物业公司第三方神秘顾客评分标准

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指标代码动作标准分值实际得分文字说明附图备注

A01人行出入口7.50

1－1安好员服装感激、发不过耳、面容清洁、仪容端正1.00服务管理

1－2安好员对客户亲切友好：对进出客户主动点头示意、微笑或问好。如遇客户询问或需主动与其交涉须主动敬礼，并使用文明礼貌用语，双手接递物品1.00服务管理

1－3识别外来人员，礼貌询问、核实、登记和指引1.25服务管理

1－4安好员恪尽职守、态度端正、在工作时间积极履行岗位职责、无不合规现象展现1.00服务管理

1－5岗亭、服务台完好、明净；物品摆放整齐0.50服务管理

1－6门禁使用正常，无破损生锈、开启正常，气力适中，关闭时无冲撞声响；标识无破损、明净、明显0.25设备设施管理

1－7太阳伞及伞座无破损、褪色，不用时卷放整齐0.50设备设施管理

1－8地面无杂物、污迹、积水、明显积尘1.00环境管理

1－9周边花草树木长势良好，整齐美观，无枯枝黄叶、黄土袒露0.50环境管理

1－10夜间照明正常0.50安好管理

篇2：物业服务质量第三方考核客观指标及评分细那么

物业服务质量第三方考核客观指标及评分细那么

工程测评指标分值考核方式评分细那么及操作说明

一、依法财务管理20分

依法持证停车收费3分现场考核

停车收费取得《经营性停车场许可证》，在有效期内，并在醒目位置公示。无证经营，扣3分。证件超出有效期限1年内，扣1分，超出有效期1年以上，扣2分。未在醒目位置公开扣1分。

依法按时上缴修理金5分资料考核

除非经业主大会批准并向区修理金中心报备，日常修理金应由物业公司依法应按季缴入政府专户，每少缴10%扣1分，扣完为止。从市、区修理金中心（网站）获取该公开数据。

依法使用修理金4分资料考核

使用专项修理资金，须经业主大会批准，或经政府部门责令强制使用。对于修理资金使用，物业公司供给相应的业主大会表决资料或者政府责令强制修理等文件。修理金使用数额，与业主大会表决或政府责令修理数额一致，从市区修理金中心网站获取该数据。未依法依规使用或使用数额与业主大会授权金额不一致的，该项不得分。

依法公示财务收支3分资料考核

特区条例规定要求酬金制小区每季度公布物业服务费收支。物业公司供给文件及照片。未按规定公布，该项不得分。包干制小区公示专项修理资金使用报表，未公示该项不得分。

依法采纳业委会审计财务5分现场考核

酬金制全体账目都应采纳审计，包干制公共收益和修理金应采纳审计。拒绝或不合作审计的不得分，业委会出具观法。

业委会未要求审计或无业委会的该项不计分（不得分、不扣分）。

二、房屋设施设备管理32分

房屋及共用设施设备档案4分资料考核

①宗地红线图②竣工总平面图（包括单体建筑、布局、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）③房屋建筑面积测绘报告④创办单位移交的共用设施设备安装、使用和维护保养等技术资料⑤物业公司对建筑及设施设备的修理维护保养记录⑥住户档案、房屋及其配套设施权属清册。每一项不具备扣0.5分。⑦以上全体资料除住户档案外均可供业主公开查询，该项行为未实施那么扣1分。

房屋天面、墙面、地面等维保5分现场考核

全面巡查或至少抽查3栋房屋天面、地面、墙面，①效果：察觉裂缝、漏水、面砖、涂料等装饰材料脱落，每察觉一处扣0.5分；②责任：核查物业供给的登记及修理记录，物业无记录或该处损坏未记录在册、或该处损坏记录在册但已记录超过1个月的，扣0.5分。留神：若物业公司证明相关损坏是由于不成抗力理由造成，那么不扣分。

