五星大厦业态规划定位报告(新)

五星大厦业态规划定位报告深圳世方成就铺王五星大厦五星大厦业态规划定位报告深圳市世方商业地产顾问有限公司深圳市世方商业地产顾问有限公司2008年2月目录第一部分：经营业态定位的依据 2一、惠州商业的现状 21、惠州市概况 22、惠州市消费水平 23、惠州市商业发展概述 2二、本项目基本情况 31、本项目基本数据 32、本项目所处商圈概况 43、项目周边商圈情况调查 54、项目周边住宅及人口结构、消费群体调查 11第二部分：本项目定位及规划论证 13第三部分：本项目业态规划 14一、项目主题定位及功能 14二、各楼层业态规划及楼层分布 14负一层平面图： 15一层平面图： 16二~五层平面图： 17第四部分：项目招商目标群体定位 18目标商户名录： 18第一部分：经营业态定位的依据一、惠州商业的现状1、惠州市概况惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，毗邻深圳、香港，南临南海大亚湾，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于泛珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级工业开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。2、惠州市消费水平2006年，惠州市社会消费品零售总额297.23亿元，增长18.2％。其中，城镇消费品零售额217.98亿元，增长21.9％；农村零售额79.24亿元，增长9.0％。分行业看，批发零售贸易业257.01亿元，增长18.5％；餐饮业40.22亿元，增长16.1％。2007年1～6月，全市社会消费品零售总额172.6亿元，增长17.6%，增幅比1～3月份上升2.2个百分点，消费市场持续升温，表明惠州商品市场随着城市经济的发展与人民收入水平的提高，发展后劲强劲。繁荣的经济带来了巨大的消费市场，由此吸引了全国众多零售巨头纷纷进入惠州市场淘金，抢占市场份额，并取得了巨额的利润回报。3、惠州市商业发展概述2002年至今，经过将近5年的发展，人人乐、丽日购物广场、万佳百货、百佳超市、世纪联华、天虹商场、海雅百货、时代百货、民乐福、女人世界、兴城百货、新一佳在惠州市区找准地点站稳了脚跟，这些都是营业面积均超过1万平方米的大型商场。另外西湖步行街、数码商业街、南坛商业街等商业街，国美、苏宁、永乐、顺电、名家电等专业店，快迪、美克、1+1、新一代等24小时便利店等，以及即将开业的康盈广场、港惠新天地等，构成了惠州现代商业的基本框架，而东平规划12万平方米的零售业巨头吉之岛惠州店也在建设之中。二、本项目基本情况1、本项目基本数据项目位置：惠州市河南岸演达一路与石湖路交汇处占地面积：4450商场总建筑面积：楼层建筑面积（平方米）地下1层2691.31层1014.02层15163层15164层15165层1516层数：6层（其中地下1层，地上5层）停车位：226（其中地下停车位205个，地上停车位21个）建筑密度：45.6%绿化率：33.3%项目外观：2、本项目所处商圈概况项目位于惠州市级商圈——麦地演达商圈的核心地段，与人人乐、天虹、沃尔玛等大型商场一路之隔。商圈范围麦地演达商圈以花边岭广场为中心。是惠州目前商业最密集的黄金地段。商圈北至下埔，南到三环，西至汽车总站，东到河南岸。其中麦科特大道和演达一路是惠州目前的两条黄金商业长廊。商圈内人口概况麦地演达商圈是惠州市级商业中心，交通便利，商业、住宅、办公、酒店等各类设施林立，是惠州商业最集中的地区，也是人流量最大的区域。据统计，商圈内目前日均人流量超过8万人次。麦地演达商圈是惠州中心城区，周边居住人口密集，住宅小区分布集中，并且随着商圈范围的不断扩大，新建社区日益增多，人口密度也越来越大。商圈内商业现状、特点及存在的问题现状及特点：现在的“麦地演达商圈”，已发展成为惠州人流最旺、最繁荣的商贸中心，汇聚了国内知名的商业龙头人人乐、天虹、海雅（2007年元旦开业）、百佳、万佳、世纪联华等大型百货超市零售企业，以及以女人世界、国美电器，苏宁电器，永乐电器，顺电家电，中域电讯，合联通讯，旺达通讯等为主的主题零售商城，商业街有数码商业街，原东商业街，南坛商业街等。世界零售业巨头也纷纷把“麦地演达商圈”作为在惠州发展的新起点。天虹商场、世贸中心海雅百货相继开业，新一佳进驻东江明珠花园，沃尔玛签约港惠新天地等，使得这一带形成了名副其实的“金三角”。