市场沈阳房地产市场的与展望

1齐锡晶博士沈阳房地产市场的分析与展望2009年8月5日

沈阳房地产开发研究会副会长/秘书长

沈阳市房地产研究所副所长/研究员

东北大学资源与土木工程学院教授2一、房地产与房地产市场1.关于房地产房地产（RealEstate），也称不动产（RealProperty），目前通指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。例如，土地使用权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、抵押权等。而且，作为一种产品，房地产（商品房）通常具有使用（消费）、投资以及虚拟（金融产品）等不同属性。32.关于房地产市场4房地产市场具有不公开（公开市场OpenMarket，要求在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信息不完备、预期不确定等原因，房地产市场经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均衡理论）等特征。53.房地产业房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。其活动主要限于流通领域，在国民经济产业中属于第三类产业；具体包括房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业等。

2003年5月，国家统计局颁布了新的《三次产业划分规定》。其中，第一产业包括农业、林业、牧业、渔业等；第二产业包括建筑业；第三产业则包括K门72大类之房地产业。

6平均价格（均价）典型楼盘价格价格指数

某区域商品房（商品住宅）的交易金额÷交易面积4.常见的房地产价格形式供给价格与需求价格75.房地产业对于经济社会的影响

8世界银行（1994）认为，房地产业的投资拉动约为1:3，销售拉动系数约为1:1.3～1.5。包宗华（2001）认为，我国住宅产业的投资拉动系数的下限为1.7，销售拉动系数约为1:1.3，而且两个系数之合可达1:3.0。92004年，美国房地产业的增加值占GDP的11.8%，印度、泰国、菲律宾等发展中国家房地产业增加值也占GDP的3%以上。

