新中式洋房居住区工程规划设计方案

金茂成都锦江56亩地块项目概念方案设计UA

尤安设计2022·04成都武侯金茂府传承府系精彰显项目文契合成都居控制立面成金

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VISION再创巅峰，重演武侯金茂府打造一个品质宜居、绿色智能的高尚居住社区项目的三大关键词造

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AGES造园

·

仪式感中轴布局，

周正气派北西东南造园

·

仪式感相地合宜，构园得体径车库入口开径逶迤，竹木遥飞叠稚庭临号蜿蜒，柴荆横引长虹堂府系大门

进出有仪人行

车库入口

入口造园

·

四季心四季花轴+矩阵花园+阳光草坪●

四季花轴●

阳光草坪●

阳光草坪●

阳光草坪●

阳光草坪●

矩阵花园●

四季花轴●

四季花轴造园

·全龄社区童趣天地+全龄乐园+景观会客厅+500m乐活跑道●乐活跑道●

景观会客厅●

童趣天地●

全龄乐园建

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神我相信有情感的建筑，建筑的生命就是它的美。——路易斯·巴拉干地

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析我们具备怎样的优势城市、资源、交通、配套、前景……场地分析项目区位核心位置项目位于项目位于锦江区幸福梅林板块，东南3.5环天府广场THIANFU

SQUARE10KM成都东站RAILWAY

STATION6KM交通便捷成都南站5.5KM4.6KMRAILWAY

STATION距离成都市中心约10公里，距离成都东站6公里，距离成都南站5.5公里，距离双流机场15公，交通便捷SITE15KM成都双流国际机场幸福梅林成都市政府MUNICIPALGOVERNMENTINTERNATIONAL

AIRPORT43KM场地分析项目区域区位价值高成熟居住区域，区位价值高东客站枢纽经济集聚区东村文商旅体融合发展片区极强投资前景环川师文化创意生态带是东村文商旅体融合发展片区和大健康产业生态圈交汇处；区域商圈基本形成。大健康产业生态圈文创产业集聚区SITE金融城聚集区沿

9

号

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带场地分析上位规划天府锦城生态环境优越未来高端社区在“文商旅体+生态环境+大健康”多重利好的叠加之下，具备打造主城高端居住区条件环川师文化创意生态带东村文商旅体融合发展片区大健康产业生态圈白鹭湾新经济总部功能区地块属性基础信息锦逸站（在建）整体交通便利锦江大道、锦阳大道、南三环路、天府国际机场高速、在建/待建地铁站——与城市对接规划路规划路整体通达性强规SITE

划路在建道路远期规划9号线地铁2期锦逸路、在建规划道路、规划路——区域内连通林家坝站赛车博物馆站（远期规划）（远期规划）231在建道路地块属性景观资源独一无二的景观资源1km东侧紧邻三圣花乡、幸福梅林旅游风景区；南侧紧邻白鹭湾城市湿地公园。——环境舒适度高SITE幸福梅林景区三圣花乡旅游风景区白鹭湾湿地公园地块属性配套资源晨辉路公园地周边配套完善成都市盐(卓锦教育资源丰富且优质川师附中（锦华分校）盐道街中学实验学校成都锦江泰三堂德康医院三甲医院中小名学商业配套公园绿地天涯石小学（逸景校区）锦江区教科院附属中学盐道街小学（锦鑫分校）幸福梅林景区祝国司小学SITE三圣花乡旅游景区白鹭湾湿地公园成都师范附属小学（白鹭溪分校）高新区朝阳小学成都喜港城购物中心成都市中和中学四川现代医院（高新院区）打造高端居住社区我们具备的先天优势

前景：依托锦江区幸福梅林板块，成熟居住区域，生态环境优越，区位价

资源：独一无二的三圣乡旅游风景区及白鹭湾湿地公园

交通：省际交通、区域交通规划便利，未来可到达性强

配套：商业、教育、社区配套规划齐全愿景如何实现？严谨的情景化高品质合理的规划逻辑生活营造设计细节经济管控通过情景化感官生活场景营造，树立项目特色和区域竞争力通过合理控制目投入，进一通过严谨的规划推导，最大化挖掘地块的潜在特质通过合理的产品设计，追求产品、景观的均好性P

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成基础信息规划条件商业服务业设施用地二类住宅用地二类住宅用地用地性质：（商业服务业设施用地）二类居住用地（R2）用地面积：37606㎡容积率：1.5锦

秋

二

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）24m20m规划轨道交通9号线控制范围计容建筑面积：56409㎡建筑限高：≤20m16m24m出入口设置要求：≥60m用地红线项目临南侧锦秋三街(红线宽度16米)及东侧棬子树三路(红线宽度16米)按照相关规范开设宽度为7m机动车出入口各1处，开口位置应远离交叉口，原则上不低于60米项目用地退界5m退界5m商业服务业设施用地二类住宅用地（二类住宅用地）棬子树三（商业服务业设施用地）路（公园绿地≥60m现状施工道路退界5m）≥60m≥60m锦

