房地产企业融资方式的新发展

房地产企业融资方式的新发展

清华大学房地产研究所

张健

2008年3月27日

简介1986年毕业于同济大学，1996年获澳大利亚西悉尼大学房地产经济学硕士，1998年获任澳大利亚房地产经济学会资深会员。曾先后任职于:全球最大房产建筑集团之一的联胜（LendLease）集团澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(MacquarieBank)近20年直接参与房地产市场、投资和金融工作。现为住美投资咨询有限公司总经理兼首席投资分析师,协助中外房地产投资者在中国的业务等。著有房地产投资书籍和许多专业研究报告。房地产企业融资方式的新发展一、房地产金融的内容和我国的现状二、我国房地产金融创新和前景一、房地产金融的内容和我国的现状1.全球海外房地产资本市场2.美国房地产资本市场3.我国房地产企业融资4.我国房地产开发资金结构变化1.全球海外房地产资本市场PublicDebt(上市债权):房地产抵押证券产品和房地产企业债券PrivateDebt(私募债权):银行向房地产公司的贷款PublicEquity(上市股权):上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司PrivateEquity(私募股权):私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)2.美国房地产资本市场PrivateDebt:(私募债权):房地产抵押贷款PublicEquity(上市股权)

:上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司PrivateEquity

(私募股权)

:私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)PublicDebt(上市债权)

:房地产抵押证券产品和房地产企业债券3.我国房地产资本市场各种自有资金39.6%银行房地产抵押贷款58%上市房地产企业债券0.9%上市的房地产公司1.5%4.我国房地产开发资金结构变化

银行+预售+开发商(自有资金)资本(股权+债权)+开发商+银行+预售二、我国房地产金融创新和前景

1、房地产公司债券2、房地产公司上市3、房地产投资基金(私募)4、房地产投资信托基金5、房地产夹层融资6、保险资金7、我国房地产金融创新的意义1、房地产公司债券企业债券

可转换公司债券短期融资券公司债券

公司债券发展展中国早在1987年就颁布了《企业债券管理理暂行条例》，但企业债市市场一直停滞滞不前。截至至2006年底，中国企企业债余额为为2831亿元，仅占年年债券市场余余额的5％，占GDP的比例不到1.4％。1993年到1998年政府禁止房房地产企业通通过股票和债债券融资，因因而直到现在在，房地产企企业仅有几家家发行过房地地产债券。企业发行债券券在境外是一一种非常重要要的融资方式式,但是目前在我我国内地房地地产企业债券券融资方式非非常少，发债债融资对筹资资企业的条件件要求较高，，房地产企业业更是困难。。《公司债券发行行试点办法》中国证监会2007年8月14日正式颁布实实施《公司债券发行行试点办法》，这标志着我我国酝酿多年年的公司债券券发行正式启启航，为我国国资本市场注注入新的活力力，使我国资资本市场更加加完善。