目前商圈内的商业气氛浓厚，配套设施齐全，交通便利，人流量大，是惠州最成熟的商业中心。整个商圈呈现出百货超市数量多、规模大，主题商城类别较丰富、临街店铺生意好，商业网点发达，人口集中，消费群体消费档次高的特点。存在的问题：麦地演达商圈主要存在三个问题：一是交通拥挤的问题。由于麦地演达商圈处于惠州市区与各县区交通要道上，交通拥挤、交通设施不完善，停车场的不足严重制约了商圈的繁荣发展。如人人乐，万佳百货都是比邻路边建设的，没地方停车导致商场购物环境较差，难以吸引有车一族的消费；二是商圈内各商场竞争无序，定位过于相似，不能很好的将惠州零售共同做大。商圈未来规划和发展趋势随着惠州经济的飞速发展，作为惠州市级第一大商圈的麦地演达商圈正急速膨胀，不断向河南岸、黄田岗、三环等一带扩张，商圈半径日益增大，已经趋于饱和的状态。未来的规划主要以完善商圈内的商业设施的规模，改善整体的购物环境为主。随着商圈内商业网点的增加，再加上交通、规划、商业、文化等多重优势，“麦地演达商圈”将会持续稳步地发展，从而成为深圳、惠州两地投资者所关注的焦点。项目周边现有零售商业设施竞争态势项目周边现有人人乐、世纪联华、新一佳等超市，天虹、海雅等超市百货，数码街、三环装饰城等主题商城，国美、苏宁等家电市场以及即将开业的沃尔玛，商业设施林立，商业气氛浓厚。本项目未来的发展可充分利用周边旺盛的人流、发达的公共交通以及完善的商业设施，发挥项目的先天优势。3、项目周边商圈情况调查超市、百货类1）天虹购物商场项目位置：惠州市商业中心麦地路60号经营面积：23000平方米经营业态：1F：女鞋、化装品2F：超市、茶叶专柜、烟酒专柜、数码电子产品专柜3F：女装、饰品4F：女装、家居服饰、针织类、女士包5F：男装、皮具箱包、休闲服装6F：童装、儿童乐园、运动服装、健身器材、床上用品经营状况：良好业态档次：中高档产品周边配套：必胜客（约300平方米）；佐登妮美容SPA馆（100-200平方米）2）人人乐购物广场（麦地店）项目位置：惠州市河南岸镇麦地路30号国商大厦经营面积：21000平方米经营业态：1F：超市、生鲜区2F：超市3F：女装、床上用品、童装4F：男装、运动服装、休闲服装5F：男装、体育用品、数码电子产品经营状况：良好业态档次：中低档产品周边配套：麦当劳（约300平方米）3）海雅百货项目位置：惠州市河南岸新岸路与麦地路交汇处经营面积：30000平方米经营业态：1F：黄金珠宝、化妆品、女鞋2F：超市、数码电子区3F：女装、女包4F：女装、床上用品、童装5F：男装、体育用品、休闲服装、皮具箱包经营状况：良好业态档次：中高档产品周边配套：麦当劳（约300平方米）；中影南国影城；运动健身瑜伽会所；乐乐电玩娱乐城；东京恐怖鬼屋；丽莎发廊；宝视眼镜4）人人乐购物广场（演达店）项目位置：惠州市惠城区演达路汽车大市场一号经营面积：15000平方米经营业态：1F：喜庆用品、女鞋、女装2F：品牌女装、鞋类、皮具、洗化用品、图书、家电、音像制品、床用、箱包3F：休闲运动系列、超市（饮料、烟酒、滋补品、糖果、食品、粮油调料、面包、生鲜、熟食、鲜鱼、鲜肉）经营状况：一般业态档次：中低档产品周边配套：丽都酒店5）世纪联华（帝景购物广场）项目位置：惠州市惠城区演达大道与三环路交汇处经营面积：20000平方米经营业态：1F：超市2F：女装、女性内衣、美容美体、婚纱摄影、化妆品、珠宝首饰、家居服饰、床上用品、精品家俬、皮鞋皮具3F：ITAT国际会员店、男装、休闲装、数码产品、家具精品、儿童世界、运动装、琴行、家用电器、体育用品、童装童玩、精品家俬4F：大型西餐咖啡厅经营状况：一般业态档次：高中低档产品周边配套：麦当劳；西餐厅；咖啡厅主题商城1）女人世界项目位置：惠州市惠城区麦地路海雅百货旁经营面积：9000平方米经营业态：1F：化妆品、饰品、精品2F：休闲女装3F：时尚女装4F：箱包，女鞋和童装5F：餐饮及美容会所经营状况：一般业态档次：中低档服装周边配套：麦当劳（约300平方米）；餐饮；美容美发2）数码商业街项目位置：惠州市惠城区麦地路与横江三路交汇处经营面积：20000平方米经营业态：分南北区；北区：1F：品牌女装、鞋帽、皮具、珠宝2F：潮流服饰、饮食、童装、美容美发、玩具城南区：1F：品牌男装、休闲装、鞋城、眼镜2F：运动城（运动服装、鞋帽及运动器材）、连锁餐饮3F：美食娱乐广场、电玩游乐场经营状况：良好业态档次：中高档产品周边配套：肯德基（约200平方米）；美食娱乐广场；电玩游乐场3）港惠新天地项目位