养生之道：行销专题个案

行銷專題個案分析

潤福養生村指導教授:賴明弘班級:企五甲11914013曾詩婷11914038陳靖怡公司簡介公司經營模式顧客區隔：主要是針對50歲以上的老年人口。

顧客利益：提供顧客一流的設施與服務，規劃出屬於銀髮族的居住空間。核心技術：擁有良好的居住環境，安全的居住空間。價值鏈：預約參觀體驗試住簽訂合約付訂金繳費搬入體驗生活到期續約搬出大方向的正確性與執行現況

使命：以「潤澤社會、泰安民生」為經營目的。

目標：短期目標─加強國人進住養生村的觀念。中期目標─建立起高齡居家照護的醫療網絡。長期目標─秉持回饋社會上資深公民之一份心意，抱著感恩的心為銀髮長輩提供安全舒適的居住環境。現行決策：推廣國人養生養老等觀念與政府所推出的高齡照護產業相互結合

公司的總體環境

經濟環境：1.缺乏完整經濟安全制度2.高所得、高物價及通貨膨脹快速現象3.健保費率調漲人口統計環境：1.邁入高齡化社會國家2.出生率持續下降，老年人口大量增加科技環境：1.現代醫療進步，人類的平均壽命提高2.各家業者提供良好的居住環境，及完善的軟硬體服務政治法律環境：1.民國86年修定老人福利法2.內政部於民國92年公佈「老人住宅綜合管理要點」建設推動方案」。3.鼓勵民間多參與興建4.政府對業者提出投資興建的優惠草案。社會文化環境：1.社會生活型態的改變2.家庭結構的改變3.老年人與子女同居的比率下降，而老年獨居或僅與配偶同居的比例則有上升的現象企業的產業環境

產業概況：台灣於民國83年邁入高齡化社會至今，在政府大力宣傳以及政策的推動之下，老人照顧服務產業已逐漸受到各界的重視。市場結構:此外，國內老人住宅市場發展可分成三個階段：第一階段－發韌期(民國61年~62年)：以自費安養的型態出現。第二階段－政府參與期(民國63年~79年)：以政府興建的仁愛之家為主。第三階段－發展期(民國79年以後迄今)：因國內高齡化趨勢之銳不可檔，民問業者亦投入老人住宅市場。未來來趨趨勢勢:1.科科技技進進步步，人類類平平均均壽壽命命延延長長2.政政府府當當局局重重視視老老人人問問題題，推出出各各項項福福利利措措施施3.所所得得普普遍遍提提高高，增加加民民眾眾對對居居住住品品質質的的要要求求4.傳傳統統價價值值觀觀念念的的改改變變，影響響消消費費習習慣慣公司司本本身身營運運項項目目:1.居居住住環環境境2.專專業業服服務務3.軟軟硬硬體體設設施施4.保保全全服服務務5.醫醫療療保保健健6.休休閒閒養養生生公司司在在市市場場上上的的行行銷銷實實力力：：潤泰泰集集團團的的經經營營範範圍圍橫橫跨跨各各種種產產業業，，旗旗下下有有包包含含紡紡織織、、營營建、、醫醫療療、、流流通通等等事事業業，，結結合合各各種種不不同同性性質質的的公公司司，，發發展展建建立起起良良好好的的體體系系。。行銷銷4P●產品品－－潤福福新新象象：：全國國首首創創的的「「五五星星級級銀銀髮髮專專用用住住宅宅」」設施施特特色色－－安安全全的的居居住住空空間間生活活照照顧顧－－餐餐飲飲服服務務、、櫃櫃檯檯生生活活便便利利服服務務、、健健康康管管理服服務務、、休休閒閒活活動動潤福福華華城城：：為全全國國第第一一家家全全齡齡化化電電梯梯別別墅墅住住宅宅居住住特特色色－－便便利利生生活活、、休休閒閒娛娛樂樂、、餐餐飲飲服服務務、、健健康康管理理、、安安全全照照顧顧●價格格－－潤福福新新象象：：租押金坪數價格15坪600萬30坪1200萬24坪1260萬(不分樓層)潤福福華華城城：：押租租金金:押租租價價自自100萬萬元元起起，，至至少少需需住住兩兩年年，，退退租租時，，押押金金原原數數無無息息退退還還。。管理理費費:每月月每每戶戶為為25000元元。。每月生活費項目一人居住二人居住管理費10,690元17,820元伙食費6,000元12,000元水電費約2,000元約3,000元合計約18,690元約32,820元●通路路－－潤福福新新象象館館：：位於於台台北北縣縣淡淡水水鎮鎮學學府府路路139號號社區區巴巴士士－－社社區區往往返返淡淡水水捷捷運運站站定定時時定定點點行行駛駛。。醫療療專專車車－－週週一一至至週週六六早早上上8：：15行行駛駛馬馬偕偕、、榮榮總總等等醫醫院院。。潤福福大大台台北北華華城城館館：：位於於台台北北縣縣新新店店市市禾禾豐豐二二路路62號號1號號為全全國國第第一一家家全全齡齡化化電電梯梯別別墅墅住住宅宅。。有便便利利的的交交通通，，如如大大台台北北華華城城交交通通車車、、北北二二高高、、新新店店捷捷運運等等，，交通通皆皆順順暢暢便便利利。。●推廣廣－－潤福福採採用用的的方方法法有有電電視視廣廣告告、、雜雜誌誌期期刊刊等等平平面面廣廣告告、、錄製製VCD、、印印製製DM、、及及人人員員廣廣告告口口耳耳相相傳傳等等。。1.行行銷銷策策略略廣告告傳傳單單、、報報紙紙期期刊刊、、網網際際網網路路、、公公車車內內廣廣告、、看看板板、、講講座座說說明明會會、、電電視視廣廣告告、、宣宣傳傳車車等等2.廣廣告告策策略略公司司的的個個體體環環境境顧客客：：全台台的的老老年年人人口口競爭爭者者：：包括括台台塑塑長長庚庚養養生生文文化化村村、、北北海海福福座座泰泰和和園園、、國寶寶聖聖恩恩休休閒閒養養生生會會館館、、松松柏柏園園老老人人養養護護中中心心、、奇奇美美悠悠然山山莊莊、、康康寧寧生生活活會會館館、、翠翠柏柏新新村村等等供應應商商：：潤泰泰集集團團所所建建造造的的「「潤潤福福新新象象館館」」是是和和日日本本中中銀建建物物技技術術合合作作的的銀銀髮髮貴貴族族村村行銷銷中中間間機機構構：：網路路、、報報章章雜雜誌誌、、口口耳耳相相傳傳公眾眾：：媒體體、、政政府府、、社社會會大大眾眾企業業文文化化與與組組織織行行為為－財務務管管理理現現況況

