商业定位总体评价

厦门商业市场简报星浩商用研策部2015年3月9日目录第一部分厦门市商业格局第二部分项目周边情况第三部分思明区海峡大厦项目发展建议商圈格局中山路商圈火车站商圈SM商圈瑞景商圈万达商圈五缘湾商圈厦门岛东部商业中心区域居住人群数量多、消费能力高结合会展、环岛路的商务旅游凝集消费洪流形成充满特色的社区商业地产配套商业配套相对成熟和完善辐射厦门全市范围，兼具城市休闲和旅游休闲功能停车困难和缺乏主题特色是区域内商业发展面临的主要问题厦门目前人气最旺的商圈裙房商业为主，业态以百货+超市的业态组合为主商业形象较乱，购物环境差代表厦门新一代购物中心，业态组合完善定位为国际一二线高端品牌、多功能大型购物中心万达商圈作为东部新兴的商业集聚区规模、品质和配套都拥有较高的水平以乐都会为中心的五缘湾片区，新型社区商业中心中山商圈：受到中山路市级商业中心和禾祥商圈的支撑，商业配套相对成熟和完善，同时兼具城市休闲与旅游休闲的属性商业形态购物中心+百货+特色商业街+街铺代表项目南中广场、中华城、名汇广场、巴黎春天、天虹百货、中山路步行街、禾祥西路、西堤咖啡街业态零售、餐饮、休闲、娱乐、超市、电器卖场等辐射人群旅游人群、本地居民日均人流量8万左右辐射范围厦门全市租金水平400-1500元/㎡·月街铺特色商业街一站式购物中心百货商业形态不断升级商业辐射：厦门岛内外，日常商业人流20万人次；

商业规模：共28万㎡，一期12万㎡、二期11万㎡，国美、永乐电器等约5万㎡；

业态分布：一期定位中高端，以来雅百货、沃尔玛两大主力店为依托。销售模式：只租不售SM一期层数商家类型租金情况负一层超市为主200元/㎡*月一层莱雅百货、屈臣氏380元/㎡*月二层莱雅百货，手机城240元/㎡*月三四层180元/㎡*月五层美食城120元/㎡*月一期租金情况60-120元SM一期SM二期嘉禾路仙岳路兴山路80-100元100-150元100-250元200-350元100-150元100-120元150-250元200-300元区域租金体系：租金年递增10~15%SM商圈：SM一期——规模12万平米，江头商圈的核心力量，一期沃尔玛、来雅百货两大主力店，带动周边商业发展规划分区商家类型租金情况A区-红宝石奢侈品区ECCO、SAMSONITE、ARTINI、CITYCHAIN等国际国内的年轻化知名服饰、儿童用品、生活家居品牌一层：300-380元/㎡.月二层：200-250元/㎡.月三层：180元/㎡.月;B区-蓝宝石娱乐大楼一二层：国际休闲餐饮区三四层：五星级电影院（万达）五层：健身中心C区-黄宝石国际名品区集合国际品牌旗舰形象店——定位：国际一二线高端品牌，厦门首个针对中产阶级、都市白领、时尚家庭的大型购物中心；设计单位：美国著名设计公司Arquitectonica公司担纲设计；规划：商场由三栋极具现代设计感的建筑构成，三幢建筑物因其不同的定位格调，分别被命名为了红宝石、蓝宝石和黄宝石；开业时间：2009年10月30日开业，汇聚100多个国内外知名品牌。SM商圈：SM二期——规模11万平米，分为红、蓝、黄三区，定位为国际一二线高端品牌、多功能大型购物中心名品中心规模：建筑面积约2.3万平方米，其中一、二层名店廊建筑面积1.2万平方米；商业定位：福建省规模最大、品种最齐全的国际顶级品牌中心；客户定位：面向那些往香港购物的新消费群体；销售模式：统一持有2008年开业，经营模式以租赁+联营为主，目前基本以联营为主要方式，营业额提点15%~20%左右楼层主要品牌租金水平1F以箱包、名表为主，GUCCI、BURBERRY、EMPORIOARMANI、MONTBLANC、Kent&Curwen、HUGOBOSS、CHAUMET、GIEVES&HAWKES