秋

三

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道待调规用地基础信息产品条件任务书产品条件输入户型要求：户型配比：户型配置3房2卫占比●参考使用金茂府三期产品130-135150-160170-180220-23017%45%30%8%4房2卫●所有户型阳台均需通过阳台封闭提升产权面积，即阳台面积规划计一半面积，产权计全面积；同时根据成都17版规划规定，阳台进深不再受限，且飘窗、阳台占比不超过15%，故所有户型均需要取消飘窗，尽量扩大阳台占比4房2卫4房3卫（根据户型设计确定）各户型组合占地示意（参考金茂府三期）：●封闭阳台的半面积不低于户型总面积的5%（景观阳台封闭，生活阳台可不封封闭）14.8m●户型一层可局部扩大基底，二层形成露台赠送，一层扩大计容面积控制在10㎡之内13.7m13.0m18.7m230T125.2m26.9m135+135160+160●一层户型配置地下室●顶层户型预留可上至屋面的楼梯13.8m13.7m●

230户型需结合总图情况综合考虑方案可行性，创新研发两个方向以拔高项目整体调性：2梯2户(

270度采光)；1梯1户(360度采光)29m180+18037.2m230+230关键词

“货值最大化——产权面积大于计容面积”基础信息规划产品条件总结住宅产品赠送率决定地上货值！在新规条件下，产权面积大于计容面积时，阳台按15%面积做足且一层赠送10㎡计算得出单元数为29.8个即总图货值最大化的情况，需排布单元数为30个设计初探方案强排230产品

T2方向进行初步强排230产品

T1方向进行初步强排设计初探方案初步对比230两种产品的总图形式对比230——T2产品230——T1产品vs67.1m42m54.2m73.5m

花园尺度偏小

总体布局通透性不足

中心花园尺度大

中轴视线通廊通透

主入口中轴不居中，仪式感较弱

产品过于均质，不够亮眼

打造中正楼王体系，楼王产品360度采光

入口偏小设计初探方案提升府系大门

进出有仪主入口尺度优化10m

入口尺度23m不满足府系仪式感

通过街角户型的创新，入口尺度增加到30m设计初探配套落位配套落位6.3m10.7m

南侧会占用主要日照面，不考虑

东侧道路等级较低，放在东北角影响最小地上物管用房地下物管用房垃圾用房总平面图（230楼王方案）规划展示户型户数

户数比要求比例17.00%45.00%30.00%8.00%面积面积比10.89%51.41%28.52%9.18%T2-135

48

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24总计6.70%358

100.00%

100.00%56211.4100.00%注：综合考虑一层及顶层面积增加，配比中180适当减少设计深入规划指标金茂锦江幸福梅林56亩地块项目技术经济指标表一、规划建设净用地面积(参与容积率和建筑密度计算)37606.28㎡98703.42㎡56654.42㎡56409.42㎡99.65%二、规划总建筑面积（一）地上建筑面积1.地上计入容积率的建筑面积（1）住宅56211.42㎡占计容建筑面积的比例（2）地上物管用房（含不小于30m²业主委员会活动室）2、地上不计入容积率的建筑面积（1）垃圾用房198.00㎡245.00㎡45.00㎡（2）架空空间200.00㎡（二）地下室建筑面积及层数2层42049.00㎡1、地下机动车库2、地下物管用房3、设备用房面积4、住宅（储藏间）三、容积率22821.00㎡198.00㎡2030.00㎡17000.001.50四、基底面积9116.00㎡24.24%11281.88㎡7897.32㎡30.00%677辆五、建筑密度六、总绿地面积（二）其他绿地面积七、绿地率八、机动车位（一）地下停车位总数1、住宅停车位2、物管用房停车位九、非机动车位总量（一）地上停车位总量677辆674辆3辆566辆566辆562辆4辆住宅停车位物管用房停车位其中（二）地下停车位总量0辆住宅停车位0辆其中物管用房停车位0辆十、全民健身活动场地十一、市政设施预留点位十二、日照分析374.74㎡30.00㎡日照分析的依

《成都市规划管理技2017版日照分析所使用的分析软件Ts8.0据及标准术规定》本地块住宅建筑面积为56211.42㎡。符合拟建建筑自身以及对周边用地、周边已建建筑的日照影响日照分析结论《成都市规划管理技术规定》（2017)的要求。满足《成都市规划管理技术规定》（2017）的要求。十三、建筑主要色彩备注：（1）根据《行政许可法》，建设单位如实申报各项经济指标，并对指标的真实性与报建图纸内容的相符一致性负责。（2）建设单位承诺：分期建设的各类数据真实有效，并严格按分期建设总体方案图的标注内容实施。设计深入价值再挖掘进一步挖倔产品价值体系屋顶赠送楼王占花园一层送庭院顶层送屋顶地上门厅面积增加储藏室地下室赠送地下车库地下车库地下门厅地下门厅储藏室地下车库地下车道地下车库

