可退定定，或或转为为定金金将享享受折折扣！！短期不不停加加推----积累一一批消消化一一批现场人人气旺旺----暖场活活动，，比房房计划划，带带动现现场销销售一口价价、特特价单单位每每周放放送----低价吸吸引客客户，，带动动高价价单位位销售售万科清清林径径逆市市营销销小结结：和黄都都会轩轩项目特特质：：华人地地产业业界的的一个个块金金字招招牌毗邻深深圳第第一商商圈华华强北北商业物物业不限购购、不不限贷贷营销策策略：：■开放放高层层样板板、增增加商商务概概念房房■对于于不同同面积积单位位引导导性销销售■开展中中原的的二三三级市市场联联动，，转介介佣金1.5%营销效效果：：中原半半月整整体销售46套套，销售售数量量已超超和黄黄、美美联、、世联联和世世华四四家公公司成成交总总数，，均价价47000-48000元和黄中中原首首度度联手手进场两两周劲劲销销50套创创佣佣300万万首次引引入代代理公公司，，希望望通过过强强强联合合来实实现都都会轩轩的快快销。。写字楼6/F-48/F商务公寓8/F-46/F购物中心负1/F-6/F产品优优质，，稀缺缺营销亮亮点逆市热热销密密码：：在产品品优质质稀缺缺的前前提之之下，，和黄黄引进进了中中原、、世联联、世世华、、美联联四家家中介介公司司联合合销售售，极极大地地占有有客户户资源源。中原短短时间间启动动二三三级联联动，，最大大程度度利用用中原原三级级市场场客户户资源源，成成功的的居于于第一一位置置。高佣金金，是是三级级市场场火热热转介介的关关键。。面临问问题：：时间间短、、压力力大、、肩负负后期期是否否可长长期与与和黄黄合作作的““政治治使命命”！！制胜关关键：：强大大的资资源力力整合合，三三级市市场转转介——短短时间间整合合中原原二三三级市市场资资源，，推介介会，，高佣佣金，，最大大程度度吸引引调动动三级级市场场积极极性没有声声势浩浩大的的营销销活动动，没没有铺铺天盖盖地的的宣传传策略略，中原三三级市市场资资源整整合是是关键键：高佣吸吸引三三级市市场------低低总价价，高高佣金金，唾唾手可可得剩余80套套单位位，总总价480万起，单单套最最高佣佣可达达200000元；连续大大型推推介会会，场场面爆爆棚从传统统的带带客上上门升升级到到分行行派同同事驻驻点带带客，，使中中原每每天的的到访访量和和成交交量均均远远远超过过其他他同行行。和黄都都会轩轩面临问问题：：时间间短、、压力力大、、肩负负后期期是否否可长长期与与和黄黄合作作的““政治治使命命”！！制胜关关键：：营销销策略略及时时合理理的制制定与与调整整---中中原销销售策策划专专业能能力体体现营销策策略调调整：：中原进进场前前首先先对可可售产产品进进行梳梳理，，发现现剩余余单位位均为为大面面积及及高楼楼层单单位，，总价价高，，客户户认知知度低低；同同时通通过对对前期期客户户梳理理得知知客户户均为为商务需需求，针对以以上问问题项项目组组制定定了开开放高高层样样板、、增加商商务概概念房房以及引引导性性销售售策略略。该策策略在在销售售过程程中显显现了了明显显效果果，尤尤其其是引引导性性销售售为抢抢数和和热销销奠定定了坚坚实基基础。。资源力力当道道的逆逆市，，中原原专业业营销销策划划能力力亦是是制胜胜关键键除了联动动三级市市场，策策划调整整营销推推售方案案除却三级市场场客户资源力力，本项目中中原策划及销销售同事深入入研究项目及及时调整项目目的营销策略略，制定更合合理的营销方方案，亦是这这次成功的基基础。追寻““资源力”的的同时，亦需需回归本源，，做营销方案案、做策划顾顾问、找方式式方法。