开盘-地产楼市2015年全国

发电量累计增长货运量累计增长86420-国内生产总值情 工业累计增加值、发电量、货运量累计同比增截至2015年3季度，我国GDP累计值达48.78万亿元，同比增长6.9%，近六年来首次跌破7%。中国经济发 巨大的经济长压力，其中投资和出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因截至2015年11月，“克强指数”中各项指标累计增长值至3月份出现“断崖式”下滑后就一直保持低位平稳运行。指数全面下 争取时间取得效果。预计后 进程将进一步推进，结构和产能进一步优化，经济稳定势头持续向好，成本和库存将持续降低，经济发展步入“新常态 经济】投资出口乏力扩内需、去库存乃当务之固定资产投资完成情 社会消费品零售总额情 完成情

50

2

50 固定资产投资累计完成49.72万亿元，累计同比增长10.2%，投资增速持续下行，主要受到房地产开发投资增速2015年1-11月，社会消费品零售总额27.23万亿元，同比增长10.6%，消费需求增幅缓慢回升 3.57万亿，同比下降8.5%，出口持续表现乏力“三驾马车”中的投资与出口表现乏力，消费“孤掌难鸣”。而房地产开缓对投资影响巨大，而之所以房地产开发投资增速不断下滑，土地购置量及房屋新开工面积持续处于负增长区间，主要是由于房地产市场自身存在严峻的库存问题。而出口则受制于全球6420货币和准货币M2供应 居民消费价格指数CPI及工业者出厂价格指数PPI走势分M供应量截 月底 .1万亿元，同比增长13.5%，下半年M2供应量止跌回升，主要得益于多次降准举措的刺激PPI持续走低，制造业依然不景气，产能过剩仍是主要问题；CPI走势企稳，但仍低于2 成本，延续宽松的货币政策可能性高；而刺激内需、优化产能仍是工作重点0房地产开发和销售情 70个大中城市新建商品住宅价格变动情 环比上涨城市个数 同比上涨城市个0 经济

经济增速跑

房地产拉动作用仍市0

GDP

GDP情市GDP（亿

市固定资产投资及房地产投资

市主城区商品住宅开工情主城区商品住宅开工面积（万㎡0

2015年3季 GDP7816.3亿元，同比增长8%，明显高 长6.9%的水平 年季度 固定资产投资 .4成.8拉用依明时1房市场遇冷后，房地产投资增速回升明显8。5年0月主城区商品住宅开工面积.万月份升。【政策时间轴】政策环境全面利好

业税调整

公积金再度调整

央行首“双降

信信贷新政首付25层央工作会央工作会议去库存

央行定向

整05个点

行向五大行实施5000亿30日央行贷紧急松

21日降

次降准、降

再次降

第三次降息

“双降

行优先满足首套房需201401-04201401-05201401-06201401-07201401-08201401-09201401-10201401-11201401-12201501-02201501-03201501-04201501-05201501-06201501-07201501-08201501-09201501-10201501-

2014年2月利率普遍上浮，信贷环境持续紧张市场需求乏力，下行走势放松，截止6月各城市开始试探限购松绑，而央行两次定向降准也证明楼市

2014年9月全面松绑拉开序幕，影响楼市下行的根本原因信贷全面放开;11月央行降息，楼市信心提升，成交走势转

2014年11月随着各项行政限制政策的陆续松绑，但市场起色依然有限，库存高企，需求下滑；而国际和国内经济环境持续，导致降息、降准等刺激经济的政策出台，对楼市而言则预示着进入政策利好刺激期。新建住宅销售面积月度累计同比涨跌 政策效应边际递三次楼市新政后市场成交变化情

三次楼市新 内信贷

公 营 推进异 20142015

鼓 MBS。积极试点REITs

住 房，最低首付款比例为30%

2015

降至25%

40城市商品住宅成交面21城市二40城市商品住宅成交面21城市二手住宅成交面2014930新政2015330新政2015930新政环 环 同 同环 环 同 同环 环 同 同

时分最低首付款调整前最低首付款商时分最低首付款调整前最低首付款商2008.10.27—第二套（已结清第三套及以上（已结清银行自暂第二套（未结清首套（非限购城市公积2015.9.1第二套（已结清、“930新政”。同时，房地产开发项目的最低资本金比例在2009年基础上 从政策影响来看，信贷宽松以及营业税免征年限缩短对市场带动作用最为显4年翻番。但215【重点政策解读】货币环境宽松利好新增房贷额创新高基准利率与存款准备金率走

个人住 利

个人按 金 住房公积 基准利率（左 存款准备金率（右） 8 65

亿 个人按 累计个人按

月至110

5 5

个人住 利利

房地 及个人购 30000亿

2015年为适应经济发展新常态，央行为经济结构调整 升级营造中性适度的0

币金融环境。全年四次全面降低存款准备金率，五次降 基准利率且住房公 利率随之下调均创历史新低。社会融资成本的降低，无论是对房企还是购 者都是一大利好 2015年房贷规模明显增长。三季度末，房地 余额及个人住 余额均同010增长20.9%。前三季度新增房地产2.81万亿元，同比多增7016亿元；新增个人住房1.92万亿元，同比多增5961亿元。住房信贷环境宽松，一方面由于整体货币政策保持松紧适度，连续降准释放流动性；更重0 住房公积金缴存 变化情 人口出生

