天津泰丰战略规划报告

天津泰丰工业园投资（集团）有限公司

总体发展战略报告北大纵横管理咨询公司2004年8月★机密1天津泰丰集团战略规划报告本文件专为客户使用分发、引用和复制-----即使是节选方式-----给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可2天津泰丰集团战略规划报告目录－使命、愿景使命、愿景经营战略职能战略战略实施分析使命愿景竞争领域竞争时间竞争方法战略借鉴市场开发职能财务职能营销职能工程管理职能人力资源职能公共关系职能资本运作职能SWOT分析所需资源能力分析财务分析及预测风险分析3天津泰丰集团战略规划报告使命、愿景与战略的关系公司为什么存在？

为组织内所有决策提供前提描述一个持久的事实可以是一个无限时期的解答（而没有时间限制）为内部和外部人员提供指导领导者及员工希望公司发展成什么样？指导战略和组织的发展描述一个鼓舞人心的事实可以在一个特定时期内实现主要是为内部人员提供指导（有些口号也可提供给外部人员）击败现有及潜在竞争者的计划列出一系列举措以提供产品或服务，创造高于其成本的价值描述公司战略选择的“价值方案”随市场分析、消费者经验、试验而不断改善最好严格限制在内部使用使命远景战略4天津泰丰集团战略规划报告根据天津泰丰的实际情况，项目组将通过三方面的分析明确天津泰丰的公司使命、愿景和目标天津泰丰的现状条件天津泰丰领导层和员工的愿望优秀公司借鉴天津泰丰的公司使命、愿景和目标天津泰丰面临怎样的挑战天津泰丰目前的资源和能力如何？主要问题希望天津泰丰未来成为怎样的公司？类似公司的发展对天津泰丰的公司使命愿景有什么启示？5天津泰丰集团战略规划报告天津泰丰经过十年的快速发展，初步完成了原始积累，但企业的使命和愿景一直不是十分清晰销售额企业规模天津泰丰工业园投资（集团）有限公司成立基本完成工业园区土地开发和基础设施建设泰丰家园一期住宅小区开工建设？1993年1998年2000年2001年我们最终想干什么？1997年泰丰工作重点转向生活区房产开发泰丰家园二期小区开工建设2003年泰丰家园三期小区开工建设6天津泰丰集团战略规划报告公司定位和战略目标的不清晰造成了很多管理上的问题公司战略企业愿景法人治理结构组织结构人力资源管理问题逐步放大企业文化过于概念化，尚未达成统一的认识，且缺乏战略分解，无法真正发挥指导作用总部和子公司都存在职能缺失母子公司控制缺乏效率人力资源职能不完善，现有职能也存在很多问题缺乏活力和创造力，保守，迁就于现状缺乏竞争意识和危机意识7天津泰丰集团战略规划报告在十年的发展历程中，天津泰丰长期依赖自有土地的成本优势，而忽略了自有竞争能力的培养竞争优势的获取外部支持股东给予天津泰丰足够的政策支持、资金支持、人员支持、物资支持等内部培养培养、提高天津泰丰内部的管理水平、增强竞争能力市场份额扩大，利润增长不确定性是外部支持最难以突破的障碍缺乏科学的管理方式，无核心竞争力来自于外部的支持能够在短期或一段时期以内给予天津泰丰强力支持，但将天津泰丰的前途完全依托于外部支持具有很大的风险性；提高内部管理能力，提升自身的竞争优势才是天津泰丰发展的长久之计。天津泰丰目标8天津泰丰集团战略规划报告通过访谈、问卷调查和调研，集团领导层和员工对天津泰丰的发展均抱有很高期望集团应该专注于房地产项目的开发，对其他不能支持房地产业务发展的业务尽早进行剥离集团应该实行多元化的发展战略，同时介入几个行业，以便互为支撑公司应该在中小城市或者县市一级发展集团可以进军大中城市集团在未来的十年想成为多大规模的企业？集团将来的发展是一业为主，还是多业并举？选择的竞争区域到底多大合适？集团将来在各项业务的竞争地位如何定位？集团应该结合自身资源和实力选择最具竞争力行业做专做强集团可以采取追随战略，在不同阶段将集团资源重点投入不同业务争论的焦点观点一观点二观点三高层管理者期望夯实基础管理，尽快完成过渡期，抓住机会成功领导集团实现再次飞跃员工对集团的未来充满信心，但对集团未来如何发展很迷茫9天津泰丰集团战略规划报告项目组通过研究和借鉴类似企业案例，以便确定天津泰丰的使命

案例一：在中国服装业逆风飞扬雅戈尔公司使命装点人生，服务社会。公司愿景坚持一业为主，多元并举的发展战略，创国际品牌，建百年企业。公司背景1980年，20位返乡知青以2万元安置费起家在宁波成立青春服装厂；1990年，服装厂与石矸镇工业总公司及澳门南光国际贸易有限公司成立合资企业；1993年，以定向募集方式设立雅戈尔集团股份有限公司，公司进入高速发展阶段；1998年10月12日，公司公开发行社会公众股5500万股；1998年11月19日，雅戈尔集团股份有限公司5500万社会流通股在上交所挂牌上市。取得业绩1994年，雅戈尔集团跨入中国服装工业八强。1997年雅戈尔集团进入全国1000家大中型工业企业序列。目前，是中国服装行业的龙头企业。并被确认为2001年世界服装制造业500强，中国入选企业第一名；2003年服装行业利润普遍下滑，雅戈尔2003年年报显示其服装业务的毛利率比上年下降了21.13%，而房地产投资的毛利率则上升了20.12%。投资行业房地产、国际贸易、金融投资、公共设施建设等方面都有较大的投资和良好的收益。发展区域在全国设立了156余家分公司，开设了356家自营专卖店，2200个商业网点。社会公益雅戈尔集团具有强烈的道德使命，积极履行“服务社会”的承诺：经常对希望小学、下岗工人再就业工程、抗洪救灾、慈善事业等公益事业慷慨解囊，还曾把用于20周年厂庆的数百万元毫无声张地捐给了当地的公益事业。另外，为消费者提供高素质的产品和服务，为国家创造利润和就业机会，创中国的世界品牌都表现集团回馈社会的愿望。