大学城市场调研报告

大学城市场调研报告重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司区域规划分析西部新城总体规划大学城发展规划人口发展规划西部新城总体规划西永片区定位：城市副中心、IT之城、大学之城、巨变之城该片区位于中环与外环之间，属于城市发展新兴之地。一城五片多中心组团式格局中，随着内环外移的实施，西永片区将逐步进入主城区的范围。到2015年，缙云山、中梁山之间的西部片区西永城市副中心人口规模将突破60万人。

西部新城规划

区域定位：西永组团作为城市副中心，主城的拓展区，以教育、科技、物流、文化、生态功能为主。功能分区：区域承载重庆高科技产业、大学城、铁路物流及城市综合新区的城市功能,由五大功能片区构成，重庆市大学城(22平方公里)，西永微电子产业园（15平方公里），重庆铁路物流中心(20平方公里)，生态旅游观光区(10平方公里)，城市中心区(20平方公里，为大学城配套)。

产业支撑：大学城片区主要以教育科研、电子产业及铁路物流等三大产业为主。现微电园入驻企业有64家，世界500强企业有5家（富士康、惠普、思科、英业达、广达），规划2015年产值达3000亿元；利好政策：以西永微电子工业园为中心的国家最大内陆保税区在大学城成立，将带动大学城电子产业的高速发展。西部新城规划

西部新城由多个板块构成沙区政府计划打造的三大“高地”就是教育高地、科技高地和物流高地，最主要是指大学城、微电子园、和物流园它们共同构成西部新城最主要的三大板块。

大学城和微电子园这两大重要功能片区规划是作为重庆市产业升级、结构优化、经济支撑的重要执行功能，为推动区域发展提供高平台。西部新城内部主要三大板块——大学城、微电子园、物流园西部新城规划

大学城快速发展成型，目前已拥有14所大学，就读学生达15万人；重庆一中、八中、人民小学、QSI国际学校等高质量的教育资源。

国内一线品牌开发商龙湖、富力、金科、金融街、卓越地产等在大学城板块同阶段拿地对大学城的建设有重大意义。

房地产开发作为城市配套，促进板块的发展，同时组团产业的发展也为房地产开发带来市场机遇和贡献，两者有机结合从而推动区域发展。

大学城重点发展高等教育、科技产业、文化产业，增强对人才、技术、管理等先进生产要素的集聚能力。大学城规划建成一批高校，建设高级人才培训、技术研发、文化艺术创作、体育运动、科技文化交流和会展中心。大学城经济产业规划及发展西部新城规划

目前已有惠普、富士康、微软、IBM、NTT、中国移动等世界500强及重点项目陆续入驻园区。全部项目建成后，西永微电园将形成产能超过5000亿元的产业集群。2009年5月，西永微电园被重庆市政府认定为“重庆台资信息产业园”。综合保税港区也在规划建设中。

西永微电子工业园是重庆市人民政府为优化和提升全市产业结构，发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区，是重庆市“十一五”期间发展电子信息产业的主要基地；西永微电园将重点打造四大产业门类：以集成电路为核心的集成电路产业集群、光电产业集群、新能源产业集群和软件与信息服务产业集群；

微电子工业园由微电子产业区、软件设计研发区、配套服务区组成。微电子园经济产业规划及发展：西部新城规划西部新城物流园位于中梁山偏北的土主以及回龙坝是国家级铁路物流中心。

物流园中心站1.7平方公里，2005年奠基，2009年开行专列，拥有有上万节车皮编组站。

土主铁路集装箱中心站是铁道部规划十八大货运节点之一填补西部无现代化铁路物流枢纽的空白。西部新城物流园经济产业西部新城规划序号建设年限详细内容12007年建成10平方公里，茂德8英寸集成电路项目签字入驻

22008年西永微电园、市信产局与惠普公司签订协议，惠普全球测试服务中心正式落户重庆。重庆市半导体行业协会在园区成立。中国电子科技集团重庆产业园在园区奠基。印度山澜信息科技集团与西永微电园签订入驻协议。深圳力合数码港有限公司于与园区正式签定入驻协议，总投资3亿元的力合数码港项目落户园区。重庆天盈光伏能源有限公司正式签约入驻西永微电园，这是园区的第一个太阳能电池项目。重庆与惠普公司在北京签约3个项目：惠普电脑重庆生产基地、惠普中国呼叫中心和建设重庆大学城资源共享网络平台，3个项目均落户西永微电园。32010年西永内陆保税区正式挂牌成立成渝高速复线开建，总投资78.83亿元，建设工期四年，成学成为对接西部第一窗口；西永园区2010年9开建，2011年7月开始生产，预计产值1500万美元；42012年大学城第二期原则上2012年6月投入，预计产值1500万美元，第二期投入完成后，产值总量预计达到3000万美元。西永微电园2012年实现1000亿元总产值52015年全部建成20平方公里现代化的一流“大学城”形成5000亿产能，实现外贸进出口额近1000亿美元产业设施；重庆的电脑产业链总产出将达到7000亿元，加上其他电子工业，预计总规模有望过万亿元，实现信息产业由千亿带到“万亿俱乐部”的战略目标。2015年达到2000亿元总产值，实现10万人以上就业。62020年建成西部最大铁路国际口岸，形成有25万人口的重庆西部现代物流城。园区建设时间节点西部新城规划西部新城经济产业规划调查小结

