开盘前客户及拓客执行方案定

沿海·赛洛城

开盘前客户分析及拓客执行方案目录页ContentsPage04开盘前客户筛选把控策略012013首次开盘营销目标02项目累计客户分析03拓客执行计划1项目首次开盘营销目标根据目前项目工程节点进行2013年首次开盘推货排布时间产品形态套数合计建面合计总建面9.20花园洋房2242.59万方约4.28万方9.20景观洋房2101.69万方8.29.59.20销售中心开放景观示范区及样板房开放花园洋房首批次开盘景观洋房首批次开盘项目将在9月中下旬针对两种物业形态首次开盘，推出房源分别224套和210套，合计体量约4.28万方。8.24产品发布会营销目标：1项目首次开盘营销目标根据首次开盘推货量推算首次开盘目标客户量需求时间套数成交认筹VIP卡到访（组）花园洋房9.2022480%成交率60%认筹率50%办卡率2000180300600景观洋房9.2021080%成交率55%认筹率40%办卡率2530168305760合计34870513604530储客目标：根据首次开盘任务及常规认购转化率推售，花园洋房需求到访量2000组、景观洋房到访量需求2530组。合计首次开盘前需求客户共计4530组。截止2013年8月19日项目累计客户量为924组，开盘前还需累计客户量共计3606组。等级说明：A类客户就是意向性非常强烈，只需稍加努力就立刻能转化为成交的客户类别；B类客户就是意向较强，主要抗性为开盘价格是否与心理预期价位之间差距；C+类客户就是意向一般，关注2个楼盘以上，对本案较为认同；C类客户指的是有购房需求，关注3个楼盘以上，处于观望状态；D类客户指的是意向低，花很大功夫也很难促成交易的客户，比如市调者，观光客等。等级ABC+CD小计客户量6组110组394组253组161组924组占比0.65%11.90%42.64%27.38%17.42%100%1已来访登记客户意向等级分类截止2013年8月19日，沿海赛洛城项目共接待登记客户924组客户，现对登记客户分类情况如下：沿海会会员情况来访量（人）入会量（人）新客户情况老客户情况新客户领取量（人）销售中心回访量老客户领卡量（人）未领卡量（人）预计本周老客户领卡量（人）92410630376178963老客户未领卡客户原因：1、工作走不开

2、天气太热

3、觉得优惠方式不明确，等具体优惠政策及价格出来再考虑应对方式：1、加强与客户之间的沟通，做到3日一电话，每周一短信；2、针对部分走不开或觉得天气炎热的客户，可将会员卡送到客户家里或办公地点截止8月1日登记客户601组，项目正式销售中心于8.2正式开放后，老客户累计回访376组，占比63%；沿海赛洛城于7月12日启动沿海会，截止8月19日累计入会136组。8月18日沿海会会员卡启动发放，累计发放会员卡47组。1登记客户回访及沿海会办理情况花园洋房面积关注数占比9516834%12014029%1246714%1036914%底TOWN133%底跃347%合计491100%景观洋房面积（㎡）关注数占比956527%7610342%697631%合计244100%景观洋房中，关注度最高的两栋楼分别为2号楼以及11号楼，绝大部分客户认为2号楼位置比1号楼好，11号楼位置比10号楼好，且景观更佳。所以本次初步客户意向落位中，40%的客户选择了这两栋楼。花园洋房中，关注度最高的楼栋分别为：18号楼，15号楼和2号楼1登记客户初步意向房源统计2#:55组3#:30组4#:23组15#:73组16#:29组18#:83组17#:10组21#:37组22#:18组23#:42组24#:20组12#:25组11#:41组10#:20组3#:0组2#:39组1#:26组9#:24组8#:17组目录页ContentsPage04开盘前客户筛选把控策略012013年度营销目标回顾02项目累计客户分析03拓客执行计划累计客户情况沿海赛洛城于5月26日正式接待，截止8月19日累计接待来访客户924组；客户需求物业统计表物业形态花园洋房景观洋房商铺数量（人）61729512分析：由登记数据统计可以看出，来访客户关注物业以花园洋房为主，占比66%，超过景观洋房需求30%。启示：从物业需求对比上看，北碚具有一定的改善需求，花园洋房需求量高于景观洋房，但根据首批次推货量看，花园洋房、景观洋房供货量均衡，故在销售说辞上针对景观洋房进行引导的同时，积极开展线下渠道拓客工作，力求保证开盘热销，避免出现内部竞争。