浅论加强房地产企业品质控制

本文格式为Word版，下载可任意编辑——浅论加强房地产企业品质控制一、从交付之痛说起。

有人说,2022年是房地产的交付年。仅以南京为例,据不完全统计,在6月份至9月份,就有超过30个楼盘不断交付,平均每3天便有一处楼盘交付。并且,集中交付的趋势加倍明显,楼市正步入“交付颠峰期”。然而,在这一年交付的房地产工程好多都被同一桩事情困扰,那就是交付纠纷不断。这些让“开发商头痛,消费者痛心”的事情屡见报端,已不是偶然。而且,身陷其中的房地产企业也不只是名不见经传的小公司,有好多实力企业也不能幸免。这些交付纠纷主要集中在三个方面,一是交付时间延误,交付手续不全;二是交付标准同原有商定不符;三是交付房屋的质量问题。造成“交付之痛”的理由好多,由于房地产工程牵涉面广,影响因素多,操纵难度也相对较大,诸如政策变化、规划调整、市政配套影响等等外部因素好多,但从房地产企业内部来说,对工程创办过程操纵力不强是一个重要因素。长期以来,由于市场条件优越,房地产企业对比重视的多是工程的融资和土地储蓄问题——只要有钱、有地,不愁房子销路。但是,在房地产业日趋成熟的今天,消费者急速觉醒,维权意识空前提高,借助于媒体、消费者协会以及所谓民间验房师等气力扞卫自己的权益。从行业进展轨迹看,房地产市场拐点开头展现,竞争格局发生很大变化,房地产企业之间的竞争已从土地、资金等资源型向最终产品的竞争转变。房地产企业要想打造品牌卓越的百年老店,务必高度重视每个房屋产品的品质操纵问题。

二、房地产企业品质操纵的现状和问题。

从交付纠纷涉及到的三方面问题看,其中后两个方面和品质操纵有着直接关系,交付时间延误和手续不全也与之间接相关。从实际处境看,大多数房地产企业长期以来对其产品的品质操纵不够重视,还停留在对比低的层次,缺乏制造业企业那种严格有序的品质操纵流程和制度。而持续旺销的房市,暂时掩盖了房地产企业在品质操纵上的问题,但市场一旦变化,类似“交付之痛”那样的问题自然就会频频展现。近年来,从实际处境看,房地产企业在品质操纵上存在的问题主要有以下几方面。

1、房地产企业大多对品质操纵不够重视。

品质是指“最适合确定顾客的要求”,而操纵那么说明一种管理手段,其内容包括:制定标准;评价标准的执行处境;偏离标准时的校正措施;安置改善标准的筹划。目前,大多数房地产企业还缺乏对这一概念的全面认知,更缺乏符合上述要求的一系列制度安置。品质操纵大多也没有纳入房地产企业整体的经营战略之中,没有相应的品质管理部门,即使有相关制度,还停留在诸如施工、材料质量的把关上,远没有象制造业那样上升到企业生命线的高度。不仅基层员工,就是好多企业高层也对此没有充分的熟悉。

2、房地产企业的品质操纵缺乏制度化、标准化、系统化。

一个房地产工程的品质操纵,涵盖了从立项报批、勘察设计、计划销售到施工、监理、验收交付、物业服务的整个过程。尽管在这些环节上都有相应模范和标准,但房地产企业内部大多没有据此制定符合其顾客要求的一系列品质操纵的标准、制度和流程。譬如对设计质量的评价标准,假设仅仅符合设计模范断定远远不够,假设不在设计细节上专心把关,充分考虑到住户使用的合理和便利,那交付的产品确定会有不少问题。现在已经展现的如梁、柱的位置,空调机位的安置,管线走向的布置等等影响住户使用的问题比比皆是。再如销售服务质量也是易被忽略的问题,现在对比重视前期促销时的服务水平,着眼点在销售业绩。但忽略的是诸如图纸、沙盘的细部同交付的房屋是否一致,对客户承诺的内容如何同实际交付标准没有误差。这些看似小事,往往都会酿成大的纠纷。这些都与房地产企业内部长期以来缺乏品质操纵方面的管理体系有关。

3、开发产品的参与者素质和技术水平参差不齐。

仅从参与设计、施工这一关键过程来看,无论是设计院还是建筑公司、监理公司乃至开发商自身的技术人员都存在素质参差的处境。设计院有甲级、乙级之分,有境内外大院、大公司,也有挂靠的个体从业者,由于竞相压价承揽业务,收费差距很大,水平也自然大相径庭。建筑公司更是鱼龙混杂,由于层层转包对比普遍,管理水平和从业人员素质可想而知,担负房屋产品制造的主要操作人员多为缺少正规培训的农村务工人员。而从施工过程来看,除了根基和布局工程的机械化程度较高外,砌筑、粉刷和安装等工程均多为传统手工操作,标准化程度较低,客观上操纵难度大。我国目前的监理行业由于历史理由更是很不成熟,人员素质远远不能得志工程质量操纵的需要,难以按照国际惯例担负起工程品质操纵的主要责任。

