曲江规划(王志纲)

规划建议——王志纲工作室——一、项目的用地区位状况简介曲江新城位于西安市东南，她东临产河，南接韦曲工业园，西靠高新区，北接交大科技园。

由于历年的城市规划中，对曲江都进行了严格的用地控制，所以这里有全国乃至世界都不多见的大城市“留白区”。总体上地势上东南稍高，西北渐低。目前区内交通条件较差，高等级的道路不多，只有大雁塔周边较好；曲江与老城区的交通转换的出入口狭隘，易形成交通瓶颈。区域对外交通：项目的对外交通便捷，环城高速完成后，曲江新城可以通过环城高速与5条米字型国道和机场高速相连。——王志纲工作室——二、规划目标、准则及印象1、曲江新城是一个以旅游产业为龙头，以旅游、休闲度假、商贸、房地产等现代服务业为主的新兴城区。她不是一个单纯的旅游度假区，而是传承历史、面向未来的新城。所以曲江新城的城市形象应是西安新时代形象的标志性区域，是现代西安的城市客厅和名片。——王志纲工作室——二、规划目标、准则及印象2、曲江新城应整体规划、合理布局、分期开发、预留管线，争取达到三年一小变，五年一中变，八年一大变。第一阶段（3年内）：曲江充分吸纳和聚合老城、雁塔两区的产业资源和消费资源，“腾笼换鸟”，通过以大雁塔旅游商贸圈的建设和形成，旅游商贸休闲业、房地产业的带动和示范作用，塑造一个新型的休闲、度假、旅游区的形象；第二阶段（5-8年内）：以旅游、休闲度假业、房地产的成形和政务中心以及其配套建设和落成为标志，曲江承接主要行政、会展、商贸功能，打造一个西安副都心雏形；——王志纲工作室——二、规划目标、准则及印象2、曲江新城应整体规划、合理布局、分期开发、预留管线，争取达到三年一小变，五年一中变，八年一大变。第三阶段（8年后）曲江承接大部分行政功能，以旅游、商贸、居住、休闲、商务以及现代服务业（金融、信息）和政务功能为主，初步发展教育科技产业，打造西安的新都心。第三阶段曲江腹地是陕西、西部、中国，成为西部乃至中国最具有活力的经济增长区域，成为西部的信息中心、金融中心、科技教育中心和经济桥头堡，其功能主要是集聚、中转、疏解、配送等。——王志纲工作室——二、规划目标、准则及印象3、可持续性发展的生态观和以人为本是曲江新城规划的基本准则。曲江新城应该是一个生态型的、绿色的、环境优美的、可持续发展的新城区。新城的规划应以人为本，而不是以车为本，鼓励便捷的交通、提倡公交优先原则。4、建设管理的“四高标准”——高起点规划、高标准建设、高效能管理、营造高舒适度的城区环境。——王志纲工作室——二、规划目标、准则及印象5、曲江新城的规划印象：——美丽的新城——生态的绿色的新城——舒适的新城——承载西安文化、历史的柔性新城——以三、四产业为主、消费性的新城——低密度的新城——王志纲工作室——三、项目规划的总体思路

规划和设计思路可以用由西方国家引入的城市规划理念——“新都市主义（theNewUrbanism）”为理论基础。规划时应该注意使曲江新城具有唯一性、权威性与排它性，与西安历史文化的融合；应该坚持整体规划、合理布局、分期开发、预留管线的战略思路，以适应土地开发与建设实际情况；在规划还应考虑根据市场需求保持弹性，动态可调；考虑未来经营过程中可分块转让的需要。为了整体规划的需要，把整个区域统一审核（PlannedUnitDevelopments，简称“PUDs”）,用地不再零散地一块一块批准。这样，城区可以创造一些产业主题的社区，如“高尔夫”社区等。同时，“PUDs”可以采用部分地区相对密集的建设密度，以换取更大的公共地块和空间作为公众主题活动使用；1、整体规划、合理布局、分期开发、预留管线——王志纲工作室——三、项目规划的总体思路

要从旅游者的活动路线与活动习惯出发，设计步行区域。这些区域是曲江的门户，是展现曲江新城风貌的空间，所有的建筑必须按照游客的眼光来衡量其设计标准。必须围绕着旅游业这个主题对城区的景观进行有效的绿化、美化，广植树木、花草，引入水源，对历史文化旅游休闲轴线（即沿大雁塔——芙蓉园、曲江池——杜陵轴线）及唐城绿化带沿线的建筑进行风格和高度的严格控制，保留出贯通的视线走廊；2、旅游休闲业与城市建设的结合，使新城成为不同层次的居民、不同年龄的游客的最佳空间——王志纲工作室——三、项目规划的总体思路