大学城规划重点发展高等教育、科技产业、文化产业，各学校和实力开发企业为板块发育注入活力。

微电子工业园是市政府为优化和提升全市产业结构，发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区，目前已有众多世界500强企业入驻，发展良好。

西部新城物流园是国家级铁路物流中心，目前处于发展初期。

西部新城“三大板块=三大高地”产业先进、结构优势明显、发展潜力大，尤其大学城和微电子园这两大重要功能片区规划将对重庆市产业升级、结构优化、经济发展的起到重要支撑功能。西部新城规划大学城概况

大学城规划面积22平方公里，规划人口约43万，是西部新城率先启动的第一个功能片区，西永城市副中心的核心组团，以教育科研为主；大学城规划入驻高校15所，目前已有11所高校先后入驻，入驻师生达到10万人；预计到2015年，15所高校全部建成，入驻师生规模约25万人；

2005年沙坪坝区政府在大学城投资3亿元修建了七所配套中小学，目前重庆一中、重庆八中、重庆市人民小学、美国QSI国际学校等知名中小学已经入驻；该片区房地产市场虽起步较晚，但倍受各知名开发企业的关注，目前已进驻开发商有龙湖、金科、富力、金融街、中渝、庆瑞、卓越、康田、宫和等，区域房地产发展迅速。大学城概况大学城逐渐成熟，已成为开发的热土西永微电园中学(规划中)根据目前规划，以大学城中路为界线，大学城划分为两个板块。大学城中路以北的区域为目前开发的热点区域，以南的区域为未来集中居住配套区，目前还未进行大规模开发。大学城东路重庆大学龙湖睿城东方剑桥目前大学城的最繁华区域,所有大学以及目前集中商业分布于此富力城260万方商业中心东桥郡重大集资楼重师集资楼富力城在售区卓越项目重庆师范大学大学城中路台资信息产业园大学城南部居住集中区第三军医大学重庆科技学院融城华府龙湖花千树龙湖U城金科项目规划中的轻轨7号线在建地铁1号线双碑隧道双碑大桥15分钟北部新区30分钟解放碑20分钟杨家坪25分钟南坪15分钟沙坪坝地铁车站

地铁1号线将在2012年运行，线路由朝天门至大学城（一期朝天门到沙坪坝，今年年底运行）。轨道7号线正处规划阶段，暂未动工，预计将在2015年后开始投入运行。双碑大桥和双碑隧道已经开建，这是第二条贯穿中梁山到大学城的隧道，2012年通行。随着区域对外交通的不断完善，拉近了大学城与沙坪坝片区、三北片区、渝中半岛片区等区域的距离。内环取消收费，大学城进一步融入主城。大学城概况西部大学城交通情况汇总表

编号路段名称等级进度起点终点路宽通车时间及备注1绕城高速高速全线通车————54米全部通车2科技大道主干全线通车梨树湾隧道大学城入口54米已经通车3科技大道北段主干全线通车大学城入口绕城高速54米已经通车，双向6车道，有景观带。4科技大道南段主干竣工大学城入口绕城高速54米已经通车，双向6车道，有景观带。5纵二路主干施工中大学城南向大学城北向54米已经通车6虎曾路主干部分竣工，部分施工中虎溪曾家54米已经通车7双碑隧道——全线通车大学城井口——预计2012年建设完成，通北杨公桥8梨树湾隧道——全线通车大学城沙坪坝——已经通车9轨道1号线轨道在建朝天门大学城——2011年完成10轻轨7号线轨道规划中歇马西彭——远期规划交通状况大学城内部交通条件较好，对外交通在内环取消收费和2012年轨道1号线通车后得到极大改善，将进一步融入主城。另外，2012年双碑大桥及隧道的开通较大程度缓解了大学城的瓶颈。大学城概况大学城随着各所高校的进驻，其影响力越来越大，区域价值不断提升。随着微电园入驻企业不断增加，将带来更多的区域内部的置业需求。轨道一号线虽然为区域总体发展的推力有局限，但配合大学城众多优势政策和规划将是其发展的强力催化剂，而且将带动更多的沙区的客户前来大学城置业。大学城概况小结人口发展规划

大学城规划18所高校目前进驻14所，2009年有8所大学进驻上半年开学，大学城师生人口达到10万；

2009年下半年到达师生总数即达到15万人，2010年底师生人口估算可达到18万。

预计2012年师生人口达到20万，2015年进入成熟阶段后达到25万以上。大学城学校师生部分人口统计表：实际人口入住情况（单位：人）年限计划竣工面积（万平方米）计划迁入人口实际迁入人口2005年1001.3万1.2万2007年40010万8万2010年55020万——人口规划板块内其他部分人口板块内除在校是师生外的其他人口部分其他城市人口根据其分布相对集中区域划分为下列板块进行研究：原有陈家桥镇、西永镇、虎溪镇的原住人口新开发商品住宅带来迁入人口微电子园建成区迁入人口人口规划原有行政区人口表：原有行政区域常住人口数（单位：万人）名称陈家桥镇虎溪镇西永镇合计目前人数约4约1.7约2.5约8.2未来5年人数约5.2约2.2约3.3约10.7未来10年人数约6.9约2.9约4.3约14.1人口规划