損益表

93年度94年度營業收入

6,779,805

5,603,012營業成本

5,494,467

4,574,019營業毛利(毛損)

1,285,338

1,028,993營業費用

945,508

1,092,480營業利益(損失)

339,852

-63,465營業外收入及利益

413,829

724,147營業外費用及損失

593,473

273,369繼續營業部門稅前純益(純損)

160,208

387,313所得稅費用(利益)

33,668

4,669繼續營業部門稅後純益(純損)

0

382,644停業部門損益

0

0非常損益

0

0會計原則變動之累積影響數

0

0本期淨利

126,540

382,644調整項目

22

22資產負債表93年度94年度流動資產

2,687,088

3,236,290基金與投資

6,526,451

6,954,117固定資產

5,211,143

4,569,074無形資產

82,992

48,091其他資產

399,554

372,496資產合計

14,907,228

15,180,068流動負債

3,491,376

4,134,520長期負債

3,789,910

3,304,253其他負債

699,843

683,703負債合計

7,981,129

8,122,476股本

7,880,511

7,880,511資本公積

470,358

397,029保留盈餘

391,471

755,312其他項目

-1,816,241

-1,975,260庫藏股票

0

-2,120,120股東權益合計

6,926,099

7,057,592每股淨值(元)

10.17

10.70母公司暨子公司所持有之母公司庫藏股股數(單位:股)

107,316,952

128,338,224人力力資資源源管管理理現現況況:對於於養養生生村村來來說說，，所所需需要要的的服服務務人人員員便便是是要要有有「「愛愛心、、耐耐心心」」及及「「負負責責」」。。在在養養生生村村中中，，面面對對的的是是年年邁的的老老人人，，他他們們的的行行動動可可能能較較為為緩緩慢慢，，或或有有慢慢性性疾疾病者者，，必必須須有有耐耐心心的的對對待待他他們們。。而而在在偌偌大大的的養養生生村村中，，大大約約一一個個服服務務人人員員就就要要配配到到負負責責三三至至四四個個老老人，，因因此此必必須須找找具具有有責責任任感感的的人人才才能能適適任任。。SWOT分析優勢（Strength）劣勢（Weakness）1.提供專業的服務及設備2.豐富的醫療資源3.交通方便4.環境優美5.制度化的服務標準與專屬合約1.價位過高2.對於進住的門檻過高3.業務的推展不普遍4.住戶數比其他業者少5.受台北房地產價格變動大影響，使得入住金額會逐漸提高機會（Opportunity）威脅（Threat）1.台灣人口逐漸老化，老年人口比例增加2.取代目前組織鬆散素質不一的家庭看戶3.政府鼓勵企業興建老人住宅4.現代人越重視退休生活的規劃

