存量房交易业务管理及管理知识操作

存量房交易业务操作主讲教师：张合振学习目标通过本章的学习，了解存量房地产的概念及分类，存量房房屋成色判断标准，存量房地产市场交易现状，存量房销售的付款方式；熟悉存量房价格影响因素，存量房销售方式及销售程序，存量房交易风险；掌握存量房上市销售条件，存量房贷款及交易相关税费。7.1存量房地产概述7.1.1存量房地产的概念及分类1）存量房地产的概念存量房地产是在房地产二级市场上进行产权交易的房地产。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入二级市场交易，卖房人具有完全处置权利的房，俗称为“二手房”。2）分类(1)已购公房：即在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房；(2)直管公房：指各市直接管理的已购公房；(3)自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房；(4)使用权房：指市民租住公有住房而享有使用权的房屋；(5)经济适用房：指由开发商开发，但享受了土地及其他相关优惠政策的且产权清晰的市民自有住房；(6)商品房：指开发商开发，未享受任何优惠政策的，产权清晰的市民自有住房。3)存量房房屋成色判断标准根据建设部发布的《房屋完损等级评定标准》，依据房屋的建筑结构、装修标准和设备配置三大部分若干项目的现状以其完好和损坏程度将房屋划分为五类：即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。(1)完好房：三大部分完好齐整，管道畅通，现况良好，能正常使用；标准为八成新以上。(2)基本完好房：三大部分基本完好，可供正常使用或少量构部件有轻微损坏，但经一般性维修即能恢复；标准为六至七成新。(3)一般损坏房：三大部分已发生一般性或局部损坏变形；标准为四至五成新。(4)严重损坏房：因年久失修而使三大部分明显变形或损坏；标准为三成新以下。(5)危险房：承重构件已出现严重裂缝，或倾斜丧失承荷能力，随时有倒塌危险；标准在一成新以下。7.1.2存量房地产价格影响因素一般来说，存量房地产的价格主要受房屋的区域因素与个别因素影响。1)环境因素(1)基础设施与公益设施是否成熟。(2)交通条件。(3)物业所在社区的环境。(4)人文环境。2)房屋因素(1)房屋结构。(2)房型。(3)楼层。(4)房屋朝向。(5)房屋开间、层高。(6)面积分配。(7)房间的采光状况。(8)房屋的新度。(9)房屋的质量。

7.2存量房地产的销售7.2.1存量房上市销售的条件1)存量房上市要求的相关条件(1)以成本价从房管局购买的房屋可直接上市；(2)以成本价从单位购买的住房，如与单位的购房协议中无特殊约定的可以直接上市，如与单位有约定，经单位同意后，可以上市；(3)以标准价或优惠价从单位购买的住房，在补足成本价之后，经单位同意后可上市；(4)私产平房可直接上市；(5)如购房时与单位无购房协议，则视同有协议，仍需单位同意才可上市。2)有下列情形之一的房地产不能上市交易(1)未依法登记取得房地产权证书的；(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或行政处理中的；(4)司法机关或者行政机关依裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(5)依法收回土地使用权的；(6)法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。