和黄都会轩和谐家园项目地理位置置：布吉客户对布吉的的印象：脏、乱、差，，价格便宜、、价格洼地、、性价比高客户对项目的的认知：烂尾尾楼改造户型套数：744客户定位清晰晰：刚性需求求客户：a.结婚b.生生小孩c.改改善家庭成员员环境卖点突出：即即买即住、赠赠送面积多均价20000元/平，，买两房送一一房加15万万精装开盘销售120余套，整整体8.8折折和谐家园----地铁口口的家（布吉吉）营销效果：销销售120多多套均价20000元/平，，买两房送一一房加15万万精装营销活动：现现场歌舞表演演、砸金蛋启动世华、中中原三级转介介60㎡转介2%，80㎡㎡送1万元营销评价：世世华与中原三三级转介的启启动以及高佣佣金点数的刺刺激，保证了了客户的持续续上门数量，，带动了现场场人气，促进进了项目的成成交。和谐家园营销亮点针对客户特征征---刚性性需求a.结结婚b.生小小孩营销活动：凤凰计划是针对婚房的的成交送3重礼1、1万元元婚纱写真免免费券2、双人越越南下龙湾油油轮游蜜月游游套票3、LV包包一个启动了世华地地产三级的外外围转介，因因为世华储备备了大量的客客户，加之转转介点数丰厚厚，促使现场场人气不断。。和谐家园营销总结1、价格让步，整整体8.8折折，送15万万精装修：顺应市场，走走量为先2、分批推售，制制造稀缺：““分批分栋栋推售”，，规避风险，，保证可控成成交量每次推出产品品量与客户积积累量匹配，，推出产品线线可满足客户户需求，根据据蓄客量与需需求来加推产产品，保证每每次加推都有有较好的成交交量，降低风风险3、开盘前后每天天暖场活动：：歌舞表演和和砸金蛋等活活动聚集大量量人气，热闹闹非凡为成交交营造氛围针对客户特性性，迎合客户户喜好--布吉客户特点点：重实惠，，喜欢占便宜宜，对折扣和发展展商的礼品非非常看中。营营销需不同项项目情况不同同对待。4、特价单位的每每日推出：每天针对性较较强CALL客户，以特特价为吸引点点每天小量杀杀客积少成多多5、亮点放大：““超高赠送率率”、“即买买即住”，，反应到价格格的合理引导导客户满意户型型，但对价格格有些抗性，，利用超高赠赠送率来平衡衡客户心理，，即买即可入入住来促进进客户成交6、“联合”销售售、三级市场场资源利用：：与世华的联联合销售为项项目带来客源源，逆市下联联合与人分羹羹，亦是生存存法则世华客源是项项目飘红最大大原因之一。。启动了世华华地产三级的的外围转介，，因为世华储储备了大量的的客户，加之之转介点数丰丰厚，促使现现场人气不断断，成交主力力。世华与降价在在表面是和谐谐家园开盘成成功的关键，，但其实本身身前期细节的的工作铺排、、客户把握，，和谐同事做做了很多工作作。“和谐的销售售人员没有10点前回家家的从开盘盘到现在一一年都这样””------和谐家园园项目策划经经理语录和谐家园没有有一招致命的的方法，自始始至终中规中中矩，但对待待项目的认真真，前期的积积累与铺垫也也是它成功的的关键因素。。和谐家园8.30.样样板板房开放20万万资产证明可可升级VIP享受额额外2%9.3.认认筹50万诚诚意金可优先先选房9.10.开开盘盘收收筹20多多个推售产品：国国庆前夕推出出标杆产品2栋B座，，195-207㎡楼楼王单位（（高尔夫景观观大宅），（（4+1房，，非合拼）营销效果：推93套，卖卖13套,均均价40000-42000元/平平（因了解市场场情况，开开发商本身并并无太多要求求）片区该产品限限价45000元/平竞争对手“香香山里”并未未开盘，但提提前释放2.6万带精装装的口径（150㎡产品品），打击首首地，客户对对比强烈，观观望更加严重重10.2开开盘推出140套套，卖102套毛胚28000-30000元/平平米均价32000元/平米米（带4000元/平米米装修）推售产品：国国庆期间推出出限价产品89㎡2房单单位，可两两两合拼，对抗抗香山里150㎡产品片区该产品限限价32500元/平首地荣誉以国企为典型型代表的开发发商，年底业业绩成为目标标导向的首要要任务。