天津梅江南商业项目建议书

松江置业梅江南商业项目

合作建议书赛睿顾问

2005年7月11日目录1、项目商业初步分析1）、项目商业部分概况2）、5＃地商业街亮点打造3）、写字楼商业部分判断

3）、项目风险因素分析2、本项目工作设想1）、项目工作流程2）、项目工作思路3）、分阶段工作成果3、项目顾问合作框架1）、合作方式建议2）、工作进度预估3）、项目费用计取4、赛睿顾问特色主题街项目个案简介1、本项目初步分析

1）、项目概况项目商业概况5＃地块商业街写字楼裙楼商业生活消费精神消费会所5＃地块商业街深入分析，商业街部分需要关注以下几点：1、本项目未来主要的消费人群将是大梅江，特别是梅江南居住区内的中高档消费人群，同时辐射其他区域；2、目标客群的收入水平在天津市处于高端，消费能力普遍较高，除了生活必须配套及餐饮外，他们对儿童消费、休闲娱乐、健康运动、文化教育等的需求将是新的消费增长点；3、本项目与未来的写字楼裙楼商业之间、其他项目商业配套之间，需要良好的文化挖掘、定位差异和亮点打造；4、商业街部分仅有单侧出入口，邻水既是优势，又可能造成不足，对人流动线的合理设置极为重要；5、商业街临路的入口部分商铺，直接代表整个商业街的形象定位，对其业态、档次、品牌的遴选要格外慎重。写字楼裙楼商业写字楼裙楼商业部分需要关注以下几点：1、裙楼商业未来主要的消费人群将是梅江、天津南城甚至整个天津市的高档消费人群，他们拥有私家车、教育水平、收入水平良好；2、这部分消费客群与商业街部分有一定重合，除了生活必须配套及餐饮外，他们对儿童消费、休闲娱乐、健康运动、文化教育、科技体验等的需求将是新的消费增长点；3、天津市高档消费人群的固有消费习惯、消费特点、消费结构和文化、娱乐、休闲、体验的多重需求需要进行深入的了解和分析；同时，由于经纪的快速发展，对目标人群未来消费倾向的变化趋势和特点要做相对准确、深入的把握；4、高档商业的培育形成，需要有市场影响力的品牌商家的资源的有效支撑和商家组合的合理、有效。赛睿顾问认为：任何一个经营成功的高档，必须具备足以支撑其成功经营的亮点，即差异化因素。赛睿顾问将通过深入挖掘和设计策划，使该项目在以下定位主题上，闪现特有的亮点：文化；休闲；娱乐；室外运动；体验。2）、项项目亮亮点打打造5＃地块块商业业街亮点一一：文文化底底蕴亮亮点，，绝对对差异异化元元素通过深深入挖挖掘自自然、、环境境、地地域、、人文文、历历史、、建筑筑、布布局的的特点点，形形成创创造式式的文文化表表现形形式，，再对对其进进行适适当的的市场场宣传传，在在国内内形成成独特特的文文化风风景线线，从从而在在国内内形成成独一一无二二的绝绝对亮亮点。。比如：：饰江南南·画画廊----以以书画画、装装饰、、壁画画、工工艺品品、家家庭文文化饰饰品等等为不不同单单元，，组合合形成成一个个文化化走廊廊式的的商业业亮点点，提提升项项目的的文化化形象象和品品味，，同时时满足足未来来高档档居住住人群群的文文化需需求。。又如：：水乡··花街街----以鲜鲜花、、江南南特色色绿色色植物物、园园艺、、花卉卉、观观赏鱼鱼类等等为不不同单单元，，组合合形成成一个个四季季飘香香、春春意盎盎然的的街坊坊，打打造区区域内内独一一无二二的商商业亮亮点。。再比如如其它它类似似的特特色文文化主主题组组合。。亮点二二：滨滨湖休休闲，，差异异化的的又一一大亮亮点结合本本项目目周边边的环环境及及消费费人群群的消消费状状况，，开辟辟以休休闲娱娱乐为为特色色文化化的经经营范范畴的的相关关业态态，创创造商商业街街特殊殊的吸吸引力力，有有效地地提高高商业业街的的经营营内涵涵和市市场影影响力力。