3)下列公有住房不得进行差价调换(1)整幢独用的花园住宅；(2)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；(3)产权不明晰的；(4)在户口冻结地区内；(5)已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；(6)承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；(7)已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；(8)需用于落实私房政策的；(9)依法应当由出租人收回的。7.2.2存量房销售方式及销售程序1)存量房销售方式⑴网上直销⑵拍卖方式⑶利用中介机构⑷竞价交易2)存量房销售程序(1)卖方向代理机构提供房地产产权证明文件；(2)与代理机构签署卖房独家《委托代理协议书》。(3)代理机构核实并确保待售物业的真实性、合法性；(4)代理机构给物业做广告，带买家看房；(5)代理机构寻找合适的买家，收取买主订金；(6)卖方提供《房地产证》原件、产权人的身份证明等；(7)卖方与代理机构签订正式的《委托买卖协议书》，卖方收取订金；(8)买方付全款给代理机构(按揭付款的根据按揭银行的规定执行)；(9)买卖双方签署《某某市房地产买卖合同(现售)》，向产权部门递交过户所需的资料；(10)产权部门出具税单后，缴纳税费；(11)代理机构付全款的50%给卖方；(12)产权部门办理《房屋产权证》；(13)卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明材料；(14)代理机构付清全部余款给卖方，交付《房屋产权证》给买方。7.2.3存量房销售的付款方式1)买卖双方均为一次性付款购房2)业主为一次性付款购房，买家以银行按揭方式购房3)业主以按按揭方式购房房，买家以一一次性付款方方式购房4)买卖双方方均以银行按按揭方式购房房存存量房交易风风险及规避1)交易风险险的种类买方风险包括括：(1)存量房房性质上的瑕瑕疵。①房产产权利有限制制。②房产有有承租人的，，买方应注意意到该承租人人在同等条件件下可优先购购买该房屋的的权利。③房房屋产权证上上房屋用途的的限定。(2)卖方资资质上的瑕疵疵。①卖方并并非产权证上上的所有人，，也无所有人人的授权。②②卖方虽是所所有人之一，，但未取得其其他共有人同同意。(3)存量房房质量上的瑕瑕疵。①住宅宅本身的质量量瑕疵。②相相邻关系上的的瑕疵。(4)存量房房价格上的瑕瑕疵。①二手手房价格应为为周边区域新新建商品房的的市价的2／／3左右。②②二手房售价价中计算了违违章搭建部分分的价款，但但实际上这部部分面积并未未载人房产权权证。③二手手房存在未缴缴清的公共事事业费、物业业管理费等其其他费用。(5)存量房房交付时的瑕瑕疵。①买房房时认定的有有关装修设施施发生变化。。②出售者拖拖延迁出户口口造成买方户户口无法迁入入。卖方风险包括括：(1)办理了了房屋产权转转移手续后，，买方拖延付付款或拒绝付付款。(2)买方如如采用贷款方方式买房，可可能存在未能能通过银行审审查或是银行行未能及时放放贷的问题，，结果将导致致买方拖延时时间付款或无无力付款。(3)买方支支付首期房款款后房屋风险险转移前，房房屋发生毁损损造成无法交交付，卖方将将面临承担违违约责任的风风险。2)存量房签签约注意事项项⑴核实房主身身份⑵前期费用的的结算⑶维修基金⑷生活费用⑸附属设施的的验收⑹明确付款过过户的操作方方式⑺延迟迁户的的时间责任⑻约定违约责责任的偿付时时间⑼补充协议7.3存量量房地产的贷贷款办理和交交易税费存存量房贷款存量房贷款是是指购房人以以在住房二级级市场上交易易的楼宇作抵抵押，向银行行申请贷款，，用于支付购购房款，再由由购房人分期期向银行还本本付息的贷款款业务。1）住房抵押押贷款目前我国个人人住房贷款主主要有四种形形式：公积金金贷款、住房房抵押贷、住住房储蓄贷款款、其他担保保贷款。住房房抵押贷款是是售房者（或或担保公司））、银行和购购房者三方之之间的一种约约定，是约定定购房者将其其已预付部分分购房款的全全部权益做抵抵押，售房者者（或但保公公司）为购房房者按期偿清清银行贷款做做担保，在购购房者不能按按时履行债务务时，银行有有权处分抵押押物并优先得得以偿还的民民事法律行为为。