结合沙坪坝区2008年统计年鉴，户籍人口自然增长率为0.309%，以及现有人口预测出未来5年常住人口为10.7万人，未来10年常住人口为14.1万人。新开发住宅迁入人口新开发住宅迁入人口目前西部新城的新住宅开发（包括各个大学的配套附属住宅区）主要集中在大学城板块内，在未来2~3年内将迁入大量的新驻人口，本次我司根据该板块拿地和规划的情况，对此类项目将带来的新迁入人口进行粗略统计及预估各个大学的配套附属住宅区带来迁入人口新城的商品住宅开发带来迁入人口人口规划表：各校区教职工及家属未来数量变化情况（单位：人）校区体量（万方）户数（户）目前未来五年未来十年入住率人口入住率人口入住率人口重大/约400020%240050%6000100%11840重师/约3000//50%4500100%8880三医大20///50%3400100%6700后工10///50%1700100%3370重医23///50%3900100%7740人口规划校区教职工及家属人口数量变化情况校区教职工及家属人口数量变化情况校区体量（万方）户数（户）目前未来五年未来十年入住率人口入住率人口入住率人口科技学院5///50%900100%1700四川美院7///50%1200100%2400电子工程8///50%1400100%2700警官学院5///50%900100%1700城管学院7///50%1200100%2400表：各校区教职工及家属未来数量变化情况（单位：人）人口规划校区教职工及家属人口数量变化情况备注：结合2009年沙坪坝区统计年鉴，年末户籍总人口为76.14万人，年末户籍总户数为25.70万户，可计算出，沙坪坝区户均人口数为2.96人，从而根据户数计算出新增人口数。根据2008年末重庆市人均居住面积29.7平方米（建筑面积），可依据体量计算出新增人口数。校区体量（万方）户数（户）目前未来五年未来十年入住率人口入住率人口入住率人口重医药高专5///50%900100%1700房产职业学院5///50%900100%1700合计9524002690052830人口规划

根据测算，各校区教职工及家属居住在大学城的人口数量，目前约为2400人，未来5年约为2.69万人，未来10年约为5.3万人。表：商品住宅人口数量变化情况一览表（单位：人）项目总体量目前未来五年未来十年体量入住率人口体量入住率人口体量入住率人口富力城4203010%100015050%2500042095%133000睿城121220%8001240%12001290%2700东方剑桥33.6///33.660%672033.695%10640东桥郡38///3835%26603870%5230融城华府8///830%600870%1400木鱼石12///1220%8001285%3400中渝36///3620%24003685%10200苏荷9///920%600975%2250人口规划商品住宅入住人口数量变化情况

商品住宅入住人口数量变化情况

项目总体量目前未来五年未来十年体量入住率人口体量入住率人口体量入住率人口康田30///3020%20003075%7500凯西来40.8///40.840%544040.895%12920龙湖后期地块92.9///92.910%300092.980%24773合计823.318005.0421.4备注：以上数据均是通过各项目的建成体量进行的预测，根据已购业主的入住意向和城市新新区域住宅小区的入住比率估算得出。根据测算，商品房住宅小区目前居住人口约为0.18万人；未来5年，随着区域的成熟，居住人口数量急剧上升，达到约5.04万人；未来10年居住人口约为21.4万人。人口规划微电子园建成区入驻企业迁入人口变化情况表：园区入住企业职工人数变化情况（单位：万人）目前园区就业人口1万左右但配套的居住区人口仅0.13万人；员工大部分均未居住在此。随入驻企业大量投产和园区配套完善就业人口比例将得到大幅度提高。数据来源：未来5年、10年人口数量来自于政府规划人口规划西部新城人口数量、人口结构及未来变化汇总表：西部新城人口数量变化情况（单位：万人）备注：该数据部分考虑人口交叉的情况，目的通过该数据研究西部新城的人口结构变化情况；学生人口根据目前师生人口数为15万人，按照师生比例5：1计算出在校老师数量为2.5万人，因此再依据大学城师生人口数量总体规划，测算出学生数量的变化情况，但统计老师驻留大学城人口则根据学校家属区入住率递增。综合前面各部分区域规划以及测算出的人口数，得出西部新城总的人口数量变化情况。人口规划综合前面各部分区域规划以及测算出的人口数，得出西部新城总的人口数量变化情况。未来5年西永（大学城）将达到中等城市规模，未来10年将达到大城市规模。目前未来5年未来10年总人口数约22万人约50万人约90万人备注：该数据部分考虑人口交叉的情况，目的通过该数据研究西部新城的人口结构变化情况；学生人口根据目前师生人口数为15万人，按照师生比例5：1计算出在校老师数量为2.5万人，因此再依据大学城师生人口数量总体规划，测算出学生数量的变化情况，但统计老师驻留大学城人口则根据学校家属区入住率递增。人口规划西部新城人口数量、人口结构及未来变化汇总未来5年人口结构未来10年人口结构未来5到10年中区域人口构成将发生巨大变化，在学生所占比例逐年下降而、产业园区内人口随园区建设逐年提高，新开发商品小区的迁入人口从目前的不到1%提升到整个区域人口的24%。人口规划西部新城各时间段人口结构比例[区域规划]结论