万

3.7

0 缴存余 个贷

余

缴存余 个贷 余新增人新增人出生%500 亿 非户籍城镇人 常住人口城镇化 户籍人口城镇化

3210

年，住房公积金制度大踏步展和完善对于支持住房消费、改善居扩大存范提取条件，增强 流动性促进 保值增值。随着住房公积金制度的不断完善，越来越多的人从中受益以解决个人住房问题。看人口增对产的整量以平长在显的积极意义，而且人口结构的优化有利于缓解人口增长回落对房地产市场需求萎缩的冲击。短期来看， 。预计随着“全面二孩”政策的落地包括改善需求的不断释放对三房以上户型，以及可灵活整合的房型等多样化需求将不断增加。0万平方米新建商品住宅待售面 2015 经济工作会议房地产领域相关内据国家数据显示，1-11月份商品房及住宅的待售面积（只计算了竣工部分）仍在继续增长。而根据城市层面的待售、可售和施工面积间的数量关系，我们可以大致推算出的库存消化周期（批准预售口径，包含在建和竣工）大约是30个月左右，接近有存量数据的三线城市水平。作为参照，目前一线城今年的经济工作会议主要从扩需求、降房价、去限制、转租赁四大要点出发，这为下一阶段房地产市场政策奠定基调。对于房地产市场，为实现化解部署的“城市工作”，一方面增强城市宜居性以保障楼期健康发展，同时引入新市民人群扩大市场需求。决的，还需引导新的需求和对供应的控制。困三、四线城市引导新市民和长期租房成为新的增长点是措施之一有统转化为住房金融银行金，更重要的是解决放贷额度的问题。现有公积金的额度是以累积缴存总额为限的地公金度足而限放贷的出而住抵押 化可以解这个问。1、一线城市 2、二线城市重庆 3、三四线城市 市场】土地市场：成交创历史新低地价结构性上 个城市 年- 公顷，同比下降约18%；土地出让金总额约为9784亿元，同比下降约今年前10月，中原监测40个城市土地成交量为近7年来历史同期新低，今年1-10月的总成交量仅相当于过去 ，主要原因是下半年多宗热点地块的高价成交40个城市土地成交（左图）和土地出让金（右图）情况（2009年-2015年前10 0

00

流标溢价流标溢价40个城市含住用地流标率和溢价率（2009.01- 分城市来看，宅地市场城市分化依旧，一线城市流标率维持去年水平，二线及三四线城市有所上升。整体来看，开发商购地积极性仍较低。溢价率方面，仅二线城市表现好于去年同期，40个城市溢价率的低位徘徊说明地价上涨的原因并非是高溢价商品房销售面商品房销售商品房销售面商品房销售新建住宅月度累计同比涨跌幅（2014.01-2015年新房市场在年初经历了短暂的下滑之后，由于“330”政策的刺激，二季度市场迅速升温，一直到年末仍然热度不减， 建宅售现改累同值初-%起一路攀，5已基主要原因在于贷层面整体松加公积、业税实质好策，利解放房者担，放潜在 力。时改了房对市 期升楼交。 市场】新房市场：量价回升明40城市新房成交面积（2009-万平方一线城二线城三四线万平方一线城二线城三四线0

同比 市数环比 市数93（/ ））0031（厦门2政策”加上几次降准降息的助。猛涨中线城的跑动了三城市房。从4月份开始， 的房价首先进入同比上升的梯队，月份，已有个城市房价同比增长，可以判断一线市外的点市房正复回暖。【新房城市对比】量价对比 一骑绝尘 表从33重点城市的量价同比散点图中可以看出，2015 、苏州、杭州等黄色虚框内的城市也表现不俗，量价增长率并不弱于一线城市中 广 无疑是上半年表现最好的城市，成交面积和均价分别同比上涨59%和40%。 ，除成交

厦 常

苏 东广 中郑 杭合肥重庆

南昌福 无长 西 惠沈 大

长 海

佛 宁 南济南

，中 各地研究部（其中新房成交均价增长率基于国 【新房城市对比】开盘认购：暖阳向东南 遇寒2015年前48周的总体成绩， 数据来源：中 研究330政930新0 市场】二手市330政930新012大重点城市二手住宅成交面积走势 2015年前102015年前10月，12大城市二手住宅累计成交面积为9032.87万平方米。2015同期的低位水平。随后出台的“330新政”给市场带来强劲的刺激，一方面将二手房交易营业税的免征年限从5年降低至2，另一方面，二套房首付降低至4成。这对改善型需求是显著利好，而改善型需求自2010 市场】二手市场 领 量升价重点城市一、二手成交面

（2015.01-杭 郑 无 佛 南

六城

回报率（2015.01-

广新房价格二手房价格同中新房价格二手房价格同中原领先指广--

之所以一线城市在“新政”后表现强于其它城市，主要在2015年初以来，除 外，其他城市 回报率总体稳，显示房价的上涨幅度与。而的回报率却从年初一路下降，截至11月底，仅为1.8%，反映出房价上涨过快，未来支撑变小，未来房22供应（亩成交（亩楼面地价（元/㎡供应（亩成交（亩楼面地价（元/㎡00 市主城区土地供需走 年主城区土地供应面积 .58亩，环比上涨3.19%；成交面积为3359.43亩，环比上涨11.88%；成交楼面地价为4227元/㎡，环比上涨9.54% 中原 发展部为，受益于房地产行业的利好政策主城区土地整体供应小幅上涨成，整体成交率达七成，成交地块主要分布在城西、城东及城南，城北成交地块较少就土地性质来看步商业用地供需持续下降其原因是 商业库存余量过剩开发商方面，知名房企积极拿地，频繁入市，热门区域的的优质地块竞争激烈，高溢价地块频频出现，楼面地价较去年有所升高。预计明年土地市场将延续本，主城区的优质地块会成为房企关注焦点，引起房企激烈争抢，地价也会稳商整体可建面积供需情况（万㎡

