金东花鸟市场项目商业规划建议1

金东花鸟市场项目商业规划建议

2012年7月28日

自2011年来，国家为了遏制抬高房价的房地产投机行为，释放刚性需求，打出了一系列房地产调控组合拳，至2012年房地产市场逐渐向理性回归。由于我国经济受房地产行业影响较大，在经济增速有所下滑的情况下，2012年6月国家出台相关宽松政策刺激市场经济，但是中央决策层仍反复强调，当前仍处关键时期，楼市调控不能放松，并加强信息监控，督察执行情况，抓紧研究对策。一旦房价反弹超出预期，随时出台新的调控政策。

住宅市场严格调控的大背景下，商业地产成为新的投资趋势。柳州市的商业市场情况如何？本报告基于对柳州本地的市场情况和商业业态、属性的分析，对金东花鸟市场做一个前期的商业规划和定位。

前言柳州市城市规划柳州城市规划河东片区规划柳州市商业发展现状柳州市商业发展现状柳州市商业发展规划项目区域商业现状项目商业可行性分析宏观市场环境分析项目本体条件分析项目商业规划定位建议报告结构导图柳州市城市规划柳州市围绕现有城区由内向外有序拓展、延生、紧凑发展，远景城市以向东、向北为主要的发展空间。柳州城市规划城市空间发展方向综合考虑规划区范围的工程地质评价、地形地貌、遗址保护、地下水保护区、基本农田保护区、生态功能区划、重大基础设施用地及城市建设现状等因素，进行空间管制区划，并分别制定管制要求。用地发展方向空间管制城市向东发展，河东片区内的比较优势在严格的管制下将得到最大化体现。1、两处城市中心：河东区的市级行政办公中心；位于人民广场、龙城路、飞鹅路商业区及鱼峰山一带的市级商业、文化娱乐中心。

一处城市次中心：城市商务办公区，位于潭中中路以北、跃进路以东。

2、中心城区的布局规划：柳北片以工业及其生活配套功能为主。柳西片以工业及其生活配套功能为主，逐步向南适当有序拓展。城中片以居住、商业为主。河东片是综合型城市新区，城市的新中心，应高标准的进行规划建设和管理。柳南片是以居住为主。

城市空间布局结构—中心城区+外围组团柳州城市规划

河东片是综合型城市新区，城市的新中心，会高标准的进行规划建设和管理，品质口碑聚集度高1、居住用地布局居住主要分布于城中、河东和柳南片根据整个城市功能结构分区，划定14个居住片区1居住片区基本规模在10—20万人左右，每个片区分别包括若干个居住区。2、商业和公共设施用地布局规划形成市级中心两处，由于中心城区商业趋于饱和，未来商业发展趋向于河东片区。城市用地布局规划柳州城市规划

河东片区居住用地和商业用地体量比例大，住宅和商业市场基础稳定本案1、河东片区现有主干道有文昌路、桂中大道、河东路和东环大道；自文昌路末起有高新一到五路等2、未来规划多条市政交通设施城市道路交通规划柳州城市规划河东片区交通发达，出行便捷1、规划目标：柳州市行政中心、金融商贸中心、产业服务中心和人居环境示范区；新世纪新柳州城市形象和功能的标志性区域；广西区内金融、贸易、商务集聚的高地之一。2、规划定位：河东新区有别于旧城单一的商业中心功能，将具有行政办公、商务会展、金融贸易、零售娱乐、文化体育、教育医疗、中高档居住等城市中心功能，成为柳州市功能完善、辐射力强、业态组合新、行业集聚度大的块状综合性中心。主要满足全市居住、工作及外来人口等各类消费者，并辐射延伸周边10公里半径内城镇和地区，服务对象具有超广域性。河东片区总体规划河东片区规划

河东片区将是柳州市的综合中心，辐射范围广，消费人群结构丰富河东中心事务区用地规划河东片区规划河东中心事务区用地构成用地名称用地面积（公顷）所占比例总用地219.90100.0其中一类居住用地5.622.6二类居住用地52.7724.0行政办公用地12.455.7商业金融用地22.0610.0文化娱乐用地13.916.3医疗卫生用地3.121.4停车场用地4.592.1广场用地13.256.0道路交通用地53.8224.5公共绿地38.3117.4本案中心事务区a:在桂中大道西侧形成柳州市新的行政办公区组团，b:东侧建设柳州商务服务区组团，c:在桂中大道的终点、文昌路南侧建设以会龙山公园绿地为中心的休闲商业区组团。河东片功能布局河东片区规划