10天津泰丰集团战略规划报告案例例二二：：积积极极开开拓拓进进取取的的成都都置置信信实实业业公司使命高扬民族旗帜,传承民族建筑精髓,为建筑业的“百花齐放”贡献自己的绵薄之力。公司愿景厉兵秣马,永不停歇，中国经典，辉映全球。公司背景成立于1997年，1998年完成原始积累；1999-2000.6推出置信方式（置信花园、丽都花园A、B区、丽都公园）确立在成都房地产市场的领头羊地位；2000.8-2002.1完善管理制度和公司治理结构，带来公司规模巨幅扩张；2002-2004跨行业跨区域发展，实现良性互动，完成资产增值。取得业绩品牌知名度和美誉度位居本地房地产市场首位。2003年获“四川省综合实力十强”，“四川省最佳效益十强”，2004年，获“中国房地产百强企业”。投资行业目前，成都置信以房地产业务为主，强势进军汽车行业，成立置信精典汽车。随后成立西部鞋都公司，置信进入工业产业领域。发展区域2003年，公司根据自身实力，提出“固本西部，挺进东部”的战略，进军上海市场。目前，公司已在成都、绵阳站稳脚跟，在上海占有一席之地；公司还与马来西亚，意大利等国家一些公司接触，为进军世界市场作准备。回报社会公司2003年为业主开展了一百余次“置信生活方式”活动,成立了读书会、摄影协会、美术书法协会等数十个协会;为市民举办龙泉桃花会、趣味体育大赛、丽都之夜消夏文艺晚会、芙蓉古城中国年等多项活动。11天津津泰泰丰丰集集团团战战略略规规划划报报告告案例例三三：：持持续续稳稳定定快快速速增增长长的的中中国国白白色色家家电电大大亨亨美的的集集团团公司使命为人类创造美好生活。公司愿景美的将在发展成为中国最大的白色家电生产企业的同时，通过收购、兼并等途径实现相关多元化发展，培育并拥有除家电外至少两个新的支柱产业，并且新的支柱产业处于国内同行业领先地位。公司背景美的集团创建于1968年。1980年，正式进入家电业。1993年，集团下辖的广东美的集团股份有限公司在深交所上市，成为全国第一家由乡镇企业改制而成的上市公司。2001年，美的转制为民营企业。1980年代平均增长速度60%，1990年代为50%。投资行业白色家电、汽车、物流、进出口贸易、房产、信息技术、金融等领域。发展区域拥有遍布全国的市场营销网络，并在美国、德国、日本、香港、韩国、加拿大、俄罗斯等地设有分支机构。取得业绩1999年，美的商标被国家工商局认定为“中国驰名商标”，2003年美的品牌价值经权威机构评估高达121.50亿元，名列全国最有价值品牌第八。在国家统计局组织评选的2002年中国最大500家企业集团的排名中，美的名列第66位。2003年，美的被广东省政府评为广东省先进民营企业。回报社会美的为地方经济发展做出了积极的贡献，从1990年代至今上交税收超过35亿元，美的集团以为社会谋福利为己任，为社会福利、教育事业捐赠超过5000万元。同时，还积极赞助公益社区活动，丰富人民文化生活。12天津津泰泰丰丰集集团团战战略略规规划划报报告告结合合天天津津泰泰丰丰的的业业务务特特性性，，我我们们拟拟定定了了天天津津泰泰丰丰使使命命知名名企企业业的的使使命命丰富富顾顾客客的的生生活活，，通通过过提提供供新新鲜鲜有有效效的的通通信信服服务务帮帮助助顾顾客客在在商商业业上上取取得得巨巨大大成成功功－－－－－－－－美美国国电电报报电电话话公公司司致力力于于为为140多多个个国国家家的的学学生生、、教教育育工工作作者者、、设设计计人人员员、、科科学学家家、、工工程程师师、、商商务务人人事事和和消消费费者者提提供供最最先先进进的的个个人人计计算算机机产产品品和和支支持持－－－－－－－－苹苹果果电电脑脑公公司司发明明推推动动商商业业价价值值的的技技术术和和服服务务，，创创造造人人类类福福祉祉，，提提升升顾顾客客生生活活品品质质，，并并尽尽可可能能地地让让最最大大多多数数人人受受益益－－－－－－－－惠惠普普公公司司通过过坚坚定定不不移移的的改改革革和和发发展展，，把把华华润润建建设设成成在在主主营营行行业业有有竞竞争争力力和和领领导导地地位位的的优优秀秀国国有有控控股股企企业业，，并并实实现现股股东东价价值值和和员员工工价价值值最最大大化化－－－－－华华润置置地天津泰泰丰使使命营造更更有价价值的的生活活空间间天津泰泰丰永永不满满足现现状，，了解解客户户真实实需求求是客客户生生活品品质不不断提提升的的基础础，是是我们们持续续经营营的源源泉；；天津泰泰丰强强调价价值创创造，，以卓卓越的的服务务和产产品质质量回回报社社会，，我们们将与与全体体员工工、与与社会会大众众携手手，共共同创创造美美好生生活。。为客户户为股东东为员工工为社会会与竞争争对手手相比比、与自己己相比比更有有价值值13天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告这种价价值体体现在在客户户、股股东和和员工工之间间形成成一个个价值值的良良性循循环股东权权益最最大化化客户满满意度度最大大化个人发发展空空间最最大化化股东价价值(ShareholderValue)天津泰泰丰客户价价值(CustomerValue)员工价价值(EmployeeValue)14天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告天津泰泰丰愿愿景描描述需需要回回答四四个方方面的的问题题天津泰泰丰的的公司司愿景景1.天天津泰泰丰未未来的的性质质应该该是什什么？？是否应应转变变为多多元化化的法法人治治理结结构2.天天津津泰丰丰未来来的公公司运运营模模式应应该是是什么么？