沿海赛洛城登记客户累计分析2需求户型分析景观洋房客户：对2变3单卫户型的需求较大，占比46%，其次需求为2房户型产品，在一定程度上反应出客户具有一定刚需性。花园洋房客户：对功能为三房、四房户型的需求量大，占比80%，但是对底跃和底Town的需求较少，仅为17%。启示：由于项目底跃占比较大且溢价空间较大，后期在销售层面借助样板房以及销售说辞调整，针对性的进行客户引导，挖掘竞品别墅意向性客户转为购买底跃户型。景观洋房：2房/2变3单卫是客户主力需求房型，后期可将部分2变3单卫户型需求客户至2变3房双卫户型及2房户型的引导；花园洋房：2变3房双卫和3房变4房是客户主力需求户型，底跃/底TOWN客户需求量小，但底跃占比较大且有一定溢价空间，后期可借助样板间进行针对性说辞引导和竞品别墅意向客户挖掘。沿海赛洛城登记客户累计分析2需求面积分分析景观洋房客客户：景观洋房房客户需求求户型段集集中最高的的70-80㎡，占比为为50%，对应主要要户型为2变3户型，客户户对功能三三房需求较较高；花园洋房客客户：花园洋房房客户需求求面积集中中段最高的的在90-100㎡之间，占占比达到38%，其次是120-130㎡，占比22%，说明花园园洋房客户户对居住舒舒适度要求求较高，同同时存在部部分紧凑型型花园洋房房需求客户户。景观洋房客客户面积需需求花园洋房客客户面积需需求景观洋房：：客户需求面面积区间集集中在60-80平米，对应应2变3户型，景观观洋房客户户较注重功功能性；花园洋房：：90-110平米、120-130平米最受客客户欢迎，，花园洋房房客户主要要关注标准准层，其中中要求舒适适性和紧凑凑型花园洋洋房各占近近一半。沿海赛洛城登记客户累计分析2意向单价分分析景观洋房客客户：景观洋房房客户意向向单价段集集中最高的的6500-7000之间，占比比为62%，此价格跟跟目前项目目所处市场场景观洋房房均价相对对持平；花园洋房客客户：花园洋房房客户意向向单价集中中在6500-7500之间，其中中6500-7000区间最多，，占比达到到49%，略微低于于市场花园园洋房水平平，契合客客户对低房房价向往心心理。景观洋房客客户意向单单价花园洋房客客户意向单单价景观洋房：：意向单价集集中在6500-7000，与竞品市市场在售同同类型产品品价格相接接近；花园洋房：：意向单价集集中在6500-7500，较竞品在在售价格略略低，后期期可通过样样板间、示示范区的品品质展示、、品牌价值值和说辞引引导以提高高客户的心心理预期。。沿海赛洛城登记客户累计分析2客户职业分分析企业职员在在景观洋房房及花园洋洋房客户中中占比均最最大，景观观洋房占比比达到34%，花园洋房房占比达到到36%。其次，客户户职业私营营业主、事事业单位、、公务员占占比相对偏偏多较多。。景观洋房客客户职业花园洋房客客户职业企业职员、、事业单位位、私营业业主、公务务员等是来来访客户主主要的职业业类型，其中花园洋房客客户中私营营业主占比比高于景观观洋房客户户，就外展场场接待客户户而言，对公务员客客户吸附力力不够，后后期可注重重公务员客客群市场的的拓展。沿海赛洛城登记客户累计分析2居住区域分分析居住区域：：景观洋房和和花园洋房房具有很强强的共性，，居住区域域集中在老老城为主，，占比60%左右，其次次是城南区区域客户较较多，占比比为23%以上，其他他区域客户户较少；主城其他区，，来访较多多的集中在在江北等靠靠近北碚区区的一些区区域。景观洋房客客户居住区区域花园洋房客客户居住区区域由于现阶段段蓄客集中中在外展场场，尚无其其他拓客渠渠道，客户主要来来自于老城城区，同时时有部分城城南客户被被吸附，对主城区区及北碚其其他区域客客户吸附力力较弱，随随着项目后后期推售数数量增多，，在稳定北北碚本地客客户基数上上，后期拓拓展思路将将是主城区区和北碚其其他区域市市场的打开开；由于8月2日销售中心心开放，吸吸引部分城城南区域客客户到访，，目前城南南区域客户户占比较前前期有明显显上升趋势势。沿海赛洛城登记客户累计分析2关注点分析析关注要点：：景观洋房和和花园洋房房客户关注注要点中，，关注度最最高的为价价格，占比比分别为43%和39%，说明客户户对价格比比较敏感；；其次景观洋洋房关注点点集中在小小区环境、、户型布局局、样板间间、开盘时时间及方式式几个方面面较多，花花园洋房关关注点主要要集中在户户型布局、、小区环境境两个方面面较高。