3、规划设计充分整合各方资源，使城市建设与旅游、休闲、会展、教育等产业融为一体，结合项目的开发策略，正确处理八大引擎、先导产业、支柱产业之间相互关系。4、对曲江新城规划设计要综合考虑外部的老城、韦曲工业园，内部的原、林、水、园，统一设计，内外兼修。——王志纲工作室——三、项目规划的总体思路

5、在城市形态营造中要重点考虑空间的复合功能。是景观也是配套，是交通也是风情，是城市广场也是旅游景点。尤其是大型建筑的建设一定要城市化整体设计，建筑设计、城市设计、道路设计、绿地设计、景观设计一体化。6、对新区应该采取一种理想的模式去设计，即前瞻性的规划将科学、合理的布局居住区，加强调社区功能多样化，各种大面积的公共空间与多元化的功能优势明显；按照高标准的要求和条件为社区进行统一和综合配套，合理分布配套资源，避免每个项目都做配套设施的重复和浪费，减少投资开发商的压力。——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

按照功能安排和产业布置要求，考虑将新城划分为旅游商贸风情区、政务会展中心区、高尔夫生态林休闲度假区、文化教育区和曲江组团居住区五大功能板块。1、项目功能布局及主要分区建议功能分区——五大功能板块的形成——王志纲工作室——功能分区示意图——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

其中的高强度发展板块为：旅游商贸风情区、政务会展中心区；一般强度发展板块（控制后续发展区）为：高尔夫生态林休闲度假区、文化教育区；重点土地经营板块为：曲江组团居住区。1、项目功能布局及主要分区建议——王志纲工作室——功能板块发展控制示意图——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

东南轴：产业轴线大雁塔——芙蓉园——曲江池——生态林——杜陵南轴：都市轴线大雁塔（雁塔南路）——会展中心——政务中心——文化教育区历史遗迹的绿化带：唐城绿化带1、项目功能布局及主要分区建议产业景观轴线——王志纲工作室——曲江新城轴线示意图——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

——旅游形象区：这三条轴线相交会的三角形区域将形成曲江新城的旅游形象门户区域，应该进行重点设计和控制，所有的环境风格和交通路线必须按旅游产业的要求进行设计，务必使游客看到的是一个全新体验旅游的都市形象，而非一些仿制翻版的“假古董”。——都市形象区：由沿着雁南路布置的：标志性建筑、会展中心、政务中心、市民广场、展览公园等一系列重要节点组成，是反映曲江新城崭新的现代型城市风貌的区域。1、项目功能布局及主要分区建议门户（形象）区域——王志纲工作室——曲江新城形象区域示意图——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

——步行旅游区：要为旅游着打造一个纯净的步行旅游区域，真正的感受到休闲、身心放松；注重交通组织。首先考虑一个系统的、有风情的、结合休憩设施布置的步行网络，与车行系统相分离，使人们可以按照步行的距离观赏游玩各个景点；其次，有一个或多个交通枢纽与外界衔接，具有合理和比较完备的集散功能。——步行旅游走廊：它沿着东南旅游轴布置，串联起一系列重要旅游节点，所有的机动车道与它相遇时都必须下穿。1、项目功能布局及主要分区建议步行者的天堂和旅游步行长廊——王志纲工作室——步行区域和步行走廊示意图——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

城市意象的构成内容丰富多彩：包括自然地形、道路结构、建筑群体、广场空间、园林绿化、雕塑小品，乃至城市色彩；凯文·林奇在1960年出版的《城市形象》中，把构成城市景观的诸多因素，归纳为城市形象五大类要素，即：路线、边缘、节点、区域和标志。2、曲江新城的城市意象构想城市意象（硬件）的构成——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

曲江新城应该以某些重要道路和重要历史地段作为自己的城市轴线与西安旧城相联系和呼应，例如，雁塔南路就可以担负这样的功能。在这些主要城市景观的观察线、城市活动的线性公共空间上，会有若干个节点的出现，它们会是大型公共交通站点、广场或某些有特色的城市景观。建议规划中将主要的路径加宽道路红线的范围，增加绿化和公共活动领域，并围绕节点有序形成相应的商业空间、主题娱乐休闲空间。2、曲江新城的城市意象构想路径和节点——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

