安溪宝龙城市广场营销策划报告

安溪宝龙项目营销策划报告谨呈：宝龙地产2011-11前提核心问题营销建议1.项目2.区域3.竞争1、营销策略2、实施计划1、核心问题2、解决思路□资源？规模？□区域房地产情况□区域项目竞争情况□当前主要的营销目标□解决的方向□采取何种营销策略□实施计划安排营销建议思路项目分析市场分析核心问题与解决思路非主流营销核心问题核心客户国际公寓国际社区外来投资者茶商个体业主公务员乡镇客户105平米150-175平米茶商个体业主茶商个体业主公务员乡镇客户国际公寓因总价低、易投资，80%属于投资性质；国际社区105平米为本地主流产品去化快，150、175平米因总价较高，导致150、175平米去化不如105平米。45-78平米当前核心客户为茶商、个体业主、部分乡镇客户、公务员高端客户外流，竞争项目分流客户销售情况当前的主要销售压力来自178-300平米的4-8房大户型影响因素影响项目销售因素总价高宏观市场政策环境产品非市场主流当前影响178-300平米销售的主要因素有政策环境、总价高、产品和客户非主流主流产品：100-120平米销售难度产品：178-300平米目标客户主市场主流主流客户：茶商、公务员、个体业主178-300平米目标客户：实力茶商、实力企业主当前政策限制改善性住房销售核心问题解决当前178-300平米销售需要思考的关键问题1、如何解决总价高的问题？2、如何解决客户非主流的问题？解决思路解决当前178-300平米销售需要思考的关键问题1、如何解决总价高的问题？2、如何解决客户非主流的问题？●宣传项目价值点●打造高端项目形象●降低客户购买难度●多渠道挖掘客户资源营销策略国际社区定位思考国际社区之核心竞争力何种身份、何种地位、何种生活价值何种居住品质大型城市综合体基础之上的国际人文社区综合体上国际化人文社区非主流营销销非主流营销销策略策略D：针针对性营销销策略A：渗渗透式客户户策略策略B：宣宣传策略策略C：强强展示，体体验营销策略A渗透式客户户营销攻略一：利利用直效客客户资源，，高效拓展展客户对象：国际际社区前期期业主方式：短信信、直邮、、电话通知知、业主活活动内容：针对对项目推广广需要，以以项目前期期客户的受受益，宝龙龙品牌、成成熟开发模模式，辅以以安溪未来来美好前景景推动业主主重复购买买和推荐购购买。目的：第一一时间启动动老带新，，实现重复复购买以及及推荐购买买策略A渗透式客户户营销价值观：宝宝龙地产，，国际社区区，未来生生活中心领领地攻略一：以以安溪为核核心，以乡乡镇、行业业、企业、、商会作为脉脉络进行渗渗透式客户户拓展生活方式：：国际化的的、人文的的才是最能能代表身份份的画饼行动：：未来安溪溪新城中心心目的：宣传传项目价值值体系，筛筛选挖掘第第一批诚意意客户安溪重点点乡乡镇镇重点点企企业业商会会茶城城星级级酒酒店店城关关汽车车4S店店银行行策略略A渗透透式式客客户户营营销销系列列主主题题活活动动的的主主线线宝龙龙名名流流会会国际际生生活活体体验验秀秀“系系列列主主题题活活动动””的的目目的的与与作作用用1、、带带来来持持续续上上门门量量，，并并形形成成圈圈层层效效应应；；2、、树树立立项项目目价价值值体体系系，，反反复复洗洗脑脑；；3、、增增强强体体验验感感，，通通过过现现场场活活动动，，亲亲身身体体会会国国际际未未来来生生活活4、、获获得得客客户户认认同同，，提提高高成成单单率率。。策略略A渗透透式式客客户户营营销销□配合合销销售售节节点点频频繁繁进进行行小小型型专专题题客客户户活活动动攻略略三三：：主主题题式式经经营营客客户户，，进进而而截截留留客客户户□每次次活活动动必必定定从从不不同同角角度度反反映映国国际际化化、、尊尊贵贵、、品品质质和和项项目目特特点点样板板房房开开放放：：样板板房房开开放放活活动动：：配配合合政政界界及及社社会会名名流流会会车展展：：配配合合汽汽车车客客户户和和汽汽车车4S店店员员工工举举办办““精精英英会会””商会：茶茶商等联联谊协会会行业：茶茶叶及其其他行业业精英会会本地人：：安溪民民俗展、、美食汇汇重点企业业：团购购体验会会营销事件件安排筹备期内部认购购期选房开盘盘期持续销售售，新推推房号期期巡展活动动营销事件件客户活动动配合12月2012年1月月2月3月内部认购购前样板房房开放放仪式式选房、、开盘盘新房推推售政界及及社会会名流流会/民俗俗会/商会会联谊谊/行行业联联谊美食、、红酒酒、水水果节节等小小活动动配配以国国际生生活秀秀场景景策略A渗透式式客户户营销销攻略四四：第第一时时间主主动出出击，，培育育树立立标志志性客客户；；第一时时间实实施拉拉帮结结派，，直销销、促促销不不断——第第一时时间打打造名名流生生活区区□主动动出击击各类类目标标客户户中的的标志志性人人物（（大型型企业业老板板、城城区和和乡镇镇政府府标志志人物物），，起到到带头头作用用，培培植客客户信信心；；□第一时时间启启动老老带新新，创创造条条件让让客户户拉帮帮结派派，不不断形形成小小团购购，联联合政政府，，搅热热片区区，针针对企企业家家产品品推介介策略A渗透式式客户户营销销攻略四四：第第一时时间主主动出出击，，培育育树立立标志志性客客户；；第一时时间实实施拉拉帮结结派，，直销销、促促销不不断——第第一时时间打打造名名流生生活区区□主动动出击击各类类目标标客户户中的的标志志性人人物（（大型型企业业老板板、城城区和和乡镇镇政府府标志志人物物），，起到到带头头作用用，培培植客客户信信心；；□第一时时间启启动老老带新新，创创造条条件让让客户户拉帮帮结派派，不不断形形成小小团购购，联联合政政府，，搅热热片区区，针针对企企业家家产品品推介介宣传策策略轴轴线图图12月月1月2月3月形象宣宣传期期品牌宣宣传期期国际元元素补充期期强化期要点：宝龙龙品牌宝龙国际社社区国际居居住标准要点：国际际居住标准准下的产品品、商业配配套、户型型、服务销售信息要点：国际人文强强化中央地位强强化热销信息策略B策略B宣传策略攻略一：建建立尊贵、、高品质、、国际人文文社区高端端形象国际化人文文：●身份标识，，财富象征征●可感受的尊尊贵，可享享受的服务务国际化产品品：●时尚户型●国际化商业业●建筑风格赋予宝龙国际社区的的国际化居居住标准策略B宣传策略攻略三：强强攻宣传高高空轰炸，，点射地点点渗透强攻：树立立知名度T牌广告场地包装电视覆盖，，报纸节点点辅助论坛，酒会会硬销硬销直推高调借势点射：直达达客户群短信、DM直递酒店及汽车车4S店资资料架酒店