新世界-广东台山地王广场商业项目招商策划方案-

新世界·台山·地王广场招商策划方案地王广场前期项目组2009年8月19日前言

本项目的招商和营销推广是否成功，将直接决定项目的资金回收状况与后续开发的基础稳固性，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的，我司在上一阶段的调研基础上，客观分析了本项目的机会点、竞争环境、台山商业发展状况及商业街等行业情况。结合台山市的整体进程、发展需要，凭借专业的知识、丰富的经验，制订出项目的招商策划方案。本方案注重实用性、可操作性，务求对招商实际操作起到指导性作用。项目分析营销推广策略项目定位

宏观环境分析

消费者分析商业环境分析思路架构市场环境分析招商思路地理行政台山市位于珠江三角洲西南部，毗邻港澳，幅员辽阔，总面积3286平方公里。约占江门市面积的三分之一，经济总量仅次于江门市区，在五邑地区排名第二。现辖两个试验区，20个镇和一个华侨农场，共分503个村（居）委会，3655条自然村。市内人口101万余，旅居海外及港澳台等92个国家和地区的台山籍乡亲130多万，“全国第一侨乡”、“内外两个台山”‘排球之乡’之美誉。城市基本概述台山市GDP、固定资产投资、财政收入、社会存款总额对比图2008年台山市GDP总值达181.27亿元，固定资产投资80.84亿元，财政收入10.51亿元，社会存款总额227.15亿元，分别比2006增长11.5%，20.64%，18.19%，13.19%，相比历年增长明显，显示台山经济发展增长较快，投资活跃，城市实力不断增强，居民日益富裕的整体态势。总体经济发展概况区域人口（万）年平均工资（元）月平均工资（元）江门市412193761615江门市区63万232301936新会77万187571563台山101130181085开平70159781332恩平52168181402鹤山39140341170从上表来看，台山是五邑地区人口最多的市，但是年、月平均工资均排在五邑之末，而且还没有达到江门市的平均水平，我们市场要放在整个五邑地区。吸引整个五邑的目标消费群体。江门人均收入分析产业结构与发展状况从上表可以看出，台山的三大产业中第二产业最大，约占57%，第一产业只占14%，主要是因为台山的几个重大项目如核电站、发电厂、港口等都是与第二产业密切相关的，第二产业的发展对商业的发展是个很好的带动和促进作用。数据来源台山政府网产业机构与发展状况台山是广东省拥有高速公路最长的县级市。纵横市境东西南北的新台、沿海两条高速公路共139.87公里。全市已基本实现“一小时生活圈”的交通建设目标。水路距澳门48海里，距香港87海里。北部潭江有客货运口岸公益港，南部海滨有10万吨级泊位的台山电厂煤码头和即将建成万吨泊位的鱼塘港。上川岛南部和乌猪岛可建20～30万吨级码头，上川岛大湾海及广海湾可建5～10万吨级码头。水陆交通方便。公路四通八达交通概述交通业发达促进了台山旅游发展，同时对于项目来说也增加了大量的消费群体旅游旺市台山实施“旅游旺市”战略，2008全年全市共接待游客总计301.36万人次，比上年增长27.70%，其中涉外宾馆（酒店）接待过夜旅游者人数148.96万人次，增长24.08%，全年旅游总收入15.5亿元，增长25.97%。“旅游兴，百业旺”。旅游产业的快速发展，也带动了台山商贸、住宿、交通、娱乐、餐饮业的繁荣。旅游业已经成为台山支柱产业之一，旅游总收入占全市国民生产总值的比重达到9%。台城保存着古镇的完整性和真实性，“海岛、温泉、漂流、侨乡”散发着遐尔闻名的独特魅力。省级旅游度假区——上下川岛和富都温泉度假区，被国家旅游局评定为国家“4A”级旅游景区。三合温泉、富都温泉、康桥温泉等三大温泉，北峰山漂流、凤凰峡漂流、龙潭峡漂流等三大漂流远近闻名。数据来源：新华网旅游发展概述台山旅游业发达，2008年旅游人数300多万,旅游业的发展同时促进消费的增长；考虑到本项目的体量，外来旅游者绝对是项目主要目标群体之一，在招商方面建议考虑引进与旅游相关的产业和配套，来满足旅游者购物、度假、休闲、饮食等的需要；项目分析析营销推广广策略项目定位位宏观环境境分析消费者分分析商业环境境分析市场环境境分析招商思路路思路架构构台山市尽尽管经济济发展迅迅速，但但台山经经济总量量（GDP）在在江门地地区来说说处于中中下游水水平；商商业水平平也不及及五邑其其他地区区。人均可支支配收入入水平也也排在江江门地区区最后。。一定程程度上限限制了高高端零售售业态在在台山的的发展，，目前台台山也没没有中高高端购物物场所；；台山市整整体商业业气氛不不浓，不不论是商商城还是是步行街街档次都都不高，，形象不不佳而且且业态单单一，满满足不了了消费者者更高层层次的需需求商业用房房迅速增增多，大大部分商商业用房房都是住住改商，，很多商商场都是是同时出出租两层层。社区商业业散铺过过多（类类似碧桂桂园），，供过于于求。。除了几几条大的的商业街街，其他他商业街街的商铺铺租售都都比较冷冷清。。