某市德清县科技新城地块提报

湖州市德清县科技新城地块提报2011.10报告思路发掘问题

导出面临的问题分析问题

研究解决思路解决问题

建议执行对策一、宏观篇二、本体属性分析发掘问题

导出面临的问题分析问题

研究解决思路解决问题

建议执行对策一、宏观篇德清大道杭宁高速104国道杭州市区德清县城区德清：未来杭州第四副城，素有“杭州后花园”之称上塘路从杭州市区经上塘路-杭宁高速至德清大道，进入德清县城区，从绕城高速至本项目约25公里，车程约15分钟。2008年开通全国首条跨市公交K588德清——杭州，加速两地的交融。德清县，位于浙江省湖州市，地处长江三角洲腹地，东望上海、南接杭州、北连太湖、西枕天目山麓，区位优势明显，逐步形成以新兴产业为主的工业布局。排名全国百强县第36位。绕城区位属性德清自身的城市化进程（未来城市中心——城东新城），结合低密度住宅与旅游产业的开发，都将带动德清房地产市场快速发展。区位规划德清城市发展历程：乾元镇

武康镇

城东新城德清未来以高新产业基地、旅游产业、低密度高端住区为一体的大杭州副城定位城东新城属于德清未来的新城中心，城南属于高新产业基地104国道宣杭铁路杭宁高速德清大道高铁以高铁乾元镇下口为中心的站场新城以高新产业为核心的科技新城，包括网络产业下渚湖为核心的旅游开发区以低密度产品为主的休闲度假区机电一体化装备制造的生态型高新产业园德清传统产业工业园（雷甸）资料来源：国土局规划科本案所在区域属性2010年9月底由新加坡CPG集团和同济大学分别完成规划设计与城市设计进程：“五纵二横”道路基础设施工程、科技大厦、信息产业园、科技广场等重点工程全面启动德清城市新区域：科创研发、信息技术产业、创意产业、总部经济聚集、基础设施完善、商务服务一流、高端人才聚集、生态环境优美、绿色休闲宜居德清市场现状分析年均销售量在42.8万方以上项目潜在供应量统计（土地层面）区域2009年2010年待出让低密度地块合计城东新城9.4342.0保利1326亩，绿城约2080亩，其他70万方

