北辰公寓营销战略暨推广规划终稿

突破创新北辰公寓营销战略暨推广规划·目录：第一章:市场概况，找出项目面临的市场空白点第二章:北辰研究，寻求品牌推广的不足之处第三章:北辰高层，剖析核心价值竞争离所在第五章:核心策略，企划思路及市场定位第四章:消费研究，透视消费者核心欲望第六章:营销规划，确定营销大局所在第一章:市场透析，找出市场的空白点第一节:郑州楼市扫描第二节:2005年郑州地产状况第三节:北辰商务主要竞争对手剖析第一节:郑州楼市扫描供需两旺/快速发展郑州人口汇聚，城市化进程加快，人们对住房需求也将大大增加，而郑州楼盘的供应量近期内急速递增。郑州经济连续几年的稳步增长，居民收入稳步增加，对改变居住环境和质量的渴望会越来越强烈。房地产开发准入门槛的提高，房地产市场的规范发展，社区产品品质的提升以及土地、原材料成本的剧增，都将拉动2006年楼市价格的上扬。房改进一步深化，住房补贴的到位，二级市场的繁荣，梯度消费的形成，郑州投资环境的改善，外地客户良好的心理预期，城市化进程加快，住房消费的自然增长等因素，预计以后相当长一段时期房地产市场都将保持旺盛的需求。郑州楼市，东区火热/北区迅猛2004年东区的快速建设与规划，以及众多项目的开发销售，对郑州房地产业的发展布局影响深远，特别是浙江绿城、上海绿地、天津顺驰等知名地产品牌的进入，对郑州地产市场产生巨大的冲击，东部的开发与投资日益看好，107国道沿线已迅速成为大家关注的热点。北环以北则自行发展成为大型的人文生态居住区域。思达、四月天、普罗旺世等大型楼盘迅速崛起，再加上诸多中小项目，整个北区的居住环境和氛围迅速形成。北区和东区地产迅速发展，不仅带动了郑州房地产行业的升级，而且还在价格、品质、观念等方面带来巨大的契机。随着购房者品位的日益提升，买房不止是为了居住，而更多的关注了其所具有的其他附加值，如周边配套、小区内部设施、绿化、景观等。规模化、科技化小区所带来的完善配套设施、交错互补的建筑物、点面结合的景观架构、多样的户型设计等等，他们为购房者带来的物业附加值，是非小型物业所无法比拟的。郑州楼市，规模化小区将受青睐在开发理念和项目规划等方面为地产开发公司提出了诸多挑战，同时也是巨大的市场机遇。商品住房除在户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越走向市场细分的多元化发展外，品牌、环境、企业形象等日益成为重要的品质指标。高品质而不是高价位的精品住房越来越赢得消费者的认同和青睐，而竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内在质量和外在形象。郑州楼市，产品供给向多元化和精品化方向发展在开发理念和项目规划等方面为地产开发公司提出了诸多挑战，同时也是巨大的市场机遇。在前几年商品房市场不太完善的情况下，能买得起房的都是有一定经济实力的所谓“精英人士”，追求的就是大而宽敞，但是随着市场迅猛发展，需求呈现这样的状况：合理化：目前郑州市民对于三房的需求比例呈增长趋势，据不完全统计，他们占购房总人数的近44%，大有赶超二房的需求（51%）之势。而对110平方米左右的小三房的需求，也呈现一定比例。多元化：另有一个不容忽视的趋势，即30—100平方米的中小房型销售势头看好。无论地处中原区、管城区还是金水区，小房型一经推出即反响强烈。由于现在购房群体中年轻人占相当一部分比例，他们大多采用按揭的方式作第一次购房，待有钱时再换大房。郑州楼市，户型面积合理化/多元化中小户型在市场上的走俏，有效的拓展了市场空间。郑州楼市，产品由关注高端向主流人群过渡由关注高端人群开始向主流人群供应过渡，使得有效需求变成有效供应。具体表现为以下两点：面积向标准化方向发展，并逐步与主流群体的消费面积相适应；关注销售总价，使得销售总价向主流群体靠拢。在产品规划和户型规划等方面，开发商必须针对消费者喜好针对性的研究，开发出适合消费者的产品。