公司业业务如如何运运作才才能在在竞争争中占占据优优势地地位3.天天津津泰丰丰未来来的公公司定定位应应该是是怎样样的？？母子公公司之之间如如何定定位4.天天津津泰丰丰的业业务框框架应应该是是怎样样的？？核心业业务和和辅助助业务务公司未未来发发展的的目标标是什什么？？15天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告第一个个问题题：天天津泰泰丰未未来的的性质质应该该是什什么？？天津泰泰丰的的公司司愿景景1.天天津泰泰丰未未来的的性质质应该该是什什么是否应应转变变为多多元化化的法法人治治理结结构？？2.天天津津泰丰丰未来来的公公司运运营模模式应应该是是什么么？公司业业务如如何运运作才才能在在竞争争中占占据优优势地地位3.天天津津泰丰丰未来来的公公司定定位应应该是是怎样样的？？母子公公司之之间如如何定定位4.天天津津泰丰丰的业业务框框架应应该是是怎样样的？？核心业业务和和辅助助业务务公司未未来发发展的的目标标是什什么？？16天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告非企业业化运运作是是天津津泰丰丰的典典型问问题，，体制制问题题是造造成这这种情情况的的根本本原因因企业利益政府利益非企业业化运运作官本位位思想想体制原原因造造就了了天津津泰丰丰非企企业化化运作作和官官本位位思想想，政政府利利益超超越企企业利利益成成为必必然17天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告激烈的的市场场竞争争要求求天津津泰丰丰成为为完全全的市市场主主体良性循循环进一步步加大大市场场化经经营力力度完善法法人治治理结结构和和合理理的监监控机机制获得包包括政政府在在内的的各个个股东东的支支持促进泰泰丰改改善投投资业业绩泰丰在在市场场上为为股东东获得得最大大利益益恶性循循环进一步步保持持国有有企业业运作作特性性市场空空间越越来越越小，，陷入入生存存困境境关键人人员流流失，，失去去竞争争力泰丰经经营业业绩得得不到到改善善，或或进一一步下下滑泰丰在在市场场上并并不能能得到到政府府的大大力支支持泰丰被被解散散期望通通过外外力来来启动动良性性循环环或中中止恶恶性循循环是是不现现实的的，唯唯一的的动力力源泉泉在于于天津津泰丰丰自己己18天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告管理层层持股股方式式有利利于天天津泰泰丰从从根本本上摆摆脱国国有体体制的的束缚缚，更更加适适应市市场要要求成就感感权利归属感感管理层层持股股完善法法人治治理结结构，，将目目前的的政府府任命命制改改变为为董事事会任任命制制管理层层完成成身份份转换换，天天津泰泰丰真真正代代表股股东的的利益益管理层层成为为持股股者从从根本本上褪褪去了了国企企色彩彩，股股东将将获得得更好好的回回报，，天津津泰丰丰将获获得更更好的的发展展19天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告第二个个问题题：天天津泰泰丰未未来的的公司司运营营模式式应该该是什什么？？天津泰泰丰的的公司司愿景景1.天天津泰泰丰未未来的的性质质应该该是什什么？？是否应应转变变为多多元化化的法法人治治理结结构2.天天津津泰丰丰未来来的公公司运运营模模式应应该是是什么么？公司如何何进行内内部运营营才能在在竞争中中占据优优势地位位3.天天津泰丰丰未来的的公司定定位应该该是怎样样的？母子公司司之间如如何定位位4.天天津泰丰丰的业务务框架应应该是怎怎样的？？核心业务务和辅助助业务公司未来来发展的的目标是是什么？？20天津泰丰丰集团战战略规划划报告目前天津津泰丰在在房地产产价值链链的各个个环节都都参与管管理与运运作，但但实际上上天津泰泰丰并不不具备在在各个环环节都获获得成功功的能力力土地储备产品定位产品设计产品建造售后服务产品营销物业管理地产运作作房产运作作物业运作作房地产行行业价值值链天津泰丰丰目前参参与房地地产价值值链的各各个环节节运作，，协调配配合的难难度大，，受自身身管理能能力所限限，天津津泰丰并并不能实实现在各各个环节节都获利利的愿望望21天津泰丰丰集团战战略规划划报告建议天津津泰丰着着重加强强前期策策划、后后期服务务能力和和意识的的培养，，使其成成为最终终的核心心竞争力力土地规划划工程营建建营销策划划销售售后服务务招商引租租物业经营营专业化差异化获得竞争争优势的的关键环环节22天津泰丰丰集团战战略规划划报告第三个问问题：天津泰丰丰未来的的公司定定位应该该是怎样样？天津泰丰丰的公司司愿景1.天津津泰丰未未来的性性质应该该是什么么？是否应转转变为多多元化的的法人治治理结构构2.天天津泰丰丰未来的的公司运运营模式式应该是是什么？？公司业务务如何运运作才能能在竞争争中占据据优势地地位3.天天津泰丰丰未来的的公司定定位应该该是怎样样的？母子公司司之间如如何定位位4.天天津泰丰丰的业务务框架应应该是怎怎样的？？核心业务务和辅助助业务公司未来来发展的的目标是是什么？？