缺乏大型型百货购购物中心心缺乏乏对消费费者最有有吸引力力的综合合性购物物中心，，商贸业业主要以以中低档档为主。。台山商业业分析---商商业现状状传统商圈东门商圈车站商圈商业发展展背景分分析台山主要要商圈比比较单一一，功能能特点鲜鲜明，呈呈点式分分布，有有传统商商业圈，，东门商商圈、车车站商圈圈。台山的购购物消费费主要集集中在传传统商业业圈。传传统商业业圈由““三点二二街组成成”。三三点分别别是台山山商业城城、天岭岭购物广广场、天天诚港。。两街分分别是台台西路步步行街和和通济路路商业街街。东门商圈圈主要以以休闲、、娱乐和和餐饮、、酒店为为主。车站商圈圈主要以以餐饮、、酒店为为主，周周边业种种多样化化项目名：：台山天诚诚港项目地址址：台山市台台城镇通通济路18号经营面积积：20000平方方米营业时间间：周一到周周五：10：00—22：00，周周六周日日：10：00---22：：30铺位形式式：集中式市场布局局：纯商业经营类别别：负一层为为梦园欢欢乐世界界及停车车场，首首层为品品牌专卖卖店，夹夹层为女女人街及及蒙自源源过桥米米线，二二层为恒恒发家电电，三层层为福临临门酒楼楼，四层层为声王王量贩式式KTV，五、、六、七七层为天天诚港大大酒店客客房，八八层为云云顶鸟巢巢西餐厅厅。市场类型型：零售承租比例例：70%以以上租金：一楼租金金：150－180元元/㎡,一至二二楼中间间夹层80元/㎡管理费：：空调水电电费20元/㎡㎡·月，，租期：3年一签签，递增增5%实用率：：约60%经营情况况：一般般主要考察察竞争商商业项目目分析：此此商场最最大的优优势在于于地段好好，但项项目除一一楼基本本招满外外，其余余楼层空空置率比比较高，，整体档档次低、、业态单单一，楼楼层的层层高也较较矮。对对于本项项目构成成威胁不不大项目名：：通济桥城城西街铺铺项目地址址：台山市通通济桥城城西街铺位数：：约200个铺位形式式：散铺市场布局局：商业和住住宅市场类型型：零售货物运输输：，货物仓仓库广告宣传传：彩旗、招招牌、条条幅承租比例例：70%以以上租金：30元/㎡·月月—35元/㎡㎡·月，，水3.4元元/吨，，电1.06元元/度管理费：：无管理费费卫生费费2元/㎡租期：每3年一一签，无无递增实用率：：约60%主要考察察商业项项目分析：本本街铺基基本上是是自然形形成没有有进行过过规划，，以住宅宅加底商商为主主，基本本上是生生活配套套类，形形象脏乱乱差，对对项目基基本上够够不上威威胁关系系，如果果政府能能对此地地段进行行整改或或包装，，将对项项目的招招商宣传传和形象象带来很很大的好好处。项目名：：台山商业业城项目地址址：台山市中中心旧城城区与城城北新城城区的交交接点经营面积积：17600平方方米铺位数：：约200个铺位形式式：集中式市场布局局：商业和住住宅经营类别别：2栋六层层商城、、一栋商商住2用用宾馆，，一座23层4星星级酒店店、麦当当劳、华华润万家家、各类休闲闲服装、、皮具、、化妆品品市场类型型：零售货物运输输：，货物仓仓库广告宣传传：彩旗、易易拉宝、、招牌、、条幅承租比例例：70%以以上租金：40元/㎡·月月—60元/㎡㎡·月广场租赁赁：3××3米（（150元/天天）、提供帐帐篷无其其他费用用管理费：：7元/㎡㎡·月，，租期：合同期限限：每两两年一签签、一个个月押金金。（一楼商商业内铺铺需要交交三个月月的押金金）实用率：：约60%经营情况况：一般主要考察察商业项项目分析：台台山商业业城作为为曾经台台山城市市发展的的最大商商业亮点点，现在在规划不不到位，，对于品品牌的引引进和经经营管理理不合理理，其商商业地位位不断下下降。目目前人气气不及天天岭和台台西步行行街。但但其对本本项目还还是具有有一定的的竞争威威胁。项目名：：台山天岭岭购物广广场项目地址址：台山市台台城镇环环城南路路原文化化宫经营面积积：30000平方方米开业时间间：2007年年时间：周一到周周五：10：00—22：00，周六周日日：10：00---22：：30铺位数：：约80个个铺位形式式：集中式铺位面积积范围：：9㎡-1500㎡市场布局局：纯商业经营类别别：进驻品牌牌肯德基基、迪士士尼生活活馆、香香港六福福珠宝、、麦当劳劳、真功功夫连锁锁店、玉玉兰油、、羽西、、日本卡卡西欧表表、欧时时力女装装、奇乐乐儿儿童童乐园、、美心面面包屋、、英国堡堡罗男装装、ITAT、、鳄鱼恤恤鞋包、、优之良良品。市场类型型：零售货物运输输：有货物仓仓库，广告宣传传：彩旗、易易拉宝、、招牌、、条幅、、DM承租比例例：90%以以上租金：一楼租金金：150－200元元/㎡，二楼租金金：80－120/㎡㎡管理费：：10元/㎡·月月，租期：4年一签签，无递递增实用率：：约60%经营情况况：好主要考察察商业项项目分析：占占据中心心商业圈圈的核心心位置。。是台山山传统的的第一商商业旺地地，对项项目构成成比较大大的竞争争关系，，项目招招商方面面可借鉴鉴其成功功的经营营，对于于其购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮、商务务、旅游游、美容容瘦身等等为一体体的“一一站式””购物。。