消防系统运作5分现场考核+资料考核

现场考核4分①至少抽样三处模拟火警，实测烟感器、报警系统正常运作；察觉1处失效扣1分；②随即抽查3处，消防安好通道察觉1处不畅通、消防栓内察觉没有水、通道无应急照明、消防器材配置不全或失修、过期的，察觉1处扣1分。

资料考核1分消防设施设备清单、修理维护保养记录、消防部门安好检查文件、消防安好应急制度，每察觉一项不具备扣0.5分，扣完为止。

电梯系统运作5分现场考核+资料考核

资料考核3分①建立电梯设备台帐及设备清单，合理保管电梯安装，调试等原始资料。②电梯运行及保养、修理过程的记录表建档，保存期为两年。③每月两次的电梯保养，并专心填写保养记录。每察觉一项不具备扣0.5分。④每台电梯正常的2次维保及此过程中的修理之外，察觉1次修理那么为1宗故障，扣0.5分。查阅维保公司记录与业主投诉记录。

现场考核2分电梯运行平稳、无噪音；门机开合正常；电梯机房通风、照明良好；察觉一处不符合扣0.5分。紧急呼叫设施设备运行正常，有人24小时值班应答，察觉一处故障扣0.5分，无人应答扣2分。抽查电梯总数量的20%举行检查。

无电梯的该项不计分（不得分、不扣分）。

监控系统运作4分现场考核+资料考核

现场考核3分监控摄像头等部件损坏率在5%内不扣分，超过5%的，每多5%扣0.5分；无专人实时值守监控的扣1分。监控记录保存多于半个月缺乏1个月，扣0.5分，缺乏半个月，扣1分。分数扣完为止。

资料考核1分查看监控系统维保修理记录，无记录扣1分，损坏的摄像头等监控系统部件未记录在册，或记录在册但超过30天没有修理，每察觉1处扣0.2分。分数扣完为止。

无监控系统该项不计分（不得分、不扣分）。

门禁系统运作4分现场考核+资料考核

现场考核2分小区出入门禁系统正常或展现问题应在15天内完成修理，假设门禁系统超过15天无法正常使用的扣1分。无门禁系统该项不得分、不扣分。

资料考核2分查看门禁系统维保修理记录，无记录扣1分，系统部件损坏未记录在册，或记录在册但超过15天没有修理，每处扣0.2分。

无门禁系统该项不计分（不得分、不扣分）。

停车场道闸系统运作2分现场考核+资料考核

现场考核1分运作正常，每察觉1处故障扣0.5分。

资料考核1分查看停车场道闸系统维保修理记录，无记录扣0.5分，系统部件损坏未记录在册，或记录在册但超过15天没有修理，每察觉1处扣0.2分。

无停车场道闸系统该项不计分（不得分、不扣分）。

共有道路和管线维护1分现场考核

道路通畅、路面平整，察觉一处不通畅、不平整、积水（致使无法正常通行）扣0.2分；察觉井盖缺损或损失并未围挡和购买修理扣1分。室外公共供电、通讯管线统一入地或入公共管道，无架空管线，察觉一处有问题扣0.2分

供电照明等设备运行1分现场考核

供电设备运行正常，配电室设施、路灯、楼道灯等照明设备完好，察觉一处有问题扣0.2分（抽查3栋楼宇及公共区域）。

供电设备已移交供电部门抄表到户的，该项不计分（不得分、不扣分）。

供排水设施设备运行1分现场考核

设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染，察觉一处有问题扣0.2分

三、安好秩序管理15分

盗窃案发率7分资料考核

入室盗窃案发率1年1宗案件扣2分，每多1宗扣1分；机动车盗窃案，每宗扣3分；非机动车盗窃案，每宗扣0.5分。涉及物业管理的治安案件，每宗扣0.5分。从街道综治办获得该数据，留神摈弃小区红线外的案件。