比如：：滨湖湖酒吧吧单元元，以以音乐乐吧、、演艺艺吧、、风格格吧、、收藏藏吧、、陶艺艺吧等等为不不同文文化主主题，，组合合形成成梅江江南特特有的的酒吧吧文化化及特特色风风格。。亮点三三：独独特式式的体体验、、娱乐乐业态态的引引进，，形成成差异异化的的亮点点组合合针对本本项目目，适适当引引入档档次较较高的的休闲闲娱乐乐业态态，把把商业业街打打造成成为天天津市市内具具有唯唯一性性、独独特性性的文文化娱娱乐休休闲的的重要要场所所之一一。引入具具有个个性化化的室室外运运动和和体验验式的的项目目，诸诸如室室外攀攀岩等等，使使其成成为追追求健健康、、时尚尚运动动、活活力的的年轻轻一代代中产产阶级级的娱娱乐天天堂。。亮点四四：实实行会会员制制等特特色管管理模模式，，与区区域其其他商商业良良好互互动，，实现现经营营方式式差异异化对商业业街内内的酒酒吧、、娱乐乐设施施、文文化主主题设设施等等实行行会员员制的的管理理模式式，与与周边边的会会员制制设施施形成成良好好的互互动，，同时时使本本项目目商业业形成成高贵贵、私私密的的经营营风格格，成成为身身份、、尊贵贵、品品味的的象征征，成成功人人士的的交流流场所所。写字楼楼裙楼楼商业业亮点一一：IMAX电影文文化IMAX是一家家世界界上处处于领领先地地位的的娱乐乐技术术公司司，始始终引引领70毫米15齿孔巨巨幕电电影市市场（（15/70）。IMAX影院网网络是是目前前世界界上覆覆盖面面最广广的巨巨幕影影院网网。自1970年这一一媒介介问世世以来来，超超过7亿观众众欣赏赏了IMAX影片。现在在，每天约约有7千万观众访访问IMAX影院。截止止2002年年底，全全世界32个国家中，，共有232家IMAX影院在运营营，在今后后几年，还还将有52家IMAX影院计划开开张。IMAX品牌就是巨巨幕电影的的代名词。。IMAX电影以科学学探索、好好莱坞大片片两大类型型为主，对对其自身做做出清晰的的定位，通通过强烈的的视觉效果果和冲击力力带动市场场。此外，，其带动的的关联产品品众多，非非常具有市市场潜力。。目前IMAX在上海来福福士广场、、深圳华南南MALL以及郑州新新天地等商商业项目内内均有引进进。IMAX电电影以“IMAX””电影文化作作为本项目目文化定位位的表达与与体现以“IMAX””巨幕电影作作为文化定定位的龙头头，大大提提升本项目目的聚合力力，以世界界领先的娱娱乐文化突突破传统商商业形态IMAXExperience是最具震撼撼力和感染染力的电影影体现。全全景银幕最最高可高达达8层楼房，伴伴以12000瓦的数字音音响，IMAX技术将使您您身临万象象，感受极极限。“IMAX””以其张力和和魅力，使使全世界7亿多观众为为之倾倒，，成为最令令人心驰神神往的影院院娱乐亮点二：方方特科技乐乐园方特科技乐乐园是深圳圳华强集团团旗下的虚虚拟现实娱娱乐系列产产品之一。。是一种融融参与性、、安全性、、娱乐性、、趣味性、、刺激性于于一体的室室内高科技技主题游乐乐园。方特乐园分分为恐龙时时代、4D影院、三维维世界、虚虚拟运动、、卡通城、、网络争霸霸、魔幻摄摄影城、恐恐怖屋、龙龙骑士等多多个项目区区以及方特特酷屋（礼礼品区）等等配套区。。方特乐园是是娱乐、休休闲、文化化、家庭团团聚的乐园园，是时尚尚、新奇、、释放压力力、体验快快乐的场所所。在方特特乐园体验验完高科技技带来的惊惊险、刺激激之后，还还可以购买买充满文化化情趣的方方特礼品以以及文化读读物，将方方特乐园的的快乐体验验带出乐园园，带回家家中，带回回自己的生生活中。