部分国家房地产业增加值占GDP比重（%）

10（一）近年沈阳房地产市场的简要回顾1.房地产开发投资逐年增加二、关于辽沈房地产市场的简要回顾112.商品房销销售量稳稳步增长长123.商品房交交易价格格分析平平稳运行行13⒋土地价格格（均价价）持续续攀升14（二）2008年辽宁房房地产市市场的基基本分析析1.房地产投投资持续续增长2008年辽宁省省各月房房地产开开发投资资情况（（单位：：亿元））152008年辽宁省省各地房房地产开开发投资资情况（（单位：：亿元））16沈阳经济济区的投投资总额额，占全全省的65.8%，营口、、鞍山等等大部分分地区保保持着较较高的投投资增幅幅。172.房地产开开发建设设进展顺顺利2008年辽宁省省各月房房地产开开发施工工、竣工工面积情情况（单单位：万万平方米米）18沈阳经济济区商品品房的施施工面积积、新开开工面积积和竣工工面积分分别占全全省的63.8%、66.2%和61.8%。商品房的的新开工工面积同同比增幅幅偏低，，可能会会对未来来的竣工工面积、、入市数数量等产产生一定定的影响响。193.市场活跃跃，商品品销量稳稳步增长长1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月销售额44.1133240.6349.2466.2556.4630.2843.51024.51159.51507.7销售额同比增长41.247.88.411.611.45.10.57.1109.312.8销售面积94.58372.9679.3921.11261.51485.11671.92282.92722.13103.14016.4销售面积同比增长2454.66.60.32.6-4.5-10.5-1.22.82.24.92008年辽宁省省各月累累计商品品房销售售情况单位：亿亿元、万万平方米米、%202008年辽宁省省各地商商品房销销售情况况21沈阳经济济区商品品房的销销售额、、销售面面积分别别占全省省的57.0%、61.7%。“新政”实实施以后后，市场场趋于活活跃。224.整体房价价稳定、、温和上上涨2008年辽宁省省各月商商品房销销售价格格（单位位：元/平方米））232008年辽宁省省各地商商品房销销售价格格24沈阳经济济区中，，以沈阳阳商品房房的均价价最高，，其他地地区相对对不高，，总体涨涨幅比较较适当。。255.房地产开开发资金金来源比比较稳定定由于购房房者的迟迟疑、观观望等原原因，导导致其他他资金来来源（定定金及预预收款、、个人按按揭贷款款）比重重的下降降与自筹筹资金来来源比重重的增加加。266.空置商品品房有所所增加2008年辽宁省省各月商商品房空空置情况况（万平平方米））空关房?27截止2008年底，全全省累计计商品房房和商品品住宅的的空置面面积分别别为1567.6万平方米米和1058.7万平方米米，同比比分别增增长14.5%和11.0%；商品房房、商品品住宅的的空置率率分别为为16.5%和13.1%。其中，空空置1~3年（含1年）的数数量分别别为1027.1万平方米米和721.7万平方米米，同比比分别增增长21.5%和19.0%；空置3年以上（（含3年）的数数量分别别为137.3万平方米米和63.9万平方米米，同比比分别增增长15.1%和10.8%。28（三）2008年沈阳房地地产市场场的运行行情况1.房地产开开发投资资增速不不减2008年，全市市累计完完成房地地产开发发投资1010.9亿元，同同比增长长38.4%；其中，，住宅729.5亿元，同同比增长长30.5%。沈阳房地地产开发发建设投投资增幅幅高于全全国增幅幅17.5个百分点点。292008年，全市市登记销销预售商商品房面面积1320.10万平方米米，同比比增长1.29%；其中，，商品住住宅登记记销售面面积1075.07万平方米米，同比比下降6.74%。2.增量房销销售保持持增长全国房地地产市场场销售量量普遍下下降，有有些城市市降幅甚甚至达到到30%～50%；商品房房销售面面积超过过1000万平方米米的寥寥寥无几。。沈阳的的表现，，实属罕罕见。303.存量房销销售基本本正常全市存量量房转让让面积531.57万平方米米，销售售金额145.97亿元，销销售套数数58879套，分别别比上年年同期下下降20.84%、11.34%和22.41%；其中，存量量住宅转让面面积380.30万平方米，销销售金额97.49亿元，销售套套数56082套，分别比上上年同期下降降20.91%、15.59%和22.28%。314.商品房价格表表现稳定2008年，全市商品品房销预售均均价为3776元/平方米，比2007年同期上涨5.91%；其中，商品品住宅销预售售均价为3439元/平方米，同比比上涨1.67%。国家发改委发发布的70大中城市房屋屋价格指数显显示，2008年12月份沈阳市房房屋销售价格格指数为100.4，比全国平均均价格指数高高0.8个百分点。2007年12月份，沈阳价价格指数比全全国指数低0.8个百分点322008年全市土地出出让面积2267公顷，比去年年同期（3057公顷）增长-25.8%；其中市本级级2008年出让面积为为362公顷，比去年年同期（388公顷）增长-6.7%。2008年全市共计收收缴土地出让让金100.60亿元，比去年年同期（80亿元）增长25.7%；其中市本级级2008年土地出让金金为38.25亿元，比去年年同期（35.00亿元）增长9.3%。30.55.土地交易大致致正常332008年全市平均土土地出让价格格为2000元/平方米。