保利城项目分析报告

保利城项目分析报告嘉联地产2013.11.25顺北改风暴，乘政策便利被误读的城北

2003到2009，城北的开发因为规划、交通、配套、定位等多方面的原因几度启动，又几度停滞。外来商贩、客运、批发、物流的传统集中地。楼盘少、品质低，这里的居所大多不过是外来人口睡觉的地方。区域房地产价格远远低于其他区域，物业价值被严重低估。多年来，城北楼市并非没有全国性的品牌开发商进入，普通开发企业在区域楼市中大多折戟沉沙，难以对城北房地产市场地位提升起到明显作用。充斥着诸如脏乱差等关键词，一直与大多数成都人心中的高端居住生活方式绝缘城北这部书的后半段，从误读到惊艳城市楼市洼地价值凸显，宜居不止于远景5成都火车东站启用为北站分流成都将逐步形成东、南、西、北各有一个火车客运站,以东站和北站为主、南站和西站为辅的“两主两辅”格局。火车北站成达线和成渝线的人流量会向火车东站分流，对城北拥堵的交通也会有较大改善。城北川陕路改造工程完成川陕路改造工程于2010年12月底改造完成，改造范围为三环路至围城路，建设为主车道双向8车道，设计时速为60公里，辅道为机动车+非机动车道，大大提高了川陕路的通车能力。解放北路即将改造为了提升北门道路及其景观，政府计划对“草市街德盛路口至川陕路三环路立交”一段进行提档升级改造，全长约6230米(解放北路是其中一段)将进行全方位景观打造，不仅要对路面进行提升，还将在景观打造上花大力气，标准不低于人民南路。随着川陕路竣工，北门交通将更加顺畅，而市内也将有更加通畅的道路与之连接。区域交通道路——城北脉络逐步畅通6成都“水游城”落户城北已成功开发了南京“水游城”项目的上海鹏欣集团计划投资50亿元人民币在金牛区打造“成都水游城”现代城市综合体项目。包含国际五星级酒店、甲级写字楼、高档百货、精品超市、游乐中心、大型影城、精品餐饮、高档公寓等。华侨城引入威尼斯主题酒店华侨城威尼斯主题酒店项目投资5亿元，将在成都华侨城公园广场内开发。项目占地60亩，预计2011年10月动工，2012年建成开业。丰尚集团城北建城市综合体丰尚集团西部总部项目广西丰尚投资有限公司计划投资10亿元人民币在金牛区打造集甲级写字楼、高档住宅为一体的丰尚集团西南总部大厦及城市综合体。金牛万达广场奠基

2011年2月25日，位于成都一环路、人民北路交汇处的金牛万达广场奠基。项目占地约190亩，总建筑面积超110万平方米，集大型购物中心、时尚街区、甲级写字楼、SOHO公寓、高档住宅等业态为一体。该项目建成后将成为四川乃至西部最大的城市综合体之一。瑞安中华汇开建城北天地，将借助“上海新天地”的规划理念，被打造成为集居住、办公、购物、餐饮和休闲于一体的大型城市综合体，总建筑面积约48万平方米。城北天地将成为城北最值得期待的地标项目，将为这片蓄势待发的地区开启优质、舒适、时尚的生活方式和生活环境。

区域生活配套设施——城北开始华丽转身7区域旧城改造——城北重生大手笔蓝图荷花池、五块石等传统专业批发市场外迁荷花池未来将定位于生活消费功能商圈，成为城北三大主力商圈之一。这里将发展区域内高级写字楼、酒店、购物街和购物中心、星级酒店等商业服务配套项目。