楼王230产品360度采光，景观视线通透，

一层送地下室，送庭院,首层每户增加10㎡，同时增加二层附加值

顶层通过出屋面楼梯间赠送屋顶，每户增加5㎡，共增加285㎡面积，相当于0.15单元

户均上浮3㎡，增加1020㎡，0.53单元具备溢价能力

230楼王产品面积段可扩大到270

230扩大至270后，增加1200㎡面积，相当于0.6单元总计减少1.28单元设计深入价值再挖掘进一步挖倔产品价值体系从29.8单元减少至28.52单元，得到一张更金茂府的总图！

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园——花园尺度65m*150m

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派65m150m30m设计深入价值再挖掘进一步挖倔产品价值体系从29.8单元减少至28.52单元，得到一张更金茂府的总图！根据武侯金茂府经验

花园价值＞朝向

南侧楼王需镜像朝向花园6F6F6F楼栋镜像朝向花园设计深入展示区选址展示区基础条件分析周边现状道路暂时均不完善，南北区展示均有可能，需进一步确认道路修建情况明确展示区位置

基地南侧与东侧的现状道路为初步建成状态，与西侧城市主干道接通的位置，接通时间不可预计——方案①

基地北侧没有现状道路，需与北·②侧现状道路修一段路接通SITE——方案②·未接通①设计深入展示区选址展示区落位①

展示区位于南侧，结合出入口设置②

展示区利用轨交控制线范围设置于北侧vs

结合中央景观提升整体品质，

借用地铁退界场地作为情景打造南面可达性好

由于南面仍需设置主入口，需在北侧打造形象入口，去掉单元需在内部补齐，对花园品质有影响，楼王数量少1单元设计深入规划展示规划初步展示方案一方案二

展示区位于南侧

5栋270楼王

展示区位于北侧

4栋270楼王设计深入（270楼王方案）规划展示方案一户型户数48户数比

要求比例面积面积比T2-135T2-160T2-180T1-270总计14.08%56.30%21.11%8.50%17.00%

6336.58

11.27%45.00%

29762.3

52.95%30.00%

12600.9

22.42%19272298.00%7511.35

13.36%341100.00%

100.00%

56211.1

100.00%注：综合考虑一层及顶层面积增加，配比中180适当减少设计深入（270楼王方案）规划展示方案二户型户数48户数比

要求比例面积面积比T2-135T2-160T2-180T1-270总计13.79%51.72%27.59%6.90%17.00%

6192.48

11.02%45.00%

27361.8

48.68%1809630.00%8.00%16513

29.38%6144.24

10.93%24348100.00%

100.00%

56211.5

100.00%注：综合考虑一层及顶层面积增加，配比中180适当减少鸟瞰规划方案展示中轴透视规划方案展示内部透视规划方案展示规划解析产品落位产品落位原则中心景观利用最大化户型分布原则：•

中央楼王布置270大户型•

临中心花园设置180户型6F6F6F•

外围布置160、135户型•

楼间距较近的位置布置最小的135户型6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F6F户型户数48户数比面积面积比6F6FT2-135T2-160T2-180T1-270总计14.08%

6336.58

11.27%56.30%

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13.36%6F19272270180160135配套6F29341

100.00%

56211.1

100.00%规划解析产品落位楼栋朝向选择160—正面入户得房率83%180—正面入户得房率83%160—背面入户得房率86%160—正面入户得房率83%180—背面入户得房率86%正面入户得房率低，如相同套内面积，则套型面积增加4㎡。但主朝向面对大花园，回家感受较好背面入户得房率高，但部分建筑主朝向面对地块外侧规划解析景观分析核心景观体系65m100m环线景观中心景观组团景观景观主轴景观次轴规划解析景观分析核心景观体系架空景观乐活跑道全龄乐园童趣天地下沉会所景观会客厅规划解析入户序列所有户型均从花园进入入户大堂，保证入户体验组团景观社区出入口中轴景观单元入户规划解析入户序列入口场景流线人行流线机动车流线快递投递流线围墙闸机管理快递代收点地库出入口门卫规划解析赠送空间1.7万方地库赠送研究地下室赠送计算单户占地

赠送（不含大堂）

户数3.15m3.15m3.15m3.15m3.15m户型赠送面积

户型赠送T2-135T2-160T2-180T2-270129151171256832124135.4151.2180.62411083.24838.42167.29052.818105.63.25m3.0m2.9m4.15m住宅正投影赠送面积（含阳台）及地上门厅储藏室夹层面积可达1.7W1.2m3.7m1.2m3.7m3.7m5.0m地下车库地下车库地下门厅