其中中，商业用途途土地交易价价格为2800元／平方米，，住宅用地土土地交易价格格为1800元/平方米。2008年市本级平均均土地出让价价格为3200元/平方米。其中中，商业用途途土地交易价价格为5000元/平方米，住宅宅用地土地交交易价格为2800元/平方米。34截至2006年7月31日，全市现有有房地产开发发企业647家，其中一级级资质企业3家，二级资质质企业20家（其中1家未参加年检检），三级资资质企业86家（其中10家未参加年检检），暂定资资质企业538家（其中112家未参加年检检）。其中，，外商及港、、澳、台投资资企业为85家，外地企业业为80家。（四）关于沈阳市的房地地产企业35截至2008年底，沈阳全全市共有房地地产开发企业业924家。其中，一一级资质企业业3家，占企业总总数的0.3%；二级资质企企业44家，占企业总总数的4.8%；三级资质企企业187家（其中10家未参加年检检），占企业业总数的20.2%；暂定资质企企业690家。36对比2006年的7月底（当年的的企业资质年年检时），当当时全市共有有房地产开发发企业647家。其中，一一级资质企业业3家，占企业总总数的0.5%；二级资质企企业20家，占企业总总数的3.1%；三级资质企企业86家，占企业总总数的13.3%；暂定资质企企业538家。应该承认认，2008年在沈阳从事事房地产开发发业务的企业业资质等级的的总体水平，，有了一定程程度的提高。。而且，在拥拥有房地产开开发二级、三三级资质的企企业数量的增增加方面，表表现得比较突突出。37金额2008年，沈阳市房房地产开发企企业销售前30名的销预售面面积总和为317.3万平方米，占占全市总量的的24%（占全部企业业总数的3.25%）。38上半年，全市市累计完成房房地产投资463亿元，同比增增长28.5%；其中住宅308.9亿元，同比增增长12.5%。施工面积5423.6万平方米，同同比增长22.4%；其中住宅4005.7万平方米,同比增长17.7%。新开工面积积1166.9万平方米，同同比增长0.3%；其中住宅902.3万平方米，同同比下降5.4%。竣工面积125.8万平方米，同同比下降36.2%；其中住宅106.9万平方米，同同比下降38.3%。1.房地产开发建建设情况三、当前（1～6月）的沈阳房房地产市场（一）沈阳房房地产市场运运行的基本情情况39上半年，全市市商品房批准准入市面积421.93万平方米，同同比下降26.91%；其中，商品品住宅批准入入市面积335.82万平方米，同同比下降29.82%。2.商品房入市和和待销情况上半年，累计计可售商品房房面积1349.55万平方米，同同比增长0.62%；其中，住宅宅累计可售面面积889.67万平方米，同同比增长4.02%。40上半年，全市市商品房销预预售面积597.22万平方米，同同比增长6.81%；销售金额235.52亿元，同比增增长12.47%。其中，商品品住宅销预售售面积510.43万平方米，同同比增长13.38%，销售金额187.45亿元，同比增增长21.81%。3.增量房的销售售量根据统计局数数据，上半年年全市销预售售商品房597.4万平方米，同同比增长5.2%，其中住宅宅545.5万平方米，，同比增长长3.1%；销预售金金额245.7亿元，同比比增长3%，其中住宅宅212.7亿元,同比下降0.6%。41最近12个月商品房房、商品住住宅月销售售量的趋势势图（万平平方米）42434.存量房市场场分析上半年，全全市存量房房转让面积积277.65万平方米，，转让金额额80.35亿元，同比比分别增长长13.26%、16.87%；其中，存存量住宅面面积247.7万平方米，，转让金额额73.05亿元，同比比分别增长长43.06%、67.74%。2009年上半年，全全市存量房房均价2893.95元/平方米，存存量住宅均均价2949.01元/平方米，分分别同比增增长3.2%和17.26%。445.新建商品房房价格按房产局合合同备案数数据，2009年上半年，，全市商品品房均价3943.6元/平方米，商商品住宅均均价3672.42元/平方米，分分别同比增增长5.3%和7.4%。按国家发改改委发布的的70大中城市房房屋价格指指数，6月份沈阳市市房屋销售售价格指数数为102.0，新建住房房价格指数数为102.9，二手住房房价格指数数为99.9。45最近12个月商品房房、商品住住宅月平均均价格趋势势（元/㎡）46（二）辽宁宁房地产市市场的简要要分析1.开发规模保保持快速增增长今年上半年年，全省完完成房地产产开发投资资1023亿元，同比比增长40.6%，高于全国国平均水平平30.7个百分点，，在东部地地区排名第第2位。房屋施工面面积13539.8万平方米，，同比增长长35.4%，高于全国国平均水平平22.7个百分点；；其中新开开工面积4063.9万平方米，，同比增长长28.8%，高于全国国平均水平平39.2个百分点。。47全省商品房房销售面积积1884.8万平方米，，同比增长长49.4%，高于全国国平均水平平17.7个百分点，，在东部地地区排名第第5位。2.商品房销售售状况良好好商品房销售售额707.3亿元，同比比增长51.7%，低于全国国平均水平平1.3个百分点，，在东部地地区排名第第7位。销售均均价3751元/平方米，同同比增长1.5%，保持了平平稳上升态态势。48上半年，全全省各地房房地产市场场均获得了了不同程度度的发展。。