高新六路地块可行性分析报告

★聲明：本報告需要嚴格保密西安高新六路地块可行性分析报告四、项目整体定位及发展方向二、项目区域价值分析三、公寓类项目市场分析一、地块基本状况分析五、项目投资及经济测算報告目錄地块基本状况分析项目基本经济技术指标：占地：约15亩容积率：6.0总建筑面积：约其中：公寓约

商业约地下室：约㎡地下车位：约个高新六路科技五路茶张村路科技六路本案团结南路沣惠南路西工大软件园高新第二学校枫林意树丈八街道办精英光电地块分析区域价值分析区域版块分析高新一期高新二期高新新区木塔国际城区曲江新区长安新区项目所处地块位于高新新区，是高新区三次发展的延展区域，未来将聚集众多企事业单位区域版块分析7高新中央商务区（简称高新CBD），是西安高新区二次创业中五大功能园区之一，西安高新管委会的永久总部，集办公、会展、酒店、商业、居住、文化、娱乐等多重功能为一体的现代化都市副中心，总投资将达到300亿元。2.2平方公里高新CBD能量裂变，将提升15平方公里高新区产业能级，助推35平方公里西安高新区产业能级全面升级，进而撬动1000平方公里的西安，迈向国际大都会区域集商务办公，商业，休闲娱乐于一体的重要发展区域，其扩张速度及经济能力位居西安第一项目处于高新区核心地段，交通十分便利，道路的通达性良好地块交通便利，高新商务办公集中区域、高新核心区、文教区等在五分钟车程之内电子城文教区，抵达飞机场35分钟；地块周边临科技六路、唐延路和团结南路，处于交通的枢纽地位。太白南路唐延路丈八北路丈八东路西万路绕城高速西三环子午大道唐延路现状8交通分析9高新核心区高新CBD西安老城区西安文化区经济开发区二环城东区高新区中轴区位，15分钟交通网络，本案具备全面的辐射效应咸阳机场城西中心区9项目交通分析科技六路茶张村路科技五路科技三路科技四路高新六路团结南路沣惠南路项目靠近科技六路，沣惠南路两条高新主干道。公路交通发达，公共交通系统发展不太成熟，有：707,35,29等11高新区域发展是西安市城市发展中一个先锋区域，整体环境先行的典范，通过这个集交通枢纽、景观绿化及人文地标为一体的干道，迅速提升了整个高新区二期的形象和开发进度，而本区域内的地产开发，拥有先天的环境优势和配套优势，不需要人为延长开发周期已具有了成熟的人居、商务环境。唐延路城墙公园西大桃园校区高新一小杰座广场世纪金花真爱宝力豪爱家金鹰戴维斯香格里拉志诚·丽柏高新一中新纪元二环商务餐饮带易初莲花百安居西安软件园高科技产业园华润万家高新区是中高端写字楼、酒店、商业以及中高端楼盘集中区，区域发展成熟，各项配套齐全香格里拉世纪金花金鹰购物广场区域配套西工大科技园水晶岛国际酒店橡树街区洛克大厦迈科国际项目地处唐延路商务圈，集中了高新区上千余家企业和事业单位，正在形成酒店集群汇金国际唐延路因唐城墙遗迹而得名，目前全长3.5公里，总宽185米，绿化带就占115米，两边分别为40米、30米的快车道，是高新区一期和二期开发的连接地带。唐延路被喻为高新区发展的脊梁，是因为唐延路不仅地理位置、环境，更是因为已经承载了高新区产业发展的未来之势。奥林匹克中心和木塔寨公园已经成为热衷之地；枫叶新都市、枫林绿洲、杰座、华晶商务广场、迈科国际、旺座现代城等著名社区和高档写字楼的崛起；国际连锁超市易初莲花等。12區域配套区域分析项目周边多为国有企事业单位以及科研单位，并成长出多个高端社区和写字楼。区域正处于积极的发展之中。丈八街办事处精英光电枫林意树新长安橡树街区政府机关公路勘察设计院数字空间斯坦公司食品监督管理局西安建筑科技专修学院项目周边云集国有企事业单位和高端社区，区域处于高速成长中距离项目2公里范围内，集中了号称“城市绿肺”的高新区五大公园，景观资源丰富永阳公园：2005年3月动工，占地约12万㎡，由“四广场”、“二山”、“一水”构成。木塔寺公园：一期占地约37.35亩，为唐代木塔寺遗址修建，又称为“木塔寺遗址公园”西安新纪元公园座落在诸多写字楼的怀抱中，花草树木很多，布局合理，有简单的健身器材、秋千等。算高新区的“绿色氧吧”。奧林匹克公園：1997年8月31日正式兴建，总投资1.3亿元，总面积18259平方米。陝西賓館：在西安西南角，原为唐代一条人工渠，建于唐代天宝年间，此渠除了供给长安城生活用水，负担从秦岭南麓汉江运往长安货物漕运任务。