试点办法规定定公司债发行行实行核准制制，发债公司司可以无担保保，发行价格格通过市场询询价确定，为为企业打开了了低成本融资资渠道。试点点办法规定，，公司债发行行价格由发行行人与保荐人人通过市场询询价确定，而而不必如企业业债那样去人人民银行确定定利率区间。。试点初期，只只有净资产规规模在10亿元至15亿元的大型上上市公司才能能发行无担保保公司债。全国房地产开开发企业超过过4万家,从房地产上市市公司的数量量来看，目前前总共有90家(近一半为买壳壳实现上市)，十多年来融融资总共才500多亿。虽然我国先有有部分房地产产公司在海外外成功上市，，但数量较少少。上市融资对筹筹资企业的条条件要求较高高，中小型房房地产企业很很难涉足总体上,国家不鼓励。。2、房地产公司司上市房地产公司上上市发展流程程定向募集Pre-IPO原始发行IPO追加股发行（（增发或配股股）可转换债券发发行兼并收购已渡过初创期期产品和服务已已被市场初步步认可为更快的发展展积蓄能量营业额初具规规模距IPO1年左右在高速发展阶阶段的后半部部分营业额规模已已达上市要求求市场份额进入入稳定阶段公司已完成成股票初始始发行发行后业绩绩和股票走走势良好公司收入进进入稳定发发展期已完成初股股票始发行行当期财务表表现良好迅速扩大规规模进入新的市市场业务战略转转型考虑其它的的战略性调调整企业上市地地点选择比较项目深交所/上交所香港联交所所纳斯达克/纽交所新加坡交易易所上市审批时间较长一般一般最短上市审批难度较严格较严格严格一般平均市盈率较高较低较高低筹资费用筹资额2.5%+RMB200万筹资额2.5-3.5%+HK$1000万筹资额7%+US$300万筹资额5-7%筹资规模较高一般较高较低交投活跃程度活跃活跃一般较差后续再融资能力较强较强较弱较弱上市后监管一般较严格最严格较严格上市后维持费用RMB2万+信息费HK$100-300万US$5-10万5-10万新元投资者认同度最强较强弱较弱3、房地产投投资基金(私募)我国房地产私募募基金尝试阶段我国房地产私募募基金的相相关立法我国房地产私募募基金正式式成立的一些障碍我国房地产私募募基金的前景光明4、房地产投投资信托基基金房地产投资资信托基金金的概念香港房地产产投资信托托基金其它国家和和地区房地地产投资信信托基金海外的中国国房地产投投资信托基基金我国房地产产投资信托托基金房地地产产投投资资信信托托基基金金简简介介房地地产产投投资资信信托托基基金金是是以以信信托托方方式式组组成成而而主主要要投投资资于于房房地地产产项项目目的的集集体体投投资资计计划划。。有有关关基基金金旨旨在在向向持持有有人人提提供供来来自自房房地地产产的的租租金金收收入入的的回回报报。。它主主要要是是拥拥有有并并营营运运带带来来收收益益的的房房地地产产，，例例如如办办公公楼楼、、购购物物中中心心、、酒酒店店、、公公寓寓和和工工业业厂厂房房。。主主要要还还是是以以租租赁赁的的方方式式把把这这些些物物业业分分租租给给租租户户，，这这些些租租金金为为股股东东带带来来回回报报。。不宜宜详详细细说说明明“房地地产产投投资资信信托托基基金金”一词词应应包包括括什什么么。。相相反反，，它它应应指指任任何何主主要要投投资资于于房房地地产产并并以以替替投投资资者者带带来来定定期期红红利利收收入入为为目目的的而而设设立立的的任任何何投投资资工工具具。。部分分国国家家房房地地产产投投资资信信托托10年的的投投资资表表现现（至至2005年5月））全球