储藏室地下车库3.7m3.7m3.7m地下车库地下门厅地下车库地下赠送规划解析赠送空间庭院赠送研究庭院绿化景观

消防车道

庭院4.6m

4m14m3.6m1.8m规划解析竖向分析竖向设计按照四至道路最高点的标高，土方抬高1m为场地标高1-1场地剖面图2-2场地剖面图1487.29486.6322488.30地上&地下门厅储藏室486.0486.65采光井1地下停车规划解析消防分析消防道路最小化设置138.58m尽量减少对景观的影响消防车道消防出入口规划解析日照分析满足“

《成都市城市规划管理技术规定》第3.1.2条：每套住宅至少应有一个卧室或起居室（厅）大寒日日照不低于2小时”的要求0-1小时1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时5-6小时P

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区选址分析示范区位于南侧示范区位于北侧?优：中正礼仪，尺度适宜，层次丰富；优：中轴位置具有仪式感；与楼王互动性强，前期与未来大区展示兼顾北侧规划有绿化带，前场景观空间层次丰富劣：前场停车空间局促劣：未来作为主入口归家面向楼栋北侧，视觉感受不理想示范区与楼王互动弱营造方式方式一：利用住宅底层方式二：利用架空层方式三：利用地下空间可结合后期功能最大限度减少拆改售楼处内部空间布局自由示范区形象受住宅造型限制上部结构影响内部功能布置后期涉及较大拆改负一层货值损失上部结构影响内部功能布置后期涉及较大拆改地上独立打造昭示性形象√售楼处选址未来归家主轴上布置下沉庭院，一定程度影响体验样板间动线过长下沉庭院组织于侧向花园，弱化影响样板间动线集中便捷√售楼处地下范围采光庭院样板间样板间动线极小场景下的破题策略引人入胜路径转折借景框镜豁然开朗示范区策划显

大区形象借

意境小品藏

景观廊架引

入口形象示范区总图示范区用地面积：4100㎡售楼处面积：1120㎡其中：地上85㎡，地下1035㎡（含155㎡科技馆）保留大区景观面积：3600㎡售楼处平面舒适雅致尊贵层次comfortelegancepreciouslayer因与众不同的优雅而传世亮相引导掩藏转折气质借景显现改造与保留展示阶段未来交付保留为归家大堂组团花园保留为大区景观模块改造为地库口设置入口闸机设置门卫及快递恢复为行道树后期作为大区主入口最小化改造示范区对比示范区位于南侧示范区位于北侧示范区动线合理样板间动线及大区景观体验优未来大区入口体验佳示范区前场体验优样板间动线及大区景观体验过长未来大区入口体验欠佳P

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略规范条件规范解读

阳台设备平台

飘窗

设备平台不计容飘窗不计容阳台按水平投影的1/2计容≤1.8m≤0.7m设备平台≤0.7m住宅建筑飘窗住宅建筑房间不限阳台≥0.45m1.

阳台进深不限1.

除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（包含但不限于各类形式的空调板、花池、构造板、抗震板等装饰构件或结构构件）的进深不宜大于0.7米，且连续长度不宜大于1.8米。住宅建筑不宜设置除结构构件以外的附属构件。1.

结构净高小于

2.1

米的凸（飘）窗，不计入计容建筑面积2.

每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板等）的水平投影面积不大于该套住宅套型总建筑面积的15%。2.

飘窗窗台与室内楼地面高差不得低于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.7米3.

景观阳台封闭，生活阳台可不封封闭，其中封闭阳台的半面积不低于户型总面积的5%。（甲方诉求）规范总结阳台：没有进深要求，水平投影不大于该套型总建筑面积的15%设备平台：的进深不宜大于0.7米，且连续长度不宜大于1.8米飘窗：凸出外墙宽度不得大于0.7米外部环境三胎政策防疫收纳原则①

重新定义餐厨功能②

三分离卫生间①

入户必要的清理及消毒②

独立的隔离套间设计③

多功能厅设置，居家办公免干扰①

入户玄关收纳②

卧室衣帽间，巨量收纳③

家政阳台设置储物柜，高效生活③

可变空间适应家庭成长！诉求拔调性创新提升可售面积露台赠送270平方米（产权面积）•

二层露台赠送户内楼梯至地下室户内楼梯上至屋面金茂府科技系统精装交付•

封闭景观阳台•

首层楼梯下地下室•

顶层楼梯出屋面•

24小时新风及毛细管网系统•

净宽不小于350新风井、回风井？设计思考微创新阳台封闭提升可售面积一二层形成退台，有面积赠送户内楼梯至地下室135/160/180平方米（产权面积）•

封闭景观阳台•

首层楼梯下地下室户内楼梯上至屋面•

顶层楼梯出屋面结合玄关设计新风井及回风井客厅、卧室、卫生间、厨房尺寸适宜•

24小时新风及毛细管网系统•

净宽不小于350新风井、回风井产品解析——270m²，层高3.15m270——D户型总图索引1800㎜1800㎜改造前：双厅四卧两套房三卫改造后：三厅四卧两套房三卫户型赠送：19.26㎡（封闭阳台后期可直接改造为客厅空间）户型特点：一梯一户（公区270°观景，360°融景）动静分区双流线1800㎜8700㎜多功能大尺度社交厅豪华主卧套开敞阳台封闭阳台D-270单元户型面积（改造后270）套内面