唐城墙遗址公园(即唐长安城城墙)东西长约9700余米，南北长约8600余米，周长约36公里；14區域景觀项目地脉挖掘：1、古代地脉：东临永阳坊和和平坊，永阳坊位于唐长安城的西南方向，坊内有两大国家级寺庙：木塔寺和大总持寺；南临丈八沟，民间传说是腾龙之地；2、现代地脉：西安城市中心最大的绿地——唐城墙遗址公园；高新区城市发展的核心中轴：北接新城，南控CBD；依託深厚城市地脈和文脈，區域未來將成為融合現代與古典結合的國際城區唐城墙遗址公园15地脈分析本案属于城市核心区中等体量项目，周边发展成熟，生活配套完善，交通便利有利因素：项目属于西安市高新区重点打造的商务办公、高端居住和产业开发的重点区域；充分利用区域交通、景观、历史文化资源，打造中高端创新型豪宅；随着政府对片区的建设，区域发展前景良好。不利因素：项目地块形状不规则，产品规划受限；项目容积率、建筑密度比较大，将影响项目的高端形象；项目属性：区域属性：城市核心区项目处于高新软件产业园区，区域开发成熟，景观资源丰富，道路通达性良好，交通便利；高端产品市场稀缺区域市场以中高端豪宅为主，中高端产品供应量有限，市场竞争情况一般；城市重点的发展区域唐延路沿线是西安市中高端写字楼、事业单位和中高端小区集中区域，区域开发成熟，生活配套完善；核心区中型项目地块形状不规则项目属于城市核心区高中型项目，主要特点是高容积率、高密度；项目地块呈椭圆形状，不规则，产品规划受限制；总结分析开发商品牌实力一般开发商的高端产品开发经验相对不足，需要加强核心竞争力；16唐延路——高新發展中軸企業總部大道木塔國際公園城旺座現代城洛克大廈CLASS公館新長安廣場邁科大廈地電大廈橡樹街區SOHO同盟滙鑫IBC都市之門質檢總局高科集團陝西投資大廈婦幼中心水晶島樂荷匯永陽公園高爾夫場省游泳中心省網球中心陝西國賓館奧林匹克公園名称面积陕西国宾馆15万㎡奥林匹克公园480亩永陽公园260亩水晶岛酒店3万㎡乐荷滙2万㎡丽斯卡酒店2.5万㎡绿地假日酒店4.5万㎡中心大廈數字大廈綠地假日酒店大唐電力唐城丽思卡酒店绿地中心锦业时代名称面积绿地中心20万㎡锦业时代10万㎡地电大厦10万㎡旺座现代城18万㎡新长安广场4万㎡洛克大厦5.7万汇鑫IBC14万㎡都市之门30万㎡数字大厦3.35万㎡迈科国际3.5万㎡CLASS公馆6.8万㎡橡树街区14万㎡SOHO同盟9.1万㎡180萬2011上半年高新区写字楼成交294124㎡，占全西安（399923㎡）的73%，同比增长34%整体市場写字楼租赁价格——写字楼租金预测，未来租金将保持持续增长的态势2010年租金2011年租金递增率2012年预测2013年预测旺座国际城50元/㎡70元/㎡40%75-8090-100旺座现代城40元/㎡55元/㎡37%60-7070-80在2011年，西安甲级写字楼的年增长幅度为20-30%。标准级写字楼租金增长幅度在40-50%。但是由于西安2011-2012年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相对萎缩，因此2010年后的3-5年内涨幅应该小于此平均值2010年租金2011年租金递增率2012年预测2013年预测都市之门10013030%135-150160-170高新国际商务中心11014027%150-160170-190租金情况2009年2010年2011年2012年地电广场旺座国际城财富中心二期唐沣国际都市之门A、B座汇鑫IBC科技路-唐延路区高新CBD区西港国际大厦林凯国际新长安广场尚品国际CLASS公馆都市之门C、D座橡树街区橡树星座高新水晶城一期绿地领海SOHO同盟锦业时代绿地智海绿地维萨瀛海粤汉国际二期高新水晶城二期CROSS万象汇一期粤汉国际一期天地源高新国际研究說明：受经济发展和土地供应影响，高新区众多写字楼将在2012年集中入市。统计时间节点为项目预计销售时间。绿地中心A、B座高新寫字樓未來2年供應量約70—90萬平米，市场供应开始放量，主要竞争集中在高新新区高科集团办公楼CROSS万象汇二期競爭市場具有原创性、创新性和开创新产品类型。市场主流需求产品，满足主要市场需求。立足高新CBD发展，打造一个具有较强原创性、创新性的市场主流化的项目。領導者绿地中心都市之门挑戰者追随者補缺者