进行参参考并完完善。台西路步步行街目前台山山的最主主要商业业中心。。长约500米，，整体建建筑以骑骑楼风格格为主。。楼层为2-3层层，除了了天桥百百货、荷荷兰园茶茶餐厅等等少数商商业在2-3层层，其余余均为底底商，2-3层层利用率率低。日均人流流量可达达到3万万人次，，节假日日和周末末有时会会突破5万人次次，是台台山市民民购物的的主要地地点。客群特点点：主要消费费人群为为在15-30岁之间间，男女比例例大约为为1：2，以学学生、工工人、台台城周边边居民为为主，缺缺少高端端人群，，台西路上上的商品品和品牌牌的总体体档次较较低，对对高端人人群缺乏乏吸引力力。租金：70-100元元售价价达到10000元/平方米米台西路是是目前台台山人流流量最大大的商业业场所它它以购物物功能为为主，但但是缺少少配套-没有汽汽车停车车场，仅仅2个银银行，没没有休息息的场所所没有景景观节点点商品档档次大众众化，缺缺少特色色，同质质化竞争争严重主主力消费费人群的的年龄偏偏小，经经济实力力有限。。主要考察察商业项项目通过统计计得出台台山主要要的商业业街建筑筑风格以以骑楼为为主，通通常2-3层。。，除台台西路经经过翻新新外，其其余商业业街的建建筑非常常陈旧。。7条商业业街的总总面积接接近27000平方米米，共有有454家商铺铺，以底底商居多多，2-3层的的利用率率非常低低，商铺铺的面宽宽集中在在3-4米之间间，占68%商业街在在景观、、绿化系系统上相相对缺乏乏，骑楼楼的廊柱柱较密，，对招牌牌展示有有一定的的影响。。尤其是是台西路路步行街街，层高高低，柱柱距密。。业态业种数量面积占总面积%服装151847831.1鞋类18280010.3餐饮2524008.8珠宝首饰159503.5通讯产品229003.3电器76502.4其他2161105740.6合计45427235100商业规划划及业态态特点分分析主要商业业街包括括台西路路（步行行街、非非步行街街段）、、通济路路、健康康路毗邻邻台西路路段、县县前路、、城东路路、革新新路、橘橘园路，，共7条条主要的的商业街街，这些些商业街街均集中中在旧城城市中心心。商业业街白天天的人流流量较小小，晚上上8：00-10：00时，，达到人人流的高高峰，周周末和节节假日的的人流量量也较平平时有显显著的增增长。基本上商业街街都比较破旧旧，除台西街街经过翻修外外，其余都没没有，大多商商家经营状况况不好。商业业街基本以服服装为主，档档次也较低，，不能满足消消费者一站式式购物的要求求和追求的档档次。项目应该在形形象包装上多多下功夫，同同时实现业态态和品牌的多多样化，档次次搭配合理。。项目分析营销推广策略略项目定位宏观环境分析析消费者分析商业环境分析析思路架构市场环境分析析招商思路台山消费者的的年龄以26-30岁消消费者的比例例最高，为37.25%，总的来说说，26-40岁的消费费者构成了台台山最主要的的消费群体台山消费者的的个人月收入入比较低，其其中800元元以下的个元元人收入超过过了四分之一一，更多的个个人月收入集集中在800-1500元，占50.5%消费者最主要要的消费目的的是购物占78%，其次次是休闲娱乐乐，占13%，而进行餐餐饮消费比例例仅占9%，，这反应台山山，餐饮和休休闲娱乐的业业态稀缺。60%的消费费者每月购物物花费在50-150元元之间，去商商业城的花费费较低，天岭岭的较高。66%的消费费者每月在外外就餐的花费费在100元元以上，其中中100-300元的比比例最高。粤粤菜是消费者者最喜欢的餐餐饮形式，其其次是西餐，，第三是中式式快餐。消费者每月在在外休闲娱乐乐的花费大约约在100-200元左左右。咖啡厅厅、酒吧、电电玩、网吧、、沐足、桑拿拿是消费者最最喜欢的几种种休闲娱乐活活动。台西路步行街街、商业城是是消费者最喜喜欢的两大购购物场所；台山消费者有有较好的消费费能力，从消消费结构来看看，休闲娱乐乐和餐饮的花花费较高；购物方面，服服装、鞋类、、日用品是消消费者购买较较多的产品；；餐饮方面，消消费者仍然以以粤菜为主，，对其他菜系系并不是太喜喜欢；在休闲娱乐方方面，年轻消消费者喜欢咖咖啡厅/酒吧吧、电玩等娱娱乐活动，同同时一些中高高端消费者则则喜欢沐足；；从台山消费者者的消费习性性，我司建议议招商方面要要加大休闲娱娱乐业态的招招商，同时多多引进一些知知名的餐饮品品牌，还要高高度重视项目目的定位及整整体包装。小结市场环境分析析营销推广策略略项目定位项目概况项目SWTO分析思路架构招商思路项目分析项目指标物业地址：台山市台城台台海路河堤傍傍地段开发商：台山山市新世界房房地产有限公公司物业类型：商商业步行街占地面积：14000平平方米建筑面积：54278平平方米、车位：机动车车位286个个，非机动车车位350个个市场环境分析析营销推广策略略项目定位项目概况项目SWTO分析思路架构招商思路项目分析位置优越：所所属台山市城城西区，市政政建设重点开开发商业项目目（周边有碧碧桂园、碧翠翠圆等住宅花花园后期展望望较好）交通优势：项项目位于台山山市中心区通通济桥旁，邻邻近台山汽车车总站。