住房抵押押贷款与其他他贷款形式不不同，其特征征求是：借款人用购买买的房地产作作抵押向银行行申请贷款，，是银行提供供贷款的最起起码条件。借贷双方签订订贷款合同的的同时，也要要签订抵押合合同及委托扣扣款协议。双方具有双重重关系。在违约情况下下，银行有权权取消房地产产的抵押赎回回权，可以拍拍卖房地产，，将所得的款款项优先抵偿偿未偿还的贷贷款本息，剩剩余款项仍然然可交还购房房者。2）住房抵押押贷款要素（1）住房抵抵押贷款的成成数住房抵押贷款款成数指贷款款额与楼价的的比率。（2）借贷年年期年期指住房抵抵押贷款分期期偿还的期限限。（3）利息借款人在借贷贷期限内不仅仅应当偿还贷贷款本金，而而且应支付银银行贷款利息息，住房抵押押贷款利率为为银行同期贷贷款利率。3）住房抵押押贷款基本条条件与要求（１）基本条条件在银行具备以以下几个基本本条件时，可可代购楼者贷贷款支付给销销售开发商或或卖房业主：：银行同意给予予贷款额度。。购房者有完善善的购房手续续。（2）购房人人办理住房抵抵押贷款需要要提供以下资资料并同时具具备下列条件件：个人身份证明明。个人收入证明明。住房抵押贷款款申请书（文文本由银行提提供）。房产权属证明明复印件（主主要指房产证证）。房地产买卖合合同及首期付付款收据。抵押承诺书（（文本由银行行提供）。过户后的房地地产证原本。。房屋财产保险险单正本。买卖双方在借借款银行开立立的存折账号号。上述资料的原原件及复印件件。担保手续。评估报告。（3）约定贷贷款的条件银行、售房者者或担保公司司和购房者三三方之间的约约定的条件有有：售房者（或售售房者）和购购房者签订的的商品房买卖卖合同（预售售或观售）。。银行与售房者者（或但保公公司）、购房房者签订的借借款合同（有有的签订住房房抵押贷款合合同、委托扣扣款协议）。。银行与售房者者（或担保公公司）签订的的《住房抵押押贷款承诺书书》。借款合同的主主要内容：借借款合同（《《住房抵押合合同》）是售售房者、购房房者和银行签签订的用以规规定银行向购购房者提供住住房抵押贷款款过程中三方方权利义务的的协议，是购购房者获得住住房抵押贷款款的关键性法法律文件。合合同包括贷款款金额、期、、利息、划款款方式、还款款原则、还款款总期数、还还款方法、还还款方式、提提前还款、延延长还款期限限、抵押物的的保险、担保保责任、各方方权利与义、、特别约定等等内容，例如如：抵押期间，未未经贷款银行行同意，抵押押人不得将抵抵押物转移、、出租、变卖卖或馈赠。借款人不具有有足够清偿债债务能力时，，可提出由贷贷款银行认可可的第三方提提供不可撤销销的全额有效效担保。保证人是法人人的，必须具具有代为偿还还全部贷款本本息的能力，，且在银行开开立有存款帐帐户。保证人为自然然人的，必须须有固定经济济来源，具有有足够代偿能能力的，并且且在贷款银行行存有一定的的保证金。保证人与债权权人应当以书书面形式订立立保证合同。。保证人发生生变更的，必必须按照规定定办理变更担担保手续，未未经贷款银行行认可，原保保证合同不得得撤销。贷款担保方式式：在借款合同执执行期间，抵抵押人不得以以任何理由中中断或撤销保保险，否则，，贷款银行有有权代为投保保，一切费用用由抵押人承承担。贷款偿还：偿还贷款采取取先还息后还还本，按月均均还的办法。。4）住房抵押押贷款还款计计划可分为等额偿偿还的住房抵抵押贷款、不不等额偿还的的住房抵押贷贷款；也可分分为定期偿还还的住房抵押押贷款、不定定期偿还的住住房抵押贷款款。（1）等额偿偿还的抵押贷贷款方式等额偿还的住住房抵押贷款款方式也有其其缺陷：①利率变化的的风险。②借款人前期期压力大。（2）等额偿偿还的计算公公式①等额本息均均还法，即甲甲方按月以相相等的金额偿偿还贷款本息息。②等额本金还还款法，即每每月等额偿还还本金，贷款款利息随本金金逐月递减。。