郑州楼市市，外来来人口购购房比例例加大郑州市的的外地人人口占相相当大的的比例，，计划在在郑州市市投资和和长期居居住的外外地市人人已经成成为郑州州楼市消消费的一一股不可可忽视的的力量。。根据郑州州市房管管局提供供的调查查数据显显示，截截止2005年年6月，，本地人群群购房占占60%，外地人人群购房房占40%，本地人人平均购购房价格格低于外外地人购购房价格格的3%。在营销推推广和消消费者定定位方面面，是否否采取针针对性策策略应对对，对于于销售将将产生重重大影响响。行业发展展利好市场需求求空间巨巨大但是也面面临着需需求多样样性、市市场复杂杂化的挑挑战对于北辰辰商务来来说面临良好好的市场场机遇和和市场空空间但是激烈烈的市场场竞争对对于营销销和销售售提出巨巨大的挑挑战总结VS启迪第二节:2005年郑郑州地产产状况依据数据据，针对对市场态态势分析析05年1-9月月郑州市市房地产产开发完完成投资资110.1亿元，同同比增长长33.3％，但比二二季度回回落了9.7个个百分点点，完成土地地开发面面积152.5万平方米米，增长长了1.35倍。虽然受政政策法规规的影响响，与上上海北京京等一线线城市的的振荡相相比，郑郑州地产产市场趋趋向于稳稳定健康康发展中中。1-9月月，新开开工面积积402.1万平方米米，比去去年同期期下降3.3％％，其中:住宅新新开工面面积320.3万平方方米，同同比下降降11.9％。。前三季度度，郑州州市商品品房空置置面积39.3万平方方米，比比上年同同期下降降27.6％。。其中:住宅空空置面积积为36.2万万平方米米，下降降24.8％。。前三季度度，累计计竣工各各类房屋屋156.5万万平方米米，比去去年同期期增长45.2％；其其中住宅宅竣工135.5万平平方米，，增长27.7％。郑郑州市累累计销售售各类房房屋178.1万平方方米，比比去年同同期增长长31.8％，，其中住住宅销售售167.8万万平方米米，同比比增长27.7％，多多出竣工工面积32.3万平方方米，增增长29.4％％。消费主体体的经济济实力增增强。钢材、水水泥等建建筑材料料价格大大幅度上上涨，导导致开发发建筑成成本的提提高。土地供应应机制的的变化和和土地价价格大幅幅度的上上涨也大大大拉动动了房价价的上涨涨。近年来政政府为了了让郑东东新区尽尽快出形形象、成成规模，，限制老老城区开开发，造造成老城城区住住房供供给在一一定程度度上减少少，加剧剧了老城城区住房房供应紧紧张和价价格上涨涨。郑东新区区房价大大幅度上上涨也是是影响房房价上涨涨的主要要因素之之一。依据价格格走势，，看市场场走向销售指数数：1317价价格指数数：1565住宅宅：：1358商商业业：1690郑州市销销售商品品房4603套套,较上上月增长长20.4%,;总销销售面积积51.5万㎡㎡,较较上月增增长17.6%；总销销售额1817.1亿元,较上月月增长%.商品品房整体体均价3312元,较较上月月增长0.3%.其中销售售商品住住宅3717套套,较上上月增长长18%,;总总销售面面积45.5万万㎡,较较上月月增长18.6%,;总销售售额12.7亿亿元,较较上月增增长18.7%.商品品住宅整整体均价价2794元,较上上月增长长0.1%.11月份份郑房指指数分析析受中部崛崛起战略略影响，，郑州住住宅市场场再创历历史新高高。已售套数套数面积

（平方米）已售均价