、VERTU、LANCEL销售提点20%，但一楼部分营业额高且稳定的大品牌提点15%左右，以GUCCI为例，铺位面积近500平米，月销售额平均100万左右，按15%提点，换算约300~400元/平米*月。2F以服装为主，TIMEBERLAND、MISSSIXTY、B&O、AlexandredePari、ECCO、JESSICA、CAROLINE、JORYA、ALEXANDRE等2楼基本按营业额20%提点，设定单铺保底租金3~5万/月，以单铺60~100平米换算，保底租金约100~200元/平米*月3F餐饮休闲澳门豆捞，香港健身堂、酒店宴会厅——4F健康餐饮日本烤肉，韩国美容连锁店——火车站商圈：磐基名品中心——商业规模2.3万平米，定位高端，为厦门顶级品牌中心位置：处于火车站商圈，火车站广场西场；规模：商业建面6.6万平米定位：厦门第一家投入运营的SHOPPINGMALL，定位为大众消费，满足客户各种需求租金提点：巴黎春天20~27%，美食城25~32%。商业规划主力店沃尔玛、巴黎春天、金鹰电影院、新食尚美食广场、屈臣氏等，及160家单体店商业功能“吃、喝、玩、乐、购”，顾客均可一站式解决运营模式开发商全部持有，只租不售，对业态进行统一规划管理商业名称店面面积租金情况运营特色一层二层三层四层五层六层世贸商城1期50-100㎡480-600300-350250180150——一期出售给业主，业态规划较混乱，直接与业主签协议世贸商城2期50-100㎡2001501501008050二期不售，免租4个月，后八个月租金3.5折，1年1签火车站商圈：世贸商城——商业规模6.6万平米，集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合型集中式商业项目名称瑞景商业广场地址思明区莲前东路288号体量（㎡）8.7万开放时间2007年租售形式完全持有开发商立德置业入驻率96%，少量待租租金水平100-200元/㎡·月辐射范围从莲坂到会展中心，大约40万人商场分布分为ABCD四个片区，其中D区为巴黎春天入驻品牌乔丹、鸿星尔克、阿迪达斯、柒牌、雅戈尔、Kozen、尚童汇、大拇哥、海贼王、正大体育、特步、味千拉面、吉口过桥米线、德庄火锅、必胜客…瑞景商圈：瑞景商业广场商业规模6.4万平米，定位“幸福之家主题商场”，回廊式室内步行街+主题商业瑞景商圈：加州商业广场商业规模8万平米，以年轻、时尚业态为主，地上4层，集百货、餐饮、娱乐、休闲为一体2008年开业，占地面积3万多平方米，总建筑面积近10万平方米（含地下层）；商业面积约8万平方米；经济型酒店近1万平方米，地下停车场约1万平方米；商场共分为6层，地下2层，地上4层；商家情况2个主力店：沃尔玛、莱雅百货；3-5个次主力店：麦当劳、阿拉斯加真冰溜冰场、嘉乐年华美食广场、大型手机城;以及300-400个或更多的品牌专卖店。停车位500个租金水平平均100~220元/平米*月，百货租金提点20~25%，部分品牌租金180元万达商圈：湖里万达广场作为厦门市一个全新的商业中心，其规模、品质和配套都拥有较高的水平万达商圈湖里万达广场楼层业态定位入住品牌租金（元/㎡.月)一层国际时尚名品、经典时尚男女装、时尚生活配套、国际连锁休闲餐饮GUESS、MANGO、ZARA、CKJANES200-350二层国际时尚快速流行品牌、护肤彩妆、潮流时尚、家居、儿童、生活馆等全业态组合ESPRIT、GXG、UNIQLO、OMI150-200三层东南亚时尚概念主题餐厅、特色餐饮、休闲中西茶餐厅禾绿寿司、香草美匙、斗牛士、大丰收、德庄火锅、味食尚100-150五缘湾商圈：乐都汇为乐购开发的集购物、娱乐、健身、影音为一体的一站式商业旗舰2013年8月整体开业，总建筑面积8.4万方（含地下层）；商场共分为5层，地下1层，地上4层；主力店：乐购、迪卡侬、星期八小镇、金逸影院、宝乐;迪KTV次主力店：星巴克、屈臣氏、麦当劳、必胜客、美食广场、拉夏贝尔停车位：899个目录第一部分厦门市商业格局第二部分项目周边情况第三部分项目商业发展建议地块位置周边环境：区位条件、景观资源优势明显，道路交通条件相对较差，周边1公里为旧住宅小区，居住人口消费实力有限地块临海西侧景观地块南侧景观地块内部景观地块西侧景观景观及配套：片区规划为创意文化产业中心，周边配套设施较缺乏本项目中山路商圈鼓浪屿厦门大学南普陀寺1.5公里周边竞争—世贸海峡大厦：300米高端城市综合体打造厦门第一高度，配套商业5万方世茂百货，定位高端购物广场项目地址：厦门岛的海上门户地段厦港片区内建筑面积：33.8万方占地面积：3.05万方建筑组成：一栋为50-1700平米精装海景公寓，共64层，总高度达300米；一栋由希尔顿—康莱德酒店、5A级海景写字楼及360度空中景观走廊等组成，共55层底部为高端的商业购物广场——世茂百货。售价：6.5万/平商业定位：旅游文创体验型商业世茂COSMO将国内外百货零售业的领先优势整合在一起，以独特的“高感度国际百货”经营理念，打造全新百货品牌新概念。商业业态：品牌餐饮、时尚休闲吧、风情美食广场等景观需求较高的休闲功能，大型综合超市、国际会展空间、国际一流影院、高端商务俱乐部、休闲书吧、体验型电玩城等目录第一部分厦门市商业格局第二部分项目周边情况第三部分项目商业发展建议项目定位及业态组合区域发展规划：片区规划为创意文化产业中心，未来有较大体量的办公供应项目周边人口：周边均为旧住宅小区，居住人口的消费实力有限，短期拆迁的可能性不大区位交通条件：地块位于鹭洒、高架尽头，限定了项目的辐射区间市场竞争：世茂海峡大厦5万方，定位高