这类类开发商最容容易“为市场低头”。在此前提下，，推售重点为为“选择何种产品品作为冲刺对对象”。为保障开发发商及自身利利益，多选择择较劣产品。。目标导向制：：利用标杆产品品的高价推动动低价产品的的走货，同时时可合理保留留标杆产品。。标杆引导制：：营销亮点首地荣誉实实在在的降降价！价格调整：降低面积门槛槛，扩大客户户源。150合拼户型拆拆分89平米米两套。国庆期间推出出限价产品89㎡2房单单位，可两两两合拼，对抗抗香山里150㎡产品合拼拆分，单单套销售：：华侨城地产，，继纯水岸九九期之后，又又一标杆力作500多套单单位推出，销售260套，销售率高达52%，销售金额15个亿——速度及价价格两者平衡衡拿捏到位的的明星大盘华侨城香山里严厉版本“国国十一条”新政后第一个个取得开门红红——豪宅大盘项目营销节点点华侨城香山山里5月21日8月27日9月23日艺术/清水空间展示开放

诚意客户升级启动

启动三级市场

释放价格区间开盘主推6、7、10、11栋焦土政策、集集中引爆梳理客户、合合理引导客户户持续销售、定定期暖场活动动第一阶段第二阶段第三阶段关键：蓄势爆发热销氛围持续续营销节点铺排排爆发点盛大开盘华侨城香山山里开盘的成功以以否，时机的的选择非常关关键，而香山山里项目的时时机选择（9月16日/9月底/10月中三个个时机），最终选定定9月23日开盘，事实实证明非常准准确。保证不流失之之前诚意登记记客户；在限价政策下下，市场呈现现下行趋势，，客户心理预预期越来越低低，房票越来来越少；选择在竞争相相对少的九月月开盘，规避避更大的竞争争。1、时机选择择2、开盘策略略部署明确工作重点点：冲筹截止9月2日日，项目诚意意登记总量813个筹（（含100个个内部客户）），距离目标标1200个个差距明显，，也较总套数数876少。。因此，9月2日例会，明明确2周内的的核心任务：：冲筹！围绕艰巨的冲冲筹任务，执执行系列开盘盘策略。项目节点分析析——营销总总体策略华侨城香山山里3、冲筹策略略关键：爆炸炸式推广开盘前半个月月，香山里媒媒体推广达到到项目启动之之后的顶峰各大媒体头版版头条晶报、南都、、特报硬广，，网络的首页页横幅等。短信（包括华侨城城侨城会业主主以及外部、、世联、中原原内外部短信信等）线上强势推广广，效果明显显，客户诚意意登记量激增增从之前的平均均每周50-100个筹筹激增到平均均每周200~300个个筹，截止到到开盘前认筹筹客户达到近近1000个个项目节点分析析——营销总总体策略华侨城香山山里4、“低价””信息，低成成本渠道释放放开盘前1个月月，短信释放放价格口径短信（包括华侨城城侨城会业主主以及外部、、世联、中原原内外部短信信等）“2万多~4万多有装修修的信息释放放”，“2.6万带带精装（150㎡产品））”，让香山里瞬间间成为市场热热议的焦点项项目。项目节点分析析——营销总总体策略华侨城香山山里强压之下出勇勇兵----中原、世联、、华侨城强强强联合PK，，强压下中原原的精英销售售力至关重要要；价格是关键----逆势下顺应市市场，低于预预期的价格是是吸引客户的的关键；推性价比较高高单位----推较差特价单单位，低价吸吸引客户，吸吸引成交；华侨城的资源源最大化----开发商品牌资资源利用，利利用品牌强调调稀缺、强调调华侨城高端端圈层；三级市场启动动较活跃----中原资源的利利用，“关关内、易成交交”—项目销销售与片区三三级市场关系系紧密；香山里逆势营营销小结：注：华侨城例例来对大肆投投入媒体及营营销活动并不不热衷，香山山里自5月份份至9月份认认筹时间长达达5个月期间间仅针对认筹筹客户举行幸幸福就在香山山里——天使使成长计划””：七田真真教育早教课课程，在华侨侨城洲际大酒酒店宴会厅进进行，开盘前前两周加大报报版及短信投投放量。