洛舍镇

3680亩，约89万方

莫干山镇

2500亩，约46万方

武康镇23.24

汇总32.742.0330万方404.7可以看出潜在供应量在404.7万方左右，而德清房地产市场年均销售量在42.8万方，德清市场面临扩容问题本项目面临的问题问题一、市场扩容问题：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？问题二、客群：哪些人会来德清购房？来德清购房有什么样的需求特征（即我们要推出何种产品）？我们如何选择？解决问题问题一、市场扩容问题：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？研究思路：德清目前属于典型的内源型市场，市场增量来源于哪里？来源于：自身成长性+外力驱动德清本地成长性研究外力驱动研究研究思路德清本地成长性研究通过分析以下内容，研究本地市场的增量来源及增量空间：通过分析德清产业结构、人口分布，来研究德清本地市场容量结构通过人口增量、未来规划、二手房市场分析，来预判德清本地市场增量空间德清县近年来地区生产总值变化从表上可以看出德清县生产总值逐年增长，幅度大都在10%以上。由于2008年经济危机，德清县经济也受到明显的影响，增速开始下降至2009年的最低9.6%，09年过后经济开始回暖。经济持续增长，有益于购买力的提升德清本地成长性研究德清县历年三产比例第三产业发展迅速，2010年比重占到25%左右第二产业的比例为59.1%，德清的主要支柱产业为以制造业为主的轻工业第二产业和第三产业发展，带动了整个德清的经济迅速发展德清本地市场容量德清城镇人口增长稳定缓慢，大多来自于周边乡镇进城购房，年均增量约7万方，但实际购房比例远大于7万方德清县总人口增长率缓慢，甚至出现负增长。相比城镇人口增长率呈平稳上升的态势，说明德清市城镇化速度稳定平缓。以城镇人口年均2千人的增涨速度，（按2010年人均居住面积36.5平方计算）德清市年均增加约7.3万方）。城镇人口大多来自乡镇进城，但实际乡镇进城购房比例远大于实际增量，且购买力强，成为购房增量主要来源。武康镇总人数：13.22万人，其中外来人口2.4万人。三合乡总人数：2.09万人，其中外来人口1811人。乾元镇总人数：5.71万人，其中外来人口9213人。洛舍镇总人数：2.42万人，其中外来人口6739人。雷甸镇总人数：3.25万人，其中外来人口1678人。新市镇总人数：6.63万人，其中外来人口121人。钟管镇总人数：4.09万人，其中外来人口2760人。新安镇总人数：3.58万人，其中外来人口550人。德清全县人口43万人，其中城镇人口12..8万人，人均居住面积36.5平方，农村人口30.6万人，人均占有居住面积68平方。总人口数：武康镇＞新市镇＞乾元镇外来人口：武康镇＞乾元镇＞洛舍镇禹越镇总人数：2.94万人，无外来人口。莫干山镇总人数：1.54万人，外来人口37人。筏头乡总人数：1.55万人，外来人口360人。德清全县农村人口比重占72%，未来会有大量进城置业需求外来人口占总人口比重约11%，主要以产业工人为主，购买力弱，因此目前外来人口导入因素的购房需求增量有限德清县人口分布武康镇纺织、机械、医药、建材、涂装设备、包装印刷、食品加工等产业企业：1592个总产值：52.51亿元三合乡农业观光，休闲度假企业：170个总产值：11.74亿元乾元镇机电制造、纺织服装、新型建材、医药化工企业：740个总产值：46.27亿元洛舍镇钢琴生产、木材加工、矿产开发企业：2506个总产值：32.96亿元雷甸镇轻工机械、新型建材、医药化工、纺织企业：592个总产值：48.11亿元新市镇食品、建材、纺织、化工、皮革、包装纸业、电子电缆等产业企业：1864个总产值：58.41亿元钟管镇医药、化工、建材、机械、五金、纺织等产业企业：637个总产值：56.16亿元新安镇纺织服装、机械电子、医药化工、包装印刷企业：1651个总产值：23.33亿元企业数量共计12282家，2010年总产值239亿元。产业主要集中于轻工机械、化工、纺织、五金等。