铁半城拆迁城北打造中央生活区

在荷花池周边，分布着大量上世纪50年代起修建的铁路职工宿舍。这些红砖低矮旧房，成为了城北的一大标志，成都人也习惯将城北称做“铁半城”。目前，铁半城改造已经揭幕，这是城北历史上规模最大的一次旧城改造，涉及住户8200余户。最快5年，通锦桥、沙湾、铁路新村、马家花园、西一环等5大片区的铁路旧城将被全新的建筑取代，打造成成都集文化性、投资性、居住性、欣赏性于一体的CLD中央生活区。火车北站扩容拆迁成绵乐城际铁路、动车运用所用地、火车北站扩能改造及配套工程用地拆迁，其中近期将完成14公里长铁道线沿线区域的拆迁工程。以火车北站为中心，周围0.8平方公里的区域也将陆续进行改造，这个区域东起豆腐堰下穿隧道、南至二环路、西到五块石立交桥、北至玉居庵路。整个区域都将重新规划路网布局，完善功能设施。保利扬帆，新城启航2011年，城北千亩大盘——保利城，重磅出击保利剑指城北，筑造北改新城成都，城北，保利城到底是什么？到底面临什么？1、竞争层面：城北大丰区域，众多中、小开发商云集，在售楼盘扎堆，市场上挥舞价格大棒的项目层出不穷，而保利城无论何时，都无法通过价格与众小盘“同流合污”，受小盘的蚕食冲击，是本项目面临的竞争问题之一。2、产品层面：本项目拥有千亩规模，超过200万平米的体量，20万平米以上的社区大型商业配套和幼儿园、农贸市场配套等，但从目前来看，市场缺乏对保利城项目的深度认识，保利城更是缺乏与“保利198”打造的成都第一公园地产的品牌号召力和影响力，市场对产品层面的理解更多的是在200余亩的纯居产品，形成的是同质化的产品形象。3、认知层面：市场上对保利城的知晓度不高，项目的美誉度更是不足。缺乏与保利作为成都地产界大佬的形象高度，提升项目的知名度和美誉度，将其塑造成继保利198之后，保利运营北成都的升级跨越之作，是解决市场认知的关键环节。中国保利集团公司是经国务院批准，于1993年2月在保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集团，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的115家大型中央企业之一，中国10强地产企业之一。经过20多年的发展，保利集团已经形成了军民品国际贸易和房地产开发两大主业，培育和发展文化产业的业务格局。集团公司所属企业及项目遍布北京、上海、广州、深圳、武汉、长沙、天津、哈尔滨、沈阳、重庆、海南以及香港等地区，在资本规模、经济效益、企业管理、制度建设等方面都取得了明显成效，实现了专业化、规模化经营和资源的优化配置。城北双核，以老带新，强强联手，扩大品牌影响力保利198大丰板块保利城发展生活圈保利198公园成熟生活圈2008年，保利带来了成都首个作品——保利公园198。几年过去，因保利的出现，公园198的崛起，改变了成都人对城北的固有认知，带来了超越同行的震撼：城北第一座五星级酒店；西南最大的森林幼儿园；城北第一座国际休闲运动公园；亚洲最大的郁金香公园。2011年，保利城以270万平米的磅礴体量，通过集合旗下全部优质资源，以打造保利公园198全新升级产品的战略高度，献给城北一座全新生活大城。整个项目建成后，预计超3万户家庭，10万人在此生活。保利城城北3.5环，两横两纵，控成都北进咽喉保利地块所处的凤凰新城片区属于大丰板块，是城市向北发展的“咽喉门户”，成都南北轴线发展的要塞之地，向北是新兴商业工业发展区。向北是成都传统商业区。大丰新老城区，以北新干道为界，西侧为老城区，东侧为城区。本案位于大丰新老城区交汇处。两横两纵：两横——绕城高速，北三环两纵——北新大道，天回路南北中轴划分新老商区，东西界定新老城区绕城高速北新大道北三环天回路本案大丰老城区大丰新城区成都新兴商圈成都传统商圈周边公共交通交通包括：9、15、24、169、663、680六路公交车以，均为郊县公交，进城仅能到火车北站或茶店子公交站。地铁1号线北沿线正在规划。地铁1号线比邻公园，享城市绿肺，配套齐全，自成生活综合体商场大丰家乐福，大丰商圈教育幼儿园起航幼儿园，自身配套幼儿园（品牌未定）小学大丰小学、成都三元外国语学校附属小学中学新都一中、新繁二中、成都三元外国语学校大学四川音乐学院、西南石油大学医院成都军区总医院、四一六医院银行农商，建行，农行，工行其他800亩植物园，15万平米北郊森林公园，3000亩熊猫基地，2.86平方公里北湖公园自身商圈配套本案未来规划商圈大丰老城区商圈大丰家乐福商圈城北新型商圈成都传统商圈四川音乐学院成都军区总医院不论是项目销售现场，还是成交客户，甚至是业内同行，第一反应都会提及保利品牌和大盘规模优势，“保利”+千亩大盘