西部新城“三大板块=三大高地”产业先进、结构优势明显、发展潜力大，尤其大学城和微电子园这两大重要功能片区规划将对重庆市产业升级、结构优化、经济发展的起到重要支撑功能。大学城随着各所高校的进驻、园区建成投产、地铁开通，其影响力越来越大，区域价值不断提升，置业人群也会跨越式的上升。政府对西永（大学城）的发展期望高，推进速度快；从人口上看，未来5年西永（大学城）将达到中等城市规模，未来10年将达到大城市规模。住宅市场分析商业市场分析竞争市场分析区域在售市场分析未来两年潜在供应分析其他潜在市场土地市场分析区域重点项目分析住宅市场分析龙湖·睿城融城华府康田置业公司竞得地块龙湖U城3号地块卓越项目2009年之前大学城项目分布图：2009年大学城房地产项目主要分布于大学城核心区域内，随着开发力度的加强，在往南区快速的扩张。L分区城南居住集中区龙湖.东桥郡主力产品：联排别墅主力面积：220-240主力单价：8000-10000总价区间：115-285万去化套数:480套去化时间:11个月月均去化套数：43套西永租赁房2.5万套陈家桥经济房龙湖租赁一共2000套2012年房220套花千树首期推出180套联排，6月亮相，8万m2的示范区和3000m2的体验商业富力城主力产品：高层主力面积：60-100主力单价：4500-5300总价区间：35-55万月均去化套数：144套东方剑桥主力产品：高层主力面积：55-68主力单价：4000总价区间：10-40万去化套数:876套去化时间:5个月月均去化套数：175套中渝大学城项目

金科集团竞得富力城主力产品：联排别墅主力面积：150-180主力单价：7800-8800总价区间：120-160万去化套数:173套去化时间:4个月月均去化套数：43套东方剑桥主力产品：高层主力面积：64-96主力单价：5200总价区间：35-50万龙湖·睿城康田置业公司竞得地块龙湖U城，精装公寓，7月推出约600套，全部售罄3号地块卓越项目2010年大学城项目分布图：L分区城南居住集中区龙湖.东桥郡主力产品：联排，双拼主力面积：220-240，250、300主力单价：11000-15000，20000-22000总价区间：300-500万月均去化套数：37套富力城主力产品：联排别墅主力面积：150-180主力单价：8500-9500总价区间：150-200万月均去化套数：43套西永租赁房2.5万套陈家桥经济房首期推出180套联排，6月亮相，8万m2的示范区和3000m2的体验商业龙湖租赁房一共2000套2012年220套富力城主力产品：高层主力面积：60-100主力单价：5500-7000总价区间：40-60万月均去化套数：62套融城华府叠拼：120-160㎡，8000-10000元/㎡，100-160万元；联排：150-170㎡，11000-13000元/㎡，180-200万月均去化：82套中渝大学城项目，预计明年推出，先推经济型别墅150-200套，500-800套投资性高层

金科集团竞得花千树洋房：平层110-135，跃层157-170单价：平层6300-7400，跃层9000-9100总价：平层81-92万，跃层：145万开盘去化：254套龙湖·睿城融城华府龙湖U城3号地块卓越项目2011年大学城项目分布图：目前大学城房地产项目主要分布于大学城核心区域内，随着开发力度的加强，在往南区快速的扩张。L分区城南居住集中区龙湖.东桥郡主力产品：联排别墅主力面积：220-320主力单价：10000-22000总价区间：240-650万去化套数:179套去化时间:11个月月均去化套数：32套西永租赁房2.5万套陈家桥经济房龙湖租赁一共2000套2012年房220套花千树富力城（送1000元精装修）主力产品：高层主力面积：60-100主力单价：6800-7800总价区间：45-80万月均去化套数：92套东方剑桥主力产品：高层主力面积：46-104主力单价：6000总价区间：35-65万去化套数:393套去化时间:6个月月均去化套数：67套中渝大学城项目

金科集团竞得富力城主力产品：联排别墅主力面积：150-160主力单价：8000-11000总价区间：140-170万去化套数:56套去化时间:6个月月均去化套数：9套协信城（送1600元精装修）主力产品：高层主力面积：52-97主力单价：7800-8900总价区间：45-80万月均去化套数：49套康田漫城主力产品：高层主力面积：53-97主力单价：6100-6700总价区间：36-58万月均去化套数：94套龙湖U城（高层送1100元精装修）主力产品：高层、洋房主力面积：34-87、92-139主力单价：6800-7800总价区间：34-130万月均去化套数：245套廊桥水乡主力产品：高层、别墅主力面积：51-99（高层）、180-350（别墅）主力单价：7300（高层）、13000（别墅）总价区间：35-68万（高层）、220-720（别墅）去化套数:709套去化时间:6个月月均去化套数：118套一、区域在售市场分析项目总占地面积约1800亩，总建筑面积约150万m²，项目一期容积率为0.7；项目总开发周期为5-7年，分四期开发，产品包括联排别墅、洋房、高层，首期面市物业为联排别墅，和部分高层组团，项目自身拥有的80000方的示范体验区和3000方体量商业配套。C1C2C3C4C5预计推出洋房部分，125-325m²，均价8000元/m²预计推出高层部分，66-116m²，均价7300元/m²售罄在售预计加推金科廊桥水乡在售情况开发商重庆市金科星聚置业有限公司项目地址沙坪坝大学城南二路166号（重庆大学虎溪校区旁)占地面积约1800亩总建面150万方容积率2.3（一期0.7）绿化率30%规划户数2672户（一期）面积范围217-328㎡