（元/平方米）全市223702702491.832474.49金水区109541335531.62555二七区3360365524.372237管城区2445309406.012510中原区2650310699.852034惠济区1679194144.872241郑东新区1282187185.133276郑州1-11月月份区域域商品住住宅销售售分析受城市北北移东扩扩的政策策影响，，区域市市场表现现各有不不同。中原区以以其价格格、环境境等方面面的优势势，市场场表现活活跃。2005年虽然然受国家家政策影影响但是郑州州地产市市场依然然呈现强强劲的发发展劲头头价格、开开发面积积等一路路攀升如何利用用最近两两年郑州州地产市市场的发发展利好好短期内实实效北辰辰商务的的清盘是机遇更更是挑战战总结VS启迪第三节:北辰商商务主要要竞争对对手剖析析北区版块块市场分分析北区版块块的崛起起，始于于政府东东进战略略和各大大地产开开发商的的促进，，逐步形形成共识识。即是是：北环环路附近近及以北北地区。。随着北环环路附近近各种生生活设施施的完善善，北区区板块逐逐渐进入入迅速发发展的快快车到，，涌现出出一大批批大型中中档楼盘盘。四月天、、思达大大河春天天、普罗罗旺世、、思念青青青家园园、茵乐乐之声、、瑞祥花花园、大大河龙城城等品牌牌楼盘，，使北区区板块在在郑州楼楼市声名名雀起。。这些楼楼盘在产产品规划划、园林林景观、、社区配配套、物物业服务务等方面面都直接接提升了了区域人人居品质质。作为大郑郑州“东东进北扩扩”的战战略一极极。北区区板块重重要的地地理位置置，决定定其巨大大的市场场前景。。从近年年来北区区板块的的崛起，，我们可可以感受受到其蓬蓬勃的生生命力！！逐步摆脱脱素质不不高的印印象，中中高档楼楼盘市场场表现优优异。北区版块块正以其其优异的的市场表表现，吸吸引着郑郑州购房房者的关关注。北辰公寓寓市区板块块大型高尚尚住宅与与中小楼盘并存存价位高高。如鑫鑫苑名家、大大河春天天、中凯凯海上香颂、、裕华、、都市领地等。。素质不不均匀，但是是，配套套成熟，交通通便利。。东区板块块中高档楼楼盘为主主，具有高档的的生活环环境和生生活质量但但属于预预期消费：第第一大街街、中义义阿卡迪亚亚、联盟盟新城、浙浙江绿城百合公公寓竞争态势势分析北环附近近北环附近近以中低低档住宅宅为主，，一方面面满足部部分消费费者对生生活品质质的需求求。一方方面满足足基本居居住需求求。思达达大河春春天、思思念青青青家园、、茵乐之之声、九九郡弘、、大河龙龙城等A.北区区版块B.市区区板块北辰公寓寓主要竞竞争来源源C.东区区板块北区版块块：酷特特区基本状况项目位于丰庆路与博颂路交叉口项目为小高层，面积在30－80平米之间主力户型以50平米的一房一厅为主。目前均价：￥2988.00/平方米推广状况项目定位：郑州新锐青年，自由阵营核心概念：酷特区，激情从这里开始销售策略：主要以促销为主，主要为赠送家电、装修、打折等为主媒体策略：以《郑州晚报》为主流媒体，整版半版交替轮换，投放策略以渲染年轻人的反叛、激情为主广告风格：个性张扬竞争对手手参照北区版块块：清华华商务状况项目位于南阳路与北环交汇处，隶属惠济区。总建筑层数为20层，其中1-4层为大型商超，5-20层为面积从39.94-84.61㎡精装小户型，每层14套；其中5-9层通天然气,10-20层未规划天然气。3部高速电梯，其中2部为观光电梯，另有两部消防步梯。推广状况项目定位：南阳路北商圈·领袖商务地标媒体策略：以《大河报》为主，推广比较少，主要以自然销售为主广告风格：表现一般，大标题和卖点罗列为视觉点。竞争对手手参照北区版块块：茵悦悦之声状况位于北环路与花园路交叉口。高层。以多层为主。均价：￥2750.00推广状况项目定位：花园路北·首席亲绿音乐社区卖点展示：主要对一声生活气息的渲染媒体策略：以《大河报》为主，《郑州晚报》为辅。内部认购期重点投放，开盘后少量投放，推广节奏不模糊、没有策略性。广告风格：个性化，调性偏高。竞争对手手参照东区版块块：美庐庐·银座座竞争对手手参照状况位于郑东经济开发区。一期8月6日开盘，首推140套房源，主力户型30㎡-90㎡，2300元/㎡超低价起售，现已销售近百套，销售基本顺畅。卖点概念别墅区高层精装小户型/我的生活主场。别墅区唯一高层精装小户型；尽享别墅区配套；与重点中学11中一路之隔；处经济开发区，而北面守望CBD，升值前景看涨。劣势距城区距离偏远，宜住不宜商，发展还不够成熟。