德州开发区项目物业发展建议

谨呈：德州冠宇置业有限公司德州开发区项目物业发展建议2014年3月01物业发展建议service2物业配比及规划建议道路交通体系建议园林景观建议建筑产品建议户型建议商业配套建议物业配比确定地块指标解读项目容积率为3.2，物业选择空间较小，根据用地指标和规划经验，小高层、18层高层和30层左右大高层可以被列为备选物业；别墅、洋房因开发强度过低，基本不满足项目的规划需要产品类型层数经验容积率范围别墅30.4-0.9花园洋房4-80.9-1.3小高层9-111.3-1.7高层12-181.7-2.4大高层18-332.4-3.5各备选物业的经验数值根据市场研究结论，沿街商铺价值实现能力远高于其他可售物业，在确定主高层物业之后根据动线规划，适时调整商铺体量测算数值取值分物业指标确定结合经验数值，明确各种备选物业的相应开发强度，沿街商铺与高建筑物业往往共用建筑基底，因而单独考量可开发面积：356267平米（总净地681.3亩去除146.9亩回迁区）产品类型层数容积率选择别墅30.6花园洋房71.1小高层111.618层高层182.230层高层303.5根据估算价格和物业成本设计物业配比估算模型（注：该模型为概算模型，意在明确物业配比规律，而非项目财务测算）限制条件：用地限制：X1+X2+X3≦50530.4①建筑规模限制：1.6X1+2.2X2+3.5X3≦50530.4*3.2②物业规模配比模型产品小高层18层高层30层高层容积率1.62.23.5管理和营销费用比例5%5%5%综合税率13%13%13%基准建安成本（元/㎡）180020002400配套费（元/㎡）252252252基准景观费用（元/㎡）150150150建安和景观费用涨幅3%3%3%保守基准价格（元/㎡）650061005900价格涨幅3%3%3%单方土地利润产出从单方利润产出上看，项目土地建设30层大高层和18高层对创造利润比较有利，楼层越矮其土地的利润效果越差时间/产品小高层18层高层大高层1161525703976217702758421631930295244644209431524719以期望利润最大为目标，Winqsb对利润最优解的软件测算软件模拟住宅物业规模可建用地物业类型分项占地比分项占地容积率分项总建面分项建面比建筑层数50530.4

18层高层23.0%116222.22556815.8%18大高层77.0%389083.513617984.2%30合计100%505303.20161748100.0%

/以大高层为主，配建少量18层高层，提升品质区域增强型·社区配套商业立足社区内部商业需求；与区域发展联动，兼顾外部商业需求；满足购物、餐饮以及其他日常生活需求，一站式社区商业中心；商业定位商业规模建议设置为1万平米商业规模建议项目商业类型定位社区商业类型辐射半径商业体量占比功能性要求外向型社区商业服务半径在1.5—2公里范围内，常住人口不少于10万人10％—15％商业体量大，对区域客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高中间型社区商业服务半径在1.5公里范围内5％—10％主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边内向型社区商业仅满足本社区的居民消费群5％以下基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求项目定位区域增强型商业，主要服务于社区和周边居民，兼顾周边产业人群。因而整体参照中间型社区商业设置。建议商业面积约1万㎡，占住宅社区规模的6%左右。商业物业形态建议一、二层临街商铺、多功能会所组合，拉长可售商业产品线，利于后续销售大型集中商业一层临街铺位二层临街商铺片区为刚起步的居住区，短期内人气不足，对招商、销售、经营管理都带来一定压力；大型集中商业要求面积大，租金低，最关键的是难以实现销售价值，整体价值难以最大化。一层临街商业市场需求大，有利于销售；一层商街可选择业态类型多样，有利于经营。沿市政主干道，利于商家形象展示；提高商铺投资性价比，易于经营兴旺。多功能会所可以兼顾售楼处功能，销售使用；极佳的沿街展示面，商业价值高。整体物业配比可建用地物业类型分项总建面分项建面比50530.4社区商业100006.2%小高层18层2556815.8%高层30层12617978.0%总容积率：3.2项目整体合计161748100.0%规划建议首期地块用地价值评判