供应（万㎡ 成交（万㎡

据中原监测数据显示，2015年主城区土地供应可建面积1042.27万平方米，环比下降1.65%；0 数据来源 中 发展

住宅可建面积供需情况（万㎡ 商业可建面积供需情况（万㎡供应（万㎡成交（供应（万㎡成交（万㎡0供应（万㎡成交（万㎡0

数据来源 中 发展【主城区各行政区供需】武侯成交领跑主城区成交量超九各行政区土地供需概

土地供应（亩 土地成交（亩 成交宗

中原监测数据显示，2015 市主城 区土地供应成华区居首，供应量为1019 随其后的为青羊区，供应量为880.54亩； 供应808.02 0成华 高新 金牛 锦江 青羊 武侯 中 发展各行政区土地可建面积供需情土地供应（万㎡ 土地成交（万㎡0成华 高新 金牛 锦江 青羊 武侯数据来源 中 发展

据中原监测数据显示，2015年各城区土地可建面积供需中，成华区供应高居，供应274.78万平方米；武侯区今年供应多宗优质地块，共计成交147.00万平方米可建面积，区占据成交，成交量不足五成。武侯区今年供应土地虽不，但凭借供应地块的地理位置优，赢得房企哄抢，保利、蓝、 建等，区域内成交地块均有溢价0开发商拿地总金额top5（万元0开发商拿地总金额top5（万元蓝 首 蓝开发商拿地可建面积top5（平米0蓝建首城总价地王top5（万元据 中原监测数据显示，成华、武侯区包揽总价地王榜，川棉厂地块以亿元总价夺冠，武侯区两宗簇桥地块位列二、四名；单价地王则由寸土寸金春路一院块摘；开发商方面，蓝润凭借多宗优质地块，功问总额及总建积 ，成为双料冠军。单单价地王top5（元/平米0【主城区成交详情】蓝润高溢价拿 建36亿布局簇据中原监测数据显示，2015年主城区共成交地块54宗，高溢价地块频频出现，大牌开发商云集。其中，蓝润疯狂进军主城区区域，五次高溢价竞得地块；建36亿元布局武侯簇桥；蓝光四次拿地，多方位布局；碧桂园落子金牛天回镇，正式进入市场；万达布局青羊区，打造第四座万达广场；此外保利、、首创、万科、中海等品牌房企均有所收获。主城区成交土地分成华区川棉厂生活区AB地高新区石羊街道三区二武侯区人民南路三段号高新区大源组团（街道勤俭村2、3、4组

（亩

保蓝金

成华区二环路东一段25区金泉街办何家堰村23、4组，互助村8锦江区二环路东五成华区八里庄路50高新区大源组团西（桂溪街道办事处大源村组、铜牌村4组

（亩

蓝光瑞升朗

高新区大源组团西成华区圣灯街办圣灯村8区成龙路街道华新村2区簇桥街道沈家桥村6武侯区红牌楼街道办事太平村一、二、三金牛区金泉街道郎家社（金牛区金泉街道办事郎家社区1、6组高新区中和街 组、应龙社区8

【主城区成交详情主城区成交土地分布（亩业（亩业积（亩业自然顶成龙路以市建太高新区中和街区二资源高新区大源村一村四组、临江村六北辰业新希龙朗、簇桥街办七里村4、5建隆自然武侯区簇锦街办铁佛村38组、簇桥街办七里村4建金牛区金泉街道土万高新区中和街道龙灯山区十二、十六河北成华区崔家店路52华太青羊区苏坡街道清波村3蓝成华区龙潭街道桂7、8、9组和社区集绿太武侯区机投桥街道果堰中成华区保和乡胜利中合力科子子

供应（亩成交（亩楼面地价（元/㎡供应（亩成交（亩楼面地价（元/㎡00 .45亩，环比上涨12.81%；成交面积为11367.44亩，环比上涨71.38%；成交楼面地价为1068郊县土地市场整体供需概数据来源 中 发展【郊县成交详情】千亿投资落 都江堰建万达近郊县成交土地分布

各郊县土地供需情数据来源 中 发展供供应（亩成交（亩0

据中原监测数据显示，2015年各郊县区土地供需中，天府新区供应高居榜从具体成交地块来看，万达多方位布局郊县，总共拿地31宗，其中，三次大规医院；万科再次布局城西，在双流九江拿下三宗连襟地块，合计615.44亩；天投五次布局天府新区，拿地共计532.44亩；置信实业在彭州拿下五宗相邻地块，合计214.54亩，预计将在彭州打造旅游地产项目3商品3商品住宅二手住宅别墅豪宅供应面积（万㎡成交面积（万㎡0供应面积（万㎡成交面积（万㎡0市商品房供需走势 年 年数据来源 中 发展据中原监测数据显示，年市商品房总体供应面积.04万平米，环比下滑15.53%；成交面积2433.10万平米，环比微涨0.46%。中原发展部认为，从今年年初以来，陆续出台多项利好政策，楼市愈发倾向宽松，开发商信心逐渐回写字车商 商品【商品房成写字车商 商品市商品房成交结 市商品房各物业形态成交占比（面积物业类成交套数（套环成交面积（万㎡环2014201520142015 中 发展 数据来源 中 发展 年商品住宅累计成 从商业办公等物业类别来看，今年车位成交涨幅遥遥领先，与去年成交情况相比表现出色，今年成交41503套，成交面积144.85万平米，分别环比上涨73.71%、72.31%；写字楼今年成交跌幅居首，成交3321套，环比大幅下降50.25%，成交面积43.90万平米，环比下滑54.84%。