保安值班巡逻3分现场考核+资料考核

现场考核1分保安尽责，在岗保安从事与工作内容无关的活动，每察觉1处扣0.5分。采取暗访形式。

资料考核2分24小时值班与巡逻记录不完善，每察觉1处扣0.5分。由物业公司供给当月或上月巡逻记录。

车辆管理3分现场考核+资料考核

现场考核1分每察觉1台机动车乱停后未作警示措施的（贴告示条、通知业主挪车）扣0.2分

资料考核2分随机抽查上月下班颠峰期10分钟的监控记录，比较监控与登记记录，对外来车辆进出无登记的，每察觉一次扣0.5分。

突发应急处置2分现场考核

①日常物业管理突发事情处理预案，消防安好突发事情应急处理预案，设备故障应急处理预案，内涝突发事情应急预案，每缺1项扣0.5分。②每月开展消防安好检查不少于2次，每察觉少一次扣0.5分。③1年内未举行消防演练（查看演练方案及照片），扣1分。物业公司供给相关文件和证明材料。

四、环境卫生管理8分

环卫设备2分现场考核

按照每50-120户设置1个垃圾分类收集点、垃圾箱，且保持周边感激，每设置少一个扣0.5分，垃圾箱不洁、污水滴漏或残缺每处扣0.5分。

清洁卫生3分现场考核

在垃圾分类收集点、垃圾箱之外每察觉一处卫生死角或大件垃圾扣1分。（业主偷棑大件垃圾，管理处应实时清理，并向当事人索偿）

绿化植被3分现场考核

察觉绿化植物有病虫害、斑秃，小区地面黄土袒露（0.5平方米以上，不包括树荫下），每处扣0.5分；每察觉1处绿地被占为停车场或功能变更的扣1分。

五、物业管理综合评价25分

物业服务费收缴率5分资料考核

3个月内缴费率在98%以上得总分值，每低3%扣1分，低于80%得0分。物业公司应供给当月或上月银行对账单以供核算，如不供给，该项不得分

账户独立核算2分现场考核

小区财务收支单独立户，独立核算2分，否那么0分。物业公司应供给当月或上月银行对账单以供核算，如不供给，该项不得分

预算决算共识3分现场考核

物业企业季度预算、决算采纳业委会审核2分，年度预算、决算采纳业委会审核1分，不采纳0分。无业委会的该项不得分、不扣分。

财务收支平衡5分资料考核

收支盈余得5分，收支平衡得4分，收支亏损按照亏损金额占总收入比例计算，亏损在5%以内得3分，亏损在5%-10%得2分，亏损超过10%得0分。物业公司应供给上年度财务报表。

物业合同处有效期2分资料考核

物业企业与开发商或业主大会合同处于法定2-5年的有效期内为2分，合同超期那么视超期年限在1年以内1分，超过1年0分。物业公司应供给物业合同。

合同商定定岗定编2分资料考核

合同有商定并且得到执行2分。多于或少于合同商定3人及以内得1分，多于或少于3人以上得0分。

合同商定服务标准、考核手段和奖惩措施3分资料考核

物业服务合同中对于物业服务标准作出明确商定的加1分，对于业主如何考核有明确商定的加1分，对于业主考核后有奖惩措施商定的加1分。

合同商定各项外包服务价格、考核与奖惩3分资料考核

小区有电梯、保安、消防、清洁、绿化等专项服务外包的，考察物业合同中是否商定了专项外包后的服务标准、价格、考核手段与奖惩措施，每项外包合同有相关商定的，得1分。

注：小区无电梯、门禁、监控、停车场道闸等设施而无法评分的，或没有业委会而无法考核是否采纳审计或预决算共识的，“该项不计分（不得分、不扣分）”，视为本考核不包含该工程，总分相应扣减，再同比换算为百分制，与其他小区对比。

篇3：物业服务质量第三方考核客观指标及评分细那么

工程测评指标分值考核方式评分细那么及操作说明

一、依法财务管理20分

依法持证停车收费3分现场考核

停车收费取得《经营性停车场许可证》，在有效期内，并在醒目位置公示。无证经营，扣3分。证件超出有效期限1年内，扣1分，超出有效期1年以上，扣2分。未在醒目位置公开扣1分。