在计算住房抵抵押贷款计划划时，一般都都按照贷款银银行提供的住住房抵押贷款款等额还款月月供系数进行行计算，下面面有两种计算算形式的系数数表可供参考考（见表7——1）例如，一套总总价为350，000的的住宅，购买买方选择7成成15年的住住房抵押贷款款付款方式，，需要贷款245，000元，每月月偿还本息的的数额按上述述公式及还款款月供系数计计算如下：245000×0.0082133486=2010/月月为了计算和支支付方便，通通常将月还款款尾数加入首首期付款之中中。（3）计算贷贷款余额等额还款的抵抵押贷款中，，计算每月还还款额的基础础是“贷款期期间，每月还还款额的现值值之和等于贷贷款本金”。。4)存量房贷贷款操作流程程(1)确定按按揭服务公司司和贷款方案案。(2)查询公公积金(如需需公积金贷款款)。(3)签订房房屋买卖合同同。(4)准备贷贷款资料，审审核贷款资质质。(5)签贷款款协议、公证证、保险。按按揭服务公司司将初审后的的贷款资料交交开款银行审审核，通过后后，按揭服务务公司将安排排借款人与银银行签订贷款款协议和办理理协议公证，，同时收取费费用，包括房房屋保险费等等。(6)办理房房屋过户和抵抵押手续。(7)银行第第一次放款。。(8)办理房房产证和抵押押证明。(9)银行第第二次放款。。5）抵押贷款款手续所需费费用6）抵押贷款款注意事项防范住房抵押押贷款的风险险。具体防范范措施如下：：(1)无力继继续偿还贷款款本息(2)房屋贬贬值风险(3)利率变变化风险(4)房屋处处理风险存存量房交易相相关税费对于未满两年年的商品房出出售，2005年5月11日国务院院办公厅转发发的建设部等等七部门《关关于做好稳定定住房价格工工作的意见》》做了明确说说明。国税总局于2005年10月发布了了《关于实施施房地产税收收一体化管理理若干具体问问题的通知》》(国税发[2005]156号)，按照现行行的税收规范范，存量房买买卖过程中，，必须缴纳包包括个人所得得税在内的几几种税费，具具体见表7－－2：1)买卖双方方均需缴纳的的印花税标准准2)买方需要要缴纳的契税税标准3)卖方需要要缴纳的营业业税、个人所所得税标准（1）出售商商品房缴纳税税费具体规定如下下：①营业税、城城市维护建设设税和教育费费附加。②个人所得税税。从目前情况看看，营业税、、城市维护建建设税、教育育费附加和个个人所得税的的税费计算可可以有以下几几种情况：案例7-1符符合普普通住宅标准准的几年之前，王王先生在亚运运村附近购买买了一套建筑筑面积为100平方米的的商品普通住住宅，建筑容容积率为2．．0，当时购购房价格为5300元／／平方米，则则其房屋购买买总价为53万元。2005年，李李先生要将这这套房产以7000元／／平方米出售售，售房总价价为70万元元。如果王先生在在2005年年6月1日之之前将房产顺顺利出售，同同时办完各种种手续，则王王先生除了需需要缴纳万分分之五的印花花税即700000×0.5%。＝＝350元之之外不需要缴缴纳其他任何何税费。如果果王先生在2005年6月1日之后后将房产出售售，除了需要要缴纳350元的印花税税外，还要根根据持有房产产时间不同缴缴纳相应的营营业税和个人人所得税。①若王先生持持有房产在2年之内营业税＝700000××5%＝35000元；；城建税＝35000×7%＝2450元；教育费附加＝＝35000×3%＝1050元；；个人所得税＝＝(700000—530000——530000×1.5530000×0.5‰一35000—2450—1050—350)×20%＝24587元；；在剔除相关的的费用和税费费后，王先生生的售房净收收入为98348元。②若王先生持持有房产在2年以上5年年以下根据有关规定定，持有房产产在2年以上上5年以下的的，出售房屋屋时营业税、、城建税以及及教育费附加加均可以免交交，但仍需要要缴纳个人所所得税。个人所得税＝＝(700000—530000——530000×1.5530000×0.5%。