例如，按按商品房销销售面积及及其增幅大大小的城市市排序（单单位：万平平方米、、%）如下：鞍鞍山（200.8、246.6）、盘锦（（52.5、228.7）、抚顺（（68.5、173.5）、葫芦岛岛（60.3、127.4）、丹东（（107.9、117.1）、营口（（135.2、97.0）、铁岭（（80.1、83.0）、朝阳（（86.6、61.4）、大连（309.7、45.6）、锦州（（55.5、45.4）、本溪（（48.5、40.1）、阜新（（19.8、29.9）、辽阳（（61.9、19.2）、沈阳（597.4、5.3）。49（三）沈阳阳房地产市市场存在的的主要问题题根据省国土土资源厅调调查，全省省存量土地地的利用率率只有26.34%，其中沈阳阳的存量土土地利用率率为40.92%（已出让的的土地尚有有近六成，，没有开发发）。1.开发商手中中待开发土土地存量较较大2.商业地产销销售不畅2008年，全市增增量房和存存量房市场场中销售面面积增幅最最大的是办办公用房和和写字楼。。今年上半半年，下降降幅度最大大的也是办办公楼和写写字楼。503.拆迁工作进进展滞后受各种主客客观因素的的影响，目目前拆迁工工作进展严严重滞后。。4.城市基础设设施建设相相对落后随着城市外外延以及人人们生活质质量要求的的提高，各各界对于城城市基础设设施服务、、数量等的的要求不断断提高，基基础设施建建设与需要要形成较大大的反差。。51（四）沈阳阳房地产市市场的横向向比较1.房地产开发发投资完成成情况沈阳市房地地产完成投投资在15个副省级城城市名列第第1位（占15个副省级城城市总量的的13.21%）；其中住住宅完成投投资名列第第1位（占15个副省级城城市总量的的12.43%）。按全国所有有城市分析析，沈阳市市房地产开开发投资仅仅低于北京京、上海两两直辖市，，已经超过过天津、重重庆两直辖辖市，在全全国名列第第3位。522.房屋施工情情况1～6月份，沈阳阳市房屋施施工面积在在15个副省级城城市名列第第1位（占15个副省级城城市总量的的11.10%）；其中住住宅施工面面积名列第第2位（占15个副省级城城市总量的的10.60%），仅低于于成都市。。按全国所有有城市分析析，1～6月份，沈阳阳市房屋施施工面积低低于重庆、、上海、北北京、苏州州4市，已超过过天津市，，在全国名名列第5位；其中住住宅施工面面积低于重重庆、成都都、上海、、北京、苏苏州5市，已超过过天津市，，在全国名名列第6位。533.商品房销售售情况沈阳商品房房销售面积积在15个副省级城城市名列第第2位（占15个副省级城城市销售的的9.11%），仅低于于成都市；；其中住宅宅销售面积积名列第3位（占15个副省级城城市销售的的8.93%），仅低于于成都和杭杭州两市。。按全国所有有城市分析析，1～6月份，沈阳阳市商品房房销售面积积低于重庆庆、成都、、上海、北北京、苏州州5市，已超过过天津市，，在全国排排名第6位；其中住住宅销售面面积指标低低于重庆、、上海、成成都、北京京、苏州、、杭州、长长沙7市，已超过过天津市，，在全国排排名第8位。544.商品房销售售价格1～6月份，沈阳阳商品房销销售均价名名列15个副省级城城市的第14位，仅高于于哈尔滨市市；其中住住宅销售均均价名列15个副省级城城市的第15位，为15个副省级城城市中住宅宅价格最低低的城市。。按全国所有有城市房地地产综合指指数评价，，沈阳应为为全国最好好的房地产产市场之一一。5556（一）房地地产市场运运行的规律律性价值规律市场供求规规律竞争规律周期波动规规律四、沈阳房房地产市场场的走向预预测地价拉动房房价房价拉动地地价5758（二）沈阳阳房地产市市场面临的的有利因素素分析国家宏观经经济政策由由“两防””转为保增增长、扩内内需、调结结构；国家的货币币政策由““从紧”改改为“适度度宽松”；；东北的经济济环境相对对较好；地方政府出出台了一系系列扶持房房地产市场场的优惠政政策；沈阳的经济济结构抗国国际金融危危机的能力力较强；加大城市基基础设施建建设投资力力度59沈阳经济社社会发展的的后发优势势依然存在在；南资北上为为沈阳的发发展提供新新的机遇；；沈阳的环境境越来越适适合人类居居住；城市化进程程稳步推进进；住房产品结结构合理；；房价运行状状态良好；；进入新的结结婚购房高高潮期，等等。60沈阳经济区区！1-5月份,358户(5925.9万元)/6户(85万元)外地人口在在沈阳购房房占有相当当比重。2008年，在沈阳阳求学、就就业者对于于住宅的需需求旺盛，，共购买18000套（占“外外地人”购购房总量的的45%）。2009年（上半年年），外地地人在沈阳阳购房19243套、165.12万平方米，，分别占总总量的33.84%和32.35%。沈阳市每年年接收外地地毕业生4-5万人61商品房的属属性与价值值（价格））①使用属性②投资属性③虚拟属性金融产品保增长（投投资拉动））保民生（稳稳定房价））稳步发展！！62（三）沈阳阳房地产市市场面临的的不利因素素分析世界经济进进入衰退期期（尚未““见底”））；我国经济增增长减速；；中央的政策策向保障性性安居工程程倾斜；中央的舆论论导向旨在在稳定“房房价”；金融机构对对房贷仍然然谨慎；持币待购现现象依然存存在，等。。63TypeofRealEstateSystem房地产系统统的类型RealEstateMarketandFinancialMarket房地产市场场和金融市市场F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.MktF.Mkt(A)Independent独立的(B)Interdependent不独立(C)Integrated综合China?Japan(A)→→（B)→？？