住宅价值：首期地块土地价值存在差异，沿河地块自然河景优越，居住价值较高，沿大学路地块受噪音污染影响，居住价值最低首期地块较为规则，但受交通因素、景观环境影响，土地价值存在差异，整体来看土地价值西高东低，北高南低。沿河B地块河景资源优越，居住价值最高，北部A地块紧邻东西干道大学路，噪音影响较大，居住价值最低。区域河景景观道路干扰私密性交通通达性昭示性A中差差优优B优中中中中C差中中中中D中优优差差住宅价值B>D>C>AABCDABCD首期地块用地价值评判

商业价值：综合研判，商业价值最高的为A地块，其次为B地块，C、D地块商业价值略低影响商业价值的主要因素是交通的通达性、昭示性和人流量。一级地块北部A地块临近东西干道，是整体项目内部业主主要进出路段，且临近周边学校，人流量较为充足，是商业物业选址的最佳选择。二级地块西边B地块目前南北连贯，商业价值仅次于A地块。三级地块C地块商业价值四级地块D地块交通通达性、昭示性及人流量都较差，不适宜做商业。首期地块路网规划

根据项目整体路网及人流量分析，启动区主出入口设置在地块南部，地块西部和北部各设次入口一个主要出入口：代表项目的形象和档次，设计时应考虑入口的标示性及展示性。次出入口：主要的人行入口，不宜太过豪华，应体现社区的关怀性，做到小巧精致。地下停车出入口：车辆从地下出入口直接进入停车场，尽量减少车辆在地上的停留时间。社区主入口地下停车入口ABCD主出入口次出入口地下停车出入口首期地块路网规划