54-99m建筑形态别墅建筑风格北美风格、现代几梯几户联排别墅、高层楼层1-3、18层户车比例1：2交房标准清水房物管费用3.5元/平米/月（别墅）

1.8元/平米/月（高层）电梯品牌待定物业管理重庆金科物业管理有限公司金科廊桥水乡总平图项目与2010年8月推出别墅产品，价格随着推出位置、景观的变化持续上涨。2011年4月最后一次推出1栋4联排，至此项目别墅全部推出，目前剩余部分存量在售，其中以200-240的六联、四联为主；高层产品推出5栋小高层，为3梯8户、3梯9户小高层。现已全部售罄。预计7月中下旬推出项目的洋房产品，面积125-325m²花园洋房，预计均价8000元/m²金科廊桥水乡在售情况套内面积：63m²两室两厅单卫开间：3.5m客厅：3.5*3.2卧室：3.2*3.2户型方正简洁，送大景观阳台，卧室无共墙设计.套内面积：99m²三室两厅双卫开间：4.2m客厅：4.2*4卧室：3.6*3.9户型方正简洁，带院馆赠送，可改四房.金科廊桥水乡在售情况户型套内面积（㎡）整体客厅(米)主卧室车库面积（㎡）庭院面积（㎡）开间进深开间进深开间进深E6型3299.319.85.15.74.55.745100-200地下层一层二层三层超大庭院超大庭院双车位挑空赠送金科廊桥水乡在售情况售罄在售预计加推龙湖U城在售情况龙湖U城占地886亩，背靠缙云山脉，紧邻重大、川美、重师及地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。14所大学云集，人民小学、一中、八中为孩子搭建全程教育配套。涵盖SOHO、公寓、洋房、别墅、天街等业态，将为10000户家庭带来龙湖大社区的品质生活。开发商重庆龙湖地产发展有限公司项目地址沙坪坝西永组团U2-7/02、V2-7地块（大学城重师南门前100米）占地面积886亩总建面138万方容积率2.4绿化率30%规划户数1万户面积范围20.1-150㎡建筑形态高层、洋房、别墅建筑风格高层：现代风格

洋房：法式几梯几户2梯62户、高层4梯21、洋房1梯2户楼层高层：28-34层

洋房：7-9层

小高层：11-18层户车比例1.5:1交房标准高层：精装1100元/m²

洋房、小高层：清水房物管费用高层1.80元/㎡

洋房3元/㎡电梯品牌奥蒂斯物业管理龙湖物业龙湖U城（一期总平图）项目于2010年10月推出洋房产品，价格走势平稳，变化不大。目前剩余少量库存在售；高层产品推出4栋公寓，带1100元/m²精装修。现已全部售罄。预计8月中下旬推出继续推出洋房产品，面积92-139m²龙湖U城在售情况龙湖U城在售情况套内面积：20m²单间配套开间：3.05m该户型面积为20㎡，户型方正，紧凑，面积较小，总价相对较低。套内面积：69m²两室两厅单卫开间：3.5m客厅：3.5*3.6卧室：3.5*4厨房：1.8*3.5该户型面积为69㎡，户型方正，紧凑，次卧采光较差。套内面积：80m²三室两厅单卫开间：3.9m客厅：3.9*5.8卧室：3.7*3.3厨房：2.4*2.3该户型面积为80㎡，户型方正，紧凑，赠送大面积景观阳台，主卧较小，舒适度不够。龙湖U城在售情况套内面积：139m²三房三厅三卫开间：4.5m客厅：4.5*4.6卧室：4*6户型方正、尺寸舒适、赠送较大、性价比高。售罄在售预计加推龙湖花千树在售情况项目一期已全部售罄，目前在售项目为二期，二期由18栋以小组团围合结合方式布局，做到户户有中庭，减少对视，提高私密性和舒适度；新颖的法式artdeco建筑风格洋楼也使项目受物业形态影响的产品品质有大幅度提升。开发商重庆龙湖凯安地产发展有限公司项目地址沙坪坝西永大学城占地面积31888㎡(一期)

64770㎡（二期）总建面66331㎡(一期)

258433㎡（二期)容积率1.5绿化率70%规划户数254户（一期）

1414户（二期）面积范围66.6-200m²建筑形态电梯洋房建筑风格西班牙

法式几梯几户1梯2户楼层6层户车比例1:1交房标准清水物管费用洋房：2元电梯品牌日立物业管理龙湖物业龙湖花千树（二期总平图）项目一期2010年5月推出洋房产品，价格走势平稳，变化不大。于2010年9月已全部售罄；小高层月2011年6月推出6栋小高层中的平层产品，共计297套，开盘当天成交180套，成交均价8474元/m².目仍部分存量在售，预计7月中旬推出该楼栋的跃层产品。龙湖花千树在售情况龙湖U城在售情况套内面积：72m²两室两厅单卫开间：3.8客厅：3.8*3.2卧室：3.3*4.7户型方正，紧凑，主卧带飘窗设计。套内面积：107m²两室两厅单卫开间：3.8客厅：3.8*3.2卧室：3.3*4.7户型方正，紧凑，三面采光，通风极佳。售罄在售预计加推协信城立方在售情况协信城立方总建筑面积约102万方，集五星级标准酒店、商务公园、购物公园、公园住宅、生态公园等为一体。开发商重庆协信远浩房地产开发有限公司项目地址沙坪坝大学城东路（三军医大旁）占地面积47万方总建面102万方容积率2.1绿化率30%规划户数约7000户面积范围高层：56-97m²