于中原而言，，三级市场客户户是制胜关键。。营销亮点华侨城香山山里上东湾整体一一共480套套，拿到预售售开盘推出440套，10.3开盘盘销售300套，均价2.3万/平平米样板房开放4天即开盘，开盘热销稳稳居深圳近期期第一上东湾实际操盘过程程中，有许多多观点能带来来思考：48变79平平米两房、88变137平米4房，，关内绝无仅仅有1、短期爆爆发，早卖卖多成交上东湾●9月28日媒体开开放日●9.29样板房开开放●9月30日内部客客户先卖开放4天9月28日日媒体开放放日之后正正式对外开开放，实际际开放期非非常短暂，，仅仅正式式对外开放放四天；开盘1周10月3日日正式开盘盘，实际上上整个黄金金周都可视视为开盘期期，极大的的延续购房房时间，增增加上东湾湾的销售时时机；●10月3日正式开开盘销售上东湾市场趋势对于急切开盘，上东湾考考虑了以下下三点：目前市场是是一个整体体下行的市市场，先期期声势浩大大，后期不不了了之比比比皆是，，营销要加加快，不要要拖上东湾样板板房效果非非常震撼，，但这种赠赠送面积高高的户型经经不起仔细细琢磨，必必须趁着客客户的热情情在的时候候赶紧行动动，拖得太太久，客户户会琢磨出出问题来的的上东湾开放放后效果非非常好，客客户诚意度度很高，但但已经预计计不做认筹筹等积累，，应当趁着着现在情况况好赶紧卖卖事实证明，，早开效果果非常明显显1、客户诚诚意度极高高，在没有有认筹情况况下，客户户流失率非非常小2、销售周周期延长，，除3号当当天销售极极好之外，，后面供应应量非常大大，早开一一天则多卖卖20套，，效果极其其明显3、充分利利用黄金周周时机，吸吸纳部分周周边游玩客客户，增大大客户量2、大俗即即大雅，捡捡起已经少少用的常规的销售售方式1【明开暗解解】正常做法在售楼处大大大方方的的做，欲盖盖弥彰的做做，当着业业务员和客客户的面自自作神秘的的做，而且且我们是长长期的做关系户越低低调越好，，关系户都都要偷偷找找个地方解解掉，要多多给折扣，，还要买最最具性价比比的单位我们做法效果关系户非常常满意，对对比普通客客户，优越越感油然而而生，买单单位爽快，，交钱也很很爽快；客户很焦急急，真的hold不不住啦，关关系户都这这么踊跃，，这房子肯肯定好2【假销控】】销售途中，，放出销控控板，对客户及及销售人员员冲击非常常大放销控之前前——争相购买，，人多热闹闹，成交率率很高，这这时不忙放放出销控；；放销控之后后——此时人流略略少，销控控放出后，，发现销售售超过半数数，可选单单位极少；；业务员高高度紧张，，客户再度度冲动，引引发新一波波销售高峰峰；3【报销控】】成交即报销销控，业务务员之间互做卖卖场，提升升氛围互报销控———刺激业务员员之间的竞竞争氛围，，也刺激客客户之间的的竞争意识识；一报销销控后，明明显刺激成成交氛围；；并不是简单单的播报销销控，要求求业务员互互做卖场氛氛围，成交交后需一一一走到其余余销售人员员去报销控控，刺激其其余洽谈中中客户；4【挂灯笼】】直接在项目目模型上贴贴销控，谓谓之“挂灯笼”挂灯笼———销售过程中中开始挂灯灯笼，效果果堪比出销销控；客户户围观挂灯灯笼场景，，不仅议论论，不信却却又不得不不信房子卖