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总套内

单元总建

套型建设备平

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阳台及设备平

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改造后产权

封闭阳

赠送户型

产品类型4+1房两厅积面积

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筑面积

筑面积

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面积

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梯户比一梯一186.79

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206.05

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19.2614.95%33.66

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7.6%D-1四卫户独立双孩房Park

House仪式玄关柜小大人专属双孩房，独立自主小天地——

超大公区让互动无界限双频收纳消杀空间女神穿搭馆衣服搭配空间生活小阳台

一梯一户收纳、晾晒两不误

动静分区双流线

LDKG超大一体化公区

复合卧室体系书海遨游区从忙碌生活中逃离的休憩之所超级岛台视线陪伴的洄游空间阳光老人卧独立安静的套房式老人卧家庭影音厅社交补给站其乐融融的家庭共享空间孩子的兴趣天地父母的休闲娱乐老人的休憩天地产品解析Park

House——动静分区双流线——

超大公区让互动无界限2000㎜1200㎜静区动区动静分区双流线卧室流线客入流线家政流线入户放置随身物品入户放置随身物品进入卫生间洗手鞋子、外套、包包等放入带紫外线消毒玄关柜进入卫生间洗手进入厨房卧室流线客入流线家政流线进入房间进入客厅产品解析Park

House——LDKG超大一体化公区——

超大公区让互动无界限8500㎜LDKG超大一体化公区

L——全景式会客厅联通大面宽阳台，可视角度无限放大

D——可融入餐厨可融入餐厨区，互动交流无压力

K——沉浸式中西厨岛台及灶台向公区开敞，可视可交流

G——转角大阳台全开敞休闲区,可纳入客厅活动产品解析Park

House——复合卧室体系——

超大公区让互动无界限3000㎜3100㎜3000㎜

1200㎜1900㎜2400㎜4100㎜2000㎜3600㎜露台区域复合卧室体系位于二层，赠送进深为1600㎜，爸爸可以在这儿吸烟区，妈妈也可以在这儿晒太阳主卧套设计一体式书房，独立衣帽间，主卫奢华五件套老人卧设计进深尺度大，空间灵活，可根据需求设置两张单人床，独立卫浴，符合老年人生活起居习惯3F主卧2F主卧独立双孩房二层露台首层阳台1600㎜北侧双次卧可作为儿童房使用，有独立的衣柜、书桌，满足儿童的起居需求1F主卧三期户型回顾户型面积178户型面积154户型面积房间配比

四+1房两厅三卫

四面宽房间配比

四房两厅二卫

四面宽房间配比

三房两厅二卫

3.5面宽产品解析——180m²，层高3.15m180——C户型总图索引改造前：4+1房2厅2.5卫改造后：5房3厅2.5卫户型赠送：13.75m²（赠送包括阳台、设备平台）户型特点：超大客厅/开间长达7.35+3.1m双台盆、三分离式公卫兼用功能套房X可变空间开敞阳台封闭阳台豪华主卧套C+C-170拼170单元户型面积（改造后180+180）套内面

阳台投

总套内面

单元总建

得房

套型建设备平

赠送面

阳台及设备平

封闭阳台

改造后产权

封闭阳

赠送

梯户户型C-1C-2产品类型4+1房两厅2.5卫4+1房两厅2.5卫积

影面积

积

筑面积

率

筑面积

飘窗

台积台投影占比

面积面积

台占比

率

比138.78

24.37

150.97138.78

24.37

150.97173.46

0.00

1.26

13.4514.8%14.8%20.41

183.66

5.9%

7.8%20.41

183.66

5.9%

7.8%87.03%一梯二户346.91173.46

0.00

1.26

13.45产品解析——180m²，层高3.15m•

“独立而亲密”的生活美学电梯入户极大公区步入式衣帽间+主卫5件套双台盆多功能+收纳+消毒+无边界交流+干湿分离+可变形4123451独立玄关LDKG一体化共享空间轻奢主卧“三分离”式公卫系统X可变空间23•

空间展示5封闭阳台计一半面积户型配置：4+1房2厅2.5卫建筑面积：约180m²赠送面积：约13.75m²非封闭阳台

计一半面积设备平台

不计面积户型对比——180m²，层高3.15m三期户型——产品回顾现户型——产品力再升级2233411455X66空间1.玄关2.厨房3.公卫4.主卫5.公区6.阳台•