北区版块块：左岸岸国际状况项目位于北环路与花园路交叉口。小高层。均价为2800元。推广状况项目定位：花园路钻石版白领公寓卖点展示：临近花园路、21世纪成熟社区媒体策略：主要以《大河报》为主，多采用整版广告，同时夹报多次派发。广告投放密度在小户型中比较大。广告风格：以美女为核心元素，醒目、张扬。竞争对手手参照总结VS启迪在市政府府城市北北移东扩扩的战略略指引下下，郑州州城市框框架在迅迅速扩大大，购房房向东、、向北已已经是大大势所趋趋，而中中心城区区也因为为位置等等因素成成为居民民购房的的首选。。特别是北北区板块块在市场场的引导导下，以以其独特特的优势势也在市市场上取取得了优优异的表表现。但是在北北区板块块，目前前在售楼楼盘主要要以多层层住宅为为主，宜宜商宜住住宜投资资的精致致小户型型项目都都存在诸诸多问题题：A.酷特特区：临临近郑州州天然气气中心，，有特殊殊气味，，同时给给人感觉觉心理不不踏实。。B.左岸岸国际：：主要依依托21世纪社社区，在在商务投投资方面面面临制制约。C.清华华商务：：临近北北环和南南阳路交交叉口，，立交桥桥噪音大大，商务务投资氛氛围淡泊泊。立足北区区、面向向整个郑郑州，成成为区域域独特标标志名盘盘“北区精精致户型型，首选选北辰公公寓”口口碑形形成，就就是项目目最大的的成功！！第二章:北辰研研究，寻寻求品牌牌推广的的不足之之处第一节:北辰品品牌检视视第二节:北辰营营销检视视品牌检视视——我我们在哪哪？品牌知名名度北区知名名楼盘经过多年年发展，，逐渐形形成规模模经过多年的推推广和宣传，，北辰品牌知知名度依然不不高。仅被部分消费费者接受，并并非知名品牌牌。（但是在没有有提示的情况况下，北辰在在目标客户对对象心目中第第一提及率是是多少？第二二提及率是多多少？）从名称联想到的的生活比较模模糊，千差万万别。说明指向性性不够，也有有些人能说出出社区很大，，环境很好，，但不能勾勒勒出那里的生生活怎样。部分人对北辰辰的品牌没有有印象。品牌形象个性性不鲜明，不不能反应领导导优势，字面的记忆度度较弱，这一一点在市场调调查中得到了了证实。品牌联想品牌检视———我们在哪？？在历时多年的的推广之后，，在消费者心心目中，北辰辰到底留下了了什么印象？？北辰商务，价价格似乎不高高档次不高，位位于北环路附附近的商务楼楼营销推广营销检视———我们在哪？？项目处于不愠愠不火的“温温烧水”状态态。自项目开始销销售，似乎没没有销售高峰峰，处于自然然销售阶段。。品牌均有保保鲜期，开盘盘面世不久，，新鲜感会过过，此时不进进行新的刺激激，市场会疲疲倦。经调查，上海海绿地老街“北辰商务””的印象没有有建立，相当比例的的人不能准确确描绘项目情情况，购买主主要在于自发发而非推动。。我们很少看到到北辰的报纸纸广告、户外外广告，对于于连续性开发发的地产商，，意味着品牌未能整合合，这值得检检视。在新楼盘层出出不穷的状况况下北辰现有品牌牌形象已不足足以支持新项项目的持续销销售原有的依靠自自然销售的模模式已经被动动和滞后北辰品牌必须须提升营营销观念必须须创新总结VS启迪第三章:北辰辰公寓，剖析析核心价值竞竞争力所在第一节:北辰辰公寓基本状状况第二节:北辰辰公寓SWOT分析第三节:北辰辰公寓价值提提炼第一节:北辰辰公寓基本状状况北辰公寓基本本状况项目位于北环环路和文化路路交叉口，临临近北区大学城、、郑州市财经经学院、郑州州市轻工业学学院、郑州市市47中分校校、省实验中中学等名优学学校、科技市市场、省体育育中心、花卉卉市场、北区区古玩市场、、汽车交易市市场、水产品品批发市场、、北区建材市市场等。交通方便，周周围城市配套套设施齐全。。从建筑规划看看，项目为独独栋高层，临临近文化路设设置两层底商商、小户型住住宅。现代简简约主义建筑筑风格，流畅畅、活泼、大大气。基本参数:A.总建筑面面积67384.8平方方米:住宅58139.2平方米；；商业5217.76平平方米；会所所2225.6平方米。。