洋房：108-139m²建筑形态高层、洋房建筑风格artdeco几梯几户2梯6户楼层33层户车比例待定交房标准高层：精装（1600元/m²）

洋房:清水物管费用高层：2元/m²·月

洋房：2.5元/m²·月电梯品牌品牌电梯物业管理重庆天骄物业管理服务有限公司协信城立方（一期总平图）项目一期2011年5月推出高层产品，均价9087元/m²，6月推出4号楼，由于位置较差，且受富力城降价影响，价格有一定下滑，推出均价8076元，整体热销，剩余部分大户型滞销，预计7月下旬推出22号楼部分楼层。协信城立方在售情况协信城立方推盘走势套内面积：57m²两室两厅单卫开间：3.6客厅：3.6*3.55卧室：3*4.2户型方正，紧凑，主卧带飘窗设计。套内面积：97m²三室两厅单卫开间：3.9客厅：3.9*7.25卧室：3*3.3布局合理，赠送较大，可变4房协信城立方在售情况售罄在售预计加推龙湖东桥郡在售情况一至五组团共892套别墅，08年12月首推，首推均价6500元/㎡，10年底全部售罄；六、七组团共322套联排别墅，现已全部推出。东桥郡总平图开发商重庆龙湖地产发展有限公司项目地址沙区大学城占地面积38万方总建面41.6万方（含地下）容积率0.754绿化率36%规划户数1214户面积范围178-324㎡建筑形态别墅建筑风格意大利（托斯卡纳）几梯几户联排别墅楼层负1-3层户车比例1：2交房标准清水房物管费用3.5元/平米·月电梯品牌无物业管理新龙湖物业管理有限公司项目自开盘以来，价格涨幅明显，最低价格6500元/㎡，最高价格14500元/㎡。项目“一二三四五”组团现全部售罄，现售的6、7组团目前联排、双拼均剩余大量库存在售。价格起伏较小，主要原因受位置影响。项目后期剩余公寓组团，目前暂无推售计划，预计11年底面市。龙湖东桥郡在售情况龙湖东桥郡推盘走势龙湖东桥郡在售情况户型套内面积（㎡）整体客厅(米)主卧室车库面积（㎡）庭院面积（㎡）开间进深开间进深开间进深端头3028.717.9664.69.955100-200售罄在售预计加推康田漫城在售情况康田漫城项目占地10万方，总建面31万方，规划套数2582套。项目产品以两房为主，这部分户型面积小，赠送高，总价低，性价高，客户接受度更高。销售相对较好。康田漫城总平图开发商重庆康田置业有限公司项目地址沙坪坝大学城第一中学旁占地面积103333平米总建面31万方容积率3.0绿化率31%规划户数2582面积范围27.29-65.52㎡建筑形态高层建筑风格现代风格几梯几户2梯5、12户，3梯8户楼层27-33层户车比例1：06交房标准清水物管费用1.20元/㎡电梯品牌品牌物业管理小康物业管理公司项目2010年10月首次加推，至2011年1月，价格持续上涨，整体销售情况较好，2011年4月推盘以来，受政策调控和市场变化等影响，价格变化不大。预计9月中旬推出景观较好的高层产品。康田漫城推盘走势康田漫城在售情况康田漫城在售情况套内面积：52m²二房二厅单卫开间：8.5m客厅：3.7*3.6主卧：3.4*3厨房：2.6*1.8户型方正实用，面积小，总价低，且赠送较大，提高性价比。套内面积：65m²二房二厅单卫开间：10.2m客厅：3.9*3.3主卧：3.6*3.3厨房：1.8*3.1 带入户花园赠送，提高性价比的同时增加户型私密性。售罄在售预计加推富力城在售情况2010年以前推出部分2010年推出部分2011年推出部分富力城总平图P区富力城位于大学城，总占地约3685亩，被四大高校片区环抱，北边是木鱼石公园，西边是缙云山脉，南邻轻轨站。项目总建筑面积625万方，其中住宅410万方、商业215万方。项目分两期开发，一期规划为1077亩现代中式人文社区，二期规划为2608亩复合国际生活社区。开发商重庆富力城房地产开发有限公司项目地址沙坪坝区西永大学城内占地面积3851亩总建面680万方容积率2.6绿化率35%规划户数约32000户面积范围小高层：70-130㎡花园洋房：104-280㎡建筑形态高层、小高层、花园洋房、别墅建筑风格高层：现代风格