景观洋房客客户关注点点花园洋房客客户关注点点除价格外，，客户重点点关注小区区环境、户户型布局和和样板间、、开盘时间间及方式，因此样板板间、示范范区展示显显得尤为重重要，品质质、细节展展示将成为为打动客户户，增加购购买欲望的的重要因素素。沿海赛洛城登记客户累计分析2购买动机分分析购买动机：：景观洋房和和花园洋房房客户的购购买动机具具有较强的的共同性，，地缘性和和老社区改改善为主，，客户对城城南新区区区域认可度度较高，老老社区改善善目前考虑虑重点环境境及居住品品质改善。。除了自住需需求以外，，还有少量量的养老度度假需求、、投资需求求。景观洋房客客户购买动动机花园洋房客客户购买动动机地缘性、老老社区改善善型和首次次置业构成成主力客群群，景观洋房房由于户型型偏小，存存在部分首首置客群，，占比小于于改善型自自住客户，，由于改善型型客户有一一定置业经经验，他们们经济承受受能力相对对较高，同同时对社区区环境、景景观展示、、社区配套套等要求较较高，品质质感打造将将有利于吸吸引此类客客户持续关关注购买。沿海赛洛城登记客户累计分析2认知途径分分析景观洋房认认知途径花园洋房认认知途径认知途径：：景观洋房和和花园洋房房客户认知知途径具有有很强的共共性，由于于前期集中中外卖场接接待客户，，因此外卖卖场占比均均占54%以上，其次次为路过相相对较多，，占25%左右；另外由于目目前推广手手段较多，，同时渠道道的开展，，陌拜占比比明显增加加，占比分分别为4%和2%。客户认知途途径以外卖场及及路过为主，伴随随近期推广广及渠道的的开展，认认知途径明明显从单一一向多元转转化，户外、企事事业陌拜、、公交站台台等认知途途径量明显显上升，后后期在推广广强有力执执行的同时时将重点扩扩大渠道拓拓客。沿海赛洛城登记客户累计分析2小结：项目来访客客户重点为为北碚区域域客户为主主，客户的的地域情节节较为浓厚厚；由于前期临临时销售中中心位置设设在老城，，因此来访访客户以老老城为主，，随着销售售中心正式式开放，城城南区域客客户量呈现现轻微上升升趋势。对比物业形形态可知花花园洋房和和景观洋房房的客群存存在一定得得差别，其其中花园洋洋房主要倾倾向为改善善型需求客客户，景观观洋房则倾倾向于首置置或者养老老需求；同同时花园洋洋房和景观观洋房客户户均比较看看重性价比比。沿海赛洛城登记客户累计分析2建议：1、针对城南南片区提高高推广力度度，如公交交站台广告告点、线下下渠道、DM单派发等2、针对老城城区客户的的回访邀约约力度，增增加邀约噱噱头，如沿沿海会会员员卡的领取取、小礼品品的领取等等目录页ContentsPage04开盘前客户筛选把控策略012013年度营销目目标回顾02项目累计客客户分析03拓客执行计划一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划蓄客目标回回顾根据目前项项目工程节节点进行2013年首次开盘盘推货排布布8.29.59.20销售中心开开放景观示范区区及样板房房开放花园洋房首首批次开盘盘景观洋房首首批次开盘盘8.24产品发布会会套数成交认筹VIP卡到访（组）花园洋房22480%成交率60%认筹率50%办卡率2000180300600景观洋房21080%成交率55%认筹率40%办卡率2530168305760合计34870513604530根据首次开开盘任务及及常规认购购转化率推推售，花园园洋房需求求到访量2000组、景观洋洋房到访量量需求2530组。合计首首次开盘前前需求客户户共计4530组。截止2013年8月19日项目累计计客户量为为924组，开盘前前还需累计计客户量共共计3606组。一、项目年年度营销目目标营销执行计计划8月蓄客认知知情况分析析一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划项目推推广动作从从8月正式式开始始，同时时8月到访访客户户较前前期明明显上上升趋趋势，，针对对目前前8月推广广动作作及来来访情情况分分析为为后期期目标标分解解做指指导性性。通过对对项目目8月客户户来访访认识识途径径分析析，客客户以以路过过为主主，占占比为为53%，其次次朋友友介绍绍及户户外居居多，，占比比分别别为12%和14%：随着后后期线线上途途径的的增加加以及及线上上力度度的加加大。。