依法按时上缴修理金5分资料考核

除非经业主大会批准并向区修理金中心报备，日常修理金应由物业公司依法应按季缴入政府专户，每少缴10%扣1分，扣完为止。从市、区修理金中心（网站）获取该公开数据。

依法使用修理金4分资料考核

使用专项修理资金，须经业主大会批准，或经政府部门责令强制使用。对于修理资金使用，物业公司供给相应的业主大会表决资料或者政府责令强制修理等文件。修理金使用数额，与业主大会表决或政府责令修理数额一致，从市区修理金中心网站获取该数据。未依法依规使用或使用数额与业主大会授权金额不一致的，该项不得分。

依法公示财务收支3分资料考核

特区条例规定要求酬金制小区每季度公布物业服务费收支。物业公司供给文件及照片。未按规定公布，该项不得分。包干制小区公示专项修理资金使用报表，未公示该项不得分。

依法采纳业委会审计财务5分现场考核

酬金制全体账目都应采纳审计，包干制公共收益和修理金应采纳审计。拒绝或不合作审计的不得分，业委会出具观法。

业委会未要求审计或无业委会的该项不计分（不得分、不扣分）。

二、房屋设施设备管理32分

房屋及共用设施设备档案4分资料考核

①宗地红线图②竣工总平面图（包括单体建筑、布局、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）③房屋建筑面积测绘报告④创办单位移交的共用设施设备安装、使用和维护保养等技术资料⑤物业公司对建筑及设施设备的修理维护保养记录⑥住户档案、房屋及其配套设施权属清册。每一项不具备扣0.5分。⑦以上全体资料除住户档案外均可供业主公开查询，该项行为未实施那么扣1分。

房屋天面、墙面、地面等维保5分现场考核

全面巡查或至少抽查3栋房屋天面、地面、墙面，①效果：察觉裂缝、漏水、面砖、涂料等装饰材料脱落，每察觉一处扣0.5分；②责任：核查物业供给的登记及修理记录，物业无记录或该处损坏未记录在册、或该处损坏记录在册但已记录超过1个月的，扣0.5分。留神：若物业公司证明相关损坏是由于不成抗力理由造成，那么不扣分。

消防系统运作5分现场考核+资料考核

现场考核4分①至少抽样三处模拟火警，实测烟感器、报警系统正常运作；察觉1处失效扣1分；②随即抽查3处，消防安好通道察觉1处不畅通、消防栓内察觉没有水、通道无应急照明、消防器材配置不全或失修、过期的，察觉1处扣1分。

资料考核1分消防设施设备清单、修理维护保养记录、消防部门安好检查文件、消防安好应急制度，每察觉一项不具备扣0.5分，扣完为止。

电梯系统运作5分现场考核+资料考核

资料考核3分①建立电梯设备台帐及设备清单，合理保管电梯安装，调试等原始资料。②电梯运行及保养、修理过程的记录表建档，保存期为两年。③每月两次的电梯保养，并专心填写保养记录。每察觉一项不具备扣0.5分。④每台电梯正常的2次维保及此过程中的修理之外，察觉1次修理那么为1宗故障，扣0.5分。查阅维保公司记录与业主投诉记录。

现场考核2分电梯运行平稳、无噪音；门机开合正常；电梯机房通风、照明良好；察觉一处不符合扣0.5分。紧急呼叫设施设备运行正常，有人24小时值班应答，察觉一处故障扣0.5分，无人应答扣2分。抽查电梯总数量的20%举行检查。

无电梯的该项不计分（不得分、不扣分）。

监控系统运作4分现场考核+资料考核

现场考核3分监控摄像头等部件损坏率在5%内不扣分，超过5%的，每多5%扣0.5分；无专人实时值守监控的扣1分。监控记录保存多于半个月缺乏1个月，扣0.5分，缺乏半个月，扣1分。分数扣完为止。