B.容积率为为3.9C.标准层面面积1320平方面D.车位110个现有户型状况况分析户型套数套内面积A12629.18平方米B4239.26平方米C4446.32平方米D4260.26平方米D4254.38平方米E16828.76平方米其他24－25层顶层复式因没有平面规划图无法计算底商因没有规划图，所以无法计算建成后，北辰辰公寓将成为为该区域中等等偏高、经济济实用、投资资少、升值高高的精致建筑筑。总结VS启迪北辰公寓将以以小户型为主主体的独栋高高层北区最高的精精致小户型建建筑交通便利、配配套成熟第二节:北辰辰公寓SWOT分析项目主要以小小户型为主，，在北区同类类型项目相对对较少。位处郑州北区区优势地段。。政府对北区区政策倾斜和和支持。我们周边一些些大型社区的的相继出现带带动了整个北北区市场的发发展。我们拥有周边边成熟的绿化化环境。北环路南北45米绿化。。我们拥有丰富富的教育资源源：北区大学学城、郑州市市财经学院、、郑州市轻工工业学院、郑郑州市47中中分校、省实实验中学等名名优学校。我们拥有完善善的配套设施施：科技市场场、省体育中中心、花卉市市场、北区古古玩市场、汽汽车交易市场场、水产品批批发市场、北北区建材市场场等。2006年家家乐福将开业业，为项目的的快速销售提提供契机。Strength优势产品缺乏景观观支持。大部分单元无无景观。部分产品户型型设计的合理理性欠佳。大部分户型设设计的卫生间间是暗卫。项目无品牌影影响力。紧邻北环快速速路，噪音大大，空气污染染严重。Weakness弱势Opportunity机会政府的政策导导向。周边不断有新新的项目推出出，板块热度度持续升温，，区域形象再再次提升，有有利于增强本本项目的性价价比。同区域竞争项项目大量的广广告宣传，同同时也为本项项目带来了客客户资源。2006年家家乐福将开业业，为项目的的快速销售提提供契机。Threat威胁竞争对手的广广告宣传及促促销活动皆比比本案强，形形象已经广为为人知。竞争对手均有有一定的开发发实力和开发发经验。竞争对手已经经先入为主了了，抢夺了部部分客户资源源。虽然存在诸多多问题，但是是客观和主管管的利好，对对于北辰公寓寓来说，如何何在营销上进进行创新，是是实现销售的的关键所在总结VS启迪周边配套的成成熟区域发展的利利好产品主要以精精装小户型为为主，适应市市场发展潮流流第三节:北辰辰公寓价值提提炼区位价值提炼炼区位价值引引领北区北区西南，精精致生活中心心，毗邻世界界知名连锁商商超——家乐乐福，处于文文化路和北环环路交叉口。。四通八达，，交通便利。。生活中心完完美配套：我们拥有完善善的配套设施施：科技市场场、省体育中中心、花卉市市场、北区古古玩市场、汽汽车交易市场场、水产品批批发市场、北北区建材市场场等。品质社区素素质人群：我们拥有丰富富的教育资源源：北区大学学城、郑州市市财经学院、、郑州市轻工工业学院、郑郑州市47中中分校、省实实验中学等名名优学校。同同时还有思达达大河等中高高档楼盘。产品价值提炼炼现代风格简简约时尚建筑外观以XXXX为主主色调，同时时点缀白、红红，形成现代代简约主义建建筑风格。精致户型精精装典雅以30－80平方米小户户型为主，户户型新款、功功能合理、内内部空间完整整、动静分明明、干湿分离离，满足现代代年轻一族精精致品位生活活。时尚商业享享受人生沿文化路，设设置沿街两层层商铺，与即即将开业的家家乐福相映成成趣，成就区区域时尚消费费之美。如何在核心价价值的基础上上更进一步，，是有效的提提升销售价格格的重要举措措。总结VS启迪在区位价值、、产品价值等等方面北辰公寓具有有先天的优势势将对实际的销销售形成巨大大的推动作用用第四章:消费费研究，透视视目标对象欲欲望目标人群遴选选基于项目的市市场定位和产产品定位，目目标人群可以以分为六类：：周边数十家汽汽车专业市场场、花卉批发发市场等驻郑郑州代表处的的办公场所。。