5.政府逐漸重視老人問題，給予相關津貼補助1.越來越多企業投入老人住宅市場，競爭更為激烈2.國人對於養老退休住宅的觀念還沒完全建立3.養生村入住價格普遍偏高4.老人相關法規建立未完善5.整體經濟環境不景氣的影響STP分析1.市場場區隔（（Segmentation）潤福在目目前的養養生住宅宅市場上上，是為為提供多多功能、、休閒舒適的生生活空間間為主，，提供高高品質的的服務。。2.目標標市場（（Targeting）為年滿50歲以以上且日日常生活活能自理理者。3.產品品市場定定位（Positioning）潤福在此此市場上上屬於中中高價位位、休閒閒取向、、提供多多服務的養生住住宅，鎖鎖定在社社會上有有中高收收入且重重享受娛娛樂的銀髮族。。價格高顧客層年齡高康寧生活永越健康管理中心潤福生活長庚養生村價格低顧客層年齡低醫療導向高休閒導向高潤福生活永越健康管理中心長庚養生村康寧生活醫療導向低休閒導向低波特五力力分析潛在競爭者的威脅★★★企業相繼投入現有競爭者的威脅★★★現有上百家競爭者供應商議價能力★★潤泰集團消費者議價能力★全由廠商決定替代品的威脅★★家庭看護產品生命命週期分分析導入成長成熟衰退潤福KSF分析潤福生活新象長庚養生文化村康寧生活永越健康管理中心服務宗旨中高齡專享之五星級銀髮族飯店式住宅提供長者享受健康樂趣的生活環境結合安居、休閒、醫護之銀髮會館提供全方位整合醫療服務經營單位潤泰集團台塑集團康寧生活事業西園醫院對象年滿50歲年滿60歲45歲以上40歲以上價格1.保證金：500~1000萬2.管理費：1萬7~2萬91.保證金：21~37萬2.管理費：18~31萬1.保證金：560~1490萬2.管理費9千~1萬51.保證金：888~1500萬2.生活費：1萬2~2萬規模共300間近4000戶共有165戶75間；90床待決策關關鍵點分分析《待決策策點一》》：目前國內內擁有不不同集團團所建立立的養生生村，而而且各縣縣市均有有老人住住宅，包包括安養養、養護護，及長長期照護護服務，，要如何何在這些些競爭者者中脫穎穎而出呢呢？決策方案案A：和官方單單位相配配合，利利用專案案輔助決策方案案B：強調特獨獨性決策方案案C：經由報章章雜誌媒媒體等的的大力宣宣傳建議決策策：以A及B為主，，而以C為輔《待決策策點二》》：目前國內內看護及及外藉看看傭的風風氣越來來越盛行行，養生生村此產產業如何何與之抗抗衡？決策方案案A：強調「社社區生活活」功能能及定期期舉辦活活動決策方案案B：舒適的居居住環境境決策方案案C：每日護士士及每週週一次健健康檢查查建議決策策：以A為主主，B為為輔《待決策策點三》》：養生村的的觀念在在國人心心中來說說，還是是比較不不廣為人人知的，，甚至會會有人認認為將雙雙親送至至養生村村是不孝孝的行為為，如何何將養生生村的觀觀念推廣廣並修正正國人的的觀念？？決策方案案A：運用廣告告加深國國人對養養生村的的正確觀觀念決策方案案B：利用已入入住的消消費者的的親身經經驗決策方案案C：和政府配配合推廣廣建議決策策：以B為主主，A及及C為輔輔《待決策策點四》》：養生村產產業成為為新興產產業之ㄧㄧ，但是是卻叫好好不叫座座，銷售售狀況（（或盈收收）不如如預期，，勉強只只能損益益兩平。。養生村村該如何何自處，，才能生生存下去去？決策方案案A：建立完整整的成本本評估方方案，降降低不必必要的成成本決策方案案B：不勉強開開發新案案，將現現有顧客客照護到到最完善的程度度決策方案案C：配合政府府加強宣宣導進住住養生村村的正確確觀念，進而而帶動買買氣建議決策策：以A、B為主，，C為輔輔《待決策策點五》》：潤福養生生村屬高高價位，，一般消消費者沒沒有能力力負擔得得起，該該如何改改善？決策方案案A：降低價格格決策方案案B：設立中低低價位型型住宅，，符合各各種階層層的需求求決策方案案C：降低入住住年齡限限制，讓讓較有經經濟能力力的中年年人也能能居住建議決策策：以B為主主，C為為輔結論與建建議近年來，，台灣老老年人口口比例正正快速攀攀升，未未來人口結結構更趨趨於高齡齡化。在在目前老老年人口口比例逐漸漸增加的的狀況下下，台灣灣提供給給老人的的福利措施施卻是有有限的。。雖然並並非每一一個銀髮髮族都需要要安養機機構，但但隨著未未來高齡齡者的增增加，潛在在需求也也會日益益提昇。。基於此此現象，，銀髮族的的市場是是值得開開發的，，也希望望能為銀銀髮族提供供一個更更舒適、、更安全全的養生生環境。。~End~9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:57:5703:57:5703:5712/31/20223:57:57AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2203:57:5703:57Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:57:5703:57:5703:57Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2203:57:5703:57:57December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20223:57:57上上午03:57:5712月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:57上上午12月-2203:57December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/313:57:5703:57:5731December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:57:57上午3:57上上午03:57:5712月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。03:57:5703:57:5703:5712/31/20223:57:57AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2203:57:5703:57Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。03:57:5703:57:5703:57Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2203:57:5703:57:57December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20223:57:57上午03:57:5712月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月223:57上上午午12月月-2203:57December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/313:57:5703:57:5731December202217、空空山山新新