区域优势：城城东城西两俩俩相望，从而而商业可以互互补。规划优势：整整个步行街沿沿台城河兴建建，全长1公公里，设有30余部自动动扶梯，共分分为五大区域域，各区域都都赋予了一个个鲜明的主题题业态定位，，如A区定位位为精彩创意意、B区定位位为潮流前线线，C、D区区定位为地王王名店坊、E区定位为数数码街、F区区定位为名人人叹世界。该该项目整体定定位风格、设设计风格、商商业规划都体体现了较强的的时尚感、品品质感。台山山地王广场将将成为五邑地地区首屈一指指的商业步行行街。优势通济桥地王广场城西区城东区项目作为台山市政政府的2009年重大工程，，地位堪比深深圳的地王，，必将得到政政府的大力支支持。优势广东首个一公公里超长商业业步行街五邑地区最大大体量，最具具规模的大型型商业步行街街八大分区，七七大业态，一一站式购物体体验台山政府重点点打造项目，，未来城市商商业中心权威机构公认认2009年年最具投资项项目之一项目条件及现现状对打造高高品质商业有有巨大抗性项目附近杂乱乱的商铺对项项目在形象上上极大地降低低了客户的预预期劣势台山市商业布布局不合理，，商业呈现饱饱和城市人口规模模小，整体消消费水平低，，部分高端消消费外流，当当地消费难以以支撑项目商业环境不足足，难以与旧旧城中心传统统的商业竞争争周边众多住宅宅底商，对项项目也造成不不小的竞争压压力临近项目的环环台东路有如如碧桂园商业业街等大量的的住宅商铺正正在招商或准准备招商，消弱了了项目的影响响力。同时也也对本项目构成很很大的竞争。。威胁政府将对商圈圈的配套设施施、环境、交交通进行大力力提升，提高商圈档次次,给予客户户信心！2020年建建成片区面积积达33万平平方公里，人人口35万人人左右，城市市的发展必将将带动商业的的发展。台山目前商业业难以满足中中高消费者需需求，急需升升级；台山GDP增增长势头较好好,居民收入入持续增长；；台山旅游景点点丰富，每年年300余万万游客入境；；项目本身十年年返租的经营营政策；房地产市场的的本身的回暖暖和复苏也给给项目带来了了机会；团队以及丰富富的商业地产产运作经验。。机会作为台山市政政府鼎力打造造的城市新地地标，地王广广场的开发：：是一个将要影影响城市,影影响区域发展展的项目是一个代表台台山城市发展展的最高最新新形象的项目目也是一个社会会效益与经济济效益并重的的项目因此，我们认认为项目的操操作在“抓住住机遇，充分分利用自身优优势和资源找找准定位，进进行差异化发展”的的基础上，还还应该站在城市运营的高度深入台山、挖挖掘台山,跳出台台山，代言台台山城市发展展。小结市场环境分析析营销推广策略略项目分析项目定位业态规划思路架构招商思路项目定位商业呈现饱和和立足台山跳出出台山定位项目在城市人口不不多5万方商业体量人均购买力偏偏低人均消费力偏偏低高端消费人群群外流趋势化日益严严重项目定位及业业态规划立足台山跳出台山立足台山市场场需要差异化经经营、进行业业态升级树立项目台山山首席商业旗旗舰、台山城城市新地标的的地位拓展市场需要要1、充分挖掘掘台山的旅游游优势，让项项目成为每年年300万入入境游客的必必到之处2、抓住台山山—珠三角的的融入趋势，，将项目打造造成为珠三角角城市的休闲闲娱乐后花园园整体概述集时尚、购物物、餐饮、娱娱乐、文化、、休闲、旅游游、观光于一一体，是台山山唯一的、先先进的、难以以复制的，代代表着台山城城市发展的最最高最新形象象，一个体验验式消费、享享受式休闲的的尊尚空间及及高尚社交的的首选场所，，是国际旅游游、国内旅游游、文化交流流的重点推荐荐景点。项目定位项目定位及业业态规划以满足日常的的休闲娱乐、、以及高端需需求为主以满足入境旅旅游人群的住住宿/餐饮、、娱乐及特色色购物为主以满足日常的的休闲娱乐、、以及高端商商务为主目标消费群体体比例整体定位：中国.台山（（地王广场））一座旅游之街街一座文化之街街一座休闲之街街一座商务之街街一座购物之街街市场定位满足来台旅游游者、台山市市以及五邑地地区中高端的的消费群体需需要，打造成成为台山市的的最高档旅游游、购物休闲闲步行街.商业定位台山首席”一一站式购物步步行街“集购物、休闲闲、餐饮、娱娱乐等多功能能于一体的新新商业中心关键词首次、首席、、唯一商业街街区、街头文文化、互动性性、参与性、、MALL超超大体量、多多业态、超市市、娱乐休闲闲、餐饮、综综合体、旅游游、土特产、、购物+逛街街、中高档、、时尚、新潮潮等。项目发展方向向功能定位旅游+购物+娱乐+休闲闲+餐饮档次定位整体中高档、、超市大众化化、服装餐饮饮娱乐相对高高档消费者定位来台山旅游者者、年轻白领领、企事业单单位的中高层层；时尚男女女青年；上班族；政府府、事业单位位领导、职员员公务员；私私企老板，私私营企业主；；个体商贩、自自由职业者；；；普通大众众。