曲江新城作为代表和体现新时代西安的名片和西安的城市客厅，它呼唤着代表区域形象的标志性建筑（物）或标志性空间的浮现。这个标志物应有清晰的形式，或与背景、相邻的景观形成对比，或占据突出的空间位置，容易被识别。2、曲江新城的城市意象构想标志物——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

这个标志物不是一个简单的、某个著名历史文物或者典故的克隆版，它应该结合城市的历史要素、与城市文化紧密联系，并且具有崭新的时代风格、体现新城精神风貌。这个标志物应该便于维护和管理。这个标志物甚至不一定只是一个单一的主体，它可能是某些延续的物件和空间构成的典型核心地段。例如，在都市发展轴与唐城绿化带相交会的地方，可以考虑做一个标志性建筑。2、曲江新城的城市意象构想标志物——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

要实施和形成中心地区与曲江新城之间的绿化隔离地区。在城市中心区外围建起绿化隔离地区，阻止市中心地区的无限发展，是遏制“摊大饼”的手段之一。聚合诸多发展单元，强化网络联系，构建组群式都市区结构；发展单元之间也应注意预留绿化嵌入空间。通过快速交通网络沟通都市区内的多个发展单元，加快区域内发展单元间的基础设施一体化、城市功能整体化和布局结构网络化。适应未来城市发展的种种可能前景与时序组合，建立一个高效率运行、高应变可能的组群式都市区结构。2、曲江新城的城市意象构想区域组成——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

“城市的色彩是首交响乐。”曲江应该有自己的城市色彩；西安的古城应该保留原有皇城的气派和色彩，仍以灰、黄、红为主色。而在新区曲江，所用的颜色就可以丰富一些，体现出新生力量的活跃、现代感；但不论选择什么颜色，风格上的统一还是第一位的。每条街、每个区的色彩都要像交响乐一样统一、和谐，像音乐一样有基调。曲江新城还应在色调上与老城产生差异性，建议可以采用以暖色调为城市色彩的基调。2、曲江新城的城市意象构想色彩——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

必须注意对城市轮廓线丰富形态的强调和对视线通廊的严格控制。建议，在政务商务会展中心区，需要有高低错落、具有现代感的城市轮廓，而商贸旅游中心区则可以相对平缓、和谐。在曲江南北湖、芙蓉园等景区，要保证与大雁塔之间的景观视线通廊的保留。2、曲江新城的城市意象构想城市轮廓——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

在对曲江新城城区密度的控制上，一定要注意疏密结合。先进的做法是，采用部分地区相对密集的建设密度，以换取更大的公共地块和空间作为公众主题活动使用。对于新城的两条骨架轴线，沿着都市发展轴线，以大雁塔为起点，建筑密度和高度可以逐步加大加高，以便形成从历史风貌向现代风貌的转换；沿着旅游产业轴线，应该按照轴线特性，严格控制建筑的密度，提倡沿线一种低密度的、生态型的开发，保留绿色通廊。2、曲江新城的城市意象构想城市密度——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

以大雁塔为中心，沿旅游休闲人文轴线延续着较为浓厚的中国古建（尤其是唐代）风格。其他地区以大雁塔为中心，对建筑风格和特色的控制严格性逐步递减，考虑以“中而新的”建筑风格为主。2、曲江新城的城市意象构想建筑风貌——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

以下几个项目是曲江城市形象的主要体现：三角步行区域政务会展中心雁塔南路唐城绿化带步行休闲景观大道春临立交2、曲江新城的城市意象构想重点形象工程——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

曲江新城的绿化系统可以规划为点、带、面相结合的体系，包括：各重要景观绿化节点、唐城休闲绿化带、道路绿化带、林荫景观道、生态隔离绿带、公园绿地、城市公共绿地等。3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议绿化系统的构建——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

绿化景观主要措施的建议：恢复唐代“八水绕曲江”的良好生态环境，绿化系统结构应该符合其关中绿洲的定位；在三角区内提高绿色浓度，增加绿化覆盖率，总体上形成了层次丰富、多姿多彩、四季常绿、生态良好的独特园林绿化景观和“城在绿中、绿在城中”的风貌；重要景观节点或街区需要移植参天大树作为衬托，以形成历史文化氛围，如宗教旅游区、和朝圣广场周边；3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议绿化系统的构建——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议绿化系统的构建重要景观节点或街区需要移植参天大树作为衬托——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