4、房地产企业品质操纵才能不够,质量责任难以落实。

这主要表现在组织设计上没有特意的品质操纵机构,实际管理中缺乏严格的操纵要求。目前,大多数房地产企业主要是工程管理部门在负责质量管理,而实际的现场管理人员更多的是协调设计、施工、监理的关系,解决施工过程中展现的各种问题。对于质量操纵重点是针对布局工程,没有也无法担负起整个开发产品全面的品质操纵责任。实际管理中还存在要求不高、管理不严的问题。尽管国家有标准、模范,但由于施工中大量手工操作的现实,但管理人员往往对质量问题得过且过,造成小毛小病不少,即所谓质量通病对比普遍。还有就是对参与方的质量问题缺乏有效的操纵措施,没有落实应有的责任。设计质量引起的问题不少,但由于专业性较强,

往往难以界定,因此只能靠设计人员的自我约束,房地产企业的操纵力不够。施工单位在展现质量问题后,也只是修修补补,因此引起的纠纷不少,而这时往往已到工程尾声,施工单位无法承受起应付的责任。房地产企业假设这时扣工程款,又会由于涉及农人工工资的社会热点而造成新的冲突纠纷,这样板子往往难以打到施工单位身上。

5、品质操纵的外部监视体系不够健全。

建筑工程验收由核准制改为备案制以来,房地产企业作为创办方,扮演着组织验收的核心角色。但由于种种理由,在房屋交付之前,要办理多种备案手续,时间很紧,对于展现的问题只是要求简朴修理了事,不成能象制造业那样采取不验收或退货等严肃措施。而房地产企业对房屋质量监控的实际放松鲜明对最终产品的品质操纵不利。因此,外部的监视显得尤为重要。而实际上,建筑工程质量监视站只负责程序审核和备案,最多是重要材料的试验监视和验收处境的抽检,由于抽查方法肆意,抽检率低,很难察觉问题。而根据有关法规,质量技术监视部门对建筑工程质量监视又没有执法权限。目前,大量地方出台了房屋验收一房一验的措施,但主体还是创办方,如何有效监视房屋验收工作仍是一个重要课题。

三、加强房地产企业品质操纵的措施建议。

房地产企业要想杜绝“交付之痛”,务必加强品质操纵。品质操纵是供给优质产品所务必的优良的产品设计、制造加工和专心的产品维护服务等一系列活动。要加强企业品质操纵的组织创办,一方面为企业各部门和各级员工供给质量信息和沟通渠道,另一方面为他们参与整个品质操纵工作供给手段。要借鉴制造业的进展轨迹,就是要从根源处操纵质量。也就是说要有效地操纵影响产品质量的因素,就务必在生产或服务过程的全体阶段加以操纵,确定要让对质量造成直接影响的职员负起质量提升的责任。要树立市场导向的原那么,按照消费者的需求,制订出设计、施工、客户服务等一系列全面品质保证的制度和操纵标准,并在开发创办中严格执行。同时,要采取有利措施,落实各参与方的质量责任制,从而保证产品开发创办全过程的品质操纵。按照以上思路,针对房地产企业目前存在的主要品质操纵问题,提出一些切实可行的措施建议。

1、企业要充分熟悉品质操纵的重要意义,建立特意的品质操纵机构,整合各种资源,制订严格统一的系统化质量标准和管理体系,负责设计、施工、验收交付、客户服务等各环节的全面质量监视、检查和管理。

2、加强设计质量的细节操纵。要把好设计图纸的审核关,组织多方面专业人员参与审核,除了按照设计模范举行技术性审查外,还要充分考虑购房者实际居住、使用的功能需要,对图纸中的细节处理(更加是布局设计和平面布置的协调性)加以审查,制止房屋建成后展现如梁柱布置不合理等影响使用的处境展现。

3、严格施工质量的过程化操纵,落实质量责任制。企业要严格施工、监理队伍筛选,加强合同管理,加大对其质量责任的约束。严格施工过程的管理,促使施工、监理企业细化品质监控标准,实时校正存在问题,把好施工操作关和施工用材关,完善进货和使用的监视。积极引入新材料、新工艺,加大技术含量和技术投入,提高机械化水平,最大限度地裁减手工作业。完善操作工人技术资格准入制度,提高实际操作水平,裁减质量通病。

4、肃穆建筑物验收标准的执行。在整个施工过程中,要重视各分项、分部工程操纵节点的严格验收,尤其是隐秘工程的严格把关。竣工验收是品质操纵的结果环节,要留出充裕的时间,严格执行质量标准举行一房一验,决不能由于交付时间紧而走过场。

5、重视客户服务质量的提高。针对前期销售的广告、道具等呈现给客户的全体资料均要严格把关,留心核对,制止过错。在开发创办过程中,要引入参与机制,让客户及第三方机构(如