交通动线设置社区主要人行道主出入口次出入口地下停车出入口城市道路规划路小区路宅间路

首期地块路网规划

交通动线设置车行动线人行动线首期地块停车

高层全部为地下车库停车，小高层与社区商业可为楼前地上停车主出入口次出入口车行入口商业地上停车商业地上停车高层全部为地下车库停车小高层楼间开挖地下停车首期地块景观规划社区园林景观整体呈现两轴、两中心、多节点两轴：沿河景观轴，社区内部经过轴线两心：主出入口各设置一处核心景观，社区内部利用规划布局围合出一个次景观中心。多节点：宅间设计多个景观节点。主景观轴线主要景观节点宅间景观节点主要景观中心宅间景观节点重要节点——主入口与售楼处首期地块规划设计物业选址：因大学路展示面较好，人流量大，故设置在地块西北角售楼处规模：1000--1500平米，单层500平米左右主入口：精神堡垒或意象性建筑，宽敞气派凸显项目品质感，辅以喷泉水景提升亮点售楼处主入口景观首期规划布局示意总平面图鸟瞰图首期规划布局示意东立面首期规划布局示意西立面首期规划布局示意南立面首期规划布局示意北立面首期规划布局示意园林景观建议发展策略品质形象、适度成本满足本项目“品质形象、适度成本”的指标品质形象通过品质符号来展示社区入口处精致化处理公共活动区材质高档楼座入户门智能化视线常接触区用材高档基本原则只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值适度成本外墙以涂料为主适当采用仿石面砖、仿石涂料增加品质立面少造型，多平面做少量点睛水系景观成本控制把钱花在看得见的地方成本控制不影响品质整体物业发展建议指导原则景观体系整体原则：以集中式景观为重点，细节放大景观效果项目基本以高层为主导建筑密度较低景观需要注重整体性细节放大景观效果，抵消高层压抑性外围景观：注重景观改造，利用岔河景观，塑造社区品质感充分利用有限的外部景观资源，打造沿河岔河景观带对社区沿河区域外墙进行景观化处理，强化景观感景观体系内部景观：以集中式景观为核心项目为高层社区，建筑密度相对较低，楼间距大，为塑造集中景观创造条件高层视野较好，景观应体现整体性和集中性集中式主景观串联次景观组团，形成有机整体，营造楼王概念提升中间楼座附加值景观体系集中式主景观次景观组团楼王植物景观：以集中式景观为核心利用土方适当制造坡地效果，打造坡地景观，形成竖向效果同时保证低楼层的私密性增加绿植密度和强度，增加视觉冲击力景观体系步道景观：主体线条流畅，简洁大方，局部小路碎石铺设，节省成本，道路边缘景观化处理，遮挡污泥，体现人文关怀景观体系场所景观：丰富功能，体现人文性，增加价值卖点景观体系水景景观：不打造集中水景，雕琢局部小水景，体现特色，可利用雨水回收系统实现水源补充和灌溉景观体系硬质景观：通过雕塑、休憩场所、苗莆等小品的摆放，添增社区生活情趣，增加照明系统和标识系统的景观性景观体系小区路面处理对于路面的处理，建议减少大量高成本的硬质铺装，环形道路采用沥青路面，宅间道路采用成本较低的花砖；为满足消防要求小区主要交通路线一侧留有部分绿化作为隐形消防车道，应急是可通过消防车；地面停车位结合绿化，细节提升社区品质感。景观体系景观设计原则成本策略：优化景观成本配置，在保证景观效果的前提下降低景观成本景观构成子类占比单方造价：元/平米硬景石材65%280砖18%76木材12%55混凝土（砂）3%12软景大乔木65%120灌木20%39小乔木11%20草坪4%8控制硬景与软景的比例面积，一般来说硬景面积不超过40%控制硬景中石材的用量和材质控制软景中大乔木的数量，增加灌木及草坪的面积重点区域进行成本投入的倾斜，如入口区、示范区和人行系统需要重点投入，尤其是人行系统（备注：以上表格为一般景观构成的单方材料配比及单方造价）景观设计建议成本策略：在成本控制、材质普通的限制条件下，通过工艺创新、精细应用达到最佳客户体验效果乔木孤植：节约单方面成本，又保证效果灌木植被密植：用黄杨、冬青、大叶女贞等低成本、抗逆性强、易养护的植被材料多采用沙石、卵石、水泥等通过铺装达到多变、丰富的视觉效果建筑产品建议建筑建议建筑风格：简化式的ARTDECO风格剔除传统ArtDeco华而不实的尖顶和多余线条，强调立面的简约、实用、增加建筑的厚重感外立面：以控制成本为主要原则，视线可及处适当提高用材品质，提升性价比本着高性价比的原则，在2-3层视线较为清晰的层高内采取仿石材面砖；4层以上可以运用喷涂真石漆的施工工艺达到干挂石材的效果，同时也可节约成本。建筑建议单元门入口：风格大气典雅，体现社区品质建筑建议公共空间：适当增加投入，提升视觉效果，增加品质感觉建筑建议本项目不建议采用全部毛坯交付，建议在公共部位处理上，如入口大堂、入户空间、公共走道等处、进行适度装修；装修风格标准：中档装修标准功能设置，地上部分设置接待休息区，电梯厅生活便民设施，如收信箱等。把钱花在业主看的到的地方，既提升了项目品质，又节约了建设成本私家入户门适当控制成本，对于锁则择优选择确保安全建筑布品建议对于私家入户门的选用，以控制成本为原则，门选用大众普通品牌为主。在门锁的选取上，尽量择优，给客户一定的心里安全和信任感。（锁示意）（门示意）窗：采用彩铝用材，隐形防盗等，增加项目的附加值建筑布品建议（窗户用材效果示意）（隐形防盗窗）社区安防系统：小成本投入，树立品质社区形象社区安防建议

人性化的设备增设，增加产品品质，获得客户认同；设备的便利性带来产品价值力的提升;一定程度控制成本投入;