禹越镇金属加工、塑料、服装、丝绸绢纺企业：1119个总产值：18.87亿元莫干山镇农业种植、休闲旅游企业：328个总产值：4.05亿元筏头乡“竹、笋、茶、水”四大主导产业，竹制品加工、笋制品加工、茶叶、矿泉水企业：1083个总产值：5.16亿元德清周边乡镇私企众多，购买力旺盛，属于市场增量的稳定增涨来源德清县产业分布德清未来人口规划2020年规划城镇人口30万人德清人口自然增涨缓慢，要达到2020年30万人口的目标，必须依靠外力机械人口导入外力人口导入约15万人，则购房增量约528万方，年均增量约52.8万方德清人口自然增涨缓慢，按目前人口增涨速度计算，2020年城镇人口约15万人，而政府规划2020年约30万人，因此，必须依靠产业等因素的机械人口导入。假设机械人口导入15万方，按2009年人均居住面积35.2平方为计算，外力导入增量约52.8万方，则年均增量为52.8万方。高端购房人群中高端主流购房人群中低端主流购房人群高端购房群体占比少，但购买能力强中高端购房群体以公务员、企业高管为主，支付能力强，换房比率高以产业工人、一般在职员工为核心的中低端群体，群体占比大，但购买能力弱，换房以经济型的改善房为主偏低端购房群体占74%中端购房群体占21%高端购房群体占5%主流购房群体德清县购买群体分析人群数量为约数，仅供参考德清市场增量来源及增量空间德清市场容量约42万方，由以下几部分组成：乡镇进城购房：现状：人口增涨约2千人，年均增量约7万方，但实际购房比例远大于7万方，且购买力强，假设放大3倍，7×3＝21万方趋势：乡镇进城购房速度及比例呈稳步上涨的态势，属于稳定的增量来源市区改善购房：现状：二手房市场容量约25万方，假设25万方中有70%有购新房需求，则市区有约18万方的增量趋势：德清属于改善型市场，换房频率较高，同样会保持稳步增涨的态势外来购房：现状：包括外来产业工人、外来购房者，约占市场总容量的约10%，约4万方（包括低密度产品）趋势：要达到2020年30万人口的目标，需机械导入约15万人，购房量约528万方，则年均增量约52.8万方未来增量空间：乡镇进城21万方+市区改善18万方+外力导入增量52.8万方＝91.8万方。GDP的持续增长和三产比例中工业和服务业的较高配比，推动了德清的经济和房地产市场的发展。乡镇、市区购房保持稳定上涨，外来导入人口购房成为未来主要的增量来源外力驱动研究副城发展模式研究德清发展模式研究杭州三大副城发展模式汇总板块板块驱动力发展阶段临平区域自然外扩+地铁概念刺激外部市场进入副城与主城的对接，依托城市化进程，逐步融入主城下沙大学城+产业园人口导入价值被提前透支，接下来下沙副城处于价值补涨阶段，配套、交通都将逐步完善。滨江高新科技产业驱动型处于下沙的下一阶段，配套、交通已逐步完善，完全副入主城区发展结果杭州市场自然缓慢导入杭州客群由品牌追随到舒适改善爆发式人口导入，概念炒作刺激投资需求高新产业人群导入投资客逐步向舒适改善型客户转变副城的发展模式中有产业导入或题材炒作，则加速板块的发展过程，客群由投资市场逐步向改善型市场转变。德清板块的发展模式德清新城德清——第四副城发展阶段随着三大副城的区域发展，同时副城价格已达到高位。并已融入主城区域随着城市化进程的发展及副城饱和度的发展，已进入第四副城的发展阶段德清区域发展模式“低密度产品供应+旅游产业趋动”的区域发展模式，带动德清全面进入中高端市场。区域规划图德清低密度、高端品质用地供应低密度、高端品质产品供应，吸引中高端客户，拉动德清副城效应。有诚（中大）高尔夫旅游度假项目（2500亩）一龙旅游度假项目（3800亩）保利原乡高端高品质社区（1800亩）富阳新城德清新城临安新城二绕范围：三大新副城富阳副城临安副城德清副城随着城市化进程及交通利好的刺激，杭州“一主三副城”已完全成为主城概念，未来将出现三大新副城。未来竞争环境竞争环境分析——新副城发展模式板块板块趋动力富阳区域城市化+低密度产品供应临安低密度产品供应区域优势由传统别墅板块银湖向东洲发展，但仍属于项目“供应激发型”的自然发展模式。