增加消杀动线•

增加进深••升级为双台盆，三分离式公卫升级为酒店式主卫，带豪华5件套•

无限界超大公区升级为三面宽大阳台，并设置X空间•户型亮点——180m²，层高3.15m5

公区1阳台6玄关4

主卫2厨房3公卫全周期可变X空间——180m²，层高3.15mX=……X=成都人的麻将房X=爷爷的园艺室X=家人的家政空间产品解析——160m²，层高3.15m160——B户型改造前：4房3厅2卫改造后：5房3厅2卫总图索引户型赠送：8.48m²（赠送包括阳台、设备平台）户型特点：超大客厅/开间长达7+2.5m双台盆、三分离式公卫舒适主卧套X可变空间开敞阳台封闭阳台亲子第三厅B+B-154拼154单元户型面积（改造后160+160）阳台投

总套内

单元总建筑

得房

套型建

设备

赠送

阳台及设备平台

封闭阳台

改造后产

封闭阳台

赠送

梯户占比户型

产品类型

套内面积

影面积

面积面积率

筑面积

飘窗

平台

面积投影占比面积权面积率比4房三厅两卫

119.814房三厅两卫

119.8122.88

131.2522.88

131.25153.22

0.00

0.00

11.4414.93%18.39162.426.0%7.5%B-1B-285.66%一梯二户306.44153.22

0.00

0.00

11.4414.93%18.39162.426.0%7.5%产品解析——160m²，层高3.15m•

“独立而亲密”的生活美学电梯入户极大公区双台盆多功能+可变形多种属性+收纳+消毒+无边界交流+干湿分离3412345独立玄关LDKG一体化共享空间第三厅“三分离”式

X可变空间公卫系统1•

空间展示25封闭阳台计一半面积户型配置：4+1房3厅2卫建筑面积：约160m²赠送面积：约8.48m²非封闭阳台

计一半面积户型对比——160m²，层高3.15m三期户型——产品回顾现户型——产品力再升级332211•

升级为三面宽大阳台，并设置X空间1.创意空间2.第三厅3.子女房•

优化第三厅，丰富生活空间•

子女房面宽均3.1米户型亮点——160m²，层高3.15m子女房面宽均3.1米创新优化“第三厅”32增加麻将空间1产品解析——135m²，层高3.15m135——A户型总图索引改造前：4房3厅2卫改造后：4房3.5厅2卫户型赠送：7.38m²（赠送包括阳台、设备平台）户型特点：小户型，大公区三分离式公卫舒适主卧套开敞阳台封闭阳台X可变空间B+A-155拼120单元户型面积（改造后165+130）产品类

套内面

阳台投影

总套内面

单元总建套型建赠送面

阳台及设备平

封闭阳台

改造后产

封闭阳

赠送

梯户户型型积面积积筑面积

得房率

筑面积

飘窗

设备平台

积台投影占比面积权面积

台占比

率

比四房三119.85

22.88

131.29155.74

0.00

0.00

11.4414.7%18.39

164.93

5.9%

7.3%B-1

厅两卫三房三84.30一梯二户277.32%93.42

18.15

102.50121.58

0.00

0.009.0814.9%13.66

128.41

5.6%

7.5%A-1

厅两卫户型解析+对比小户型大突破•

通过对空间的重新合理设计，小户型也能拥有大横厅。——135m²，层高3.15m三期户型——产品回顾现户型——产品力再升级封闭阳台计一半面积户型配置：3+1房2厅2卫建筑面积：约135m²赠送面积：约7.38m²非封闭阳台

计一半面积产品溢价——首层私家花园示意图160+160（庭院平均面积约：90.1㎡）38.4㎡（不含采光井）38.4㎡（不含采光井）9.6m3.5m5m9.6m3.5m5m160户型南庭院4.25m3.6m4.25m13.5m3.6m13.5m51.7㎡（不含采光井）51.7㎡（不含采光井）图例地上私家花园地下室（采光井）160户型北庭院产品溢价——首层入户大堂160+160北入户大堂（大堂面积：19㎡，净高：4.15m，雨棚面积：24.5㎡）6.2m6.2m1.84m4.16m19㎡3.25m4.15m3.25m0.9m3m室外

1.2m3.7m室外5m2.9m3.7m首层与入户大堂高差关系示意图图例精装完成部分入户大堂雨棚范围产品溢价——大堂效果展示160+160户型北入大堂6.2m1.84m4.6m4.16m6.2m大堂面积：19㎡（不含疏散楼梯），净高：4.15m，雨棚面积：24.5㎡图例精装完成部分入户大堂产品溢价——首层私家花园示意图私家花园赠送原则：1、南侧入户花园最小进深为2.4m，北侧花园沿街最大进深为6.0m；2、户型庭院赠送面积微差依不同位置而变化。3、首层赠送地下室（采光井）120.1㎡（不含采光井）120.1㎡（不含采光井）170.3㎡（不含采光井）12.6m2.1m12.6m2.1m10.2m3m3m3.6m22m20.9m2.1m20.9m2.1m2.6m2.6m4.2m2.4m16.5m16.5m23.9m180+180（庭院平均面积约：