置：演达一路与石湖路交汇处经营面积：一期商业面积10万平方米经营业态：集超市、百货、餐饮休闲娱乐于一体的大型购物中心-1F：苏宁电器、世宇乐园、餐饮、运动服装器材1F：品牌餐饮、名店、女鞋、女包、珠宝首饰2F：沃尔玛、味千拉面、青春女装、饰品、美容院3F：巴西烤肉、寿司、淑女装、沃尔玛、内衣4F：万达电影院、男装、男鞋、皮具、书城、溜冰场5F：万达电影院、餐饮、美食广场经营状况：未开业业态档次：高档购物中心周边配套：海福大酒楼专业市场类1）丽园居项目位置：惠州市惠城区演达大道经营面积：4500平方米经营业态：1F：太阳能、厨柜、瓷砖、门业2F：天花、五金洁具、涂料、艺术玻璃、窗帘、木地板、厨柜、鱼缸、饰品、墙纸、衣柜3F：壁柜、家具经营状况：一般2）泰安居项目位置：惠州市惠城区演达大道经营面积：8500平方米经营业态：1F：建筑陶瓷2F：陶瓷、洁具、五金、卫浴3F：地板、天花、艺术玻璃、工艺品、厨柜、厨房电器、净水器、水族4F：壁柜、墙纸、窗帘布艺、地毯、工艺品、五金卫浴超市、玻璃制品5F：装饰公司、门窗大世界经营状况：一般3）三环装饰材城项目位置：惠州市惠城区演达大道经营面积：50000平方米经营业态：分为ABCD四个区A区：1F：陶瓷、洁具、五金、卫浴、工艺品、天花、墙纸、厨柜、玻璃、实木门、塑钢门、涂料、太阳能热水器、夹板、厨具2F：木地板、洁具、五金、卫浴、地毯、墙纸、实木门、塑钢门3F：大型装饰、家具、窗帘布艺4F：精品家俬、窗帘布艺、窗帘布艺、地毯、工艺品、五金卫浴超市、玻璃制品B区：厨具、洁具、五金、天花C区：1F：陶瓷、洁具、五金、卫浴、天花、地毯、墙纸、玻璃、厨柜2F：陶瓷、石材、木地板、窗帘、水族、塑钢门、办公家具、实木板、楼梯、灯饰、玻璃D区：材料装饰总汇经营状况：一般4）九聪广场项目位置：惠州市惠城区演达大道经营分区：A区：九聪灯饰界B区：幸福家具经营面积：12600平方米经营业态：A区：2F：水晶灯、古典工艺灯、现代工艺灯、酒店工艺灯专业照明灯B区：2F：板式套房、品牌沙发、家居饰品、餐台系列、软件家居经营状况：一般酒店宾馆项目1）好悦大酒店项目位置：惠城区演达大道建筑面积：16000平方米配套情况：会议室、西餐厅、商务中心客房套数：108套2）鲁惠国际饭店项目位置：惠城区演达大道与麦地东路交汇处建筑面积：20000平方米配套情况：会议室、西餐厅、桑拿区（三层）、KTV保包间（73间）客房套数：210套4、项目周边住宅及人口结构、消费群体调查项目周边住宅情况调查1）恒和金谷项目位置：惠城区演达大道楼层状况：24层（含四层商业群楼）建筑面积：45571平方米项目状况：在建,共两期开盘时间：2008年3月总户数：540户2）南翠花园项目位置：惠城区演达大道建筑面积：86000平方米项目状况：已入住总户数：650户3）森林美域项目位置：惠城区演达大道河南岸16号小区楼层状况：7栋,其中3栋17层,4栋12层建筑面积：50000平方米项目状况：未入住,一期开发开盘时间：2007年12月30日总户数：822户4）南山花园项目位置：惠城区演达大道河南岸10号小区建筑面积：98605平方米项目状况：已入住总户数：616户5）教师新村商住大厦项目位置：惠城区演达大道与三环路交汇处建筑面积：26000平方米项目状况：已入住总户数：246户6）石湖苑项目地址：惠州市演达一路（三环装饰城对面）总建筑面积：39297平方米总户数：250套左右小区内部配套：羽毛馆,咖啡厅,康乐室,阅览室,健身室,洗衣室等配套服务7）世纪新天项目地址：惠城区河南岸小石湖总建筑面积：57932平方米总户数：350户左右8）风华世家项目地址：惠城区惠州市河南岸演达一路总建筑面积：58380平方米总户数：350户左右人口结构年龄段20岁以下20～30岁30～40岁40～50岁50岁以上占人口比例5%40%30%10%15%消费群体分析该商圈消费群体主要以中青年为主，消费观念比较时尚，消费能力高。综合分析从以上住宅情况分析，未来该项目周边主要以高档社区为主，高档住宅人口达到2万人左右。未来该地段将成为惠州高档购物休闲的地方。从该区居住年龄结构上看，该商圈居住人口主要以中青年为主，此类消费群体具有消费观念时尚、消费能力高等特征。该商圈属于繁华地段边缘，繁华商圈主要消费群体为年轻消费者，周边聚集大量中高档商场，消费群体主要为有一定消费能力的年轻白领和成功人士。第二部分：本项目定位及规划论证通过分析比较，根据惠州现有消费人口的状况，同时结合本项目地理位址、物业条件、周边人口、商业体量