新副城发展模式类似，基本以低密度产品供应结合自身城市化的发展模式，自身城市化以吸引本地客户为主，而低密度产品则以吸引大杭州客群为主目前杭州集中供应低密度产品，具有一定的板块规模优势，但配套问题制约别墅生活营造，基本无法入住。属于多个项目“供应激发型”的自然发展模式。板块发展模式：“供应激发型”的自然发展模式主体客群来源历程：市区：初期（本地客）——中期（本地客）——后期（本地为主，少量杭州客群）低密度住区：初期（大杭州投资客）——后期（大杭州自住客）竞争环境分析——新副城竞争德清有别于富阳、临安“供应激发型”发展模式，是由政府重大规划驱动的“规划推动型”板块发展模式，配备总部经济商务区、信息产业科技城等有较好的资源及配套规划优势。德清将成为青山湖之后杭州又一别墅类板块，但同时较青山湖板块更具配套优势。德清富阳临安发展模式自身资源配套、交通支持旅游产业+信息产业+低密度供应为驱动力低密度产品供应激发型发展模式低密度产品供应激发型发展模式下渚湖、莫干山景观资源、科技新城银湖、黄公望景观资源青山湖景观资源下渚湖旅游综合体、高铁、二绕的交通利好320国道，规划之江大桥连接主城02省道、徽杭高速、文一西路延伸段竞争环境分析——余杭区德清塘栖组团良渚组团余杭组团城西城北主城区德清余杭区：一副城三大组团临平副城塘栖组团良渚组团余杭组团竞争环境分析——余杭区结论德清塘栖组团良渚组团余杭组团良渚组团：生态旅游区定位低密度产品供应，吸引大杭州中高端客户，价格已处于高位。塘栖组团：工业区定位房产开发量小，经济型产品，不具规模优势，竞争力弱。工业区定位可带来大量的购房需求。德清相比良渚、塘栖组团更具有开发规模、吸附能力。余杭北（仁和、塘栖）区域房地产市场没有成规模开发，与德清相比，不具备市场分流竞争力，同时产业区定位会带来大量购房需求增量问题结论自身成长性：未来增量空间：乡镇进城21万方，主要是品质分巢、舒适改善、品质改善，增量保持稳定上涨。市区改善18万方，需求主要是舒适改善，增量保持稳定上涨。外力导入增量52.8万方，外来导入人口购房成为未来主要的增量来源。共计增量空间年均量约91.8万方，且保持不断增长。外力驱动：低密度、高品质产品的供应带动高端市场先行，拔高德清板块价值。科技新城、总部经济商务区、风景旅游区等带动了德清的产业配套升级。低密度产品供应，成为即青山湖之后的别墅类集中供应板块，拉动高端需求持续增量（供应拉动型增量）。交通利好、星级酒店、高端配套，加速缩短德清与杭州的时间距离，带动杭州市场进入。问题一、市场扩容问题：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？解决问题问题二、客群：哪些人会来德清购房？来德清购房有什么样的需求特征？我们如何选择？研究思路：德清市场：现有市场+趋势研究德华美立方德蓝广场绿城英溪桃园金都阳光田园唐宁Ⅱ号御景公馆保利原乡本案德清在售楼盘分布图项目位置杭宁高速与德清大道交汇处开发商名称德清保利置业有限公司占地面积总占地面积1200000㎡，当期开发面积136000㎡建筑面积当期建筑面积370000㎡物业类别高层、排屋、独栋、星级酒店、甲级写字楼已推户数368户本期开盘时间2011-7-23本期共开户数368户本期已售户数350户本期销售率90%本期主力面积97㎡、150㎡本期主力户型两室两厅一卫、三室两厅两位平均单价8000元/㎡单价范围7500-9000元/㎡本期主力总价76万元、117万元绿化率35%配套设施内部配套：五星级酒店、140米甲级写字楼（为德清第一高楼）内部商业街、会所、6班幼儿园车位配比1：1物业管理费2.40元/㎡/月保利原乡项目销售异常火爆，采取了低价进入，主打品牌的营销策略，均价在8000元/㎡，销售率达到了90%项目位置德清武康镇城东区塔山森林东面开发商名称德清绿城房地产开发有限公司占地面积670000㎡建筑面积420000㎡物业类别洋房、排屋、独栋规划户数2200户本期开盘时间2011-9-13本期共开户数100户本期已售户数70户本期销售率70%本期主力面积140㎡、190㎡本期主力户型三房两厅两卫、四房两厅两卫平均单价13000元/㎡单价范围12000-13