因此此在后后期客客户蓄蓄积过过程中中将以以线上上推广广强力力推广广蓄客客为主主，同同时还还将重重点考考虑目目前老老客户户的维维系以以及渠渠道的的开展展。8.1-8.18来访客户渠道分析认知途径晨报陌拜搜房其他网络户外派单路过朋友介绍公交站台合计数量3205104071834520333占比1%6%2%3%12%2%55%14%6%100.00%目前渠渠道形形式重重点为为置业业顾问问DM单派发发及前前期取取得联联系的的企事事业单单位陌陌拜两两种形形式：：至DM单到位位便展展开派派发；；企业业陌拜拜开展展从销销售物物料到到位开开展，，截止止8月18日共计计执行行三周周。共派发发DM单4800份，到到访共共计11组，企企事业业单位位陌拜拜11个，陌陌拜人人数923人次，，团购购登记记共计计38组。时间7.318.18.58.88.158.168.17合计星期三星期四星期一星期四星期三星期四星期五陌拜单位北碚民宗局、旅游局康复医院水厂九院、朝阳中学西山坪劳教所北碚劳教所、北碚强制隔离戒毒所交巡警一支队、劳教局中心医院——陌拜对象人数（人）5620267431036770923团购登记情况（人）1421169538时间7.187.197.207.217.227.237.247.25周四周五周六周日周一周二周三周四派单量200200200200200200200200地点天奇广场人民路片区法院社区司法局社区天奇广场重百三店重百三店龙凤桥片区时间7.267.277.287.297.308.28.38.4周五周六周日周一周二周五周六周日派单量200200200200200200200200地点团三堡片区川仪社区干休所社区天生桥片区城北片区天奇广场天奇广场重百三店时间8.68.78.98.108.118.128.138.14周二周三周五周六周日周一周三周四派单量200200200200200200200200地点城北片区城北片区三元片区嘉陵步行街嘉陵步行街天奇广场朝阳路片区重百二店单位陌陌拜：：DM单派发发：一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划自7月底启启动渠渠道陌陌拜计计划后后，来来访量量呈明明显上上升趋趋势，，特别别是持续对对企事事业单单位进进行陌陌拜，，来访访量达达到峰峰值144组。启示：：企事事业单单位陌陌拜对对提升升有效效客户户来访访量作作用明明显，，在后后续渠渠道工工作中中，应应持续续进行行单位位陌拜拜。蓄客目目标分分解项目整整体蓄蓄客尚尚需3606组，由由于开开盘前前期线线上推推广动动作较较大，，适当当增大大线上上推广广到访访比例例，同同时大量量的的线线下下蓄蓄客客目目标标需需合合理理的的渠渠道道铺铺排排及及强强有有力力的的执执行行团团队队进进行行保保障障。一、、项项目目年年度度营营销销目目标标营销销执执行行计计划划一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划认知途径物业报纸短信轻轨网推公交站台户外call客朋友介绍老带新自然来访现场活动渠道小计8月花园洋房2229171244961678202277782719景观洋房263020295210923962525685908419月花园洋房253118335611519110233249686936景观洋房293320376411330146263881141101110合计1021227411221643388430941195

37236836063%3%2%3%6%12%2%12%3%33%10%10%100%营销销工工作作分分解解：开开盘盘前前整体体策策略略：：开开盘盘热热销销，，引引爆爆全全城城1、开开盘盘销销售售阶阶段段：项目目首首次次开开盘盘，，保保证证开开盘盘热热销销，市市场场追追捧捧。。2、渠渠道道：线上：项项目目强强销销期期，释释放放开开盘盘信信息息线下：出出动动主主击击，，发发掘掘客客户户资资源源、、开开拓拓新新客户户，，同同时时维维系系客客户户关关心心，，挖挖掘掘已已有有客客户户资资源源，，提提升升客客户户量量。。活动动：（（1）生生日日有礼，全全城城客客户户生生日日当当日日赠赠送送精美美礼礼品品一一份份；；（2）产产品品推推介介会会；；（3）示示范范区区开开放放活活动动；；（4）开盘盘活活动动；（5）团购购优优惠惠活动动；；3、销销售售政政策策：：项目目认筹筹及及开盘盘。。