等设展展场宣传（（企业或或单位专场场营销会））主题营销活活动，一对对一营销客户个体渗透行业渗透目标渗透洗脑渗透策略B宣传策略攻略四：建建议完全直直效的低成成本营销渠渠道立体化营销销渠道大型户外广广告牌（主主体形象））电视广告（（反复信息息灌输）报纸广告（（重要节点点信息传递递）网络启动（（印象和口口碑）直效营销渠渠道开发商客户户资源营销销渗透式客户户营销活动动短信发送DM单张直直邮策略B宣传策略攻略四：建建议完全直直效的低成成本营销渠渠道立体化营销销渠道大型户外广广告牌（主主体形象））电视广告（（反复信息息灌输）报纸广告（（重要节点点信息传递递）网络启动（（印象和口口碑）直效营销渠渠道开发商客户户资源营销销渗透式客户户营销活动动短信发送DM单张直直邮样板房展示全线图图非常强的标标识性标识导示营销中心商业街区核心展示点核心卖场配套展示样板房引入生活实实景展示，，如提供红红酒、咖啡啡和管家策略C强展示，体体验营销攻略一：销销售现场体体现国际化化、尊贵、、富丽堂皇皇形象攻略二：标标志性导示示系统攻略三：专专业服务，，让尊贵无无处不在，，强化口碑碑攻略四：样样板房：尊尊贵样板房房体现产品品奢华尊贵贵●加强工地出出入品管理理●品牌物业管管理●看楼通道、、样板房管管理——专业服服务体现尊尊贵感攻略五：商商业街区：：品牌商家家入驻，大大型店招展展现开发商实力力和项目商商业配套优优势策略D针对性推售售1)销售的的时机：前期宣传到到位，样板板房到位2）推售策策略明修栈道、、暗渡陈仓仓——蓄客客、杀客并并举3)分期首首付针对购买力力较弱的客客户：分期期首付策略略4)现场多多重灵活折折扣，制造造逼订氛围围5)制造营营销热点，，持续举行行活动分期首付办办法营销节奏安安排筹备期内部认购期期选房开盘期期持续销售，，新推房号号期主要任务工程节奏安安排12月2012年年1月2月3月样板房完成成接受咨询积聚客户建立价值体体系解决首批产产品销售问题；；造势，为后后续营销做铺垫垫。持续销售期期，营销销售氛氛围，解决后续推推出房源的销售售取得首批预预售证取得二批预预售证筹备期内部认购期期选房开盘期期持续销售，，新推房号号期12月2012年年1月2月3月关键准备工工作1、宣传海海报、户型单页等等销售资料准备备；2、广告牌牌开始渗透3、巡展逐逐渐展开1、销售资资料、模型型等等物物料料到到位；；2、、开开盘盘选选房房方案案确确定定3、、《《价价格格报报告》》、、《《开开盘盘方案案》》确确定定4、、营营销销活活动动深化化、、开开始始直销销5、、样样板板房房到位位1、、盛盛大大开开盘活活动动2、、后后续续活活动动方案制定和准备3、媒体发布布1、新房源的的推出准备2、事件营销销的准备3、小型活动动的进行营销总控图12月1月2月3月工程样板房完成取得首批预售售证取得二批预售售证宣传活动物料短信加户外广广告户外广告开发商品牌商业配套资源源国际社区高端端形象DM报纸节点宣传传公开发售信息息产品信息促销信息热销信息样板房开放开盘加推营销系列活动动：政界及社社会名流会/民俗会/商商会联谊/户型图折页页海报单张展板公开发售礼品同致行用心钜钜献Professional

ServiceWithHeart9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。06:05:3106:05:3106:0512/31/20226:05:31AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2206:05:3106:05Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。06:05:3106:05:3106:05Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2206:05:3106:05:31December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20226:05:31上午午06:05:3112月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月226:05上上午12月-2206:05December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/316:05:3106:05:3131December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。6:05:31上上午午6:05上上午午06:05:3112月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。06:05:3206:05:3206:0512/31/20226:05:32AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2206:05:3206:05Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。06:05:3206:05:3206:05Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2206:05:3206:05:32December31,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月20226:05:32上上午06:05:3212月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月226:05上上午午12月月-2206:05December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/316:05:3206:05:3231December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。6:05:32上午6:05上上午06:05:3212月-229、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。06:05:3206:05:3206:0512/31/20226:05