方特乐园3）、项目风风险因素分分析1、专业、准准确的定位位问题是当当前商业地地产行业的的最大软肋肋1）不能够充充分意识到到准确定位位的重要性性，必将导导致项目开开发运营的的不稳定性性，增大项项目操作风风险；2）仅凭市场场感觉，很很难准确找找到市场的的需求点；；3）没有翔实实的调研数数据支撑，，定位必然然存在盲目目性；4）应该从消消费市场、、经营商家家、竞争环环境多个角角度进行调调研分析，，才能确保保定位的准准确性；5）丰富的专专业操作经经验，是项项目开发成成功的必要要保证。2、规划布局局的合理性性是商业地地产整体价价值不断提提升的支撑撑点，需要要足够重视视1）本项目合合理规划的的前提，是是对未来区区域消费市市场的深入入把握；2）良好的规规划离不开开对商家经经营需求的的深入了解解；3）动线安排排、交通组组织、品牌牌组合、业业态布局的的合理性至至关重要；；4）主力店与与品牌店、、中小店之之间的协调调性和良好好互动需要要充分考虑虑；5）专业的商商业规划团团队和顾问问资源是基基础。3、本项目招招商操作可可能存在的的几大误区区1）目标商家家不够明确确、品牌资资源不足，，会导致项项目招商的的无序化；；2）招商节奏奏的合理安安排和招商商策略的有有效性至关关重要；3）品牌商家家与定位的的匹配及有有效引进是是成功的基基础；4）与商家谈谈判经验的的欠缺将是是合作存在在不平衡性性及不稳定定性；5）中小品牌牌招商组合合和招商策策略的专业业化操作更更是本项目目整体成功功的关键所所在。4、对商业地地产项目运运营管理专专业化需求求的忽视，，是多数商商业地产项项目失败的的根源1）相对成熟熟的商业管管理模式和和框架的搭搭建，是商商业项目有有效运营的的基础平台台；2）商业运营营管理需要要密切关注注现代化的的管理理念念和管理技技术；3）商业运营营的成功离离不开专业业化的管理理或顾问团团队支持；；4）对消费市市场变化的的跟踪研究究和科学分分析，可以以及时规避避项目在成成长中的风风险；5）先进的管管理模式、、丰富的商商业管理专专家顾问资资源是项目目成功的重重要保证。。2、本项目工工作设想1）、项目工工作流程市场调研定位策划商业规划招商营销消费调查主题定位档次/形象定位定位策划业态组合/比例招商策略制定定商业规划发展规模建议议交通/动线铺位分割商业布局及品品牌组合主力品牌招商商其他品牌招商商商户调查竞争调查功能设施建议议整体工作思路路2）、项目工作作思路具体工作方法法项目所在区域域人口统计规规模及特征、消费结结构及模式项目所在区域域人口的消费费特征、消费习惯惯、水平本项目消费群分层及及消费特征新兴消费需求求及满足目标行业的消消费群分层、、消费特征及发展趋趋向消费者研究初步市场定位位，商业档次次定位；科学划分各种种业态、不同同行业比例；；挖掘新需求，，考虑消费需需求的未来发发展和引导。。产品定位具体工工作方方法选择北北京及及天津津有代代表性性的专专卖店、、文化化、娱娱乐商商进行行经营营状况调调查：：店铺铺面积积规模模，店店铺租买买状况况，店店铺租租金、、售价价情况，，商家家选铺铺决策策体系系，未未来开店店计划划等；；上述选选定商商家对对本项项目商商业的的态度、、倾向向、计计划；；上述选选定商商家对对本项项目的的认可可度、倾倾向、、需求求方式式等。。初步招招商意意向确确定；；合理的的铺位位划分分和功功能；；合理的的租赁赁价格格及策策略；；业态比比例的的优化化、动动线设设计及及导流流；品牌商商家研研究商业规规划具体工工作方方法竞争项目的的实力力强弱弱、市场策策略及及未来来发展展趋向目标行行业主主要竞竞争者者的实力力强弱弱、市市场策策略及未未来发发展趋趋向目标行行业替替代产产品的的竞争威威胁对比市市场需需求，，发现现市场场空白白，寻寻求市市场机机会；；选择市市场切切入点点和差差异化化亮点点，避避免错错误缺缺陷竞争市市场研研究亮点打打造市场验验证思思路