23天津泰丰丰集团战战略规划划报告不同的战战略发展展阶段应应采取不不同的公公司定位位，目前前天津泰泰丰具备备控股与与运营双双向功能能，对子子公司的的管理应应根据实实际需要要确定管管控模式式管理类型型管理方法法控制模式式子公司总部控制型管管理授权型管管理例外管理理财务目标标管理下属子公公司的决决策权很很小只有重大大的例外外事件的的决策控控制权在在总部将权利下下放，在在授予范范围内子子公司自自主经营营决策集权分权设定一定定的财务务目标和和指标，，下属子子公司承承担更多多的职责责子公司实实际就是是一个执执行部门门或车间间，并不不需要过过多的决决策母子公司司之间业业务关联联性很强强，一方方面要保保证子公公司的自自主经营营，另一一方面又又要保证证母子公公司之间间的良性性配合子公司需需要做大大量的开开拓性工工作，需需要更多多的授权权，但是是重大事事件需要要母公司司决定，，对子公公司人员员和管理理要求很很高母公司不不参与子子公司经经营，只只在固定定时间收收取投资资收益，，一般作作为控股股企业或或大资金金投资企企业不建建议采用用这类方方式24天津泰丰丰集团战战略规划划报告根据天津津泰丰实实际业务务情况，，我们认认为天津津泰丰应应该定位位于授权权型管理理形态目前的业务具有非常强的相关性和互补性，需要相互配合和弥补业务特点目前的人员市场经验较差，需要有引导和监控人员特点没有完善的管理模式，各种管理制度和流程匮乏，无法完全放权管理特点竞争加剧、整合在即，没有整体优势无法获得生存与发展市场特点跨区域发展，无法管理过死，必须进行授权地域特点房地产行业属于大资金运作，任何一个项目的成败都会对整个企业产生较大影响，不适于过度放权行业特点授权型管管理25天津泰丰丰集团战战略规划划报告第四个问问题：天津泰丰丰的业务务框架应应该是怎怎样的？？天津泰丰丰的公司司愿景1.天天津泰丰丰未来的的性质应应该是什什么？是否应转转变为多多元化的的法人治治理结构构2.天天津泰丰丰未来的的公司运运营模式式应该是是什么？？公司业务务如何运运作才能能在竞争争中占据据优势地地位3.天天津泰丰丰未来的的公司定定位应该该是怎样样的？母子公司司之间如如何定位位4.天天津泰丰丰的业务务框架应应该是怎怎样的？？核心业务务和辅助助业务公司未来来发展的的目标是是什么？？26天津泰丰丰集团战战略规划划报告天津泰丰丰应该建建立以民民用房地地产为核核心产业业、其他他业务为为支撑的的业务体体系民用房地地产业务务商用房地地产业务务物业管理理业务酒店经营营与管理理其他业务务结合房地地产策划划优势，，联合战战略伙伴伴，创建建旗舰品品牌，开开拓外地地市场，，获得持持续资金金业务的补补充，服服务的体体现，品品牌的建建立盘活资产产，利用用开发区区的客户户资源持持续创造造价值，，为公司司提供持持续的现现金支持持利用地缘缘优势，，选择未未来业务务，为泰泰丰的持持续发展展提供业业务保证证27天津泰丰丰集团战战略规划划报告通过以上上分析，，项目组组基本确确定了天津泰丰的战战略愿景景天津泰丰丰愿景以房地产产开发为为主业，，物业经经营与管管理为支支撑，整整合内外外部资源源与能力力，服务务于广大大公众，，成为创创造价值值方面领领先一步步的房地地产集团团企业在我们所所服务的的每一个个市场中中数一数数二。通通过企业业改革，，使我们们不但拥拥有大公公司的实实力，还还具有小小公司的的灵活和和灵魂－－－－－－－GE，80年代成为全球球最知名名的企业业，改变变日本产产品在世世界上的的劣质形形象－－－－－－－索尼，，50年年代初成为一家家最了解解女性需需要、为为全球女女性提供供一流的的产品和和服务、、并满足足她们自自我成就就感的公公司。简简言之，，成为一一家比女女人更了了解女人人的公司司－－－－－－雅雅芳公司司成为中国房地地产行业的领领跑者－－－－－－万科天津泰丰将通通过跨地区发发展，努力提提升策划、融融资及服务等等核心能力，，不断建立区区域市场的竞竞争优势；天津泰丰将继继续向成功迈迈进，最终成成为创造价值值方面领先一一步的房地产产集团企业。。知名企业的愿愿景28天津泰丰集团团战略规划报报告目录－经营战战略使命、愿景经营战略职能战略战略实施分析使命愿景竞争领域竞争时间竞争方法战略借鉴市场开发职能能财务职能营销职能工程管理职能能人力资源职能能公共关系职能能资本运作职能能SWOT分析析所需资源能力力分析财务分析及预预测风险分析29天津泰丰集团团战略规划报报告多元化运作工工业园企业：：张江高科－－科技园开发发与高新技术术产业投资的的成功结合1999年上上半年亚洲金金融危机使得得张江高科经经营出现了一一定的困难。。1999年年下半年，张张江高科紧紧紧抓住上海市市委、市政府府……全力投投入了生物医医药产业和信信息产业高科科技投资资源源的开发。2000年张张江高科公司司全面实施向向高科技投资资公司转型的的战略决策，，加大投入。。同时，张江高高科公司继续续做大做强房房产和物业的的经营，确保保公司有稳定定的现金收入入，为公司获获得高额的回回报奠定了良良好的抗风险险基础。从1999年年开始，张江江高科公司稳稳步走上了房房地产开发和和高科技投资资并举的道路路，2002年，张江高高科的投资收收益和营业利利润已基本相相等。战略借鉴30天津泰丰集团团战略规划报报告为了获取稳定定收益，张江江高科开始对对土地进行直直接开发，并并进行物业经经营张江高科：主营业业务范范围：：受让地地块内内的土土地开开发与与土地地使用用权经经营，，市政政基础础设施施建设设投资资，物物业投投资和和经营营管理理，商商业化化高科科技项项目投投资与与经营营，房房地产产开发发与经经营。。公司战战略方方针：坚持持走房房地产产开发发与高高科技技投资资并举举的道道路。。主营业业务及及其结结构发发生较较大变变化的的原因因：公司改改变了了原先先直接接批租租土地地的经经营方方式，，逐步步改为为将有有限的的土地地资源源进行行深加加工，，即通通过建建造物物业再再进行行租售售，以以期获获取长长期、、稳定定的收收益，，而经经营方方式的的转变变需要要一个个过程程，本本年度度正处处于调调整时时期，，故公公司本本年度度土地地转让让收入入减少少。