重庆房地产市场报告(20152016)汇总

22021-16年重庆房地产市场年报2021年4月17日2Catalog目录2021年房地产市场回忆一2021年一季度市场概况二三润一江·公园置尚概况四总结2021年房地产市场回忆212021年房地产宏观政策2重庆概况人均GDP排名1区县渝中区2015年GDP（亿元）958.17常住人口（万人）64.95人均GDP14.75总GDP排名3人均GDP排名2区县九龙坡2015年GDP（亿元）1003.57常住人口（万人）118.69人均GDP8.46总GDP排名2人均GDP排名3区县江北区2015年GDP（亿元）687.31常住人口（万人）84.98人均GDP8.09总GDP排名7人均GDP排名4区县南岸区2015年GDP（亿元）679.38常住人口（万人）85.81人均GDP7.92总GDP排名8人均GDP排名5区县渝北区2015年GDP（亿元）1193.34常住人口（万人）155.09人均GDP7.69总GDP排名1人均GDP排名8区县巴南区2015年GDP（亿元）568.34常住人口（万人）100.58人均GDP5.65总GDP排名11人均GDP排名9区县北碚区2015年GDP（亿元）430.34常住人口（万人）78.62人均GDP5.47总GDP排名13人均GDP排名14区县大渡口区2015年GDP（亿元）159.72常住人口（万人）33.27人均GDP4.8总GDP排名29人均GDP排名7区县渝中区2015年GDP（亿元）714.3常住人口（万人）112.83人均GDP6.33总GDP排名621.宏观经济GDP:2021年政府致力于经济转型，将投资驱动、以制造业为主导转变为以效劳为导向、由消费驱动，但效劳业增速缺乏以弥补投资增速放缓所带来的空缺。中国三季度GDP同比增速为6.9%，创2021年第一季度以来新低，八年来首次跌破7%。重庆GDP增速连续8年高于全国水平，且保持10%以上高速开展态势，2021年重庆GDP到达15719.72亿元，增速达11%，领跑全国；CPI:重庆CPI与全国保持一致，自2021年年初起，CPI同比涨幅连续位于２％以下的区间内，CPI持续走低，短期内难有超预期宽松,12月CPI预计同比增速1.6%，略高于上月，经济增长下滑的趋势正在减缓，但全年仍在探底中收官；中国GDP八年首次跌破7%，但重庆持续保持11%的高速开展，CPI落入“1〞时代,经济稳增长成第一要务，支柱产业房地产行业将受益；经济指标2房地产投资全国房地产投资：1-11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%。全年走势来看，房地产开发投资累计增速从年初开始下滑，屡创新低，房地产投资占比17.6%，下滑1.3个百分点；重庆房地产投资：1-11月，重庆房地产开发投资3358.13亿元，同比增长3.3%，增速比1-10月回落2.7个百分点。，房地产投资占比24.4%，高于全国6个百分点；15年土地“有供有限〞，房企投资谨慎，土地购置面积持续下滑，使得全国及重庆房地产投资累计增速创新低，但房地产投资占比仍维持在24%，远超全国6个百分点2.中央政策2021年中央对房地产业的态度发生颠覆性变化，全面支持自住和改善型购房需求，从供给端、需求端和企业端三方面齐抓共管。 在供给端：执行“有供有限〞，从土地源头控制商品房供给；在需求端：降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消外国人购房限制等多手段并施，刺激购房需求释放； 需求端供应端需求端需求端需求端需求端需求端2月28日降息0.25个点3月30日330新政免营业税5改25月11日降息0.25个点6月28日降息、将准0.25个点8月29日取消限外9月30日非限购城市商贷首付25%推进公积金异地贷款、鼓励公积金贷款证券化11月10日习近平提出要化库存，促进房地产业持续开展3月27日国土部优化住房用地供给结构4月19日将准1个点3-6月福建、成都、辽宁等省提出摸清商品房住宅存量，进行分类调控，允许开发商进行工程住房套型结构调整或房地产工程转型8月25日降息将准0.25个点8月30日结清贷款公积金够二套首付2成10月23日降息0.25、将准0.5个点11月11日李克强提出加快户籍制度改革带动住房消费需求端需求端需求端供应端需求端需求端定调中央层面需求端2近一年全国楼市调控政策不断放宽，而重庆地方政府也在积极落实，经济下行周期内，重庆政府力挺楼市。落实2021年“930〞政策，2021年5月重庆发布的?关于做好住房金融效劳工作的通知?