市场主流需求下的产品填补者品牌、地段、配套规模和档次等均是市场最强者洛克大厦绿地领海锦业时代SOHO同盟旺座现代城市場定位通过分析，我们认为得天唐延路项目抢夺的“主战场”为中高端市场【得天唐延路】在中端市场上具有“临界点”的市场份额，要和领导者项目形成差异化，抢夺中高端细分市场。【得天唐延路】的核心品牌识别之一就是定位于高端写字楼市场。所以，不宜以中低端市场为主要的抢夺空间。因此，【得天唐延路】应将高端细分市场做为抢夺的“主战场”。现有的市场格局以及现有的销售结构，也证明了中高端细分市场的巨大潜力。抢位和占领空间领导者>18000图：高新写字楼市场现状图：高端市场价格挑战者>13000市場定位公寓类项目市场分析三二、公寓項目市場分析高新市场：公寓类现有产品进入销售中后期，价格持涨，城市发展新兴区以中等价位入市潜在供应1、融侨城公寓2、尚中心3、东尚·蜂鸟4、锦业时代5、得天项目6、旗远·锦樾7、莱安·逸品……现有供应A、和城B、A9公馆C、尚品国际D、绿地中央广场E、城市理想F、水晶城G：糖果HOUSE……高新核心区供应量相对不足，以品牌发展商为主，成为价格和价值的“峰值区”。高新发展新区公寓供应量增加，价格在7500-8000元/㎡，成为未来主市场供应区域，成为公寓需求的主要市场。123465ABCDE1000085008500700012000供应量约15万平米供应量约6万平米供应量约8万平米供应量约10万平米FG7现有供应：以中后期销售为主，价格上涨较大，供应量约1500-2000余套，约8-10万平米左右注：底纹为精装公寓，精装标准多在1000—1200元/平米项目名称可预售总面积当前可售面积可预售总套数当前可售套数已出售总面积

已出售总套数

目前实现销售均价尚品国际11000040000522362700001609500城市理想65524147232232630522908500A9公馆3312049283685628192312暂停销售糖果HOUSE69356.7458251971795111061766500高山流水·和城30102.8618999328200111041287300绿地中央广场2430024300540540108002407800预计2011-2012年高新区重点公寓市场放量约15-20万平米，未来面临中等价位市场分流竞争注：底纹为精装公寓，精装标准多在1000—1200元/平米项目名称总建筑面积总户数面积区间预计入市时间精装尚中心43000㎡700户50-100㎡2011年4月精装融侨城公寓35000㎡200户40-652011年3月精装东尚蜂鸟160000㎡2200户26-90㎡2011年5月精装锦业时代340000㎡1710户28-71㎡2011年4月精装得天项目130000㎡————2011年下半年未定莱安逸品243010㎡2019户（公寓400余户）60-170㎡2011年下半年精装2011年，高新区市场供应（开盘）主要集中在5、6月份，新区项目将以中低价位入市抢夺市场核心区域发展新区2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月融侨城尚中心東尚蜂鸟锦业时代锦樾莱安逸品金松地产中央广场和城项目整体定位及发展方向项目整体定位及发展方向四高新之芯·都市菁英公寓为高新知富阶层，量身打造的都市菁英公馆項目整體定位Imageprojectmarket本案主力客群，将来自于经济体系中接近层峰中上层。

其迅速积累财富的能力和魄力，