市场环境分析目标市场需求分析商家经营需求分析各种可能的初步方案初步定位及策划建议咨询方方案评评价方案评评估的的基础础财务模模型财务假假设成本决决策售价预预测项目概概念设设计松江置置业本案资资金预预算咨询方方案评评价方案财财务可可行性性投资收收益分分析投资风风险分分析财务可可行性性分析析赢利能能力分分析成本/效益益分析析财务比比率敏感性性分析析资金流流分析析盈亏平平衡分分析3）、分分阶段段工作作成果果市场调研定位策策划商业规规划招商营销消费调调查报报告商户调调查报报告竞争市市场评评估报报告各阶段段工作作成果果项目定定位策策划报报告项目财财务评评估报报告商业规规划参参考方方案招商方方案及及策略略招商相相关文文件品牌商商户签签约3、项项目合合作框框架1）、合合作方方式建建议根据本本项目目的实实际顾顾问需需求和和赛睿睿顾问问优势势建议议合作作方式式：市场调调研＋＋定位位策划划/商业规规划＋＋独家家招商商代理理2）、工工作进进度预预估工作进进度计计划1、市市场调调查4周调查问问卷设设计、、调查查实施施调查报报告提提交2、咨咨询策策划5周（1）宏观观环境境研究究（2）商业业市场场研究究（3）项目目区域域环境境分析析（4）商圈圈分析析（5）本案案产品品定位位（6）本案案目标标市场场定位位（7）本案案可发发展规规模预预测（8）本案案竞争争市场场研究究（9）产品品策划划（10）商业业经营营组织织策划划（11）项目目开发发财务务分析析报告告3、商商业规规划（（与与咨询询策划划同步步进行行）4、独独家招招商代代理根根据具具体情情况确确定项目流流程及及操作作时间间3）、项项目费费用计计取项目费费用按照业业务内内容报报价本司根根据与与贵司司不同同的合合作方方式，，提出出两套套操作作方案案：方案一一：贵司与与本司司仅签签订咨咨询策策划服服务合合作协协议。。收费方方式：就本本项目目咨询询策划划服务务工作作包含含：市市场调调查、、调查查问卷卷设计计、调调查实实施，，咨咨询策策划、、商业业规划划，总总费用用约58万元。。招商代代理部部分按按商户户租约约1-1.5个月租租金收收取。。方案二二：贵司与与本司司签订订独家家招商商代理理协议议。收费方方式：不单单独计计算咨咨询策策划费费用，，项目目总体体费用用以未未来招招商成成功商商户租租约1-1.5个月租租金收收取，，但在在项目目启动动之初初，必必要的的咨询询策划划工作作开展展之前前，贵贵司当当提前前支付付部分分佣金金费用用（用用作咨咨询策策划费费用）），以以保证证项目目的顺顺利开开展、、实施施。4、赛睿睿顾问问特色色主题题街个个案1）、中中远““远洋洋·自然””（部部分要要点））中远大大红门门商业业项目目总规规模约约4万万平方方米，，位于于南三三、四四环间间马家家堡东东路中中段，，是马马家堡堡、角角门大大型居居住社社区中中心节节点位位置，，周边边交通通网络络较发发达。。该区区域内内各项项零售售商业业及休休闲娱娱乐、、服务务设施施分布布较少少且零零散，，档次次也偏偏低，，商业业基础础薄弱弱。从周边边目前前近10万万、未未来近近20万的的人口口规模模和日日渐成成熟的的商务务气氛氛来看看，针针对大大众消消费的的商业业类型型发展展潜力力巨大大，本本项目目商业业有条条件开开发成成为为为区域域性商商业中中心。。本地地便便利利的的交交通通条条件件和和相相对对高高性性价价比比的的住住宅宅，，也也为为在在此此生生活活居居住住的的人人群群能能够够拥拥有有更更多多的的时时间间和和更更强强的的能能力力进进行行消消费费提提供供了了条条件件。。