房地产和房地产价格

第二章房地产和房地产价格

第3节房地产价格3.1房地产价格的含义经济学上的价格概念主要有两种：价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动；价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的代价，通常用货币表示。(1)房地产价格是指在房地产开发、建设、经营过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现；(2)房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，通常用货币来表示3.2房地产价格的形成条件

关于商品价格的形成，主要有四种理论：效用决定论、收益决定论、劳动决定论、供求决定论对于房地产价格的形成机理——一种意见认为房地产价格应该以劳动价值论为基础，效用理论、收益理论以及供求理论为补充；另一种意见认为，房地产的价格的特征归根结底是由土地价格的特征决定的，只受供求规律的影响房地产具备价格的3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。分配方式：(1)武力；(2)计划；(3)抽签；(4)排队；(5)礼让；(6)价格。3.3地价与一般物品价格的不同

共同之处：都是价格、都有波动、按质论价不同主要表现在下列6个方面：(1)生产成本不同——地租的货币化(2)折旧不同——无折旧且有增值(3)价格差异不同——独一无二性，价格差异较大(4)市场性质不同——不完全市场(5)形成时间不同——形成的时间上较长(6)供求变化不同——“引致”需求、弹性低3.4房地产价格的特征3.4.1房地产价格具有区域性体现在不同城市区域之间的房地产差价上3.4.2房地产价格具有双重性(1)房地产从物质形态上是土地和建筑物的有机综合体，因此其价格在内涵上具有双重的实体性基础(2)房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。源泉价格→买卖价格→简称：价格服务价格→租赁价格→简称：租金房地产价格与租金的关系——类似：本金与利息的关系3.4.3房地产价格具有单件性(1)房地产都是单件生产(2)市场上没有完全相同的房地产(3)房地产交易容易受交易者的个别因素的影响3.4.4房地产价格具有权益性交易中转移的不是实物而是其所有权、使用权或其他权益3.4.5房地产价格是长期综合考虑的结果房地产使用具有长期性房地产价格的形成受到法规政策以及其他多种因素的影响3.5房地产价格和价值的种类

3.5.1价值、使用价值和交换价值使用价值：指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值：指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。使用价值是交换价值的前提房地产估价评估的是房地产的交换价值3.5.2原始价值、账面价值和市场价值原始价值(历史成本、原始购置成本)，简称原值(价)，是一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等——历史成本原则账面价值(账面净值、折余价值)，是一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额市场价值(实际价值)，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格——公允价值原始价值是始终不变的，账面价值是随时间的推移而不断减少，市场价值是随着时间的流逝而波动——房地产具有保值增值特性估价所评估的是房地产市场价值3.5.3成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值⑴成交价格(成交价)含义：指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易——买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。是一个已完成的事实个别价格

形成机制卖价(供给价格)：指卖者出售房地产时所愿意接受的价格买价(需求价格)：指买者购买房地产时所愿意支付的价格最高买价≥成交价≥最低卖价