资料考核1分查看监控系统维保修理记录，无记录扣1分，损坏的摄像头等监控系统部件未记录在册，或记录在册但超过30天没有修理，每察觉1处扣0.2分。分数扣完为止。

无监控系统该项不计分（不得分、不扣分）。

门禁系统运作4分现场考核+资料考核

现场考核2分小区出入门禁系统正常或展现问题应在15天内完成修理，假设门禁系统超过15天无法正常使用的扣1分。无门禁系统该项不得分、不扣分。

资料考核2分查看门禁系统维保修理记录，无记录扣1分，系统部件损坏未记录在册，或记录在册但超过15天没有修理，每处扣0.2分。

无门禁系统该项不计分（不得分、不扣分）。

停车场道闸系统运作2分现场考核+资料考核

现场考核1分运作正常，每察觉1处故障扣0.5分。

资料考核1分查看停车场道闸系统维保修理记录，无记录扣0.5分，系统部件损坏未记录在册，或记录在册但超过15天没有修理，每察觉1处扣0.2分。

无停车场道闸系统该项不计分（不得分、不扣分）。

共有道路和管线维护1分现场考核

道路通畅、路面平整，察觉一处不通畅、不平整、积水（致使无法正常通行）扣0.2分；察觉井盖缺损或损失并未围挡和购买修理扣1分。室外公共供电、通讯管线统一入地或入公共管道，无架空管线，察觉一处有问题扣0.2分

供电照明等设备运行1分现场考核

供电设备运行正常，配电室设施、路灯、楼道灯等照明设备完好，察觉一处有问题扣0.2分（抽查3栋楼宇及公共区域）。

供电设备已移交供电部门抄表到户的，该项不计分（不得分、不扣分）。

供排水设施设备运行1分现场考核

设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染，察觉一处有问题扣0.2分

三、安好秩序管理15分

盗窃案发率7分资料考核

入室盗窃案发率1年1宗案件扣2分，每多1宗扣1分；机动车盗窃案，每宗扣3分；非机动车盗窃案，每宗扣0.5分。涉及物业管理的治安案件，每宗扣0.5分。从街道综治办获得该数据，留神摈弃小区红线外的案件。

保安值班巡逻3分现场考核+资料考核

现场考核1分保安尽责，在岗保安从事与工作内容无关的活动，每察觉1处扣0.5分。采取暗访形式。

资料考核2分24小时值班与巡逻记录不完善，每察觉1处扣0.5分。由物业公司供给当月或上月巡逻记录。

车辆管理3分现场考核+资料考核

现场考核1分每察觉1台机动车乱停后未作警示措施的（贴告示条、通知业主挪车）扣0.2分

资料考核2分随机抽查上月下班颠峰期10分钟的监控记录，比较监控与登记记录，对外来车辆进出无登记的，每察觉一次扣0.5分。

突发应急处置2分现场考核

①日常物业管理突发事情处理预案，消防安好突发事情应急处理预案，设备故障应急处理预案，内涝突发事情应急预案，每缺1项扣0.5分。②每月开展消防安好检查不少于2次，每察觉少一次扣0.5分。③1年内未举行消防演练（查看演练方案及照片），扣1分。物业公司供给相关文件和证明材料。

四、环境卫生管理8分

环卫设备2分现场考核

按照每50-120户设置1个垃圾分类收集点、垃圾箱，且保持周边感激，每设置少一个扣0.5分，垃圾箱不洁、污水滴漏或残缺每处扣0.5分。

清洁卫生3分现场考核

在垃圾分类收集点、垃圾箱之外每察觉一处卫生死角或大件垃圾扣1分。（业主偷棑大件垃圾，管理处应实时清理，并向当事人索偿）

绿化植被3分现场考核

察觉绿化植物有病虫害、斑秃，小区地面黄土袒露（0.5平方米以上，不包括树荫下）