以hopsca模式布局，即“商务-商业-宾馆-服务-公寓”综合区模式，以南北向的桂中大道和东西向的文昌路作为主体交通骨架，形成3大组团。abc本案河东片区功能布局河东片区规划组团名称总建筑面积业态备注行政办公组团36.5万平方米市民广场、市级行政办公区、行政服务区及商业、文化等配套设施。组团南部形成围绕行政办公区形成以市民集会、休闲为主的市级大型公共绿地。中部为行政服务区，包括政府采购中心、土地拍卖市场、招待中心、后勤服务中心等。北部为配套建设。包括3个居住组团，附设托幼、商业、会所、体育场等社区服务设施。商务服务区组团83.4万平方米会展中心、金融商务区、专业服务区、综合写字楼群及商务公寓和酒店区。南部由国际金融中心、金融保险公司总部组成的金融商务区。中部为专业服务区，包括从事生产性服务的证券中心、人才交流中心、技术信息市场、房地产市场、拍卖中心等机构和文化娱乐设施。北部为大公司总部和综合性商务写字楼用地。依托柳江开发一定规模的滨江景观住宅，以高档独立式别墅和酒店式公寓为主。休闲商业区组团14.1万平方米住宅商业作为柳州未来城市新轴线的终点，以会龙山公园为核心，同时在公园西部临柳江建设柳州文化园区；公园南部为高档住宅区；组团东部临东环路作为大型的商业住宅建设用地。

随着城市向东发展的步伐，河东片区高端商业基础逐渐完备柳州市商业发展现状柳州市商贸业的发展大致上为起飞型商业柳州商业现状传统初级型经济起飞前高质型成熟型起飞型有商业街的雏形，商品缺乏明确的分类。商店有了固定的场所，单体经营型居多，百货商店为商业体系中的骨干。人均gdp约6400－31800元/人经济发展稳定，城市化进程加速，城市商业发展迅速，市场需求出现细分化，各种新型零售业态不断出现，外商正在或已经进入。人均国内生产总值高于31800元。各种大型和现代化购物中心出现，消费水准较高，例如香港和上海。居民收入和消费差距十分明显，商店提供非常专业化的服务。例如，世界上经济发达国家，美国和日本。柳州1、市级中心商业区：以龙城路、鱼峰路为主体，以五星商厦、工贸大厦等大型商场和柳州宾馆、丽晶宾馆等宾馆为核心的城市中心商业区。2、六个特色街区：以飞鹅路为主体的服装和鞋类贸易街；以柳邕路为主体的粮食与农副产品贸易街区；以白云市场和金地市场为主体的家电旧货贸易街区；以西环和东环路为主体的家具奇石贸易街；以红光路和城站路为主体的机电产品和零配件贸易街区；以柳北钢材市场和西环建材市场为主体的生产资料贸易街区。初步形成了“1＋6”的商业形态布局柳州商业现状柳州商业呈现中间全，四周专的格局态势构筑以生活服务体系为基础、流通辐射体系为主导、产业服务体系为延伸的基本布局框架。柳州商业规划布局