别墅：英伦风格几梯几户花园洋房：1梯2户

高层：2梯4户、3梯12户、2梯6户、3梯8户楼层18层、22层（小高层）、32层（高层）、6层（花园洋房）户车比例2.5：1（一期）

别墅：474个车位交房标准别墅、洋房：清水房

高层：精装修（1000元）物管费用洋房：1.80元高层：1.20元电梯品牌奥蒂斯物业管理广州天力物业管理有限公司项目2008年1月首次加推，至2011年1月，价格持续上涨，整体销售情况较好；C区别墅已全部售罄，目前D区别墅由于受产品品质影响，销售较差。洋房于2008年推出，产品定位过高，持续滞销，至2010年才售罄。项目高层产品整体去化较好，采取低价走量路线，由于前期土地成本较低，价格随市场变动较大。后期有大量高层产品推出。预计7月将继续加推P组团高层。富力城别墅推盘走势富力城在售情况富力城洋房推盘走势富力城高层推盘走势富力城在售情况套内面积：73m²二房二厅单卫开间：3.7m客厅：3.7*3.7主卧：3.5*3.65户型方正，动静分区合理，通风、采光好，视野开阔。套内面积：45m²一房二厅单卫开间：3.4m客厅：3.4*3主卧：3.3*2.7户型朝向较好，封闭阳台设计，可变性较强。（2008-2011年6月）高层各户型供应（销售）一览表高层：一房、二房是大学城产品供应和销售的主力，纵观其发展历程，单间和一房比例在减小，两房、小三房的比例在增加。主力供应（销售）面积【市场份额75%】在售供求结构户型单间配套一房两房小三房大三房总计面积20-30㎡30-40㎡40-50㎡50-60㎡60-80㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110㎡以上东方剑桥612991848777502137556281778富力城0208947022191204975685521545265龙湖睿城601825491245900000974金科廊桥水乡0022002880010500613协信城立方00660352006600484康田漫城0736063327100124001764总计12133914808176879010878比例1%31%44%16%7%100%高层各总价段销售一览表目前按2011年6月最新价格来看，大学城在售高层项目一房主力总价在25-35万，两房主力总价在40-45万，三房主力总价在50万以上。

2011年6月，销售主力项目主要以富力城为主，富力城2房及小3房的价格已6000元/㎡（除1000装修），一房6800元/㎡（除1000装修），2房溢价能力强，大面积靠低单价去化。表格内内容为：项目名称+推出套数+成交单价；富力城（1200）、龙湖睿城（800）、东方剑桥（500）已除去装修费。在售供求结构主力总价：25-35万主力总价：40-46万2009年之前，区域高层项目以投资型产品为主，在售项目主力供应户型为一房（30-50㎡）、两房（60-70㎡）户型，占整体市场供应的70%以上。一房总价控制在20万以下，两房总价在40万以内。

2009年，区域高层项目三房供应较少，小三房去化速度较快，大三房去化速度较慢，除富力城外，其它项目面积均控制在85平米内（富力城40%的住房套内面积大于85平米）。

2010-2011年，在售高层产品向自住发展，但客户购买目的仍以投资为主，供应以两房、三房为主，富力城2房及小3房的价格已6000元/㎡（除1000装修），一房6800元/㎡（除1000装修）；两房、紧凑三房溢价能力强，大面积靠低单价去化。高层小结在售供求结构户型平层跃层合计面积100-110㎡110-120㎡120-130㎡120-130㎡130-140㎡140-150㎡150-180㎡180㎡以上富力城13900002298142龙湖睿城0120041390040240花千树

0221490

00

830

254U城1664451171911820001101总计10416961737比例60%40%100%（2008-2011年）（洋房）各户型供应（销售）一览表平层供应跃层供应洋房：以大面积跃层户型为主在售供求结构

从图表可以看出，大学城在售洋房产品平层主力总价在80-110万，跃层主力总价110-140万。

近期，大学城主力洋房项目——龙湖U城目前销售价格8500元/m²，价格持续平稳，变化不大。在售供求结构主力总价：68-110万洋房各总价段销售一览表2009年之前，大学城房地产发展处于初级阶段，根据北部新区发展经验，开发商对自住为主的洋房产品并不看好，仅有少量洋房作为试水项目的供应；已售项目中，龙湖睿城虽有品牌支撑、面积适中，但仍要依靠低单价去化；富力城项目由于面积过大，总价过高而滞销，竞争优势不及高层投资产品。进入2009年，低总价经济型别墅的推出使得高总价洋房市场空间更小，持续滞销。

2009年洋房产品仅去化存量，龙湖睿城底跃(128-135㎡)，富力城现代风格的大面积跃层（180㎡-270㎡）；从销售情况来看，总价在50-60万之间的平层产品去化情况明显好于总价在80-100万以上的跃层产品。

2010年随着区域房地产市场逐渐成熟，龙湖在大学城开始主攻洋房市场，花千树、U城两项目陆续面市，但其他企业仍比较谨慎，不做或推迟开发洋房产品。2011年随着地块指标的限制（如：容积率、限高、新的设计规范）、高层市场竞争压力的增加和政策对别墅产品的调控，龙湖、金科、协信等企业选择洋房+高层的组合，而放弃别墅+高层的组合。洋房小结在售供求结构主力供应（销售）面积去化速度快（富力城、融城华府）（2008-2011年6月）

（别墅）各户型供应（销售）一览表别墅：2010年之前150-220㎡别墅的供应和销售比例较大，2010-2011年6月核心面积区间为220-250㎡，富力城、金科廊桥水乡在产品上与龙湖项目有明显差异。去化速度快（东桥郡）在售供求结构项目名称150㎡以下150-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-240㎡240㎡以上合计东桥郡00321401297591341194富力城4825513722000462龙湖睿城00222286460176融城华府1136830128104245金科廊桥水乡000247853109264总计1613232212203018682472341比例7%14%9%9%13%37%11%100%从上表可以看出，经济型与中端别墅占区域别墅成交的91%左右，主力总价在240-300万之间，其余为中档以上别墅，主力总价500-700万之间；