分行业或分产品主营业务收入主营业务成本毛利率主营业务收入比上年增减主营业务成本比上年增减毛利率比上年增减工业46,030,689.3211,751,638.7272.48%228.93%82.53%-40.27%商业52,198,938.9148,374,563.897.28%52.31%57.90%-30.47%房地产业252,055,277.57111,582,943.9650.47%-55.55%-58.97%7.84%？战略借借鉴31天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告张江高高科作作为工工业园园建设设的代代表所所面临临的问问题－－土地地资源源同样样面临临枯竭竭命运运经营管管理的的问题题与困困难随着张张江园园区的的大发发展，，公司司连续续几年年对外外批租租土地地始终终保持持较高高的数数量，，因此此公司司的土土地存存量将将越来来越少少，已已经影影响到到公司司今后后主营营业务务的发发展。。也必必将对对股市市价格格产生生不利利影响响；张江的的工业业和商商业发发展势势头良良好，，但占占总产产值的的数量量还不不及房房地产产的二二分之之一。。房地地产业业务如如果出出现下下降那那么将将对公公司业业绩起起到至至关重重要的的影响响。解决方方案本公司司控股股股东东--上海海市张张江高高科技技园区区开发发公司司同意意将张张江高高科技技园区区中川川杨河河以南南约1.2平方方公里里面积积的土土地使使用权权预约约转让让给本本公司司，该该地块块的用用地性性质为为住宅宅配套套用地地，土土地使使用权权年限限为七七十年年。将现有有土地地进行行精耕耕细作作，建建写字字楼和和标准准厂房房然后后进行行物业业经营营获取取长期期收益益。战略借借鉴32天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告专业化化房地地产公公司：：万科科的战战略思思路是是专营营住宅宅房地地产，，适度度地进进行纵纵向一一体化化整合合，并并开展展战略略合作作将万科科的开开发纳纳入国国家建建设部部住宅宅产业业化范范畴，，但万万科并并不介介入住住宅相相关部部件、、配件件的生生产体体系；；为有效效地利利用土土地资资源，，降低低资源源、材材料的的消耗耗，万万科已已成立立建筑研研究所所；广泛吸吸收国国际设设计经经验，，与世世界一一流的的设计计公司司合作作；加强与与建筑筑商、、材料料商的的信息息沟通通，形形成协协作网网络，，推动动产业业化进进程，，成立立产业同同盟；从住宅宅小区区的开开发转转向社社区的的开发发，在在城乡乡结合合部进进行规规模开开发，，开发发新的的市政政；建立新新的融融资渠渠道，，住宅宅证券券化、、金融融化，，广泛泛与国国内外外金融融机构构如基基金、、保险险等结结合，，增强强资金金实力力，具具备规规模化化开发发、新新市镇镇开发发的实实力；；战略借借鉴33天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告在专业业化基基础上上建立立了以以客户户为中中心的的创新新体系系，为为万科科带来来了价价值增增值建筑设设计创创新：：以万科科建筑筑技术术研究究中心心为龙龙头开开展创创新，，把重重心从从营销销转向向技术术、提提升产产品品品质层层面采购系系统创创新：：组建万万科采采购中中心，，建立立以““中城城房网网”系系统为为平台台的采采购系系统，，在降降低交交易成成本的的同时时，促促进新新材料料在万万科房房地产产的使使用创新利利润组建物物业管管理集集团：：使其从从地产产业务务中独独立出出来，，集中中资源源拓展展品牌牌，走走专业业化和和产业业化之之路，，成为为集团团新的的经济济增长长点建立利利益共共同体体：将致力力于同同建筑筑商建建立利利益共共同体体，形形成良良性的的互动动关系系，共共同促促进住住宅产产业的的快速速发展展建筑设设计创创新采购系系统创创新建立利利益共共同体体组建物物业管管理集集团体现了了以客客户利利益为为中心心的主主导思思想战略借借鉴34天津津泰泰丰丰集集团团战战略略规规划划报报告告产品品、、技技术术和和服服务务为为万万科科品品牌牌奠奠定定坚坚实实的的基基础础万科科品品牌牌————以以您您的的生生活活为为本本产品品开开发发技术术开开发发物业业管管理理开发发商商不不等等于于设设计计单单位位，，因因为为开开发发商商提提供供的的不不仅仅仅仅是是房房子子本本身身，，还还是是一一种种生生活活方方式式。。为为了了更更好好地地把把万万科科对对消消费费者者需需求求的的理理解解融融入入到到设设计计单单位位的的作作品品中中，，1994年年11月月，，万万科科设设立立了了一一个个与与设设计计单单位位密密切切沟沟通通的的平平台台————万创创建建筑筑设设计计顾顾问问有有限限公公司司，，开始始从从规规划划设设计计方方面面提提炼炼更更高高的的产产品品竞竞争争力力为了了保保证证全全程程品品质质，，消消除除客客户户的的后后顾顾之之忧忧，，万万科科设设立立了了自自己己的的物物业业管管理理公公司司。。截截止止至至2001年年9月月，，万科科物物业业管管理理公公司司下辖辖的的39个个住住宅宅（（办办公公））小小区区中中，，获获得得全全国国城城市市物物业业管管理理优优秀秀示示范范小小区区称称号号的的有有13个个，，获获得得““省省优优””称称号号的的7个个，，““市市优优””称称号号的的17个个2002年年1月月万科科建建筑筑研研究究中中心心大楼楼落落成成，，作作为为万万科科对对建建筑筑研研究究、、新新材材料料新新技技术术应应用用研研究究的的基基地地。。