（C)USA(A)→（（B)→→（C)金融市场房地产市场场中国日本美国64基于沈阳市市房地产市市场的特殊殊性（不均均衡性），，国际金融融危机对沈沈阳的房地地产市场会会产生一定定的影响，，但影响不不大，不会会引发沈阳阳房地产市市场格局发发生大的转转变；房价价的涨幅也也将控制在在合理的区区间。综合以上多多方面因素素，可以对对未来沈阳阳房地产市市场做一个个谨慎慎而而又又并并不不悲悲观观的估估计计，，即即2009年沈沈阳阳房房地地产产交交易易市市场场应应该该是是一一个个““平稳稳发发展展年年”，，至至少少是是“平稳稳调调整整年年”。（四））关关于于2009年沈沈阳阳房房地地产产市市场场的的预预测测1.基本本情情况况65受全全国国大大开开发发企企业业买买地地积积极极性性高高涨涨的的影影响响，，沈沈阳阳开开发发企企业业购购地地的的意意愿愿也也将将增增强强，，上上半半年年土土地地出出让让低低迷迷的的状状况况将将继继续续改改变变。。由由于于辽辽宁宁地地价价占占房房价价的的比比例例高高于于全全国国4个百百分分点点，，预预期期土土地地价价格格将将保保持持稳稳定定，，大大幅幅上上扬扬的的可可能能性性不不大大。。2.土地地出出让让形形势势可可望望改改观观66目前前沈沈阳阳开开发发建建设设投投资资增增幅幅在在28%左右右，，速速度度适适中中，，该该速速度度略略高高于于年年初初预预计计。。下下半半年年，，开开发发建建设设投投资资预预计计仍仍将将保保持持这这一一态态势势，，继继续续平平稳稳运运行行。。3.开发发建建设设投投资资增增幅幅继继续续平平稳稳运运行行674.开、、竣竣工工面面积积将将止止跌跌回回升升上半半年年，，因因开开发发企企业业对对房房地地产产市市场场的的发发展展趋趋势势判判断断不不准准，，信信心心指指数数不不高高，，全全市市开开、、竣竣工工面面积积呈呈下下降降态态势势。。下半半年年，，大大部部分分开开发发企企业业将将停停止止观观望望，，加加大大投投资资力力度度，，力力争争在在建建项项目目早早日日建建成成，，投投入入市市场场，，赶赶上上这这波波旺旺销销潮潮。。新开开工工面面积积将将会会增增加加，，竣竣工工面面积积将将可可能能有有较较大大幅幅度度增增长长。。685.商品品房房销销量量有有望望超超过过上上年年今年年3月份份以以来来，，沈沈阳阳商商品品房房销销售售形形势势良良好好，，上上半半年年销销量量超超过过历历史史同同期期最最高高水水平平。。随随着着消消费费者者等等待待观观望望情情绪绪的的消消散散，，““25条新新政政””效效应应的的进进一一步步放放大大，，下下半半年年销销售售将将好好于于上上半半年年。。政府府拟拟斥斥资资600亿元元储储备备土土地地，，由由此此而而造造成成的的13.2万户户动动迁迁户户，，将将给给沈沈城城楼楼市市带带来来巨巨大大的的被被动动需需求求。。若若能能顺顺利利实实施施，，将将产产生生巨巨大大的的增增量量，，年年底底销销售售面面积积和和销销售售金金额额有有望望超超过过2008年的的水水平平。。696.房价将继续小小幅攀升沈城今年以来来房价一直坚坚挺，5月份商品房均均价已超过4000元/平方米，在销销售形势趋好好的大背景下下，下半年房房价不仅不会会下降，还有有可能继续小小幅上涨。7.存量房市场将将继续保持上上升势头由于“25条新政”年底底到期，在下下半年的存量量房市场中，，住宅转让仍仍将保持较高高的增幅。70谢谢大家，并并祝福大家！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。07:35:5707:35:5707:3512/31/20227:35:57AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2207:35:5707:35Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。07:35:5707:35:5707:35Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2207:35:5707:35:57December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20227:35:57上午07:35:5712月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月227:35上上午午12月月-2207:35December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/317:35:5707:35:5731December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。7:35:57上上午午7:35上上午午07:35:5712月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。07:35:5707:35:5707:3512/31/20227:35:57AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-220