4、销销售售管管理理措措施施：：（1）代代理理公公司司置置业业顾顾问问到到岗岗达达15人，，客户户认认筹筹转转认认购购，，销销售售逼逼定定策策略略学学习习，，整整体体提提高高销销售售团团队队技技巧巧，，确确保保开开盘盘及及持持销销期期销销售售业业绩绩。。（2）销销售售团团队队，，注注重重团团队队建建设设以以及及置置业业顾顾问问信信息息激激励励，，保保持持销销售售现现场场激激情情。。目标标：：项目目开开盘盘、开开盘盘80%销售售率率一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划推广广策策略略：活活动动信信息息、、开开盘盘信信息息及及优优惠惠政政策策释释放放报版版硬硬广广：预预计计发布布6版，，（（计计划划每每周周一一版版，，开开盘盘周周增增加加一一版版））主诉诉求求：开盘盘信信息息释释放放（（附带带活活动动信信息息）时间媒体形式诉求点网络炒作开盘月持续搜房网、新浪乐居、大渝网、焦点网络论坛、微博等开盘信息、开盘现场气氛火爆公交站台开盘月持续北碚公交站台广告站台平面广告开盘信息轻轨开盘月持续轻轨3号线车厢内广告产品信息，价值点、开盘信息短信开盘月持续短信群发手机短息开盘信息、活动、优惠政策辅助助炒炒作作一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划推广广线：：线线上上推推广广策策略略说明明：：开开盘盘前前为为强强势势储储备备阶阶段段，，渠渠道道重重点点针针对对客客户户职职业业相相对对集集中中为为企企业业职职员员、、私私营营业业主主，，重重点点选选取取CALL客、、企企业业陌陌拜拜、、派单单几种种形形式式。。一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划渠道载体8-9月（花园洋房）8-9月（景观洋房）客户量占比客户量占比CALL客3517.24%5320.95%社区巡展3115.27%3212.65%企业陌拜3014.78%3413.44%老社区派单3115.27%3815.02%专业市场派发2411.82%3413.44%纸巾盒派发2512.32%3112.25%竞品拦截2512.32%3112.25%合计203100%253100%渠道道线线：：线线下下渠渠道道目目标标分分解解，，预预计计有有效效积累累客客户户组组。渠道道>>一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划纸巾巾盒盒派派发发：：茶楼楼、、洗洗车车场场、、加加油油站站选取取北北碚碚相相对对高高端端，，客客流流集集中中的的茶茶楼楼进进行行礼礼品品发发放放以以及及纸纸巾巾盒盒赞赞助助同同时时对对北北碚碚的的洗洗车车场场和和车车流流量量较较大大的的加加油油站站进进行行纸纸巾巾盒盒发发放放，，宣宣传传项项目目的的同同时时扩扩大大客客户户基基数数。。预计派发发数量：：20盒/周/店预计派发发商家数数量：15家/周咖啡厅：设计有项目LOGO的等餐牌牌与北碚碚高端咖咖啡厅合合作，针针对性礼礼品赠送送同时对对项目宣宣传。预计合作单位位：5家（左岸咖啡啡、上岛咖啡啡、摩卡咖啡啡等）人海派单：启动人海渠道道派单战术，，每日安排30名兼职在北碚碚老社区、步步行街、车站站、餐饮街、、红绿灯等人人流量大的地地方派单，为为项目开盘强强势蓄客。派单数量：200份/人/天人员费用：30人/天/80元派发时间：，共计36天费用合计：86400元农家乐联谊：：我司已与缙云云山60余家家农家乐乐进行沟通并并确定合作方方式，向农家家乐免费提供供印有项目LOGO的纸巾盒，每每周一为农家家乐补充物料料，以吸引缙缙云山游客关关注。