研研究究中中心心的的任任务务，，是是以以市市场场需需求求为为导导向向，，深深刻刻了了解解客客户户的的需需求求，，追追踪踪行行业业发发展展的的新新亮亮点点，，关关注注住住宅宅科科技技成成果果的的转转化化和和应应用用，，确确保保万万科科在在住住宅宅开开发发领领域域的的技技术术领领先先地地位位战略略借借鉴鉴35天津津泰泰丰丰集集团团战战略略规规划划报报告告资本本运运作作型型房房地地产产公公司司：：世世茂茂集集团团－－大大资资本本橇橇动动大大地地产产世茂茂集集团团作作为为一一家家大大型型综综合合性性投投资资集集团团公公司司。。致致力力于于房房地地产产、、旅旅游游、、酒酒店店、、百百货货、、进进出出口口贸贸易易等等领领域域的的投投资资，，并并拥拥有有世世茂茂股股份份有有限限公公司司(上上海海)及及世世茂茂中中国国控控股股有有限限公公司司香香港港两两家家大大型型上上市市公公司司，，世茂集集团董董事长长许荣荣茂：：地产产市场场上不不再是是小打打小闹闹的舞舞台，，规模模出效效益，，这是是许荣荣茂的的一贯贯战略略。通通过大大资本本进场场，撬撬动大大楼盘盘，走走高端端市场场，透透过差差异化化做到到规模模效益益，是是他做做房产产的思思路。。许许荣茂茂认为为，做做高档档房地地产有有两个个门槛槛，第第一是是规模模，第第二是是庞大大的资资金要要求。。今年年，世世茂集集团又又取得得了虹虹口区区北外外滩CBD改建建工程程项目目，计计划在在5年年内投投资100亿元元于该该项目目。坐坐拥60多多个亿亿的身身家，，手握握200多多个亿亿的资资金，，注定定了他他会将将房产产热的的故事事书写写得更更加波波澜壮壮阔。。许荣荣茂说说：我们的的目标标是：：3年年内成成为中中国最最大的的高档档房地地产开开发商商。””战略借借鉴36天津泰泰丰集集团战战略规规划报报告世茂集集团的的“大大资本本集成成”开开发模模式第一阶阶段：：买壳壳“万万象集集团””，售售出资资产，，获得得地产产项目目启动动资金金世茂投投资万象集集团“世茂茂投资资”买买壳万万象集集团26.43%股股权，，价格格1.44亿元元万象集集团通过MBO剥离离恒源源祥等等7家家子公公司获获利9200万万，只只留““万象象国际际广场场”55%权益益世茂股股份取得受受让方方1。。.05亿现现金更更名世世茂股股份第二阶阶段：：蚕食食上市市公司司在““世茂茂建设设”及及“世世茂湖湖滨花花园””的权权益世茂建建设60%40%世茂建建设增资扩扩股投投资占占49%股股份占占51%总总投资资达2亿世茂股股份为为世茂茂建设设担保保9000万世茂湖湖滨花花园预付土土地出出让金金世茂投投资上市公公司和和银行行承担担了大大部分分成本本和风风险。。家族族公司司获得得项目目公司司近一一半权权益第三阶阶段：：项目目启动动，家家族控控股的的新公公司又又分得得一半半权益益“世茂茂湖滨滨花园园”2002年年初施施工，，9月月底第第一期期住宅宅楼盘盘正式式推出出，销销售金金额8亿元元。按按照会会计原原则，，这笔笔销售售款项项不能能入帐帐。世茂建建设追加1亿元元投资资，使使股份份由49%到66%“世茂茂湖滨滨花园园”进进入回回款期期，同同时拥拥有““世茂茂北外外滩””25%、、“世世茂佘佘山庄庄园””50%权权益。。“世茂茂中国国”(0649.HK)的间间接全全资子子公司司VastUnionInvestmentsLimited世茂湖湖滨房房地产产有限限公司司出资900万美美金出资900万美美金在“世世茂中中国””，许许荣茂茂家族族拥有有75%权权益，，经过过这番番变化化，许许荣茂茂家族族在““世茂茂滨江江花园园”的的最终终权益益(现现金流流权)由62.5%增加加到68.7%，而而“世世茂股股份””其他他股东东的最最终权权益则则由37.5%减少少到18.8%(另另15.1%权权益由由“世世茂中中国””其他他股东东拥有有)。。该总总投资资额4.2亿港港元，，而““世茂茂股份份”承承担项项目前前期的的成本本和风风险——“世世茂建建设””预付付的土土地出出让金金1.12亿元元已占占了项项目总总投资资额的的25%左左右。。第四阶阶段：：预售售款回回笼后后，家家族公公司继继续增增资，，取得得控股股权世茂投投资仅“世世茂湖湖滨花花园””许氏氏家族族所获获净利利总额额3.51亿元元，相相当于于整个个项目目收益益的75%4.68亿亿元×（50%“世世茂湖滨””×75%“世茂中中国”+50%““世茂湖滨滨”×34%“世茂茂建设”××26.43%“世世茂股份””+50%“世茂湖湖滨”×66%“世世茂建设””)战略借鉴37天津泰丰集集团战略规规划报告天津泰丰的的战略制定定需要结合合外部环境境并根据内内部的资源源与能力条条件来设计计企业特有能力财务管理组织制度声誉历史内部优势(S)劣势(W)行业规模增长点细分市场竞争者战略能力意图宏观环境社会技术经济政治外部机会(O)威胁(T)战略通过SWOT分析，，我们将总总结关键的的环境影响响、组织的的战略能力力之间的关关系38天津泰丰集集团战略规规划报告天津泰丰SWOT分分析Strengthes-内部优势Weaknesses-内部劣势Opportunities-外部机会Threats-外部威胁领导人锐意变革，走市场化经营之路有十年行业从业经验，在开发区和天津市形成了一定品牌有了一定的资金融通渠道物业管理服务为民用房地产发展起到了一定支撑作用受政府行政干预严重，企业非市场化运作，不能作为“四自”主体参加市场竞争；原有的竞争优势资源枯竭（土地），现有竞争优势还没有形成；内部的法人治理结构及组织构架和管理模式不适应房地产业务发展的需要；人员配备不能满足业务快速发展的需要；员工还没有完成由“公务员”向“企业人”的转变融资渠道主要依赖银行，受政策影响严重；房地产主要竞争者进入跨地区发展阶段