东桥郡主要选择大于180㎡的产品，富力城选择150-200㎡的产品，而融城华府选择小于170㎡的产品，金科廊桥水乡在各面积段均占少量，他们在不同的市场上进行错位竞争，销售情况较理想。

2011年别墅价格提升较快，东桥郡联排价格已达13000元/㎡、双拼20000元/㎡

；富力城联排价格为9100元/㎡

；融城华府以全部售罄（使用面积单价7000元/㎡

），金科廊桥水乡均价13500元/㎡。表格内内容为：项目名称+推出套数+成交单价在售供求结构主力总价：500-700万别墅各总价段销售一览表09年别墅供应主要为富力城、东桥郡、融城华府三个项目，他们在面积选择上有明显的差异化，销售情况均较好。

09年区域内，经济型别墅主力总价在120-160万，面积在150-180平米，中档别墅主力总价在200-250万，面积在200-250平米。

2010-2011年别墅价格变化较小，东桥郡联排价格已达13000元/㎡、双拼20000元/㎡

；富力城联排价格为9200元/㎡

；金科廊桥水乡均价13500元/㎡。近期整体别墅市场受市场及政策调控影响，价格略有松动。别墅小结在售供求结构二、未来两年潜在供应分析富力项目卓越熙街占地面积245亩，建筑面积41万方，容积率2.5，净地价124万元/亩，楼面价742元/㎡龙湖U城占地面积882亩，建筑面积138万方，容积率2.4，净地价120万元/亩，楼面价765元/㎡宝嘉项目占地面积255亩，建筑面积31万方，容积率1.9，净地价325万元/亩，楼面价2636元/㎡本案金科·廊桥水乡占地面积1904亩，建筑面积288万方，容积率2.3，净地价119万元/亩，楼面价791元/㎡旭阳项目占地面积564亩，建筑面积110万方，容积率2.9，净地价256万元/亩，楼面价1319元/㎡东方剑桥占地面积312亩，建筑面积34万㎡，容积率1.9龙湖睿城占地面积165亩，建筑面积112万㎡，容积率1.0龙湖东桥郡、龙湖花千树占地面积1280亩，建筑面积93万方，容积率1.1，净地价55万元/亩，楼面价754元/㎡富力城占地面积3847亩，建筑面积677万方，容积率2.6，净地价59万元/亩，楼面价334元/㎡融城华府占地面积218亩，建筑面积19万方，容积率1.3，净地价56万元/亩，楼面价647元/㎡康田漫城占地面积130亩，建筑面积26万方，容积率3.0，净地价139万元/亩，楼面价693元/㎡苏荷项目占地面积54亩，建筑面积9万方，容积率3.0，净地价103万元/亩，楼面价620元/㎡中渝项目占地面积199亩，建筑面积36万方，容积率3.0，净地价117万元/亩，楼面价657元/㎡

宫和项目占地面积176亩，建筑面积35万方，容积率3.0，净地价270万元/亩，楼面价1347元/㎡四川盛豪项目占地面积168亩，建筑面积30万方，容积率2.5，净地价251万元/亩，楼面价1508元/㎡协信项目占地面积586亩，建筑面积101万方，容积率2.6，净地价154万元/亩，楼面价888元/㎡>>西永（大学城）组团控规图2010年成交在售项目组团项目开发情况介绍

西永大学城组团之前供应有别墅、洋房、高层产品，2010年，供应别墅约27万方，目前套内均价12000-15000元/㎡；供应洋房约8万方，目前套内均价8000元/㎡，高层供应36万方，目前套内均价6000-7000元/㎡

。

2011年预计西永大学城组团将有120万方高层、35万方别墅及20万方洋房面市。企业项目名称物业形态总体量剩余体量在售项目庆瑞地产东方剑桥高层、洋房、别墅34万方25万方富力地产富力城高层、别墅、洋房680万方630万方卓越地产卓越美丽时光多层、小高层16万方10万方金融街地产融城华府别墅12万方0万方龙湖地产龙湖东桥郡别墅38万方10万方龙湖地产龙湖花千树洋房6.6万方0万方龙湖地产龙湖U城高层、洋房、别墅138万方124万方金科地产金科廊桥水乡别墅、洋房、高层150万方145万方康田地产康田漫城高层32万方27万方合计约1107万方约971万方潜在项目中渝地产中渝项目别墅、高层35.6万方35.6万方宝嘉地产宝嘉项目别墅、洋房、高层31.49万方31.49万方旭阳地产旭阳项目高层、洋房110万方110万方协信集团协信项目洋房、高层100万方100万方盛豪地产盛豪项目洋房、高层28万方28万方宫和地产宫和项目高层35.25万方35.25万方合计约377万方约377万方总计——约1348万方目前在售项目存量卓越熙街，2000套，主力面积30-50㎡一房和30㎡以下单间配套东方剑桥，1300套，主力面积60-70㎡两房60%和90-110㎡三房35%，其他5%融城华府280套，主力面积：叠拼130-160㎡，联排160-180㎡东桥郡190套，主力面积联排200-240㎡，双拼250-360㎡，主力总价330-600万富力城，200套，主力面积200-230㎡，主力总价250-350万元2010年2011年2012年2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月富力城，8500套，主力面积60-70㎡两房30%，80-100㎡三房40%，100-120㎡四房15%，35-45㎡一房10%，其他5%花千树2500套，主力面积