图2.4达成交易的基本条件最终的交易价格取决于双方的谈判能力，以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场成交价格分为正常成交价格、非正常成交价格正常成交价格的形成条件(7个)：①公开市场②交易对象本身具备市场性③众多的买者和卖者④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿⑤理性且自私的经济行为——经济人假定⑥买者和卖者都具有完全信息⑦适当的期间完成交易成交价格还可以按交易方式的不同来划分，通常情况下采取协议方式出让地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。⑵市场价格(市价)是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格⑶理论价格含义：是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格成交价格围绕着市场价格而上下波动房地产估价所评估的是房地产的市场价格⑷公开市场价值公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格交易条件:①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用

⑸清算价值→一般低于市场价值卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格城市房屋拆迁⑹评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价含义：指估价师通过估价活动所得出的估价对象的客观合理价值比准价格、积算价格、收益价格市场较成熟且处于正常状态时，比准价格＝收益价格房地产泡沫时，比准价格大大高于收益价格积算价格(不考虑外部折旧时)大大高于比准价格、收益价格，说明供大于求或市场不景气交易目的估价：评估价值与成交价格有着密切的关系。称职的估价师所评估出的价值应当基本一致从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格3.5.4基准地地价、标定定地价和房房屋重置价价格是一组《城城市房地产产管理法》》规定应定定期确定并并公布的房房地产价格格第32条条规定：基基准地价、、标定地价价和各类房房屋的重置置价格应当当定期确定定并公布。。第33条规规定：房地地产价格评评估，应遵遵循公正、、公平、公公开的原则则，按照国国家规定的的技术标准准和评估程程序，以基基准地价、、标定地价价和各类房房屋的重置置价格为基基础，参照照当地的市市场价格进进行评估。。基准地价：：在城镇一一定区域范范围内，对对现状利用用条件下不不同级别或或不同均质质地域的土土地，按照照商业、居居住、工业业等用途，，分别评估估确定的一一定使用期期限的建设设用地使用用权在某一一时点的平平均价格。。例如：上海海市2010年基准准地价更新新成果表2.1上上海市市基准地价价成果表（（楼面地价价）基准日：2010年年1月1日日单位：元/平方米注：1.表表中价格格均为楼面面地价；2.表中中价格均为为相应用途途之法定最最高出让年年限的国有有出让土地地使用权价价格；3.居住住、商业和和办公用地地设定的土土地开发程程度为“七七通一平””、工业用用地设定的的土地开发发程度为““五通一平平”；4.该表表不可独立立理解和使使用，须与与基准地价价级别范围围说明和成成果应用说说明结合使使用。表2.2上上海市市基准地价价成果表（（土地面积积单价）基准日：2010年年1月1日日单位：万元元/亩注：1.表表中价格格均为土地地面积单价价万元/亩亩；2.表中中价格均为为相应用途途之法定最最高出让年年限的国有有出让土地地使用权价价格；3.居住住、商业和和办公用地地设定的土土地开发程程度为“七七通一平””、工业用用地设定的的土地开发发程度为““五通一平平”；4.该表表不可独立立理解和使使用，须与与基准地价价级别范围围说明和成成果应用说说明结合使使用。标定地价：：政府根据据管理需要要，评估的的某一宗地地在正常土土地市场条条件下于某某一时点的的建设用地地使用权价价格。它是是该类土地地在该区域域的标准指指导价格。。见下表。。房屋重置价价格应是不不同区域、、不同用途途、不同建建筑结构、、不同档次次或等级的的房屋，在在某一基准准日期建造造它所发生生的必要支支出和应当当获得的利利润。实际估价中中估价对象象房屋或建建筑物的价价值，可通通过该种房房屋重置价价格的比较较、调整来来求取。