天津贻成航运号楼项目操作建议-

贻成航运5号楼项目操作建议

天津市凯成房地产咨询有限公司第一部分区域整体分析第二部分项目整体定位第三部分营销策略建议第四部分营销条件需求第五部分项目操作风险预估提报大纲第一部分区域整体分析滨海新区09年上半年生产总值1576.83亿元，GDP增长23%浦东09年上半年生产总值1598.72亿元，GDP增长6.5%深圳09年上半年生产总值3631.69亿元，GDP增长8.5%1.经济发展一、滨海新区城市解读2.产业结构调整从开发区主要经济指标分析得出，第三产业生产总值涨幅达到54.9%，远大于第二产业14.7%的增幅。表现为开发区白领商务人员数量比重扩大。3.房地产行业发展进入12月份，滨海地产市场成交量不降反升，价格也再次反弹。中国的房地产市场依然是“政策市”。一、滨海新区城市解读市场需要符合市场需求的新的物业经营模式

经济增长、城市建设、人口增加带来更多地产投资机会“三区合一”，住宅价格攀升，提高了投资成本和进入门槛，屏蔽部分客群塘、汉、大三区合一，将解决过去城市发展中存在的资源争夺和重复建设的弊端，由“无序蔓延”逐步向“精明增长”转变，各板块隔阂消融，均衡发展。4.行政架构调整综述板块局限性打破，将呈现多元化趋势一、滨海新区城市解读◆地处保税区入口处◆以贸易、航运、物流、船务等相关行业为主题◆不具备高端居住属性和大量商务、商业需求◆公路网较发达◆承载大量大型车辆，交通拥堵、嘈杂◆公共交通缺乏物理区位◆不处于滨海核心生活区◆行业特征浓◆在客户观念上较为偏远交通区位◆不能为住宅客户提供可达性强的公交体系◆不能为高端商务客户提供便捷的快速路网配套设施◆缺乏生活配套设施◆大型基础配套短期内无法完善◆临近设施全部为行业服务型机构◆生活类配套完全依靠中心生活区的辐射二、板块现状板块特征明显，航运贸易功能突出公共交通可达性差缺乏居住、商务商业等历史人文积淀和必备的基础设施周边有大宗待开发地块，不乏知名开发商，启动后可提升板块形象和价值已投入使用的的办公楼宇行业种类与行政功能单一综述二、板块现状二期地块规划定位：一航局的住宅及公建产品万科的大量住宅类产品港务局的住宅及少量商业部分与一期同类的写字楼产品二期地块近期：住宅的大量供应会加速板块配套完善，但需要时间；远期：在城市发展中，轨道交通沿线是重点开发区域。强势品牌开发商进驻板块规划完善市政配套健全共同炒作板块优质产品涌现板块价值提升

综述三、区域板块发展前景描述◆40年产权，五成首付，商水商电◆缺乏生活配套◆板块功能单一，对其他行业吸引力小◆目标行业市场占有量小写字楼住宅多元化商务业态组合四、项目差异化定位思路◆不占据黄金地段，交通及配套设施不齐备，单类客户支撑不足◆单一产品形式消化阻力太大市场：需要满足市场多方位需求的物业经营模式。投资者：提升物业价值，争取超额利润回报，板块复合型地产模式。产品突围差异化定位第二部分分项项目整整体定位位区位优势势规划优势势客户需求求竞争分析析位于滨海海新区保保税区，，临近滨滨海中心心生活区区隶属发展展中板块块滨海新区区建设开开始加速速跑二期地块块有大量量待建项项目，板板块升值值潜力可可预期滨海新区区新板块特特征尺度适中中的办公公空间商务居住住创作室、、会客室室配套商业业商务需求求，品质质感市场中适适合投资资的产品品模式陈陈旧、单单一各类产品品中功能能提升型型产品很很少同质化产产品多差异化集办公、、居住为为一体的的多功能能寓所一、项目目定位定位解读读产品形态态：包含含服务型型公寓、、商务写写字楼、、套房办办公、配配套商业业目的：1、现有有的产品品灵动组组合能够够满足不不同客户户的需求求。