这两者相加到底意味着什么？绝对的极致化资源整合能力保利城借势保利公园198，为城北整合出让整个成都都震撼的超级大城，与其说公园198为保利城奠定了不可复制的品牌口碑，还不如说是奠定了广大市场对保利无限可能整合能力的期待与信任。所以，保利要做的，不是修建一座新城，而是整合一座新城强势呈现，领跑区域项目名称保利城（住宅）项目地址成都三环路北新大道东（大天路旁）装修情况毛坯车位5538（3期总车位500）项目占地138667㎡容积率2.75建筑面积720000㎡绿化率30%建筑类别塔楼,高层物管费2.18元/平方米.月总层数18F开盘时间2011年09月23日物业类别住宅交房时间2015年4月30日总户数总5490（3期总户数2648）户型区间63-117平米开发商成都市保丰投资有限公司物业公司保利物业土地使用年限70年代理商方圆，保代城北第二个千亩大盘，产品面积段覆盖范围广保利城一、二期已售罄。保利城三期组团在120亩的土地上，仅规划出13栋小高层建筑，整体密度不到20%，是保利城项目中密度最低，舒适度最高的崭新组团。保利城3期除7#和11#为独立商业体以外，所有楼栋都是住宅加底商组成，共计2648套住宅，100套商业。其中2、3、8、9、10、12、13、14、15#为南北朝向，其余为东西朝向。点式围局，底商合围，低密建筑，四方朝向123456789101112131415G3C1

G3C1G2A3建筑面积约76.00平米约73平米约91.00平米约89平米实得面积约88.00平米约86平米约105.00平米约102平米挂牌均价6819元/平6537元/平6911元/平6850元/平G2A3户型功能分区合理，动静分区赠送面积大，实得均价合理赠送部分可变换为房间房间最小不低于7㎡，满足基本生活需求合理布局，合理采光，无暗房间刚需改善齐备，两房三房四房自选保利城项采用了经典的芝加哥现代主义风格外立面。保利城项目部分楼栋1-2层部分为高级干挂石材，3楼以上采用高级面砖。虽为大丰唯一芝加哥现代主义风格，但城北客户更注重价格，外观的吸引力不强。保利城项目拥有大丰独特的外立面风格项目内部拥有3万米超大中庭景观，以法国凡尔赛宫为蓝本，将就线条的对称性与整体大气，未来将呈现城北最具品质感的法式皇家园林景观。千亩大盘，30%绿化，造就极致园林景观，自创公园居所保利物业管理有限公司于1996年在广州成立，注册资金5000万元，