中远远““远远洋洋-自然然””依据据市市场场调调查查的的相相关关信信息息，，鉴鉴于于以以下下原原因因，，赛赛睿睿顾顾问问不不建建议议本项项目目商商业业地地产产内内容容包包括括专专业业批批发发市市场场：：1、、上上述述区区域域已已经经出出现现了了专专业业批批发发市市场场过过量量的的趋趋势势，，开开发发成成本本增增高高，，收收益益止止步步不不前前；；2、、受受本本项项目目的的地地理理位位置置、、开开发发规规模模及及建建筑筑形形式式限限制制，，不不易易形形成成良良好好的的批批发发市市场场氛氛围围，，同同时时专专业业批批发发市市场场成成熟熟也也较较普普通通商商业业困困难难；；3、、批批发发商商业业对对本本项项目目的的综综合合品品质质有有极极大大的的负负面面影影响响。。产品类型判判断业态配比建建议考虑到市场场风险、周周边大批居居民消费需需要及本项项目地段的的特点，建建议本项目商业部分分集中针对对大众消费费市场：本项目主要要商业开发发类型为““百货公司司/购物中中心”和““大卖场””。A01、A02地块作为写写字楼的底底商，应结结合“百货货超市类””/“专卖卖专营店集集合”模式式与“邻里里中心”集集中配套服服务模式共共同构成中中小型购物物中心切入入市场，本本项目A05地块住宅底底商对以上上模式进行行补充和拓拓展，结合合周边其他他商业设施施共同形成成本区域的的生活消费中中心（LivingCenter）。需要注意的的是：1、本项目目周边区域域未来将有有近600万平方米住住宅规模，，居住人口口超过20万人，这样样的消费群群的日常消消费，需要要相当商业业内容和类类型；2、在本项项目单纯造造娱乐化、、体验概念念，针对居居民市场的的感染力比比较局限，，来自本项项目外部的的消费者数数量规模也也有限，但但是周边有有经济实力力的南方商商户的消费费将形成市市场支撑；；3、本项目目所在区域域在短期内内形成大众众消费市场场聚合力的的业态主要要是餐饮和和超市，这这两类有可可放大的空空间，但仍仍需谨慎。。商业文化南风拱廊街服务少量休闲娱乐少量购物以文化休闲消费为主旨，集多功能于一体的新型区域商业中心，融合多种消费乐趣于整体环境中，打造南城休闲文化与购物的新境地周边旧有商业模式餐饮休闲娱乐新型区域商业中心模式购物文化服务配套邻里中心餐饮现代风格拱廊街立体地画亲和力主题策划思思路南风拱廊街街围绕主题，，本项目整整体地块，，自北向南南构成购物物休闲、配配套服务两两大商业功功能区域，，区域间零零售、餐饮饮、服务等等功能又灵灵活穿插，，满足消费费者多样的的消费需求求。商业功能分分区整体商业规规划建筑风格建建议2）、廊坊文文化艺术中中心商业（（部分要点点）廊坊市文化化艺术中心心地处廊坊坊新的城市市中心，南临北外环环路、西临临新开路，，东临和平平路，北靠靠新奥艺术术大道。中心总占地地面积660亩，景观面面积26万平方米、、建筑面积积8.2万平方米，，总投资6亿元人民币币。主要由自然然循环公园园、梦幻湖湖公园、艺艺术公园、、益智水上上乐园、智智慧名言及及书法大道道五个景区区组成。总总体规划由由世界著名名的德国GMP公司设计，，景观由澳澳大利亚S·I事务所设计计，匠心独独具，具有有丰富的文文化底蕴和和艺术氛围围。文化艺术中中心商业城城项目（以以下简称项项目）位于于廊坊市文文化艺术中中心西南南角，南临临北外环路路、西临新新开路，东东北两侧与与文化艺术术中心融为为一体。中中心半径1.5公里内，还还有新民小小区、吉祥祥小区、锦锦绣花园、、今日家园园、世纪花花园小区区共3万户居民。。2000户5000户5000户300户3000户1000户周边约2万户，两两年内将将达到6万人，半半径1.千米内，，共约6万户，约约17-20万人。文化艺术术中心商商业“IMAX”的文化突突破提升“

IMAX

”廊坊城市市印象