120.1㎡

）270（庭院平均面积约：170.3㎡

）图例地上私家花园地下室（采光井）产品溢价——首层入户大堂7.8m7.4m1.8m4.34m7.7m1.8m6.0m

5.3m（大堂面积：29.7㎡，净高：4.15m，雨棚面积：14.04㎡）

（大堂面积：32㎡，净高：4.15m，雨棚面积：13.86㎡）图例精装完成部分入户大堂雨棚范围产品溢价——270户型赠送分析首顶层赠送屋顶露台3.15m3.15m3.15m赠送原则：1、首层赠送两层地下储藏室；2、二层客户赠送露台。3、顶层客户赠送屋顶露台。3.15m3.15m二层赠送露台3.15m3m首层赠送地下室2.9m首层赠送地下室图例地下室二层露台屋顶露台户型级差表户型各功能空间符合级配要求，资源占有率依次增多。本案产品级配户型客、餐厅面宽6.40客、餐厅进深主卧面宽

南次卧面宽

北次卧面宽135户型160户型180户型270户型6.056.403.553.903.906.40/3.203.203.003.207.00/7.3/4.88.7/5.49.503.103.8011.60户型信息户型面积270户型面积180房间配比4+1房两厅四卫房间配比4+1房两厅2.5卫户型面积160户型面积135房间配比四房三厅两卫房间配比三房三厅两卫竞品分析建发央玺人居九林语绿城凤栖鹭鸣禹州晏山河禹州晏山河绿城凤栖鹭鸣建发央玺SITE周边竞品分布人居九林语竞品分析——130-160面积段绿城凤栖鹭鸣（131㎡）禹州晏山河（155

㎡

）建发央玺（154㎡）人居九林语（143㎡）面积配置1

5

5

㎡面积配置1

5

4

㎡4房2厅2卫3面积配置1

4

3

㎡4房2厅2卫4面积配置1

3

1

㎡3房2厅2卫34

+

1

房

2

厅2

卫3南向面宽厅形式套房数主卧南向面宽厅形式套房数主卧南向面宽厅形式套房数主卧南向面宽厅形式套房数主卧横厅1111西南向4.7*3.8西南向3.85*3.3东北向3.1*3东南向5.4*3.5西北向3.4*3.1东南向4.4*3.5东南向7.2*3.8西北向4.6*3.05东南向2.8*3.3南向3.95*3.5南向3.8*3北向3.3*3次卧1次卧2其他次卧1次卧2其他次卧1次卧2其他次卧1次卧2其他竞品分析——同面积段产品对比建发央玺（154㎡）本案产品（160㎡）3.1M3.1M3.2M3.1M31127.0M3.1M3.5M2隔断麻将厅后4.3M3.7M7.1M隔断麻将厅后4.5M4房2厅2卫4房3厅2卫竞品分析——170-190面积段绿城凤栖鹭鸣（179㎡）建发央玺（170㎡）人居九林语（183㎡）面积配置1

7

9

㎡4房2厅3卫4面积配置1

8

3

㎡4

房

2

厅

3

卫3面积1

7

0

㎡配置4房2厅2卫南向面宽厅形式套房数主卧南向面宽厅形式套房数主卧南向面宽厅形式套房数主卧4横

厅横

厅横厅211南向5.5*3.55北向3.8*3.45南向5.4*3.4西南向6*6.4东北向3.6*3.4东北向3.6*2.8东北向3.6*3.15东南向6.9*5.35西北向4.1*3.4东南向4.1*2.9次卧1次卧2其他次卧1次卧2其他次卧1次卧2其他竞品分析——同面积段产品对比建发央玺（170㎡）本案产品（180㎡）3.0M3.0M2.9M3.1M22114.0M3.9M3.1M7.0M7.35M隔断麻将厅后4.3M33隔断麻将厅后7.35M4房2厅2卫4+1房2厅2.5卫竞品分析——190以上面积段绿城凤栖鹭鸣（276㎡）禹州晏山河（199

㎡

）建发央玺（194㎡）人居九林语（226㎡）面积配置2

7

6

㎡4+1房2厅4卫6面积1

9

9

㎡4+1房2厅3卫3面积1

9

4

㎡4房2厅3卫4面积2

2

6

㎡4房2厅3卫4配置南向面宽厅形式套房数主卧配置南向面宽厅形式套房数主卧配置南向面宽厅形式套房数主卧南向面宽厅形式套房数主卧边厅横厅边厅2111南向6.5*5.6南向5.6*3.1北向3.35*5.5南向3.5*3西南向6.5*3.8西南向3.1*3西南向3.1*3东北向3.85*3.3东南向9.9*4西北向4.5*3.2东南向3.2*3.2西南向5.3*7.05东北向7*3.2东北向7*3.1次卧1次卧2其他次卧1次卧2其他次卧1次卧2其他次卧1次卧2其他竞品分析——同面积段产品对比绿城凤栖鹭鸣（276㎡）本案产品（270㎡）3M3.1M3.35M3318.5M227.1M4.0M3.2M3.1M3.6M6.2M4+1房2厅四卫4+1房2厅4卫标准层平面图总图索引D-270单元户型面积（改造后270）套内面