绿化景观主要措施的建议：建成风格各异、大小不同的草坪、花卉小品、小绿地、小园林、小街景，构筑“一街一特”、“一路一景”的区街道路绿化景观，使景区内路转景异。标志性或特性意义区域以特定树种成片形成风格独特的区域，可以结合历史典故和文化意境片植松、枫、梅、樱、柳、梧桐等树木，兰、菊、燕子花、草坪等花卉，以形成各景区的标志性和特性，并根据季节变化组合各类植物品种和园林景观。3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议绿化系统的构建——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

绿化景观主要措施的建议：绿化布局动静结合。以树冠较大、比较高的树种作为动静或景观相互干扰的功能区之间的分隔绿化带，如芙蓉园休闲区与商贸区之间在建筑形态和功能上有一定差别，以绿化带分隔减少干扰，有利于景观的和谐。3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议绿化系统的构建——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议绿化系统的构建多彩多样的具有标志性的园景——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

曲江新城是一个地貌和生态非常有特色的地区：原：回顾西安的历史，可以发现，原不但作为一种特色的地貌，而且，每一个原都有其富含有深厚的文化渊源。对“原”的操作，应局部恢复古时的标志性景点或特征，作为文脉延续和体验旅游的一个有机组成部分。但是也不能仅仅停留在恢复的层次上，还要根据曲江整体地貌特点进行地貌形态的培育。尤其是在临近杜陵方向的东南角，除了对生态林的培育、对现有植被的整理保护外，还可以结合沟壑地貌和高差，糅合休闲度假、养生、运动产业，顺势修建一些活动场所。3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议生态系统的保护和后续环境的培植——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

水：曲江新城有两个水厂，供水量可达100万吨/日，退水量也很大，甚至可以占到供水量的约1/4的比例，这为未来曲江新城的水景观创造了一个非常宏厚的资源储备。运用水厂的退水，在城区各处形成池——溪——流——渠——河等点、线、面的水系布局，局部再现了昔日“八水绕长安”的美景，结合曲江南北湖，最终营造一个有着丰富水景资源的生态城区，改变西安城区缺水的面貌。3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议生态系统的保护和后续环境的培植——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

林：总体来说，西部是一个缺少水、缺少绿色的地方。但是，在曲江，这个问题已经获得了高度的重视。在杜陵的北部，有大片的生态防护林区。对于这个新城，有很多待开发的地方，更应该在这些地方预先大量种植上绿树，待到城区开发时，已经形成了一片遍布绿荫的空间了。并且，这些绿树可以成为将来城区景观环境建设的绿色储备。3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议生态系统的保护和后续环境的培植——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

园：曲江本来就是汉唐时代的皇家园林所在地，现在通过策划和规划，这个地区将出现大片的、散布各处的公园群，包括有展览公园、芙蓉园、曲江池公园、奥林匹克体育公园等。公园大大地美化了曲江的城市景观，为市民提供了休闲运动的场所。曲江将成为西安公园最多的地区，成为西安最适宜人居的地区。3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议生态系统的保护和后续环境的培植——王志纲工作室——四、项目的总体规划概念

这是曲江新城增值的有效道具；主要考虑以下要素的营造：生态环境、视觉环境；人文历史环境的延续与创造；智能、现代的环境空间。3、曲江新城的绿化系统及生态环境建设建议整体环境的优化和美化关中绿洲中华文脉古都皇城西安历史古城大雁塔曲江新城唐城——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

由景观大道、唐城绿化带、芙蓉园围合而成的三角型地带，占地约为1.5平方公里。1、功能与布局范围：功能规划布局的思考：曲江的规划应该先考虑三大轴线的功能关系、空间关系；后考虑步行区的功能、空间关系；从控制与发展的角度看，步行区域是项目的核心区域，更要控制好，一些不能确定的项目不要上。重点项目和地段周边要有预留开发的用地储备，尤其在唐城绿化带和景观大道的边上更要对景观、用地性质、项目开发做统一和盘的考虑。——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

步行区在功能形态上分成三部分：宗教旅游区：大雁塔、大慈恩寺；旅游商贸区：大唐不夜城、文化用品交易市场；旅游休闲区：芙蓉园、朝圣广场、小酒店群、唐城绿化带、景观大道、民俗文化博物馆。1、功能与布局构成：——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