，对地区内发展商造成威胁，竞争加剧；政府宏观政策的调整使房地产业继续受周期波动影响；土地供给形式的改变缩小了利润区间，使竞争主体更趋于在内部培养竞争力；银行为主的单一融资渠道正在改变，大型房地产企业资本运作能力提高；小型房地产商出现生存危机；中国经济将持续高速发展，房地产需求将稳步提高居民观念转变，形成梯级消费，有助于产品升级换代WTO后政府将转向服务型，政策强制减少宏观调控增多，行业风险降低行业利润率还处于较高水平行业集中度较低，但逐步走向集中化，竞争开始加剧，土地出让市场化政府要求国有企业改制39天津泰丰集集团战略规规划报告SO组合分分析优势机会领导人锐意意变革，走走市场化经经营之路有十年行业业从业经验验，在开发发区和天津津市形成了了一定品牌牌有了一定的的资金融通通渠道物业管理服服务为民用用房地产发发展起到了了一定支撑撑作用中国经济将将持续高速速发展，房房地产需求求将稳步提提高居民观念转转变，形成成梯级消费费氛围WTO后政政府将转向向服务型，，政策强制制减少宏观观调控增多多，行业风风险降低行业利润率率还处于较较高水平行业集中度度较低，但但逐步走向向集中化，，竞争开始始加剧土地出让走走向市场化化政府要求国国有企业改改制问题：房地产行业业具有较强强的行业吸吸引力和机机会；泰丰丰已经进入入该领域，，但除领导导人的锐意意变革意识识非常强烈烈外，其它它优势不明明显，运作作经验及核核心竞争力力没有形成成解决方案：：确定民用房房地产核心心业务地位位，避开热热点竞争地地域，不与与主要竞争争对手竞争争；培养差异化化的核心竞竞争能力；；寻求建立相相关业务进进行补充。。40天津泰丰集集团战略规规划报告ST组合分分析优势威胁领导人锐意意变革，走走市场化经经营之路有十年行业业从业经验验，在开发发区和天津津市形成了了一定品牌牌有了一定的的资金融通通渠道物业管理服服务为民用用房地产发发展起到了了一定支撑撑作用房地产主要要竞争者进进入跨地区区发展阶段段，对地区区内发展商商造成威胁胁；政府宏观政政策的调整整使房地产产业继续受受周期波动动影响；土地供给形形式的改变变缩小了利利润区间，，使竞争主主体更趋于于在内部培培养竞争力力；银行为主的的单一融资资渠道正在在改变，大大型房地产产企业资本本运作能力力提高；小小型房地产产商出现生生存危机；；问题：行业威胁加加大，中小小型房地产产开发商淘淘汰速度加加快，政策策向大型房房地产开发发商倾斜，，资金实力力和内部运运作能力成成为关键成成功因素，，泰丰现有有的优势难难以支撑泰泰丰向大型型房地产开开发商转变变。解决方案：：或者逐步放放弃民用房房地产开发发业务，走走相关多元元化之路；；或者走业务务及能力整整合和企业业整合之路路通过资资本运作迅迅速发展民民用房地产产业务；41天津泰丰集集团战略规规划报告WO组合分分析劣势机会受政府行政政干预严重重，企业非非市场化运运作，不能能作为四自自主体参加加市场竞争争；原有的竞争争优势（土土地）资源源枯竭，现现有竞争优优势还没有有形成；内部的法人人治理结构构及组织构构架和管理理模式不适适应房地产产业务发展展的需要；；人员配备不不能满足业业务快速发发展的需要要；员工还没有有完成由““公务员””向“企业业人”的转转变融资渠道主主要依赖银银行，受政政策影响严严重；中国经济将将持续高速速发展，房房地产需求求将稳步提提高居民观念转转变，形成成梯级消费费氛围WTO后政政府将转向向服务型，，政策强制制减少宏观观调控增多多，行业风风险降低行业利润率率还处于较较高水平行业集中度度较低，但但逐步走向向集中化，，竞争开始始加剧土地出让走走向市场化化政府要求国国有企业改改制问题：面对良好的的市场机会会，但企业业土地资源源已经枯竭竭，很难把把握和利用用这一机会会；更为重重要的是企企业受政府府的干预导导致企业不不能完全的的参与市场场竞争。解决方案：：对现有法人人治理结构构进行调整整，采取经经营层持股股计划，形形成四自主主体；引进和培养养人才并举举，培育差差异化的核核心竞争力力，树立有有鲜明企业业特征的企企业文化。。42天津泰丰集集团战略规规划报告WT组合分分析劣势威胁受政府行政政干预严重重，企业非非市场化运运作，不能能作为四自自主体参加加市场竞争争；原有的竞争争优势（土土地）资源源枯竭，现现有竞争优优势还没有有形成；内部的法人人治理结构构及组织构构架和管理理模式不适适应房地产产业务发展展的需要；；人员配备不不能满足业业务快速发发展的需要要；员工还没有有完成由““公务员””向“企业业人”的转转变融资渠道主主要依赖银银行，受政政策影响严严重；问题：解决内忧外外患的前提提是泰丰成成为四自经经济主体；；其次，虽虽然面临着着激烈的竞竞争，但由由于房地产产业务已经经成为公司司的核心业业务和主要要收入来源源，泰丰所所要考虑的的是如何避避开风险、、持续经营营。解决决方方案案：：对现现有有法法人人治治理理结结构构进进行行调调整整，，可可采采取取经经营营层层持持股股计计划划，，形形成成四四自自主主体体；；建立适适合泰泰丰现现状的的资本本运营营模式式和持持续经经营模模式通过地缘缘优势等等寻求新新的业务务增长点点以缩减减风险。。