2、降低低产品因因目标客客群单一一成为不不良资产产的风险险3、实现现投资者者、使用用者、建建设者多多方共赢赢一、项目目定位◆具体的产产品形式式组合可可根据实实际的市市场需求求情况进进行调整整◆可以减小小市场的的投资风风险◆能够保证证项目的的良性市市场消化化◆商务写字字楼：满满足航运运企业、、港口贸贸易客群群、其他他客群需需求；◆服务型公公寓：为为商务、、候鸟族族、过渡渡型客户户提供的的中、短短期居住住场所；；◆套房办公公：居住住、办公公全功能能套房；；◆配套商业业：为商商务人士士提供餐餐饮、商商务洽谈谈、购物物服务。。业态态解解读读优点点一、、项项目目定定位位航贸贸写写字字间间服务务型型公公寓寓配套套商商业业套房房、、创创意意办办公公国际际贸贸易易、、现现代代物物流流、、临临港港加加工工和和商商品品展展销销四四大大功功能能；；海关关、、税税收收、、外外汇汇等等优优惠惠政政策策。。临近近工工作作地地点点；；良好好的的物物业业服服务务与与安安防防；；成本本较较酒酒店店更更低低。。新增增航航运运、、物物流流等等对对口口企企业业产品品形形式式使用用者者吸引引力力自由由职职业业者者，，艺艺术术工工作作者者离开开喧喧嚣嚣城城市市；；良好好的的物物业业服服务务；；具备备会会客客功功能能。。企业业商商务务接接待待；；中中短短期期公公干干商务务服服务务、、便便利利店店、、快快捷捷餐餐饮饮户型型尺尺度度适适宜宜；；良好好的的物物业业服服务务与与安安防防；；租金较黄金地地段低。二、产品定位位租的出去，长长期收益买了能用，不不用打理投资者功能使用者终端使用者航运座标一个可以长期期获得收益的的产品二、产品定位位塘沽区以第三产业为为主，导入国内外金金融、保险、、证券跨国公公司总部或区区域总部，大大力吸引法律、会计、、广告、咨询询、信息服务务等现代服务务业高收入入入群。开发区高技能人才和和企业高管占占到87%；；伴随经济产产业结构的优优化调整，空空客320的的落户、总部部经济、会展展经济的确立立，金融证券等第第三产业中高高管、知识密密集型人才的数量持续增增长。保税区物流、贸易、、加工、航空空四大产业为主主，导入人口口多为以上产产业的产业链链公司，这类类公司的高收入入人士士。天津港港港口产产业势势必会会带来来物流、、贸易易类等第三三产业业的发发展，，与之之相匹匹配的的商务人人群将成为为未来来的主主要购购房需需求响螺湾湾以金融、、服务务、商商务行行业为主，，导入入人口口众多多，以以高端收收入群群体为主。。三、客客群描描摹四、商商业部部分建建议定位锁锁定为为写字字楼配配套商商业商业配配套与与建筑筑总体体量比比例周边不不是交交通枢枢纽，，人流流较少少。商商业配配套面面积不不应该该高于于总面面积的的20%。。业态配配比一般情情况下下餐饮饮的比比例应应该占占到商商业面面积的的40%左左右；；如果周周边配配套较较少，，还应应该加加大这这个比比例；；商务餐餐和轻轻简餐餐相结结合，，满足足合理理需求求。商业品品质与写字字楼租租客群群匹配配。1、指指导原原则四、商商业部部分建建议2、业业态分分布建建议楼层主楼裙楼5—5/5—65—71票务中心员工快餐（如亚惠美食、吉野家、大成家、永和豆浆、德克士、呷哺呷哺、过桥米线等）商务餐饮（如上岛咖啡）烟酒店银行、邮局会客、等候区2物业办公医药保健办公用品专卖快递、印刷3洗衣店超市、药妆店、眼镜店康体健身会议室/多功能厅第三部部分营营销销策略略建议议1、2、3层作作为配配套商商业和和物业业用房房，面面积7471.74平米米。