主城区商品住宅近郊县商品住宅【主城区商品房供需】政策刺激效果不 供需走势维持稳

市主城区商品房供需走势 年 年供应面积（万㎡ 成交面积（万㎡

比降幅居0

中原陆续出台各种市主城区商品房供需将保持平稳态势。写写字车商 商品市主城区商品房成

数据来源 中 发展成交套数（套成交面积（万㎡成交套数（套成交面积（万㎡2014201520142015---------

市主城区商品房各物业形态成交占比（面积 【主城区商品住宅供需】供需小幅上 后市或将缓慢回市主城区商品住宅供需价走势 年 年市主城区商品住宅各月供需价走势（2015年

数据来源 中 发展

据 中原监测数据显示本期主城区商品住宅供应面积7万平，环比上涨2成163，环1%；成均989/环比下年来看，自月份以后稳。中原发展部认为，自今年开始供应面积（㎡成交面积（㎡成交套数（套（元/供应面积（㎡成交面积（㎡成交套数（套（元/㎡年年-0

供应面积（万㎡ 成交面积（万㎡ 成交均价（元/㎡

数据来源 中 发展供供应面积（万㎡成交面积（万㎡成交均价（元/㎡ 【商品住宅各区域概况】成交面积涨跌参 金牛区供需大市主城区各行政区商品住宅供需概况（2015年 供应面积（万㎡（万㎡（套成交均价（元/㎡-----------数据来源 中 发展0

市主城区各行政区商品住宅成交走势 年 年，面积 武侯 高新数据来源 中 发展

；锦江区成交131.83万平米，环比上涨10.19%，成交13062套，环比涨10.44%；高新区今年成交也小幅上涨，其余区域均有不同程度的下。滑，唯独金牛区连续上涨，高新区及锦江区均止跌回升。【商品住宅建筑类型成交 层成交大 跌幅居市主城区商品住宅建筑类型成交结

市主城区商品住宅各建筑类型成交占比图（面积成交套数（套成交面积（万㎡0//成交套数（套成交面积（万㎡0//小中层 层

数据来源 中 发展 数据来源 中 发展 【商品住宅面积段成交】70-110㎡的产品成交炙市主城区商品住宅各面积段成交套数走势图 年 年 150㎡以

市主城区商品住宅各面积段成交量占比（套数

5050㎡以150㎡据中原数据监测显示，本期70-90㎡面积段产品成交维持稳定，成交37963套，环比微涨2.88%，占比45%；90-110㎡的改需产品涨幅明显，成交15407套，环比上涨30.72%，占比19%；50㎡以下的小面积产品以及130-150㎡的偏大面积产品成交大幅“缩水”，成交套、套，【主城区商品住宅总价段成交】60-70万刚需产品成交出主城区商品住宅成交产品面积段与总价段关系50以50-70-90-110-130-150-170-200-250-300-400-500以30万以0100000000030-40000000000040-50000050-600060-70070-800000000080-100000000100-120011000012018000000180-200002000200-250002-3000000500300-4000000800400-500000000320500-70000000000-100000000000000 000701500-200000000000000012000万以0000000000000数据来源 中 发展【商品住宅存量】刚需产品库存高企保利存量居市主城区商品住宅存量去化情况走势 年 年 市主城区商品住宅各面积段存量情况（2015年

中 发展

中 发展存存量面积（万㎡去化周期（月0 150㎡以0绿地 人居置 保利地产首创置 蓝光地 中国铁 爱美 信和置 和记黄据中原监测数据显示，今年主城区商品住宅存量自9月份开始总呈现下滑态势，12月存量788.87万平米，环比下滑4.10%，预计去化期为㎡0㎡居高，分别为55.8万平米，但随着购房者购房压力持续下滑，明年刚需类产品存量或将有所下滑从开发商存化库存压力较来看，绿地以及人居置业的存主城区商品住宅各开发商存 情况（2015年 榜 24 领先蓝光取得傲人佳主城区商品住宅备案成交套数

成交面积（㎡（元/㎡成交面积（㎡（元/㎡12345679

据中原数据监测显示，本期二十四城以1887套的销售佳绩领跑全 .市主城区销售项目榜50

成交面积(万㎡

市主城区开发商销售金额榜0 中 发展

中国铁建蓝光地产保利地 绿 龙湖地 地 地产万科地产 【各板块商品住宅成交TOP5市主城区商品住宅备案成交板块12345注：近郊县含天府新供应面积（万㎡成交面积（万㎡0供应面积（万㎡成交面积（万㎡0近郊县商品房供需走势 年 年数据来源 中 发展 【商品房成交结构】车位成交暴 双流荣近郊县商品房供需结成交面积（万㎡数据来源 中 发展