房地产主主要竞争争者进入入跨地区区发展阶阶段，对对地区内内发展商商造成威威胁；政府宏观观政策的的调整使使房地产产业继续续受周期期波动影影响；土地供给给形式的的改变缩缩小了利利润区间间，使竞竞争主体体更趋于于在内部部培养竞竞争力；；银行为主主的单一一融资渠渠道正在在改变，，大型房房地产企企业资本本运作能能力提高高；小型型房地产产商出现现生存危危机；43天津泰丰丰集团战战略规划划报告SWOT结论：：天津泰泰丰应走走差异化化、专业业化发展展的道路路，重点点培育符符合需要要的核心心竞争力力SO确定差异化战略培养差异化能力进行纵向一体化运作ST进行业务整合通过资本运作迅速实现跨区域扩张WO采取经营层持股实施人才策略进行管理模式再设计WT采取经营层持股寻找新业务业务发展展的保障障：进行法人人治理结结构的市市场化改改造；然然后对管管理经营营模式进进行再设设计业务发展展战略方方向：以民用房房地产为为核心业业务，实实行差异异化战略略，通过过资本运运作迅速速实现跨跨区域扩扩张业务组合合方式：：进行纵向向一体化化运作，，以建立立协同效效应为目目的，寻寻求新的的业务支支撑能力提升升的方向向：以前期策策划能力力、供应应链服务务能力为为核心，，实施人人才发展展战略业务经营营模式：：实施民用用房地产产与商业业物业经经营并举举战略，，实现相相互补充充、相互互支持、、相互融融通资金金44天津泰丰丰集团战战略规划划报告通过SWOT分分析，纵纵横项目目组建议议：天津津泰丰应应该采取取扭转型型战略，，继而通通过内部部能力的的提升再再实施进进攻型战战略WTSTSOWO外部内部威胁机会劣势优势内部优势势与外部部机会相相匹配内部弱点点与外部部机会相相匹配内部优势势与外部部威胁相相匹配内部劣势势与外部部威胁相相匹配多元化战战略防御型战战略扭转型战战略进攻型战战略纵观天津津泰丰的的内外部部环境，，泰丰第第一阶段段战略应应定位于于扭转型型战略，，以培养养专业化化、差异异化的能能力为核核心；到到第二阶阶段通过过资源整整合和能能力的提提升天津津泰丰建建议采取取进攻型型战略，，跨区域域发展，，塑造泰泰丰企业业品牌。。45天津泰丰丰集团战战略规划划报告天津泰丰丰总战略略立足于房房地产领领域，在在全面提提升专业业化经营营水平和和为客户户提供全全方位增增值服务务的基础础上，通过资本本运作和和横向合合作，在在全国范范围内扩扩展房地地产业务务，同时时塑造天天津泰丰丰企业品品牌。46天津泰丰丰集团战战略规划划报告泰丰的经经营战略略要考虑虑三个关关键问题题：地点点、时间间和方法法何时竞争争如何竞争争何处竞争争需要回答答三个维维度的问问题47天津泰丰丰集团战战略规划划报告选择地点点对天津津泰丰是是至关重重要的发发展前提提市场容量量规模需求成长长性市场成长长性投资增长长市场盈利利性收益增长长与盈利投资环境境供求平衡衡市场竞争争态势区域市场场优先级级评估48天津泰丰丰集团战战略规划划报告区域市场场细分：：从经济济发达程程度来看看，沪京京津为一一类地区区;二类类地区主主要为东东部省份份；三、、四类地地区为中中西部省省份；数据来源源：全国国及各地地区2003年年国民经经济和社社会发展展统计公公报，其其中江西西省使用用2002年统统计公报报数据黑龙江内蒙古2003年全国人均GDP达到9030元，增长率为10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江广东江苏福建辽宁山东河北新疆吉林海南湖北重庆山西青海河南湖南西藏宁夏陕西安徽四川广西*江西云南甘肃贵州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增长率49天津泰丰丰集团战战略规划划报告70%30%20%从城市化化进程来来看，一一类、二二类地区区城市化化比例普普遍超过过了50%，其其中沪京京地区超超过70%，而而三类、、四类地地区城市市化比例例相对偏偏低数据来源源：全国国及各地地区2002年年国民经经济和社社会发展展统计公公报0102030405060708090上海北京天津辽宁黑龙江吉林内蒙古广东新疆江苏福建宁夏山东青海湖北山西海南浙江江西陕西重庆河北湖南甘肃安徽四川河南广西云南贵州西藏%020004000600080001000012000万人城镇化（非农业人口占总人口比例）总人口50天津泰丰丰集团战战略规划划报告因此,依依据经济济和人口口宏观指指标，将将全国划划分为四四个区域域：一类类地区为为京津沪沪三直辖辖市;二二类地区区为东部部8省;三类地地区主要要为长江江以北的的中西部部;四类类地区主主要为长长江以南南的中西西部地区区30%50%70%城市化率率人均GDP$3,000$1,300$800宁夏*陕西江西*、、安徽*四川*、、广西云云南、甘甘肃贵州*吉林新疆、湖湖北内蒙古重庆、山山西青海、湖湖南河北*海南*河南西藏*辽宁黑龙江广东*江苏福建山东*浙江*上海*、、北京*天津*数据来源源：全国国及各地地区2003年年国民经经济和社社会发展展统计公公报，其其中*地地区依据据2002年统统计数据据人均GDP超过过＄3,000，且城城市化率率超过60%的的一类地区区，包括上上海、北北京、天天津，房房地产市市场处于于快速上上升期向向平稳期期过渡；；人均GDP超过过＄1,300，或/且城市市化率超超过50%的二类地区区，包括东东部沿海海5省和和东北3省，房房地产市市场处于于快速上上升期；；人均GDP超过过＄800，或或/且城城市化率率超过30%的的三类地区区，主要包包括河北北、河南南、山西西、湖北北、湖南南、重庆庆、陕西西、宁夏夏、青海海及边疆疆地区，，房地产产市场处处于起飞飞期；人均GDP在＄＄800以下，，且城市市化率低低于30%的四类地区区，主要包包括江西西、安徽徽、四川川、云南南、甘肃肃等，房房地产市市场刚刚刚启动。。51天津泰丰丰集团战战略规划划报告区域市场场需求规规模：从从销售面面积看，，二类地地区的市市场容量量最大；；三类地地区、四四类地区区取得市市场成长长领先地地位2003年，二类地区区商品房住住宅销售售面积超超过1.22亿亿平米，，占全国国市场（（2.85亿平平米）的的43.06%；三类地区区销售面积积0.65亿平平米，