总总价价格格、、单单位位价价格格和和楼楼面面地地价价————按按房房地地产产价价格格的的表表示示单单位位划划分分①总总价价格格简简称称总总价价:指指某某一一宗宗或或某某一一区区域域范范围围内内的的房房地地产产整整体体的的价价格格————一一般般不不能能完完全全反反映映房房地地产产价价格格水水平平的的高高低低②单单位位价价格格，，简简称称单单价价：：指指单单位位土土地地面面积积的的土土地地价价格格————一一般般可可以以反反映映房房地地产产价价格格水水平平的的高高低低认清清单单位位价价格格，，必必须须认认清清价价格格单单位位货币币————币币种种和和货货币币单单位位面积积————面面积积内内涵涵和和面面积积单单位位在面面积积单单位位方方面面，，中中国国内内地地通通常常采采用用㎡㎡(土土地地面面积积单单位位有有时时还还采采用用公公顷顷、、亩亩)，，美美、、英英和和香香港港习习惯惯采采用用平平方方英英尺尺(10.764平平方方英英尺尺合合1㎡㎡)，，日日、、韩韩和和台台湾湾一一般般采采用用坪坪(大大约约0.303坪坪合合1平平方方米米)。。③楼楼面面地地价价按照照建建筑筑面面积积均均摊摊的的的的土土地地价价格格楼面面地地价价比比土土地地单单价价更更能能反反映映土土地地价价格格水水平平的的高高低低例如：有甲、、乙两块土地地，甲土地地的单价为700元/㎡，乙土地地的单价为510元/㎡，如果甲甲、乙两块土土地的其他条条件完全相同同，毫无疑问问甲土地比乙乙土地贵(每每平方米土地地面积贵190元)，，此时明智的的买者会购买买乙土地而不不会购买甲土土地。但如果果甲、、乙两两块土土地的的容积积率不不同，，除此此之外外的其其他条条件都都相同同，则则不应应简单单地根根据土土地单单价来来判断断甲、、乙两两块土土地的的价格格高低低，而而应采采用楼楼面地地价。。例如如：甲甲土地地的容容积率率为5，乙乙土地地的容容积率率为3，则则甲土土地的的楼面面地价价为140元元∕㎡㎡，乙乙土地地的楼楼面地地价为为170元元/㎡。。根据据楼面面地价价来判判断，，乙土土地反反而比比甲土土地贵贵(每每平方方米建建筑面面积贵贵30元元)。。假如如平平均均为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积1200元元，，建建筑筑造造价价(不不含含地地价价)也也基基本本接接近近，，假假如如为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积900元元，，这这样样，，房房地地产产开开发发商商在在甲甲土土地地上上每每平平方方米米建建筑筑面面积积可可获获得得利利润润＝＝1200-900-140＝＝160(元元)，，而而在在乙乙土土地地上上每每平平方方米米建建筑筑面面积积只只获获得得利利润润＝＝1200-900-170＝＝130(元元)。。实实际价格格和名义义价格付款方式式有下列列几种：：①要求求在成交交日期时时一次付付清；②②如果在在成交日日期时一一次付清清，则给给予折扣扣；③从从成交日日期时起起分期付付清；④④约定在在未来某某个日期期一次付付清；⑤⑤以抵押押贷款方方式支付付实际价格格：指在在成交日日期时一一次性付付清的价价格，或或者将不不是在成成交日期期时一次次性付清清的价格格折现到到成交日日期时的的价格名义价格：指指在成交日期期时讲明，但但不是在成交交日期时一次次性付清的价价格实际价格不能能直接观察得得到，一般在在名义价格基基础上计算处处理才能得到到实际交易、不不存在名义价价格的支付方方式：①成交交日期一次性性付清；②以以抵押贷款方方式支付例如：一套建建筑面积100㎡、单单价3000元/㎡、、总价30万万元的住房房，在实际交交易中的付款款方式可能有有下列几种：：⑴要求在成成交日期时一一次付清。⑵如果在成成交日期时一一次付清，则则给予折扣，，如优惠5%。⑶从成交日日期时起分期期付清，如首首付10万万元，余款在在一年内分两两期支付，如如每隔半年支支付10万万元。⑷约定在未未来某个日期期一次付清，，如约定一年年后付清。⑸以抵押贷贷款方式支付付，如首付5万元，余余款在未来10年内以以抵押贷款方方式按月等额额支付。现现货价格和和期货价格及及现房价格和和期房价格现货价格：指指在交易达成成后立刻或在在短期内(可可视为在交易易达成的同时时)进行商品品交割的价格格期货价格：指指在交易达成成后按约定在在未来某个日日期进行商品品交割的价格格表2.3现现货交易和期期货交易的各各种情形房地产现货价价格：指以现现状房地产为为交易标的的的价格房地产期货价价格：指以未未来状况的房房地产为交易易标的的价格格期房价格：以以目前尚未建建造完成而在在将来建造完完成后的建筑筑物及其占用用范围内的土土地为交易标标的的价格期房价格通常常低于现房价价格，期房价价格与现房价价格之间的关关系是：期房价格＝现现房价格－预预计从期房达达到现房期间间现房出租的的净收益的折折现值－风险险补偿某期房尚有1年时间才才可投入使用用，与其类似似的现房价格格为3300元/㎡，，出租的年末末净收益为330元/㎡。