4-12层层为写写字楼楼办公公，面面积13715.75平平米。。13-21层为为服务务型式式公寓寓，13793.31平平米。。主力销销售面面积27509.06平平米一、产产品构构成二、价价格建建议项目名称物业地址户型区间(㎡)成交均价（元/㎡）销售速度(套/月）主力客群装修标准（元/㎡）德圣公馆开发区63-65964815投资型客户1800瑞湾国际汇馆塘沽区70-8212194开盘当月94套，之后每月20套左右投资型客户2000-2500世纪金三角公寓塘沽区110-1601168224投资型客户——时代大厦塘沽区30-601086120白领阶层、商务人士和投资客2500◆住宅宅型和和投资资型公公寓并并存，，既满满足功功能性性和舒舒适度度，又又具备备投资资价值值得住住宅型型公寓寓更受受青睐睐。◆主力户户型在在60———70平米米之间间◆成交均均价为为11097元元/平平方米米◆各项目目每月月销售售套数数在20套套左右右◆户型设计功能能分区明确，，甚至实现全全明设计。◆精装修赠送家家具家电，拎拎包入住，费费用在1500-2500元/平方方米间。◆采用酒店管理理的模式。参考意见二、价格建议议泛海国际津滨杰作浙商大厦位置区域开发区一大街开发区泰达大街塘沽区响螺湾建筑面积4万平米尾盘1万平米2万平米09年销售面积6000平米9000平米2万平米月均销售速度1200平米800平米1400平米销售价格11500-12500元/平米12000元/平米7000-8500元/平米优势泰达MSD拓展区域，发展前景好开发区成熟地段，周边配套丰富滨海新区中央商务区组成部分，具有极佳的发展前景参考意见目前在售写字字楼项目很少少，浙商大厦厦已售罄。月均销售速度度1100平平米左右。成熟板块写字字楼销售均价价12000元/平米。。新兴板块以浙浙商大厦为代代表，采用低低价策略，销销售均价8000元/平平米左右。低层写字楼产产品只做公共共部位装修，，建议销售均均价10000元/平方米米。高楼层服务务型公寓产产品室内精精装修，装装修标准控控制在1000元/平米，建建议销售均均价11000-11500元/平方米。。商业部分由由于目前区区域内商业业氛围不浓浓，周边尚尚有大量底底商空置，，出售难度度较大，建建议先采取取自持招租租的形式获获取利润，，待板块相相对成熟后后出售。主力产品预预估总销售售额为2.89亿元元。采取低价入入市的原则则，可以以以略高于成成本价的价价格销售，，以低价吸吸引购房客客户，提高高成交量。。随着销售售进度的进进行，以及及项目建成成开放入驻驻，逐步调调高售价商务区、高高档住宅或或酒店聚集集区、高新新产业区、、涉外商贸贸聚集地（（口岸等））交通便捷、、城市先进进要素聚集集地段价值雄伟气派的的外立面豪华入户大大堂齐全的配套套（高档会会所＋城市市配套）物业标准星级酒店式式服务（与与星级酒店店统一管理理或有国际际知名物业业管理）安全设施：：不同程度度安全设施施的应用如如ID识别系系统、摄像像头等服务标准本案筹备期期应具备的的优势本案公开期期应具备的的优势二期一航局局地块据悉悉将在2010年9、10月月份启动，，本案在区区域内采取取先入为主主策略，在在该板块内内抢先确立立自己产品品的领导地地位，但目目前宗地条条件和基础础配套尚未未跟上，不不宜太早推推出，建议议最早在2010年年5、6月月亮相。