已开始实施，首套房及二套房〔结清贷款〕首付三成，利率可打7折，二套房〔未结清贷款〕，商贷首付四成。3.地方政策重庆积极落实，房贷政策不断放宽地方层面2015年5月降低降低公积金贷款门槛，市公积金中心下发了?关于开展住房公积金个人住房贷款业务的通知?，连续足额缴存住房公积金6个月〔含〕以上即可申请住房公积金贷款。重庆市人民政府办公厅印发?关于进一步促进房地产市场平稳开展的通知?，首套房商贷最低首付款比例调整为25%，住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%。210月15日发布?重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳开展的通知?秋季房交会期间，重庆政府再发文“救市〞，商住比可调，落实最低首付比例政策，买卖双方均获益。安置房新规重点解读利好开发企业利好购房者商住比可调户型结构可调房地产权证可分宗办理税费优惠首付比例放宽安置房新规公共效劳工程建设利好区域开展融资支持减缓土地供给2重庆房地产市场宏观环境小结经济下行压力大，市场回暖周期长宏观救市政策频出，楼市谨慎乐观房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要抓手，未来政策红利延续地方政策环境：重庆地方政府积极落实中央政策，经济下行周期内，重庆政府力挺楼市，发文“救市〞，商住比可调，落实最低首付比例政策，买卖双方均获益；中央政策环境：2021年中央对房地产业的态度发生颠覆性变化，全面支持自住和改善型购房需求，从供给端、需求端和企业端三方面齐抓共管；经济环境：经济数据继续不乐观，中国GDP八年首次跌破7%，CPI落入“1〞时代,重庆经济仍旧保持高速增长，经济稳增长成第一要务，支柱产业房地产行业将受益；222021年重庆商品房土地市场篇2

2009201020112012201320142015成交宗数（宗）116130131181216143155土地面积（万方）80210709371562196612891200建筑规模（万方）2391232022813328446130062951容积率2.982.172.432.132.542.522.70土地价格（万元/亩）346315430306478398369增长率（%）77.1-8.736.5-28.956.2-16.7-7.3楼面地价（元/㎡）1739218326522151256325582253增长率（%）7425.621.5-18.919.2-0.2-11.91.整体情况——整体特征2021“有供有限〞政策出台，重庆土地市场成交宗数上升，但总量较去年有所下滑，成交面积下跌7%，成交价格下跌7.3%，楼面地价下跌11.9%21.整体情况——价格特征2021年受房地产市场低迷影响，土地市场主要以底价成交为主，占比94%，综合溢价率下滑幅度较大21.整体情况——规模特征容积率分布2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年＜221%31%31%36%32%29%26%2-324%37%24%32%40%48%54%3-532%17%36%27%25%19%16%＞524%15%10%5%3%4%4%2021年重庆商品房用地综合容积率为2.7，商住综合用地仍为市场主流；容积率分布主要集中在2-3之间。21.整体情况——价格特征2021年受房地产市场低迷影响，土地市场主要以底价成交为主，占比94%，综合溢价率下滑幅度较大21.整体情况——类型特征土地用途土地宗数土地面积总建筑面积楼面地价占比情况商品住宅43328.85695.65185228%商业商务48235.68549.81222631%商住综合64635.901705.16242541%年份商品住宅商住综合商业商务土地面积土地单价土地面积土地单价土地面积土地单价200940992457307381642574201075343198154263968789201144453968242434137751820121045227989673254013331201310820354158495193112583201461143749132441409533620154933261953943335353462021年重庆主城商住综合类用地占比达41%，商品住宅占比达28%，商业商务占比仅31%；单价方面，除商业商务用地外，其余两类用地均有所下滑。22.