各近郊县商品房成交占比（面积

数据来源 中 发展天天府新区,新都区郫县,双流,龙泉驿,温江,据中原监测数据显示，近郊县商品房成交结构中，车位今年成交大涨，成交面积64.29万㎡，环比上涨89.23%；LOFT成交大幅上涨主要因成交对比基数低，而实际成交维持在低位；SOHO产品在近郊县成交主流，成交量持续上涨，表现良好；而商品住宅市场表现平平，成交量与去年持平。在各近郊县商品房成交中，双流成交量居首位，成为年度最热门区域；而天府新区作为市重点打造区域，前期虽不及供应面积（万㎡成交面积（万㎡成交均价（元/㎡供应面积（万㎡成交面积（万㎡成交均价（元/㎡0 近郊县商品住宅供需走势 年 年 【各近郊区成交结构】成交量涨跌参 天府新区涨幅居各近郊县商品住宅成交走势 年 年 2015年各近郊县商品住宅成交占比（面积近郊县商品住宅成交结

数据来源 中 发展0天府双温龙泉郫新新都,天府新区郫县,双流,龙泉驿,温江, 中 发展【商品住宅产品结构】低总价段与中小户型成交上涨明据中原监测数据显示，2015年各近郊县商品住宅成交情况主要向低总价中小户型靠拢，以70-130㎡面积段为例，成交104453套，占总成近郊县商品住宅成交结构(201550以50-70-90-110-130-150-170-200-250-300-400-50030万以600000000030-403000000040-501-60020000060-70040000070-800080-100000000100-1200002000120-1500002-18000010900180-200000025800200-25000001800250-300000000300-4000000004400-50000000000500-700000000088700-1000000000009 0001500-200000000000000052000万以0000000000007数据来源 中 发展【商品住 】世茂摘冠、保利卫冕、东升最热近郊县商品住宅成交

(2015年 近郊县商品住宅成交开发

近郊县商品住宅成交板 （按面积

㎡

/㎡

额（亿元

东

㎡

㎡ 园府中丝天府新区园府

【商品住宅存量】去化周期持续缩 市场趋于良性发市近郊县商品住宅存量走势 年 年 各近郊县商品住宅存

存存量面积（万㎡去化周期（月06420据中原监测数据显示，截止到2015年12月底，近郊县商品住宅存量面积1245.33万㎡，环比下降4.60%，同比下降23.14%；去化周期为12.3个月，环比下降3.26%，同比下降23.43%。从今年年初开始，陆续出台各项利好政策，开发商也加大去库存力度，使得存量持续下降，库存状况持续好转。各区域中，天府新区去化周期降幅最大，由去年年底23.8个月缩短至14.09个月，环比下滑39.17%，作为市【近郊县市场特点】双流存量跌入新 去化周期持续缩双流县商品住宅供需走势 年 年 双流县商品住宅存量走

供供应面成交面供需010存量面积（万㎡去化周期（月主城区+近郊去化周期（月0 ，随 【近郊县市场特点】大面“以价换量 销量冲进前大面板块成交面积与成交均价情况 年 年

大面板块商品住宅成交在全城板块 情（㎡（㎡（㎡数据来源 中 发展864200据中原监测数据显示，大面板块成交都位居全城各块前十，但均五以外，13年成交面积排在第十，14年上升至第八，相比【近郊县市场特点】龙泉价格跌回三年前助推成交上新龙泉驿商品住宅成交走势 年 年 各近郊县商品住宅成交走势 年 数据来源 中 发展供应面成交面成交均0供应面成交面成交均0 0天府双温龙泉郫新双 天府新 温 龙泉 郫 新都 中 发展

供应面成交面1 供应面成交面1 050天府新区商品住宅成交结构(2015年 天府新区商品住宅存量走势 年 年据中原监测数据显示，天府新区自成立以来一直收到各界关注，快速的建设使得从2013年开始市场整体都处于供过于求的状态，库存量也一直居于，去化周期去年更是一扬，但是从今年开始，连续出台多项利好政策，与其他止跌回升的区域相比，天府新区的前景与强大的吸“330年大涨了【二手住宅】政策利好成交大涨，“330年大涨了市主城区二手商品住宅成交走势（2012年-2015年数据来源 中 发展年年环成交面积（万㎡成年年环成交面积（万㎡成交套数（套 【二手住宅】二手市场表现优于新房市市主城区二手商品住宅与新房成交走势（2012年-2015年 、5 ，成交均价也有所下滑。2015年上半年受政策刺激，成交均价开始回升，但下半年受成交结构影市主城区样板楼盘指数（2013年1月-2015年11月 市主城区各行政区样板楼盘成交均价（2013年1月-2015年11月数据来源 中 发展 数据来源 中 发展图：2012-2015 成交面积段占比走数据来源 中 发展 相反，早年受制于“限购限贷”换房成本较高，不少置业者选择“一次到位 大户型物业，自2012年以来90平以上的中大户型占比均较高。2015年“330”政策出台后利好改善性置业需求，中大户型占比保 。另外，今年端改善表现也较为抢眼，144图：2012-2015 房龄段占比走数据来源 中 发展“330“政策出台后，营业税年限由5年变更为2从上图可以看出，2015年房龄为2-5年的物业成交占比达到历 水平的40%。“营业税年限变更”变相下调2年以上、【别墅市场】供需小幅回升价格小幅市别墅供需价走势 年 市别墅成交套数