卖得火；最后还是抵抵挡不住内内心的煎熬熬，客户交交钱买房了了事；5【卖场就是是菜市场，，卖场人气气足热闹非非凡】劲爆音乐天天天放，优优惠消息随时改用劲爆的音音乐点燃所所有人的激激情；使人难以冷冷静思考，，增加购买买冲动；事实证明，，很简单很很低档的信信息却对客客户造成很很大压力，，成交量会会得到明显显提升；现在项目销销售，三级级市场是重重要武器，，尤其是三三级市场形形形色色的的各种街霸霸，对于销销售氛围和和项目宣传传是极大提提升；上东湾已经经确定不会会采用转介介方式，如如何能够捡捡起三级市市场最常用用最好用的的销售手段段；我们聘请大大学生进行行打街霸，，在项目多多出交通要要道进行巡巡逻，项目目信息非常常醒目，短短时间内完完全达到打打街霸的效效果。打街霸的不不一定是三三级市场！！3、自造渠渠道，低成成本典范卖场氛围不不要忽视展展会上东湾在秋秋交会大出出风头，而而且得益良良多，秋交交会赶来的的客户极大大的提升现现场氛围，，并持续有有客户下定定购买；尽管展会可可能已经没没落，但只只要找对方方法，免费费利用一把把展会，利利处多多，，坏处没有有。3、自造渠渠道，低成成本典范短期推盘，，真的亮剑剑－【直接性】】100万一一步到位关内绝无仅仅有！直击价格，，喊出客户户所最爱听听的话语；；【诱惑性】】煽动力的言言语，诱惑惑客户过来来参观。我我们已经充充分准备好好自圆其说说。真正把握住住客户的需需求；但你你精确把握握住客户需需求之后，，要说客户户爱听的4、推广，，敢于真的的亮剑前期方案，，强调调性性出街方案，，直接亮剑剑生死关头，考虑的不不是档次调调性的问题题当前市场，，说客户爱爱听的，比比什么都重重要提供供最““易易””成成交交氛氛围围————天大大地地大大，，交交钱钱最最大大【乱乱中中取取胜胜，，交交钱钱没没有有任任何何障障碍碍】】第一一：：没没有有认认筹筹，，我我们们不不去去梳梳理理客客户户诚诚意意度度，，有有无无诚诚意意全全靠靠自自己己第二二：：可可以以更更名名，，只只要要你你先先交交钱钱，，其其余余事事情情好好说说第三三：：交交钱钱之之前前资资质质审审查查不不慎慎严严谨谨，，尽尽最最大大程程度度让让客客户户冲冲动动购购买买不过过，，签签合合同同时时非非常常严严谨谨，，逼逼迫迫客客户户想想尽尽一一切切办办法法满满足足签签合合同同条条件件，，总之之，，钱钱是是不不会会退退，，你你可可以以想想办办法法第四四：：开开发发商商无无任任何何保保留留单单位位，，只只要要想想买买，，都都会会放放出出5、、不不给给客客户户设设置置障障碍碍，，不不做做保保留留，，一一切切以以成成交交为为中中心心88变变137平平米米4房房48变变79平平米米两两房房6、、尊尊重重客客户户，，善善待待市市场场，，用用营营销销的的意意识识做做前前期期营销销意意识识做做产产品品－－【产产品品可可以以决决定定生生死死】】好户户型型是是抠抠出出来来的的上东东湾湾这这轮轮的的成成功功，，有有很很大大一一部部分分原原因因是是产产品品的的成成功功，，深圳圳客客户户最最实实在在，，一一定定要要赠赠送送面面积积大大才才会会买买单单，，要要坚坚持持不不懈懈将将送送进进行行到到底底户型型不不止止是是设设计计的的事事情情，，事事实实上上，，营营销销对对于于户户型型有有很很大大发发言言权权！！营销销在在前前期期应应对对户户型型高高度度关关注注！！户型型好好，，产产品品不不会会难难卖卖！！反反之之则则是是必必然然！！现在在市市场场环环境境很很僵僵化化，，但但营营销销前前期期户户型型定定位位可可以以更更加加灵灵活活，，不不要要一一味味走走政政策策擦擦边边球球。。