美国

加拿大

荷兰

澳洲新西兰

1年

12.6%9.4%11.4%19.9%17.1%10.4%2年

26.3%7.0%123.7%27.8%16.5%10.5%3年

17.6%27.2%18.1%18.5%15.9%10.3%5年

19.6%20.0%不详16.8%15.4%9.8%10年

14.6%15.2%18.0%12.0%12.8%4.8%香港港房地地产产投投资资信信托托基基金金香港港作作为为经经济济体体量量和和人人口口都都超超高高新新加加坡坡好好几几倍倍的的城城市市，，日日趋趋重重视视房房地地产产投投资资信信托托基基金金对对金金融融市市场场和和经经济济的的重重要要性性2003年，，香香港港推推出出了了房房地地产产投投资资信信托托的的监监管管框框架架，，2005年7月30日颁颁布布了了《房地地产产投投资资信信托托基基金金守守则则》，旨旨在在开开拓拓和和推推广广房房地地产产投投资资信信托托基基金金在在香香港港的的运运作作由于于香香港港优优质质房房地地产产和和有有实实力力的的房房地地产产公公司司都都很很多多，，又又靠靠近近中中国国大大陆陆，，所所以以其其发发展展潜潜力力和和巨巨大大虽然然香香港港首首只只房房地地产产投投资资信信托托领领汇汇在在2005年11月才才正正式式上上市市，，至至(2007年5月),共6有REIT,其中5个表现欠欠佳6个房地产产投资信信托领汇房地地产投资资信托(LinkREIT,0823.HK)买入香港港房委会会将旗下下151个商场和和7万9000个车位2007年5月9日报17.86中较10.30港元的IPO价上扬73%泓富产业业信托(ProsperityREIT,0808.HK)泓富将拥拥有7项香港商商用物业业，包括括3幢甲级写写字楼物物业、3幢工商综综合物业业的全部部或部分分，及1幢工业大大楼的部部分.2007年5月9日报1.67已经跌破破2.16港元的IPO价越秀房产产基金(GZIREIT,0405.HK)越秀基金金目前拥拥有4项资产，，包括位位于广东东的维多多利亚广广场、财财富广场场、城建建大厦及及白马大大厦.2007年5月9日报3.15徘徊在3.075港元的IPO冠君产业业信托(ChampionREIT,2778.HK)香港中中环商商业区区甲级级写字字楼-花旗银银行广广场.2007年5月9日报4.35较招股股价每每单位位5.1元跌15%以上。。阳光房房地产产基金金和富富豪产产业信信托也也出现现类似似以上上3个信托托的情情况亚太地地区部部分国国家和和地区区房地地产投投资信信托发发展情情况较成熟市场不成熟市场或开始阶段计划发展阶段澳大利亚中国香港中国新西兰中国台湾印度日本韩国泰国新加坡马来西亚印度尼西亚部分国国家和和地区区房地地产投投资信信托基基金海外的的中国国房地地产投投资信信托基基金越秀房房产基基金(GZIREIT)第一个个在香香港上上市的的国内内房地地产项项目上市日日期2005年12月21日越秀房房产基基金为为首只只内地地房地地产信信托投投资基基金——越秀房房产信信托基基金(0405)12月21日在港港挂牌牌上市市。筹筹资约约17.9亿港元元。越秀基基金目目前拥拥有4项资产产，包包括位位于广广东的的维多多利亚亚广场场、财财富广广场、、城建建大厦厦及白白马大大厦，，平均均出租租率近近93％。中国零零售房房地产产信托托基金金2006年12月8日，嘉嘉德置置地旗旗下的的中国国零售售房地地产信信托基基金（（CapitaRetailChinaTrust，下称称“CRCT”）正式式在新新加坡坡交易易所上上市交交易。。是现惟惟一在在新加加坡成成功上上市的的拥有有中国国概念念的物物业基基金。。上市的的商业业物业业其总总面积积约45万平方方米。。其中中包括括的7所商场场分别别是北北京的的望京京购物物中心心、九九龙购购物中中心和和安贞贞华联联商厦厦，上上海的的七宝宝购物物中心心，郑郑州的的郑州州购物物中心心，呼呼和浩浩特的的金宇宇购物物中心心和芜芜湖嘉嘉信茂茂广场场。睿富房产基基金睿富房产基基金(RREEFChinaCommercialTrust,0625.hk)上市日期2007年6月22日物业主要由由在北京东东三环三元元桥附近的的两栋甲级级写字楼组组成，建筑筑面积约为为14万平米.目前股价较较招股价跌跌25%。我国房地产产投资信托托基金2005年9月银监发布布《加强信托投投资公司部部分业务风风险提示的的通知》（212号文件），，文件指出出，新开办办的房地产产业务应该该符合国家家宏观调控控政策，并并进行严格格的尽职调调查，对未未取得国有有土地使用用权、建设设用地规划划许可证、、建设工程程规划许可可证和建筑筑工程施工工许可证（（四证）的的项目不得得发放贷款款，申请贷贷款的房地地产开发商商资质不低低于国家建建设行政主主管部门颁颁发的二级级房地产开开发资质；；开发项目目资本金比比例不低于于35％。。这些些规规定定的的严严格格程程度度几几乎乎要要高高于于银银行行要要求求。。