数据来源 中 发展

据 中原监测数据显示，2015年别墅市场供应面积4599环6%64涨13668元/㎡，环比微降067。从各建筑类型成交来看，今年联排别墅成交上涨，环比增加266060万平米；双拼别墅成交量上涨，环比上涨1124%；独栋别墅成交量下滑，环比下降4119%。2015年华侨城、龙湖原著等项目成 市别墅各建筑类型供需结供应面积供应面积（万㎡成交面积（万㎡成交均价（元/㎡0 成交面积（㎡12345667789国色天乡（鹭湖宫78供应面积（㎡成交面积（㎡--数据来源 中 发展 数据来源 中 发展【别墅存量分析】去化周期缩短存量仍市别墅存量去化走势 年 年 市别墅各建筑形态存量占

存存量面积（万㎡去化周期（月50 叠拼别独栋别双拼别联排别据 示46个月。从建态占，别超半，次独别，比叠别占1拼量，占比9。 【重点别墅板块成市重点别墅板块成成交套数（套成交面积（㎡【豪宅市场数据说明1、统计时间：2012年1月——2015年122、统计范围 市主城区+铂雅苑（双流3、数据口径：房管局备案数4、去化周期：截止年末未售余量/年月均成表 市豪宅划分标西派国际、誉峰、远雄风华园、中海城府、中海九 、棕榈泉国际中心、润富国际花园【整体供需】整体供需下 成交均价持续下市主城区豪宅供需走势（2012年-2015年供应面积（万㎡ 成交面积（万㎡ 成交均价（元/㎡

在楼市下行的背景下，降价促销成主流，供应量较大幅度下滑，环比跌幅约三成，“330”政策二套房首付 利好政，改善需求将逐渐释放，明年豪宅供需或 数据来源 中 发展市主城区豪宅供需对供应面积（万㎡成交面积（万㎡成交均价（元/㎡年 1.86%【成 】中海九 汇天誉热市主城区豪宅分布图（2015年 市主城区豪 榜（2015年（万㎡（元/㎡1汇（天誉234567895283964【产品分析】170-200㎡面积段产品受青市主城区豪宅市场成交面积与总价关系图（2015年70-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400㎡100-150150-200200-250250-300300-400400-500500-700数据来源 中 发展 主力面积段集中在170-250㎡区间，成交占比约为【存量情况】库存小幅下 去化周期持续缩市主城区豪宅市场存量及去化周期（2012年-2015年

数据来源 中 发展存存量面积（万㎡0存量面积（万㎡去化周期(月02015年豪宅市场存量面积（未售余量） 44【商铺市场】商铺处境艰难需刺激调整双管市主城区商铺供需价格情况（2012-2015年

市近郊县商铺供需价格情况（2012-2015年供供应面积（万㎡成交面积（万㎡成交均价(元/㎡00 供应面积（万㎡成交面积（万㎡ 成交均价(元/㎡00 年主城区商铺供 .87万㎡，环比上涨15.31%，成交59.01万㎡，环比下降1.32%，成交均价30329元/ ，环比下降年近郊县商铺供 ，环比下降2015年商铺市场库存高企，成交量价下行。房地产市场在去库存时代和宏观经济持 的情况下，商铺投资客群信心明显下降，促商铺市场处境艰难，而为刺激去化，商 也出现明显松动。预计后市商铺库存高企依然是市场主 ，而以价换量的策略【商铺市场】价格呈环线递减量向三环外西方位线小一环一～二二～三方位线小一环一～二二～三三环～城绕城小方位线小一环0000一～二0二～三0三环～城0绕城000均数据来源 中 发展的商铺近年来占比持续上涨大有赶超三环至绕城城西、城南的趋势，占比达19.2%从2015的现象。主要原因在于城市发展重心偏重于城南，商铺价格也随之高于同环线其他区域，而城东、城北绕城外区域楼市发展欠缺，致使万50双天府新温万50双天府新温龙泉郫新都双天府新温龙泉郫新都市近郊县商铺成交面积情况（2015年 市近郊县商铺成交价格情况（2012-2015年 运行，但价格却出现较大幅度的调整。年成交面年成交6420【商铺年成交面年成交6420年成交面 年成交面市主城区商铺成交总价段分析（2014-2015年 市近郊县商年成交面 年成交面 中 发展 万 较弱，基本以小面积段产品为主。主要原因在于商铺功能、形态和可经营业态较【商铺市场】库存仍攀高需深度调市主城区商铺存量及去化周期变化情况（2012-2015年

市近郊县商铺存量及去化周期变化情况（2012-2015年存量面积(万㎡去化周期（年0864存量面积(万㎡去化周期（年086420 存量面积(万㎡去化周期（年086420 存量面积(万㎡去化周期（年50双天府新温龙泉郫新都 年近郊县商铺存 ——————————