-350)×20%＝32237元此时，王先生生的售房净收收入为129148元，，相比两年内内出售增加了了30800元。③若王先生持持有房产在5年以上这种情况下将将不涉及现行行政策下的任任何税费，仅仅需要缴纳万万分之五的印印花税即350元，则其其售房净收入入为161435(700000——530000—530000×1.5530000×0.5‰-350)元，，相比两年内内出售的收益益将提高63087元。。案例7-2不不符合合普通住宅标标准的以北京的普通通住宅标准为为例，如朱先先生在团结湖湖有一套150平方米的的三居室商品品房，以6500元每平平方米的市场场价格出售此此套房屋，房房屋总价为97.5万元元，两年前购购买价格为5800元每每平方米，原原售房价为87万元。按按现在的政策策，朱先生应应缴税费如下下：①若朱先生持持有房产在2年之内印花税＝975000××0.5‰＝＝487.5元；营业税＝975000××5%＝48750元；；城建税＝48750×7%＝3412.5元；；教育费附加＝＝48750×3%＝1462.5元；个人所得税＝＝(975000—870000——870000×1.5870000×0.5‰-48750—3412.5——1462.5—487.5)××20%＝7480.5元；在剔除相关的的费用和税费费后，朱先生生的售房净收收入为29922元。②若朱先生持持有房产在2年以上5年年以下印花税＝975000××0.5%。。＝487.5元；营业税＝(975000—870000)××5%＝5250元；城建税＝5250×7%＝367.5元；教育费附加＝＝5250"×3%＝157.5元元；个人所得税＝＝(975000—870000——870000×1.5870000×0.5‰-5250—367.5—157.5—487.5)×20%＝17050.5元；；此时，朱先生生的售房净收收入为68202元，相相比两年内出出售增加了38280元元。③若朱先生持持有房产在5年以上同同样，，这种情况下下将不涉及现现行政策下的的任何税费，，仅需要缴纳纳万分之五的的印花税即487.5元元，则其售房房净收入为91027.5(975000—870000—870000×1.5870000×0.5‰-487.5)元元，相比两年年内出售的收收益将提高61105.5元。（2）出售公公房缴纳税费费2005年8月，北京市市地税局、北北京市财政局局、北京市建建委联合出台台了《关于个个人销售已购购住房有关税税收征管问题题的补充通知知》(以下简简称《通知》》)。该《通通知》明确规规定：对于首首次上市交易易的已购公房房、危改回迁迁房、合作社社集资建设住住房、安居房房、康居房、、绿化隔离地地区农民安置置住房等具有有保障性质的的住房，今后后均享受普通通住房的待遇遇。今后纳税税人销售已购购住房的购房房时间，可按按契税完税凭凭证、契税核核定证明或房房屋产权证上上记载的时间间，以孰先原原则确定。如如因一些合理理的客观原因因，购房人未未能及时取得得房屋所有权权证书并办理理契税手续的的，可凭原购购房发票或合合法付款票据据证明的第一一笔购房款缴缴纳时间，作作为购房时间间。依据此通通知的规定，，目前北京市市100%的的已购公房都都已超过2年年的期限，90%的公房房超过5年的的期限；同时时这些房屋被被规定为普通通住宅，因此此就不存在此此前面积大小小方面的限制制。案例7-3几年之前，李李女士在朝阳阳区团结湖区区域购买了一一套已购公有有住房，其建建筑容积率为为3.0，房房屋建筑面积积100平方方米，按照经经济适用住房房价款4000元／平方方米计算。2005年，，李女士准备备以6300元／平方米的价格出出售，在不同同时期，李女女士出售房产产所需缴纳的的税费及最终终房产收入为为：如果李女士在在2005年年6月1日之之前将房产顺顺利出售，同同时办完各种种手续，则李李女士只需交交纳万分之五五的印花税即即620000×0.5%。＝310元，不需需要交纳其他他任何税费。。