河东区涵盖新城中心商务区，为生活体系类商业，以都市零售业、现代餐饮娱乐业、生活服务业等为核心，扩展到旅游会展业、文化休闲业、社区服务业等综合生活领域，实现生活服务功能的延伸创新。生活服务体系流通辐射体系产业服务体系●两大市级商业商务中心旧城中心商务区新城中心商务区●十个片区商业生活中心●居住小区配套商业●交通枢纽商业●柳江两岸滨江商业●主题特色商业街区●三类柳州特色旅游商业●两个中心柳州汽车贸易中心柳州日用消费品集散中心●两个网络农副产品批发市场网络广西糖网批发市场网络●两个市场群生产资料市场群生活资料市场群●三大公共平台商务公共平台会展交易平台休闲服务平台●三种布局形态中心事务区产业服务中心贸易中心综合服务区工业基地辅助功能区生活服务体系柳州商业规划布局五星步行街丽笙酒店生活服务体系流通辐射体系柳州商业规划布局柳州飞鹅商场流通辐射体系产业服务体系柳州商业规划布局产业服务体系1、距离本案1公里范围内基本上没有大型商业及商业物业存在，多为40平米左右的商铺。唯一的专业市场就是目前本案的花鸟市场--金东花鸟市场，周边分布了一些社区辅助性商业（社区店），主要是满足居住小区人群日常生活的业态，沿街主要是汽车修配、工程机械配件类单一业态。2、商业集中在：河东路东段、东环大道北段；兴佳山水福第、居上好人家、金色世纪、金东花鸟市场等区域附属商业。区域商业业态分布和属性项目区域商业现状

周边商业业态分布零散，商业属性为“专、小、杂”商业业态分布和属性项目区域商业现状商业区业态组成数量单个面积㎡租金水平(元/㎡)河东路东段河鱼店54050工程机械配件84045电动车配件及维修43045东环大道北段汽车消费服务430030—35工程机械配件240金色世纪尊隆大酒店1/40—50汽车服务550烟酒店330五金店130旅游用品130商业业态分布和属性项目区域商业现状居上好人家食品超市14040—50汽车维修店640棋牌休闲140茶馆340烟酒专卖240汽车美容与养护340兴佳山水福地酒庄310030—40挖掘机养护250汽车配件290小型私人会所230小型超市260棋牌休闲130本案附属小餐馆54030超市便利店2100电动车维修140五金店245小药房145金东宾馆1/兴佳山水福第1、主要商业形态为汽车销售和修配服务、工程机械配件等单一业态；2、从河东片区区域上，是新城中心事务区占主导地位，本项目周边商业刚刚处于起步的阶段；3、中高端消费聚集在河东柳江、文昌路、东环路、潭中东路围合的区域，业态主要为高档酒店、写字楼、公寓、和餐饮、娱乐、时尚休闲类。项目周边商业特点小结项目区域商业现状

项目虽处于河东东北角，但是受河东中心事务区和学校学区的辐射，再结合项目周边区域的规划优势得出项目有较高商业可塑性。4、河东新区有别于旧城单一的商业中心功能，将具有行政办公、商务会展、金融贸易、零售娱乐、文化体育、教育医疗、中高档居住等城市中心功能，成为柳州市功能完善、辐射力强、业态组合新、行业集聚度大的块状综合性中心。主要满足全市居住、工作及外来人口等各类消费者，并辐射延伸周边10公里半径内城镇和地区，服务对象具有超广域性。5、周边的住宅项目学区优势明显，除了现有的学校未来还会有河东北中学、河东北小学、河东北体育中心、滨江路小学等教育设施的规划市增值的保证。项目周边商业特点小结项目区域商业现状项目商业可行性分析国内生产总值、社会消费品零售总额、人均可支配收入增长情况宏观环境分析

从2007年至2011年柳州市综合经济与消费品市场增长速度平稳，城市人均可支配收入逐年递增，商业市场基础稳固。2011年柳州常住人口和总人口统计宏观环境分析

从柳州市的人口保持稳定增速，高标准住房需求和生活需求逐年增长。2011年人口统计数据单位：人县

区常住人口总人口全

市37587043554441城中区160217116240鱼峰区356296234217柳南区492043302008柳北区428043322530柳江县562351552336柳城县353796401065鹿寨县421019463391融安县285641315774融水苗族自治县402054479173三江侗族自治县2972443677071、全市2010年的常住人口与2000年相比，增长4.33%，年平均增长0.42%。全市总人口与2000年相比，十年共增长3.6%，年平均增长0.35%。2、同2000年相比，15-59岁人口比重上升了1.54个百分点，60岁及以上人口的比重上升了2.83个百分点。3、同2000年相比，每10万人具有大学文化程度的由3872人上升为8685人；具有高中文化程度的由13468人上升为14582人；具有初中文化程度的由32212人上升为37058人；具有小学文化程度的由37878人下降为28654人。