板块成交——板块格局北区重点板块：两路-空港板块再次被公园地产、学区房概念炒热，商品房用地成交最大，成交2159亩；其次为大竹林组团〔金科、龙湖等品牌房企拿地，入住大竹林〕成交1425亩；价格方面，观音桥组团价格最高。215年重庆商品房市场篇322021年商品房全年供给2420万方，环比下滑3%，六年以来首次出现负增长。连续几年的高供给在2021年到达顶峰，市场压力逐步增大，2021年市场环境长期处在“去库存〞新常态下是供给首次出现下滑的主因。从右图可以看出，2021年同历年相似3、4、9月依然是市场供给旺季，区别于历年的是2021年在5月出现了年内供给峰值269万方，6月至8月供给持续走低。供给峰值的提早出现，说明市场去化能力减弱，迫使企业推售谨慎，后续供给缺乏。1.市场供给——整体预售2021年重庆商品房供给2420万方，六年以来首次出现环比下跌，传统供给旺季提前，销售压力增大，迫使企业推售谨慎。2巴南区增速成唯一亮点，重庆二环区域占比全面下降，非核心区域供给逐步走低，市场逐步向城市中心转移。1.市场供给——区域供给2021年渝北区市场供给585万方依然居首，市场占比24%，较2021年下降2个百分点；巴南区区跃居为第二供给大区，15年供给376万方，市场份额由14年的11%上升至15%；如右图所示：九龙坡区、沙坪坝区、北碚区、大渡口区等重庆二环区域占比全面下降；22021年主城商品住宅供给1611万方，环比下降11%，市场份额占比约67%。从区域供给来看，商品住宅供给主要集中在渝北区，供给量389万方，其次为九龙坡区、沙坪坝区、巴南区等。年份住宅预售面积非住宅预售面积商品房预售面积非住宅比重20101828248207611.90%20111794287208013.80%20121731449218120.60%20131838478231619.76%20141810682249227.37%20151611809242033.4%增长率-11%19%-3%6.06%2021年重庆商品住宅供给1611万方，环比下滑11%，同时住宅产品市场份额持续走低。1.市场供给——类别供给22.市场成交——整体成交2021-2021年重庆主城商品房市场成交量月度走势图〔万方〕2021年重庆主城商品房成交2266万方，环比下跌3.8%，连续两年成交总量下滑，楼市增长动力明显缺乏。从右图可以看出，2021年楼市成交走势根本与历年相似，峰值出现在4月，成交面积242万方，但相较于2021年最大值降幅明显，其余月份变化平缓，无明显淡旺季之分，年末翘尾现象仍然存在。2021年商品房成交2266万方，连续两年环比下跌；4月成交达峰值，整体走势平缓，年末翘尾。22.市场成交——区域成交2021-2021年重庆主城各区域商品房成交量占比图2021年半数区域成交量下降，大渡口区下滑尤为严重。2021年2021年2021年重庆商品房成交主力仍然在渝北区，其597万方远高于其他区域，但渝北区成交环比下滑；2021年重庆有近半数区域成交量出现不同幅度下降，其中大渡口区下滑幅度最大，主要因为区域开发新区处于起步阶段，在售工程较少影响；23.市场价格——整体价格2021年商品房成交建面均价6918元/平方米，较2021年下降218元/平米，降幅3%，楼市均价再度回到七千以下；2021年楼市销售压力剧增，存量风险明显增大，“去库存〞成为房企首要目标，降价走量成为楼市常态。2021年重庆商品房建面均价6918元/平米，涨环比下滑3%。销售和存量双重压力下降价去库存成为房企必然选择。22021年1月受春节假期影响，商品房价格明显低位地步；从3月开始受到全国房地产市场低迷，政府政策性刺激拉伸楼市短暂回调；6月楼市均价到达年内峰值，达7276元/平米，但相较于去年月度最高均价下滑仅800元/平米；下半年政策效应逐步降低，楼市回调不明，销售压力持续，房企“去库存〞销售策略，重庆楼市均价持续低位走势运行。3.市场价格——月度走势经过2021年价格连续波动调整，2021年重庆房地产市场均价波动明显减少，整体价格呈低位平稳运行态势，年内月度最高价仅7276元/平米，同时年末价格翘尾行情不再。23.市场价格——区域比照2021年整体均价回落，市场结构调整，刚需市场影响尤为严重。2021年虽然渝中区商品房成交均价下滑近2000元/平米，但仍是均价最高区域；2021年除北碚区、江北区外，其余主城区销售均价均有不同幅度回落，其中渝中区下滑17%，巴南区下滑11%；2〔1〕整体：2021年新增供给普通住宅占56%，洋房占10%，别墅7%，办公8%，商业17%；成交中普通住宅占51%，洋房占8%，别墅占6%；办公6%，商业8%；〔2〕普通住宅：2021年供求规模与2021年根本持平，但价格继续下滑；〔3〕洋房：2021年供求比进一步下滑，需求释放明显，且价格环比上涨：〔4〕别墅：2021年供给大幅萎缩，市场压力减小，均价小幅下滑；〔5〕办公：2021年办公产品价格进一步下滑，拉升整体去化，供求比进一步下滑；〔6〕商业：连续两年供给爆发性增长，未来短时期内商业市场或持续高供给、高库存、地区化状态，市场竞争剧烈。