总资产超过1个亿，旗下分、子公司17家，业务遍及全国40个大中城市，承接的物业管理项目超过100个，管理面积超过3000万平方米，员工总数7000余人。公司具有国家物业管理一级资质。管理的项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、商业综合体、公寓、会展场馆、政府办公楼等多种业态。国家一级资质，物管值得拥有。小户型销量稳定，大户型去化困难，每周去化量均在45-55之间。12315楼栋单元户型面积已售未售1#1单元86㎡/74㎡9442单元86㎡/74㎡9713单元86㎡/74㎡9172#1单元89㎡/62㎡/85㎡8082单元89㎡/62㎡/85㎡8173单元89㎡/62㎡/85㎡78103#1单元89㎡/62㎡/85㎡8442单元89㎡/62㎡/85㎡8534#1单元86㎡/74㎡81132单元86㎡/74㎡55313单元86㎡/74㎡66815#1单元116㎡/100㎡6752单元116㎡/100㎡6753单元116㎡/100㎡60124价格稳中有升，双盘联动，集中造势时间销售套数面积(㎡)成交总价(万元)成交均价(元/㎡)10月1098219535065009月202173671101664508月236198381264263507月12511358725463006月204179791112458005月10811437695358004月245226051382158003月211190111175658002月13912162744659001月18716887102185900保利城供货主要集中于上半年，其中4月份为供货高峰期，错开保利城北新盘保利春天花语开盘期。7月，保利城与春天花语联动，形成又一次供货高潮，此次供货主要以大户型为主。保利城供销比保利春天花语供销比价值点梳理完全交通——北新干线、地铁1号线、多路城市公交活力生活——全方位教育、生活大配套丰富选择——全面积段产品，四方朝向选择动感建筑——光学动能，灵动建筑，生态住宅适感景致——立体景观，层次园林，不求奢华，但求舒适国级物业——舒适享受，安静生活保利城究竟为何能够领跑区域市场？千亩大盘，落户城北+合理布局，关注生活+选择丰富，琳琅满目+超高赠送，功能丰富+城市绿肺，极致享受+双盘联动，合理战略保利城强势领跑片区，并非只有品牌的号召，更重要的是保利对完美孜孜不倦地追求明确客源群体，准确定位项目27城市外来人口集中地，刚性居住需求缺口大客群基础特征一据权威机构调查，在城北经商的群体中，82%的人目前租房住，60%的人计划在成都买房定居；据专业人士不完全统计，城北的40多个大中型专业市场，按照每个市场1000个摊位保守估计，其中1/3的经营者要在区域内置业来计算，需住宅将近1万3千套，住宅面积将达130万平方米；加上铁路系统的职工、沙河沿线及北改拆迁户的需求，城北的置业群体需求强劲。城北人群组成比例外来人口“喧宾夺主”，占据超80%以上人口比例282828城市外区域人不愿进入，区域内人群却无法割舍客群基础特征二国际商贸城、五块石、荷花池商圈、金府生资商圈、富森美家居建材商圈、成华区现代化物流基地等中大型专业市场商户。铁路局、老厂矿企业职工与城市其他区域相比，城北主核人群以长期固地打拼的商户、老厂矿企业职工为主，这是一群长期固定活动半径于区域内的人群，他们不会像如城南办公上班族那样不定区域进行工作-生活跨区域往返，他们习惯于区域气息，对于他们，城北，是其打拼发展的根基，或是土生土长的家园，有着一种难以割舍的情感沉淀，他们不会像外区域人群那样具有强烈的“城北抗性”，从生活角度和情感角度来说，就近置业是必然选择。城北主要常驻人群职业组成区域客群以荷花池、五块石等地缘性客户占主导，占比高达70-80%，主要是服装、医药、交通运输以及批发零售相关的服务业的个体经营户老板；其次为川东北地区如达州、南充等二级城市客户区域客户来源分布从客户来源来看：区域客群与城北大区域的原区域居住者购房特征相似，荷花池、五块石等地缘性客户占主导，占比高达70-80%主要是服装、医药、交通运输以及批发零售相关的服务业的个体经营户老板。他们习惯长期固定活动半径于区域内，不会像如城南办公上班族那样不定区域进行工作-生活跨区域往返，他们习惯于区域气息，不会像外区域人群那样具有强烈的“城北抗性”，从生活角度和情感角度来说，就近置业是必然选择。2013-9-17保利城为“北改”锦上添花2013-9-13“北改”成就保利城代言2013-9-69月14日盛大开盘，总价39万起，60到156平米2013-8-29北改成就，尽在保利城2013-7-19在城北每一个父亲都可以给孩子最好的生长环境2013-7-18每个父亲都可以给孩子最好的生长环境2013-7-18城北置业头号选择2013-7-12社