朝圣广场绿化分隔轴朝圣景观轴控制发展区步行区域界限唐城绿化带雁塔南路佛教文化区旅游商贸区旅游休闲区关中民俗博物馆步行区域概念规划——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

旅游商贸区旅游休闲区“动”的休闲区域“静”的休闲区域绿化分隔带动静分区示意——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

整个步行区的交通建议采用组团外人车混行，组团内人车分流的交通组织。整体的交通组织是在三个主要功能区内实行步行控制，中间有一车行交通道路和停车场，连接唐城绿化带和雁引路，疏散游客。车行道设计成为绿化带，做好与步行交通的交叉。朝圣广场可以局部建两层，地上一层，功能为休闲和朝圣集会，作为步行区域；地下一层，交通换乘，公共交通。步行区域必须是以人为本的，朝圣大道作为步行区的主要步行出入口和景观轴线来处理。2、交通组织——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

步行主入口车行道路主入口车行道路主入口车行游客主要线路交通换乘区域步行区域——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

区域内的建筑有最共同的一个特点就是表现为中式的“新古典主义”建筑风格，是在当代新建的房屋中有意识地保持历史上流传的古典建筑形式和风格特征，与唐风接近，强调古朴、高雅，古今结合的统一格调。3、空间和风格要求“新古典主义”的风格：——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

作为全中国最大的步行区域，人就是这个领域的最好量度者。在这里，一切都要以人的尺度去衡量，一切都是以人为本，体现了对人性的最大关怀。步行的街道是专门为行人设计的，街道空间尺度应该这样：8—15米宽，500－1000米长，临街建筑2－3层高，建筑界面柔和，有凸凹，有小型交流广场，可以容得下餐桌或石凳，有不超过6米高的雕塑，有花、树木、扶苏，石材铺地，有酒吧、咖啡厅和沙龙。3、空间和风格要求人性空间的塑造——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

干净防滑的地面适于走路，空间要做到步移景换。同时，考虑西安当地的冬日寒冷的气候条件，设置部分的连廊，将分散的建筑有机地连接起来，形成一种室内向室外过度的灰空间，这也是一种人性化的体现。曲折有趣的城市街道、明确的指引、标识性的室内外空间设计风格、完善的绿化景观系统和丰富的游玩项目共同构成了步行区域这个完整的人性空间。3、空间和风格要求人性空间的塑造——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

整个步行区域的天际线是相对平缓的，城市轮廓在这里见不到什么特别突兀的构筑物来破坏其舒展的韵律。这个区域应该以大雁塔为中心和制高点，整个的肌理与形态是以一种平和的姿态出现的。几乎所有的建筑物都不超过4层，几乎所有的平屋顶都鼓励绿化和美化，这样，从大雁塔上远眺，就能看到一个布满了绿色和有着明净的湖面（曲江池北池）的空间展现在眼底3、空间和风格要求轮廓及形态——王志纲工作室——五、项目启动区域——步行三角区

大唐不夜城中华文化城朝圣广场控制发展区一期建设二期建设分期建设示意图4、分期开发——王志纲工作室——

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——王志纲工作室——如何进行房地产市场分析——王志纲工作室——学习内容理论部分案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告——王志纲工作室——市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？——王志纲工作室——什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！——王志纲工作室——房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析——王志纲工作室——房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。——王志纲工作室——房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。——王志纲工作室——房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈——王志纲工作室——房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展——王志纲工作室——房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标——王志纲工作室——房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我国各主要城市的恩格尔系数——王志纲工作室——房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结——王志纲工作室——房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第四步项目市场分析（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点最终目标——王志纲工作室——STOW内部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）——王志纲工作室——SWOT分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素地段要素环境要素地块要素项目要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）

地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等——王志纲工作室——O/T（机会/威胁）的价值要素宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。——王志纲工作室——SWOT分析我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势S机会O威胁T劣势W——王志纲工作室——进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！——王志纲工作室——补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2——王志纲工作室——学习内容理论部分案例学习——王志纲工作室——感恩的心，感谢有你！

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——王志纲工作室——第1天：成都—卧龙—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴—塔公（塔公草原，塔公寺）—新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草……如诗如画的田原风光。第3天：新都桥——稻城（367KM）住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽——海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城—亚丁（110KM）住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。第5天：亚丁—稻城（110KM）住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山——“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住