周边数十家汽汽车专业市场场、花卉批发发市场等中层层管理人员。。区域及周边的的投资客周边大河春天天、四月天、、普罗旺世等等大型楼盘的的业主创业中、成长长中的中小公公司老板区域及周边的的公司中层、、高级白领他们——不是金字塔的的顶尖阶层也也不是是刚起步的小小白领他们是典型的的社会中坚阶阶层，属于公公司或社会的的中层，事业业小有成就或或是渐入佳境境，能看得见见很好的上升升空间。有信信心，有野心心，相信未来来会更好。可能没有足足够的财富富但但拥有创造造财富的财财富有一定的财财富积累，，但还没有有到可以随随心所欲支支配的境界界，属于一一次置业或或者二次置置业，有自自己的想法法，想把有有限的资金金投入到无无限的事业业中。更有学识/见地，相相信自己的的判断，追追求属于自自己的事业业和财富对于工作进进阶，人生生追求，有有自己非常常明确的目目标，也坚坚信自己的的判断，不不随波逐流流，期望能能够拥有自自己的事业业。这群人应有有的气质写写真对于事业追追求向上的的动力属于某个行行业的专业业精英，目目前属于公公司或社会会的中层，，能看得见见很好的上上升空间。。他们有信信心，有野野心，相信信未来会更更好。对于生活追追求向上的的水准梦想高尚社社区生活和和高尚的商商务生活，，受目前经经济能力所所限，无法法承担大面面积的豪宅宅，却不愿愿意妥协于于中档的住住宅或者说说中档的生生活。对于置业观观服务于事事业上不断断进取的满满足事业是他们们生活的核核心，购买买区域和档档次一方面面是否有利利于事业发发展，是否否能够给自自己带来商商机。积极向上的的行业精英英他们是：基于专业的的自信智慧精英渴望成长追追求卓越这群人购买买小户型，，有他们自自己的理由由，一方面面追求事业业有成、追追求高尚成成功人士生生活，但不不能承担过过高的价格格。渴望能够事事业生活能能够一举两两得，但不不随波逐流流，有基于于自信的理理性判断。。对于这群人人来说，总总价是影响响买楼的重重要因素之之一，但就就心理特点点而言，因为有学识识、有见地地，有专业业，甚至比起财财富上高一一层的老板板，都会有有心理的优优越感、发发展眼光。。他们可能是是家具/家家装/建材材/家政/物流/广广告/会计计/律师/咨询/周周边行业公公司，领域域可以不同同，但在各各自的领域域专业精英英，都取得得了相当的的成就。都面临着人人生转折：：创业、提提升、拥有有私人财富富。专属目标消费群群心理特征征描述++一次置业者者，希望能能够将创业业和置业有有效结合起起来经济能力与与置业目标标存在差距距，同时又又希望能够够以此为契契机进行事事业的拓展展二次置业者者，财富商商机追求者者经济能力与与楼盘档次次相当，拥拥有一套住住宅之后奢奢望第二套套，一方面面不能承受受过高的价价格，一方方面追求较较高的档次次和强劲的的升值潜力力。目标消费群群置业心理理探讨第五章:核核心策略，，企划思路路及市场定定位第五章:核核心策略，，定位及核核心价值体体系案名之一北辰时时代公寓时代，是一一种进取、、求新的态态度时代公寓，，意喻超前前的建筑、、超前的物物业、超前的思想想理念，永永不落伍，，也更符合目目标群体对对生活的的理想憧憬憬。.案名之二北辰自由由公寓渴望自由，，追求独立立，追求一种属属于自己的的生活，是目标目标标群体的近近乎偏执的的精神追求求。所在区域、、配套等，，成就了主主动、自由由生活领地地，同时，以自自由命名，，也更能从从精神上与与目标群体体沟通。.案名之三北辰精英英工社这是个精英英之城，渴望自由独独立，渴望望成长，享受创业、、生活激情情的人，住住在这里，，他们追求他他们享受，，他们与众众不同，他他们拒绝平平庸！.项目定位文化路+北北环路首席金装小小户型精装小户型型酒店式公寓寓渴望独立自自由畅享成长一一族以上定位，，界定了推推广方向。。