市各近郊县商铺存量及去化情况（2015年 【商铺市场】品牌、特性、低价是项目热市主城区商铺成交面积TOP10(2015年 市近郊县商铺成交面积TOP10(2015年（元/㎡场成交面积(㎡（元/㎡城数据来源 中 发展供应面积（万㎡成交面积（万㎡ 供应面积（万㎡成交面积（万㎡ 成交均价(元/㎡)0 供应面积（万㎡成交面积（万㎡ 成交均价(元/㎡500 市主城区写字楼供需价格情况（2012-2015年 市近郊县写字楼供需价格情况（2012-2015年 中 发展2015年近郊县写字楼供应12.07万㎡，环比上涨11.65%；成交9.89万㎡，环比下降49.03%；成交均价5779元/㎡ 出现大幅跳水的现象。预计后市去库存仍是攻坚难点，16年祈盼转势回暖。【办公市场】城南成交主力，地段主导价市主城区各区域写字楼成交面积占比情况（2015年 市主城区各区域写字楼成交均价情况（2015年小一～二～三环～小小0000一～0二～00三环～00000均数据来源 中 发展2015年主城区写字楼成交高度集中在城南的三环以外，成交面积占比高达61.4% 万万双天府新温龙泉郫新都双天府新温龙泉郫新都0市近郊县写字楼成交面积情况（2015年 市近郊县写字楼成交价格情况（2012-2015年 2015年各近郊县写字楼市场成交中，除天府新区保持稳定外，其余各区均明显下跌。而成交量表现相较突出的双流和温江，主要原因2015年各近郊县写字楼市场成交中，除天府新区保持稳定外，其余各区均明显下跌。而成交量表现相较突出的双流和温江，主要原因【办公市场】小面积、低总价是主＜1301501702003005001000㎡小＜1301501702003005001000㎡小＜100000100-00200-00300-000400-00000500-00000≥1000000000小市近郊县写字楼成交面积（万㎡）与总价交叉分析（2015年

市主城区各面积段成交面积占比（2015年数据来源 中 发展市近郊县各面积段成交面积占比（2015年＜1301501702003005001000㎡小＜100000100-00200-000000300-00000400-000000500-000000≥1000000000000小 成交区域。第一：小于130㎡的产品最受欢迎；第二、200-300㎡的中小型产品同样市场需量较大；第三：1000㎡以上产品仍有市场。成交总价来看，300近郊县产品成交面积段和总价段基本上都集中于低位区域，200万以内、150㎡主城区写字楼存近郊县写字楼存主城区写字楼存近郊县写字楼存00存量面积（万㎡去化周0市主城区及近郊写字楼存量情况（2015年12月 市各行政区写字楼存量情况（2015年12月数据来源 中 发展 中原地产数据显示：截止2015年12月底，主城区写字楼存量面积257.75万㎡，近郊县写字楼存量45.17万㎡，库存维持 中，高新区为库存量集中区域，写字楼市场存量达144.42万㎡，市场去化周期8.9年；而郫县为去化时间最长区域，库存仅为5.41万㎡，但销售量小致使去化时间达19.1 【办公市场】地段与低价决定走市主城区写字楼成交面积TOP10(2015

市近郊县写字楼成交面积TOP10(2015（元/㎡心（元/㎡城海昌 4 【公寓市场】市场供过于求，主城区与近郊成交背道而市主城区SOHO供需价格情况（2012-2015年 市主城区LOFT供需价格情况（2012-2015年市近郊县SOHO供需价格情况（2012-2015年

市近郊县LOFT供需价格情况（2012-2015年供供应面积（万㎡成交面积（万㎡成交均价(元/㎡ 00 供应面积（万㎡成交面积（万㎡成交均价(元/㎡50 供应面积（万㎡成交面积（万㎡成交均价(元/㎡ 供应面积（万㎡成交面积（万㎡ 成交均价(元/㎡数据来源 中 发展 主城区主城区郊县郊县主城区主城区郊县郊县SOHO成交均LOFT成交均0市主城区及近郊公寓成交价格情况（2012-2015年 市各行政区SOHO及LOFT成交均价（2015年数据来源 中 发展2015年主城区与近郊县SOHO成交均价走势相悖，主城区 激烈的竞争和持续上涨的库存压力，价格下调明显；而近郊县受个别具从各行政区成交价格来看，主城区价格明显偏高，而锦江区的SOHO与青羊区的LOFTSOHO与LOFT价格的相互关系反转，往年来看SOHO的溢价能力要高于LOFT，但今年从各区域LOFT的价格来看，高于SOHO的明显【公寓市场】小面积产品接受度持续上市主城区及近郊公寓各面积段成交套数占比情况（2015年

市50㎡以下公寓成交套数占比情况（2012-2015年数据来源 中 发展4040㎡以80㎡以郊县主城区郊县主城区 50㎡以下SOHO成交套数占50㎡以下LOFT成交套数占【公寓市场】主城区库存攀高郊县库存缓市主城区公寓存量情况（2013年1月-2015年12月 市近郊县公寓存量情况（2013年1月-2015年12月 主城区SOHO存主城区LOFT存主城区SOHO存主城区LOFT存0郊县SOHO存郊县LOFT存0存量面积（万㎡主城区主城区郊县郊县

截至年月底，市主城区存量万㎡涨.LOF存量.89万，环比上涨.79近郊县SOHO存量93.23万㎡，环比下降4.09%，LOFT存量17.17㎡，环比下降1.32%，郊县公寓库存去化较为明显55房企行业【标杆房企研究数据说明1、销售统计时间：2014年1月——2015年102、土地统计时间为：2013年1月——2015年114、统计范围5、物业类型：商品表 十大标杆房 地产、富力地产【十大十大标杆房企销售金额及均价走势（2014.01-2015年前10月，中原监测的10家标杆房企总销售面积7749万平方米，总销售金额8823亿元，销售均价11385元/平方米。项指标分别 年 月分别增 【十大标杆房企】销售业绩城市间分化明销售面积涨跌销售均价涨跌全市标杆销售面积涨跌销售均价涨跌全市标杆房标杆房一线城二线城三四线城标杆房企市场占有率变化趋势（2010-