商业主题市场环境分析析营销推广策略略项目分析项目定位业态规划思路架构招商思路项目定位文教/才艺培培训类家居卖场类特色餐饮类娱乐休闲类时尚百货类数码家电卖场场类健身童乐类手信街连锁品牌专卖卖类五邑新天地招招商业态五邑特产类其他生活配套套类业态规划业态规模比例例定位国际通行的商商业街比例为为：购物：餐餐饮：休闲娱娱乐服务30-35%：20-25%；30-40%全国商业街的的业态比例大大致为购物：：餐饮：休闲闲娱乐50%：20%：30%但是随着城市市规模不同，，餐饮和休闲闲娱乐的比例例将不同结合本项目的的主题和功能能定位，以及及台山商业现现状的分析得得出主题店购物餐饮娱乐休闲文化交流社区配套消费类型比例8%40%20%23%4%5%业态规模划分分业态类型面积业态细分比例分布区域购物18000平方米百货超市、数码电子、品牌服饰、家电、化妆品、珠宝、钟表眼镜、精品饰品、蔡澜手信街等40%各区一、二层展示面相对较好，位置集中娱乐休闲11000平方米酒吧、KTV、电影院、桑拿洗浴、电玩、SPA、商会娱乐设施等23%一般来说选在各区二、三、四层，位置要求相对不高餐饮9000平方米中西餐馆、面包、咖啡、食品店、快餐、地方风味、茶艺、风味小吃等20%不集中安排街区，松散分布，调节各业态组合，符合相关业种的选址主题店4000平方米书店、儿童天地（文化艺术培训、儿童乐园、儿童购物）、女人坊、8%各区域二、三层文化交流1600平方米侨乡民间艺术馆、文物馆、侨乡风味馆、古董字画馆、音像馆、黄蜡石展销馆等4%主要是A区及入口处配套2300平方米网吧、银行、邮政、美容没发、便利店、药店、网吧、文化音像店、鲜花店、干洗店等5%主要集中在各区的底层，与对面居住区业态相对应，满足居住区需要百货：珠宝、、钟表、眼镜镜、化妆品、、服装、皮具等超市：华润、民润润、百佳、新新一佳等便利店：7-11便利店、面包包屋、母婴儿儿童用品等精品店：花店店、书吧、户户外用品店中西快速餐饮饮：麦当劳、、肯德基、真真功夫、面点点王、永和等等西餐咖啡：：雨花咖啡啡、上岛咖咖啡、名典典咖啡等配套：银行行、通讯美容：自然然美SPA、首脑美发发、卡顿美美发、发源源地等药业：海王王、一致、、友和等茶庄：天福福茗茶等服务：干洗洗店、水站站、奶站冲印：柯达达冲印等培训：儿童童才艺健康：健身身房、康体体中心社康：健康康管家等其它：宠物物医院等目标业态47拟招主力品品牌品牌餐饮运动品牌品牌服裝市场环境分分析营销销推推广广策策略略项目目分分析析思路路架架构构项目目定定位位招商商思思路路招商商策策略略招商商执执行行管管理理招商商原原则则主力店先行，以大带小；定向招商，全面提升！中后期，采用“筛子”的策略，主要针对一些零散商家进行，采取“租金竞拍”的方式进行。（具体由保利的招商专业同事根据商家进行判断）在执行方式上，采取由“点”到“线”成“面”有的放失的方式进行。前期期，，主要要采采取取“放放水水养养鱼鱼””的策策略略，，主主要要针针对对品品牌牌商商家家及及经经营营实实力力强强的的商商家家，，采采取取““一一对对一一””的的方方式式主主动动登登门门拜拜访访重重点点推推介介本本项项目目，，并并在在租租赁赁条条件件上上给给予予其其一一定定的的优优惠惠条条件件促促使使其其进进场场，，而而后后通通过过其其进进驻驻的的消消息息，，以以带带动动其其它它商商家家进进驻驻。。以点点带带面面先将将具具国国际际知知名名度度大大的的品品牌牌主主力力商商家家引引入入，，带带旺旺项项目目、、聚聚集集人人气气，，增增强强社社会会、、商商家家、、客客户户对对项项目目的的关关注注和和信信心心，，同同时时又又为为其其它它商商家家入入驻驻起起到到前前期期重重要要的的铺铺垫垫作作用用。。华润润万万家家、、百百佳佳头羊羊效效应应立足足台台山山放眼眼五五邑邑前期期必必须须整整合合所所有有优优质质资资源源开开展展招招商商工工作作，，放放开开眼眼界界招募募真真正正具具有有品品牌牌及及经经营营实实力力的的商商家家；；先近近后后远远。。先先将将本本地地区区的的商商户户资资源源招招进进来来，，降降低低成成本本。。舍近近求求远远不不可可取取，，只只有有本本地地资资源源消消化化透透，，了了解解空空缺缺有有多多大大，，再从从外外地地补补充充。。台台山山属属五五邑邑之之一一，，因此此邻邻近近的的城城市市如如：：开开平平、新新会会等等发发展展较较快快的的城城市市将将作作为为我我们们招招商商重重要要突突破破口口之之一一。招商商策策略略：“先先近近后后远远””招商商先先后后顺顺序序主力力店店次主主力力店店一般般散散户户先招招品品牌牌主主力力商商家家，，借借助助品品牌牌主主力力商商家家的的品品牌牌效效应应，，提高高宣宣传传力力度度和和拔拔高高项项目目形形象象，，再再招招次次主主力力商商家家；；最后后通通过过这这些些主主力力商商家家的的号号召召力力吸吸引引一一般般散散客客，，达达到到事事半半功功倍倍的的招招商商效效果果。招商商模模式式主力力店店招招商商模模式式主力力店店部部分分应应为为整整体体出出租租，，直直接接引引入入与与项项目目定定位位相相符符的的主主力力商商家家，，使使其其相相对对独独立立经经营营、、独独立立管管理理。。