4.分类产品——整体比照商品住宅市场呈量稳价跌趋势，写字楼逐步趋稳，商业市场已成未来风险最大业态2015年2014年业态供应量（万方）成交体量（万方）建面均价（元/㎡）供求比供应量（万方）成交体量（万方）建面均价（元/㎡）供求比高层1366134461831.01347122562041.1洋房24220075891.224418874001.3别墅168146115061.2219140127271.6办3182130116011.4商业406205135392.0361142166292.52021主城各物业类型产品供求价走势2普通住宅价格平稳，改善型住房价格有上浮趋势，商业产品价格波动大，市场压力仍然明显，办公市场逐步上行。4.分类产品——价格趋势普通住宅：价格年度走势平稳，5800-6300元/平米小幅震荡；花园洋房；上半年价格低位企稳，下半年受政策利好改善型产品影响，价格波动向上；别墅：价格波动较大，峰值达14426元/平米，年末价格逐步上行；商业：2021年受局部重点商业工程拉升影响，商业产品价格整体呈波动上升趋势，市场压力仍在，未来价格下行可能性大；办公：上半年写字楼市场以去库存为主，价格缓步下行，下半年供给下降价格逐步攀高。2普通住宅成交主要面积、单价、总价均有小幅降低，刚需高层市场占有率进一步扩大成交结构：普通住宅成交面积主要集中在建面60-80㎡，相较于去年进一步缩小；成交单价主要集中在6000-8000元/㎡；

成交总价集中在40-70万元。4.分类产品——普通住宅2021与2021年普通住宅成交面积段走势2021与2021年普通住宅成交单价段走势2021与2021年普通住宅成交总价段走势22021与2021年房住宅成交单价段走势2021与2021年房住宅成交总价段走势4.分类产品——洋房住宅2021与2021年洋房住宅成交面积段走势受政策利好因素影响，洋房住宅成交主要面积、单价、总价均有提高，改善型住房市场逐步走高。成交结构：洋房住宅成交面积主要集中在建面110-150㎡；成交单价主要集中在6000-8000元/㎡且1万以上单价洋房增长明显；

成交总价集中在80-200万元。24.分类产品——别墅住宅2021与2021年别墅成交面积段走势2021与2021年别墅成交单价段走势2021与2021年别墅成交总价段走势别墅产品成交走势与2021年根本一致，但经济型别墅有小幅萎缩趋势，豪宅别墅持续高位成交结构：别墅产品成交面积主要集中在建面150㎡及以上产品，经济型别墅市场占有率走低；成交单价主要集中在9000元/㎡-10000元/㎡及以上；成交总价集中在150万元以上，且300万以上豪宅表现成亮点。24.分类产品——商业2021与2021年商业成交面积段走势2021与2021年商业成交单价段走势2021与2021年商业成交总价段走势商业产品受存量压力影响，经济型投资商铺增多，低总价占比提高。成交结构：商业产品成交面积主要集中在建面30-50㎡及250㎡以上产品；成交单价主要集中在10000元/㎡以上，但7000-9000元/㎡产品逐步增多；

成交总价60万以下商品明显增多。24.分类产品——办公2021与2021年办公成交面积段走势2021与2021年办公成交单价段走势2021与2021年办公成交总价段走势办公产品持续去库存，受开发商低价走量销售策略影响，低总价办公产品增多。成交结构：办公产品成交面积主要集中在建面200㎡及以上产品；成交单价主要集中在9000元/㎡及以上，但5000元/㎡以下低价产品增多明显；