必须落实实到传播层层面，才能能更有效传传播——推广定位推广概念主广告语推广定位文化路金金装小户型型自由城城堡·可以从三个个层面展开开品牌层面的的唯一性：：与竞争对手手拉开差距距产品层面：：详细说明项项目区域和和产品风格格消费心理层层面：给消费者位位置和精神神层面的双双重刺激·推广概念自由城堡创新概念突突破市场形成鲜明的的品牌个性性给消费者物物理和精神神层面的双双重刺激，，激发共鸣鸣。阶段推广概概念自由城堡独立宣言自由进行曲曲畅享自由亮相期内部认购期期开盘期走进公寓，，你就是自己己的主人，，所有的一一切只是为为你的享受受而存在。。办公OR生生活，购物物OR休闲闲，咖啡OR绿茶，，独处OR同居，网网络OR游游戏，随你你怎么样让让他们去PK，决定定权就在自自己！不用去理无无聊的同事事摩擦，更更不必理会会客户的无无理取闹，，就在自由中中成为你所所想的那个个自己。偶尔开门碰碰见刚睡醒醒的SOHO一族，，或者关门门翩翩远去去的MM，，开心一下，，激动一下下，或者羡羡慕他们一一分钟，也许，他们们也在羡慕慕自己--------自由的城堡堡，充满精精彩；我的的城堡，我我享受！北辰公寓形形象写真以目标群体体的角度出出发，碰撞撞目标群体体的火花。。时尚、个性性、张扬、、创新的风风格。以第一人称称，实现与与目标群体体的深度沟沟和感性共共鸣！洋溢着目标标人群的生生活观、事事业观、人人生观、价价值观，文文案力求经经典、有效效最广泛传传播，创造造众口相传传的效应。。北辰公寓广广告观点第六章:营营销规划，，确定营销销大局所在在（一）营销销推广策略略制订的依依据根据项目发发展周期的的推进根据项目销销售周期的的推进根据竞争对对手的竞争争策略（二）营销销推广策略略的原则牵引性如何有效的的传达项目目信息，为为项目面世世造势，牵牵动潜在购购买者的注注意，准备备蓄水发洪洪。结合性楼盘的气质质与消费者者喜好的结结合。楼盘的产品品概念与消消费者生活活感受的结结合。楼盘的优越越硬件与消消费者的优优越感结合合。（三）核心心营销策略略1.立足北北区，拓展展周边专业业市场，面面向整个郑郑州市。2.因势而而动，顺水水行舟。趁06年3月家世界界开业的东东风，推出出项目引发发市场的追追捧，实现现快速销售售。3.有效销控，，掌握节奏奏。以低价入世世，先难度度大的户型型，撬开市市场，后期期价格调整整，实现利利润最大化化。4.有效联动，，拓展战场场。与科技市场场、汽车市市场、花卉卉市场等周周边专业市市场有效联联动，拓展展终端战场场，有效开开拓和挖掘掘目标客户户。5.差异化突破破市场，针针对性竞争争策略，战战术制胜，，甩开竞争争对手的纠纠缠。6.创新推广，，成就视觉亮亮点，聚焦焦市场的关关注。（四）针对对性竞争策策略针对北区竞竞争对手诉诉求点核心概念。。自由生活活城堡，以以此为重要要诉求点，，突出项目目独特销售售主张！超高性价比比。以低价价入世，预预留最大的的升值空间间，让利与与业主；项项目超强品品质，实现现居住的尚尚尚之选。。30—68M²精精致户型，，动静分区区、干湿分分离、节奏奏明快，时时尚自由生生活首选！！北区“四四低”：低低单价、低低总价、低低首付、低低月供，高高尚品位生生活轻松实实现！在中中原市场，，价格手段段永远适用用。周边配套成成熟，家世世界的进驻驻，成就潜潜力无限的的生活空间间。以目标群体体的心理属属性，来实实现与目标标群体的沟沟通与卖点点传播，有有效放大目目标群体的的范畴。针对市区其其他竞争对对手核心概念。。自由生活活城堡，以以此为重要要诉求点，，突出项目目独特销售售主张！核心区位，，黄金交叉叉。成熟的的地段和配配套，畅享享便捷自由由生活。城市的方向向，无限未未来。巨大大的区域远远景价值，，未来的市市中心，潜潜力无可限限量！宜商宜住宜宜投资，低单价、低低总价、低低首付、低低月供，超超高性价比比，轻松成成就未来。。以目标群体体的心理属属性，来实实现与目标标群体的沟沟通与卖点点传播，有有效放大目目标群体的的范畴。（四）针对对性竞争策策略（五）价格格策略低价入世，，借家世界界开业炒作作提价，刺刺激销售，，实现利润润最大化。。