入市时机三、入市时时机建议2010年年5月2010年年9月2010年年12月2011年年4月2011年年12月所占总体比比例推售产品本案预计销销售周期：20个月2011年年8月2011年年11月推出货量占占总建筑面面积的15%商业写字间写字间写字间服务型公寓寓写字间服务型公寓寓服务型公寓寓服务型公寓寓写字间推出货量量占总建建筑面积积的20%推出货量量占总建建筑面积积的25%推出货量量占总建建筑面积积的15%推出货量量占总建建筑面积积的15%尾盘消化10%写字间四、销售周期期预估服务型公寓商业商业商业商业1、在2010年5月，，推出写字楼楼少部分楼层层，在销控上上划分为整层层销售区和散散售区。2、开盘销售售前，整理客客户需求，根根据客户需求求制定打开的的楼层，合理理化安排。3、对散售楼楼层的开放量量控制到最小小化，原则上上以积累单层层客户需求面面积量达到70%以上打打开一层，避避免流失大客客户（需求面面积以层为单单位的客群））。4、对服务型型公寓的开放放时间建议安安排在2010年10月月左右，在先先期挤压写字字楼的同时等等待板块升温温。五、销售原则则目的：案场职职能明确，各各部门责任到到人,加倍投投入人力资源源，保障业务务团队的执行行力项目经理（（何其泽）负负责整个案案场推广和销销售策略的制制定以及监督督执行。策划经理（（李俊霞）推推广策略上上报、执行、、监督，并与与销售结合一一体。销售主管（（1名）现现场场团队的日常常工作管理，，人员代教，，客户最终成成交谈判，以以及销售组业绩完成成。销售代表3组组A组：：客资部,负负责渠道营销销以及客户拜拜访（2人组组成）B组：负责现现场接待(2人组组成)C组：负责责外展场的产产品展示及客客户积累工作作（2人）六、案场人员员配备（共计计9人）第四部分销销售营销销条件需求硬件必备软件具有知名度的的物业公司提提前进场，能能够充分满足足物业需求要要素，提升物物业价值。一、营销环境境具备车库地面：水泥地地面高度：净高2.8米门禁：车载有有源卡，实现现远距离读卡卡开启车库道道闸机，在车车库通向各电电梯间的位置置设置门禁，，使用业主一一卡通进入大堂：地面：人造石石材墙面：根据主主题标准：半挂人人造石材高配：全挂人人造石材高度：2层挑挑空9米左右右面积：标准：200平方米高配：400平方米电梯间：地面：人造石石材墙面：根据主主题标准：半挂人人造石材高配：全挂人人造石材高度：标准：：4.5米，，无挑空高配：9米挑挑空门禁：可视对对讲（品牌：：霍尼韦尔））门禁系统，，业主使用一一卡通进入，，访客点对点点呼叫，确认认后保安放行行电梯门口：根根据主题，建建议为金属材材质电梯：品牌：OTIS轿箱尺度：：不小于1.78平平方米速度：不低低于2米/秒内部装装修：：根据据主题题设置置二、产产品自自身优优化中央空空调：：分户式式控制制设计原原则：：精装修修标准准1000元/平米米完善的的厨卫卫设备备品牌设设备设设施在居家家与酒酒店之之间设设计感感的准准确把把握，，以金金、黄黄等暖暖色系系为主主色调调，突突出居居家的的归属属感，，简约约的设设计契契合使使用者者的商商务属属性装修标标准（详细细见附附件））精装+全套套洁具具地板、、墙纸纸浴霸、、盥洗洗池、、坐便便器、、浴房房………二、产产品自自身优优化———服服务型型公寓寓二、产产品自自身优优化———物物业管管理24小小时前前台服服务代订服服务寄存服服务搬运服服务A、物业业前台服务务B、客服服中心服务务C、保安安服务D、清洁洁服务E、工程程维修咨询服务报修处理签约登记档案管理24小时执执勤巡逻进出车辆、、人员控制制物品进出管管理紧急情况处处理公共区域、、设备清洁洁公寓房间清清洁虫控服务环境控制服服务公共设备设设施维