散户户招招商商模模式式散户户采采取取铺铺位位分分割割出出租租，，，，根根据据业业态态功功能能规规划划、、品品牌牌的的有有机机组组合合、、需需求求面面积积大大小小进进行行有有针针对对性性的的招招商商确确定定，，实实行行统统一一管管理理、、分分散散经经营营。。具体体策策略略主动动出出击击策策略略因势势利利导导策策略略主题题先先行行策策略略---形形成成商商业业的的向向心心力力以商商招招商商、、发发挥挥头头羊羊效效应应大户户““三三优优””，，小小户户扶扶持持（（三三优优是是优优先先认认租租，，优优惠惠招招商商，，优优化化组组合合））统分分利利用用各各种种营营销销活活动动策策略略控制制性性策策略略租金金策策略略招商商政政策策提出出“放放水水养养鱼鱼”的的招招商商政政策策，，从从三三方方面面对对市市场场进进行行培培育育：：合理理的的业业态态规规划划租金金优优惠惠及及免免租租期期后期期市市场场的的管管理理租金金价价格格策策略略树立立项项目目高高端端价价值值形形象象，，低低开开高高走走，，稳稳步步上上升升我司司在在以以前前的的租租金金收收益益方方案案中中已已经经提提供供租租金金定定价价建建议议，，具具体体汇汇总总如如下下：：负一层40-60元/平方米一层120-180元/平方米二层80-120/元平方米三层40-60元/平方米四层20-35元/平方米确认认项项目目合合理理实实收收租租金金后后，，初初期期对对外外宣宣传传租租金金定定位位应应高高于于普普通通市市场场，，可可以以调调高高平平均均价价格格的的30%，，作作为为公公开开招招商商的的面面价价，，在在具具体体招招商商的的过过程程中中根根据据商商户户协协议议在在面面价价的的基基础础上上给给予予10%-30%的的折折扣扣优优惠惠。。考虑到市市场实际际租金承承受能力力及对商商户放水水养鱼的的的经营营政策，，在市场场培育期期的首年年和第二二年，招招商过程程中可以以通过各各类活动动及折扣扣给予商商户一定定的租金金优惠，，使整体体租金水水平达到到市场普普通水平平，通过过高端形形象、低低端价位位迅速引引爆市场场，随着着市场关关注度的的提升，，以及商商户的入入驻率不不断提升升，通过过减少折折扣稳步步提升租租金价格格。招商优惠惠措施主力店优优惠措施施租金条件件优惠政政策提供外墙墙体广告告位召开新闻闻发布会会品牌商户户（大户户）优惠惠政策优先选铺铺权免费制作作DM宣宣传单页页免费为其其做形象象宣传市场环境境分析营销推广广策略项目分析析思路架构构项目定位位招商思路路招商策略略招商执行行管理招商原则则商户进驻驻要求基本要求求知名商户户或联锁锁商户个性鲜明明有特色色商户能吸引人人流量商商户具体要求求只招名牌牌、品牌牌、优质质、特色色商家进进驻统一一管理，，分散经经营。商户选择择原则第一原则则：把握握业态经经营分布布第二原则则：主题题鲜明和和品牌形形象原则则第三原则则：同业业差异，，异业互互补原则则第四原则则：经营营方式的的选择原原则第五原则则：核心心主力店店互动原原则市场环境境分析营销推广广策略项目分析析思路架构构项目定位位招商思路路招商策略略招商执行行管理招商原则则为了便于于更好地地开展本本项目的的招商工工作，我我们根据据项目的的总体营营销战略略和项目目定位建建立了一一个标准准的招商商执行流流程，使使得我们们的招商商工作可可以有目目的、有有步骤地地进行。。多次反复客户资料料收集联系目标标客户发放资料料给目标标客户（（预约））口联系客户户看场地地（洽谈谈）客户填写写租赁意意向书、、租户登登记表招商项目目组审核核客户认认租资格格准客户签签署临时时租赁协协议书，，并交付付诚意金金（待定定）准客户于于指定时时间内签签署租赁赁合同，，非准客客户退回回诚意金金发展商协协助租户户办理营营业执照照、税务务等事项项安排租户户进场装装修市场顺利利开业人员分组组按业态将将招商团团队分组组招商的标标准流程程发展商最最终审核核准客户户认租资资料招商的组组织架构构地王广场项目项目经理策划师招商经理招商专员招商主管为方便招招商工作作的组织织统筹与与日后的的客户服服务管理理工作的的统一性性，应建建立一个个由项目目经理负负责制的的项目小小组。项项目经理理起到日日常招商商销售工工作的协协调、对对接作用用，项目目小组其其他人员员工作由由项目经经理根据据项目进进度需要要安排。。其组织织结构如如下（根根据项目目具体情情况可设设置多名名招商主主管和招招商专员员）与国内外外一线品品牌百货货超市建建立了战战略合作作伙伴关关系，保保持定期期信息互互通我们物业业业务遍遍及北京京、上海海、广州州、深圳圳、武汉汉、哈尔尔滨、成成都、郑郑州、苏苏州等国国内大中中城市。。