我国国的的“准”房地地产产投投资资信信托托基基金金《信托托投投资资公公司司房房地地产产信信托托业业务务管管理理暂暂行行办法法（（征征求求意意见见稿稿））》中国国证证监监会会房房地地产产投投资资基基金金（（REITs）专题研究小小组于2007年4月10日正式成立。。央行已指定两两家作为国内内房地产基金金候选试点机机构。上证所已花了了很长时间做做研究设计，，并将积极推推动在上证所所上市。5、房地产夹层层融资夹层融资，是是指在风险和和回报方面介介于优先债务务和股本融资资之间的一种种融资形式，，即它是介于于股权与债权权之间的投资资形式，在风风险与收益方方面都比单纯纯的股权与债债债投资要中中性一些。一般在政府批批文和施工完完成前参与是私募基金的的一种形式6、保险资金经国务院批准准的国内第一一部基础设施施项目投资的的管理规章《保险资金间接接投资基础设设施项目试点点管理办法》2006年3月21日正式实施。。允许“保险资金投资资交通、通讯讯、能源、市市政、环境保保护等国家级级重点基础设设施项目”。国务院2006年6月15日颁布《国务院关于保保险业改革发发展的若干意意见》,开展保险资金金投资不动产产试点。2007年06月01日保监会公布布了其起草了了《保险资金运用用管理暂行办办法》，现向社会公公开征求意见见。首部将“不动产投资”纳入其中的文文件。7、我国房地产产金融创新的的意义房地产个人投投资者房地产机构投投资者房地产产公司司商业银银行证券市市场房地产产企业业融资资方式式的新新发展展一、房房地产产金融融的内内容和和我国国的现现状二、我我国房房地产产金融融创新新和前前景房地产产金融融领域域的就就业去去向。。投行房房地产产相关关业务务介绍绍。房地产产投资资房地产产投资资直接投投资间接投投资房地产产公司司股票票房地产产投资资基金金住房抵抵押债债券房地产产公司司债券券房地产产投资资信托托基金金各种房房地产产投资资基金金直接拥拥有办办公楼楼、商场、、厂房房等房地产产开发发我国国房房地地产产金金融融创创新新和和前前景景1、房房地地产产公公司司债债券券2、房房地地产产公公司司上上市市3、房房地地产产投投资资基基金金(私募募)4、房房地地产产投投资资信信托托基基金金(我国国房房地地产产信信托托)5、房房地地产产夹夹层层融融资资6、保保险险资资金金7、我我国国房房地地产产金金融融创创新新的的意意义义房地地产产投投资资开开发发基基金金具具体体操操作作案案例例1)房地地产产基基金金开开发发投投资资结结构构2)房地地产产开开发发投投资资基基金金的的一一般般要要求求和和条条件件3)投资资基基金金和和现现金金流流量量的的安安排排4)房地产投投资基金金的投资资风险5)每一个投投资基金金的要求求和特殊殊性6)房地产投投资基金金管理公公司人员员7)投资经理理(和基金经经理)应具备的的主要能能力8)投资基金金对投资资报告的的要求9)独立的项项目评估估10)对国内合合作方的的要求1)房地产基基金开发发投资结结构基金管理理者基金管理理公司顾问公司司项目公司司当地合作作者投资者投资者2)房地产开开发投资资基金的的一般要要求和条条件1、单位数数量：比比如50，000，0002、单位单单价：比比如US$1.003、基金总总价：比比如US$50，000，0004、目标回报报：IRR30%5、基金费用用*基金金建立费0.3-0.5%*基金管理费费1-2.5%*奖励费15%以上2/8分成，20%以上3/7分成25%以上4/6分成，30%以上5/5分成等*项目目管理费4-6%6、基金投资资管理项目目：住宅，，办公楼，，商场，烂烂尾楼等7、投资周期期：3-7年8、利润分配配：每半年年、每年或或项目结束束9、基金报告告：每季度度一份基金金报告，每每年一份年年报10、当地贷款款：增加IRR，减少汇率率风险11、当地合作作公司的选选择：项目目公司中当当地合作公公司一般需需占股份的的0%-20%。12、基金管理理公司股份份:项目公司中中基金管管理公司一一般需占股股份的0%-20%13、其他3)投资基金和和现金流量量的安排成本控制和和现金流量量安排的准准确性每月项目公公司需报基基金经理一一份项目最最新的成本本分析和现金流量量表基金经理会会全面跟踪踪审核项目目最新的成成本分析和和现金流量量,内容包括：：1、项目的需需求2、与最初批批准的预算算和目前需需求的比较较3、外汇的汇汇价变动4、利息的变变化5、项目进一一步操作的的资金可能能的变化情情况基金经理每每季度会审审核下一季季度的资金金安排，并并报董事会会批准4)房地产投资资基金的投投资风险我们不回避避风险，我我们“喜欢”风险并能规规避风险投资风险有有以下，但但不限于以以下几种：：1、外汇风险险2、国际和经经济形势3、政府批文文4、拆迁5、施工6、市场7、税收8、当地合作作方案5)每一个投资基基金的要求和和特殊性每一个投资基基金的风险和和回报要求不不尽相同，包包括：*回报率率*IRR*与当地合作方方出资比例*项目周周期*希望的的项目地点*项目的的种类：（比比如住宅、办办公楼、烂尾尾楼等）*项目最最高峰时资金金需求*项目投投资结构（比比如分几期开开发）*当地贷贷款比例*其他5)每一个个投