000元/㎡本期主力总价220万元优惠方式全额付款96折，按揭付款的付款部分96折，赠送中央空调和太阳能热水器配套设施内部规划：五星级标准的精品酒店，结合园区服务体系相关内容，配置便利店、社区食堂、活动中心等配套设施车位状况别墅有地下停车位物业管理费2.00元/㎡/月绿城·英溪桃源销售率在70%左右，主力户型多在三房、四房，多为改善型住房供应产品，均价在13000元/㎡左右，整个项目体量较大，后期开发有排屋、独栋别墅项目位置德清县武康镇舞阳街与云岫南路交界处开发商名称浙江华诗置业有限公司占地面积100000㎡建筑面积180000㎡物业类别排屋、高层已推户数700户本期开盘时间2011-6-11本期共开户数66户本期已售户数24户本期销售率30%本期主力面积230㎡本期主力户型四室两厅平均单价11500元/㎡单价范围11000-12000元/㎡本期主力总价264万元绿化率30%配套设施项目内部配套：两个休闲娱乐会所、游泳池车位状况300多个，住宅与车位的配比为5:3物业管理费1.20元/㎡/月德信溪山美墅-唐宁Ⅱ號目前在售高层，可以俯瞰整个项目景观，销售率在30%左右，推出了精装样板房，主力面积在230㎡左右，均价在11500元/㎡左右。底层为商业，地段较好的单价在14000元/㎡，地段较偏的卖到8500元/㎡。项目位置英溪北路与北湖街交汇处开发商名称浙江德华房地产开发有限公司占地面积40000㎡建筑面积70000㎡物业类别多层、小高层已推户数600户（规划户数600户）本期开盘时间2011-5-1本期共开户数200户本期已售户数140户本期销售率70%本期主力面积90㎡本期主力户型三室两厅一卫平均单价8000元/㎡单价范围7500-9000元/㎡本期主力总价72-96万元绿化率30.3%配套设施综合配套：千秋外国语学校、德清一中、邮政所、超市、加油站车位配比1：1物业公司第一太平戴维斯德华美立方项目开盘近半年，推出200套房源，销售情况一般，主力户型在90-120㎡之间，均价在8000元/㎡左右项目位置地处德清县政府所在地武康镇，距杭州约50公里，西面临莫干山开发商名称浙江绿色阳光房地产开发有限公司占地总面积370000㎡建筑面积237540㎡物业类别别墅、排屋、酒店式公寓已推户数140户（规划户数800户）本期开盘时间2011-4-30本期共开户数70户（酒店式公寓）本期已售户数36户本期销售率50%本期主力面积120㎡本期主力户型三室两厅一卫、两室两厅一卫平均单价8500元/㎡单价范围8000-9200元/㎡本期主力总价110万元绿化率39%配套设施内部配套：网球场、超市、娱乐休闲会所装修标准酒店式公寓1500元/㎡物业费用1.80元/㎡/月金都阳光田园推出酒店式公寓，销售情况欠佳，户型多在三室两厅、两室两厅，面积在90-145㎡左右，均价在8500元/㎡左右。带电梯一共五层一到两层是商铺，三到五层是公寓。商铺是300-500㎡，一层是10000元/㎡，二层是6000元/㎡项目位置德清县武康镇舞阳街（与玉屏路交叉处）开发商名称德清升宇置业有限公司占地总面积62000㎡建筑面积80000㎡物业类别联排、独栋、小高层已推户数80户本期开盘时间2011-3-10（小高层）本期共开户数80户本期已售户数30户本期销售率30%本期主力面积150㎡本期主力户型三室两厅两卫平均单价9500元/㎡单价范围9000-10000元/㎡本期主力总价145万元绿化率30%配套设施项目配套：内部休闲娱乐会所、超市车位配比1：1物业费用1.50元/㎡/月宇诚御景公馆项目目前在售小高层公寓，今年3月份开盘，销售率30%左右，推出房源共80套，主力面积在149-160㎡左右，均价在9500元/㎡左右项目位置德清县武康镇云岫南路和舞阳街交叉口开发商名称浙江德信房地产开发有限公司占地总面积4248㎡建筑面积67000㎡物业类别写字楼、高层住宅已推户数300户（规划300户）本期开盘时间2011-1-1本期共开户数300户本期已售户数290户本期销售率90%本期主力面积130㎡本期主力户型三室两厅两位平均单价9500元/㎡单价范围9000-10000元/㎡本期主力总价134万元配套设施综合配套：行政中心、客运中心、市民广场、五星级酒店、商业、商务会所、中学、科技馆、文化中心车位情况90000元/个物业公司德信物业管理有限公司德蓝广场德蓝广场规划有写字楼、高层公寓。