活动时间：，共13周派发数量：20盒/家/周，共计派发15600盒渠道>>一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划渠道<<校园的力量：感谢老师，教教师团购一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划活动时间：活动内容：邀邀约登记客户户、西大教师师、北碚其它它学校老师到到销售中心，，参观景观示示范区及样板板房活动说明：进进行老师看房房有礼，教师师团购优惠活活动，意向购购房教师参加加团购活动额额外享购房优优惠，同时还还将获得精美美礼品一份（（如红酒、加加油卡等）费用用预估估：5万（（礼礼品品费费用用及及额额外外优优惠惠费费用用））渠道道<<校园园的的力力量量：西西南南大大学学教教师师内内部部网网站站广广告告投投放放一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划活动动时时间间：：活动动内内容容：：在在西西南南大大学学教教师师内内部部网网进进行行广广告告投投放放，，宣宣传传项项目目，，释释放放教教师师看看房房、、购购房房优优惠惠信信息息，，并并同同时时张张贴贴宣宣传传海海报报；；活动动说说明明：：进进行行老老师师看看房房有有礼礼，，教教师师团团购购优优惠惠活活动动，，意意向向购购房房教教师师参参加加团团购购活活动动额额外外享享购购房房优优惠惠，，同同时时还还将将获获得得精精美美礼礼品品一一份份（（如如红红酒酒、、加加油油卡卡等等））费用预估：3万（礼品费用用、广告投放放费用）渠道<<校园的力量：校园拓展一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划活动时间：活动内容：在在西南大学、、朝阳中学、、兼善中学、、朝阳小学、、西大附中、、西大附小等等北碚知名学学校进行渠道道陌拜、DM单张贴及派发发工作活动说明：进进行老师看房房有礼，教师师团购优惠活活动，意向购购房教师参加加团购活动额额外享购房优优惠，同时还还将获得精美美礼品一份（（如红酒、加加油卡等）费用预估：2万（礼品费用用、渠道陌拜拜费用）单位团购：项目已开展企企事业单位团团购活动，通通过对11家企事业单位位陌拜，累计计团购人数38人，开盘前将将持续针对北北碚企事业单单位、金融行行业等进行单单位团购。团购优惠政策：：购房额外享享1-2%的优惠渠道<<企事业单位团购一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划部分团购单位名单北碚民政局朝阳派出所北泉派出所农行北碚支行建设银行蔡家公司四联集团平安保险公司中国人寿太平洋保险西南大学北碚法院北碚检查院北碚国土局房管所北碚计生委渠道<<事件营销：行走的力量，，沿海千人行行项目在首次开开盘前对客户户量储备要求求较大，同时时更进一步提提升项目知名名度，为此项项目首次开盘盘前，在北碚碚城区进行千千人穿沿海赛赛洛城T袖进行DM派发，覆盖全全城，达到整整个北碚区域域均知晓沿海海赛洛城项目目目的。预计费用：5万（渠道人员员工资、T袖制作费用、、宣传物料及及礼品费用））一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划渠道<<资源购买：电话号码资源源购买扩大CALL客力量，购买买目前北碚换换房社区集中中客户名单，，选取消费实实力较强，换换房力度较大大社区，扩大大客户基数的的同时提升客客户质量。费用预预算：：0.2元/组，共共8608组客户户电话话，共共计约约2000元社区社区年龄（年）户数（户）说明学府小区131200西大教师居住区学苑小区91400西大教师居住区司法局家属区11600单位集资楼水厂家属区8360单位集资楼北碚公安局小区13700公安局集资楼人民花园10930普通老社区天生丽街6268西南大学南面对面畔溪明都13350龙溪路老社区北泉花园61600大型社区旺德旺城71200大型社区一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划除了传传统的的销售售中心心接待待，选选取北北碚区区平时时人流流量、、客群群相对对集中中地点点，（（永辉辉超市市、电电影院院）设设置临临时接接待点点，通通过展展架、、派单单等形形式进进行宣宣传。。渠道<<多点位接接待一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划越界国国际影影城位位于北北碚城城南步步行街街雄风风百货货7楼，影影城拥拥有优优势的的地理理位置置，便便捷的的交通通，高高品质质的观观影人人群，，是本本项目目目标标客户户的主主要消消费场场所之之一，，故建议议与其其合作作，拓拓宽客客户知知晓渠渠道，，提升升来访访量。合作方方式：：建议选选择电电影票票、团团体票票的影影票背背面广广告投投放，同时可适度在在影院院内进进行资资料的的派发发，如如选择择周五五晚上上18-21点，周周六、、周日日全天天进行行DM单派发发工作作。