如果李女士士在6月1日日之后，《通通知》出台之之前将房产出出售，除了需需要交纳310元的印花花税之外，还还要根据持有有房产时间不不同交纳相应应的营业税和和个人所得税税。假如李女女士持有房产产在2年之内内，需要交纳纳31000元的营业税税、2170元的城建税税、930元元的教育费附附加以及个人人所得税，剔剔除相关的费费用的税费，，李女士的售售房净收入为为147224元。在《《通通知知》》出出台台之之后后，，李李女女士士持持有有房房产产在在5年年以以内内出出售售房房屋屋时时，，营营业业税税、、城城建建税税以以及及教教育育费费附附加加均均可可以以免免交交，，但但是是还还需需要要缴缴纳纳43626元元的的个个人人所所得得税税和和310元元的的印印花花税税，，其其售售房房净净收收入入为为174504元元，，相相比比两两年年内内出出售售增增加加27280元元。。假假如如李李女女士士持持有有房房产产在在5年年以以上上，，将将不不涉涉及及到到现现行行政政策策下下的的任任何何税税费费，，也也仅仅仅仅只只需需要要缴缴纳纳万万分分之之五五的的印印花花税税即即310元元，，则则其其售售房房净净收收入入为为218130元元，，相相比比两两年年内内出出售售的的收收益益将将提提高高70906元元。。案例例7-4二二手手经经济济适适用用房房案案例例甲于于2002年年在在回回龙龙观观地地区区购购买买了了一一套套120平平米米的的房房子子，，假假设设房房屋屋原原值值为为36万万，，现现在在以以54万万元元出出售售给给乙乙。。根根据据政政策策规规定定，，未未满满五五年年的的经经济济适适用用房房出出售售时时不不用用交交纳纳个个税税。。其其税税费费具具体体为为：：（一一））甲甲转转让让房房屋屋需需要要交交纳纳的的税税费费为为：：印花花税税＝＝成成交交额额××0.05％％＝＝54万万××0.05％％＝＝270元元营业业税税＝＝成成交交额额××5.5％％＝＝54万万××5.5％％＝＝29700元元甲所所需需交交纳纳的的税税费费总总额额为为29970元元。。（二二））乙乙转转让让房房屋屋需需要要交交纳纳的的税税费费为为：：由于于该该套套房房屋屋符符合合普普通通住住宅宅的的条条件件，，因因此此其其契契税税按按1.5%的的优优惠惠税税率率征征收收。。契税税＝＝成成交交额额××1.5%＝＝54万万××1.5%＝＝8100元元印花花税税＝＝成成交交额额××0.05%＝＝54万万××0.05％％＝＝270元元乙所所需需交交纳纳的的税税费费总总额额为为8370元元。。本章章小小结结本章章详详细细介介绍绍了了存存量量房房地地产产市市场场也也就就是是””二二手手房房””市市场场的的内内容容和和买买卖卖程程序序。。介介绍绍了了二二手手房房的的买买卖卖的的程程序序、、注注意意事事项项和和操操作作方方法法，，实实用用具具有有操操作作性性。。二二手手房房市市场场的的抵抵押押贷贷款款和和相相关关税税费费介介绍绍，，主主要要是是抵抵押押贷贷款款的的设设计计和和注注意意事事项项，，对对于于二二手手房房的的交交易易中中贷贷款款计计划划的的设设计计有有很很大大的的实实际际指指导导作作用用。。关键键概概念念存量量房房地地产产完完好好房房一一般般完完好好房房一一般般损损坏坏房房严严重重损损坏坏房房危危房房住住房房抵抵押押贷贷款款贷贷款款成成数数复习习思思考考题题1、、经经纪纪人人在在房房地地产产居居间间业业务务的的接接洽洽时时应应注注意意哪哪些些问问题题？？2、、经经纪纪人人在在接接受受房房地地产产转转让让委委托托手手续续应应注注意意哪哪此此问问题题？？3、、要要核核实实房房地地产产属属情情况况时时，，应应当当注注意意哪哪些些问问题题？？4、、房房地地产产交交易易市市场场推推广广的的主主要要方方式式有有哪哪些些？？5、、在在房房地地产产交交易易洽洽谈谈中中客客户户比比较较关关注注的的问问题题有有哪哪些些？？6、、简简述述房房地地产产交交易易手手续续的的有有关关程程序序与与手手续续。。