我们的队队伍具备备高等素素质，专专业的招招商精英英和优秀秀的管理理团队，，拥有丰丰富的客客户资源源和人脉脉关系和和国内外外各种品品牌商户户建立了了广泛的的联系与与合作公司的业业务范围围：商业策划划、招商商运营管管理，写写字楼、、酒店、、学校、、医院、、大型会会所、市市政工程程物业管管理，住住宅（高高级公寓寓、别墅墅）物业业管理，，写字楼楼租售代代理、住住宅（高高级公寓寓、别墅墅）租售售代理，，物业市市场研究究、物业业项目可可行性研研究、物物业管管理咨询询保利物业业运营中中心商户户资源优优势土地使用用权证建设用地地规划许许可证建设工程程规划许许可证开工许可可证租赁资格格许可证证产权清晰晰，无抵抵押、债债权、债债务关系系招商准备备工作现场物资资准备沙盘（项项目主体体及分体体剖面模模型沙盘盘）招商手册册（包括括项目简简介及各各项目内内部结构构及功能能图）招商单张张现场VI（手提提袋、便便签纸、、水杯、、小礼品品等）招商细则则（商户户准入标标准、条条件及其其他规则则）招商流程程招商合同同（租赁赁意向书书、委托托书、登登记表、、相关协协议等））商业管理理守则工作人员员工作牌牌相关文件件准备营销推广广策略市场环境境分析项目分析析思路架构构项目定位位招商思路路整体推广广现场包装装活动推广广进度安排排“世界上几乎每每一个著著名旅游游城市，，都有一一个永不不落幕的的城市名片片”在法国，，它是巴巴黎的第十六区区；在澳大利利亚，它它是悉尼尼的玫瑰湾；；在香港，，它是迪斯尼乐乐园；在深圳，，它是华侨城；素有全国国‘华侨侨第一乡乡’的台台山，又又将崛起起一个天天地。它它就是地王广场场商业步步行街!我们的宣宣言对于项目目，我们们希望能能够挖掘掘项目最最大价值值，并实实现板块块之间最最大互动动!对于台山山地王，，我们希希望实现现五邑商商业街最最大收益益，实现现高额利利润!对于五邑邑，我们们希望台山地王王广场能够成为为五邑地地区项目目运作的的典范!对于珠三三角，我我们希望望地王广场场能够成为为珠三角角地区的的运营典典范和标标杆!推广目标标我们的目目标推广主线线媒体推推广户外媒媒体电视媒媒体组合媒媒体一：生活需需要喜喜新厌厌旧地王广广场商商业步步行街街———台山山现代代商业业圈呈呈现在在即二：城市，，就要要喜新新厌旧旧台山第第一座座现代代意义义商业业群落落，地王广广场商商业步步行街街即将呈呈现三：地王广广场商商业步步行街街，台台山投投资天天堂，，消费费天堂堂报广：：危险———刚刚参加加工作作请不不要来来台山地地王广广场，，集娱娱乐、、餐饮饮、购购物、、体闲闲于一一体综综合商商业群群，会会让你你养成成“月月光族族”的的坏习习惯。。提示———刚刚发完完薪水水请不不要来来台山地地王广广场，，集娱娱乐、、餐饮饮、购购物、、体闲闲于一一体综综合商商业群群，会会让你你的消消费过过程无无法停停止，，容易易造成成家庭庭矛盾盾。警告———家家长请请不要要带儿儿童来来台山地地王广广场，，集娱娱乐、、餐饮饮、购购物、、体闲闲于一一体的的超大大型综综合商商业群群，人人流汹汹涌，，在您您注意意力完完全集集中在在消费费时，，容易易发生生儿童童走失失情况况。形象稿稿：网络广广告目的的：：树立立项目目形象象，提提高认认知度度，项目详详细介介绍，，推广广信息息传播播；要求求：：独立立的项项目网网页介介绍推广信信息及及时更更新项目新新闻发发布；；网站选选择：：焦点点房产产网、、搜房房网、、深房房网营销推推广策策略市场环环境分分析项目分分析思路架架构项目定定位招商思思路整体推推广现场包包装活动推推广进度安安排关键事事件活活动推推广项目招招商新新闻发发布会会主力商商家签签约新新闻发发布会会项目品品牌商商家签签约新新闻发发布会会某种商商业业业态发发展研研讨会会（与与本项项目相相关的的业态态）也是借势势———领导导受邀邀参加加对话市市民，，台山山需要要怎样样的商商业圈圈？公布地地王广广场商商业步步行街街的新新闻消消息，，向当当地市市民征征集意意见，，可以以发放放些小小礼品品，借借此增增加声声势。。活动可可以以以电台台直播播，电电视台台新闻闻专题题方式式举行行。新世界界地产产主要要领导导参加加，并并应有有专访访，当当地领领导应应为活活动造造势。。新闻有有声，，电视视有影影，出出门见见形，，街头头有议议。公关活活动聚人气气，明明管理理娱乐活活动：：周末露露天酒酒吧周末现现场演演艺活活动人气———意意味着着商机机发布消消息———一一旦有有外地地企业业赴台台山投投资，，不管管是意意向还还是签签约，，都要要有一一定规规格的的接待待，并并通过过新闻闻放出出消息息。招商团团———与政政府配配合组组织招招商团团异地地招商商，江江门、、广州州、深深圳走走一遭遭，上上升到到政府府行为为高度度。政政府、、商业业街、、商家家三者者同时时受益益。放消息———刺激本地地消息灵通通人士跟进进（信息的的口碑传播播，商与官官的关系））。率先透透露出的信信息总是最最受人关注注，招商团团[考察团团]赴上述述三地的内内部消息会会让更多人人关注项目目。招商——在在当地繁华华商业区放放出消息，，发出广告告，与当地地政府与商商家互动，，大户上门门拜访，小小户设立招招商办公室室[咨询电电话]。策略建议体验营销效效应合作签约媒体推广明星剪彩专家研讨会会营销推广策策略市场环境分分析项目分析思路架构项目定位招商思路整体推广现场包装活动推广进度安排招商推广策策略建议工地围墙作为现场的的展示十分分必要，并并有利于烘烘托现场招招商气氛。。