渠道<<强强联手手，电电影院院资源源嫁接接一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划阶段时间数量广告内容费用第一阶段8.24-9.10300张/天*17天=5100张景观示范区即将开放1万元第二阶段9.11-9.20300张/天*10天=3000张沿海赛洛城即将盛大开盘第三阶段9.21-持续9万张及时更新销售信息项目所所处北北碚区区，由由于其其区域域的特特殊性性，项项目目目标客客群集集中，，重点点分布布在北北碚区区以内内、其其他区区域客客户较较少，，客户户互相相认识识现象象明显显、交交流较较多，，对此此开展展社会会中间间人公公关活活动、、通过过适度度奖励励提升升客户户来访访量。。社会中介人人奖励机制制：带访客户无无成交不给给予奖励；；带访客户成成交：洋房房每套奖励励3000元、洋楼每每套奖励2000元。渠道<<公关活动：：社会中介介人一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划渠道<<导视包装一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划绕城高速渝武高速缙云大道区政府双元大道碚青路冯时行路本案健身梯健身梯引导第一健健身梯人群群到达项目目引导经渝武武高速到北北碚客户到到达项目拦截到龙湖湖紫云台及及中铁山与与城参观客客户拦截到城南南片区参观观客户导视形式：：形式一：交通蓝蓝牌；形式二：：桁架引引导；形式三：：精神堡堡垒渠道<<沿海公益益行：清清凉礼包包赠送一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划活动目的的：扩大客户户群，进进一步树树立沿海海品牌形形象活动时间间：每周周持续进进行活动对象象：出租租车司机机、公交交车司机机等活动方式式：针对对来访销销售中心心的司机机赠送清清凉礼包包（水、、防暑药药品、项项目资料料）费用预算：2万一、项目年度营销目标3开盘前营销执行计划活动<<系列型暖场活活动生日好礼+浪漫姻缘活动说明：开开盘前期启动动系列性活动动，保证现场场人气以及客客户量上升，，提升项目口口碑及知名度度。活动内容：生日好礼：针针对9-12月北碚主城区区人口，生日日当天可到销销售中心领取取精美生日礼礼品一份（每日限量量20份发放）；浪漫姻缘：近近期结婚对象象，凭借结婚婚证可免费获获赠一套精美美婚纱摄影纪纪念照，同时时金婚、银婚婚也可参与活动（每日20个名额发放））。费用预估：40万目录页ContentsPage04开盘前客户筛选把控策略012013年度营销目标标回顾02项目累计客户户分析03拓客执行计划一、项目年度营销目标4开盘前销售动作执行计划时间节点7.12沿海会成立8.23VIP卡办理客户意向重新新界定8.25产品发布会认筹装户9.15示范区开放9.5算价9.18-19开盘前客户筛筛选把控图开盘9.20销售动作入会即享受额额外购房优惠惠花园洋房缴5千抵3万，景观洋房房缴3千抵2万释放放区区间间价格格，，客客户户初步步落落位位引导导客客户户进进一一步步装装户户THEENDTHANKS9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。10:27:2810:27:2810:2712/31/202210:27:28AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2210:27:2810:27Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。10:27:2810:27:2810:27Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2210:27:2810:27:28December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月202210:27:28上上午10:27:2812月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2210:27上午12月-2210