48变79平平米两房、88变137平米4房一枝独秀，领领先黄金周2011年国国庆黄金周，，上东湾黄金金周内销售8成，领衔深深圳，成为近近3个月以来来，深圳楼市市罕见亮点，，十分鼓舞地地产人心。市场机会仍然然很多，取决于是否愿愿意找方法去去面对。逆市营销策略略总结：合理降价一步到位快速启动，一一步到位，先先跑为上大品牌开发商商领衔降价整体降幅20%逆市营销策略略总结4、二三联动动，转介高佣佣争取转介高佣佣；加强加大大转介推广力力度。2、汰弱留强强，低价劣质质单位带动销销售年度业绩为目目标导向的开开发商最容易易“为市场低低头”，为保保障开发商及及自身利益，，中原对项目目营销方案““议价”空间间较大，多推推底端品刺激激市场，吸引引客户。1、短期爆发发，早卖早成成交，时机选选择很重要大量媒体投放放不实际，长长时间积累客客户只会冷淡淡丢失客户，，通过特价、、降价、焦点点活动制造节节点，短期集集中开盘或者者加推。积累累一批杀一批批，缩短时间间，先杀为王王道。如有可拆分合合拼户型，拆拆分卖，降低低门槛。可拆拆可合户型迎迎合市场需求求。3、现场人气气氛围营造，，带动销售暖场活动不可可小觑，影响响力较大低成成本营销活动动带动人气带带动销售。逆市营销策略略总结无一招制胜的的方法万科自7月22日日起，万科的的团购活动““万团大战””正式启动，，根据团购的计计划，客户可可以通过申请请会员卡，参参与深圳的旗旗下11大的的楼盘12月月31日前所所有房源的团团购，若在项项目开盘的当当天购买，更更可享总价减减5000元元/套优惠。。9月24日，，万科深圳公公司当天推出出了深圳万科科公园里、深深圳金域缇香香、惠州万科科城三大项目目。金域缇香，万万科的优惠变变过四次，第第一次是万团团卡优惠每套套5000元元，第二次是是升级到每次次1万元，第第三次则被告告知金域缇香香虽然毛坯销销售，但是装装修费用可以以5折，到了了开盘的前一一天万科对外外公布，装修修不要钱了。。同日，万科公公园里开盘当当天优惠10万元。从7月22日日万团大战开始到9月23日公园里里开售，每套套5000元元的优惠已经经升级至10万元，翻了20倍。大品牌开发商商领衔降价龙湖龙湖品牌双双城四盘20天劲销10亿4月，龙湖地地产发动了代代号为“春雷雷行动”的春春季销售攻势势，在北京和和重庆上演了了“双城四盘盘联动”的营营销大戏，在在4月份的20天里定房房逾400套套，销售金额额过10亿元元。6月份开始，，“春雷行动动”第二阶段段营销攻势，，届时将覆盖盖北京、重庆庆、成都三地地。

10月龙湖地产产继续全国范范围降价，最最高折扣额度度接近了6折折。位于松江江板块的龙湖湖一豪宅项目目“好望山””前期均价价2.6万元元的项目，以以1.5万元元的价格“大大甩卖”，折扣幅度达到到了6折。。嘉定，精装修修房从1.8万/平降至至最低1.2万/平，相相当于打了6.7折。开发商给的降降价理由是““年底资金回回笼需要”中海地产集团团在全国各地地开展了大幅幅度的楼盘促促销降价活动动：中海在重重庆的项目中中海·观园以以9折优惠的的幅度开盘，，而在这场““降价行动””中最为引人人关注的当属属中海位于上上海的中海··御景熙岸项项目，该项目目继去年11月推出的水水岸别墅和今今年3月销售售的精装公寓寓3——5万元/平平方米；在5月22日开开盘的90平平米精装三房房其更以2万万——2.3万元/平方方米的超值优优惠价格引爆爆上海滩。