成交总价集中在200万元以上，50万以下办公产品增多。22021年一季度市场概况12021年房地产宏观政策22021年房地产新政汇总1、调整公积金贷款利率2、鼓励租售并举3、居住证新政4、农户购房补助6、契税优惠政策5、户籍轨制更始7、贷款首付降低中央层面2地方层面1、重庆市关于进一步落实涉企政策促进经济平稳开展的意见2、重庆市国土房管局关于完善房地产工程用地配套政策的通知重庆3、中共重庆渝北区委关于加快建设临空都市区的决定〔2021〕4、重庆市十三五规划纲要222021年一季度重庆商品房市场篇21.去库存——各地政府经济任务之一去库存“去库存〞纳入今年我国五大经济任务之一，并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购置库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并祭出。21.去库存——各地政府经济任务之一重庆库存面积超1400万㎡，套数约15万套，去库存约半年重庆市2015年底房地产库存表行政区域库存面积（万㎡）库存套数（万套）沙坪坝211.33.18江北176.31.72渝北173.61.73南岸169.41.57北部新区168.81.5巴南144.91.68九龙坡136.11.6北碚114.31合计1294.713.98第一，加大土地供给调控力度，两年内土地供给规模逐年减少10%，商品房新开工面积增速控制在3%以内。第二，拓展市场。加大户籍制度改革力度，持续推动农业转移人口在就业地落户，力争实现农民工及外来人口新增购房100万平方米，开展专业化住房租赁市场去房地产库存100万平方米。推广首套房、改善性购房的税收优惠政策和有关金融、信贷、公积金等房地产调控政策，采取措施激活二手房市场。第三，切实降低房地产企业税费。对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。第四，全面推行货币化安置。原那么上停止新建安置房，在征地农转非、国有土地上房屋征收、城市棚户区改造中，通过减免税费等方式鼓励区县政府通过购置商品房或搭建效劳平台组织居民自主购房等方式安置，通过货币化安置去房地产库存400万平方米。第五，推动房地产功能转型。通过调整土地用途、规划条件，推进房地产与文化体育、健康养老、教育医疗、众创空间、停车场融合开展。鼓励有实力房地产企业兼并重组经营困难的企业，将符合条件的库存商品房改造为停车楼。22.市场供需——区域供给受此影响，一季度商品住宅供给量为277万平方米，较去年同期下降12%。去年以来从国家到地方出台的降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列政策效果积累显现，重庆商品住宅市场逐渐企稳，进入2021年重庆商品房住宅市场回暖明显，一月份成交量大幅上升，结束了去年7月份以来的同比负增长。本季度一手商品住宅成交375.8万平方米，较去年同期大幅上涨14%。本季度中新工程落户带动渝北区内的两江新区成为市场热点，令渝北区供给量和成交量都居于首位。主要目标去库存房地产量增价稳一季度住宅市场呈现供给量下降，成交量上涨的势态。其中，2月份受春节长假和新政策出台市场预期不明朗的影响，各开发企业保持观望推盘意愿不强，当月新增供给出现了较明显的下降；住宅2写字楼短期内甲级写字楼市场面临去化压力但依托城市快速开展未来潜力可期本季度市场表现较为活泼，虽然没有新增供给的刺激，但吸纳量依然到达63,194平方米的历史较高水平；同时，甲级写字楼整体空置率下降至43.7%，较上季度下降约5.2个百分点。一季度，需求依然主要来自金融行业、专业效劳类企业。值得注意的是，重庆作为国家重要现代制造业基地，政府近年来加大制造业开展，其对写字楼的需求也有所增加，本季度制造业奉献了11.25%份额，较2021年上升4个百分点。2021年1月中新〔重庆〕战略性互联互通示范工程管理局正式挂牌，重大利好消息令江北区成为市场热点，空置率大幅下降至56.4%，较上个季度下降7.5个百分点；由于区域内新增甲级写字楼占比较大，江北区租金为每月每平方米103.2元，较上季度微涨1.4个百分点。渝中区本季度租金与上季度租金持平，为每月每平方米96.6元。232021年重庆商品房成交区域细分2零售业竞争剧烈购物中心调业态受电商快速开展和经济下滑的影响，传统零售业受到较大冲击。虽然购物中心相较于百货商场有较大优势，但为了应对剧烈的竞争也进行积极的品牌调整。在此背景下，本季度全市商圈优质商业空置率较上季度上涨0.61个百分点至10.49%。由于市场存量较大以及市场对优质品牌的竞争较为剧烈，令租金环比下滑0.39%至每月每平方米754元。作为各区域中开展最为成熟、购物中心最为集中的两个区域——渝中区和江北区，也是竞争最剧烈的地方，由于区域内局部商业扩大品牌调整力度，渝中区和江北区本季度空置率出现不同程度的上涨，分别为11.6%和2.91%。未来5年，重庆将有超300万平方米优质购物中心入市，其中六成是十万平方米以上大型工程，由以往的经验来看，新增优质商业能带动更多的品牌进入重庆商业市场。届时，核心商圈成熟度将得到进一步提升，同时多圈层商业格局也将逐步形成，而商业品牌也会更加多元化。商业23.市场价格——区域