并对项目目信息进行行有效的传传播。户外导视牌牌导视牌起到到引导客户户的作用，，在引导客客户的同时时起到烘托托的气氛、、从细微处处体现项目目品质的作作用。导视视牌主要分分布上、下下高速口和和各主要大大道车行入入口，以及及进入项目目大门附近近的主要通通道。形象宣传包包装主要包括办办公事务系系统、交通通工具包装装、宣传物物料包装、、礼品等，，在制作过过程中应充充分考虑于于招商中心心相结合。。办公事物系系统主要是指现现场招商人人员所使用用的各类销销售用具，，包括信封封、信纸、、便笺纸、、饮用水水杯、档案案袋、手提提纸袋；（名片、、工作牌、、着装采用用统一标准准）招商手册条幅楼体布置招招商信息条条幅，每有有一个品牌牌商家入驻驻就增加一一块条幅，，增加项项目昭示度度。主要展示项项目基本情情况和营销销主题。包包括项目简简介、区域域介绍、交交通情况、、商圈分析析、招商主主题、未来来经营主题题描述。招商推广策策略建议现场包装楼体包装：：楼体布置形形象喷绘或或条幅，突突出步行街街形象及招招商、销售售信息；灯杆旗、路路旗：主要布置于于项目附近近街道沿线线及步行街街内。DM直邮广广告针对目标客客户有针对对性的直邮邮，增强目目标客户的的重视程度度，同时给给目标客户户被重视的的感觉。短信群发专对目标客客户有针对对项目进行行短信发送送，增加客客户的重视视程度，提提高项目的的知名度。。招商推广策策略建议传播范围：：台山片区区、江门、、五邑片区区商户投放地点：：新台高速速入口投放内容：：阶段性提提交户外广告：：楼体条幅、、路牌目的：营造造现场气氛氛宣传推广作作用广告宣传单单张目的：：树立项目目形象，提提高认知度度，项目详细介介绍，推广广信息传播播营销推广策策略市场环境分分析项目分析思路架构项目定位招商思路整体推广现场包装活动推广进度安排招商阶段性性工作———第一阶段段第一阶段———招商准准备期(2009.10.30前)一、工作内内容1、完成项项目市场调调查工作，，根据市调调完成和完完善项目定位、项目目运作思路路以及所欠欠缺的项目目不利因素素等;2、调整业业态规划，，根据甲方方要求相应应调整售价价及租金方方案；3、完成台台山地王广广场广告宣宣传单张的的印制、完完成现场宣宣传条幅的的物料准备备;4、完成对对招商人员员培训，包包括招商技技巧、统一一说辞、礼礼仪、管理理制度、商商业地产等等专业知识识的培训；；5、制定招招商条件、、确定商家家意向。6、确定硬硬件条件物物业交付标标准。7、客户资资源积累。。招商人员培培训制订招商条条件确定物业交交付标准物料准备调整业态规规划完成项目市市场调查工工作客户资源积积累第二阶段———招商强强势期(2009.11.1--2010.6.30)一、目标１.全力启启动招商任任务，招商商率达30%--60%。２２.通过过强势推广广达到项目目热销；３.视推广广效果调整整整体的推推广策略；；４.吸引其其他目标客客户的关注注，制造市市场热点二、工作重重点１.完成招招商任务分分解和落实实；

２.完成辅助助招商工作作的现场氛氛围烘托。。

３.全全面展开与与意向商家家的洽谈,重点引进进主题、主主力商家,形成带动动作用和引引导；４４.用优优惠政策引引进主力店店、品牌商商家５.整合媒媒体推广组组合招商阶段性性工作———第二阶段段优惠引进主主力店阶段性调整整媒体推广广策略筛选客户、、重点洽谈谈现场辅助物物料气氛烘烘托强势推广（（媒体组合合）第三阶段———招商攻攻坚期(2009.7.1--2010.11.30)一、目标１.完成尾尾盘招商，，消化剩余余商铺，基基本完成项项目的招商商任务,招招商率达85%以上上２.利用保保利资源，，进行针对对性商户洽洽谈及资料料派发，完完成最后攻攻坚阶段二、工作重重点1.视情况况加大推广广力度和广广度，挖掘掘潜在客户户2.推出相相应的优惠惠促销措施施；3.传播项项目热捧利利好消息；；4.定人定定点，拜访访品牌商家家，派发宣宣传资料，，进行定向向招商。招商阶段性性工作传播热捧消消息阶段性调整整媒体推广广策略挖掘潜在客客户加大推广力力度拓宽渠道，，需求突破破营销节点建建议09年9月月-09年年11月10年7月月至11月月关键节点及及条件前期准备阶阶段：确定合作的的广告公司司;现场包装物物料的完成成；招商工作开开始筹备；；现场包装完完成招商蓄势期期：1.短信通通知2.广告宣宣传单张印印制3.招租方方案确定；；4.完成价价格表；5.现场商商铺宣传条条幅安放到到位招商强势期期：1.后续媒媒体广告发发布；2.营销策策略的调整整及后续方方案制订；；3.媒体组组合推广推广期媒体投放（（报纸、网网络、短信信）；台山山商业项目目升值相关关话题炒作作；软文+广告告牌/认购购信息发布布招商准备阶段招商强势期期招商攻坚阶段媒体投放（（报纸、网网络、短信信，黄金旺旺铺最后预预留单位））09年11月0至10年6月月形象强势推推广期形象推广期期形象后续推推广期招商攻坚期期：1.主力店店开始进驻驻2.酒楼、、休闲娱乐乐业进驻