7、、结结合合我我所所在在从从业业地地区区的的规规定定，，如如何何计计算算房房地地产产转转让让税税费费？？8、、什什么么是是住住房房抵抵押押贷贷款款？？它它的的特特点点、、基基本本条条件件与与要要求求有有哪哪些些？？9、、简简述述购购房房抵抵押押贷贷款款程程序序与与手手续续。。10、、如如何何帮帮助助客客户户选选定定一一个个理理想想的的贷贷款款还还款款计计划划？？11、、等等额额偿偿还还的的抵抵押押贷贷款款两两种种方方式式的的比比较较。。基本本训训练练1、、吴吴先先生生为为一一事事业业单单位位在在职职职职工工，，现现有有存存款款１１００万万，，家家庭庭月月收收入入５５００００００元元，，日日常常支支出出约约为为２２００００００元元。。现现看看中中一一套套价价值值４４００万万的的房房子子，，准准备备购购买买。。作作为为吴吴先先生生的的置置业业投投资资顾顾问问，，可可以以帮帮吴吴先先生生作作如如下下分分析析：：吴吴先先生生不不可可以以采采取取的的住住房房贷贷款款形形式式有有（（））。。Ａ．．公公积积金金贷贷款款ＢＢ．．单单位位集集资资贷贷款款ＣＣ．．住住房房储储蓄蓄贷贷款款ＤＤ．．住住房房抵抵押押贷贷款款2、、核核实实产产权权最最直直接接的的方方式式是是（（））。。Ａ．．到到房房地地产产产产权权登登记记部部门门核核实实ＢＢ．．请请鉴鉴定定机机构构鉴鉴定定Ｃ．．请请开开发发商商核核实实ＤＤ．．请请公公证证机机关关公公证证3、、抵抵押押贷贷款款的的风风险险不不包包括括Ａ．无无力继继续偿偿还贷贷款本本息ＢＢ．房房屋贬贬值风风险Ｃ．利利率变变化风风险ＤＤ．．房屋屋产权权不完完整风风险4、下下列关关于房房地产产转移移时的的权属属关系系说法法错误误的是是（））。。Ａ．房房地产产转移移时，，土土地使使用权权出让让合同同规定定的权权利和和义务务同时时转移移Ｂ．转转让人人对同同宗土土地上上的道道路、、绿化化等拥拥有的的权益益同转转移Ｃ．房房地产产商品品转移移时，，停车车场、、广告告权益益等同同时转转移Ｄ．房房地产产的投投资风风险责责任，，产权权转移移前由由转让让人承承担，，产权权转移移后由由受让让人承承担谢谢谢12月-2205:58:1905:5805:5812月-2212月-2205:5805:5805:58:1912月月-2212月月-2205:58:192022/12/315:58:199、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。05:58:1905:58:1905:5812/31/20225:58:19AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2205:58:1905:58Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。05:58:1905:58:1905:58Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2205:58:1905:58:19December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20225:58:19上上午午05:58:1912月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月225:58上上午午12月月-2205:58December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/315:58:1905:58:1931December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。5:58:19上上午5:58上上午午05:58:19