房地产开发经验

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产开发经验房地产开发阅历浅述

从业多年，一向在房地产业较为兴隆的地区工作，各种性质的公司或多或少的工作和了解过，各种各样的工程也研究过。对自己从业多年的阅历理应总结一下，和各位业者一起议论，总结阅历教训，交流告成之道。

首先介绍一下本人的从业历程，自95年进入房地产行业从最根基的销售人员做起，很快的了解了市场，把握了消费者心理与市场需求的特点。在整个职业生涯中历经了国有企业、上市公司、私营企业的销售主管、销售部经理、计划部经理、营销总监、总经理助理、副总经理等职务。现任某集团公司主管开发与营销工作的副总经理，主持一个85万平米工程的开发工作。

房地产开发过程是一个综合而系统的工程，随着经济的进展，社会布局的变迁，不同时期的开发模式与需求市场都存在着转变。但这些转变在“利”的相互作用下往往不能够均衡的进展。

在产业进展的过程中，开发模式与利润需求成为引导市场前进的主流，通过进展商长期的总结与告成实践一向占据着主导地位。而最能够表达消费需求和供需平衡的市场却只能被开发模式所参考、所左右。处于“弱势群体”的市场只能够被动的为一个个“生态概念”、“健康概念”、“CBD概念”所“倾倒”的同时，也承受着巨大的“体力”透支。

2022年至2022年上半年中国房地产业进展进入到了一个新的时代，宏观经济数据和房地产行业数据以及一些指标这些对比明显的东西，这里就不再过多的涉及了。现在主要讲一个问题，就是政策对于房地产进展过程起到了什么作用？

在具有中国特色的市场经济背景下，政策面的变化十足是中国商人理应留神研究的问题。在经济进展的各个时期政府都会利用宏观调控与行业政策来抑制某些行业的过热进展。房地产行业由于她明显的地域特点，中央的政策往往与地方政策相互抵触。

就拿本次针对房地产行业的宏观调控来说，我认为中央的政策就有“矫枉过正”之嫌。中国经济在地域上进展不均衡，东部、中部、西部都有这各自的进展特点，各地区起步时间不一样，起点也不一样。不能要求欠兴隆地区在当前这个进展态势下和兴隆地区一起承受进展过热的“苦果”。欠兴隆地区说：“你吃撑了，而且吃好了。我还没吃呢，我现在做的饭是能够让我吃饱而不吃撑的。”

好多进展中城市在解决完“温饱问题”和进展阶段的“社会问题”后，正打定厉兵秣马的向兴隆城市学习进展阅历，其中将房地产业的进展作为经济创办的重点。好多城市在近几年不断的派出政府领导到兴隆地区“取经”，带回了“创造优质投资环境，进展城市根基设施创办，扶持房地产业成为支柱产业”的全新体会与熟悉，不成否认地为当地经济注入了新的活力，在提升了城市整体经济与形象的同时，改善了人民的居住水平，这是值得激励的。

但也有一些地方忽略了城市经济进展的布局，盲目的进展根基投资，反而为城市的进展添加了负担。如何把握进展过程中的度，就是至关重要，要结合当地的实际处境、消吃力，把政策落到实处，切实为房地产业的进展创造条件，将是这些城市需要面临和解决的问题。

本次宏观调控政策理应根据各地进展的不同而识别对待，有些城市盲目的相应“国家号召”，从土地政策与金融方面向中央看齐，令当地开发企业陷于窘境。中国房地产业从区域上进展不均衡，一些兴隆城市的进展为政策所左右，存在着较大的风险。相反，一些二、三线城市的进展空间与投资价值显现出来。

首先，从投资利润率的角度分析，兴隆城市的开发本金一般在5000元以上，有些城市甚至达成了7000元（地价3000多，创办本金3000多。），即使销售价格在10000元，其利润空间也只有3000元，换句话说工程的抗风险才能较低。成熟的投资理应将防止投资风险放在首位，然后才是投资利润。一些进展中城市在销售价格上没有手段与兴隆城市看齐，但是却有着100％以上的利润率（有些城市的售价在3000多元，但是地价只有800－900元，建安费用在800－1000元左右。），投资利润率与抗风险才能远远大于兴隆城市。

其次，从市场的角度分析，改革开放20多年，经济迅猛进展的这10年，好多内地城市“欠帐”太多。公房、福利房、微利房、经济适用房等由于本金问题，从规划、施工以及居住环境上都远远不能得志市场的需求。因此尽两年一些有实力、有阅历的开发企业进入这个市场，带来的新的开发模式与居住理念，为各地的房地产市场释放出巨大的能量。同时，随着政府加快城市化创办，大量的新兴移民向二、三线城市迁移，有些城市在产业优待政策、招商引资力度及人才政策上都激励外来移民的安家落户，这个群体正成为住宅消费领域的中坚气力。

对于一个告成的房地产开发企业来说，在完成了工程所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后，在工程开发的过程中又有哪些值得留神和务必留神的问题呢？

首先从工程的开发程序以及理应留神的细节说起：

工程立项——该阶段应根据工程所在的市场处境以及地块特征完成市场调研、研究供需布局、制定初步开发筹划、资金打定以及前期土地手续的办理工作。

工程定位——根据工程所在地的经济状况、产业进展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、创办资源状况等因素，对工程举行合理定位，确定工程品质在城市中的地位。根据工程规模以及开发周期确定工程应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广确定方向。

规划设计——结合工程定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。

前期工作——该项工作是一项综合性较强的工作，针对工程规划设计的意图，完成规划、创办、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作，工作强度大，环节繁杂。要求负责人既要了解相关程序，又要熟谙当地的法律法规以及办事程序。告成表达设计意图的同时，保证经济效益的最大化。

建筑施工——该项工作前期的招投标与设备购买相当重要，工程质量与开发品质将在该阶段表达。施工管理过程与施工质量的把握，作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。

营销推广——“一切工作围绕这营销”这句话最能表达营销推广的目的与价值。营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“工程品牌”与“企业品牌”，确保可持续进展的动力。

售后服务——从合同签订、按揭