假设折折现率为10%，风险补补偿估计为现现房价格的2%，试计算算该期房目前前的价格。同地段期房价价格比现房价价格高起起价、标价价、成交价和和均价起价：指所销销售的商品房房的最低价格格标价(报价、、表格价)：：商品房出售售者在其“价价目表”上标标注的不同楼楼层、朝向、、户型的商品品房的出售价价格成交价：商品品房买卖双方方的实际交易易价格均价：所销售售商品房的平平均价格评评估价、保保留价、起拍拍价、应价和和成交价房地产拍卖是是以公开竞价价的形式，将将房地产转让让给最高应价价者的买卖方方式。评估价，一般般指为法院或或有关当事人人确定拍卖保保留价等提供供参考，对拟拟拍卖的房地地产的市场价价值或变速变变现价值进行行分析、测算算和判断的结结果。保留价(拍卖卖底价)：在在拍卖前确定定的拍卖标的的可售的最低低价格。起拍价(开叫叫价格、起叫叫价)：是拍拍卖师在拍卖卖时首次报出出的拍卖标的的的的价格。。应价是竞买人人对拍卖师报报出的价格的的应允，或是是竞买人自己己报出的购买买价格。3.5.10补地地价补地价是指指国有土地地使用者因因改变土地地用途等而而向国家补补交的地价价或土地使使用权出让让金、土地地收益。有如如下下3类类：：①土土地地使使用用者者改改变变土土地地用用途途、、容容积积率率、、建建筑筑高高度度等等城城市市规规划划限限制制条条件件；；②土土地地使使用用者者延延长长土土地地使使用用年年限限(包包括括出出让让土土地地使使用用权权期期满满后后续续期期)；；③土地地使用用者转转让、、出租租、抵抵押划划拨土土地使使用权权的房房地产产(要要求补补办土土地使使用权权出让让手续续，补补交土土地使使用权权出让让金等等)。。补地价价＝改改变后后的地地价－－改变变前的的地价价对于单单纯提提高容容积率率或改改变土土地用用途并并提高高容积积率的的补地地价来来说，，如果果将提提高后后的容容积率率称为为现容容积率率，提提高前前的容容积率率为原原容积积率，，则补补地价价的数数额为为：补地价价(单单价)＝现现楼面面地价价×现现容积积率－－原楼楼面地地价××原容容积率率补地价价(总总价)＝补补地价价(单单价)×土土地总总面积积如果楼楼面地地价不不随容容积率率的改改变而而改变变，即即：补地价价(单单价)＝原原楼面面地价价×(现容容积率率－原原容积积率)或者补地价价(单单价)＝原原容积积率下下的土土地单单价/原容容积率率×(现容容积率率－原原容积积率)【例1】某某宗宗土地地总面面积1000㎡㎡，，容积积率为为3，，对应应的土土地单单价为为450元元/㎡，，现允允许将将容积积率增增加到到5。。试计计算理理论上上应补补地价价的数数额。。【例2】某某宗面面积为为3000㎡㎡的工工业用用地，，容积积率为为0.8，，楼楼面地地价为为700元元/㎡，，现按按城市市规划划拟变变更为为商业业用地地，容容积率率为5.0，楼楼面地地价为为960元元/㎡。。试计计算理理论上上应补补地价价的数数额。。实际中中的补补地价价数额额取决决于政政府的的政策策。例1：：形成成房地地产有有效需需求必必须具具备的的条件件有（（））。A.消消费者者有购购买房房地产产的意意愿B.消消费者者能够够承受受并支支付得得起房房地产产价格格C.城城市经经济高高速发发展D.人口口急剧剧增长长E.房地地产供给给大于房房地产需需求例2：在在卖方市市场下，，增加卖卖方缴纳纳的税收收一般会会导致房房地产价价格上涨涨。例3：下下列关于于比准价价格、积积算价格格和收益益价格关关系的表表述中，，正确的的是（））。A.在房房地产市市场比较较成熟且且处于正正常状态态时，比比准价格格低于收收益价格格B.在房房地产市市场存在在泡沫时时，收益益价格大大大高于于比准价价格C.在房房地产市市场不景景气时，，积算价价格大大大高于比比准价格格或收益益价格D.比准准价格倾倾向于成成交价格格，积算算价格倾倾向于最最低买价价，收益益价格倾倾向于最最高卖价价例4：城城市房屋屋拆迁是是强制性性的，其其行为不不符合市市场价值值形成中中的交易易双方自自愿进行行交易的的条件，，所以城城市房屋屋拆迁估估价应采采用非市市场价值值标准。。例5：某某宗土地地上有一一幢8层层高、各各层建筑筑面积相相同的住住宅楼，，建筑密密度为50%。。假设该该住宅楼楼的总价价为2000万万元，平平均单价价为5000元元/㎡，，楼面地地价为1200元/㎡㎡，则该该宗土地地的总价价为（））万元元。例6：在估估价中选择择4个可比比实例，甲甲成交价格格4800元每平米米，建筑面面积100平米，首首次付清24万元，，其余半年年后支付l6万元，，一年后支支付8万元元。乙成交交价格5000元每每平米，建建筑面积120平米米，首付24万元，，半年后付付清余款36万元。。