阳台投影

总套内

单元总建

套型建设备平

赠送

阳台及设备平

封闭阳

改造后产权

封闭阳

赠送户型

产品类型4+1房两厅积面积

面积

筑面积

筑面积

飘窗

台

面积

台投影占比

台面积面积台占比

率

梯户比一梯一186.79

38.52

206.05

246.17

252.84

0.00

0.00

19.26

14.95%33.66

269.67

6.7%

7.6%D-1四卫户标准层平面图总图索引C+C-170拼170单元户型面积（改造后180+180）设备平

赠送面

阳台及设备平

封闭阳台

改造后产权

封闭阳

赠送

梯户筑面积

率

筑面积

飘窗

台

台投影占比

面积

面积

台占比

率

比套内面

阳台投

总套内面

单元总建

得房

套型建户型C-1C-2产品类型4+1房两厅2.5卫4+1房两厅2.5卫积

影面积

积积138.78

24.37

150.97173.46

0.00

1.26

13.45173.46

0.00

1.26

13.4514.8%14.8%20.41

183.66

5.9%

7.8%20.41

183.66

5.9%

7.8%87.03%一梯二户346.91138.78

24.37

150.97标准层平面图总图索引B+B-154拼154单元户型面积（改造后160+160）阳台投

总套内

单元总建筑

得房

套型建设备

赠送

阳台及设备平台

封闭阳台

改造后产

封闭阳台

赠送

梯户户型

产品类型

套内面积

影面积

面积面积率

筑面积

飘窗

平台

面积投影占比面积权面积

占比率

比4房三厅两卫

119.8122.88

131.25153.22

0.00

0.00

11.4414.93%18.39162.426.0%7.5%B-1B-285.66%一梯二户306.444房三厅两卫

119.8122.88

131.25153.22

0.00

0.00

11.4414.93%18.39162.426.0%7.5%标准层平面图总图索引B+A-155拼120单元户型面积（改造后165+130）产品类

套内面

阳台投影

总套内面

单元总建套型建赠送面

阳台及设备平

封闭阳台

改造后产

封闭阳

赠送

梯户户型型积面积积筑面积

得房率

筑面积

飘窗

设备平台

积台投影占比面积权面积

台占比

率

比四房三119.85

22.88

131.29155.74

0.00

0.00

11.4414.7%18.39

164.93

5.9%

7.3%B-1

厅两卫三房三84.30一梯二户277.32%93.42

18.15

102.50121.58

0.00

0.009.0814.9%13.66

128.41

5.6%

7.5%A-1

厅两卫P

A

R

TS

T

Y

L

EC

O

N

T

R

O

LF

I

V

E风

貌

控

制外在形象属性标识性尊贵感精致化内在精神属性空间体验细节感受新一代金茂府系作品不止是对外在形象的追求更代表对美好生活的探索立面生成简约形象强化窗框极致景观强化中心立面形象立面形象向经典致敬

因细节传世雕刻光影层次材质分析深灰色质感涂料浅米色仿石多彩漆浅米色毛石质感涂料蓝灰色中空玻璃蓝灰色夹胶玻璃深灰色型材窗套香槟色型材立面细节落地玻璃通透景观窗框塑造立体感外挂栏板简洁质感内凹开启扇强化景深毛石纹路丰富层次成本控制近景看细节远景看调性主墙面采用仿石多彩漆，保证大面效果顶部采用EPC及土建线脚，保证远观层次金属型材窗框强化细节立体效果，提升立面空间感基座线脚采用型材收边，提升近人尺度精致感成本控制统一型材截面，一次开模复制性强落地窗保证室内效果，防火玻璃栏杆内置保证室外效果优化节点类型控制成本单扇窗户控制4㎡以下，减少开启及框料，优化成本细节意向细节意向空中庭院艺术质感阳台可作为标识形象亮点大堂意向现代主义精致细节，艺术化品味塑造其他意向：硬朗的建筑质感其他意向：温润的流动体验P

A

R

TC

O

S

T

EC

O

N

T

R

O

LS

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X成

本

控

制成本控制COST

CONTROL规划成本控制造型成本控制地下成本控制C

I

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R

FA

C

EE

N

T

R

A

N

C

EU

N

D

E

R

G

R

O

N

D规划成本控制多层次考虑

多角度控制楼栋摆放整齐化：土地开挖最小化：建筑形体方正，住宅楼南向，尽量拉齐以道路四至最高点抬高1m为场地正负零，尽量减少地库开挖量楼栋高度统一化：土地价值最大化：全洋房，减少结构成本及开发成本合适位置摆放合适的产品，提升土地溢价造型成本控