2.6万方的写字楼共26层尚未推出，高层公寓推出300户，剩余10套，由于地理位置原因，销售状况不错。主力面积在120-140㎡左右，写字楼销售前景应非常乐观，位于总部经济区规划范围内项目位置德清县中兴路人才市场对面开发商名称德清宇恒房地产开发有限公司占地总面积3000㎡建筑面积19135㎡（写字楼12000万㎡，商铺5200㎡，其余为地下面积）容积率6.66物业类别写字楼、商铺剩余面积共剩余两套，一套5F的256㎡，一套8F的208㎡开盘时间约2008年下半年价格情况开盘时均7000元/㎡，现在价格9000元/㎡商铺价格14888元/㎡装修情况内部毛坯，公共部分装修产权40年停车位110余个物业管理公司浙江绿城物业管理有限公司，3元/㎡/月宇恒财富国际宇恒财富国际2008年5月16号举行的广场车展2008年初的规划告示片户型一览，面积从146㎡到753㎡，户型从一房到四房商业平面图，共5200㎡从写字楼的销售上来看，历经三年的销售，平均每年去化4000㎡。刚开始采取的是反租模式，现在已经取消，反租期和金额不详。项目名称均价（元/㎡）本期主力面积（㎡）主力总价（万元）本期销售率配套保利原乡800097、15076、11790%五星级酒店、140米高甲级写字楼内部商业街、会所、幼儿园英溪桃源13000140、19022070%五星级精品酒店、便利店、社区食堂、活动中心唐宁Ⅱ号1150023026430%两个休闲娱乐会所、游泳池德华美立方80001129070%周边：千秋外国语学校、德清一中、邮政所、超市、加油站金都阳光田园850012011050%内部网球场、超市、娱乐休闲会所宇诚御景公馆950015014530%内部休闲娱乐会所、超市德兰广场950013013490%周边：行政中心、客运中心、市民广场、酒店、商业街、中学、文化中心现有市场分析小结：现有市场的整体均价在8600元/㎡左右，高端楼盘均价在11000元/㎡，中低端楼盘均价在8000元/㎡左右整个市场较大体量的楼盘较多，像保利原乡、绿城英溪桃源、金都阳光田园等，其中绿城项目建筑面积达420000㎡，保利原乡项目有370000㎡，金都阳光田园建筑面积也有240000㎡市场的主力户型多在110-140㎡的三房、和140-180㎡的四房居多中低端客户承受的总价在90万元左右，高端客户承受的总价在240万元左右整个市场的购房客群主要以自住为主，投资住房所占比例较小德清市场整体销售一般.购房者大多注重品质较好的楼盘，说明德清购房消费市场已经进入改善型阶段。整体房价水平受自身经济的拉动和大杭州辐射影响，房价较同等级城市较高。未来市场杭州、上海投资客会去化相当部分市场。二、本体属性分析区位属性本案位德清县中心城区的南面偏东的位置，在云岫南路的最南端，规划的科技新城的北端。是承接老城区和科技新城的主战略地段。本案老城区本案用地面积18125㎡总建筑面积89459㎡地上建筑面积67772㎡地下建筑面积21687㎡地下停车位542容积率3.74建筑密度37.7%绿地率30%地块经济技术指标：科技新城规划总规划面积5平方公里的科技创新公共服务平台一年启动、四年成形、八年成城2010年9月底由新加坡CPG集团和同济大学分别完成规划设计与城市设计进程：“五纵二横”道路基础设施工程、科技大厦、信息产业园、科技广场等重点工程全面启动以后是德清城市新区域：科技创新研发、信息技术产业、创意产业、总部经济聚集、基础设施完善、商务服务一流、高端人才聚集、生态环境优美、绿色休闲宜居科技新城的兴起，必将带来高端人才聚集，对本项目价值提升是一个利好因素，更有助于项目酒店式公寓和商业形象的提升。产品分析本案在科技新城内，建议以“高新科技创业园”这样一个名义来吸纳客户置业和投资，其中高新科技包括电子信息技术、生物技术、空间技术、新能源新材料技术、海洋开发技术为主。