丙成交价价格4700元每平平米，建筑筑面积90平米，成成交时候一一次性付清清。丁成交交价格4760元每每平米，建建筑面积110平米米，成交时时支付20万元，一一年后付清清余款32.36万万元。已知知折现率l0%，这这4个可比比实例单价价由高到低低的排列顺顺序是丙乙乙甲丁。例7：一套套总价60万元的住住房，在实实际交易中中的付款方方式可能有有下列几种种情况：（1）要求求在成交日日期一次性性付清；（2）如果果在成交日日期一次性性付清，则则给予5%的折扣；；（3）首付付款20万万元，余款款以抵押贷贷款方式支支付，贷款款期限15年，按月月等额偿还还贷款；（4）约定定自成交日日期起一年年内一次性性付清；（5）自成成交日期起起分期支付付，首期支支付20万万元，余款款在一年内内分两期支支付，每隔隔半年支付付20万元元。上述情况中中，存在名名义价格的的是（））。A.第（1）、（3）种情况况B.第（3）、（4）、（5）种情况况C.第（2）、（4）种情况况D.第（2）、（4）、（5）种情况况例8：某期期房1年后后建成入住住，类似现现房的价格格为5000元/㎡，出租租的年末总总收益为500元/㎡，管理理费用等其其他支出为为100元元/㎡。估估计折现率率为10%，风险补补偿为现房房价格的3%。该期期房目前的的价格为（（）元/㎡。例9：某期期房预计两两年后竣工工交付使用用，目前与与其类似在在现房价格格为4500元每平平米，出租租的年末净净收益为500元每每平米。假假设年折现现率为8%，风险补补偿估计为为现房价格格的3%，，则该期房房目前的价价格为（））元/每例10：某某房地产现现房价格为为4000元/㎡，，预计从期期房达到现现房的两年年时间内，，现房出租租的租金收收入为每年年300元元/㎡（（年末收到到），出租租运营费用用为每年50元/㎡㎡。假设折折现率为5%，风险险补偿为200元/㎡，则该该房地产的的期房价格格为（））元/㎡。。例11：房房地产与机机器设备等等动产不同同，又与商商标等无形形资产不同同，是（））的结合合体。A.实体、、权益、区区位B.实物、、权益、区区位C.实物、、权利、位位置D.实体、、权益、位位置例12：房房地产的实实物通常是是指房地产产中看得见见、摸得着着的部分，，具体包括括有形的实实体、该该实体的质质量以及（（）。。A.相应配配套的基础础设施B.土地的的形状C.组合完完成的功能能D.立体空空间谢谢12月-2211:58:0011:5811:5812月-2212月-2211:5811:5811:58:0012月月-2212月月-2211:58:002022/12/3111:58:009、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。11:58:0011:58:0011:5812/31/202211:58:00AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2211:58:0011:58Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。11:58:0011:58:0011:58Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2211:58:0011:58:00December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月202211:58:00上上午11:58:0012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:58上上午午12月月-2211:58December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3111:58:0011:58:0031December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:58:00上上午午11:58上上午11:58:0012月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。11:58:0011:58:0011:5812/31/202211:58:00AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2211:58:0011:58Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。11:58:0011:58:0011