便于支撑社区的高品质形象。（智能化门锁）（彩色对讲系统）（社区小型监控）户型建议根据目前市场状况和客户特征，高层产品主要以首改型产品为主。80-120平米的户型认可度最高，而120㎡以上高总价大户型多滞销。以此为鉴，尽量缩减过大户型比例，充分控制面积户型和总价区间。同时，120㎡以上大户型均配置与沿河观景小高层产品上，突出品质感和项目形象，与刚需类户型区隔。目前项目整体产品配比为示意性方案，仅作参考，意在对项目各物业类型的套数规模比列产生感性认识；本次户型配比，更多的从市场可行性出发考虑，具体实施时户型面积需结合项目地形分析、日照分析等做进一步修正。因二期土地尚未明晰，以下给出的为一期户型配比的意向性建议。户型建议项目整体：共约1488套，以经济两居和经济三居为主，辅以少量舒适三居户型建议合计面积区间户均面积套数面积套数比例经济二居85-95906005400040.32%舒适二居95-105100000.00%经济三居105-1101085405832036.29%舒适三居125-1351303484524023.39%合计//1488157560100.00%户型建议整体户型布局：沿河区域和靠近中心景观区域配置尺度较大的户型，景观价值较为平淡的区域配置常规户型，沿街区域布局中低端产品经济三居舒适三居经济两房沿河景观价值高，视野好的小高层全部为看景舒适三居产品，两梯两户，凸显项目品质；高层单栋楼座中间户以两房为主，端户经济三居；楼王户型比例适当调大，增加舒适三居产品，实现较高价值。户型建议设计要点：全明设计户户采光80-90平米，两室两厅一卫户型建议105-110平米，三室两厅一卫设计要点：南北通透、无暗房功能空间齐全、附赠空中花园各个房间面积适宜两个卧室、客厅南向朝阳房型：三房两厅一卫建筑面积：105-110㎡入户花园双阳台设计房型：三房两厅一卫建筑面积：105-110㎡可利用型附赠阳台可改为转角全景飘窗户型建议105-110平米，三室两厅一卫设计要点：南北通透、无暗房功能空间齐全各个房间面积适宜两个卧室、客厅南向朝阳房型：三房两厅一卫建筑面积：105-110㎡120-140平米，三室两厅两卫设计要点：全明通透双厅连通主卧宽敞生活阳台户型建议产品亮点建议观景户型：大面积赠送阳台、入户花园、观景阳台、飘窗，提升观景效果同时提高项目附加值大面积赠送阳台飘窗舒适性高——多露台，凸窗和阳台的充分赠送，打造空中院落生活实用度高——送露台，可改房双层内花园，可改房露台凸窗阳台通过偷面积方式，增加赠与面积，提高产品品质产品亮点建议产品亮点建议通过偷面积方式，增加赠与面积，提高产品品质3室2厅2卫1厨128㎡结构成熟，实惠好用，尺度合理。同时设置双层错露台方式增加实用面积。双层错露台产品亮点建议双交通核设置：两个竖向交通核分离，通过连廊连接，中户可实现南北通透，各户型相对方正边厅设置：中心景观周围的楼座建议设置边厅户型，增加景观利用度东边厅西边厅产品亮点建议入户私家花园入户私家花园首层入户从楼梯进入地下的多功能室提升首层住宅单元的附加值，建议附送入户私家花园或多功能室，从而提升首层单元的产品附加值产品亮点建议提升住宅附加值，南北双阳台设计，提升观景效果南北双阳台：南向阳台作为观景与休闲，北向阳台作为生活阳台，丰富户型的功能空间南向观景休闲阳台北向生活阳台与厨房或餐厅相连；小面积户型可做一步阳台产品亮点建议配套建议整体原则：二层社区底商，完善生活配套功能并辐射周边大学消费群体与社区整体物业形态相吻合社区配套商业属性弥补周边区域生活配套不足情况依托项目自身集中商业配套

形象价值——统一管理实现品质化，区别于周边项目底商；经营价值——社区本身配套需要带来的生活必备消费；投资价值——基于周边区域未来规划中不断成熟发展的生活氛围；

商业发展原则单体示意

商业建筑形态AB位置邻近主交通干道，昭示性强、人车流量大地处小区间次级道路，人流量相对减少形态两层商铺两层商铺商业结构形式按照开间进深，单层最小设计面积为48㎡，商铺双层最小设计面积为96㎡，以便多种业态的灵活组合及拆分，具体如下图所示：分拆后一拖二面积最大可到144㎡，单一层为48㎡打造“全功能”通用型商铺，满足多业态商家需求，在商铺的配套设置上，注重满足特殊业态的进驻要求，尤其是中式餐饮等排烟、排油等相关需求的设施，提前设置烟道、化油生化池等。对于住宅影响比较大的不设置，争取从配套设计方面实现业态的引导及控制。开间4米进深12米售楼处：置于小区西北展示面优的位置作为售楼处使用，面积1000㎡左右，为刚结构板房，销售完毕拆除；北部沿路商业：依托北部方向诸多高校打造社区配套的同时更为面向高校消费群体，以超市、旅店、网吧、餐馆等业态为主；西侧沿河商业：依托岔河景观，打造沿河景观风情街，以服装、儿童游乐、美容美发、休闲餐饮等为主，满足社区配套的同时营造一定休闲氛围。新建社区商业配套及综合服务设施面积不得低于10%，项目商业配套面积预计为1.6万平米（含会所及二期