以高新产业为主的企业购房可以另加优惠。德清县目前在售的酒店式公寓只有金都阳光田园一家，销售情况并不乐观，一个月平均五六套。目前没有在售的写字楼，以后有老城区的德信德蓝广场和城东区会出现写字楼。本案以后所面对的是来自周边大杭州和大上海范围的客户，德清本地人并不太接受面积较小的酒店式公寓。建议酒店式公寓比例占少数，面积不宜过小。商铺在德清县最好出售的是1层或1-2层联售，建议1层高价出售，2-4层甲方持有。后边两栋4层的多层，可以整栋招商或出售，招大型的主力店或者银行进驻，以提升项目档次。产品分析楼盘名称户型绿城英溪桃源平层四室两厅两卫199㎡、三室两厅两卫141㎡皇家领誉排屋自由分割245㎡、251、216、260、236、224、237㎡升华玉墅林枫平层三室两厅两卫143㎡、三室两厅一卫121㎡、四室两厅两卫181㎡金都阳光里田园（公寓）平层三室两厅一卫145㎡、两室两厅一卫110㎡、97㎡、一室两厅一卫75㎡东方公馆三拼别墅五房四厅四位（地上315-332㎡，地下144㎡）联排五房三厅四卫（地上362-371㎡，地下170-195㎡）五房四厅四卫（地上308-327㎡，地下145㎡）德信德蓝广场平层三房两厅一卫112㎡、三房两厅两卫128㎡、四房两厅两卫146㎡、两房两厅两卫114㎡德信一里洋房花园洋房三房两厅两卫135㎡德信溪山美墅平层四房两厅两卫230㎡宇诚御景公馆平层四室两厅两卫165㎡、三室两厅两卫146㎡、独栋别墅657㎡宇诚春晖名居平层两室两厅一卫96㎡、三室两厅两卫126㎡、四室两厅三卫260，叠排三室两厅两卫187㎡保利原乡少量74㎡、97㎡的两房两厅、大都是108、120㎡的三房两厅两卫、少部分236㎡四房两厅德华美立方平层两室两厅一卫110㎡、三室两厅两卫151㎡平层公寓多以三室两厅两卫（面积在128-146㎡之间）和四室两厅两卫（面积在146-181㎡之间）分析：市场上90-120㎡之间可供一般经济收入群体的住房较少，建议公寓设计在此区间范围内红色标注为别墅产品产品分析商业办公宜商宜住公寓产品分布如下图：整栋招商或出售价格分析酒店式公寓：金都的酒店式公寓卖8500元/㎡，含1500元/㎡的装修费。本案和金都阳光田园相比地段和未来发展方向都比较好，不过产权方面金都阳光田园是70年，建议酒店式公寓的价格开盘时价格和金都相当，后期再涨价，这样一个低开高走的态势。科技新城的后期推动，外地人来投资的客户会逐渐增多，建议也以精装产品出现。写字楼：目前没有参考价格，建议和酒店公寓的价格相当。商业：整个德清县的商业氛围较差，周边项目多以底层沿街用做商铺，作为小区内部的配套。商铺价格比住宅价格略高，均价在12000元/㎡左右。建议本案第一批开出的商铺均价在11000元/㎡，理由是目前项目所在的区域处于城区的最南端，科技新城尚在开发的过程中，这个过程至少要4年，培育期更在4年以上。商业市场分析现有商业市场分析相似项目经验推介-开元余英坊商业街本案商业整体业态规划建议德清正翔商业广场商场面积有56000㎡，属德清县重点扶持项目，项目开发商来自上海。项目以沃尔玛为主力店，肯德基、必胜客、屈臣氏等企业入驻业态主要有：钟表眼镜、黄金珠宝、名品化妆、皮具包袋、精品女鞋等时尚商铺分类项目评价：属德清中心购物商圈，档次较高，规模较大，但由于德清市区人口少和项目新开业不久，内部有些商铺正在装修，项目聚集的人气不够，人流量较少。德清南方家园商城商城占地近200亩，总建筑面积逾100000㎡，公司投资近2亿元，由家具、竹制品两大市场组成.依托德清传统竹乡竹业的产业基础，力争打造浙北最大的竹制品源头批发市场。项目评价：属于德清最大的家具家居用品批发中心，由于商品的集聚性，经营状况良好卢球装饰城卢球商贸中心总建面积近13万平方米，停车位1200个，总投资2.8亿元人民币，为德清十大百亿工程之一；是首家集休闲娱乐、专业市场、步行街和大型的休闲广场于一体项目评价：该项目虽功能属综合型配套，但位置在城西地段，休闲娱乐、步行街经营状况一般，人气集聚不够佳得利商贸城商贸城总建面积达103000㎡，该项目由德清萧杭房地产开发有限公司开发，为专业