根据周边竞竞争对手情情况、销售售预期及整整体策略，，建议整体体均价定在在2600元/M。。具体楼层、、户型单位位价格，依依据楼层优优劣、朝向向、采光、、户型结构构优化程度度等确定，，综合考虑虑定价。初步估算，，入世最低低户型价位位在2200-2300元/M，超超低价位，，促进难卖卖户型单位位的前期消消化，并撬撬开市场。。借助家世世界开业及及项目开盘盘等契机，，着手提价价，增加市市场热度，，并给市场场项目无限限升值前景景的预期，，刺激成交交和新的销销售。销售过程中中，根据项项目进展，，制定合理理价格政策策，在促进进销售的同同时，实现现项目销售售利润最大大化22（五）销售售策略1.销售政政策的制定定：常规销售政政策，此处处不再赘诉诉。2.核心销销售策略：：变被动营销销为主动营营销，积极拓展新新的销售渠渠道和销售售空间，与与周边市场场有效联动动，开拓和和挖掘目标标客户。变自己造势势自己消化化为借势而而动、有效效拦截客户户，利用家世界界开业促进进销售，并并同时在北北环及文化化路区域设设置广告牌牌等，将竟竟正项目的的访客拦截截过来。3.销讲资料的的撰写：统一销售口口径。4.销售渠道的的拓展：加大目标群群体聚集区区域的广告告覆盖，在在周边竞争争对手身上上做文章，，将其到访访客户拦截截到项目案案场。5促销政策：重点在节节日及工程程节点、销销售节点上上进行，保保证销售顺顺畅进行。。6.销售部包装装、销售道道具准备：：略。（六）推广广进程安排排06-03-15（周三）独立宣言，，创新入世，激发发关注概念期06-03-01（（周三）软硬广告相相结合向目目标消费者者渗透“自自由生活城城堡”的的概念，促促进销售。。开盘周06-04-30（周日）造势促进销售开盘前渲染造势开盘活动的创新开盘后的炒作内部认购期06-04-22（周六）密集的硬性性广告投放放，全面演演绎“自由由进行曲””，辅以以公关活动动，联动市市场。强销期06-6-30（周五）促进销售硬环境：位位置、地段段、区域前前景、配套套、建筑等等。软环境：核核心概念独独特销售主主张。产品价值定定位，自由进行曲曲。（七）推广广概念进程程城堡诞生自由进行曲曲城堡生活开开启自由城堡畅畅享自由06-03-15（周三）概念期06-03-01（周三）内部认购期06-04-22（周六）开盘周06-04-30（周日）强销期06-6-30（周五）独立宣言畅享自由概念点概念点概念点概念点自由进行曲曲预祝北辰公公寓推广成成功，谢谢谢！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。04:46:3904:46:3904:4612/31/20224:46:39AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2204:46:3904:46Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。04:46:3904:46:3904:46Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2204:46:3904:46:39December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20224:46:39上午午04:46:3912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月224:46上上午12月-2204:46December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/314:46:3904:46:3931December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者