面积和均价同比增幅明显弱于市场。一线城相对一线城市，标杆房企在二线城市表现明市的销售面积和均价同比增幅分别为33%和断深入，以及其不拿高价地的策略是导致其

而三四线城市，2015年前10月标杆房企在三四线城市的销售面积和均价同比增幅分别为5%和-12%。随着市场进入“白银时代”，标杆房企在广大的三四线城市仍是以降价跑0标杆房企购地可建面积（2014.01-2014.012014.022014.032014.042014.052014.062014.072014.082014.092014.102014.112014.122015.012015.022015.032015.042015.052015.062015.072015.082015.092015.102015.112014.012014.022014.032014.042014.052014.062014.072014.082014.092014.102014.112014.122015.012015.022015.032015.042015.052015.062015.072015.082015.092015.102015.1120152015年前11月，十家标杆房企累计购地金额2389亿元，累计购地可建面积3496万平方米， 年 月分别同比下跌%26%从购地城市分布来看，今年前11月十家标杆房企在一线城市和二线城市购地建筑面积占比为分别为16%和55%，远高于2014【35家上市房企】财务状况平稳行业趋势35家上市房企资产负债率 净利润率走势（2009H-

根据我们对35家上市房企的财务数据研究后发现，目前行业已经整体进入了“后高周在“后高周转”时代房企资产负债率逐年走高，现金比率逐年走低。虽然这两项指标在2015年上半年都出现了企稳的趋势，但这反映出房企的35家上市房企现金比率及资产周转率走势（2009H-

面已经处于较高负荷运转

在这样的背景下，房企的净利润率仍然处于下跌通道。而一二线城市地价持续上涨，是房【标杆房企】房企并 如火如标杆房企及重点城市销售面积累计同比涨跌幅（2010-

表：上市房企并 方

246835792468357924683579

房企积极并购寻 近年来，房企通过并购谋划的案例不断增多。据不完全统计，目前房企并购的方向 物业管影视文化体

万科地产、保利地产、中海地产、龙湖地产、绿城中国、阳光城、宋都 、宜华地产、上实发展、华业资本、珠江实业运盛医疗、 高科、凤凰 苏 、中国宝安、莱茵体育、金 、世纪星源、华荣安地产、美都能源、绿景控股、中天城 冠城大通、中南建设、迪马、南通科万科地产、绿地控股、华丽、香江控股、荣丰控股、合肥城建首开、世茂、新湖中宝、栖霞建设、城投、中天城投绿地控股、地产

产能源、互联网、影视文化体育产业、 品牌房企研究数据说明1、统计时间：2012年1月——2015年122、统计范围 市主城区+近3、物业类型：商品4、数据口径：房管局备案数5、样本口径：大型品牌开发商及 市场 的开发企业总计16表 市房地产重点开发企保利、蓝光、、绿地、蓝润、中国铁建、万科、世茂、、合能、龙湖、九龙仓 【销售市场】多数业绩高于去年 为年度最大 年增加了倍有余。 招商地产现阶段仅两项目在售，2015年业绩较去年下滑超5成。62015年品牌房企商品住宅销售情（万㎡（万㎡（㎡（元/㎡（亿元（亿元保利地1蓝光地2万科地3绿456地中国铁7龙湖地89蓝地世中海地0合九龙万达地招商地数据来源 中 发展【销售市场】销售面积——保利稳 变化（环比101202340345566-87879-90

单位：万 从2015年16从2015年16来看，保利、蓝光、绿地较为稳定迅速。从市占率来看，保利稳坐“头把交椅”， 后两位房企拉开明显差距 【销售市场】销售金额——后几位房企差距较小竞2015年企业商品住宅销售金 变化（环比1020304056789- 年6大品牌房企销售金额 来看保利、蓝光、万科、绿地稳居前四位； 后起之秀的蓝润业绩略显暗淡，勉强挤进前十。市占率方面，除保利高居 【销售市场】销售项目—世茂城为年度销冠，城东 二十城的降价促销效果明显位居第二位，蓝光乐彩城屈居第三 年品牌房企商品住宅销售项 分布 世茂 二十四

（元/㎡ 世 蓝光乐彩 绿地中蜀都万达广 保利玫瑰花花 龙湖时代天7绿地61蓝光COCO

蓝 绿 万 保 铁 龙 绿 蓝 数据来源 中 发展【供求结构】多数企业供求良性化，两企业销售压力较 、中海等，未来出现较大变数的可能性较 2015年品牌房企商品住宅供求结（供应/成交 【拿地情 ）宗地位 占面积（亩）宗地位 占面积（亩

2015年品牌房企部分拿地情况一览（部分【拿地情况】商业霸主：万达千亿布2015年万达拿地分布图（部分

签订高达1020亿的 预计在未来3-5年时间内，在年万达已在拿地宗共计亩，外，龙泉将是下一个万达广场的选址地。另外占地宗地位净用地面积宗地位净用地面积（亩可开发体量（万㎡成交楼面地价（元/㎡拿地呈现项项目类青羊区苏坡街2015年2青羊万达广综合双流县东升街201