全国性降价，，在2011年四月的最最后一周(4月23—5月1日)实实现单周7个个楼盘同时热热销，销售额额达到约40亿在深圳龙岗中中心城的两个个楼盘近千套套房源以8折折优惠降价销销售，康城国国际、塞纳时时光“限价房1000套10天10个亿亿”两楼盘盘共计计1349套房房源，，单价价最低低9680元/平方方米起起，均均价在在1.1万万元/平方方米左左右，，比该该区域域内的的房价价低2000元元/平平方米米，吸吸引了了5000多人人到现现场购购房10月月开始始，中中海启启动的的华东东促销销行动动，中中海海启动动的华华东促促销行行动中中推出出近千千套房房源，，5天天内大大卖20亿亿元中海千套房房源8折开开盘星河湾湾领衔衔豪宅宅降价价低低价促促销以国内内顶级级豪宅宅作为为卖点点的上上海闵闵行星星河湾湾，其其部分分房源源单价价低至至3.5万万元至至3.6万万元/平方方米，，较前前期4.5万元元/平平方米米的销销售报报价大大幅下下降20%。这这批房房源实实际上上是星星河湾湾公司司推出出的低低价促促销房房源。。星河湾湾“围观观派””““纠纠结派派”无论是是刚需需的楼楼盘，，还是是顶级级豪宅宅，眼眼下都都出现现了集集中大大幅度度打折折促销销事件件，并并且开开发商商几乎乎已经经不顾顾“形形象””。。楼市市调控控不松松反紧紧，彻彻底打打破了了开发发商的的幻想想，加加之年年底回回款的的需要要，共共同促促使眼眼下的的局面面的形形成。。。说服开开发商商调调营营销整整策略略×ד先降降价的的往往往会占占据市市场的的主动动，后后跳水水的往往往只只能吃吃残羹羹”先行派派先先行行一步步抢抢占占客户户目前离离7月月的调调控政政策尚尚只有有两三三个月月，房房地产产市场场由量量跌转转向了了量价价齐跌跌，我我们认认为这这段时时期不不同于于2010年历历次调调控后后的观观望期期，市市场信信心在在短期期内难难以修修复，，最坏的的时期期尚未未到来来。随着未未来开开发商商资金金压力力的加加大，，年底底业绩绩的要要求等等因素素，各各地方方一手手房新新增供供应在在未来来几个个月会会明显显增加加，而而限购购令限限贷令令继续续发挥挥作用用下，，市场场需求求将明明显不不足，，客户户依然然观望望。市场走走势小小结：：目前前市场场尚不不是最最坏的的时期期后市判判断深圳中中原市市场研研究中中心资资料：：未来几几个月月市场场走势势———市场供供应放放量，，客户户购买买信心心不足足，房房价步步入下下行通通道结合市市场表表现以以及政政策环环境：：一一手房房市场场将首首先出出现明显的的下降降，部分分开发发商面面临年年底销销售业业绩的的压力力，所所以合合理定定价、、降价价销售售或成成为目目前快快速销销售的的唯一一途径径，。。二二手房房市场场开始始进入入量价价齐跌跌的状状态，，在一一二手手房价价倒挂挂的压压力之之下，，预计计在下下半年年二手手房市市场价价格会会进一一步下下跌。。后市判判断深圳中中原市市场研研究中中心资资料：：在未来来几个个月内内深圳圳及周周边城城市的的房地地产市市场将将步入入下行行通道道THANKS9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。14:07:3714:07:3714:0712/31/20222:07:37PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2214:07:3714:07Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。14:07:3714:07:3714:07Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2214:07:3714:07:37December31